一、经营情况回顾　　（一）商业模式　　公司的主营业务为住宅物业提供物业综合经营管理服务，根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所从事的物业管理业务属于K70房地产业；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），公司所从事业务属于公司所属行业为K7020物业管理业。　　公司为国家一级资质物业管理企业，主要是依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅、商业物业等提供物业管理服务，公司的口碑在云南省本土企业处于行业前列。一般通过招投标方式，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，实现公司规模化增长和持续盈利。　　1.盈利模式　　报告期内公司主要... 查看全部▼

　　一、经营情况回顾
　　（一）商业模式
　　公司的主营业务为住宅物业提供物业综合经营管理服务，根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所从事的物业管理业务属于K70房地产业；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），公司所从事业务属于公司所属行业为K7020物业管理业。
　　公司为国家一级资质物业管理企业，主要是依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅、商业物业等提供物业管理服务，公司的口碑在云南省本土企业处于行业前列。一般通过招投标方式，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，实现公司规模化增长和持续盈利。
　　1.盈利模式
　　报告期内公司主要的盈利来源于物业管理服务，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费，其他有偿服务费等费用，相关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收费。公司签订物业服务合同时，主要约定未来物业项目管理面积和服务单价，在物业竣工交付后开始向业主收取物业服务费。公司根据客户的类型，综合调配企业的各种资源，为客户提供满意的物业管理服务。
　　（二）采购模式
　　公司采购主要包括材料采购和服务外包两种形式。
　　公司所处的物业管理行业为劳动力密集型行业，日常保洁、保安服务、绿化、秩序维护、维修等物业服务都需要大量的人力，且近年来用工成本逐步上升。公司经过多年的市场开拓和业务经营，积累了丰富的业务管理经验，在一些物业项目中根据项目情况、资源配置状况，对物业管理项目中的技术含量较低、附加值不高的业务，公司采用业务外包的形式控制公司主营业务成本。报告期内，公司主要采购保洁、秩序维护等外包服务。目前，行业上游保安、保洁公司较多，竞争较为充分，因此公司对业务承包方不存在依赖性。
　　公司对于外包业务的管理主要采用定期培训的方式，保证客户服务质量。同时，公司通过月度评审工作，评估承包方的服务质量。公司按合同约定日期与承包方进行费用结算。公司根据月度评审工作质量对承包方进行适度的奖惩，并将评审记录表发送至承包方联系人，待其确定无误并取得承包方提供的符合税务要求的正规发票后，公司将相应的服务费划转到承包方指定账户。
　　公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需耗材为主。公司采购模式主要分为集中采购方式，采购针对物业服务中所需的维护设备、清洁用品、绿化用品、养护材料和安保用品，公司采购方相对固定，主要目的为降低成本并保证供货商的稳定性。公司对物资购置、使用调拨等相关作业管理进行明确规定，并对各项费用支出分类别编制年度预算，由人力行政部负责指导和审核物资相关的预算编制，财务部对执行情况进统计分析、监督检查相关的预算编制，并对执行情况进统计分析、监督检查相关的预算编制，需根据《采购管理制度》提报采购申请。
　　（三）销售模式
　　物业管理服务一般分为两个阶段：第一阶段主要指业主委员会成立之前，由楼盘或者小区的开发商进行前期物业服务招标，中标的物业服务企业开展前期物业服务，向业主或者租户收取物业管理费；第二阶段主要指当小区或者楼盘入住率达到一定比例、业主委员会成立之后，提供前期物业服务的物业管理公司将接受业主委员会的审核，如获得业主委员会的认可，则物业管理公司与业主委员会或者具体的单个业主签订《物业服务合同》，继续提供后续的物业管理服务。
　　公司的销售模式属于直销模式，不通过经销商或者其他商业中介机构，而是主要通过招投标的方式直接与房地产开发商、业主管理委员会或其他委托方订立物业服务合同，向消费者提供物业服务。
　　公司住宅类物业管理项目所投标的来源主要为关联方房地产开发企业开发的项目以及通过市场拓展开发的非关联方项目。其中，关联方房地产开发企业自主开发项目的招标模式为：关联方置业公司获得《建筑规划许可证》之后，向当地房管局物业处进行招标备案，公司负责招投标管理职能的相关人员获取信息之后按照要求进行招投标工作，通过报名、支付投标保证金、买标书、制作招标文件、开标、竞标、中标获得中标通知书等流程签署合同，然后开展中标业务。
　　通过市场拓展获得非关联方项目的招标模式为：公司通过网络投标、市场开发等形式获得非关联方组织的物业项目招标信息。公司在获得信息后通常会对潜在业主进行实地走访，一方面评价客户质量和服务的风险，另一方面建立与客户的沟通渠道，通过邀请潜在客户对公司在管项目的参观，加深对公司的了解，让客户更直观的感受公司提供物业服务的质量。
　　（二）经营情况回顾
　　公司管理层依照年初制定的经营计划，虽然受到疫情影响，但是公司一直稳健发展，并同时加强品质服务，努力提高业主满意度；在强调有效风险把控的同时完善和拓展外部市场。
　　报告期内，公司实现营业收入4704.72万元，同比降低1.7%，营业成本3549.75万元，同比降低10.51%，净利润398.61万元，同比增加18.03%。成本降低的主要原因是公司2020年采取一人多岗，做到减员增效，降低了人力成本而导致。
　　公司持续完善法人治理结构，保障风险管控体系有效执行，经营管理和风险预防水平全面提升。报告期内荣获“2020年中国物业服务百强企业”、实力物业管理项目“实力玖如堂”小区荣获“2020中国五星级物业服务小区”。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　公司遵循以人为本的核心价值观，大力实践管理创新和服务创新，用优异的服务，努力履行着作为企业的社会责任。企业内部树立良好的企业价值观，作为社会的一分子，回报国家，回报社会，是每一位公民、每一个社会组织应有的意识，公司合理配置，充分运用企业内部各类资源，在团队建设中注重人性化，同时企业更加关注自身服务品质的提升，努力进行产品服务创新，以适应市场的变化和客户不断提升的需求，身体力行的实践创建节约型社会行动。公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，将社会责任意识融入到发展实践中，积极承担社会责任，支持地区经济发展和社会共享企业发展成果。 收起▲

　　一、业务概要 商业模式 公司的主营业务为住宅物业提供物业综合经营管理服务，根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所从事的物业管理业务属于K70房地产业；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），公司所从事业务属于公司所属行业为K7020物业管理业。 公司为国家一级资质物业管理企业，主要是依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅、商业物业等提供物业管理服务，公司的口碑在云南省本土企业处于行业前列。一般通过招投标方式，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，实现公司规模化增长和持续盈利。 (一)盈利模式 报告... 查看全部▼

　　一、业务概要
商业模式
公司的主营业务为住宅物业提供物业综合经营管理服务，根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所从事的物业管理业务属于K70房地产业；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），公司所从事业务属于公司所属行业为K7020物业管理业。
公司为国家一级资质物业管理企业，主要是依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅、商业物业等提供物业管理服务，公司的口碑在云南省本土企业处于行业前列。一般通过招投标方式，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，实现公司规模化增长和持续盈利。
(一)盈利模式
报告期内公司主要的盈利来源于物业管理服务，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费，其他有偿服务费等费用，相关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收费。公司签订物业服务合同时，主要约定未来物业项目管理面积和服务单价，在物业竣工交付后开始向业主收取物业服务费。公司根据客户的类型，综合调配企业的各种资源，为客户提供满意的物业管理服务。
(二)采购模式
公司采购主要包括材料采购和服务外包两种形式。
公司所处的物业管理行业为劳动力密集型行业，日常保洁、保安服务、绿化、秩序维护、维修等物业服务都需要大量的人力，且近年来用工成本逐步上升。公司经过多年的市场开拓和业务经营，积累了丰富的业务管理经验，在一些物业项目中根据项目情况、资源配置状况，对物业管理项目中的技术含量较低、附加值不高的业务，公司采用业务外包的形式控制公司主营业务成本。报告期内，公司主要采购保洁、秩序维护等外包服务。目前，行业上游保安、保洁公司较多，竞争较为充分，因此公司对业务承包方不存在依赖性。
公司对于外包业务的管理主要采用定期培训的方式，保证客户服务质量。同时，公司通过月度评审工作，评估承包方的服务质量。公司按合同约定日期与承包方进行费用结算。公司根据月度评审工作质量对承包方进行适度的奖惩，并将评审记录表发送至承包方联系人，待其确定无误并取得承包方提供的符合税务要求的正规发票后，公司将相应的服务费划转到承包方指定账户。
公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需耗材为主。公司采购模式主要分为集中采购方式，采购针对物业服务中所需的维护设备、清洁用品、绿化用品、养护材料和安保用品，公司采购方相对固定，主要目的为降低成本并保证供货商的稳定性。公司对物资购置、使用调拨等相关作业管理进行明确规定，并对各项费用支出分类别编制年度预算，由人力行政部负责指导和审核物资相关的预算编制，财务部对执行情况进统计分析、监督检查相关的预算编制，并对执行情况进统计分析、监督检查相关的预算编制，需根据《采购管理制度》提报采购申请。
（三）销售模式物业管理服务一般分为两个阶段：第一阶段主要指业主委员会成立之前，由楼盘或者小区的开发商进行前期物业服务招标，中标的物业服务企业开展前期物业服务，向业主或者租户收取物业管理费；第二阶段主要指当小区或者楼盘入住率达到一定比例、业主委员会成立之后，提供前期物业服务的物业管理公司将接受业主委员会的审核，如获得业主委员会的认可，则物业管理公司与业主委员会或者具体的单个业主签订《物业服务合同》，继续提供后续的物业管理服务。
公司的销售模式属于直销模式，不通过经销商或者其他商业中介机构，而是主要通过招投标的方式直接与房地产开发商、业主管理委员会或其他委托方订立物业服务合同，向消费者提供物业服务。
公司住宅类物业管理项目所投标的来源主要为关联方房地产开发企业开发的项目以及通过市场拓展开发的非关联方项目。其中，关联方房地产开发企业自主开发项目的招标模式为：关联方置业公司获
得《建筑规划许可证》之后，向当地房管局物业处进行招标备案，公司负责招投标管理职能的相关人员获取信息之后按照要求进行招投标工作，通过报名、支付投标保证金、买标书、制作招标文件、开标、竞标、中标获得中标通知书等流程签署合同，然后开展中标业务。
通过市场拓展获得非关联方项目的招标模式为：公司通过网络投标、市场开发等形式获得非关联方组织的物业项目招标信息。公司在获得信息后通常会对潜在业主进行实地走访，一方面评价客户质量和服务的风险，另一方面建立与客户的沟通渠道，通过邀请潜在客户对公司在管项目的参观，加深对公司的了解，让客户更直观的感受公司提供物业服务的质量。

　　二、经营情况回顾
(一)经营计划
公司管理层依照年初制定的经营计划，在稳健发展的基础上加强品质服务，努力提高业主满意度；在强调有效风险把控的同时完善和拓展外部市场，2019年昆明成功接盘晨光大道小区，继续拓展外接盘项目。
报告期内，公司实现营业收入102,72.08万元，同比增长12.13%，营业成本8,319.11万元，同比增长13.35%，净利润904.76万元，同比增长11.28%。公司在扩大营收规模的同时，同时为了保持和提升服务品质从而加大了部分运营投入，使得公司毛利率从去年同期19.89%下降至19.01%。
公司持续完善法人治理结构，保障风险管控体系有效执行，经营管理和风险预防水平全面提升。
报告期内荣获“2019年中国物业服务百强企业”、实力心城荣获“中国五星物业服务项目称号”、云南实力物业股份有限公司总经理胡奕荣获“2019中国物业经理人100强”。

　　三、持续经营评价
报告期内，公司主营业务是为住宅提供专业的物业管理服务，公司的经营管理层、核心基础人员队伍稳定，未发生重大变动；服务客户稳定、经营良好；公司和全体员工未发生违法、违规行为；未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项。
综上所述，公司具有明显的可持续经营能力。

　　四、风险因素
1、实际控制人不当控制的风险
彭宇兴、张娅通过云南爱悦家生活服务集团有限公司、西藏仁捷实业有限公司间接控制公司股权合计100%，为本公司的实际控制人，可以通过行使表决权对公司的人事、财务和经营决策等进行控制。若公司实际控制人不能有效执行内部控制制度，利用控股地位，对公司经营决策、人事任免、财务等进行不当控制，可能给公司的正常运营带来不利的风险。
针对上述风险，为降低实际控制人不当控制的风险，股份公司已建立了法人治理结构，健全了各项规章制度，完善了适应企业现阶段发展的内部控制体系。公司将通过加强董事、监事、高级管理人员的公司治理规范培训，提高管理层的公司治理规范意识，规范“三会”运作等方式，增强实际控制人和管理层的诚信和规范经营意识，督促实际控制人遵照相关法规规范经营公司，忠实履行职责。
2、公司治理的风险
股份公司成立后，公司建立了较为合理的法人治理结构及相对完整严格的内部管理制度。由于股份公司和有限公司在公司治理上存在较大的区别，且股份公司成立时间较短，虽建立了较为完善的公司治理机制，但在公司实际经营管理过程中，仍需管理层不断深化公司治理理念，提高规范运作意识，切实履行相关规则制度，以保证公司治理机制有效执行；同时，根据公司管理深化和业务发展需要，公司需不断健全和完善公司治理机制、补充和优化内部控制制度，以保障公司健康持续发展、更好地维护全体股东利益。新的制度对公司治理提出了更高的要求，而公司在对相关制度的执行中尚需进一步理解、熟悉，公司治理存在一定的风险。
针对上述风险，公司变更为股份公司后，重新制定了公司章程、三会议事规则及其他规章制度，公司章程中对关联交易决策程序制定了相关的回避制度。公司目前内部控制完善，法人治理结构健全有效，可有效防范公司治理风险。
3、市场竞争风险
我国物业管理行业的收费管理面积整体规模巨大，企业数量较多，市场高度分散，竞争激烈。近年来，随着物业管理行业吸引了社会各界的高度关注和越来越多的资本投入，行业呈现集中度快速上升趋势，整体竞争风险加剧。作为行业综合实力排名靠前的物业服务企业，公司如果未能在未来发展中继续保持规模优势、管理优势、成本优势等，加快扩大管理物业的规模，将无法在未来的市场竞争中保持足够的竞争优势。
针对上述风险，中国物业管理服务市场空间大，增长也较快，但市场也相对比较分散，目前并没有某个物业公司占据绝对的市场份额。基于这样的市场格局，作为行业综合实力排名靠前尤其是云南昆明地区较大的物业服务企业，公司未来会在服务管理服务市场持续进行差异化的定位和发展，以创新的理念和精致的服务避开竞争红海。
4、接管物业来源集中风险
截至2019年12月31日，公司在管面积达484.28万平方米，其中实力控股及其关联方开发的物业的收费管理面积占总收费管理面积的68.31%。公司管理的物业来源集中，如果实力控股的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，虽然这不会损害公司目前管理物业规模和营业收入，不过可能会影响公司管理物业规模的扩张速度。公司一方面积极拓展与接管非实力控股开发的物业，另一方面积极推进社区增值服务，以增加营业收入和营业利润，但无法保证公司在实力控股的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发物业的情况下保持较快发展速度。
针对上述风险，公司将深入研究企业战略布局，进一步强化自身区域优势。公司一方面积极拓展与接管非实力控股开发的物业，另一方面积极推进社区增值服务，以增加营业收入和营业利润。
5、关联交易比重较大的风险
2019年度公司对关联方实现营业收入占公司营业收入的23.15%，关联交易主要为云南浙商投资开
发有限公司、大理万象置业有限公司、大理夏都置业有限公司、云南汇力联行商业管理有限公司等。公司营业收入存在对关联方较为依赖的经营风险，如果关联方的生产经营情况发生重大不利变化，将有可能减少对公司物业服务的需求，从而对公司的营业收入带来不利影响。
针对上述风险，目前公司积极拓展周边非关联方物业服务，同时随着开发项目陆续交房，关联方的空置物业服务费将转变成非关联方业主的物业服务收入，降低关联方交易比例。
6、应收账款回收风险
公司2019年12月31日期末应收账款占资产比重为74.63%，应收账款占资产比较大，主要为公司的客户有较多的关联方，因公司对关联方采取不同的信用政策，应收账款周期较长，金额较大。
针对上述风险，公司已建立应收账款管理制度，统一关联方非关联方信用政策，将每月与业主对账，并及时催款，保证公司应收账款及时回款，保证公司的现金流。
7、现金收款的资金管理风险
报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在部份现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的小业主，尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备POS机及其他第三方支付方式减少小业主的现金收款，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。
针对上述风险，公司实行严格的现金管理，严格执行库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并大力推广通过POS机及其他第三方支付方式减少小业主的现金收款。
8、关联方资金占用风险
报告期内公司不存在资金占用的情况，2019年12月31日期末占用余额为0元，占期末资产比例分别为0%，公司控股股东、实际控制人已签署关于避免占用公司资金的承诺，保证不会再发生占用公司资金的情况。此外，随着公司治理机制的逐步完善，已通过了《关联交易管理办法》、《对外投资管理制度》、《对外担保管理制度》等公司治理文件，将杜绝资金占用情况的发生，但仍不排除实际控制人、控股股东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度占用公司资金的风险。
针对上述风险，公司已制定《关联交易管理办法》、《对外投资管理制度》、《对外担保管理制度》等公司治理文件，并完善相关的内部控制制度，杜绝关联方资金占用。 收起▲

　　一、商业模式　　公司的主营业务为住宅物业提供物业综合经营管理服务，根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所从事的物业管理业务属于K70房地产业；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），公司所从事业务属于公司所属行业为K7020物业管理业。　　公司为国家一级资质物业管理企业，主要是依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅、商业物业等提供物业管理服务，公司的口碑在云南省本土企业处于行业前列。一般通过招投标方式，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，实现公司规模化增长和持续盈利。　　(一)盈利模式　　报告期内公司主要的盈利来源于物业管理... 查看全部▼

　　一、商业模式
　　公司的主营业务为住宅物业提供物业综合经营管理服务，根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所从事的物业管理业务属于K70房地产业；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），公司所从事业务属于公司所属行业为K7020物业管理业。
　　公司为国家一级资质物业管理企业，主要是依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅、商业物业等提供物业管理服务，公司的口碑在云南省本土企业处于行业前列。一般通过招投标方式，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，实现公司规模化增长和持续盈利。
　　(一)盈利模式
　　报告期内公司主要的盈利来源于物业管理服务，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费，其他有偿服务费等费用，相关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收费。公司签订物业服务合同时，主要约定未来物业项目管理面积和服务单价，在物业竣工交付后开始向业主收取物业服务费。公司根据客户的类型，综合调配企业的各种资源，为客户提供满意的物业管理服务。
　　（二）采购模式
　　公司采购主要包括材料采购和服务外包两种形式。
　　公司所处的物业管理行业为劳动力密集型行业，日常保洁、保安服务、绿化、秩序维护、维修等物业服务都需要大量的人力，且近年来用工成本逐步上升。公司经过多年的市场开拓和业务经营，积累了丰富的业务管理经验，在一些物业项目中根据项目情况、资源配置状况，对物业管理项目中的技术含量较低、附加值不高的业务，公司采用业务外包的形式控制公司主营业务成本。报告期内，公司主要采购保洁、秩序维护等外包服务。目前，行业上游保安、保洁公司较多，竞争较为充分，因此公司对业务承包方不存在依赖性。
　　公司对于外包业务的管理主要采用定期培训的方式，保证客户服务质量。同时，公司通过月度评审工作，评估承包方的服务质量。公司按合同约定日期与承包方进行费用结算。公司根据月度评审工作质量对承包方进行适度的奖惩，并将评审记录表发送至承包方联系人，待其确定无误并取得承包方提供的符合税务要求的正规发票后，公司将相应的服务费划转到承包方指定账户。
　　公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需耗材为主。公司采购模式主要分为集中采购方式，采购针对物业服务中所需的维护设备、清洁用品、绿化用品、养护材料和安保用品，公司采购方相对固定，主要目的为降低成本并保证供货商的稳定性。公司对物资购置、使用调拨等相关作业管理进行明确规定，并对各项费用支出分类别编制年度预算，由人力行政部负责指导和审核物资相关的预算编制，财务部对执行情况进统计分析、监督检查相关的预算编制，并对执行情况进统计分析、监督检查相关的预算编制，需根据《采购管理制度》提报采购申请。
　　（三）销售模式
　　物业管理服务一般分为两个阶段：第一阶段主要指业主委员会成立之前，由楼盘或者小区的开发商进行前期物业服务招标，中标的物业服务企业开展前期物业服务，向业主或者租户收取物业管理费；第二阶段主要指当小区或者楼盘入住率达到一定比例、业主委员会成立之后，提供前期物业服务的物业管理公司将接受业主委员会的审核，如获得业主委员会的认可，则物业管理公司与业主委员会或者具体的单个业主签订《物业服务合同》，继续提供后续的物业管理服务。
　　公司的销售模式属于直销模式，不通过经销商或者其他商业中介机构，而是主要通过招投标的方式直接与房地产开发商、业主管理委员会或其他委托方订立物业服务合同，向消费者提供物业服务。
　　公司住宅类物业管理项目所投标的来源主要为关联方房地产开发企业开发的项目以及通过市场拓展开发的非关联方项目。其中，关联方房地产开发企业自主开发项目的招标模式为：关联方置业公司获得《建筑规划许可证》之后，向当地房管局物业处进行招标备案，公司负责招投标管理职能的相关人员获取信息之后按照要求进行招投标工作，通过报名、支付投标保证金、买标书、制作招标文件、开标、竞标、中标获得中标通知书等流程签署合同，然后开展中标业务。
　　通过市场拓展获得非关联方项目的招标模式为：公司通过网络投标、市场开发等形式获得非关联方组织的物业项目招标信息。公司在获得信息后通常会对潜在业主进行实地走访，一方面评价客户质量和服务的风险，另一方面建立与客户的沟通渠道，通过邀请潜在客户对公司在管项目的参观，加深对公司的了解，让客户更直观的感受公司提供物业服务的质量。

　　二、经营情况回顾
　　公司管理层依照年初制定的经营计划，在稳健发展的基础上加强品质服务，努力提高业主满意度；在强调有效风险把控的同时完善和拓展外部市场。报告期内，公司实现营业收入4,786.02万元，同比增长21.96%，营业成本3,966.50万元，同比增长29.80%，净利润337.71万元，同比降低15.68%。成本增加的原因是公司2019年开展品质提升活动，增加了项目维护以及形象成本的投入，重点打造实力口碑，提升满意度。
　　公司持续完善法人治理结构，保障风险管控体系有效执行，经营管理和风险预防水平全面提升。报告期内荣获“2019年中国物业服务百强企业"、"智慧科技物业2019特色物业服务品牌企业"。

　　三、风险与价值
　　1、实际控制人不当控制的风险
　　彭宇兴、张娅通过云南爱悦家生活服务集团有限公司、西藏仁捷实业有限公司间接控制公司股权合计100%，为本公司的实际控制人，可以通过行使表决权对公司的人事、财务和经营决策等进行控制。若公司实际控制人不能有效执行内部控制制度，利用控股地位，对公司经营决策、人事任免、财务等进行不当控制，可能给公司的正常运营带来不利的风险。
　　针对上述风险，为降低实际控制人不当控制的风险，股份公司已建立了法人治理结构，健全了各项规章制度，完善了适应企业现阶段发展的内部控制体系。公司将通过加强董事、监事、高级管理人员的公司治理规范培训，提高管理层的公司治理规范意识，规范“三会”运作等方式，增强实际控制人和管理层的诚信和规范经营意识，督促实际控制人遵照相关法规规范经营公司，忠实履行职责。
　　2、公司治理的风险
　　股份公司成立后，公司建立了较为合理的法人治理结构及相对完整严格的内部管理制度。由于股份公司和有限公司在公司治理上存在较大的区别，且股份公司成立时间较短，虽建立了较为完善的公司治理机制，但在公司实际经营管理过程中，仍需管理层不断深化公司治理理念，提高规范运作意识，切实履行相关规则制度，以保证公司治理机制有效执行；同时，根据公司管理深化和业务发展需要，公司需不断健全和完善公司治理机制、补充和优化内部控制制度，以保障公司健康持续发展、更好地维护全体股东利益。新的制度对公司治理提出了更高的要求，而公司在对相关制度的执行中尚需进一步理解、熟悉，公司治理存在一定的风险。
　　针对上述风险，公司变更为股份公司后，重新制定了公司章程、三会议事规则及其他规章制度，公司章程中对关联交易决策程序制定了相关的回避制度。公司目前内部控制完善，法人治理结构健全有效，可有效防范公司治理风险。
　　3、市场竞争风险
　　我国物业管理行业的收费管理面积整体规模巨大，企业数量较多，市场高度分散，竞争激烈。近年来，随着物业管理行业吸引了社会各界的高度关注和越来越多的资本投入，行业呈现集中度快速上升趋势，整体竞争风险加剧。作为行业综合实力排名靠前的物业服务企业，公司如果未能在未来发展中继续保持规模优势、管理优势、成本优势等，加快扩大管理物业的规模，将无法在未来的市场竞争中保持足够的竞争优势。
　　针对上述风险，中国物业管理服务市场空间大，增长也较快，但市场也相对比较分散，目前并没有某个物业公司占据绝对的市场份额。基于这样的市场格局，作为行业综合实力排名靠前尤其是云南昆明地区较大的物业服务企业，公司未来会在服务管理服务市场持续进行差异化的定位和发展，以创新的理念和精致的服务避开竞争红海。
　　4、接管物业来源集中风险
　　截至2019年6月30日，公司在管面积达484.28万平方米，其中实力控股及其关联方开发的物业的收费管理面积占总收费管理面积的67.19%。公司管理的物业来源集中，如果实力控股的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，虽然这不会损害公司目前管理物业规模和营业收入，不过可能会影响公司管理物业规模的扩张速度。公司一方面积极拓展与接管非实力控股开发的物业，另一方面积极推进社区增值服务，以增加营业收入和营业利润，但无法保证公司在实力控股的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发物业的情况下保持较快发展速度。
　　针对上述风险，公司将深入研究企业战略布局，进一步强化自身区域优势。公司一方面积极拓展与接管非实力控股开发的物业，另一方面积极推进社区增值服务，以增加营业收入和营业利润。
　　5、关联交易比重较大的风险
　　2019年度半年度公司对关联方实现营业收入占公司营业收入的21.75%，关联交易主要为云南浙商投资开发有限公司、大理实力夏都置业有限公司、云南浙滇置业有限公司、云南汇力联行商业管理有限公司等。公司营业收入存在对关联方较为依赖的经营风险，如果关联方的生产经营情况发生重大不利变化，将有可能减少对公司物业服务的需求，从而对公司的营业收入带来不利影响。
　　针对上述风险，目前公司积极拓展周边非关联方物业服务，同时随着开发项目陆续交房，关联方的空置物业服务费将转变成非关联方业主的物业服务收入，降低关联方交易比例。
　　6、应收账款回收风险
　　公司2019年6月30日期末应收账款占资产比重为75.05%，应收账款占资产比较大，主要为公司的客户有较多的关联方，因公司对关联方采取不同的信用政策，应收账款周期较长，金额较大。
　　针对上述风险，公司已建立应收账款管理制度，统一关联方非关联方信用政策，将每月与业主对账，并及时催款，保证公司应收账款及时回款，保证公司的现金流。
　　7、现金收款的资金管理风险
　　报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的小业主，尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备POS机及其他第三方支付方式减少小业主的现金收款，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。
　　针对上述风险，公司提高现金管理，严格执行库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备POS机及其他第三方支付方式减少小业主的现金收款。
　
　四、企业社会责任
　　(一)其他社会责任履行情况
　　公司遵循以人为本的核心价值观，大力实践管理创新和服务创新，用优异的服务，努力履行着作为企业的社会责任。公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，将社会责任意识融入到发展实践中，积极承担社会责任，支持地区经济发展和社会共享企业发展成果。 收起▲