一、业务概要　　（一）商业模式与经营计划实现情况　　公司属于物业管理行业，拥有一级物业服务企业资质，主要通过商务谈判或招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。目前，公司形成了日常物业管理服务和互联网相结合的经营模式，在提供传统物业管理服务外，通过“互联网+”的手段更好的为业主提供全方位的服务。公司提供专业、优质的物业管理服务，通过二十余年的经营，积累了丰富的物业管理经验，已在陕西省区域内拥有良好的口碑和品牌认可度，并积极的向省域外拓展发展，已在海南、北京等地拓展项目。　　（1）采购模式　　公司采购... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式与经营计划实现情况
　　公司属于物业管理行业，拥有一级物业服务企业资质，主要通过商务谈判或招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。目前，公司形成了日常物业管理服务和互联网相结合的经营模式，在提供传统物业管理服务外，通过“互联网+”的手段更好的为业主提供全方位的服务。公司提供专业、优质的物业管理服务，通过二十余年的经营，积累了丰富的物业管理经验，已在陕西省区域内拥有良好的口碑和品牌认可度，并积极的向省域外拓展发展，已在海南、北京等地拓展项目。
　　（1）采购模式
　　公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。物资采购方面，如维修物料、保洁用具等，为了提高采购物资的质量，控制采购价格，降低成本，公司每月固定日期收集各片区的《计划采购申请》，审批通过后由各项目负责将物资进行统一采购管理。服务外包方面，因公司管理的物业项目较多，而物业行业又属于劳动密集型产业，日常保洁、楼宇内公共区域墙面、顶面的粉刷、设备维修及专业维护等物业服务都需要大量的人力。随着中国经济发展的不断加大，国内劳动力成本也在急剧上升，公司用工成本将会逐步提高。因此，为了提高经营效益，公司将保洁、保安技术含量较低、附加值不高的业务大部分进行外包，同时，保留物业服务部分核心服务，如客服、监控等服务。首先由公司收集外包方相关资料，并组织对其进行调查和评价，填写《外包方能力调查表》，报主管领导审核、总经理批准，列入《合格外包方名册》中，作为选择外包方的主要依据。公司通过比选确定候选供应商，并签订采购或外包合同。对首次承担服务项目的外包方，在提供服务之前，须提交外包《服务项目实施方案》，外包项目实施过程中，公司将委派多部门定期到作业现场进行联合检查。
　　（2）销售模式
　　公司主要通过与房地产开发商直接洽谈承接方式获取物业项目。项目洽谈成功后公司会根据合同约定制定工作计划，包括客户服务工作计划、公共设施设备维修保养计划、治安消防工作计划、环境维护计划等，然后交由公司物业管理部门进行实施。在实施过程中，公司会安排过程监控，及时调整服务内容。合同结束后，公司会对整个服务过程进行总结。
　　（3）盈利模式
　　公司与房地产开发商订立前期物业服务合同，向客户提供物业服务，并按照收费条款，向业主、物业使用者收取物业服务费等，该费用形成公司的收入，为公司的日常经营提供现金流量。公司通过O2O平台（荣之云线上APP）和智能化管控实现物业公司与业主的有机互动，为业主提供全方位服务，为公司创造盈利点。
　　（二）行业情况
　　2025年上半年，受宏观经济环境、房地产市场的持续影响，物业行业持续承压，仍旧向高质量发展周期迈进。物企开始更加明确拓展目标和拓展重点，聚焦城市，深耕区域，更加谨慎、理性地选择符合其战略布局的项目和业态，逐步主动退出亏损、利润低于预期、收缴率低、可能存在运营风险等项目，重视有效规模增长。
　　从政策层面看，针对物管行业中长期存在的结构失衡，“建管不分”，市场透明度低，法制建设不完善等问题，各地出台了多项政策，聚焦物业管理领域乱象，靶向发力，查处腐败案件，健全制度机制，推动解决一系列群众急难愁盼问题。
　　从经营策略来看，各物企主动退出项目的案例频发，企业由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”，聚焦优质项目，退出劣质项目。同时各地也在探索创新定价机制，推动质价相符。
　　从物企在资本市场的表现来看，受政治局会议首次提出“房地产市场止跌回稳”的目标的影响，以及两会政策利好和消费回暖预期推动，港股与A股物业板块走势略有企稳，但表现仍不及市场整体，低估值与流动性问题有待破局。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　正相关行业调控带来的风险
　　公司的服务业态主要为住宅社区提供物业相关服务，市场拓展在一定程度上受住宅地产行业发展的影响。目前公司管理的项目来源主要为房地产商新开发的物业项目，如果政府出台政策对房地产行业进行较长期的严格调控，仍将有可能影响公司新增管理面积的增长速度。应对措施：中国国家统计局数据显示，近年来新开工房屋面积（含住宅、办公楼、商业用房等）呈持续上升趋势。随着中国城市人口及人均住房面积增长、居民对生活及工作环境面积的需求增加，以及国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》等相关优惠政策的出台，物业管理市场发展潜力仍然巨大。公司积极应对行业调整对业务的影响，继续强化住宅项目的获取力度，减少行业规模调整的影响，同时在做好住宅物业的同时，加快拓展政府公建、工业园区等项目的拓展力度，减少公司对于房地产行业的依赖程度。
　　市场竞争风险
　　目前,全国的物业服务企业数量较多,其中绝大部分是中小企业,物业行业存在高度分散、所提供服务同质程度增高的特点。在一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模的趋势下,行业集中度将加速提高,未来品牌知名度和美誉度的提升对企业发展至关重要,行业内大多数企业将面临更激烈的市场竞争。应对措施：物业公司行业集中度呈现快速上升趋势，头部效应显著。荣鑫股份借助新三板挂牌，社会声誉明显提升，公司内部通过建立市场化拓展部门，积极应对市场化风险带来的影响，积极主动拓展项目，市场竞争能力显著提升，通过市场化的竞争更加了解我们的客户需求，并根据市场需求积极调整公司经营能力，提升公司竞争能力，同时通过市场拓展化过程，强化行业内整合能力，通过收并购业务积极拓展市场份额，可以有效应对市场竞争风险，并带来新的机遇。
　　调价机制缺失风险
　　目前我国商品房物业服务收费实行的是市场调节价，经济适用住房实行的是政府指导价。商品房由于业主大会成立困难、物业管理市场主体协商机制不健全、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因，物业费难以上涨，严重背离质价相符的基本市场规律，物业企业普遍出现亏损的情况，普通住宅和老旧小区尤为严重。应对措施：公司积极响应政府关于物业收费制文件，对符合调价条件的小区，积极开展调价工作。对于尚不具备调价的项目，走好项目成本及管控梳理工作，降低项目无效成本，积极开展社区多种经营业务，为业主提供全方面的增值服务，有效补贴项目经营收入，规避项目调价机制缺失风险。
　　公司治理风险
　　公司在整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应企业发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间较短，公司及管理层对于新制度仍在学习和理解之中，规范运作意识的提高，相关制度切实执行及完善均需要一定的过程。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求而影响公司持续、稳定发展的风险。应对措施：公司为了规避相关治理风险，每年根据行业内部发展的趋势，对内部的管理进行优化提升，并根据各个业务开展的情况及相关行业政策，对相关岗位及人员进行调整，对相关制度进行修订，并借助ISO9000质量体系，对管理质量进行监控，能够积极应对公司内部治理风险。
　　关联方业务依赖风险
　　公司主营业务相关的物业服务管理业务基本由控股股东控制的关联方开发，公司在业务拓展方面对关联方存在依赖。如果关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。应对措施：公司近几年加大了市场拓展工作的力度，管理方业务规模逐年减少，市场化获取的项目及收并购业务比例逐年提高，公司计划继续加大市场化拓展的力度，并将范围向全国进行拓展，提高公司市场竞争能力。
　　人力成本上升风险
　　公司所处的物业管理行业主要的成本为人工成本，人工成本占成本比重超过50%。近几年各地最低薪资标准不断提高，社保政策不断调整，导致用工成本持续上涨，人工成本上升已经成为影响物业公司盈利能力的主要风险之一。应对措施：为了有效应对人力成本上升风险，公司针对人力需求较大的保安、保洁等用工，采取劳务外包的模式，并与优质的劳务外包单位达成用工的协议，能够未定公司用工的人员成本；同时因未陕西省内劳务用工环境较为稳定，用工成本浮动不大，外部的环境对公司劳务用工成本干扰较少。
　　公司实际控制人不当控制风险
　　报告期内，公司实际控制人崔荣华、张秦川合计持有公司68.03%的股份，实际控制人客观上存在利用其控制或控股地位，通过行使表决权对公司发展战略、经营决策、人事安排和利润分配等重大事项施加影响，从而可能损害公司及中小股东的利益的风险。公司存在实际控制人不当控制风险。应对措施：为避免实际控制人控制风险，股份公司自成立以来，根据《公司法》及公司章程，建立健全了法人治理结构，制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《关联交易管理制度》、《对外投资融资管理制度》、《对外担保管理制度》等内控制度。在制度执行中明确进行决策权限划分，明晰相关的审批程序，股东大会、董事会和监事会的职权得到落实，以控制该风险。
　　物业费无法收回的风险
　　公司提供物业服务时，众多业主对服务的评价感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，容易形成部分业主拖欠管理费时间较长、金额大的情况，会存在一定数量应收账款不能按时收回风险，业主物业管理费的收回过程中也会给公司带来一定的费用负担。应对措施：公司积极开展品质提升互动，进一步提升业务的物业管理感受程度，让业主能够感受到优质物业服务带来的服务感受，降低业主对物业服务不够满意带来的缴费地处情绪，同时根据项目的实际情况下达月度、季度、半年度及年度收费计划，指导项目在过程费用收缴率的达成，公司内部建立单独的费用催交部门，协助各项目做好费用的催收工作。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　公司属于物业管理行业，拥有一级物业服务企业资质，主要通过商务谈判或招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。目前，公司形成了日常物业管理服务和互联网相结合的经营模式，在提供传统物业管理服务外，通过“互联网+”的手段更好的为业主提供全方位的服务。公司提供专业、优质的物业管理服务，通过二十余年的经营，积累了丰富的物业管理经验，已在陕西省区域内拥有良好的口碑和品牌认可度，并积极的向省域外拓展发展，已在海南、北京等地拓展项目。　　（1）采购模式　　公司采购... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司属于物业管理行业，拥有一级物业服务企业资质，主要通过商务谈判或招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。目前，公司形成了日常物业管理服务和互联网相结合的经营模式，在提供传统物业管理服务外，通过“互联网+”的手段更好的为业主提供全方位的服务。公司提供专业、优质的物业管理服务，通过二十余年的经营，积累了丰富的物业管理经验，已在陕西省区域内拥有良好的口碑和品牌认可度，并积极的向省域外拓展发展，已在海南、北京等地拓展项目。
　　（1）采购模式
　　公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。物资采购方面，如维修物料、保洁用具等，为了提高采购物资的质量，控制采购价格，降低成本，公司每月固定日期收集各片区的《计划采购申请》，审批通过后由各项目负责将物资进行统一采购管理。服务外包方面，因公司管理的物业项目较多，而物业行业又属于劳动密集型产业，日常保洁、楼宇内公共区域墙面、顶面的粉刷、设备维修及专业维护等物业服务都需要大量的人力。随着中国经济发展的不断加大，国内劳动力成本也在急剧上升，公司用工成本将会逐步提高。因此，为了提高经营效益，公司将保洁、保安技术含量较低、附加值不高的业务大部分进行外包，同时，保留物业服务部分核心服务，如客服、监控等服务。首先由公司收集外包方相关资料，并组织对其进行调查和评价，填写《外包方能力调查表》，报主管领导审核、总经理批准，列入《合格外包方名册》中，作为选择外包方的主要依据。公司通过比选确定候选供应商，并签订采购或外包合同。对首次承担服务项目的外包方，在提供服务之前，须提交外包《服务项目实施方案》，外包项目实施过程中，公司将委派多部门定期到作业现场进行联合检查。
　　（2）销售模式
　　公司主要通过与房地产开发商直接洽谈承接方式获取物业项目。项目洽谈成功后公司会根据合同约定制定工作计划，包括客户服务工作计划、公共设施设备维修保养计划、治安消防工作计划、环境维护计划等，然后交由公司物业管理部门进行实施。在实施过程中，公司会安排过程监控，及时调整服务内容。合同结束后，公司会对整个服务过程进行总结。
　　（3）盈利模式
　　公司与房地产开发商订立前期物业服务合同，向客户提供物业服务，并按照收费条款，向业主、物业使用者收取物业服务费等，该费用形成公司的收入，为公司的日常经营提供现金流量。公司通过O2O平台（荣之云线上APP）和智能化管控实现物业公司与业主的有机互动，为业主提供全方位服务，为公司创造赢利点。
　　(二)行业情况
　　2024年，受宏观经济环境、房地产市场的持续影响，物业行业告别高增长时代，开始迈向高质量发展周期。物企开始更加明确拓展目标和拓展重点，聚焦城市，深耕区域，更加谨慎、理性地选择符合其战略布局的项目和业态，逐步主动退出亏损、利润低于预期、收缴率低、可能存在运营风险等项目，重视有效规模增长。
　　从行业规模来看，虽有少数物企出现了在管面积下降的情况，但整体来看，物企在管面积增速虽有放缓，但仍呈现稳健增长的态势。
　　从营收规模来看，物业行业持续受到地产下行的影响，具有高营收、高毛利的社区增值服务和非业主增值服务业务大幅缩减，相关收入大幅减少，由此影响整体营收的增长。“增收不增利”现象凸显，仍在持续。地产风险仍持续影响着物业行业，因关联业务的大幅削减、应收账款减值准备等，坏账风险加大，严重挤压企业的盈利空间。
　　从服务品质看，物企更加注重以客户需求为中心，聚焦客户关注的重点需求、痛点问题，娃聚其隐形需求，打造客户真正需求、精细化的服务。通过开展专项行动，强化标准体系，开展社区活动来提升服务细节与品质，夯实服务基础。
　　可以预见，以往以规模导向的拓展模式正逐渐退出历史舞台。越来越多的企业开始将重心转向服务质量的提升和客户满意度的增强。未来，随着更多企业加入这一竞争行列，优势区域和优质客户的争夺预计将进一步加剧，推动行业向更高层次的服务质量迈进。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　正相关行业调控带来的风险
　　公司的服务业态主要为住宅社区提供物业相关服务，市场拓展在一定程度上受住宅地产行业发展的影响。目前公司管理的项目来源主要为房地产商新开发的物业项目，如果政府出台政策对房地产行业进行较长期的严格调控，仍将有可能影响公司新增管理面积的增长速度。应对措施：中国国家统计局数据显示，近年来新开工房屋面积（含住宅、办公楼、商业用房等）呈持续上升趋势。随着中国城市人口及人均住房面积增长、居民对生活及工作环境面积的需求增加，以及国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》等相关优惠政策的出台，物业管理市场发展潜力仍然巨大。公司积极应对行业调整对业务的影响，继续强化住宅项目的获取力度，减少行业规模调整的影响，同时在做好住宅物业的同时，加快拓展政府公建、工业园区等项目的拓展力度，减少公司对于房地产行业的依赖程度。
　　市场竞争风险
　　目前,全国的物业服务企业数量较多,其中绝大部分是中小企业,物业行业存在高度分散、所提供服务同质程度增高的特点。在一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模的趋势下,行业集中度将加速提高,未来品牌知名度和美誉度的提升对企业发展至关重要,行业内大多数企业将面临更激烈的市场竞争。应对措施：物业公司行业集中度呈现快速上升趋势，头部效应显著。荣鑫股份借助新三板挂牌，社会声誉明显提升，公司内部通过建立市场化拓展部门，积极应对市场化风险带来的影响，积极主动拓展项目，市场竞争能力显著提升，通过市场化的竞争更加了解我们的客户需求，并根据市场需求积极调整公司经营能力，提升公司竞争能力，同时通过市场拓展化过程，强化行业内整合能力，通过收并购业务积极拓展市场份额，可以有效应对市场竞争风险，并带来新的机遇。
　　调价机制缺失风险
　　目前我国商品房物业服务收费实行的是市场调节价，经济适用住房实行的是政府指导价。商品房由于业主大会成立困难、物业管理市场主体协商机制不健全、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因，物业费难以上涨，严重背离质价相符的基本市场规律，物业企业普遍出现亏损的情况，普通住宅和老旧小区尤为严重。应对措施：公司积极响应政府关于物业收费制文件，对符合调价条件的小区，积极开展调价工作。对于尚不具备调价的项目，走好项目成本及管控梳理工作，降低项目无效成本，积极开展社区多种经营业务，为业主提供全方面的增值服务，有效补贴项目经营收入，规避项目调价机制缺失风险。
　　公司治理风险
　　公司在整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应企业发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间较短，公司及管理层对于新制度仍在学习和理解之中，规范运作意识的提高，相关制度切实执行及完善均需要一定的过程。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求而影响公司持续、稳定发展的风险。应对措施：公司为了规避相关治理风险，每年根据行业内部发展的趋势，对内部的管理进行优化提升，并根据各个业务开展的情况及相关行业政策，对相关岗位及人员进行调整，对相关制度进行修订，并借助ISO9000质量体系，对管理质量进行监控，能够积极应对公司内部治理风险。
　　关联方业务依赖风险
　　公司主营业务相关的物业服务管理业务基本由控股股东控制的关联方开发，公司在业务拓展方面对关联方存在依赖。如果关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。应对措施：公司近几年加大了市场拓展工作的力度，管理方业务规模逐年减少，市场化获取的项目及收并购业务比例逐年提高，公司计划继续加大市场化拓展的力度，并将范围向全国进行拓展，提高公司市场竞争能力。
　　人力成本上升风险
　　公司所处的物业管理行业主要的成本为人工成本，人工成本占成本比重超过50%。近几年各地最低薪资标准不断提高，社保政策不断调整，导致用工成本持续上涨，人工成本上升已经成为影响物业公司盈利能力的主要风险之一。应对措施：为了有效应对人力成本上升风险，公司针对人力需求较大的保安、保洁等用工，采取劳务外包的模式，并与优质的劳务外包单位达成用工的协议，能够未定公司用工的人员成本；同时因未陕西省内劳务用工环境较为稳定，用工成本浮动不大，外部的环境对公司劳务用工成本干扰较少。
　　公司实际控制人不当控制风险
　　报告期内，公司实际控制人崔荣华、张秦川合计持有公司68.03%的股份，实际控制人客观上存在利用其控制或控股地位，通过行使表决权对公司发展战略、经营决策、人事安排和利润分配等重大事项施加影响，从而可能损害公司及中小股东的利益的风险。公司存在实际控制人不当控制风险。应对措施：为避免实际控制人控制风险，股份公司自成立以来，根据《公司法》及公司章程，建立健全了法人治理结构，制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《关联交易管理制度》、《对外投资融资管理制度》、《对外担保管理制度》等内控制度。在制度执行中明确进行决策权限划分，明晰相关的审批程序，股东大会、董事会和监事会的职权得到落实，以控制该风险。
　　物业费无法收回的风险
　　公司提供物业服务时，众多业主对服务的评价感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，容易形成部分业主拖欠管理费时间较长、金额大的情况，会存在一定数量应收账款不能按时收回风险，业主物业管理费的收回过程中也会给公司带来一定的费用负担。应对措施：公司积极开展品质提升互动，进一步提升业务的物业管理感受程度，让业主能够感受到优质物业服务带来的服务感受，降低业主对物业服务不够满意带来的缴费地处情绪，同时根据项目的实际情况下达月度、季度、半年度及年度收费计划，指导项目在过程费用收缴率的达成，公司内部建立单独的费用催交部门，协助各项目做好费用的催收工作。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式与经营计划实现情况 公司属于物业管理行业，拥有一级物业服务企业资质，主要通过商务谈判或招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。目前，公司形成了日常物业管理服务和互联网相结合的经营模式，在提供传统物业管理服务外，通过“互联网+”的手段更好的为业主提供全方位的服务。公司提供专业、优质的物业管理服务，通过二十余年的经营，积累了丰富的物业管理经验，已在陕西省区域内拥有良好的口碑和品牌认可度，并积极的向省域外拓展发展，已在海南、北京等地拓展项目。 （1）采购模式... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划实现情况
公司属于物业管理行业，拥有一级物业服务企业资质，主要通过商务谈判或招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。目前，公司形成了日常物业管理服务和互联网相结合的经营模式，在提供传统物业管理服务外，通过“互联网+”的手段更好的为业主提供全方位的服务。公司提供专业、优质的物业管理服务，通过二十余年的经营，积累了丰富的物业管理经验，已在陕西省区域内拥有良好的口碑和品牌认可度，并积极的向省域外拓展发展，已在海南、北京等地拓展项目。
（1）采购模式
公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。物资采购方面，如维修物料、保洁用具等，为了提高采购物资的质量，控制采购价格，降低成本，公司每月固定日期收集各片区的《计划采购申请》，审批通过后由各项目负责将物资进行统一采购管理。服务外包方面，因公司管理的物业项目较多，而物业行业又属于劳动密集型产业，日常保洁、楼宇内公共区域墙面、顶面的粉刷、设备维修及专业维护等物业服务都需要大量的人力。随着中国经济发展的不断加大，国内劳动力成本也在急剧上升，公司用工成本将会逐步提高。因此，为了提高经营效益，公司将保洁、保安技术含量较低、附加值不高的业务大部分进行外包，同时，保留物业服务部分核心服务，如客服、监控等服务。首先由公司收集外包方相关资料，并组织对其进行调查和评价，填写《外包方能力调查表》，报主管领导审核、总经理批准，列入《合格外包方名册》中，作为选择外包方的主要依据。公司通过比选确定候选供应商，并签订采购或外包合同。对首次承担服务项目的外包方，在提供服务之前，须提交外包《服务项目实施方案》，外包项目实施过程中，公司将委派多部门定期到作业现场进行联合检查。
（2）销售模式
公司主要通过与房地产开发商直接洽谈承接方式获取物业项目。项目洽谈成功后公司会根据合同约定制定工作计划，包括客户服务工作计划、公共设施设备维修保养计划、治安消防工作计划、环境维护计划等，然后交由公司物业管理部门进行实施。在实施过程中，公司会安排过程监控，及时调整服务内容。合同结束后，公司会对整个服务过程进行总结。
（3）盈利模式
公司与房地产开发商订立前期物业服务合同，向客户提供物业服务，并按照收费条款，向业主、物业使用者收取物业服务费等，该费用形成公司的收入，为公司的日常经营提供现金流量。公司通过O2O平台（荣之云线上APP）和智能化管控实现物业公司与业主的有机互动，为业主提供全方位服务，为公司创造赢利点。
（二）行业情况
2024年上半年，物业服务企业在提升服务品质、优化运营模式以及增强市场竞争力等方面不懈努力，紧跟国家政策的指引，围绕“高质量发展、高品质服务”，以客户为中心，以科技为驱动，以质量为生命，不断探索和实践，为构建和谐、便捷、智能的居住环境贡献力量，推动整个行业可持续发展。从行业规模来看，上半年物企仍呈现“增收不增利”的现象，营收与利润增速双降。在增量贡献中，关联方供给显著下降，第三方外拓面积明显增加。
从服务品质来看，物业企业以满意度建设为抓手，注重客户体验，深化生活场景，努力提升满意度水平，构建完备且实用的标准体系，依托市场口碑、品牌优势获得更多客户的认可。
从公司整体战略来看，物业服务企业“稳”的特征突出，“稳中求进”、追求有质量的增长是主要战略表现。保持现有的市场份额，不再盲目扩张，稳定和巩固现有的市场地位。物业服务企业在布局多元业态的同时，规模扩张由分布式、同质化竞争，向集中式、专属化的拓展转变，由随机式的机会型拓展，向追求有事区域密度、优势业态密度和优势产品密度的方向转变。

　　二、公司面临的重大风险分析
正相关行业调控带来的风险
公司的服务业态主要为住宅社区提供物业相关服务，市场拓展在一定程度上受住宅地产行业发展的影响。目前公司管理的项目来源主要为房地产商新开发的物业项目，如果政府出台政策对房地产行业进行较长期的严格调控，仍将有可能影响公司新增管理面积的增长速度。应对措施：中国国家统计局数据显示，近年来新开工房屋面积（含住宅、办公楼、商业用房等）呈持续上升趋势。随着中国城市人口及人均住房面积增长、居民对生活及工作环境面积的需求增加，以及国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》等相关优惠政策的出台，物业管理市场发展潜力仍然巨大。公司积极应对行业调整对业务的影响，继续强化住宅项目的获取力度，减少行业规模调整的影响，同时在做好住宅物业的同时，加快拓展政府公建、工业园区等项目的拓展力度，减少公司对于房地产行业的依赖程度。
市场竞争风险
目前,全国的物业服务企业数量较多,其中绝大部分是中小企业,物业行业存在高度分散、所提供服务同质程度增高的特点。在一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模的趋势下,行业集中度将加速提高,未来品牌知名度和美誉度的提升对企业发展至关重要,行业内大多数企业将面临更激烈的市场竞争。应对措施：物业公司行业集中度呈现快速上升趋势，头部效应显著。荣鑫股份借助新三板挂牌，社会声誉明显提升，公司内部通过建立市场化拓展部门，积极应对市场化风险带来的影响，积极主动拓展项目，市场竞争能力显著提升，通过市场化的竞争更加了解我们的客户需求，并根据市场需求积极调整公司经营能力，提升公司竞争能力，同时通过市场拓展化过程，强化行业内整合能力，通过收并购业务积极拓展市场份额，可以有效应对市场竞争风险，并带来新的机遇。
调价机制缺失风险
目前我国商品房物业服务收费实行的是市场调节价，经济适用住房实行的是政府指导价。商品房由于业主大会成立困难、物业管理市场主体协商机制不健全、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因，物业费难以上涨，严重背离质价相符的基本市场规律，物业企业普遍出现亏损的情况，普通住宅和老旧小区尤为严重。应对措施：公司积极响应政府关于物业收费制文件，对符合调价条件的小区，积极开展调价工作。对于尚不具备调价的项目，走好项目成本及管控梳理工作，降低项目无效成本，积极开展社区多种经营业务，为业主提供全方面的增值服务，有效补贴项目经营收入，规避项目调价机制缺失风险。
公司治理风险
公司在整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应企业发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间较短，公司及管理层对于新制度仍在学习和理解之中，规范运作意识的提高，相关制度切实执行及完善均需要一定的过程。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求而影响公司持续、稳定发展的风险。应对措施：公司为了规避相关治理风险，每年根据行业内部发展的趋势，对内部的管理进行优化提升，并根据各个业务开展的情况及相关行业政策，对相关岗位及人员进行调整，对相关制度进行修订，并借助ISO9000质量体系，对管理质量进行监控，能够积极应对公司内部治理风险。
关联方业务依赖风险
公司主营业务相关的物业服务管理业务基本由控股股东控制的关联方开发，公司在业务拓展方面对关联方存在依赖。如果关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。应对措施：公司近几年加大了市场拓展工作的力度，管理方业务规模逐年减少，市场化获取的项目及收并购业务比例逐年提高，公司计划继续加大市场化拓展的力度，并将范围向全国进行拓展，提高公司市场竞争能力。
人力成本上升风险
公司所处的物业管理行业主要的成本为人工成本，人工成本占成本比重超过50%。近几年各地最低薪资标准不断提高，社保政策不断调整，导致用工成本持续上涨，人工成本上升已经成为影响物业公司盈利能力的主要风险之一。应对措施：为了有效应对人力成本上升风险，公司针对人力需求较大的保安、保洁等用工，采取劳务外包的模式，并与优质的劳务外包单位达成用工的协议，能够未定公司用工的人员成本；同时因未陕西省内劳务用工环境较为稳定，用工成本浮动不大，外部的环境对公司劳务用工成本干扰较少。
公司实际控制人不当控制风险
报告期内，公司实际控制人崔荣华、张秦川合计持有公司68.03%的股份，实际控制人客观上存在利用其控制或控股地位，通过行使表决权对公司发展战略、经营决策、人事安排和利润分配等重大事项施加影响，从而可能损害公司及中小股东的利益的风险。公司存在实际控制人不当控制风险。应对措施：为避免实际控制人控制风险，股份公司自成立以来，根据《公司法》及公司章程，建立健全了法人治理结构，制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《关联交易管理制度》、《对外投资融资管理制度》、《对外担保管理制度》等内控制度。在制度执行中明确进行决策权限划分，明晰相关的审批程序，股东大会、董事会和监事会的职权得到落实，以控制该风险。
物业费无法收回的风险
公司提供物业服务时，众多业主对服务的评价感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，容易形成部分业主拖欠管理费时间较长、金额大的情况，会存在一定数量应收账款不能按时收回风险，业主物业管理费的收回过程中也会给公司带来一定的费用负担。应对措施：公司积极开展品质提升互动，进一步提升业务的物业管理感受程度，让业主能够感受到优质物业服务带来的服务感受，降低业主对物业服务不够满意带来的缴费地处情绪，同时根据项目的实际情况下达月度、季度、半年度及年度收费计划，指导项目在过程费用收缴率的达成，公司内部建立单独的费用催交部门，协助各项目做好费用的催收工作。 收起▲