一、业务概要　　（一）商业模式与经营计划实现情况　　华创生活凭借卓越的综合实力、创新的城市服务模式与领先的科技赋能能力，2025年成功跻身中国物业百强第37位，连续四年蝉联百强榜单。公司涉及物业管理、城市服务等产业领域，报告期内荣获“2025中国特色物业服务领先企业——城市服务”、“2025中国物业科技赋能领先企业”、“2025中国教育物业管理优秀企业”三项大奖。　　公司凭借"精工服务+智慧运营"双轮驱动，持续领跑行业领先梯队。通过稳健的市场投拓战略，辅以多维度物企合作模式，构建"1+3+N"服务生态，以综合物业服务为根基，深耕多元增值服务、智慧城市服务、数字科技业务三大战略板块，成功打造... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式与经营计划实现情况
　　华创生活凭借卓越的综合实力、创新的城市服务模式与领先的科技赋能能力，2025年成功跻身中国物业百强第37位，连续四年蝉联百强榜单。公司涉及物业管理、城市服务等产业领域，报告期内荣获“2025中国特色物业服务领先企业——城市服务”、“2025中国物业科技赋能领先企业”、“2025中国教育物业管理优秀企业”三项大奖。
　　公司凭借"精工服务+智慧运营"双轮驱动，持续领跑行业领先梯队。通过稳健的市场投拓战略，辅以多维度物企合作模式，构建"1+3+N"服务生态，以综合物业服务为根基，深耕多元增值服务、智慧城市服务、数字科技业务三大战略板块，成功打造数十个城市地标级服务项目，实现从社区服务向城市大管家的转型升级。华创生活已在住宅、商业、园林绿化、智慧停车等领域深耕，并持续拓展院校服务业态，构建公寓服务等业务发展矩阵，推动中国高校园区服务高质量发展。
　　报告期内，公司实现营业收入18478.10万元，同比增长7.80%。
　　华创生活借势国家数字化战略风口，与支付宝、饿了么达成战略合作，以“智慧服务升维”为导向，聚焦数字化运营革新、全域安防迭代、生态价值共生三大核心战略，实现社区通行系统与外卖、快递即时配送的链接，形成效率跃迁、安全升维与生态共创的价值突破，构建物业、科技平台、商户及居民的共赢生态圈。作为行业内在社区场景布局AI应用的领先企业，华创生活正加速全国智能化社区的落地，将科技与服务场景深度融合。
　　公司深度践行国家"十四五"数字经济与新型城镇化战略，从横向发展的业态“全域化”，到纵向发展的服务“全价值”，从顶层设计层面规划了智慧物业的布局蓝图，采取“内外兼修、双核驱动”策略，基于业务场景与管理经验的内部管理数字化，提升企业效能与服务范围；围绕多元模式打造业主增值服务数字平台，布局业主全方位触点；构筑生态合作模式，无限延展物业服务边界。
　　华创生活将持续与政府、企业、社会组织等各方建立紧密的合作关系，整合资源，优势互补。参与城市公共服务项目，助力城市治理现代化；开展产业协同，共同打造城市产业生态圈；以党建为引领开展公益活动，提升社区凝聚力和居民幸福感。
　　从科技到服务，从创新到生活，华创生活将在数字化转型的道路上步履不停，通过持续创新服务模式和深化城市布局，奔跑在“领创美好城市”的初心轨道上。
　　（二）行业情况
　　自2021年房地产市场供需关系转变以来，物业增量市场持续收缩，随之步入以精细化管理及提质增效为核心的高质量发展阶段。尽管行业不可避免地进入存量时代，但仍存在巨大的发展空间。根据中指物业研究数据，2024年底，全国物业管理面积达314.14亿平方米，预计2029年将增长至380亿平方米。未来，在政策支持、消费升级、技术赋能、业务优化等多重力量驱动下，物业管理行业的营收规模将保持增长。尽管市场规模超越餐饮、住宿等传统服务业，但2023年人均产值仅19.85万元，处于服务业较低水平，凸显劳动密集型特征下的效率瓶颈，物业管理行业以人力服务为主，目前自动化与数字化渗透率较低，仍过度依赖人工，导致人均产出受限，行业转型升级任重道远。与此同时，行业利润率持续承压，2024年百强企业毛利率降至19.87%，净利率降至4.98%，较2021年分别下降5.24%和4.10%，印证着行业从增量扩张向存量运营的演变。
　　这种结构性转变影响着企业盈利模式。新房开发量收缩导致精装修、销售代理等高毛利增值服务萎缩，而存量市场的基础物业服务又面临低附加值、低毛利的限制。在此背景下，行业发展已从"规模至上"转向"效益优先"，聚焦深耕成为核心战略。企业通过区域密度提升、业态能力强化、客群需求深化三维协同，集中资源优化运营效能。项目拓展策略同步调整，一方面聚焦现金流稳定、盈利能力强的优质资产，另一方面主动退出低效项目，释放资源，构建动态优化的在管组合。
　　成本结构优化成为关键突破口。人力成本占据物业企业总成本40%-50%。2025年，多地人社局上调社保缴费基数，十余省份陆续上调最低工资标准，企业用工成本压力进一步提升。在最低工资标准与社保基数上调的压力下，公司将通过组织扁平化改革、多元用工模式及技术替代人工等手段强化管控。
　　随着科技的飞速发展，物业与科技的逐步深入融合是必然趋势，也是物业公司降本增效、提升服务体验、突破行业发展困境的金钥匙。科技赋能正加速行业转型升级。2025年，以DeepSeek为代表的AI技术深度融入物业管理场景，在设备智能巡检、能耗动态调节、业主诉求分析等领域取得突破性应用，掀起一场智慧场景变革。
　　面对房地产深度调整的时代背景，物业管理行业通过深耕优化资源配置、技术穿透突破效率瓶颈，重塑发展方向。未来，技术应用深度与服务精细化程度将成为决定企业成败的关键分水岭。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　实控人变更及不当控制风险
　　2021年6月29日，福建盛云贸易有限公司完成《收购报告书》中约定转让的股权过户登记。收购完成后福建盛云贸易有限公司持有公司99.5033%的股份，公司实际控制人由张鹏程和徐惟，变更为陈华云。2021年9月30日，公司召开2021年第四次临时股东大会审议通过《关于<深圳市昂科数字技术股份有限公司股票定向发行说明书（修订稿）>的议案》，拟发行股票数量6300万股，每股价格人民币1.6元，共计募集资金100,800,000.00元。上述募集资金于2021年12月9日全部到位，2021年12月28日起，本次定向发行新增股份在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让。截至报告期末陈华云持股6300万股，陈华云及其一致行动人合计持股比例为99.8114%，若陈华云利用其对公司的实际控制权，对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　华创生活作为中国物业行业百强企业，涉及物业管理、城市服务等产业领域，致力于多元协同发展。24年凭借卓越的区域品牌影响力、优质服务力、优异的市场口碑，荣获“2024福建省物业服务市场地位领先企业”、“2024福建省物业服务满意度领先企业”、“2024华东区域物业服务市场地位领先企业”奖项；同时，公司以智慧服务推动基层治理高质量发展，摘获“2024中国特色物业服务领先企业——城市服务”、“2024中国物业科技赋能领先企业”两项殊荣。
　　公司持续开拓耕新，在城市环卫一体化、城市智慧停车、高校服务等重要领域实现了突破性的跨越，进一步优化了业... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　华创生活作为中国物业行业百强企业，涉及物业管理、城市服务等产业领域，致力于多元协同发展。24年凭借卓越的区域品牌影响力、优质服务力、优异的市场口碑，荣获“2024福建省物业服务市场地位领先企业”、“2024福建省物业服务满意度领先企业”、“2024华东区域物业服务市场地位领先企业”奖项；同时，公司以智慧服务推动基层治理高质量发展，摘获“2024中国特色物业服务领先企业——城市服务”、“2024中国物业科技赋能领先企业”两项殊荣。
　　公司持续开拓耕新，在城市环卫一体化、城市智慧停车、高校服务等重要领域实现了突破性的跨越，进一步优化了业态结构，巩固了城市服务及公建物业领域的品牌领先地位。
　　华创生活作为福耀科技大学后勤保障体系重要组成部分,不断提升改进服务品质,24年实现了从1个服务合同到3个服务合同的叠加，增加福耀科技大学体育岛、幼儿园、酒店的物业管理服务项目。学校正式运营后，业务范围覆盖学校的学生公寓管理、公共设施设备维护管理、公共能耗管理、消防安全管理、维修服务、会务服务、校园保洁、秩序安防等综合物业全委服务。华创通过AI赋能，配置校园扫地机器人，高效作业；并引入充电桩设备，为师生提供便利，构筑智能校园生活。
　　2024年底，华创生活凭借领先的校园管理服务水平、良好的品牌口碑和针对性服务方案，在激烈的竞争中强力突围，成功中标福州格致中学物业管理服务，为2024年的市场拓展书写完美华章。公司在校园服务赛道积累了大量的服务经验，通过顶层设计、生态协同以及数字化工具的应用，将服务力与新质生产力相结合，提升校园综合服务的效率，打造一个更加智能、高效和可持续的“校园服务生态”。
　　公司承接福州市马尾区城市综合运营服务商项目及青洲桥下招商投资运营一体化项目以来，为马尾区持续提升城市形象和宜居品质，为经济社会高质量发展提供交通支撑。园林绿化项目持续践行“低碳”理念，结合市场需求，发挥技术优势，进一步加强低碳化、机械化、智慧化、一体化作业，引进绿植堆肥技术，投入自动喷灌设备，配备机扫车等多元化专业设备与技术，并结合自身的定制化产品和服务，使城市园林绿化养护工作跨越式提升。智慧停车项目实现有偿错时共享，打造共享停车新生态，缓解停车困难，实现惠民的“共享经济”。马尾茶山铁路驿站及渔人广场传承马尾文化，坚持整治和文化传承保护相结合，通过赓续红色血脉，促进公共服务、生态文明与文化建设的跨界融合，构建马尾东西走向的特色景观纽带，通过“环境场景化”、“品牌创新化”、“业态娱乐化”、“营销全民化”，着力打造区域城市会客厅，为马尾赋予美好与人文。
　　物业服务行业已迈入精细管理的阶段。华创生活紧密围绕客户为中心，细化服务内容，专注于打造生活化的解决方案，从而深度优化客户体验，持续推动服务向智慧化转型，推动产品与服务质量迈向新高。
　　以品质立基，以服务立身，为业主持续提供高品质服务，数字服务力的提升，也是华创生活打造“新质服务力”的重要一环。华创生活以“科技+”发展理念为引领，逐步构建城市智慧服务生态圈，通过融合物联网和人工智能技术，实现智能通行、智能安防、智能设备管理、智能能耗管理、智慧城市平台等多功能智慧社区和智慧城市建设。
　　(二)行业情况
　　2024年，物业行业增速放缓，进入高质量发展周期。物业企业主动“割舍”低质效、低收缴率、管理难度大、发展潜力小的项目。“深耕”和“聚焦”成为物业企业市场拓展的主题词。市场环境复杂化，降本增效成为企业核心策略。物业费降价潮及收缴率下降加剧物业企业压力。企业端预算收缩、政府端应收账款账期延长，企业通过精简组织、区域集约化管理、智能设备应用等降低成本。头部企业加大智慧社区、能耗管理等数字化投入，聚焦运营效率提升。
　　根据《产业结构调整指导目录（2024年本）》，物业行业纳入“鼓励类商务服务业”，住宅与非住宅业态均获政策背书，这不仅是对物业服务行业价值的深度认可，也为行业的高质量发展奠定了坚实的政策基础。此外，非住宅物业管理首次纳入鼓励发展范畴，预示着无论是住宅物业管理还是非住宅物业管理，未来都将迎来更为广阔的发展空间和机遇。
　　但地产行业下行导致非业主增值服务收入萎缩，相比之下，社区增值服务中，生活服务有较强的刚性需求，围绕“人”的社区生活服务整体收入稳中有升，包括社区零售、家政服务、养老服务、教育服务、饮水服务等。
　　现阶段，智能化建设仍是头部物企的战略焦点之一，从业务视角看，由头部企业引领的行业科技化建设聚焦三个层面，追求“三台”协同：以财务、人力系统为主的科技化中后台，以设施设备运维、员工调度管理为代表的科技运营前台，和以业主APP、智慧社区硬件为核心的智能客服平台。
　　公司将聚焦优质项目，收缩低效区域，强化核心城市群深耕。服务差异化，加大社区生活服务投入，对冲基础服务毛利下降压力，并强化应收账款催收。2024年行业在政策红利与市场挑战交织中迈向高质量发展新阶段。公司以服务创新为核心，平衡规模与效益，以应对周期波动并捕捉细分赛道机遇。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　实控人变更及不当控制风险
　　2021年6月29日，福建盛云贸易有限公司完成《收购报告书》中约定转让的股权过户登记。收购完成后福建盛云贸易有限公司持有公司99.5033%的股份，公司实际控制人由张鹏程和徐惟，变更为陈华云。2021年9月30日，公司召开2021年第四次临时股东大会审议通过《关于<深圳市昂科数字技术股份有限公司股票定向发行说明书（修订稿）>的议案》，拟发行股票数量6300万股，每股价格人民币1.6元，共计募集资金100,800,000.00元。上述募集资金于2021年12月9日全部到位，2021年12月28日起，本次定向发行新增股份在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让。截至报告期末陈华云持股6300万股，陈华云及其一致行动人合计持股比例为99.8114%，若陈华云利用其对公司的实际控制权，对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式与经营计划实现情况 华创生活作为中国物业智慧城市服务领先企业，秉承“领创美好城市”的品牌理念，涉及物业服务、城市服务等产业领域，形成综合性、多元化智慧城市管理运营服务企业。作为精细化管理的行业先行者，华创生活已连续3年荣获物业中国物业服务百强企业。华创生活通过网格化的管理和内部市场化的落地，打造智慧科技、社区新生活等多元服务品牌。以“线上平台+线下空间”相融合的服务模式，赋能美好数智生活与智慧城市升级。以数智化为驱动，自主研发了“城运中心数据孪生平台体系”，通过服务管理一体化、可视化的数字中台，业务流程信息化的业务中台，实现业务全面线上化、管理全部数... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划实现情况
华创生活作为中国物业智慧城市服务领先企业，秉承“领创美好城市”的品牌理念，涉及物业服务、城市服务等产业领域，形成综合性、多元化智慧城市管理运营服务企业。作为精细化管理的行业先行者，华创生活已连续3年荣获物业中国物业服务百强企业。华创生活通过网格化的管理和内部市场化的落地，打造智慧科技、社区新生活等多元服务品牌。以“线上平台+线下空间”相融合的服务模式，赋能美好数智生活与智慧城市升级。以数智化为驱动，自主研发了“城运中心数据孪生平台体系”，通过服务管理一体化、可视化的数字中台，业务流程信息化的业务中台，实现业务全面线上化、管理全部数字化，构建起全程数字化管理生态，实现了数字化对企业管理和用户服务的赋能。
公司深耕中心城市发展，通过综合物业管理、多元增值服务、智慧城市服务、数字科技业务四大板块高效协同，赋能美好生活和城市升级。以高品质综合物管为基础，服务业态涵盖住宅、高端商办、院校、公建及公共设施、案场等多种类型。华创生活深耕高端住宅服务领域，针对业主与用户生活服务需求，构建360°全生命周期服务体系。以品质服务、智慧互联、多元人文三大核心价值，为华创业主与用户提供贴心、安心、智慧、多元的全新服务体验。华创生活智慧社区服务将社区服务、设备管理、业主生活有机地整合为一体，打通物业服务渠道，实现运营数据全实时集采、设施设备云端联通、社区服务智能交互，从智慧安防、智慧通行、能耗管理、智慧家居空间等多个维度，为业主提供舒适、有温度、便捷的服务。
华创生活以“向善而行智育栋梁”的理念，聚焦于院校园区综合服务，构建公寓服务、物业服务、商贸服务的业务发展矩阵。2023年5月华创生活成功中标福耀科技大学的物业管理服务项目，于同年12月，物业服务团队正式进驻，开展前介物业服务、承担起承接查验、现场开荒、会务接待任务，针对“校园后勤服务”打造“校园服务生态”，围绕学校发展的全周期，夯实标准化进程地基，为福耀科技大学校区服务塑造全方位、全校园生命周期的“高校物业管家”。华创生活将携手福耀科技大学，共同谱写校园全域化服务新篇章，打造高校物业服务新标杆，为世界一流大学的建设愿景注入动能。
华创生活中标的福州市马尾区城市综合运营服务商项目及青洲桥下招商投资运营一体化项目已全面运营，开展包括茶山铁路驿站、青洲桥下招商、智慧停车投建运一体化以及园林绿化养护的项目综合服务。作为华创生活为马尾市中心城区提供的首个全域化园林绿化管养服务项目，公司以精细化、专业化、智慧化公共服务能力，为马尾区公园、广场及道路绿地等区域提供全方位的园林绿化养护。服务团
队将继续开展全覆盖、无死角巡查，推进园林绿化管养更规范化、标准化、机械化、精细化、智能化，提升城市园林绿化品位，助力提升文明创建成效。华创生活从城市智慧停车出发，让数字化的推进，与“服务场景”紧密相连，实现城市静态交通管理的科学化、智慧化、规范化。通过打造城市数字化停车智慧引擎平台，进一步提升城市停车治理水平，一平台一城一网，通过车位信息互联互通共享，升级停车管理方案及服务场景，便民惠民，增效出行。马尾茶山铁路驿站及渔人广场位于马尾核心区块，畅享轨道交通+枢纽路网便利，项目面积共约8500平方米，目前已入驻多家知名餐饮企业。
随着华创生活市场服务版图的不算扩大，2024年上半年，华创生活实现报告期内营业收入同比增加125.07%，华创生活将持续以科技赋能与人文精神创新社会基层治理格局，协助政府共同打造城市美好生活，营造共建共治共享的社会治理格局。
（二）行业情况
2024年上半年，在物业行业整体战略规划方面，企业“以稳促进”、“稳中求进”，追求有质量的增长，稳定和巩固现有的市场地位。
物业服务企业并购趋于更加理性与谨慎，头部企业及区域性企业在追求“规模的广度”基础上更加倾向于追求“规模的厚度”。新区域拓展热情逐渐消退，聚集核心城市、核心经济带，新市场及新产品需求逐渐增强。企业更加关注客户的综合性、系统性需求，积极探索多业务联动的一站式解决方案，改善服务综合效能，实现稳中有进的发展。
物业企业正逐步回归现金流逻辑，加大预收力度，提高收缴率。根据中指研究院数据，2023年经营活动产生的现金流量净额达到294.49亿元，较上年显著改善；净现比回到1%以上，2023年达到1.97%，为近几年新高。行业风险逐步出清，业绩及估值也将进一步回升。此外，物业上市公司通过优化组织架构，精简战线，严格控制销售、管理等费用，提升管理效率，近5年期间费用率保持下降趋势。2023年创新低为8.84%。
在目前大环境下，物业企业在多赛道积极寻找“出路”，有侧重地发力城市服务等业务，更加关注项目盈利能力以及回款情况，与基础物业管理服务产生联动，坚守主业，坚持创新，平衡风险与回报。城市服务呈现业务融合的发展趋势，借助智慧化运营平台，将住宅小区、街道、办公大楼、公园绿地等业务场景融为一体，从管理到运营、由单体向全域，实现新场景突破。随着物业企业对信息化、数字化重视程度的不断加深，企业纷纷开展数智建设，目前已进入到系统平台搭建及应用深化期。通过这些信息化手段，持续推进业务、人、科技融合，显著提升工作流程效率及控制成本。
物业管理行业政策延续往年方向，以规范类政策为重心，明确物业服务内容、人员权责、收费标准等内容，同时不断优化行业标准，以期全面提高行业合规性与服务质量，促进行业高质量发展。规范类
政策主要涉及物业管理条例的修订、物业收费机制等强约束性内容，信用建设，公共服务、智慧环卫系统等标准化建设内容，以及安全问题的内容，高效整治行业不合规行为，促进行业健康发展。
2024年，物业行业定调“高品质服务、高质量发展”。《政府工作报告》提出，要“推动商品和服务质量不断提高，更好满足人民群众改善生活需要；推动养老、育幼、家政等服务扩容提质，支持社会力量提供社区服务”，鼓励更多物业服务企业开展多元服务，为行业整体发展指明方向。

　　二、公司面临的重大风险分析
实控人变更及不当控制风险
2021年6月29日，福建盛云贸易有限公司完成《收购报告书》中约定转让的股权过户登记。收购完成后福建盛云贸易有限公司持有公司99.5033%的股份，公司实际控制人由张鹏程和徐惟，变更为陈华云。2021年9月30日，公司召开2021年第四次临时股东大会审议通过《关于<深圳市昂科数字技术股份有限公司股票定向发行说明书（修订稿）>的议案》，拟发行股票数量6300万股，每股价格人民币1.6元，共计募集资金100,800,000.00元。上述募集资金于2021年12月9日全部到位，2021年12月28日起，本次定向发行新增股份在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让。截至报告期末陈华云持股6300万股，陈华云及其一致行动人合计持股比例为99.8114%，若陈华云利用其对公司的实际控制权，对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。 收起▲