一、经营情况讨论与分析
　　2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。面对经济形势复杂多变，市场竞争持续加剧的外部环境，公司始终秉持“国内领先的精品园区综合运营商”和“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，积极对接静安“一轴三带”发展战略部署，在招商引资、产业聚集、安商稳商、工程建设等方面均取得显著成效。
　　1、经济发展质效并举，努力成为承载上海中环总部企业的集聚区、首选地。
　　报告期内，公司进一步深化园区民营企业总部集聚区建设，充分发挥市北民营企业总部集聚区的政策叠加效应，通过产业链招商、应用场景招商，加快引进具有核心技术、带动效应强的... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。面对经济形势复杂多变，市场竞争持续加剧的外部环境，公司始终秉持“国内领先的精品园区综合运营商”和“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，积极对接静安“一轴三带”发展战略部署，在招商引资、产业聚集、安商稳商、工程建设等方面均取得显著成效。
　　1、经济发展质效并举，努力成为承载上海中环总部企业的集聚区、首选地。
　　报告期内，公司进一步深化园区民营企业总部集聚区建设，充分发挥市北民营企业总部集聚区的政策叠加效应，通过产业链招商、应用场景招商，加快引进具有核心技术、带动效应强的龙头企业，培育集聚创新能力突出、成长潜力大的优质中小企业，支持专精特新中小企业在园区内做大做强。2023年公司共引进企业214家，其中千万税收项目18家，百万税收项目92家。在引进千万税收级项目中，数据智能企业占比达到了近八成，包括思朗科技、长鹰芯存、观安数据、浦江数链、阿里元境等优质产业项目。
　　截至2023年末，园区已集聚跨国公司地区总部28家，民营企业总部13家，具有总部特征的央企、民企100余家，高新技术企业271家，专精特新和小巨人企业96家，39家企业入选静安“百企成长计划”；拥有包括国家级平台、实验室4家，市级创新功能平台10余个，高能级企业研发平台20余个。数智企业和科技创新平台的聚集进一步凸显园区数智产业的引领性和产业支撑力。
　　报告期内，面对产业园区办公楼新增供应加大，竞争加剧的形势，公司进一步强化了产业招商和房产租赁的协同融合，在产业载体运营模式采取“租售并举，租赁为先”的总体方针不变的情况下，进一步强化产业招商和房产租赁的协同融合。2023年在产业载体销售坚持以面向大客户销售为主的情况下，公司及控股子公司全年实现房地产租金收入5.66亿元，同比增加12.45%；出租房地产总面积为40.25万平方米，同比增加3%，确保公司房产租赁业务稳中有升。
　　2、工程建设提质扩容，努力加快国际科创社区和走马塘城市更新项目建设。
　　报告期内，公司围绕新赛道、新产业，在上海市中心中环区域的有限空间里不断释放和提供高品质的办公和研发楼宇，公司开发建设的静安市北国际科创社区2023年和2024年预计交付六十万平方米的产业新空间。2023年12月，公司控股的云盟汇项目与参股合作的云中芯项目分别竣工，其中云盟汇项目竣工面积27.09万平方米，云中芯项目竣工面积15.82万平方米；公司控股的云置禾市北华庭项目已实现预售，截至2023年末，市北华庭项目工程完成度已超80%。
　　报告期内，公司加快推进走马塘城市规划转型区的开发建设，在走马塘区域以参股合作的方式开展城市更新工作，以“一地块、一方案”实施低效楼宇改造，引导园区规模化、集约化运营和集中连片开发，逐步调整优化“小、散”地块，优化园区产业空间布局。2024年1月，走马塘整体转型区通过评审，成为全市首批四个上海市城市更新项目库的项目之一。“十四五”期间，公司运营的市北高新园区的产业载体资源将在今后陆续推出，以“市中心C65研发用地”为优势，进一步打造全市具有“高水平、国际化、创新型”特征的产业新高地。
　　3、数智产业强链补链，努力成为对接上海科创中心建设的主阵地、桥头堡。
　　报告期内，公司坚持把数字经济作为推动园区质量变革、效率变革、动力变革的关键变量，不断巩固放大“云数智链”产业优势，推进数字经济创新提质，提升数字经济发展能级。2023年，公司引进数据智能企业94家，目前园区数据智能企业总计有700余家，其中列入上海市经信委大数据名录的重点大数据企业180余家。上海市大数据中心、上海信投公司、上海市数商协会、DAMAChina（国际数据管理协会）等重要机构也相继落地市北园区。园区目前汇集了各类数据源企业，包括上海市政务大数据平台（上海市大数据中心）、航旅数据（益古科技）、健康医疗数据（卫宁健康、信医科技）、企业工商数据（合合信息）、铁路交通信息（卡斯科）、工程建设大数据（鲁班软件）等各类行业企业，相关企业的新兴技术已实现包括数字生活、绿色能源、医疗健康、智慧安防、无介质成像等数十个应用场景的落地转化。
　　报告期内，公司运营的市北高新园区顺利完成了静安国家区块链创新应用综合性试点终期评估现场答辩，加快静安区块链发展运用先行示范区建设。公司引进上海城市级区块链基础设施建设主体上海浦江数链数字科技有限公司落户市北园区，推动区块链与可信数据经济领域的场景落地、企业集聚和产业协同发展。报告期内，园区还出台了《关于支持可信数据产业发展的10条政策》，对在市北高新园区范围内工商税务注册登记的数商、可信数据产业相关企业，给予相关政策支持，支持内容涵盖“平台建设”、“示范项目”、“基金培育”、“标准制定”、“推广活动”、“数字化业务开展”等多个维度。一流的数据产业生态已经成为市北高新产业招商引资的重要名片。
　　4、科创培育功能升级，努力成为上海高质量标杆孵化器
　　报告期内，公司始终坚持“投资+孵化”的科创引培模式，进一步深化“直投+基金”的投资体系，以全方位的产业投资生态圈和金融服务链，充分发挥产业加资本的驱动效应，通过直投、产业基金等方式支持优质、潜力企业，努力做好园区科创企业时间合伙人。报告期内，公司认缴1,620万元参与设立上海浦江数链数字科技有限公司，持有浦江数链6%股权；公司以人民币2,185.95万元的价格收购控股子公司新市北物业少数股东上海舜业钢铁集团有限公司所持有的新市北物业14.75%股权，本次股权转让完成后，公司持有新市北物业59.75%股权；公司以自有资金通过增资形式向交融君泓三期（大同）股权投资合伙企业（有限合伙）投资人民币2,030.00万元，专项投资于英韧科技股份有限公司增资项目。
　　报告期内，公司持续夯实旗下聚能湾孵化器“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”全生命周期服务。2023年，聚能湾孵化器全年组织聚能湾企业家下午茶、银企对接会、聚能湾创业营等活动60次，连续两年获评科技企业孵化器和创业孵化示范基地优秀（双A级），授牌首批“静安区大企业开放创新加速器”、“上海市产业协同创新特色园区”。截至报告期末，聚能湾累计孵化苗圃项目426项，孵化器企业400家，加速器企业77户。公司产业孵化正不断强化创新策源、培育创新企业、促进成果转化。
　　5、营造安商稳商“暖环境”，努力打好服务“组合拳”。
　　报告期内，公司立足“企业服务中心样板”、“安居乐业生活范本”、“科创人才集聚高地”的视角，基于“大数据+区块链”的数字底座，以“一企一画像”的形式建立企业数字身份，搭建集“政策发布、客户认证、需求对接、公共服务、在线培训”等功能于一体的市北高新智慧运营数字化系统，实现产业招商、企业服务与经济监测等数字化、可视化、智能化，提升企业服务质量、优化营商环境，为园区内企业提供全方位的支持和服务。
　　报告期内，公司围绕安商稳商重点任务组建高度专业化的企业服务团队，完成对园区646家重点企业全覆盖走访联系工作，完成三批服务包184家企业走访，累计收集相关意见286条、痛点问题403个、核心需求657条，全部实现“即知即办”。公司围绕入驻企业和员工的需求，对标静安南部商业氛围，以品牌经济、首发经济、夜间经济、后街经济打响静安市北国际科创社区知名度，打造酒店、老厂房等区域新地标、新空间，持续做强市北商业焕新这篇大文章，为园区企业打造7*24小时的生活圈、工作圈、生态圈。
　　6、品牌建设持续发力，努力树立专业化产业运营商的品牌。
　　报告期内，公司运营的市北高新园区荣获2023“投资上海-最美上海园区”金奖、“2022-2023中国国际进口博览会溢出效应最佳承接示范园区”以及首批“上海市市域产教联合体”——上海市北高新园区产教联合体。在品牌传播方面，园区累计承办各类高峰论坛、双创赛事、大型活动40余场，累计接受东方卫视、新闻综合、第一财经等电视媒体采访和新闻播报10次，累计在解放、文汇、新民等省市级媒体专版10余次。
　　报告期内，公司组织园区运动会、公益风尚季、青年交友节、文化艺术节、金秋啤酒节等各类活动，持续完善高端化、国际化的现代服务业体系，全力打造开放程度高、创新活力强的产业生态。从各方面提升园区竞争力、吸引力、辐射力、引领力、创新力、影响力，努力在“有限”的空间里激发出“无限”的发展可能，争取将市北高新园区打造为具有时尚风、烟火气、科技潮、国际范的“最美园区”。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　市北高新园区作为静安对接上海建设“全球科创中心”、“国际数字之都”的核心承载区，是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。公司作为市北高新园区的开发运营主体，正聚力打造“中国大数据产业之都”、建设“中国创新型产业社区”，力争在“十四五”期间将市北高新园区打造为国内数智赋能的示范园区、创新创业的活力园区、产城融合的品质园区。
　　2023年11月，上海市人民政府办公厅印发《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》的通知，要进一步提升特色产业园区创新突破、示范引领作用，强化特色产业集聚和产业生态培育，打造高质量发展重要功能载体，构筑面向未来产业发展的战略优势。在各级政府的高度重视下，产业园区被赋予先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区等战略定位和重要角色。在国家实施创新驱动发展战略的背景下，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。
　　从产业园区运营来看，目前数字园区建设已经成为行业主流。深化园区数字底座建设，推动园区公共数据、社会数据等汇集整合、开放利用等园区数字化转型工作，对管理提效、增值收益和品牌溢价发挥了显著的作用。目前，人工智能、大数据、在线新经济等TMT（科技、媒体、电信）新兴赛道企业已位列产业园区租赁需求的首位。随着区域经济结构和产业布局日趋优化，产业园区不仅仅是产业经济发展的重要载体，更逐步成为牵引区域经济社会发展的主引擎，并肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市更新等重要使命。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司始终以“产业地产开发运营，产业投资孵化，产业服务集成”为核心业务，以“基地+基金”双轮驱动为运营模式，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标。
　　在产业地产开发运营方面，公司承担市北高新园区内产业载体的开发、建设和运营、管理业务的一体化运作。报告期内，公司持续打造“一谷”（区块链生态谷）、“一环”（静安市北国际科创社区）、“一走廊”（走马塘城市规划转型区）为核心的产业新空间，为园区建设“中环数字产业创新带”提供高品质的特色产业空间新载体
　　在产业孵化投资方面，公司持续推进“基地+基金”、“投资+孵化”双轮驱动运营模式朝纵深发展，协同联动产业投资与招商引资，以产业投资赋能企业发展，分享被投资企业的成长红利，实现增值收益。
　　在产业服务集成方面，公司通过不断完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，强化产业载体租售、产业生态建设与招商引资协同联动，充分发挥数智产业生态的集聚效应，以产业集聚促进招商引资，促成产业链反哺与园区经济的高质量发展。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、拥有精品化的产业载体开发优势
　　公司运营的市北高新园区紧邻上海交通主动脉南北高架与中环，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心承载区。近年来公司在产业载体开发与运营方面秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体，包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等项目。目前已基本建设完成的静安市北国际科创社区将构建以“头部企业创新生态”为目标，聚集数字经济新赛道和元宇宙、信创、人工智能等重点领域，打造全市中环区域的总部经济新高地。“十四五”期间，公司将推进走马塘区域整体规划转型，推动存量改造和城市更新，集中打造“创新资源汇聚区”，突出市中心C65研发用地的核心优势，构筑市北未来产业发展新空间。
　　2、拥有数智产业的集群优势
　　公司运营的市北高新园区作为上海云计算产业基地、大数据产业基地、城市数字化转型市级示范区、民营企业总部集聚区、新兴领域（数字经济）特色产业园，近年来坚持“产业数字化、数字产业化”的发展方向，集聚云计算、区块链、5G等产业，形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”产业集群。目前园区数据智能类企业应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。未来，公司将瞄准“区块链+大数据”交叉领域，发挥市北高新园区数智产业引领之势，大力发展可信数据经济产业集群，建设可信数据经济试验区。
　　3、拥有赋能企业发展的产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，实施“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区企业”等多项举措，塑造“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，以聚能湾国家级孵化器为核心构建多层次创业孵化体系，构建产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应。
　　4、拥有全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区的服务能级同时向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系，为未来长久持续助推园区品牌发展提供了广阔的机遇。
　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年政府工作报告提出，要深入推进数字经济创新发展，积极推进数字产业化、产业数字化，促进数字技术和实体经济深度融合。深化大数据、人工智能等研发应用，开展“人工智能+”行动，打造具有国际竞争力的数字产业集群。上海市人民政府办公厅印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》提出要加强园区主体建设和管理，打造一批专业化、高能级的特色产业园区主体。到2026年，全市特色产业园区达到60个左右，集聚高新技术企业和专精特新中小企业5500家左右，国家级和市级创新研发机构达到360家以上，规上工业总产值突破万亿元。“园区经济”已成为政府推动产业升级、加快科技创新的重要抓手。
　　近年来随着政策环境、行业趋势的变化，大部分产业园区开始减少规模扩张，注重投后运营发展。产业园区具备“地产”“产业”“科创”三大属性，整体方向是“去地产化”，即地产属性有所弱化，而“产业”和“科创（创投）”属性强化的趋势愈加明显。产业园区作为培育战略新产业生态和科创企业集群的重要载体，积极担当区域经济高质量发展主平台和主引擎的功能，围绕区域特色产业布局及投融资、招商引资、资本运营、科创策源及营商环境等核心要素，持续推进集成创新，激发区域的创新活力，成为新一轮高质量发展的新样本。
　　作为上海数据智能产业的发展高地，公司运营的市北园区具备产业集聚的先发优势、基础设施的硬件优势、服务科技型客户的经验优势。在云计算、大数据产业的发展基础上，开启“云、数、智、链”产业演化路径，抢先在数智经济特色园区形成核心竞争力，代表静安成为上海中心城区对接“全球科创中心”和“国际数字之都”的核心承载区。
　　(二)公司发展战略
　　公司坚持以“打造中国大数据产业之都、建设中国创新型产业社区”为目标，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，积极对标上海数字经济发展“十四五”规划，紧密围绕静安“科创动能增强”计划，推动“云、数、智、链”产业体系的建链延链补链强链，进一步培育市北高新园区数智产业发展生态，充分发挥区位优势，打造具有“高水平、国际化、创新型”特征的“中环数字产业创新带”。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司将全力加大产业载体去化力度，全面推进数字化转型，持续深耕数据智能产业领域，以市北高新区块链生态谷为核心，建设“上海区块链发展应用先行示范区”，加快培育以新一代信息技术为内涵的数字经济新质生产力，努力打造集投融资孵化、产业化平台、综合服务配套等为一体的数字化产业社区综合运营服务商。
　　1、加大产业载体去化力度，促进经济高质量发展。
　　2024年公司将在高质量发展中勇担当、强作为，全力推动重点企业引进工作，结合静安市北国际科创社区产业载体去化，充分发挥《静安区关于加快推进“上海市北高新民营企业总部集聚区”建设的政策措施十条》政策优势，着重引进、培育跨国公司地区总部、贸易型总部、民企总部和创新型总部企业，坚决打好园区经济攻坚战。2024年，公司将进一步加大云盟汇项目、云中芯项目的产业载体销售力度，着力引进一批在新兴领域具有一定影响力和竞争力的企业；公司将进一步加快园区存量房产去化工作，实现产业载体租金收入持续增长。公司控股的云盟汇项目在2023年12月完成竣工备案的基础上，于2024年2月引进上海泰科龙实业集团有限公司，销售面积为3,000.25平方米，总房价款为人民币1.5亿元，取得产业载体去化工作开门红。
　　2、推进重大工程建设，保证产业载体供给。
　　公司将做好园区在建项目的推进工作，顺利完成静安市北国际科创社区项目的竣工交付，有力支撑静安市北国际科创社区整体交付入市。在公司控股的云置禾市北华庭项目工程完成度超80%的基础上，2024年公司将进一步加快市北华庭项目的建设进度，力争年内完成项目交付，尽快将已收到的预售房款16.14亿元确认收入。公司在2024年将加码助力走马塘城市更新区域全面转型，为园区未来健康等产业发展提供新空间。
　　3、加快产业集聚发展，全力推动上海区块链发展应用先行示范区建设。
　　公司将继续深化静安国家区块链创新应用综合性试点地区建设，主动融入和服务全市“浦江数链”重大项目建设新发展格局。推动现有的区块链生态谷载体空间翻倍扩容，加大企业扶持政策供给，引导园区各类前端应用开发主体向“链主企业”靠拢。公司将继续推进园区可信数字底座建设，做好“智慧家居、智慧团餐、元宇宙找房、低碳激励”等功能模块的开发完善，通过上海区块链发展应用先行示范区建设，着力构建要素完备、协同高效、开放包容的产业应用创新生态，建设成为上海区块链应用生态发展和示范高地。
　　4、当好科创企业“时间合伙人”，创建创投生态良好的科创品牌园。
　　公司将继续发挥“基地+基金”、“投资+孵化”双轮驱动的强劲力量，结合大数据产业基金、聚能湾国家级孵化器的综合功能，借助社会化力量，充分发挥产业基金引导作用，为园区企业提供天使投资、股权投资、投后增值等多层次服务，助力企业对接资本市场，吸引数商集群集聚，打造集孵化、加速、监管等于一体的全生命周期产业生态培育体系。
　　5、强化服务供给能力，营造优质营商环境。
　　公司将继续落实园区重点企业“服务包”制度，以常态化的走访与信息化手段及时了解并解决企业急难愁盼问题。深入落实市北民营企业总部集聚区政策，提振企业发展信心。推进知识产权质押融资、产教联合等创新服务工作，进一步协助园区企业跨界沟通、降本增效。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　公司的核心业务园区开发运营业务属于与行业调控紧密关联，且资源整合复杂程度非常高的行业，涉及的产业、人口、规划、交通、金融等主要资源受各类政策影响较大。当前国内房地产行业受产业政策、税收政策及信贷政策等多方面影响，仍存在较多不确定性。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
　　2、产业地产竞争风险
　　随着产业园区向中高端发展迈进，新兴科技产业已经成为擎动园区租赁需求的主要来源，这些企业在选址上更加注重板块的产业定位，更加关注企业发展所需的各类生产要素。在这样的需求背景下，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，继续深化产业建设、推动产业迭代。
　　3、项目开发风险
　　公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
　　4、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比。公司近年来开发项目体量较大，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
　　5、产业投资风险
　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极构建“直投+基金”、“投资+孵化”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，因此导致投资收益的不稳定。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，确保产业投资的安全和效益。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所属行业　　在国家实施创新驱动发展战略的背景下，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。今年中共中央政治局会议中针对下半年经济工作提出了推动现代化产业体系建设、加快培育战略性新兴产业、切实优化民营企业发展环境、调整优化房地产政策等要求，切实提振了经济发展信心，也为高新技术产业园区发展带来了新的机遇。　　公司运营的市北高新园区是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所属行业
　　在国家实施创新驱动发展战略的背景下，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。今年中共中央政治局会议中针对下半年经济工作提出了推动现代化产业体系建设、加快培育战略性新兴产业、切实优化民营企业发展环境、调整优化房地产政策等要求，切实提振了经济发展信心，也为高新技术产业园区发展带来了新的机遇。
　　公司运营的市北高新园区是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。报告期内，作为市北高新园区的开发运营主体，公司积极响应国家发展战略，把握城市创新发展机遇，布局产业新赛道，激活科技创新策源力。通过打造高标准产业空间，为企业提供全生命周期的空间载体；通过打造高效能的产业投资生态圈，为企业提供全方位的资本赋能服务；通过打造高品质的营商环境，为企业提供全天候的优质发展空间；通过打造高能级的数智产业集群，提升市北作为静安乃至上海城市创新策源地的澎湃动力，为区域经济高质量发展做出贡献。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司始终以“产业地产开发运营，产业投资孵化，产业服务集成”为核心业务，以“基地+基金”双轮驱动为运营模式，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标。
　　在产业地产开发运营方面，公司承担市北高新园区内产业载体的开发、建设和运营、管理业务的一体化运作。报告期内，公司持续打造“一谷”（区块链生态谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘城市规划转型区）为核心的产业新空间，为园区推动数字化转型提供有力的载体支持。
　　在产业孵化投资方面，公司持续推进“基地+基金”、“投资+孵化”双轮驱动运营模式朝纵深发展，协同联动产业投资与招商引资，以产业投资赋能企业发展，分享被投资企业的成长红利，实现增值收益。
　　在产业服务集成方面，公司通过不断完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，强化产业载体租售、产业生态建设与招商引资协同联动，充分发挥数智产业生态的集聚效应，打开了以产业集聚促进招商引资的新局面，促成产业链反哺与园区经济的高质量发展。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年是贯彻党的“二十大”精神的开局之年，也是“十四五”规划中期评估之年。面对经济形式复杂多变，市场竞争持续加剧的外部环境，公司始终按照静安“一轴三带”发展战略部署，全面对标区委区政府在年初制定的各项重点工作任务目标，坚定不移发力三大主营业务。在董事会的领导下，公司全体员工持续推动招商引资、安商稳商、重大工程、数字化转型等各项工作，整体经营保持稳健的发展态势。
　　1、聚焦产业链招商，打造高能级数智产业集群
　　公司运营的市北功能区正建设“静安可信数据经济试验区”，创建“国家区块链创新应用试点”，不断推动招商引资增质，不断夯实数智产业发展底座。报告期内，园区招商数量和质量得到显著提升，产业招商呈现“自主化”和“硬核性”的显著特征，报告期内，园区共引进企业161家，其中千万税收企业12家，百万税收企业40家，数据智能企业52家。数据智能企业技术水平和涉足领域得到进一步扩充，今年引进的千万税收项目中近八成为数据智能企业，且多为细分领域的行业领先企业，包括能源大数据管理的中能合纵、主控芯片设计厂商长鹰芯存、阿里云游戏全国总部阿里元境、数据安全领域行业标杆企业观安数据等。随着《静安区关于加快推进“上海市北高新民营企业总部集聚区”建设的政策措施十条》的出台，后续公司将充分发挥市北民营企业总部集聚区的政策叠加效应，引入更多优质数智民企。
　　2、聚焦载体空间建设，打造高标准产业空间
　　报告期内，公司持续加大开发力度，以优质的产业载体建设保障产业的集聚发展。上半年，公司开发建设的静安国际科创社区云盟汇、云置禾项目正在全力推进建设过程，今明两年预计交付六十万方的产业新空间。走马塘城市更新区域整体规划初稿已完成，区域交通影响评估工作进入收尾阶段，公司合作开发的市北百联创新科技产业中心项目即将在下半年进入地上施工阶段。报告期内，公司进一步强化了产业招商和房产租赁的协同融合，确保公司房产租赁业务稳中有进发展。公司及控股子公司上半年实现房产租金收入30,147.87万元，同比增加24.86%，截至报告期末，公司及控股子公司出租房地产总面积为39.13万平方米。公司产业载体运营模式采取“租售并举，租赁为先”的总体方针，产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。
　　3、聚焦投资赋能，打造高效能产业投资生态圈
　　在科创培育方面，公司持续坚持“基地+基金”“投资+孵化”的运营模式，充分发挥市北聚能湾国家级双A孵化器作用，打造“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”于一体的科创引培体系，同时借助“市北大数据产业基金”和“央视融媒体产业基金”等各类基金的引导带动作用，完善“科技型中小企业-高新技术企业-瞪羚企业-独角兽企业-上市企业”的全生命周期培育链条，以有效投资和稳健收益拉动带动公司的盈利能力。在产业投资方面，公司进一步强化“基金”和“直投”的协同与互补，紧紧依托园区产业集群优势，高度重视风险控制，确保投资安全。
　　4、聚焦企业服务，打造高品质营商环境
　　报告期内，公司持续聚焦优化营商环境，打造企业服务中心样板和白领安居乐业的生活范本。优化政企通服务功能，公司充分发挥智慧税务社会共治点、园区市场监督管理所、静安科创人才服务中心等13个服务窗口的积极作用，为企业开展“靶向”服务，提高企业办事效率。此外，还推进了“上海知识产权运营服务集聚区”、“商标品牌创新创业基地”等特色亮点服务工作，举办知识产权IP路演、知识产权工作者培训班，开展重点企业商标申请指导。完善园区配套服务，围绕青年白领衣、食、住、行“硬需求”，建设完善白领食堂、体育场馆、健康步道、绿地公园、通勤班车等服务配套设施，已建成往返五公里的健康步道，3.31平方公里内各主要地块都将配备白领食堂。聚焦青年白领精神需求，园区不断完善丰富多彩的软服务，如举办了园区运动会、青年交友会、公益风尚节等各类文体活动。
　　5、聚焦数字化转型，打造可信数据经济试验区
　　按照全市数字化转型“一区一长板、一区一特色”的建设要求，公司依托数据智能产业集聚效应和先发优势，重点聚焦“大数据+区块链”细分领域，在去年完成关于创建可信数据经济试验区的三年行动规划，并于今年初面向社会发布了可信数据“八大标杆项目工程”和“十条政策”，引起了广泛关注。“规划”中提出从营造数据要素聚集、数据产品增值、数据安全可靠的可信数据生态圈出发，围绕“数源”、“数治”、“数商”三类企业，在三年内通过建设可信数据经济五大创新平台、实施可信数据经济五大提升行动，形成立足静安、服务上海、辐射全国的可信数据经济高端产业链，全面建成全国领先的数据经济总部生态圈和可信数据经济试验区。为配合可信数据经济试验区创建工作的全面铺开，园区现已经完成相关实施细则、申报流程文本的编制工作，将有效促进相关政策尽快落地生效，进一步提升“数源、数治、数商”融合创新效应，加快数字化转型市级示范区的建设步伐。

　　三、风险因素
　　1、宏观经济政策风险
　　公司的核心业务园区开发运营业务属于与政府管控紧密关联，且资源整合复杂程度非常高的行业。产业、人口、规划、交通、金融等主要资源受各类政策影响较大。园区开发行业投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，则可能影响公司园区产业载体的开发与销售等主营业务，也可能增加公司获取土地储备的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
　　2、产业地产竞争风险
　　在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。随着产业园区向中高端发展迈进，各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业、创新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，以区块链等为重点方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。
　　3、项目开发风险
　　虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，通过创造性地运用产业链招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
　　4、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比。公司近年来开发项目体量较大，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
　　5、产业投资风险
　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极构建“直投+基金”、“投资+孵化”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，确保产业投资的安全和效益。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、拥有数智产业集群的禀赋优势
　　近年来，市北高新园区持续发力产业打造，数智产业显示度不断凸显。园区数据智能类企业达600余家，核心大数据企业170余家，已形成独特的“云计算-大数据-人工智能-区块链”产业集群，聚集了包括风语筑、格尔软件、鼎捷软件、卫宁健康、合合信息、灿瑞科技等一批数字经济细分领域隐形冠军企业。当下园区正依托“云数智链”产业基础，进一步提升数据智能的硬科技产业承载能力。以加快园区数字化转型、打造“国家区块链创新应用综合性试点”为契机，园区出台了可信数据产业发展“十条政策”，推进“区块链+可信数据”融合发展，探索数据要素场外交易市场，在静安融入和服务上海“建设全球科创中心”和“国际数字之都”的发展格局中塑造新动能和新优势。
　　2、拥有精品产业载体开发优势
　　公司主营的市北高新园区紧邻上海交通主动脉南北高架与中环，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心承载区。近年来公司集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体，包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等。目前，公司正通过城市更新、项目建设、产业集聚，着力打造“一谷、一环、一走廊”为核心的高质量发展新空间，形成各具特色、区域联动的空间布局。其中，一谷：上海区块链生态谷已经集聚了70余家区块链企业，代表静安成为国家区块链创新应用试点的核心区域，建设“静安可信数据经济试验区”。一环：静安国际科创社区，将以百万方的产业空间吸引跨国公司地区总部、民营企业总部、贸易型总部和创新型总部，成为全市中环区域的总部经济新高地，目前已有枫叶出行、金柚网、梧桐范式、泰科龙实业等优质民企签约。一走廊：走马塘城市规划转型区，正在以“一地块、一方案”加快推进，部分地块已启动建设，整体将提供70万方的产业空间，以“数据智能+生命健康”为特色，打造全市具有“高水平、国际化、创新型”特征的产业新高地。
　　3、拥有产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，通过直接投资、科创引培、孵化器培育以及参投市场化基金与返投园区企业等具体举措，实现体系完整、生态健全的投融资服务。其中，“市北高新助力科创引培计划”坚持“云数智链”一体化发展，联合国泰君安、海通、国浩、锦天城、毕马威等机构组成助力科创引培联盟，发力智能终端、数字经济、生命健康、绿色低碳新赛道。“聚能湾国家级科技企业孵化器”积极探索“高新技术+金融资本”的持股孵化新模式，构建“政策+空间+投资+生态”的服务体系，打造“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”于一体的国家与上海市的双A级科技企业孵化器，以全方位的产业投资生态圈和金融服务链，充分发挥资本的聚拢效应。
　　4、拥有全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区的服务能级同时向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系，为未来长久持续助推园区品牌发展提供了广阔的机遇。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年是党的二十大胜利召开之年，也是市北高新园区成立30周年，面对愈发严峻复杂的外部环境和超预期因素的影响，公司彰显国企责任担当，主动承载“静安国际创新走廊”，扎实推进静安市北国际科创社区建设以及园区数字化转型，做强做优园区数据智能产业，全力打造“国家区块链创新应用综合性试点”和“上海城市数字化转型市级示范区”，以五年再造一个“新市北”为远景目标，顺利完成年度各项工作目标。
　　1、全面推进园区数字化转型，率先打造可信数据经济试验区
　　公司主要运营的市北高新园区是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都的核心承载区。报告期内，园区全面启动“国家区块链创新应用... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年是党的二十大胜利召开之年，也是市北高新园区成立30周年，面对愈发严峻复杂的外部环境和超预期因素的影响，公司彰显国企责任担当，主动承载“静安国际创新走廊”，扎实推进静安市北国际科创社区建设以及园区数字化转型，做强做优园区数据智能产业，全力打造“国家区块链创新应用综合性试点”和“上海城市数字化转型市级示范区”，以五年再造一个“新市北”为远景目标，顺利完成年度各项工作目标。
　　1、全面推进园区数字化转型，率先打造可信数据经济试验区
　　公司主要运营的市北高新园区是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都的核心承载区。报告期内，园区全面启动“国家区块链创新应用综合性试点”建设，目前正在搭建5大区块链创新应用平台以及重点应用场景、特色应用场景、探索应用场景等14个创新应用场景，努力将市北园区打造为上海区块链产业发展新高地。2022年8月在上海市数字化转型体验周开幕式上，市北高新园区被正式授牌“上海首批城市数字化转型市级示范区”。在建园三十周年之际，园区正式发布《静安区可信数据经济试验区发展规划（2023-2025）》，提出建设“五大创新平台”和“十项标杆工程”，形成支持可信数据产业发展政策10条，推动一批制度创新成果、打造一批前沿应用场景、建设一批特色载体、培育一批领航企业，显著提升静安区数据智能产业的创新能级、开放能级和辐射能级。
　　截至报告期末，园区已集聚26家跨国公司地区总部，具有总部特征的央企、民企100余家，数据智能企业600余家；拥有包括国家级平台、实验室4家，市级创新功能平台10余个，高能级企业研发平台20余个。报告期内，公司按照上海全面推进城市数字化转型的总体要求，紧密围绕园区数字化转型赋能实体经济的实践探索，创建可信数据经济试验区，提升数字化园区的运营能力。
　　2、精准引领产业招商，凸显数智园区产业集聚力
　　报告期内，面对严峻复杂、变化多端的国内外宏观形势，公司上下团结一致、克服困难，扎实做好“招商引资、产业集聚、开发建设、科创引培、优化服务、打响品牌”六个方面工作。报告期内，公司加强了对数智产业龙头企业的招引力度，全年累计引进上下游相关企业420余家，其中包括中国电气装备供应链科技、鲁班软件、千机科技、薄荷健康等一批优质数据智能产业企业，吸引数智产业上下游企业主动聚拢，从而激发大数据产业之都的内生动力。
　　报告期内，园区承办了世界人工智能大会全球产业区块链峰会、静安国家区块链创新应用综合性试点启动仪式、以“数字经济引领新增长”为主题的第三届中国上海金融科技大会、以“数智赋能焕新城市”为主题的2022上海SODA开放数据创新应用大赛等十余场高峰论坛和双创赛事，通过举办活动进一步搭建交流平台、扩大品牌影响、拓展招商渠道，形成“品牌赛事+系列活动+孵化落地+产业生态”的完整闭环和良性循环。与此同时，依托聚能湾国家级孵化器，截至报告期末，园区拥有高新技术企业210家、专精特新和小巨人企业66家，以创新企业的培育打造更具竞争力与影响力的数字产业集群。
　　3、深化产业投资赋能企业发展，强化投资项目全程监督管理
　　报告期内，公司深入实施助力科创引培计划，着力推进“产学研用”一体化发展，构筑“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”的服务优势。在产业投资赋能方面，公司以产业投资基金为杠杆，通过资本支持、产业赋能，实现产业与资金的有机融合，推动金融资本精准引导和服务实体产业。在助力科创引培方面，公司继续深化“精准投融资路演”、“IPO系列之旅”两个品牌主题活动，全年成功举办4次线上的精准投融资对接会。在投后管理方面，公司常态化投后管理有序进行，重点突出“效益管理”和“风险管理”，聚焦“投资收益”，以确保产业投资的安全和效益。
　　报告期内，公司进一步深化构建“直投+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，依托园区数据智能的特色产业优势和优质科创企业的集群优势，公司以直投模式投资园区企业上海梦创双杨数据科技股份有限公司、参与上海灿瑞科技股份有限公司A股IPO战略投资者配售，当好园区科创企业的“时间合伙人”。近年来，公司持续加大产业基金的投资力度。报告期内，公司参与认购了上海祥禾涌骏股权投资合伙企业（有限合伙），充分利用基金的杠杆作用，撬动各方资源，凝聚各方合力，为园区引入更多优质资本和高品质项目。
　　4、全面聚焦产业载体开发建设，进一步拓展园区智能化生态化发展空间
　　报告期内，公司以打造“科创市北、智慧产业、智能建筑”产业载体为主线，坚持以建设“建筑可以阅读、街区适合漫步、城市始终有温度”的中国创新型产业社区为目标，着力实现产业、生活、生态与城市空间一体化融合发展。公司通过采用“物联网+混合云+BIM+GIS+大数据”于一体的智慧园区综合管理平台，实现交通、安全、综合环境以及园区建设智能化管理，对涉及AQI/PM2.5（空气质量）、光照度、工地噪声、道路扬尘/积尘等方面的实时监控与监测，进一步夯实“上海市三星级绿色生态城区”、“上海市低碳发展实践区”建设成果。
　　报告期内，公司克服各种困难挑战，全力拉满项目施工的“进度条”，着力建设静安国际科创社区。目前该项目地标建筑的百米空中连廊顺利合拢，已初步签约一批行业龙头企业，静安中环产业新地标形象初显。静安国际科创社区聚焦“生产+生活+生态”有机结合，以智慧楼宇、智慧街区、智慧家居等一批创新应用模式，推动立体绿化、慢行体系、智能管网、海绵社区等项目形成一连串未来生活智能化场景，满足各类企业的定制化和个性化需求。2022年，市北-壹中心荣获年度“上海市物业管理优秀示范项目”，静安国际科创社区获得“2022缪斯国际设计大奖”最高等级铂金奖。
　　5、加速推进走马塘区域转型，全面加快园区城市更新
　　报告期内，园区启动了存量地块整体转型升级和走马塘沿岸景观改造，完成整体规划环评、区域土壤检测，启动了产业定位、交通评价、河道景观提升设计等工作。走马塘区域转型以“合资入股、共同开发”模式为主，共同参与地块开发。报告期内，公司与隧道股份旗下公司建元资管签署合资协议，成立项目公司对走马塘区域内的产业载体项目进行开发建设。同时，公司与百联集团合作开发的江场西路570号百汇云灏项目已交地并取得土地证、完成方案公示及方案征询、现场临时设施搭建等工作。
　　走马塘区域转型和园区存量地块城市更新将面向数智产业及生命健康产业等领域，将提供高层标准办公楼、独栋研发办公楼以及商业配套等各类载体空间，进一步汇聚智慧功能、引领产业升级。园区将通过“提容增效”等方式实现走马塘区域的更新改造，加快促进土地资源的高效利用，进一步提高市北高新园区的产业集聚度和品牌显示度。
　　6、优化园区营商环境，营造办公生活舒适区
　　公司始终把“企业服务”和“助企赋能”放在产业服务的首要位置，围绕“企业全生命周期”和“白领全天候需求”，不断创新服务手段和完善服务网络。在提升政企服务方面，园区充分发挥桥梁纽带作用，引进全区首个产业园区市场监督管理所、全市首个以政务服务为核心的智慧税务社会共治点、大宁路派出所市北高新园区分部、静安区人民检察院法律服务工作站、市北高新园区人力资源服务线下体验站等，帮助企业办理各项经营准备、引导参与各类行业交流、协助企业开拓业务，打造全过程参与的精细化企业服务机制，以更智慧、更便捷、更多样的服务网络满足园区企业需求。在完善服务配套设施方面，公司全面推进园区各类配套项目的落地，园区将在已有的配套设施基础上进一步优化扩容，在租赁住房、养老设施、教育机构、人文地标、形象标识等方面加快建设步伐，为全面实现高度产城融合提档加速，着力打造“有温度”的活力园区。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　在科技创新空前密集活跃的今天，高新产业园区作为国家科技创新的重要承载区，高新技术产业发展的推动者、优势资源的整合者，将发挥越来越重要的作用。当前，围绕我国经济结构调整，高新产业园区正不断强化园区形态和环境建设，推进战略性新兴产业集聚，推动服务理念和功能的转型。随着数字经济的进一步发展和城市数字化转型的要求，以示范应用为先导，以数字化平台赋能产业发展，打造数字赋能、绿色低碳的现代化园区，将成为高新产业园区未来发展的主要趋势。
　　当今世界正处在数字经济与工业经济交汇更迭的过渡期，数字经济日益成为重要的产业基础、商业模式、新型经济形态，持续引发经济社会各领域“数字蝶变”。国务院印发的《“十四五”数字经济发展规划》明确要求“创新数据要素开发利用机制”，鼓励在确保数据安全、保障用户隐私的前提下，多方共同挖掘数据价值。上海在2022年城市数字化转型重点工作安排中提出支持“建设市北可信数据经济示范园，打造数字信任和数据价值创新转化的基础性制度平台”。园区所在的静安区高度重视数字经济发展，区“十四五”规划将数据智能产业作为构建现代产业体系的重要培育方向，并指出要“推动传统产业与数字新技术深度融合，大力发展新应用、创造新业态，打响‘数智市北’品牌，构筑数字经济竞争新优势”。
　　公司运营的市北高新园区作为深耕云计算、大数据产业多年的行业先锋，“十四五”时期将重点围绕上海市“3+5+X”产业重点领域的整体转型布局，以上海国际数字之都建设为契机，大力发展数字经济，吸引培育一批成长性好、发展潜力大的优质企业，重点聚焦“云数智链”的优质科创企业，全面推进市北高新园区数据智能产业集群发展走向纵深，打造静安数字经济发展新亮点，成为国内领先的数字产业园区。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司作为市北高新园区开发运营方，始终以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，紧紧围绕静安“一轴三带”发展战略，深入贯彻实施“静安全球服务商计划”、助力静安打造“国际创新走廊”，致力于成为数字化转型特色示范区。报告期内，公司实现营业收入12.63亿元，较上年增加1.49亿元，同比增长13.36%，实现归属于上市公司股东的净利润7,831.17万元。
　　1、产业地产开发运营
　　公司坚持采取“租售并举，租赁为先”的产业载体运营模式。报告期内，面对办公楼市场整体较为低迷的不利形势下，公司及时研判、多措并举，进一步强化了产业招商和房产租赁的协同融合，确保公司房产租赁业务稳中有进发展。公司及控股子公司全年实现房产租金收入5.04亿元，同比减少4.09%，截至报告期末，公司及控股子公司出租房地产总面积为39.08万平方米。同时，公司积极践行社会责任，落实租金减免政策，对符合条件的小微租户全年减免租金达7,000余万元。报告期内，公司克服种种困难，加速项目建设进度，公司控股的云置禾销售项目于2022年底实现预售，收到预售房款13.17亿元。公司及控股子公司全年销售项目签约总面积16,183.48平方米，签约金额15.91亿元。在开发建设方面，报告期内公司重点推进静安市北国际科创社区项目的建设，目前主导的在建载体项目2个，总建筑面积41.12万平方米，参股合作开发的在建载体项目2个，建筑面积27.47万平方米。
　　2、产业投资孵化
　　报告期内，公司始终坚持“投资+孵化”的科创引培模式，进一步深化“直投+基金”的投资体系，努力做好“科创企业时间合伙人”。2022年6月，公司作为有限合伙人以自有资金人民币5,000万元认购上海祥禾涌骏股权投资合伙企业（有限合伙）部分新增份额，占涌骏基金本次增加份额后总认缴出资额的2.3810%。2022年8月，公司以人民币3,000万元的价格受让上海梦创双杨数据科技股份有限公司实际控制人宋汝良所持有的梦创双杨112.5万股股份，占梦创双杨1.875%股权。2022年9月，公司以自有资金参与上海灿瑞科技股份有限公司A股IPO战略投资者配售，根据《灿瑞科技首次公开发行股票并在科创板上市发行公告》，公司获配售股数为176,595股，获配金额为人民币19,999,993.00元，占灿瑞科技总股本的0.93%。报告期内，公司委托天源资产评估有限公司为公司所持有的其他非流动金融资产在2022年12月31日的公允价值进行分析复核，2022年度公司公允价值变动收益为3,289.29万元。截至报告期末，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾累计孵化苗圃项目391项，孵化企业372户，加速器企业74户，2022年度聚能湾获得“上海市海聚英才创新创业示范基地”授牌，并连续七年荣膺“A级”市级创业孵化示范基地。
　　3、产业服务集成
　　报告期内，公司进一步加强了对行业龙头和隐形冠军的招引力度，打造企业全生命周期的功能平台，吸引数智产业上下游企业主动聚拢。全年成功引进亿元税收企业1家，千万税收企业19家、数据智能类企业89家，园区产业和税收结构进一步优化，全年公司实现产业服务收入1.38亿元。
　　与此同时，园区继续深入推进“园区事园区办”。进一步整合资源、跨前服务，充分发挥政企通服务中心的枢纽作用，加大对“云端线上”的探索力度，同时注重线下办事渠道的深度融合，不断提升服务的标准化、规范化和便利化水平；进一步增设配套、提升品质，不断提升白领餐厅和商业配套的品质，筹划建设青年体育公园、加快启动静安市北国际科创社区老厂房改建提升工程，为年轻人提供球类运动、街跑、电竞等活动场所，不断提升市北高新园区营商环境“吸引力”。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、精品化的产业载体开发优势
　　公司主营的市北高新园区紧邻上海交通主动脉南北高架与中环，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心承载区。近年来公司在产业载体开发与运营方面秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体，包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等项目。目前在建的静安国际科创社区将成为园区数字化转型的先行示范区，将打造为未来智慧办公和智能生活的新范式。“十四五”期间，走马塘区域转型、园区存量地块城市更新，将为重点产业量身定制改造方案，构筑市北未来产业发展新空间。
　　2、数智产业的集群优势
　　近年来，市北高新园区数智产业集聚发展路线愈发清晰。作为数字赋能的专业智慧园区，已具备特色鲜明的数据产业基础、高度集聚的数据资源平台、多元汇聚的创新企业集群、功能完备的创新服务体系。园区以静安创建“国家区块链创新应用综合试点”为契机，进一步聚焦数智经济，积极推动园区传统企业和数智企业的协同融合，加快推进产业数字化赋能与转型，打造国家可信数据经济试验区，推动数智产业协同创新共同发展的良好态势。
　　3、赋能企业发展的产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”创新业务体系，聚焦前沿产业、参与设立投资基金，塑造“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，以聚能湾国家级孵化器为核心构建多层次创业孵化体系，形成产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应。
　　4、全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素融合发展的产业园区综合运营模式。园区的服务向全链条全方位服务供应商转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系，为未来长久持续助推园区品牌发展提供了广阔的机遇。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　当前，虽然我国经济增速放缓，但产业结构正在不断优化。习近平总书记在党的二十大报告中明确指出，要加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，建设现代化产业体系。上海市第十二次党代会也提出加快构建新型产业体系。产业园区要持续聚焦这一主攻方向，改善产业发展环境，提供高品质产业发展空间，培育好产业生态。
　　高新产业园区作为国家培育战略性新兴产业的核心载体和实现创新驱动发展的示范区域，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素，承载着作为国家培育新经济增长模式的实验地、助推国家科技创新、产业升级的竞赛场的重要使命。近年来，产业园区运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河，同时，众多新型的市场主体正在急速涌入产业园区运营领域，行业参与主体愈发多元，产业园区开始主动融入全球创新网络，扩大国际科技交流合作，进一步发挥产业园区核心战略载体和创新平台的作用。
　　市北高新园区作为静安对接上海建设“全球科创中心”、“国际数字之都”的核心承载区，正以“数智赋能+总部增能+科创释能”的品牌特色，聚力打造“中国大数据产业之都”、建设“中国创新型产业社区”，力争“十四五”期间成为国内数智赋能的示范园区、创新创业的活力园区、产城融合的品质园区。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续以成为国内领先的“精品园区综合运营商”为愿景，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，以五年再造一个“新市北”为远景目标，全面推进园区数字化转型，打造可信数据经济试验区，增强数智经济新兴产业核心竞争力，打造上海中环区域最硬核的数智经济增长极，力争成为上海国际数字之都的标杆性区域。
　　(三)经营计划
　　2023年是我国全面建设社会主义现代化国家的开局起步年，是实施“十四五”规划的承上启下年，公司将充分发挥市北高新园区的区位优势、产业优势、资源优势、品牌优势，通过招商引资倍增、总部经济增能、重点产业增效、重大工程增速、服务效能增优，全力优化“总部+数智”产业集聚、优化综合生态、深化产城融合、打响功能区品牌，努力实现科创引领，将市北高新园区建成国内领先的“市北数智生态园”。
　　1、着力构建数智产业生态圈，凸显数智市北的显示度
　　公司将立足上海数字化转型“十四五”规划，以静安创建“国家区块链综合应用试点”和“可信数据经济试验区”为契机，大力发展可信数据经济产业集群，拓展“云数智链”产业内涵，培育壮大发展新动能。围绕服务于园区企业（经济数字化转型）和园区白领（生活数字化转型），建设多个基于区块链+隐私计算的可信数字服务场景。对静安国际科创社区的核心板块先行搭建数字孪生平台，并逐步向园区成熟项目延展，以此吸引更多数据资源平台企业、数据治理领军企业以及数据流通龙头企业落户市北高新园区，以名企、名品和名园，共同打造“中国大数据产业之都”。
　　2、提高精准招引细分行业领军企业能力，凸显特色园区的产业带动力
　　公司将充分发挥民企总部集聚区的品牌效应，持续加大宣传推介力度，加速引进行业领军企业、专精特新企业、高新技术企业和科技小巨人企业，在行业细分领域“强链、补链、造链”，以名企带动名园，持续提升园区产业高度。通过举行招商大会和开展产业系列活动进行持续营销，吸引更多知名企业和顶尖人才将目光投向市北，力争实现总部经济的能级跃升与功能扩容。
　　3、高质量加快重大项目建设，凸显中环发展新形象
　　公司将全力推动园区开发建设的提质增效，抢抓建设周期，确保静安国际科创社区产业载体项目的陆续竣工交付，以高品质产业空间推动高质量产业承载。公司将持续推进走马塘沿岸景观改造、绿色健康步道、科创社区数脊云廊等慢行体系建设，全面提升园区产城融合形象，打造“中环两翼创新创意集聚带”。此外，公司将加快推动铁路北郊站地块的前期论证工作，加快走马塘区域转型更新，为园区可持续发展提供充足的高品质产业载体空间。
　　4、深化科创引培服务，凸显科创企业时间合伙人定位
　　公司将进一步坚持“基地+基金”“投资+孵化”运营机制，依托“市北高新助力科创引培计划”和聚能湾国家级科技企业孵化器，扩大“助力科创引培联盟”的朋友圈，强化投融资服务对接能力，充分发挥产业基金的引导作用，加速推动园区大科创体系建设。此外，公司将继续探索优化市场化投资模式，推动体制机制创新，同时加强投后管理，确保投资安全。
　　5、以企业期盼作为服务导向，凸显优质营商环境
　　公司将以全方位的政企服务体系与数智化的服务方式为园区企业提供人性化服务，坚持问题导向、目标导向、结果导向，围绕企业全生命周期形成“企业有所呼、园区有所应”的服务方案，把企业期盼作为服务的方向，从“政务环境的再优化、配套环境的再完善、产业环境的再升级”三个方面着手，坚定企业发展信心、提振企业发展后劲，持续打造一流营商环境。
　　6、强化企业管理，凸显党建引领推动企业高质量发展
　　公司将持续推进党建工作与园区产业集聚、运营服务、企业发展的深度融合、互融互进。将党的领导融入公司治理，把“四责协同”衔接到企业管理的全过程，持续加强公司人才队伍建设，建立健全市场机制和实施长效激励机制，形成员工回报、组织效能、经营业绩三者共同发展的良性循环，从而不断提升公司党建能级和企业高质量发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　公司的核心业务园区开发运营业务属于与政府管控紧密关联，且资源整合复杂程度非常高的行业。产业、人口、规划、交通、金融等主要资源受各类政策影响较大。园区开发行业投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，则可能影响公司园区产业载体的开发与销售等主营业务，也可能增加公司获取土地储备的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
　　2、产业地产竞争风险
　　在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。随着产业园区向中高端发展迈进，各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业、创新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，以区块链等为重点方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。
　　3、项目开发风险
　　虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，通过创造性地运用产业链招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
　　4、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比。公司近年来开发项目体量较大，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
　　5、产业投资风险
　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极构建“直投+基金”、“投资+孵化”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，确保产业投资的安全和效益。 收起▲