一、经营情况回顾　　（一）商业模式　　公司是一家具有一级资质物业管理服务企业,2018年2月8日登陆新三板，公司主营业务为物业管理服务。公司以市场需求为导向,通过不断整合和优化各项服务资源,为业主提供多元化和现代化的社区物业增值服务。目前,公司已具备成熟的物业综合管理运营能力,运用信息化管理系统和智能化设备,为业主提供更优质的物业服务。公司始终秉承“创造、关爱、和谐、共赢”的服务宗旨,不断提升物业管理服务水平,建立健全物业管理服务体系,努力为开发商、业主提供物业管理服务。公司一般通过招投标或商务洽谈的方式获取项目,获取项目后统一配置资源、采购设备及物资,完成项目接管的细节实施,并按照物业管... 查看全部▼

　　一、经营情况回顾
　　（一）商业模式
　　公司是一家具有一级资质物业管理服务企业,2018年2月8日登陆新三板，公司主营业务为物业管理服务。公司以市场需求为导向,通过不断整合和优化各项服务资源,为业主提供多元化和现代化的社区物业增值服务。目前,公司已具备成熟的物业综合管理运营能力,运用信息化管理系统和智能化设备,为业主提供更优质的物业服务。公司始终秉承“创造、关爱、和谐、共赢”的服务宗旨,不断提升物业管理服务水平,建立健全物业管理服务体系,努力为开发商、业主提供物业管理服务。公司一般通过招投标或商务洽谈的方式获取项目,获取项目后统一配置资源、采购设备及物资,完成项目接管的细节实施,并按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务,同时利用社区资源优势,整合第三方资源,为业主提供物业增值服务,从而实现营业收入并获取利润。
　　（一）市场开发模式
　　公司主要通过招投标方式和商务谈判方式获取业务订单,招投标方式涵盖公开招标和邀请招标两种形式。公开招标形式,公司通过招标人发布的公开招标信息获取项目信息并积极参与招标工作,获取业务订单。邀请招标形式,招标单位以招标公告的形式邀请公司组织投标。经过前期接洽,在目标项目正式开展招标工作后,获取项目招标文件;根据目标项目正式发放的招标文件,结合招标文件内容及公司要求确定是否参加招投标活动;确定参加招投标工作后,按照招标文件要求交纳投标保证金;市场部经理组织成立投标小组;项目经理根据投标文件的要求完成投标书;投标书经区域总经理审核后,送达招标单位,参加开标和评标。中标后,与招标单位就具体问题沟通后,签订合同。依据合同要求,公司组建物业项目团队,制定工作计划,合理配置对应的岗位人员,进驻现场开展物业管理服务工作。
　　（二）采购模式
　　公司的采购模式可以分为两种,直接采购和招标采购。公司制定了《采购管理》制度,规定单笔或年累计20,000以内的采购项目,三方比价后直接采购;单笔金额或年度采购金额超过20,000元的采购项目,采用招标的形式进行采购。在符合公司招标采购标的条件的情况下,需求部门、监察中心、综合管理中心,每个部门选择不少于三家供应商,且三个部门之间不得相关沟通。在监察中心的监督下,共同对所选
　　单位的资质、产品质量、产品价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估,甄选出符合公司要求的单位,由监察管理中心邀请其参与投标。
　　（三）服务模式
　　按照物业服务内容划分,公司主营业务可分为基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务、社区物业增值服务、智慧园区服务和城市运营服务。在基础物业管理服务模式中,公司按照客户要求,采用包干制或薪酬制模式,并根据客户不同需求和相应的服务标准提供公共持续维护、共用设施设备维护管理、消防安全管理、环境卫生管理、绿化养护服务和车辆停放管理等服务。其中,包干制是指物业服务企业向业主收取固定的物业服务费用,在支付物业服务成本之后,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担;酬金制是指物业服务企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用中提取酬金,剩余金额用于支付物业服务协议约定的支出,最终结余或者不足的部分均由业主享有或者承担。公司在顾问咨询及协销配合服务模式中,公司根据开发商不同需求,提供物业前期咨询服务、物业顾问服务、协销配合服务,以及其他专项咨询及服务。在社区增值服务模式中,公司接受开发商和业主方委托,为其提供维修服务、装饰装修服务、社区洗衣服务、桶装水配送、车辆清洁等服务。在智慧园区服务中，公司为业主提供涵盖安全管理、环境管理、能耗管理、物业管理、设备管理、居家服务等智能化管理，为业主打造一个安全、便捷、温馨舒适、贴心智能的生活居家环境。在城市运营服务模式中，公司承接城市环卫、垃圾清运、绿化养护、市政设施维护、综合巡查等业务，运用大数据、互联网等手段，实现了管理能力的持续提升。
　　（四）业务分包模式
　　公司将所需劳动力较多且技术含量较低的业务分包给专业服务公司,一方面,通过专业化的分工方式,有助于降低公司在外包业务方面的运营成本,并集中资源提升核心物业服务水平;另一方面,有助于通过公司、业主对专业服务公司的筛选、评价和反馈,不断提升专业服务公司的服务水平,进一步提升客户满意度。公司业务分包的主要内容有清洁保洁服务、绿化养护服务、电梯维保服务、消防维保服务等,以招标方式进行业务分包。公司制定了《采购管理制度》、《项目投标指导书》、《服务外包核查、评审细则》等管理制度,规范业务分包活动。公司业务外包商的采购方式主要为邀请招标方式,在符合公司招标采购标的条件的情况下,需求部门、监察部、综合管理中心,每个部门选择不少于三家供应商。在监察中心的监督下,共同对所选单位的资质、产品质量、产品价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估,甄选出符合公司要求的单位,由监察管理中心邀请其参与投标。符合条件的外包商中标后,约定外包业务的服务范围、服务标准,并签订合同。
　　（五）盈利模式
　　公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、商铺管理费以及其他与物业相关的洐生性有偿服务费、城市环卫服务等费用,相关费用形成公司的收入,公司根据与政府、房地产开发商或业主委员会签订的服务合同的条款进行收费。
　　（二）经营情况回顾
　　一、公司紧抓服务品质，不断追求新的服务标准，提升服务质量。对行业传统模式加以创新。
　　（1）公司以“创新.关爱.和谐.共赢”为服务宗旨，一切为客户、并持续提升客户高层次品质生活需求，发明专利方案共计五百余项，其中发明专利已审核认证通过壹百三十余项。各项实用型专利发明为业主提供了更优质的服务，为智慧社区的创造提供依据和保障。
　　（2）对物业服务品质严格要求，制定了《龙能物业标准1.0》，未来还要进一步升级，陆续推出新的服务标准。
　　（3）不断探索物业衍生服务，本年度继续开展智慧社区科技研发。
　　（4）园区服务，大量使用智能化机械设备，减少人力成本的投入。
　　（5）从社区物业外延至城市街区，开展城市运营服务。
　　二、积极开展市场化拓展
　　（1）报告年度，公司外拓项目2个，新签约面积近14.16万平方米。
　　（2）公司提供服务的城市增加梧州市。
　　三、财务状况
　　（1）报告期末，公司资产总额为49,338,219.46元，较期初的48,378,099.35元，同比增加1.98%；净资产总额为12,237,178.42元，较期初的10,474,992.82元，同比增加16.28%。
　　（2）报告期内营业收入46,848,987.25元，同比增长21.80%，主要原因为：公司主营业务服务面积扩大，收入来源增多所致。
　　（3）报告期内实现归属于挂牌公司股东的净利润1,788,964.19元，同比增加237.87%。
　　（4）报告期内，经营活动现金流量净额为3,050,737.02元，较上年同期增加276.08%。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　1、新冠疫情期间公司对外捐赠物资累计约人民币6万元。
　　2、新冠疫情期间，各分公司配合政府部门，完成疫情监控相关工作。同时免费制作抗病毒中药500余剂，上门赠送给孤寡老人。开展为业主免费送菜上门等服务，收到社会各届人士感谢信及锦旗。 收起▲

　　一、业务概要
商业模式
　　公司是一家具有一级资质物业管理服务企业，2018年2月8日登陆新三板，公司主营业务为物业管理服务。公司以市场需求为导向，通过不断整合和优化各项服务资源，为业主提供多元化和现代化的社区物业增值服务。目前，公司已具备成熟的物业综合管理运营能力，运用信息化管理系统和智能化设备，为业主提供更优质的物业服务。公司始终秉承“创造、关爱、和谐、共赢”的服务宗旨，不断提升物业管理服务水平，建立健全物业管理服务体系，努力为开发商、业主提供物业管理服务。公司一般通过招投标或商务洽谈的方式获取项目，获取项目后统一配置资源、采购设备及物资，完成项目接管的细节实施，并按照物业管理... 查看全部▼

　　一、业务概要
商业模式
　　公司是一家具有一级资质物业管理服务企业，2018年2月8日登陆新三板，公司主营业务为物业管理服务。公司以市场需求为导向，通过不断整合和优化各项服务资源，为业主提供多元化和现代化的社区物业增值服务。目前，公司已具备成熟的物业综合管理运营能力，运用信息化管理系统和智能化设备，为业主提供更优质的物业服务。公司始终秉承“创造、关爱、和谐、共赢”的服务宗旨，不断提升物业管理服务水平，建立健全物业管理服务体系，努力为开发商、业主提供物业管理服务。公司一般通过招投标或商务洽谈的方式获取项目，获取项目后统一配置资源、采购设备及物资，完成项目接管的细节实施，并按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，同时利用社区资源优势，整合第三方资源，为业主提供物业增值服务，从而实现营业收入并获取利润。
　　（一）市场开发模式公司主要通过招投标方式和商务谈判方式获取业务订单，招投标方式涵盖公开招标和邀
　　请招标两种形式。公开招标形式，公司通过招标人发布的公开招标信息获取项目信息并积极参与招标工作，获取业务订单。邀请招标形式，招标单位以招标公告的形式邀请公司组织投标。
　　经过前期接洽，在目标项目正式开展招标工作后，获取项目招标文件；根据目标项目正式发放的招标文件，结合招标文件内容及公司要求确定是否参加招投标活动；确定参加招投标工作后，按照招标文件要求交纳投标保证金；市场部经理组织成立投标小组；项目经理根据投标文件的要求完成投标书；投标书经区域总经理审核后，送达招标单位，参加开标和评标。中标后，与招标单位就具体问题沟通后，签订合同。依据合同要求，公司组建物业项目团队，制定工作计划，合理配置对应的岗位人员，进驻现场开展物业管理服务工作。
　　（二）采购模式
　　公司的采购模式可以分为两种，直接采购和招标采购。公司制定了《采购管理》制度，规定单笔或年累计20,000以内的采购项目，三方比价后直接采购；单笔金额或年度采购金额超过20,000元的采购项目，采用招标的形式进行采购。在符合公司招标采购标的条件的情况下，需求部门、监察中心、综合管理中心，每个部门选择不少于三家供应商，且三个部门之间不得相关沟通。在监察中心的监督下，共同对所选单位的资质、产品质量、产品价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估，甄选出符合公司要求的单位，由监察管理中心邀请其参与投标。
　　（三）服务模式
　　按照物业服务内容划分，公司主营业务可分为基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务和社区物业增值服务。在基础物业管理服务模式中，公司按照客户要求，采用包干制或薪酬制模式，并根据客户不同需求和相应的服务标准提供公共持续维护、共用设施设备维护管理、消防安全管理、环境卫生管理、绿化养护服务和车辆停放管理等服务。其中，包干制是指物业服务企业向业主收取固定的物业服务费用，在支付物业服务成本之后，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担；酬金制是指物业服务企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用中提取酬金，剩余金额用于支付物业服务协议约定的支出，最终结余或者不足的部分均由业主享有或者承担。在顾问咨询及协销配合服务模式中，公司根据开发商不同需求，提供物业前期咨询服务、物业顾问服务、协销配合服务，以及其他专项咨询及服务。在社区增值服务模式中，公司接受开发商和业主方委托，为其提供维修服务、装饰装修服务、社区洗衣服务、桶装水配送、车辆清洁等服务。
　　（四）业务分包模式公司将所需劳动力较多且技术含量较低的业务分包给专业服务公司，一方面，通过专业化
　　的分工方式，有助于降低公司在外包业务方面的运营成本，并集中资源提升核心物业服务水平；另一方面，有助于通过公司、业主对专业服务公司的筛选、评价和反馈，不断提升专业服务公司的服务水平，进一步提升客户满意度。公司业务分包的主要内容有清洁保洁服务、绿化养护服务、电梯维保服务、消防维保服务等，以招标方式进行业务分包。公司制定了《采购管理制度》、《项目投标指导书》、《服务外包核查、评审细则》等管理制度，规范业务分包活动。公司业务外包商的采购方式主要为邀请招标方式，在符合公司招标采购标的条件的情况下，需求部门、监察部、综合管理中心，每个部门选择不少于三家供应商。在监察中心的监督下，共同对所选单位的资质、产品质量、产品价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估，甄选出符合公司要求的单位，由监察管理中心邀请其参与投标。符合条件的外包商中标后，约定外包业务的服务范围、服务标准，并签订合同。
　　（五）盈利模式
　　公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、商铺管理费以及其他与物业相关的洐生性有偿服务费等费用，相关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收费。

　　二、经营情况回顾
(一)经营计划
　　一、公司紧抓服务品质，不断追求新的服务标准，提升服务质量。对行业传统模式加以创新。
　　　　（1）公司以“创新·关爱·和谐·共赢”为服务宗旨，一切为客户、并持续提升客户高层次品质生活需求，发明专利方案共计伍百余项，其中发明专利已审核认证通过壹百三十余项。
　　各项实用型专利发明为业主提供了更优质的服务，为智慧社区的创造提供依据和保障。
　　（2）对物业服务品质严格要求，制定了《龙能物业标准1.0》，未来还要进一步升级，陆续推出新的服务标准。
　　（3）不断探索物业衍生服务，本年度新增智慧社区科技研发、格局商学管理培训服务。
　　（4）园区服务，大量使用智能化机械设备，减少人力成本的投入。
　　（5）从社区物业外延至城市街区，开展城市运营服务。
　　二、积极开展市场化拓展
　　（1）报告年度，公司外拓项目21个，新签约面积近290万平方米。
　　（2）公司提供服务的城市增加佛山市、益阳市、襄阳市、锡林郭勒市。
　　（3）公司服务业态新增城市环卫。
　　三、财务状况
　　（1）报告期末，公司资产总额为48,378,099.35元，较期初的52,285,013.47元，同比减少7.5%；净资产总额为10,202,676.22元，较期初的15,010,021.02元，同比减少32.03%。
　　（2）报告期内营业收入82,017,620.29元，同比增长10.32%，主要原因为：公司主营业务服务面积扩大，收入来源增多所致。
　　（3）报告期内实现归属于挂牌公司股东的净利润-4,879,684.10元，同比增加68.93%。
　　（4）报告期内，经营活动现金流量净额为3,159,749.99元，较上年同期增加3,712,731.75元，优于上年同期。

　　三、持续经营评价
　　从公司历年经营情况、国家相关政策及未来发展趋势看，公司具有持续经营的能力：
　　（一）公司成长能力和获利能力不断增强
　　2017年度、2018年、2019年公司营业收入分别为69,790,197.01元、74,348,108.77元、82,017,620.29元，营业收入呈逐年上升的趋势。其中2017年度销售收入较2016年度销售收入增长11,332,693.20元，增幅为19.39%；2018年度销售收入较2017年度销售收入增长4,557,911.76元，增幅为6.53%；2019年度销售收入较2018年度销售收入增长7,669,511.52元，增幅为10.32%。
　　（二）国家产业政策的大力支持，为公司发展提供了良好的政策环境
　　我国对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，2003年国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律依据，行业发展逐渐规范。2014年5月，住房与城乡建设部办公厅印发了《智慧社区建设指南（试行）》指出：“智慧社区是通过综合运用现代科学技术，整合区域人、地、物、情、事、组织和房屋等信息，统筹公共管理、公共服务和商业服务等资源，以智慧社区综合信息服务平台为支撑，依托适度领先的基础设施建设，提升社区治理和小区管理现代化，促进公共服务和便民利民服务智能化的一种社区管理和服务的创新模式，也是实现新型城镇化发展目标和社区服务体系建设目标的重要举措之一”。2016年国家发布“十三五”规划纲要，提出实施创新驱动发展战略，新技术的创新与应用，智慧社区的建设与评价得到社会各层面的认可，对传统物业管理转型升级来说是重大政策利好，将进一步促进行业的持续、快速发展。
　　国家先后发布的一系列产业政策，有力的支持了本行业发展，扶持并推动了物业管理行业内企业的发展，为我国物业管理行业的发展营造了良好的发展环境。
　　（三）城镇化水平不断增长，为行业的发展奠定了坚实的市场基础
　　城镇化水平不断增长导致城市的数量以及规模扩大，对应住宅、商业以及其他地产项目增加，而对于对应物业管理服务的需求亦越来越多。根据我国新型城镇化规划（2014-2020），预期常住人口城镇化率将于2020年达到60%，而小康水平的城市人均居住建筑面积则可达到35平米，按照2015年的人口数据推算存量住宅的总建筑面积在2020年的时候可以达到288亿平方米。城市人口数量的增加是居住、商业消费、办公需求增长的根本原因。截至2015年末看，我国在建项目的总面积为73.5亿平方米，其中住宅项目51.1亿平方米，按照当前价格计算物业管理行业总规模将会超过万亿。
　　（四）“互联网+”时代下服务模式不断创新，为公司业务创新提供了条件
　　2014年以来，越来越多的物业服务企业在社区O2O领域进行探索，纷纷加大了在大数据、云计算、移动互联等新科技方面的投入，形成了多种风格、特色各异、百花齐放的社区服务模式。尤其2014年彩生活物业的成功上市，其独特的经营理念为物业管理行业发展带来了更多想象空间，一定程度上也推动了物业管理行业的创新和发展。物业管理行业拥有“掌握”精准客户资源的特殊属性，社区已成为各路商家争夺用户的入口，崭新的商业模式必将带动和引领行业的发展，“互联网+”在物业服务中的应用成为新的行业热点，不仅体现出物业服务企业的商业价值和用户价值，也体现出其适应变革的创新力和长远的发展潜力。2014物业服务百强企业中，涌现出一批在“互联网+”开发与应用领域十分优秀的物业服务企业，据不完全统计，拥有APP与微信服务号的企业占到30%以上，拥有微信公众号的企业占到70%以上，拥有独立官网的企业占到85%以上。
　　（五）公司在业界经营多年，已形成良好的服务口碑
　　公司成立伊始，专注于提升物业管理水平和提高服务服务质量，是一家具有国家一级资质的专业物业管理企业，先后获得优秀物业服务企业（2011）、中国物业行业优秀服务管理企业称号（2011）、中国物业管理品牌标杆企业（2014）、2015年业主满意明星单位等荣誉称号，在行业内树立了良好的品牌形象，获得了广大业主和住户的认可。
　　（六）先进的管理软件和智能化设备的使用，降低了人工费用和公共耗能
　　公司在日常服务过程中，运用全国400客服呼叫系统、设备远程控制系统、物业信息化管理系统等创新服务手段和智能化设备，打破传统物业种种局限，持续高标准为业主提供优质服务。公司根据自身情况量身定做一套“物业信息化管理系统”，该系统实现指挥、办公、信息传递、数据采集等办公自动一体化，极大的提高了办公及经营的效率。物业微信公众号的使用，不仅方便了业主足不出户交费、报修，还便于工程人员手机端抄表、现场管理人员手机端实时了解项目收费情况、业主服务需求等，给各类物业管理基础数据的搜集和保存带来了便利，对企业的内控起到了进一步的辅助作用。此外，智能化设备的使用，提升了公司物业管理能力，大幅降低了人工费用和公共耗能。
　　（七）成熟的物业综合管理运营能力，提升了公司的市场竞争力
　　公司具有成熟的物业综合管理运营能力，自公司成立至今已市场化运营12年，截至2019年12月31日，在管项目已达45个，签约项目面积接近800万平方米；物业管理类型包括住宅、商业商铺、办公写字楼、工业园区物业、街区清洁等，拥有较为丰富的物业综合运营管理经验。在物业服务内容方面，公司在提供房屋设施设备维修、清洁、绿化、秩序维护等基础物业基础上，逐步向社区增值服务方向延伸。目前，公司已开展装饰专修服务、社区洗衣服务、桶装水配送服务、社区培训、社区汽车清洁等社区增值服务。
　　公司多元化业态的管理经验和多样化社区增值服务的运作经验，有利于公司快速实现管理项目的规模扩张和物业服务内容的升级，获取规模效益和增值收益，提高公司物业综合管理运营能力。
　　（八）专业的管理团队和灵活的激励机制，保障了公司业务团队的稳定性
　　公司自成立以来，重视物业管理专业人员的规划、培训和储备，目前公司拥有专业管理团队和服务团队，包括会计师、注册物业管理师等在内的各类管理人员、专业技术人员和各管理项目秩序维护、消防、清洁、绿化、设备维修等经过专业培训的服务人员。专业的管理团队为公司基础物业管理业务的快速扩张提供了人力资源保障，同时也为公司拓展社区物业增值服务提供了智力支持。
　　为保障公司专业团队的稳定性和激发员工的创造力，公司建立了灵活多样的员工考核与激励机制，制定了《薪酬管理制度》，根据员工对公司的奉献程度，设置科学的奖励机制，让员工的努力得到相应的回报。
　　此外，公司定期优化组织架构，推向常态化创新机制，鼓励制度创新、技术创新、模式创新、经营创新、管理创新。

　　四、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　（一）实际控制人不当控制的风险
　　公司控股股东王广军直接持有股份公司14,000,000股股份，占公司股本总额的57.0451%。
　　另外，王广军持有公司股东创盈投资14.26%的出资额；尹诗锦系王广军配偶，其持有创盈投资14.97%的出资额。尹诗锦与王广军系创盈投资的第一、第二大股东，王广军系创盈投资的董事长，尹诗锦担任创盈投资的董事。同时，创盈投资其他股东均签署了书面《委托书》，约定委托王广军代为行使创盈投资对龙能股份的投票权，并对王广军在龙能股份的投票结果均予以认可。因此，二人能够对创盈投资的股东会、董事会产生重大影响。同时，公司自设立至今的法定代表人、董事长、经理等重要职位均由王广军、尹诗锦担任，二人能够实际影响公司的重大经营决策、公司管理层的聘任。综上，王广军与尹诗锦二人通过直接或间接的方式合计控制龙能股份75.5521%的表决权，二人为公司共同实际控制人。未来不排除两人通过行使表决权、管理职能或其他方式对公司发展战略、经营决策、人事安排等方面进行不当控制并造成公司及其他股东权益受损的风险。
　　应对措施：严格执行公司章程及制度、规章。日常经营事项执行，按照制度规定的各级管理权限完成审批流程；重大事项的决策，则按公司章程规定，召开三会，经相关各方审议通过后方能执行。降低因实际控制人不当控制造成公司及其他股东权益受损的风险。
　　（二）公司对分支机构的管理风险公司业务开展主要采取属地经营的模式，即通过在所承接项目所在区域设立分公司的形
　　式开展物业管理服务。截止报告期末，公司处于存续状态的分公司共有24家，数量较多。目前，公司仍积极在其他城市开拓市场，不断扩大物业项目的数量、规模，而分散在全国多个城市的物业项目对多元化、本土化的项目人员的需求不断加大，由此可能会导致公司对分支机构管理效率的降低及运营风险的增加。若公司不能对散布各地的分支机构形成高效率的管控，可能存在因分支机构未能有效落实公司内控制度而对公司未来盈利及战略发展带来不利影响的风险。
　　应对措施：公司下设监察管理中心及财务审计人员，以定期、不定期巡查的方式，对分公司的日常经营、业务开展、现场品质、经营数据等进行检查及考核，控制分公司分散管理风险。
　　（三）市场竞争加剧风险
　　目前我国物业管理行业的集中度较低，竞争比较激烈，国内物业服务企业超过10万家，其中拥有国家物业服务企业一级资质的超过1000家。随着市场竞争日益激烈，物业业主对物业服务的选择权增加，物业业主对于物业服务的要求将更加专业化、标准化，提升品牌知名度是物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司虽然具备了较强的服务能力，但在未来的市场竞争中仍存在一定的竞争风险。
　　应对措施：公司未来将以业主需求为导向，通过第三方调研机构进行需求调研，针对不同群体的客户需要向业主提供更加专业化、人性化、特色化的服务。以提升品牌知名度作为公司未来发展的出路，同时通过差异化发展自己的核心竞争力，提升竞争能力，以应对激烈的市场竞争环境。
　　（四）业务分包协作风险
　　报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化、电梯维保等委托于第三方公司，成本占比较大。尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的信誉、资质等因素，并在合同中对服务质量等相关条款进行了严格规定，同时制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行严格的监管，但是如果第三方公司在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生一定不良影响。
　　应对措施：严格审定外包方资信。专人跟踪第三方公司服务质量，对不合格风险隐患要求其进行整改。定期对市场同类服务公司的服务成本进行比对。
　　（五）服务质量稳定性风险
　　公司是一家拥有国家物业服务企业一级资质、环卫、安保一级资质、高空外墙清洗、有害生物防治甲级资质的专业物业管理企业，先后获得优秀物业服务企业(2011)、中国物业行业优秀服务管理企业称号(2011)、中国物业管理品牌标杆企业(2014)、2015业主满意明星单位等荣誉称号，形成一定的品牌。公司高度重视服务体系建设，成立了监察管理中心，制定了《龙能物业标准1.0》、《员工培训管理规定》、《门岗值班制度》、《监控中心值班制度》等系列制度，不断提高服务质量，提高业主满意度，取得了良好效果。但随着社会发展和人们生活水平的提升，业主的观念及市场需求不断发生变化，公司需要对市场需求变化具有足够的敏感性，及时根据业主需求优化服务。如果公司不能稳定有效地保证服务质量、未能持续不断提升服务品质，则会对公司的业务产生不利影响。
　　应对措施：保证各服务单位与业主的面对面沟通通道的畅通，监察部门及时对业主反映的相关问题进行过滤和反馈，敦促各项目不断优化服务质量。
　　（六）员工管理风险
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，人员年龄结构、学历背景、素质等方面存在较大差异，员工管理难度较大。公司虽然制定了《龙能物业标准1.0》，建立了标准化服务流程，以规范提供服务人员能够达到公司和业主的要求。但是，如果公司未能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容和质量，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
　　应对措施：提高公司对基层管理及服务人员业务培训力度，强化服务意识，同时落实岗位网格化监管，实施绩效考核制度。
　　（七）现金收款的资金管理风险
　　报告期内，公司营业收入来源主要是住宅项目，公司住宅项目家庭业主交款方式为现金和刷卡，公司与客户间存在现金收款交易。如果针对现金交易的管理措施落实不到位，存在一定的资金管控风险，从而给公司带来收入方面的损失和管理成本。
　　应对措施：为了规范日常业务中的现金收付行为，公司制定了较为严格的库存现金管理制度以及现金收款的内控制度，如在各物业服务中心处增加POS机，增加了微信、支付宝、手机端收费等多种收款方式，以减少现金收取物业费及能源费等的比例等。
　　（八）应收账款余额较大的风险
　　报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产比重相对较高，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。
　　应对措施：将催费工作制度化，由上至下，层层落实，责任到人，以确保及时收回欠款，提高应收账款收缴率。
　　（九）劳务成本上升风险
　　公司所属物业管理行业属于劳动密集型产业，主营业务成本主要以人工成本和清洁绿化等外包费用为主。近年来我国劳动用工成本面临持续刚性上涨，且由于公司签订的物业服务合同多为长期物业服务协议，合同期间物业服务价格是相对固定的，而人工成本的上升在合同期内转移给客户的难度较大。因此，人力成本的上涨将给行业内企业带来一定的运营压力并对公司的盈利水平造成不利影响。
　　应对措施：公司近年致力于物业服务相关的各类科技产品研发，今年已取得12项专利发明。节能降耗，由劳动密集型企业转型为科技密集型企业，一直是公司的未来发展方向之一。
　　公司希望在未来能够通过智慧社区解决方案，达到企业减员增效的目的。 收起▲

　　一、商业模式
　　公司是一家具有一级资质物业管理服务企业，2018年2月8日登陆新三板，公司主营业务为物业管理服务。公司以市场需求为导向，通过不断整合和优化各项服务资源，为业主提供多元化和现代化的社区物业增值服务。目前，公司已具备成熟的物业综合管理运营能力，运用信息化管理系统和智能化设备，为业主提供更优质的物业服务。公司始终秉承“创造、关爱、和谐、共赢”的服务宗旨，不断提升物业管理服务水平，建立健全物业管理服务体系，努力为开发商、业主提供物业管理服务。公司一般通过招投标或商务洽谈的方式获取项目，获取项目后统一配置资源、采购设备及物资，完成项目接管的细节实施，并按照物业管理服务合同完成标准化... 查看全部▼

　　一、商业模式
　　公司是一家具有一级资质物业管理服务企业，2018年2月8日登陆新三板，公司主营业务为物业管理服务。公司以市场需求为导向，通过不断整合和优化各项服务资源，为业主提供多元化和现代化的社区物业增值服务。目前，公司已具备成熟的物业综合管理运营能力，运用信息化管理系统和智能化设备，为业主提供更优质的物业服务。公司始终秉承“创造、关爱、和谐、共赢”的服务宗旨，不断提升物业管理服务水平，建立健全物业管理服务体系，努力为开发商、业主提供物业管理服务。公司一般通过招投标或商务洽谈的方式获取项目，获取项目后统一配置资源、采购设备及物资，完成项目接管的细节实施，并按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，同时利用社区资源优势，整合第三方资源，为业主提供物业增值服务，从而实现营业收入并获取利润。
　　（一）市场开发模式
　　公司主要通过招投标方式和商务谈判方式获取业务订单，招投标方式涵盖公开招标和邀请招标两种形式。公开招标形式，公司通过招标人发布的公开招标信息获取项目信息并积极参与招标工作，获取业务订单。邀请招标形式，招标单位以招标公告的形式邀请公司组织投标。经过前期接洽，在目标项目正式开展招标工作后，获取项目招标文件；根据目标项目正式发放的招标文件，结合招标文件内容及公司要求确定是否参加招投标活动；确定参加招投标工作后，按照招标文件要求交纳投标保证金；市场部经理组织成立投标小组；项目经理根据投标文件的要求完成投标书；投标书经市场部经理审核后，送达招标单位，参加开标和评标。中标后，与招标单位就具体问题沟通后，签订合同。依据合同要求，公司组建物业项目团队，制定工作计划，合理配置对应的岗位人员，进驻现场开展物业管理服务工作。
　　（二）采购模式
　　公司的采购模式可以分为两种，直接采购和招标采购。公司制定了《采购管理》制度，规定单笔或年累计20,000以内的采购项目，三方比价后直接采购；单笔金额或年度采购金额超过20,000元的采购项目，采用招标的形式进行采购。在符合公司招标采购标的条件的情况下，需求部门、监察中心、综合管理中心，每个部门选择不少于三家供应商，且三个部门之间不得相关沟通。在监察中心的监督下，共同对所选单位的资质、产品质量、产品价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估，甄选出符合公司要求的单位，由监察管理中心邀请其参与投标。
　　（三）服务模式
　　按照物业服务内容划分，公司主营业务可分为基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务和社区物业增值服务。在基础物业管理服务模式中，公司按照客户要求，采用包干制或薪酬制模式，并根据客户不同需求和相应的服务标准提供公共持续维护、共用设施设备维护管理、消防安全管理、环境卫生管理、绿化养护服务和车辆停放管理等服务。其中，包干制是指物业服务企业向业主收取固定的物业服务费用，在支付物业服务成本之后，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担；酬金制是指物业服务企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用中提取酬金，剩余金额用于支付物业服务协议约定的支出，最终结余或者不足的部分均由业主享有或者承担。在顾问咨询及协销配合服务模式中，公司根据开发商不同需求，提供物业前期咨询服务、物业顾问服务、协销配合服务，以及其他专项咨询及服务。在社区增值服务模式中，公司接受开发商和业主方委托，为其提供维修服务、装饰装修服务、社区洗衣服务、桶装水配送等服务。
　　（四）业务分包模式
　　公司将所需劳动力较多且技术含量较低的业务分包给专业服务公司，一方面，通过专业化的分工方式，有助于降低公司在外包业务方面的运营成本，并集中资源提升核心物业服务水平；另一方面，有助于通过公司、业主对专业服务公司的筛选、评价和反馈，不断提升专业服务公司的服务水平，进一步提升客户满意度。公司业务分包的主要内容有清洁保洁服务、绿化养护服务、电梯维保服务、消防维保服务等，以招标方式进行业务分包。公司制定了《采购管理制度》、《项目投标指导书》、《服务外包核查、评审细则》等管理制度，规范业务分包活动。公司业务外包商的采购方式主要为邀请招标方式，在符合公司招标采购标的条件的情况下，需求部门、监察部、综合管理中心，每个部门选择不少于三家供应商。在监察中心的监督下，共同对所选单位的资质、产品质量、产品价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估，甄选出符合公司要求的单位，由监察管理中心邀请其参与投标。符合条件的外包商中标后，约定外包业务的服务范围、服务标准，并签订合同。
　　（五）盈利模式
　　公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、商铺管理费以及其他有偿服务费等费用，相关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收费。

　　二、经营情况回顾
　　一、公司紧抓服务品质，不断追求新的服务标准，提升服务质量。对行业传统模式加以创新。
　　（1）公司以“创新·关爱·和谐·共赢”为服务宗旨，一切为客户、并持续提升客户高层次品质生活需求。
　　（2）对物业服务品质严格要求，制定了《龙能物业标准1.0》，未来还要进一步升级，陆续推出新的服务标准。
　　（3）开启行业创新模式，引入“筑梦空间”商务租赁服务。
　　给客户在提供尊享高端办公空间，一键签约，灵活租赁周期，即租即入驻。周全配套设施，专业化管理，真正的拎包入驻。提供联合办公空间，打破传统办公室格局，畅享公共区域，降低企业运营成本。
　　（4）引入社区家庭服务模式，包括社区养车、社区托管、社区培训等。
　　（5）园区服务，大量使用智能化机械设备，减少人力成本的投入。
　　二、积极开展市场化拓展
　　（1）报告期内，公司外拓项目9个，新签约面积近100万平方米。
　　（2）公司今年新增参股子公司两家。
　　三、财务状况
　　（1）报告期末，公司资产总额为47,959,611.96元，较期初的52,285,013.47元，同比下降8.27%；
　　归属挂牌公司股东净资产总额为14,005,603.60元，较期初的15,303,145.34元，同比下降8.48%。
　　（2）报告期内营业收入38,462,712.09元，同比上升8.07%，主要原因为：公司去年签约项目部
　　份收楼，以致总体收入上升。
　　（3）报告期内实现归属于挂牌公司股东的净利润-1,297,541.74元，同比上升27.21%。
　　（4）报告期内，经营活动现金流量净额为-1,732,574.59元，较上年同期下降173.3%，经营活
　　动现金流量净额为负数的原因，主要是因公司主营业务的特性决定，物业管理行业春节期间，管理费收缴率为全年相对较低的时段，而对外费用支付仍在继续，造成经营活动的净现金流为负数，且本期年初支付了大量归属期为2018年度的费用，也是同期比下降的重要原因。

　　三、风险与价值
　　（一）实际控制人不当控制的风险
　　公司控股股东王广军直接持有股份公司14,000,000股股份，占公司股本总额的57.0451%。另外，王广军持有公司股东创盈投资14.26%的出资额；尹诗锦系王广军配偶，其持有创盈投资14.97%的出资额。尹诗锦与王广军系创盈投资的第一、第二大股东，王广军系创盈投资的董事长，尹诗锦担任创盈投资的董事。同时，创盈投资其他股东均签署了书面《委托书》，约定委托王广军代为行使创盈投资对龙能股份的投票权，并对王广军在龙能股份的投票结果均予以认可。因此，二人能够对创盈投资的股东会、董事会产生重大影响。同时，公司自设立至今的法定代表人、董事长、经理等重要职位均由王广军、尹诗锦担任，二人能够实际影响公司的重大经营决策、公司管理层的聘任。综上，王广军与尹诗锦二人通过直接或间接的方式合计控制龙能股份75.5521%的表决权，二人为公司共同实际控制人。未来不排除两人通过行使表决权、管理职能或其他方式对公司发展战略、经营决策、人事安排等方面进行不当控制并造成公司及其他股东权益受损的风险。
　　应对措施：严格执行公司章程及制度、规章。日常经营事项执行，按照制度规定的各级管理权限完成审批流程；重大事项的决策，则按公司章程规定，召开三会，经相关各方审议通过后方能执行。
　　降低因实际控制人不当控制造成公司及其他股东权益受损的风险。
　　（二）公司对分支机构的管理风险
　　公司业务开展主要采取属地经营的模式，即通过在所承接项目所在区域设立分公司的形式开展物业管理服务。截止报告期末，公司处于存续状态的分公司共有24家，数量较多。目前，公司仍积极在其他城市开拓市场，不断扩大物业项目的数量、规模，而分散在全国多个城市的物业项目对多元化、本土化的项目人员的需求不断加大，由此可能会导致公司对分支机构管理效率的降低及运营风险的增加。
　　若公司不能对散布各地的分支机构形成高效率的管控，可能存在因分支机构未能有效落实公司内控制度而对公司未来盈利及战略发展带来不利影响的风险。
　　应对措施：公司下设监察管理中心及财务审计人员，以定期、不定期巡查的方式，对分公司的日常经营、业务开展、现场品质、经营数据等进行检查及考核，控制分公司分散管理风险。
　　（三）市场竞争加剧风险
　　目前我国物业管理行业的集中度较低，竞争比较激烈，国内物业服务企业超过10万家，其中拥有国家物业服务企业一级资质的超过1000家。随着市场竞争日益激烈，物业业主对物业服务的选择权增加，物业业主对于物业服务的要求将更加专业化、标准化，提升品牌知名度是物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司虽然具备了较强的服务能力，但在未来的市场竞争中仍存在一定的竞争风险。
　　应对措施：公司未来将以业主需求为导向，通过第三方调研机构进行需求调研，针对不同群体的客户需要向业主提供更加专业化、人性化、特色化的服务。以提升品牌知名度作为公司未来发展的出路，同时通过差异化发展自己的核心竞争力，提升竞争能力，以应对激烈的市场竞争环境。
　　（四）业务分包协作风险
　　报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化、电梯维保等委托于第三方公司，成本占比较大。尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的信誉、资质等因素，并在合同中对服务质量等相关条款进行了严格规定，同时制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行严格的监管，但是如果第三方公司在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生一定不良影响。
　　应对措施：严格审定外包方资信。专人跟踪第三方公司服务质量，对不合格风险隐患要求其进行整改。定期对市场同类服务公司的服务成本进行比对。
　　（五）服务质量稳定性风险
　　公司是一家拥有国家物业服务企业一级资质、环卫、安保一级资质、高空外墙清洗、有害生物防治甲级资质的专业物业管理企业，先后获得优秀物业服务企业(2011)、中国物业行业优秀服务管理企业称号(2011)、中国物业管理品牌标杆企业(2014)、2015业主满意明星单位等荣誉称号，形成一定的品牌。公司高度重视服务体系建设，成立了监察管理中心，制定了《龙能物业标准1.0》、《员工培训管理规定》、《门岗值班制度》、《监控中心值班制度》等系列制度，不断提高服务质量，提高业主满意度，取得了良好效果。但随着社会发展和人们生活水平的提升，业主的观念及市场需求不断发生变化，公司需要对市场需求变化具有足够的敏感性，及时根据业主需求优化服务。如果公司不能稳定有效地保证服务质量、未能持续不断提升服务品质，则会对公司的业务产生不利影响。
　　应对措施：保证各服务单位与业主的面对面沟通通道的畅通，监察部门及时对业主反映的相关问题进行过滤和反馈，敦促各项目不断优化服务质量。
　　（六）员工管理风险
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，人员年龄结构、学历背景、素质等方面存在较大差异，员工管理难度较大。公司虽然制定了《龙能物业标准1.0》，建立了标准化服务流程，以规范提供服务人员能够达到公司和业主的要求。但是，如果公司未能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容和质量，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
　　应对措施：提高公司对基层管理及服务人员业务培训力度，强化服务意识，同时落实岗位网格化监管，实施绩效考核制度。
　　（七）现金收款的资金管理风险
　　报告期内，公司营业收入来源主要是住宅项目，公司住宅项目家庭业主交款方式为现金和刷卡，公司与客户间存在现金收款交易。如果针对现金交易的管理措施落实不到位，存在一定的资金管控风险，从而给公司带来收入方面的损失和管理成本。
　　应对措施：为了规范日常业务中的现金收付行为，公司制定了较为严格的库存现金管理制度以及现金收款的内控制度，如在各物业服务中心处增加POS机，增加了微信、支付宝、手机端收费等多种收款方式，以减少现金收取物业费及能源费等的比例等。
　　（八）应收账款余额较大的风险
　　报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产比重相对较高，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。
　　应对措施：将催费工作制度化，由上至下，层层落实，责任到人，以确保及时收回欠款，提高应收账款收缴率。
　　（九）劳务成本上升风险
　　公司所属物业管理行业属于劳动密集型产业，主营业务成本主要以人工成本和清洁绿化等外包费用为主。近年来我国劳动用工成本面临持续刚性上涨，且由于公司签订的物业服务合同多为长期物业服务协议，合同期间物业服务价格是相对固定的，而人工成本的上升在合同期内转移给客户的难度较大。因此，人力成本的上涨将给行业内企业带来一定的运营压力并对公司的盈利水平造成不利影响。
　　应对措施：公司近年致力于物业服务相关的各类科技产品研发，今年已取得12项专利发明。节能降耗，由劳动密集型企业转型为科技密集型企业，一直是公司的未来发展方向之一。公司希望在未来能够通过智慧社区解决方案，达到企业减员增效的目的。
　　四、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况
　　公司在自力更生、诚实劳动、辛苦打拼实现富裕的同时，积极承担社会责任，大力弘扬扶危济困的传统美德，积极投身各项公益慈善活动。
　　1、多次组织员工拜访社区孤寡老人，提供力所能及的帮助。
　　2、多个社区物业服务中心设立雷峰驿站，扫募社区志愿者，组织业主共同参予学雷峰日、关爱
　　空巢老人、植树节植树等一系列公益性活动。 收起▲