一、业务概要 （一）商业模式 公司是物业管理服务企业，旨在为客户提供高品质的物业服务和资产增值保障，公司的商业模式是依托自身专业、丰富的物业管理经验，以细心关注、智慧服务为核心的服务宗旨，秉承专业、标准、学习、创新的质量方针，为住宅、商业物业及其他机构、资产提供物业管理服务。 （一）采购模式 公司提供的物业管理服务中的日常保洁、绿化、搬运、维修和家政需要大量的人力，随着劳动力的成本急剧上升，大量招聘基础劳动力，容易造成经营毛利率下滑，管理效率下降，所以公司将部分劳动力需求高，技术含量低的业务进行外包。公司的采购包括维修用配件、清洁用品、清洁服务、绿化用品和安保用品等... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式
公司是物业管理服务企业，旨在为客户提供高品质的物业服务和资产增值保障，公司的商业模式是依托自身专业、丰富的物业管理经验，以细心关注、智慧服务为核心的服务宗旨，秉承专业、标准、学习、创新的质量方针，为住宅、商业物业及其他机构、资产提供物业管理服务。
（一）采购模式
公司提供的物业管理服务中的日常保洁、绿化、搬运、维修和家政需要大量的人力，随着劳动力的成本急剧上升，大量招聘基础劳动力，容易造成经营毛利率下滑，管理效率下降，所以公司将部分劳动力需求高，技术含量低的业务进行外包。公司的采购包括维修用配件、清洁用品、清洁服务、绿化用品和安保用品等。
公司与第三方公司主要通过市场询价、议价等方式确定合同价格，价格均是参考市场价格并经双方协商一致后确定，在此基础上协商一致后签署书面协议，以此作为采购服务的确认依据，公司对劳务外包的管理措施主要有：公司签署的所有劳务外包合同中均书面约定了质量标准、检查措施、作业方式、违约责任等，公司会不定期对第三方公司提供的服务进行检查，通过合同条款对第三方公司的服务质量进行约定并有效控制。
（二）服务模式
公司的物业管理服务主要是对物业及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序从而获取佣金。公司的物业管理盈利模式包括包干制和酬金制，其中包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（一般10%），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。目前而言，公司大部分项目采取包干制的盈利模式。
其次，公司依据多年来的物业管理经营经验，配合对各地开发的房地产项目提供前期物业管理销售配合服务，为房地产公司提供前期策划、品牌输出、物业服务等多项服务从而获取佣金。
（三）盈利模式
公司主要通过从内部提升管理，实现公司长期稳定盈利的目标。一方面，公司通过延伸产业链条，提升服务质量，增加客户黏度与忠诚度；一方面，公司依托关联方房地产开发资源，通过战略合作，在获取稳定业绩同时不断增加物业管理项目数量，以支持公司利润增长需求。

　　二、公司面临的重大风险分析
人工成本上升的风险
公司所处的物业服务行业是劳动密集型行业，营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工人数增长的同时，员工的平均工资也随之上涨。人工成本占营业成本的比例较高，人工成本上升将可能对公司的营业成本造成不利影响。针对该风险，公司通过标准化、自动化的管理模式提高管理效率，通过职业再培训提升员工的管理服务能力，通过科学的筛选精简人员，在控制人工成本的同时努力提升服务质量，但人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
业务区域集中度较高的风险
公司的业务以深圳地区为大本营，正在向全国其他城市拓展，但公司的物业服务的主要客户和业务都位于深圳市内，地域特征明显，一旦深圳地区的竞争出现超出合理范围、政府政策变化及经济环境异常、居住吸引力下降等市场风险将对公司经营带来十分不利的影响。针对上述风险，公司正不断开拓深圳区域外市场，未来公司将依托已经建立的市场口碑，不断优化服务，提高业主和租户物业体验，积极开拓市场。
关联交易比例较高的风险
报告期内，公司存在为关联方提供物业服务的行为，2024年上半年为关联方提供物业服务金额约837万元，公司从关联方实现收入占当期营业收入的比例较高。若关联方经营状况出现异常，减少或终止与公司的合作，将对公司的收入及利润带来较大的影响。针对上述风险，公司已制定了相关措施，公司当前的项目主要来自于深城投集团自行开发的项目，当前关联方交易收入占比较高；随着各项目的招商完成、入伙，公司的收入构成中关联方交易的占比将会逐步下降。另外，目前公司提供服务的种类还比较单一，未来除了提供传统的物业管理服务外，公司计划对项目物业服务中心进行功能升级，在保证物业服务品质的前提下，完善社区快递包裹室、儿童游玩区、商品展示的功能，与业主进行更好地互动，以推广业主需求较高的增值服务内容。与此同时，公司也将计划通过与互联网的结合，搭建一个更好地生活服务平台，接入多种第三方服务，如家政、幼托、健康、培训、工程等增值服务。
市场竞争加剧的风险
物业管理市场份额大，但每个物业公司的市场占有率较低，竞争激烈，全国已经有超过71,000家物业管理企业，公司所在地深圳是物业管理发展较早，业态较为成熟的地区，物业管理覆盖率超过95%，是各大物业管理企业激烈竞争的地区，激烈的市场竞争对物业管理企业在资金、技术、人员、管理服务理念和经验等方面的要求不断提高，公司面临市场竞争加剧的风险。针对上述风险，公司将不断优化服务，增加物业服务业态，提高业主和租户物业体验，增加客户粘性，主动积极开拓市场。
公司治理风险
公司作为股份公司的内部控制制度的建立及完善时间较短。各项管理、控制制度的执行尚未经过较长经营周期的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中逐渐完善；同时，随着公司业务的快速发展，公司不断扩大的经营规模将会对公司治理提出更高的要求。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。针对上述风险，公司将进一步建立健全相关内控制度，加强内部管理培训，不断提高公司规范运作水平。
业务外包风险
报告期内，公司将部分物业管理服务诸如垃圾清运、电梯维护等业务外包给第三方公司，如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。针对上述风险，公司在合同中对该类第三方公司的服务质量等相关条款进行了严格规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管。 收起▲

　　一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　公司是物业管理服务企业，旨在为客户提供高品质的物业服务和资产增值保障，公司的商业模式是依托自身专业、丰富的物业管理经验，以细心关注、智慧服务为核心的服务宗旨，秉承专业、标准、学习、创新的质量方针，为住宅、商业物业及其他机构、资产提供物业管理服务。　　（一）采购模式　　公司提供的物业管理服务中的日常保洁、绿化、搬运、维修和家政需要大量的人力，随着劳动力的成本急剧上升，大量招聘基础劳动力，容易造成经营毛利率下滑，管理效率下降，所以公司将部分劳动力需求高，技术含量低的业务进行外包。公司的采购包括维修用配件、清洁用品、清洁服务、绿化用品和安保用品... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司是物业管理服务企业，旨在为客户提供高品质的物业服务和资产增值保障，公司的商业模式是依托自身专业、丰富的物业管理经验，以细心关注、智慧服务为核心的服务宗旨，秉承专业、标准、学习、创新的质量方针，为住宅、商业物业及其他机构、资产提供物业管理服务。
　　（一）采购模式
　　公司提供的物业管理服务中的日常保洁、绿化、搬运、维修和家政需要大量的人力，随着劳动力的成本急剧上升，大量招聘基础劳动力，容易造成经营毛利率下滑，管理效率下降，所以公司将部分劳动力需求高，技术含量低的业务进行外包。公司的采购包括维修用配件、清洁用品、清洁服务、绿化用品和安保用品等。
　　公司与第三方公司主要通过市场询价、议价等方式确定合同价格，价格均是参考市场价格并经双方协商一致后确定，在此基础上协商一致后签署书面协议，以此作为采购服务的确认依据，公司对劳务外包的管理措施主要有：公司签署的所有劳务外包合同中均书面约定了质量标准、检查措施、作业方式、违约责任等，公司会不定期对第三方公司提供的服务进行检查，通过合同条款对第三方公司的服务质量进行约定并有效控制。
　　（二）服务模式
　　公司的物业管理服务主要是对物业及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序从而获取佣金。公司的物业管理盈利模式包括包干制和酬金制，其中包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（一般10%），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。目前而言，公司大部分项目采取包干制的盈利模式。
　　其次，公司依据多年来的物业管理经营经验，配合对各地开发的房地产项目提供前期物业管理销售配合服务，为房地产公司提供前期策划、品牌输出、物业服务等多项服务从而获取佣金。
　　（三）盈利模式
　　公司主要通过从内部提升管理，实现公司长期稳定盈利的目标。一方面，公司通过延伸产业链条，提升服务质量，增加客户黏度与忠诚度；一方面，公司依托关联方房地产开发资源，通过战略合作，在获取稳定业绩同时不断增加物业管理项目数量，以支持公司利润增长需求。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　人工成本上升的风险
　　公司所处的物业服务行业是劳动密集型行业，营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工人数增长的同时，员工的平均工资也随之上涨。人工成本占营业成本的比例较高，人工成本上升将可能对公司的营业成本造成不利影响。针对该风险，公司通过标准化、自动化的管理模式提高管理效率，通过职业再培训提升员工的管理服务能力，通过科学的筛选精简人员，在控制人工成本的同时努力提升服务质量，但人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　业务区域集中度较高的风险
　　公司的业务以深圳地区为大本营，正在向全国其他城市拓展，但公司的物业服务的主要客户和业务都位于深圳市内，地域特征明显，一旦深圳地区的竞争出现超出合理范围、政府政策变化及经济环境异常、居住吸引力下降等市场风险将对公司经营带来十分不利的影响。针对上述风险，公司正不断开拓深圳区域外市场，未来公司将依托已经建立的市场口碑，不断优化服务，提高业主和租户物业体验，积极开拓市场。
　　关联交易比例较高的风险
　　报告期内，公司存在为关联方提供物业服务的行为，2021年度、2022年度、2023年度，公司为关联方提供物业服务金额分别为18,394,325.02元、18,305,516.57元、18,171,183.82元，公司从关联方实现收入占当期营业收入的比例较高。若关联方经营状况出现异常，减少或终止与公司的合作，将对公司的收入及利润带来较大的影响。针对上述风险，公司已制定了相关措施，公司当前的项目主要来自于深城投集团自行开发的项目，当前关联方交易收入占比较高；随着各项目的招商完成、入伙，公司的收入构成中关联方交易的占比将会逐步下降。另外，目前公司提供服务的种类还比较单一，未来除了提供传统的物业管理服务外，公司计划对项目物业服务中心进行功能升级，在保证物业服务品质的前提下，完善社区快递包裹室、儿童游玩区、商品展示的功能，与业主进行更好地互动，以推广业主需求较高的增值服务内容。与此同时，公司也将计划通过与互联网的结合，搭建一个更好地生活服务平台，接入多种第三方服务，如家政、幼托、健康、培训、工程等增值服务。
　　市场竞争加剧的风险
　　物业管理市场份额大，但每个物业公司的市场占有率较低，竞争激烈，全国已经有超过71,000家物业管理企业，公司所在地深圳是物业管理发展较早，业态较为成熟的地区，物业管理覆盖率超过95%，是各大物业管理企业激烈竞争的地区，激烈的市场竞争对物业管理企业在资金、技术、人员、管理服务理念和经验等方面的要求不断提高，公司面临市场竞争加剧的风险。针对上述风险，公司将不断优化服务，增加物业服务业态，提高业主和租户物业体验，增加客户粘性，主动积极开拓市场。
　　公司治理风险
　　公司作为股份公司的内部控制制度的建立及完善时间较短。各项管理、控制制度的执行尚未经过较长经营周期的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中逐渐完善；同时，随着公司业务的快速发展，公司不断扩大的经营规模将会对公司治理提出更高的要求。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。针对上述风险，公司将进一步建立健全相关内控制度，加强内部管理培训，不断提高公司规范运作水平。
　　业务外包风险
　　报告期内，公司将部分物业管理服务诸如垃圾清运、电梯维护等业务外包给第三方公司，如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。针对上述风险，公司在合同中对该类第三方公司的服务质量等相关条款进行了严格规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式 公司是物业管理服务企业，旨在为客户提供高品质的物业服务和资产增值保障，公司的商业模式是依托自身专业、丰富的物业管理经验，以细心关注、智慧服务为核心的服务宗旨，秉承专业、标准、学习、创新的质量方针，为住宅、商业物业及其他机构、资产提供物业管理服务。 （一）采购模式 公司提供的物业管理服务中的日常保洁、绿化、搬运、维修和家政需要大量的人力，随着劳动力的成本急剧上升，大量招聘基础劳动力，容易造成经营毛利率下滑，管理效率下降，所以公司将部分劳动力需求高，技术含量低的业务进行外包。公司的采购包括维修用配件、清洁用品、清洁服务、绿化用品和安保用品等... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式
公司是物业管理服务企业，旨在为客户提供高品质的物业服务和资产增值保障，公司的商业模式是依托自身专业、丰富的物业管理经验，以细心关注、智慧服务为核心的服务宗旨，秉承专业、标准、学习、创新的质量方针，为住宅、商业物业及其他机构、资产提供物业管理服务。
（一）采购模式
公司提供的物业管理服务中的日常保洁、绿化、搬运、维修和家政需要大量的人力，随着劳动力的成本急剧上升，大量招聘基础劳动力，容易造成经营毛利率下滑，管理效率下降，所以公司将部分劳动力需求高，技术含量低的业务进行外包。公司的采购包括维修用配件、清洁用品、清洁服务、绿化用品和安保用品等。
公司与第三方公司主要通过市场询价、议价等方式确定合同价格，价格均是参考市场价格并经双方协商一致后确定，在此基础上协商一致后签署书面协议，以此作为采购服务的确认依据，公司对劳务外包的管理措施主要有：公司签署的所有劳务外包合同中均书面约定了质量标准、检查措施、作业方式、违约责任等，公司会不定期对第三方公司提供的服务进行检查，通过合同条款对第三方公司的服务质量进行约定并有效控制。
（二）服务模式
公司的物业管理服务主要是对物业及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序从而获取佣金。公司的物业管理盈利模式包括包干制和酬金制，其中包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（一般10%），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。目前而言，公司大部分项目采取包干制的盈利模式。
其次，公司依据多年来的物业管理经营经验，配合对各地开发的房地产项目提供前期物业管理销售配合服务，为房地产公司提供前期策划、品牌输出、物业服务等多项服务从而获取佣金。
（三）盈利模式
公司主要通过从内部提升管理，实现公司长期稳定盈利的目标。一方面，公司通过延伸产业链条，提升服务质量，增加客户黏度与忠诚度；一方面，公司依托关联方房地产开发资源，通过战略合作，在获取稳定业绩同时不断增加物业管理项目数量，以支持公司利润增长需求。

　　二、公司面临的重大风险分析
人工成本上升的风险
公司所处的物业服务行业是劳动密集型行业，营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工人数增长的同时，员工的平均工资也随之上涨。人工成本占营业成本的比例较高，人工成本上升将可能对公司的营业成本造成不利影响。针对该风险，公司通过标准化、自动化的管理模式提高管理效率，通过职业再培训提升员工的管理服务能力，通过科学的筛选精简人员，在控制人工成本的同时努力提升服务质量，但人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
业务区域集中度较高的风险
公司的业务以深圳地区为大本营，正在向全国其他城市拓展，但公司的物业服务的主要客户和业务都位于深圳市内，地域特征明显，一旦深圳地区的竞争出现超出合理范围、政府政策变化及经济环境异常、居住吸引力下降等市场风险将对公司经营带来十分不利的影响。针对上述风险，公司正不断开拓深圳区域外市场，未来公司将依托已经建立的市场口碑，不断优化服务，提高业主和租户物业体验，积极开拓市场。
关联交易比例较高的风险
报告期内，公司存在为关联方提供物业服务的行为，2023年上半年为关联方提供物业服务金额约686万元，公司从关联方实现收入占当期营业收入的比例较高。若关联方经营状况出现异常，减少或终止与公司的合作，将对公司的收入及利润带来较大的影响。针对上述风险，公司已制定了相关措施，公司当前的项目主要来自于深城投集团自行开发的项目，当前关联方交易收入占比较高；随着各项目的招商完成、入伙，公司的收入构成中关联方交易的占比将会逐步下降。另外，目前公司提供服务的种类还比较单一，未来除了提供传统的物业管理服务外，公司计划对项目物业服务中心进行功能升级，在保证物业服务品质的前提下，完善社区快递包裹室、儿童游玩区、商品展示的功能，与业主进行更好地互动，以推广业主需求较高的增值服务内容。与此同时，公司也将计划通过与互联网的结合，搭建一个更好地生活服务平台，接入多种第三方服务，如家政、幼托、健康、培训、工程等增值服务。
市场竞争加剧的风险
物业管理市场份额大，但每个物业公司的市场占有率较低，竞争激烈，全国已经有超过71,000家物业管理企业，公司所在地深圳是物业管理发展较早，业态较为成熟的地区，物业管理覆盖率超过95%，是各大物业管理企业激烈竞争的地区，激烈的市场竞争对物业管理企业在资金、技术、人员、管理服务理念和经验等方面的要求不断提高，公司面临市场竞争加剧的风险。针对上述风险，公司将不断优化服务，增加物业服务业态，提高业主和租户物业体验，增加客户粘性，主动积极开拓市场。
公司治理风险
公司作为股份公司的内部控制制度的建立及完善时间较短。各项管理、控制制度的执行尚未经过较长经营周期的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中逐渐完善；同时，随着公司业务的快速发展，公司不断扩大的经营规模将会对公司治理提出更高的要求。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。针对上述风险，公司将进一步建立健全相关内控制度，加强内部管理培训，不断提高公司规范运作水平。
业务外包风险
报告期内，公司将部分物业管理服务诸如垃圾清运、电梯维护等业务外包给第三方公司，如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。针对上述风险，公司在合同中对该类第三方公司的服务质量等相关条款进行了严格规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管。 收起▲