一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司主营业务立足于“产业园区的运营管理和服务”行业，具有以下关键资源要素：第一，公司具有开展业务所需的资金及良好的外部融资条件。第二，公司具备开展业务所需运营管理经验，公司从事产业园区运营、管理和服务较长时间，服务的各类入驻企业众多，培养了一批经验较为丰富的园区运营管理人员，这为公司更好地了解客户、服务客户提供了坚实基础。第三，公司具备园区项目的开拓渠道。公司在产业园区运营管理行业具有一定的知名度，同时公司作为昌平区国资委实际控制的企业，在昌平区开拓园区项目尤其是开拓国有控股的园区项目，相比同行业其他企业具备一定的竞争优势。利用上述资... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司主营业务立足于“产业园区的运营管理和服务”行业，具有以下关键资源要素：第一，公司具有开展业务所需的资金及良好的外部融资条件。第二，公司具备开展业务所需运营管理经验，公司从事产业园区运营、管理和服务较长时间，服务的各类入驻企业众多，培养了一批经验较为丰富的园区运营管理人员，这为公司更好地了解客户、服务客户提供了坚实基础。第三，公司具备园区项目的开拓渠道。公司在产业园区运营管理行业具有一定的知名度，同时公司作为昌平区国资委实际控制的企业，在昌平区开拓园区项目尤其是开拓国有控股的园区项目，相比同行业其他企业具备一定的竞争优势。利用上述资源要素，公司开拓了多个产业园区项目，公司先对园区项目进行产业定位、设计、建设或装修改造，而后通过多种招商手段吸引符合园区产业定位的企业入驻，公司向入驻企业提供房屋租赁、物业管理和产业运营服务，以此获得收入，具体业务模式如下：
　　1、销售模式
　　公司通过多种方式实现与客户的触达，招商中心一方面深入到市场寻找行业群，深入挖掘已入驻企业、园区同行、行业会议、专业招商机构；另一方面打通政府渠道，渗透地方工商联、行业协会、高教科研院所；同时组织创业、创新大赛寻找优质项目，并与投资机构、基金机构、企业服务机构、众创空间等建立联系。在触达并获取客户意向后，公司将对企业综合判断其是否满足入驻条件并逐步推进客户签约，一般物业管理服务随租赁合同一起签署。
　　2、采购模式
　　公司建立完善的采购管理制度，采购方式分为外部招标与公司采购两种方式，工程类依据《中华人民共和国招投标法》以及《必须招标的工程项目规定》，达到外部招标规定标准的，采用外部招标，按照外部招标流程执行；未超过上述标准的，采用公司采购方式。营销类、运营类、财务类、管理类项目均采用公司采购方式。公司采购工作机构由采购决策小组、采购工作小组组成，根据采购性质主要分为：小额零星采购、询价采购、邀标采购、直接委托、战略采购以及集中采购，除小额零星采购外均由采购工作机构完成。采购需求部门提出采购申请及估算金额，由成本采购部进行初审后报相应领导或决策机构审核，依据采购制度选用供应商，公司与供应商签订合同并按照合同约定履行验收及付款程序。
　　3、服务模式
　　公司将产业园区划分为多个面积不等的租赁单元，并将其出租给不同的入驻企业，公司以此获取租金收入。此外，为解决入驻企业员工的住宿问题，公司部分产业园区建设了人才配套公寓，为入驻企业员工提供公寓的出租服务。在日常运营中，运营人员重点关注客户经营动态，挖掘客户需求并协助予以解决。每年度末公司开展客户满意度调查，通过获取多维度客户评价，制定后续的改进提升方案。公司结合不同入驻企业的不同需求，提供多种产业服务，主要包括：装修指导、智慧园区系统配置、政策咨询、协助对接政府部门、协助证件资质办理、指导申领政府补助、引荐金融机构、推荐客户和供应商、举办线上或线下交流活动、引荐人才、协助招聘、举办论坛或展会、搭建多种特色产业服务平台（实验室）出租给入驻企业使用等。此外，公司设立专门的物业管理公司，向入驻企业、受托管理产业园区提供客户服务、工程管理、环境管理、安全管理等方面的物业服务。
　　4、盈利模式
　　公司以房屋租金收入、物业服务收入为主要收入来源，此外公司搭建了多个特色产业服务平台（实验室）出租给入驻企业使用，获取一部分使用费收入。公司的成本主要包括产业园区的承租成本、人员薪酬成本、招商运营的营销成本、智慧化数字系统搭建成本、物业服务的劳务外包成本、对外借款的利息成本等。公司上述收入和成本的差额，形成公司的盈利。公司依据市场价格为基础，结合双方意愿协商谈判确定房屋租赁和物业服务价格，以确保公司合理的利润。
　　公司经营业务情况：报告期内，公司实现营业总收入52,479.61万元、营业利润9,946.02万元、利润总额10,703.36万元、归属于母公司所有者的净利润4,569.14万元。财务状况方面，报告期末，公司资产总额为571,446.73万元、归属于母公司所有者权益为189,069.22万元，财务状况稳定。运营管理方面，所管项目平均租金、出租率、租户结构及质量等稳步提升。产业服务方面，通过持续提升公司物业服务、人才服务、政策服务、品牌营销等各项服务水平，加强公司与园区入驻企业之间粘性，提升客户满意度。
　　(二)行业情况
　　产业园区是我国经济改革开放的产物，我国产业园区经历了侧重生产需求、产业发展需求、产业链条需求的多代产业园区阶段，目前已经进入了侧重综合服务需求的第四代产业园区阶段，即除具有清晰的产业定位和产业链条外，更注重产业生态和入驻企业的发展需求，园区内聚集企业发展需要的资本、服务、产业、科研机构等各类生态要素，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。
　　目前我国园区运营与管理行业进入了全新轨道，完成了“重资产”到“重服务”的过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。同时，聚焦园区服务后，园区逐步轻资产化，资金壁垒相对减弱，行业门槛逐渐降低，具有产业生态、增值孵化、创新驱动等特质的产业园区将是面向未来的发展方向。
　　随着我国园区运营与管理行业由产业定位及聚集向园区服务生态过渡，市场对服务整合要求提高，进而对园区产业服务体系也提出了更高要求。为顺应这一发展趋势，不少园区运营商纷纷谋求战略转型，努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区运营商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。以服务园区客户为中心，力争把产业园区全方位打造成一个国际化、多层次、让各类人才都有归属感的创新高地，以实现自身市场竞争力及客户黏性的巨大提升。同时产业园区差异化和特色化也成为行业共识，各园区运营与管理从特色定位、特色产业、特色环境和特色服务等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化，发挥比较优势，结合城市更新，打造创新要素集聚、综合服务功能强、特点鲜明的产业运营载体。
　　随着大量的项目和企业入园及投产，园区的经济产出水平不断提高，经济总量规模不断扩大，产业园区也日益成为各地经济发展的引擎，与此同时高端产业园区服务管理水平也将面临着更高要求，高端产业园区也将势必面临更大竞争。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1、公司治理风险
　　公司成立后，公司建立了由股东大会、董事会、监事会和高级管理层组成的公司治理结构，设立财务部并完善财务管理，建立健全了法人治理结构，完善了内部控制体系。但公司治理和内部控制体制需要在生产经营过程中逐渐完善，公司各项治理机制执行的有效性需要时间的检验，公司短期内仍可能存在治理风险。
　　2、偿债能力风险
　　截止报告期末，公司资产负债率较高。目前公司主要通过长期借款和关联方拆借款满足自身对资金的需求，如果公司不能持续获得外部融资或者客户欠款不能及时收回，公司将面对偿债能力不足的风险，从而对公司的经营产生较大不利影响。
　　3、市场竞争风险
　　产业园区运营、管理、服务在国内的发展历史较短，属于新兴服务业，缺乏明确的行业监管体制，且无严格意义上的进入门槛，随着“大众创业、万众创新”时代的到来，进入该领域的中小企业逐渐增多，大多数企业的专业水平和行业经验有限，可能产生无序竞争，从而导致竞争加剧，对行业的有序健康发展带来不利影响。
　　4、经营租赁风险
　　如果公司所运营园区，若因发生疫情等突发事件，出现大量租户退租，或营业收入受经济形势、市场需求、行业变化、突发事件等因素的影响未达到预期或大幅下降，则将对公司的盈利能力产生不利影响。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式与经营计划 公司主营业务立足于“产业园区的运营管理和服务”行业，具有以下关键资源要素： 第一，公司具有开展业务所需的资金及良好的外部融资条件。产业园区的建设、改造和运营，需要强大的资金支持。截止报告期末，公司总资产51.51亿元，归属于母公司净资产22.16亿元。公司控股股东是昌平区国资委下属一级子公司，具备较强的资金实力，未来如有需要，可进一步对公司进行增资，提高公司的资金规模。公司的资产规模和股东背景，也有利于公司获得低成本的外部融资，对公司开展大型产业园区项目，提供了有力保障。 第二，公司具备开展业务所需运营管理经验。公司从事产业园... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划
公司主营业务立足于“产业园区的运营管理和服务”行业，具有以下关键资源要素：
第一，公司具有开展业务所需的资金及良好的外部融资条件。产业园区的建设、改造和运营，需要强大的资金支持。截止报告期末，公司总资产51.51亿元，归属于母公司净资产22.16亿元。公司控股股东是昌平区国资委下属一级子公司，具备较强的资金实力，未来如有需要，可进一步对公司进行增资，提高公司的资金规模。公司的资产规模和股东背景，也有利于公司获得低成本的外部融资，对公司开展大型产业园区项目，提供了有力保障。
第二，公司具备开展业务所需运营管理经验。公司从事产业园区运营、管理和服务较长时间，服务的各类入驻企业众多，培养了一批经验较为丰富的园区运营管理人员，这为公司更好地了解客户、服务客户提供了坚实基础。
第三，公司具备园区项目的开拓渠道。公司在产业园区运营管理行业具有一定的知名度，同时公司作为昌平区国资委实际控制的企业，在昌平区开拓园区项目尤其是开拓国有控股的园区项目，相比同行业其他企业，具备一定的竞争优势。
利用上述资源要素，公司开拓了多个产业园区项目，公司先对园区项目进行产业定位、设计、建设或装修改造，而后通过多种招商手段吸引符合园区产业定位的企业入驻，公司向入驻企业提供房屋租赁、物业管理和产业运营服务，以此获得收入，具体业务模式如下：
1、销售模式
公司通过多种方式实现与客户的触达，招商中心一方面深入到市场寻找行业群，深入挖掘已入驻企业、园区同行、行业会议、专业招商机构；另一方面打通政府渠道，渗透地方工商联、行业协会、高教科研院所；同时组织创业、创新大赛寻找优质项目，并与投资机构、基金机构、企业服务机构、众创空间等建立联系。在触达并获取客户意向后，公司将对企业综合判断其是否满足入驻条件并逐步推进客户签约，一般物业管理服务随租赁合同一起签署。
2、采购模式
公司建立了采购管理制度，采购方式分为外部招标与公司采购两种方式，工程类依据《中华人民共和国招投标法》以及《必须招标的工程项目规定》，达到外部招标规定标准的，采用外部招标，按照外部招标流程执行；未超过上述标准的，采用公司采购方式。营销类、运营类、财务类、管理类项目均采用公司采购方式。公司采购工作机构由采购决策小组、采购工作小组组成，根据采购性质主要分为：小额零星采购、询价采购、邀标采购、直接委托、战略采购以及集中采购，除小额零星采购外均由采购工作机构完成。采购需求部门提出采购申请及估算金额，由成本采购部进行初审后报相应领导或决策机构审核，依据采购制度选用供应商，公司与供应商签订合同并按照合同约定履行验收及付款程序。
3、服务模式
公司将产业园区划分为多个面积不等的租赁单元，并将其出租给不同的入驻企业，公司以此获取租金收入。此外，为解决入驻企业员工的住宿问题，公司部分产业园区建设了人才配套公寓，为入驻企业员工提供公寓的出租服务。在日常运营中，运营人员重点关注客户经营动态，挖掘客户需求并协助予以解决。每年度末公司开展客户满意度调查，通过获取多维度客户评价，制定后续的改进提升方案。公司结合不同入驻企业的不同需求，提供多种产业服务，主要包括：装修指导、智慧园区系统配置、政策咨询、协助对接政府部门、协助证件资质办理、指导申领政府补助、引荐金融机构、推荐客户和供应商、举办线上或线下交流活动、引荐人才、协助招聘、举办论坛或展会、搭建多种特色产业服务平台（实验室）出租给入驻企业使用等。此外，公司设立专门的物业管理公司，向入驻企业、受托管理产业园区提供客户服务、工程管理、环境管理、安全管理等方面的物业服务。
4、盈利模式
公司以房屋租金收入、物业服务收入为主要收入来源，此外公司搭建了多个特色产业服务平台（实验室）出租给入驻企业使用，获取一部分使用费收入。公司的成本主要包括产业园区的承租成本、人员薪酬成本、招商运营的营销成本、智慧化数字系统搭建成本、物业服务的劳务外包成本、对外借款的利息成本等。公司上述收入和成本的差额，形成公司的盈利。公司依据市场价格为基础，结合双方意愿协商谈判确定房屋租赁和物业服务价格，以确保公司合理的利润。
公司经营业务情况：
报告期内，公司实现营业总收入19,931.83万元、营业利润3,626.46万元、利润总额3,873.36万元、归属于母公司所有者的净利润1,500.15万元。财务状况方面，报告期末，公司资产总额为515,159.64万元、归属于母公司所有者权益为197,382.31万元，财务状况稳定。运营管理方面，所管项目平均租金、出租率、租户结构及质量等均稳步提升。产业服务方面，通过持续提升公司物业服务、人才服务、政策服务、品牌营销等各项服务水平，加强公司与园区入驻企业之间粘性，提升客户满意度。下半年，公司将持续增加招商力度，提前储备未来新增项目的客户储备，同时通过提升产业服务能力，提升产业服务收入占比，通过精细化运营管理，实现园区质量的再升级。
（二）行业情况
产业园区是我国经济改革开放的产物，我国产业园区经历了侧重生产需求、产业发展需求、产业链条需求的多代产业园区阶段，目前已经进入了侧重综合服务需求的第四代产业园区阶段，即除具有清晰的产业定位和产业链条外，更注重产业生态和入驻企业的发展需求，园区内聚集企业发展需要的资本、服务、产业、科研机构等各类生态要素，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。目前我国园区运营与管理行业进入了全新轨道，完成了“重资产”到“重服务”的过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。同时，聚焦园区服务后，园区逐步轻资产化，资金壁垒相对减弱，行业门槛逐渐降低，具有产业生态、增值孵化、创新驱动等特质的产业园区将是面向未来的发展方向。
随着我国园区运营与管理行业由产业定位及聚集向园区服务生态过渡，市场对服务整合要求提高，进而对园区产业服务体系也提出了更高要求。为顺应这一发展趋势，不少园区运营商纷纷谋求战略转型，努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区运营商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。以服务园区客户为中心，力争把产业园区全方位打造成一个国际化、多层次、让各类人才都有归属感的创新高地，以实现自身市场竞争力及客户黏性的巨大提升。同时产业园区差异化和特色化也成为行业共识，各园区运营与管理从特色定位、特色产业、特色环境和特色服务等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化，发挥比较优势，结合城市更新，打造创新要素集聚、综合服务功能强、特点鲜明的产业运营载体。
随着大量的项目和企业入园及投产，园区的经济产出水平不断提高，经济总量规模不断扩大，产业园区也日益成为各地经济发展的引擎，与此同时高端产业园区服务管理水平也将面临着更高要求，高端产业园区也将势必面临更大竞争。

　　二、公司面临的重大风险分析
公司治理风险
公司成立后，公司建立了由股东大会、董事会、监事会和高级管理层组成的公司治理结构，设立财务部并完善财务管理，建立健全了法人治理结构，完善了内部控制体系。但公司治理和内部控制体制需要在生产经营过程中逐渐完善，公司各项治理机制执行的有效性需要时间的检验，公司短期内仍可能存在治理风险。
市场竞争风险
产业园区运营、管理、服务在国内的发展历史较短，属于新兴服务业，缺乏明确的行业监管体制，且无严格意义上的进入门槛，随着“大众创业、万众创新”时代的到来，进入该领域的中小企业逐渐增多，大多数企业的专业水平和行业经验有限，可能产生无序竞争，从而导致竞争加剧，对行业的有序健康发展带来不利影响。
经营租赁风险
如果公司所运营园区，若因发生疫情等突发事件，出现大量租户退租，或营业收入受经济形势、市场需求、行业变化、突发事件等因素的影响未达到预期或大幅下降，则将对公司的盈利能力产生不利影响。 收起▲

　　一、经营情况回顾　　(一)业务概要　　商业模式　　公司主营业务立足于“产业园区的运营管理和服务”行业，具有以下关键资源要素：　　第一，公司具有开展业务所需的资金及良好的外部融资条件。产业园区的建设、改造和运营，需要强大的资金支持。截止报告期末，公司总资产43.75亿元，归属于母公司净资产17.36亿元，且公司控股股东是昌平区国资委下属一级子公司，具备较强的资金实力，未来如有需要，可进一步对公司进行增资，提高公司的资金规模。公司的资产规模和股东背景，也有利于公司获得低成本的外部融资，对公司开展大型产业园区项目，提供了有力保障。　　第二，公司具备开展业务所需运营管理经验。公司从事产业园区运营、... 查看全部▼

　　一、经营情况回顾
　　(一)业务概要
　　商业模式
　　公司主营业务立足于“产业园区的运营管理和服务”行业，具有以下关键资源要素：
　　第一，公司具有开展业务所需的资金及良好的外部融资条件。产业园区的建设、改造和运营，需要强大的资金支持。截止报告期末，公司总资产43.75亿元，归属于母公司净资产17.36亿元，且公司控股股东是昌平区国资委下属一级子公司，具备较强的资金实力，未来如有需要，可进一步对公司进行增资，提高公司的资金规模。公司的资产规模和股东背景，也有利于公司获得低成本的外部融资，对公司开展大型产业园区项目，提供了有力保障。
　　第二，公司具备开展业务所需运营管理经验。公司从事产业园区运营、管理和服务较长时间，服务的各类入驻企业众多，培养了一批经验较为丰富的园区运营管理人员，这为公司更好地了解客户、服务客户提供了坚实基础。
　　第三，公司具备园区项目的开拓渠道。公司在产业园区运营管理行业具有一定的知名度，同时公司作为昌平区国资委实际控制的企业，在昌平区开拓园区项目尤其是开拓国有控股的园区项目，相比同行业其他企业，具备一定的竞争优势。
　　利用上述资源要素，公司开拓了多个产业园区项目，公司先对园区项目进行产业定位、设计、建设或装修改造，而后通过多种招商手段吸引符合园区产业定位的企业入驻，公司向入驻企业提供房屋租赁、物业管理和产业运营服务，以此获得收入，具体业务模式如下：
　　①销售模式
　　公司通过多种方式实现与客户的触达，招商中心一方面深入到市场寻找行业群，深入挖掘已入驻企业、园区同行、行业会议、专业招商机构；另一方面打通政府渠道，渗透地方工商联、行业协会、高教科研院所；同时组织创业、创新大赛寻找优质项目，并与投资机构、基金机构、企业服务机构、众创空间等建立联系。在触达并获取客户意向后，公司将对企业综合判断其是否满足入驻条件并逐步推进客户签约，一般物业管理服务随租赁合同一起签署。
　　②采购模式
　　公司建立了采购管理制度，采购方式分为外部招标与公司采购两种方式，工程类依据《中华人民共和国招投标法》以及《必须招标的工程项目规定》，达到外部招标规定标准的，采用外部招标，按照外部招标流程执行；未超过上述标准的，采用公司采购方式。营销类、运营类、财务类、管理类项目均采用公司采购方式。公司采购工作机构由采购决策小组、采购工作小组组成，根据采购性质主要分
　　为：小额零星采购、询价采购、邀标采购、直接委托、战略采购以及集中采购，除小额零星采购外均由采购工作机构完成。
　　采购需求部门提出采购申请及估算金额，由成本采购部进行初审后报相应领导或决策机构审核，依据采购制度选用供应商，公司与供应商签订合同并按照合同约定履行验收及付款程序。
　　③服务模式
　　公司将产业园区划分为多个面积不等的租赁单元，并将其出租给不同的入驻企业，公司以此获取租金收入。此外，为解决入驻企业员工的住宿问题，公司部分产业园区建设了人才配套公寓，为入驻企业员工提供公寓的出租服务。在日常运营中，运营人员重点关注客户经营动态，挖掘客户需求并协助予以解决。每年度末公司开展客户满意度调查，通过获取多维度客户评价，制定后续的改进提升方案。
　　公司结合不同入驻企业的不同需求，提供多种产业服务，主要包括：装修指导、智慧园区系统配置、政策咨询、协助对接政府部门、协助证件资质办理、指导申领政府补助、引荐金融机构、推荐客户和供应商、举办线上或线下交流活动、引荐人才、协助招聘、举办论坛或展会、搭建多种特色产业服务平台（实验室）出租给入驻企业使用等。
　　此外，公司设立专门的物业管理公司，向入驻企业、受托管理产业园区提供客户服务、工程管理、环境管理、安全管理等方面的物业服务。
　　④盈利模式
　　公司以房屋租金收入、物业服务收入为主要收入来源，此外公司搭建了多个特色产业服务平台（实验室）出租给入驻企业使用，获取一部分使用费收入。
　　公司的成本主要包括产业园区的承租成本、人员薪酬成本、招商运营的营销成本、智慧化数字系统搭建成本、物业服务的劳务外包成本、对外借款的利息成本等。
　　公司上述收入和成本的差额，形成公司的盈利。公司依据市场价格为基础，结合双方意愿协商谈判确定房屋租赁和物业服务价格，以确保公司合理的利润。

　　二、持续经营评价
　　公司自成立以来即从事产业园区运营管理及其他综合服务。报告期内，公司主营业务稳定，未发生变更；报告期末每股净资产为2.89元/股，不低于1元/股。公司不存在依据《公司法》第一百八十一条规定解散的情形，或法院依法受理重整、和解或者破产申请。公司业务在报告期内有持续的营运记录，并按照《企业会计准则》的规定编制并披露报告期内的财务报表，由会计师事务所出具标准无保留意见的《审计报告》。2022年度，公司营业收入和净利润均有所增长，盈利能力增强，公司具备稳定的持续经营能力。公司生产经营无需资质、许可，其业务遵守法律、行政法规和规章的规定，符合国家产业政策等要求。公司基于报告期内的生产经营状况，在可预见的将来，有能力按照既定目标持续经营。 收起▲