一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所属行业　　当前，我国经济发展进入新常态，传统产业面临转型升级的压力，需要寻找新的增长动力，推动经济高质量发展成为新时代经济发展的核心任务。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）中，提出健全推动经济高质量发展的体制机制，包括因地制宜发展新质生产力、促进实体经济和数字经济深度融合等。作为新时代全面深化改革的纲领性文件，《决定》将推动传统产业加快数字化转型步伐，向高技术、高效能、高质量方向发展，同时也将引领产业园区的转型升级与创新发展。　　上海市人民政府办公厅印发的《上... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所属行业
　　当前，我国经济发展进入新常态，传统产业面临转型升级的压力，需要寻找新的增长动力，推动经济高质量发展成为新时代经济发展的核心任务。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）中，提出健全推动经济高质量发展的体制机制，包括因地制宜发展新质生产力、促进实体经济和数字经济深度融合等。作为新时代全面深化改革的纲领性文件，《决定》将推动传统产业加快数字化转型步伐，向高技术、高效能、高质量方向发展，同时也将引领产业园区的转型升级与创新发展。
　　上海市人民政府办公厅印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》通知，要进一步提升特色产业园区创新突破、示范引领作用，强化特色产业集聚和产业生态培育，打造高质量发展重要功能载体，构筑面向未来产业发展的战略优势。在各级政府的高度重视下，产业园区作为推动区域经济发展的重要平台，被赋予先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区等战略定位和重要角色。在国家实施创新驱动发展战略的背景下，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。
　　从全市主要产业园区发展布局来看，公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。作为静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，公司运营的市北高新园区以“云数智链”一体化生态持续书写数字化转型新篇章，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（在线新经济），正朝着国内“创新创业沃土”“科技产业名园”大步迈进。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司以“产业地产开发运营，产业投资孵化，产业服务集成”为核心业务，围绕“提升特色产业优势、深化载体开发强度、做优经济发展密度、加大孵化培育力度、展示营商服务温度、擦亮园区品牌亮度”六个方面，着力打造“中国大数据产业之都”和“中国创新型产业社区”。
　　在产业地产开发运营方面，公司承担市北高新园区内产业载体的开发、建设和运营、管理业务的一体化运作。报告期内，公司以“一谷”（市北-区块链生态谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘城市规划转型区）为核心，打造“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群，持续为企业提供优质空间配套和硬件设施。
　　在产业孵化投资方面，公司强化科技金融联动，在“基地+基金”“投资+孵化”双轮驱动运营模式下，积极实施助力科创引培计划，进一步建设聚能湾国家级孵化器，加快打造“SAP全球科创赋能中心”，努力成为“科创企业的时间合伙人”，营造“投资+孵化”的良好创新创业氛围。
　　在产业服务集成方面，面对产业迭代升级的深刻变革，报告期内，公司围绕园区企业发展需求，完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，搭建公共技术平台和设备共享平台；多措并举优化服务功能、提升企业服务效率，建设配套服务设施，建设生态园区；强化产业生态建设与招商引资协同联动，促成产业链反哺与园区经济的高质量发展。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024是实施“十四五”规划的关键一年，也是开展“十五五”前期研究的启动之年。面对宏观经济环境形势复杂多变，市场竞争持续加剧的外部环境，公司按照市委市政府和区委区政府的决策部署，立足静安“一轴三带”战略布局，坚持“总部增能、数据赋能、科创释能”发展路径，深入推动“中环两翼创新创意集聚带”融合发展，全力加大产业载体去化力度，持续深耕数据智能产业领域，以市北-区块链生态谷为核心，打造以应用创新生态为特色的上海区块链发展应用先行示范区，即“数通链谷”，抢占数字时代的转型新发展机遇。
　　1、打造高能级的数智产业集群，为企业提供全产业链的创新策源澎湃动力。
　　报告期内，公司运营的市北高新园区积极响应国家发展战略，以市北-区块链生态谷为核心，深化静安国家区块链创新应用综合性试点地区建设，主动融入和服务全市“浦江数链”重大项目建设新发展格局，积极打造“数通链谷”品牌。截至报告期末，市北-区块链生态谷近7万平方米办公空间内已经集聚了近百家区块链相关企业，其中有7家入选“中国产业区块链企业100强”，注册资本合计超54亿元，品牌效应持续提升。报告期内，公司加快“数通链谷”政府政务服务、社会公共服务、产业创新发展、产业金融服务、长三角协同等5大区块链创新应用平台主链的接连建设，覆盖金融、教育、医疗、社会公益等10余个行业的15个区块链创新应用场景已陆续落成，一座区块链技术应用的“先行区”已初具雏形。作为科技创新的重要承载区，市北高新园区将进一步强化数据赋能的助推作用，立足产业基础、紧盯技术前沿、深耕优势赛道，努力成为区块链发展应用的示范区、数据开放应用的先行区和国际化科创服务的集聚区。
　　2、打造高标准产业空间，为企业提供全生命周期的空间载体。
　　报告期内，公司全力推进“一谷一环一走廊”建设。一谷，数通链谷正打造区块链产业生态。随着国家和上海对区块链重大基础设施平台建设的重视，依托上海科学院区块链研究所、浦江数链等一批机构和企业，数通链谷即将进入扩容发展的新阶段，正全力打造区块链产业“名企”、“名品”、“名园”；一环，静安国际科创社区已基本建设建成。作为见证上海工业文明发展的“老厂房”焕发出“中环数字产业创新带”的“新荣光”，静安国际科创社区可提供30万方办公空间，助力静安打造中国式现代化城区样本；一走廊，走马塘城市更新区正加速转型。目前，在全市推动智能制造业转型升级的大背景下，该区域已入选全市首批城市更新四个入库项目之一，未来走马塘城市更新区将扩容至70万平方米，以“数据智能+生命健康”为特色，推动“工业上楼”，打造“智造空间”，成为静安推进工业上楼和发展生命健康产业的拓展地。
　　3、打造高效能的产业投资生态圈，为企业提供全方位的资本赋能服务。
　　报告期内，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”双轮驱动运营模式，始终以“科创企业时间合伙人”的身份，深入实施“科创引培计划”、扩大“科创引培联盟”，通过“发展数字经济特色产业集群、建设市域产教联合体、打造全市高质量标杆孵化器”等具体举措，不断完善良好的创新生态和浓厚的科创氛围。公司整合上海开放数据创新应用孵化器（Soda Space）、上海科学院区块链技术研究所、SAP全球科创赋能中心等各类科创资源，吸引了一批优质科研机构、创新平台、服务中介在此落户，加快打造标杆级孵化器和国际化投资平台。
　　4、打造高品质的营商环境，为企业提供全天候的优质发展空间。
　　报告期内，公司始终坚持“以企为先”“以人为本”的运营理念，面对产业迭代升级的深刻变革，在优化营商环境中注重“高颜值、高科技、有温度、有品味”，在园区服务工作中突出“科技服务、营商服务、配套服务”，全力推动产城融合向产业社区迈进。报告期内，公司围绕科技型企业发展需求，整合各类创新要素，搭建公共技术平台和设备共享平台；多措并举优化服务功能，主动上门为重点招商企业提供针对性的“政策包”“服务包”，实现对口服务企业走访覆盖率100%以及企业诉求办结率100%；上半年园区继静安青年体育公园、彭越浦两座人行桥、白领食堂等设施落成后，将进一步建设生态园区、优化交通出行、新增文化场馆、举办各类活动，不断提升园区企业和员工的感受度和满意度。

　　三、风险因素
　　1、宏观经济政策风险
　　公司的核心业务园区开发运营业务属于与行业调控紧密关联，且资源整合复杂程度非常高的行业，涉及的产业、人口、规划、交通、金融等主要资源受各类政策影响较大。当前，国际国内经济形势仍然严峻，影响经济平稳运行的不利因素仍然较多，经济发展面临诸多困难和挑战。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
　　2、产业地产竞争风险
　　随着产业园区向中高端发展迈进，新兴科技产业已经成为擎动园区租赁需求的主要来源，这些企业在选址上更加注重板块的产业定位，更加关注企业发展所需的各类生产要素。在这样的需求背景下，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，继续深化产业建设、推动产业迭代。
　　3、项目开发风险
　　公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
　　4、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。近年来，上海办公楼市场迎来供应高峰期，公司近年来开发项目体量较大，楼宇去化持续承压、亟待突围。在产业载体租赁方面，租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
　　5、产业投资风险
　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极构建“直投+基金”、“投资+孵化”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，因此导致投资收益的不稳定。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，进一步提升产业投资的“广度”，强化在投融资渠道对接、创业孵化指导、产业上下游协同等方面的服务，加强对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化监督和管理，确保产业投资的安全和效益。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、拥有精品化的产业载体开发优势
　　公司运营的市北高新园区紧邻上海交通“主动脉”南北高架与中环，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区。近年来公司在产业载体开发与运营方面秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，已形成“总部经济园、数通链谷、市北-壹中心、静安国际科创社区、走马塘城市更新区”的五大产业空间布局。公司建设的“一谷一环一走廊”，构建起载体多元、设施完善、配套丰富的产业发展空间，持续为企业提供优质空间配套和硬件设施，实现优质空间供给与优质企业需求的精准匹配，使之成为园区开拓产业发展新局面的牵引力、发动机。
　　2、拥有数智产业的集群优势
　　公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、民营企业总部集聚区、数字化转型示范区和国家区块链创新应用综合性试点地区建设核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”特色产业集群，正着力打造“数通链谷”特色品牌。数智企业汇聚的市北高新园区，已形成了“基础资源层、技术工具层、行业应用层、生态服务层”四个层级全产业链布局，拥有一批细分领域行业龙头、独角兽、隐形冠军企业，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。
　　3、拥有多元化的产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，强化科技金融联动，推动“科技-产业-金融-服务”深度融合，通过实施“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区企业”等多项举措，塑造“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，以聚能湾国家级孵化器为核心构建多层次创业孵化体系，构建产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应。
　　4、拥有全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区的服务能级同时向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系和区块链产业配套服务框架体系，为区域招商引资、安商稳商提供强大助力，为未来长久持续助推园区品牌发展提供广阔的机遇。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。面对经济形势复杂多变，市场竞争持续加剧的外部环境，公司始终秉持“国内领先的精品园区综合运营商”和“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，积极对接静安“一轴三带”发展战略部署，在招商引资、产业聚集、安商稳商、工程建设等方面均取得显著成效。
　　1、经济发展质效并举，努力成为承载上海中环总部企业的集聚区、首选地。
　　报告期内，公司进一步深化园区民营企业总部集聚区建设，充分发挥市北民营企业总部集聚区的政策叠加效应，通过产业链招商、应用场景招商，加快引进具有核心技术、带动效应强的... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。面对经济形势复杂多变，市场竞争持续加剧的外部环境，公司始终秉持“国内领先的精品园区综合运营商”和“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，积极对接静安“一轴三带”发展战略部署，在招商引资、产业聚集、安商稳商、工程建设等方面均取得显著成效。
　　1、经济发展质效并举，努力成为承载上海中环总部企业的集聚区、首选地。
　　报告期内，公司进一步深化园区民营企业总部集聚区建设，充分发挥市北民营企业总部集聚区的政策叠加效应，通过产业链招商、应用场景招商，加快引进具有核心技术、带动效应强的龙头企业，培育集聚创新能力突出、成长潜力大的优质中小企业，支持专精特新中小企业在园区内做大做强。2023年公司共引进企业214家，其中千万税收项目18家，百万税收项目92家。在引进千万税收级项目中，数据智能企业占比达到了近八成，包括思朗科技、长鹰芯存、观安数据、浦江数链、阿里元境等优质产业项目。
　　截至2023年末，园区已集聚跨国公司地区总部28家，民营企业总部13家，具有总部特征的央企、民企100余家，高新技术企业271家，专精特新和小巨人企业96家，39家企业入选静安“百企成长计划”；拥有包括国家级平台、实验室4家，市级创新功能平台10余个，高能级企业研发平台20余个。数智企业和科技创新平台的聚集进一步凸显园区数智产业的引领性和产业支撑力。
　　报告期内，面对产业园区办公楼新增供应加大，竞争加剧的形势，公司进一步强化了产业招商和房产租赁的协同融合，在产业载体运营模式采取“租售并举，租赁为先”的总体方针不变的情况下，进一步强化产业招商和房产租赁的协同融合。2023年在产业载体销售坚持以面向大客户销售为主的情况下，公司及控股子公司全年实现房地产租金收入5.66亿元，同比增加12.45%；出租房地产总面积为40.25万平方米，同比增加3%，确保公司房产租赁业务稳中有升。
　　2、工程建设提质扩容，努力加快国际科创社区和走马塘城市更新项目建设。
　　报告期内，公司围绕新赛道、新产业，在上海市中心中环区域的有限空间里不断释放和提供高品质的办公和研发楼宇，公司开发建设的静安市北国际科创社区2023年和2024年预计交付六十万平方米的产业新空间。2023年12月，公司控股的云盟汇项目与参股合作的云中芯项目分别竣工，其中云盟汇项目竣工面积27.09万平方米，云中芯项目竣工面积15.82万平方米；公司控股的云置禾市北华庭项目已实现预售，截至2023年末，市北华庭项目工程完成度已超80%。
　　报告期内，公司加快推进走马塘城市规划转型区的开发建设，在走马塘区域以参股合作的方式开展城市更新工作，以“一地块、一方案”实施低效楼宇改造，引导园区规模化、集约化运营和集中连片开发，逐步调整优化“小、散”地块，优化园区产业空间布局。2024年1月，走马塘整体转型区通过评审，成为全市首批四个上海市城市更新项目库的项目之一。“十四五”期间，公司运营的市北高新园区的产业载体资源将在今后陆续推出，以“市中心C65研发用地”为优势，进一步打造全市具有“高水平、国际化、创新型”特征的产业新高地。
　　3、数智产业强链补链，努力成为对接上海科创中心建设的主阵地、桥头堡。
　　报告期内，公司坚持把数字经济作为推动园区质量变革、效率变革、动力变革的关键变量，不断巩固放大“云数智链”产业优势，推进数字经济创新提质，提升数字经济发展能级。2023年，公司引进数据智能企业94家，目前园区数据智能企业总计有700余家，其中列入上海市经信委大数据名录的重点大数据企业180余家。上海市大数据中心、上海信投公司、上海市数商协会、DAMAChina（国际数据管理协会）等重要机构也相继落地市北园区。园区目前汇集了各类数据源企业，包括上海市政务大数据平台（上海市大数据中心）、航旅数据（益古科技）、健康医疗数据（卫宁健康、信医科技）、企业工商数据（合合信息）、铁路交通信息（卡斯科）、工程建设大数据（鲁班软件）等各类行业企业，相关企业的新兴技术已实现包括数字生活、绿色能源、医疗健康、智慧安防、无介质成像等数十个应用场景的落地转化。
　　报告期内，公司运营的市北高新园区顺利完成了静安国家区块链创新应用综合性试点终期评估现场答辩，加快静安区块链发展运用先行示范区建设。公司引进上海城市级区块链基础设施建设主体上海浦江数链数字科技有限公司落户市北园区，推动区块链与可信数据经济领域的场景落地、企业集聚和产业协同发展。报告期内，园区还出台了《关于支持可信数据产业发展的10条政策》，对在市北高新园区范围内工商税务注册登记的数商、可信数据产业相关企业，给予相关政策支持，支持内容涵盖“平台建设”、“示范项目”、“基金培育”、“标准制定”、“推广活动”、“数字化业务开展”等多个维度。一流的数据产业生态已经成为市北高新产业招商引资的重要名片。
　　4、科创培育功能升级，努力成为上海高质量标杆孵化器
　　报告期内，公司始终坚持“投资+孵化”的科创引培模式，进一步深化“直投+基金”的投资体系，以全方位的产业投资生态圈和金融服务链，充分发挥产业加资本的驱动效应，通过直投、产业基金等方式支持优质、潜力企业，努力做好园区科创企业时间合伙人。报告期内，公司认缴1,620万元参与设立上海浦江数链数字科技有限公司，持有浦江数链6%股权；公司以人民币2,185.95万元的价格收购控股子公司新市北物业少数股东上海舜业钢铁集团有限公司所持有的新市北物业14.75%股权，本次股权转让完成后，公司持有新市北物业59.75%股权；公司以自有资金通过增资形式向交融君泓三期（大同）股权投资合伙企业（有限合伙）投资人民币2,030.00万元，专项投资于英韧科技股份有限公司增资项目。
　　报告期内，公司持续夯实旗下聚能湾孵化器“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”全生命周期服务。2023年，聚能湾孵化器全年组织聚能湾企业家下午茶、银企对接会、聚能湾创业营等活动60次，连续两年获评科技企业孵化器和创业孵化示范基地优秀（双A级），授牌首批“静安区大企业开放创新加速器”、“上海市产业协同创新特色园区”。截至报告期末，聚能湾累计孵化苗圃项目426项，孵化器企业400家，加速器企业77户。公司产业孵化正不断强化创新策源、培育创新企业、促进成果转化。
　　5、营造安商稳商“暖环境”，努力打好服务“组合拳”。
　　报告期内，公司立足“企业服务中心样板”、“安居乐业生活范本”、“科创人才集聚高地”的视角，基于“大数据+区块链”的数字底座，以“一企一画像”的形式建立企业数字身份，搭建集“政策发布、客户认证、需求对接、公共服务、在线培训”等功能于一体的市北高新智慧运营数字化系统，实现产业招商、企业服务与经济监测等数字化、可视化、智能化，提升企业服务质量、优化营商环境，为园区内企业提供全方位的支持和服务。
　　报告期内，公司围绕安商稳商重点任务组建高度专业化的企业服务团队，完成对园区646家重点企业全覆盖走访联系工作，完成三批服务包184家企业走访，累计收集相关意见286条、痛点问题403个、核心需求657条，全部实现“即知即办”。公司围绕入驻企业和员工的需求，对标静安南部商业氛围，以品牌经济、首发经济、夜间经济、后街经济打响静安市北国际科创社区知名度，打造酒店、老厂房等区域新地标、新空间，持续做强市北商业焕新这篇大文章，为园区企业打造7*24小时的生活圈、工作圈、生态圈。
　　6、品牌建设持续发力，努力树立专业化产业运营商的品牌。
　　报告期内，公司运营的市北高新园区荣获2023“投资上海-最美上海园区”金奖、“2022-2023中国国际进口博览会溢出效应最佳承接示范园区”以及首批“上海市市域产教联合体”——上海市北高新园区产教联合体。在品牌传播方面，园区累计承办各类高峰论坛、双创赛事、大型活动40余场，累计接受东方卫视、新闻综合、第一财经等电视媒体采访和新闻播报10次，累计在解放、文汇、新民等省市级媒体专版10余次。
　　报告期内，公司组织园区运动会、公益风尚季、青年交友节、文化艺术节、金秋啤酒节等各类活动，持续完善高端化、国际化的现代服务业体系，全力打造开放程度高、创新活力强的产业生态。从各方面提升园区竞争力、吸引力、辐射力、引领力、创新力、影响力，努力在“有限”的空间里激发出“无限”的发展可能，争取将市北高新园区打造为具有时尚风、烟火气、科技潮、国际范的“最美园区”。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　市北高新园区作为静安对接上海建设“全球科创中心”、“国际数字之都”的核心承载区，是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。公司作为市北高新园区的开发运营主体，正聚力打造“中国大数据产业之都”、建设“中国创新型产业社区”，力争在“十四五”期间将市北高新园区打造为国内数智赋能的示范园区、创新创业的活力园区、产城融合的品质园区。
　　2023年11月，上海市人民政府办公厅印发《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》的通知，要进一步提升特色产业园区创新突破、示范引领作用，强化特色产业集聚和产业生态培育，打造高质量发展重要功能载体，构筑面向未来产业发展的战略优势。在各级政府的高度重视下，产业园区被赋予先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区等战略定位和重要角色。在国家实施创新驱动发展战略的背景下，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。
　　从产业园区运营来看，目前数字园区建设已经成为行业主流。深化园区数字底座建设，推动园区公共数据、社会数据等汇集整合、开放利用等园区数字化转型工作，对管理提效、增值收益和品牌溢价发挥了显著的作用。目前，人工智能、大数据、在线新经济等TMT（科技、媒体、电信）新兴赛道企业已位列产业园区租赁需求的首位。随着区域经济结构和产业布局日趋优化，产业园区不仅仅是产业经济发展的重要载体，更逐步成为牵引区域经济社会发展的主引擎，并肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市更新等重要使命。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司始终以“产业地产开发运营，产业投资孵化，产业服务集成”为核心业务，以“基地+基金”双轮驱动为运营模式，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标。
　　在产业地产开发运营方面，公司承担市北高新园区内产业载体的开发、建设和运营、管理业务的一体化运作。报告期内，公司持续打造“一谷”（区块链生态谷）、“一环”（静安市北国际科创社区）、“一走廊”（走马塘城市规划转型区）为核心的产业新空间，为园区建设“中环数字产业创新带”提供高品质的特色产业空间新载体
　　在产业孵化投资方面，公司持续推进“基地+基金”、“投资+孵化”双轮驱动运营模式朝纵深发展，协同联动产业投资与招商引资，以产业投资赋能企业发展，分享被投资企业的成长红利，实现增值收益。
　　在产业服务集成方面，公司通过不断完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，强化产业载体租售、产业生态建设与招商引资协同联动，充分发挥数智产业生态的集聚效应，以产业集聚促进招商引资，促成产业链反哺与园区经济的高质量发展。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、拥有精品化的产业载体开发优势
　　公司运营的市北高新园区紧邻上海交通主动脉南北高架与中环，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心承载区。近年来公司在产业载体开发与运营方面秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体，包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等项目。目前已基本建设完成的静安市北国际科创社区将构建以“头部企业创新生态”为目标，聚集数字经济新赛道和元宇宙、信创、人工智能等重点领域，打造全市中环区域的总部经济新高地。“十四五”期间，公司将推进走马塘区域整体规划转型，推动存量改造和城市更新，集中打造“创新资源汇聚区”，突出市中心C65研发用地的核心优势，构筑市北未来产业发展新空间。
　　2、拥有数智产业的集群优势
　　公司运营的市北高新园区作为上海云计算产业基地、大数据产业基地、城市数字化转型市级示范区、民营企业总部集聚区、新兴领域（数字经济）特色产业园，近年来坚持“产业数字化、数字产业化”的发展方向，集聚云计算、区块链、5G等产业，形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”产业集群。目前园区数据智能类企业应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。未来，公司将瞄准“区块链+大数据”交叉领域，发挥市北高新园区数智产业引领之势，大力发展可信数据经济产业集群，建设可信数据经济试验区。
　　3、拥有赋能企业发展的产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，实施“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区企业”等多项举措，塑造“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，以聚能湾国家级孵化器为核心构建多层次创业孵化体系，构建产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应。
　　4、拥有全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区的服务能级同时向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系，为未来长久持续助推园区品牌发展提供了广阔的机遇。
　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年政府工作报告提出，要深入推进数字经济创新发展，积极推进数字产业化、产业数字化，促进数字技术和实体经济深度融合。深化大数据、人工智能等研发应用，开展“人工智能+”行动，打造具有国际竞争力的数字产业集群。上海市人民政府办公厅印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》提出要加强园区主体建设和管理，打造一批专业化、高能级的特色产业园区主体。到2026年，全市特色产业园区达到60个左右，集聚高新技术企业和专精特新中小企业5500家左右，国家级和市级创新研发机构达到360家以上，规上工业总产值突破万亿元。“园区经济”已成为政府推动产业升级、加快科技创新的重要抓手。
　　近年来随着政策环境、行业趋势的变化，大部分产业园区开始减少规模扩张，注重投后运营发展。产业园区具备“地产”“产业”“科创”三大属性，整体方向是“去地产化”，即地产属性有所弱化，而“产业”和“科创（创投）”属性强化的趋势愈加明显。产业园区作为培育战略新产业生态和科创企业集群的重要载体，积极担当区域经济高质量发展主平台和主引擎的功能，围绕区域特色产业布局及投融资、招商引资、资本运营、科创策源及营商环境等核心要素，持续推进集成创新，激发区域的创新活力，成为新一轮高质量发展的新样本。
　　作为上海数据智能产业的发展高地，公司运营的市北园区具备产业集聚的先发优势、基础设施的硬件优势、服务科技型客户的经验优势。在云计算、大数据产业的发展基础上，开启“云、数、智、链”产业演化路径，抢先在数智经济特色园区形成核心竞争力，代表静安成为上海中心城区对接“全球科创中心”和“国际数字之都”的核心承载区。
　　(二)公司发展战略
　　公司坚持以“打造中国大数据产业之都、建设中国创新型产业社区”为目标，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，积极对标上海数字经济发展“十四五”规划，紧密围绕静安“科创动能增强”计划，推动“云、数、智、链”产业体系的建链延链补链强链，进一步培育市北高新园区数智产业发展生态，充分发挥区位优势，打造具有“高水平、国际化、创新型”特征的“中环数字产业创新带”。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司将全力加大产业载体去化力度，全面推进数字化转型，持续深耕数据智能产业领域，以市北高新区块链生态谷为核心，建设“上海区块链发展应用先行示范区”，加快培育以新一代信息技术为内涵的数字经济新质生产力，努力打造集投融资孵化、产业化平台、综合服务配套等为一体的数字化产业社区综合运营服务商。
　　1、加大产业载体去化力度，促进经济高质量发展。
　　2024年公司将在高质量发展中勇担当、强作为，全力推动重点企业引进工作，结合静安市北国际科创社区产业载体去化，充分发挥《静安区关于加快推进“上海市北高新民营企业总部集聚区”建设的政策措施十条》政策优势，着重引进、培育跨国公司地区总部、贸易型总部、民企总部和创新型总部企业，坚决打好园区经济攻坚战。2024年，公司将进一步加大云盟汇项目、云中芯项目的产业载体销售力度，着力引进一批在新兴领域具有一定影响力和竞争力的企业；公司将进一步加快园区存量房产去化工作，实现产业载体租金收入持续增长。公司控股的云盟汇项目在2023年12月完成竣工备案的基础上，于2024年2月引进上海泰科龙实业集团有限公司，销售面积为3,000.25平方米，总房价款为人民币1.5亿元，取得产业载体去化工作开门红。
　　2、推进重大工程建设，保证产业载体供给。
　　公司将做好园区在建项目的推进工作，顺利完成静安市北国际科创社区项目的竣工交付，有力支撑静安市北国际科创社区整体交付入市。在公司控股的云置禾市北华庭项目工程完成度超80%的基础上，2024年公司将进一步加快市北华庭项目的建设进度，力争年内完成项目交付，尽快将已收到的预售房款16.14亿元确认收入。公司在2024年将加码助力走马塘城市更新区域全面转型，为园区未来健康等产业发展提供新空间。
　　3、加快产业集聚发展，全力推动上海区块链发展应用先行示范区建设。
　　公司将继续深化静安国家区块链创新应用综合性试点地区建设，主动融入和服务全市“浦江数链”重大项目建设新发展格局。推动现有的区块链生态谷载体空间翻倍扩容，加大企业扶持政策供给，引导园区各类前端应用开发主体向“链主企业”靠拢。公司将继续推进园区可信数字底座建设，做好“智慧家居、智慧团餐、元宇宙找房、低碳激励”等功能模块的开发完善，通过上海区块链发展应用先行示范区建设，着力构建要素完备、协同高效、开放包容的产业应用创新生态，建设成为上海区块链应用生态发展和示范高地。
　　4、当好科创企业“时间合伙人”，创建创投生态良好的科创品牌园。
　　公司将继续发挥“基地+基金”、“投资+孵化”双轮驱动的强劲力量，结合大数据产业基金、聚能湾国家级孵化器的综合功能，借助社会化力量，充分发挥产业基金引导作用，为园区企业提供天使投资、股权投资、投后增值等多层次服务，助力企业对接资本市场，吸引数商集群集聚，打造集孵化、加速、监管等于一体的全生命周期产业生态培育体系。
　　5、强化服务供给能力，营造优质营商环境。
　　公司将继续落实园区重点企业“服务包”制度，以常态化的走访与信息化手段及时了解并解决企业急难愁盼问题。深入落实市北民营企业总部集聚区政策，提振企业发展信心。推进知识产权质押融资、产教联合等创新服务工作，进一步协助园区企业跨界沟通、降本增效。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　公司的核心业务园区开发运营业务属于与行业调控紧密关联，且资源整合复杂程度非常高的行业，涉及的产业、人口、规划、交通、金融等主要资源受各类政策影响较大。当前国内房地产行业受产业政策、税收政策及信贷政策等多方面影响，仍存在较多不确定性。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
　　2、产业地产竞争风险
　　随着产业园区向中高端发展迈进，新兴科技产业已经成为擎动园区租赁需求的主要来源，这些企业在选址上更加注重板块的产业定位，更加关注企业发展所需的各类生产要素。在这样的需求背景下，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，继续深化产业建设、推动产业迭代。
　　3、项目开发风险
　　公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
　　4、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比。公司近年来开发项目体量较大，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
　　5、产业投资风险
　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极构建“直投+基金”、“投资+孵化”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，因此导致投资收益的不稳定。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，确保产业投资的安全和效益。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所属行业　　在国家实施创新驱动发展战略的背景下，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。今年中共中央政治局会议中针对下半年经济工作提出了推动现代化产业体系建设、加快培育战略性新兴产业、切实优化民营企业发展环境、调整优化房地产政策等要求，切实提振了经济发展信心，也为高新技术产业园区发展带来了新的机遇。　　公司运营的市北高新园区是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所属行业
　　在国家实施创新驱动发展战略的背景下，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。今年中共中央政治局会议中针对下半年经济工作提出了推动现代化产业体系建设、加快培育战略性新兴产业、切实优化民营企业发展环境、调整优化房地产政策等要求，切实提振了经济发展信心，也为高新技术产业园区发展带来了新的机遇。
　　公司运营的市北高新园区是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。报告期内，作为市北高新园区的开发运营主体，公司积极响应国家发展战略，把握城市创新发展机遇，布局产业新赛道，激活科技创新策源力。通过打造高标准产业空间，为企业提供全生命周期的空间载体；通过打造高效能的产业投资生态圈，为企业提供全方位的资本赋能服务；通过打造高品质的营商环境，为企业提供全天候的优质发展空间；通过打造高能级的数智产业集群，提升市北作为静安乃至上海城市创新策源地的澎湃动力，为区域经济高质量发展做出贡献。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司始终以“产业地产开发运营，产业投资孵化，产业服务集成”为核心业务，以“基地+基金”双轮驱动为运营模式，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标。
　　在产业地产开发运营方面，公司承担市北高新园区内产业载体的开发、建设和运营、管理业务的一体化运作。报告期内，公司持续打造“一谷”（区块链生态谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘城市规划转型区）为核心的产业新空间，为园区推动数字化转型提供有力的载体支持。
　　在产业孵化投资方面，公司持续推进“基地+基金”、“投资+孵化”双轮驱动运营模式朝纵深发展，协同联动产业投资与招商引资，以产业投资赋能企业发展，分享被投资企业的成长红利，实现增值收益。
　　在产业服务集成方面，公司通过不断完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，强化产业载体租售、产业生态建设与招商引资协同联动，充分发挥数智产业生态的集聚效应，打开了以产业集聚促进招商引资的新局面，促成产业链反哺与园区经济的高质量发展。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年是贯彻党的“二十大”精神的开局之年，也是“十四五”规划中期评估之年。面对经济形式复杂多变，市场竞争持续加剧的外部环境，公司始终按照静安“一轴三带”发展战略部署，全面对标区委区政府在年初制定的各项重点工作任务目标，坚定不移发力三大主营业务。在董事会的领导下，公司全体员工持续推动招商引资、安商稳商、重大工程、数字化转型等各项工作，整体经营保持稳健的发展态势。
　　1、聚焦产业链招商，打造高能级数智产业集群
　　公司运营的市北功能区正建设“静安可信数据经济试验区”，创建“国家区块链创新应用试点”，不断推动招商引资增质，不断夯实数智产业发展底座。报告期内，园区招商数量和质量得到显著提升，产业招商呈现“自主化”和“硬核性”的显著特征，报告期内，园区共引进企业161家，其中千万税收企业12家，百万税收企业40家，数据智能企业52家。数据智能企业技术水平和涉足领域得到进一步扩充，今年引进的千万税收项目中近八成为数据智能企业，且多为细分领域的行业领先企业，包括能源大数据管理的中能合纵、主控芯片设计厂商长鹰芯存、阿里云游戏全国总部阿里元境、数据安全领域行业标杆企业观安数据等。随着《静安区关于加快推进“上海市北高新民营企业总部集聚区”建设的政策措施十条》的出台，后续公司将充分发挥市北民营企业总部集聚区的政策叠加效应，引入更多优质数智民企。
　　2、聚焦载体空间建设，打造高标准产业空间
　　报告期内，公司持续加大开发力度，以优质的产业载体建设保障产业的集聚发展。上半年，公司开发建设的静安国际科创社区云盟汇、云置禾项目正在全力推进建设过程，今明两年预计交付六十万方的产业新空间。走马塘城市更新区域整体规划初稿已完成，区域交通影响评估工作进入收尾阶段，公司合作开发的市北百联创新科技产业中心项目即将在下半年进入地上施工阶段。报告期内，公司进一步强化了产业招商和房产租赁的协同融合，确保公司房产租赁业务稳中有进发展。公司及控股子公司上半年实现房产租金收入30,147.87万元，同比增加24.86%，截至报告期末，公司及控股子公司出租房地产总面积为39.13万平方米。公司产业载体运营模式采取“租售并举，租赁为先”的总体方针，产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。
　　3、聚焦投资赋能，打造高效能产业投资生态圈
　　在科创培育方面，公司持续坚持“基地+基金”“投资+孵化”的运营模式，充分发挥市北聚能湾国家级双A孵化器作用，打造“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”于一体的科创引培体系，同时借助“市北大数据产业基金”和“央视融媒体产业基金”等各类基金的引导带动作用，完善“科技型中小企业-高新技术企业-瞪羚企业-独角兽企业-上市企业”的全生命周期培育链条，以有效投资和稳健收益拉动带动公司的盈利能力。在产业投资方面，公司进一步强化“基金”和“直投”的协同与互补，紧紧依托园区产业集群优势，高度重视风险控制，确保投资安全。
　　4、聚焦企业服务，打造高品质营商环境
　　报告期内，公司持续聚焦优化营商环境，打造企业服务中心样板和白领安居乐业的生活范本。优化政企通服务功能，公司充分发挥智慧税务社会共治点、园区市场监督管理所、静安科创人才服务中心等13个服务窗口的积极作用，为企业开展“靶向”服务，提高企业办事效率。此外，还推进了“上海知识产权运营服务集聚区”、“商标品牌创新创业基地”等特色亮点服务工作，举办知识产权IP路演、知识产权工作者培训班，开展重点企业商标申请指导。完善园区配套服务，围绕青年白领衣、食、住、行“硬需求”，建设完善白领食堂、体育场馆、健康步道、绿地公园、通勤班车等服务配套设施，已建成往返五公里的健康步道，3.31平方公里内各主要地块都将配备白领食堂。聚焦青年白领精神需求，园区不断完善丰富多彩的软服务，如举办了园区运动会、青年交友会、公益风尚节等各类文体活动。
　　5、聚焦数字化转型，打造可信数据经济试验区
　　按照全市数字化转型“一区一长板、一区一特色”的建设要求，公司依托数据智能产业集聚效应和先发优势，重点聚焦“大数据+区块链”细分领域，在去年完成关于创建可信数据经济试验区的三年行动规划，并于今年初面向社会发布了可信数据“八大标杆项目工程”和“十条政策”，引起了广泛关注。“规划”中提出从营造数据要素聚集、数据产品增值、数据安全可靠的可信数据生态圈出发，围绕“数源”、“数治”、“数商”三类企业，在三年内通过建设可信数据经济五大创新平台、实施可信数据经济五大提升行动，形成立足静安、服务上海、辐射全国的可信数据经济高端产业链，全面建成全国领先的数据经济总部生态圈和可信数据经济试验区。为配合可信数据经济试验区创建工作的全面铺开，园区现已经完成相关实施细则、申报流程文本的编制工作，将有效促进相关政策尽快落地生效，进一步提升“数源、数治、数商”融合创新效应，加快数字化转型市级示范区的建设步伐。

　　三、风险因素
　　1、宏观经济政策风险
　　公司的核心业务园区开发运营业务属于与政府管控紧密关联，且资源整合复杂程度非常高的行业。产业、人口、规划、交通、金融等主要资源受各类政策影响较大。园区开发行业投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，则可能影响公司园区产业载体的开发与销售等主营业务，也可能增加公司获取土地储备的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
　　2、产业地产竞争风险
　　在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。随着产业园区向中高端发展迈进，各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业、创新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，以区块链等为重点方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。
　　3、项目开发风险
　　虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，通过创造性地运用产业链招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
　　4、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比。公司近年来开发项目体量较大，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
　　5、产业投资风险
　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极构建“直投+基金”、“投资+孵化”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，确保产业投资的安全和效益。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、拥有数智产业集群的禀赋优势
　　近年来，市北高新园区持续发力产业打造，数智产业显示度不断凸显。园区数据智能类企业达600余家，核心大数据企业170余家，已形成独特的“云计算-大数据-人工智能-区块链”产业集群，聚集了包括风语筑、格尔软件、鼎捷软件、卫宁健康、合合信息、灿瑞科技等一批数字经济细分领域隐形冠军企业。当下园区正依托“云数智链”产业基础，进一步提升数据智能的硬科技产业承载能力。以加快园区数字化转型、打造“国家区块链创新应用综合性试点”为契机，园区出台了可信数据产业发展“十条政策”，推进“区块链+可信数据”融合发展，探索数据要素场外交易市场，在静安融入和服务上海“建设全球科创中心”和“国际数字之都”的发展格局中塑造新动能和新优势。
　　2、拥有精品产业载体开发优势
　　公司主营的市北高新园区紧邻上海交通主动脉南北高架与中环，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心承载区。近年来公司集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体，包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等。目前，公司正通过城市更新、项目建设、产业集聚，着力打造“一谷、一环、一走廊”为核心的高质量发展新空间，形成各具特色、区域联动的空间布局。其中，一谷：上海区块链生态谷已经集聚了70余家区块链企业，代表静安成为国家区块链创新应用试点的核心区域，建设“静安可信数据经济试验区”。一环：静安国际科创社区，将以百万方的产业空间吸引跨国公司地区总部、民营企业总部、贸易型总部和创新型总部，成为全市中环区域的总部经济新高地，目前已有枫叶出行、金柚网、梧桐范式、泰科龙实业等优质民企签约。一走廊：走马塘城市规划转型区，正在以“一地块、一方案”加快推进，部分地块已启动建设，整体将提供70万方的产业空间，以“数据智能+生命健康”为特色，打造全市具有“高水平、国际化、创新型”特征的产业新高地。
　　3、拥有产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，通过直接投资、科创引培、孵化器培育以及参投市场化基金与返投园区企业等具体举措，实现体系完整、生态健全的投融资服务。其中，“市北高新助力科创引培计划”坚持“云数智链”一体化发展，联合国泰君安、海通、国浩、锦天城、毕马威等机构组成助力科创引培联盟，发力智能终端、数字经济、生命健康、绿色低碳新赛道。“聚能湾国家级科技企业孵化器”积极探索“高新技术+金融资本”的持股孵化新模式，构建“政策+空间+投资+生态”的服务体系，打造“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”于一体的国家与上海市的双A级科技企业孵化器，以全方位的产业投资生态圈和金融服务链，充分发挥资本的聚拢效应。
　　4、拥有全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区的服务能级同时向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系，为未来长久持续助推园区品牌发展提供了广阔的机遇。 收起▲