一、报告期内公司从事的业务情况　　2025年作为“十四五”规划收官与“十五五”规划谋篇开局的关键之年，公司锚定“数字化产业社区服务运营商”发展定位，以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提特色、强载体、增密度、重孵化、优服务、亮品牌”六大关键维度，深度深耕“云数智链”一体化产业生态，全力打造“国家区块链应用示范区”和“都市型数字经济示范园区”，成为上海中环数字产业创新带的核心标杆。　　在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　2025年作为“十四五”规划收官与“十五五”规划谋篇开局的关键之年，公司锚定“数字化产业社区服务运营商”发展定位，以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提特色、强载体、增密度、重孵化、优服务、亮品牌”六大关键维度，深度深耕“云数智链”一体化产业生态，全力打造“国家区块链应用示范区”和“都市型数字经济示范园区”，成为上海中环数字产业创新带的核心标杆。
　　在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘整体转型区）为核心打造产业空间体系，构建梯度布局、东西联动的产业发展格局，持续为企业提供全周期高品质空间配套与硬件支撑。
　　在产业孵化投资方面，公司围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，深化科技金融联动，以产业投资基金为杠杆实现产业与资本深度融合，做强科创企业“时间合伙人”功能。公司进一步强化聚能湾国家级孵化器建设，围绕“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”发展目标，重点推动科技成果转化与创新企业孵育，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。
　　在产业服务集成方面，公司紧跟产业迭代趋势，以数字化、精细化、生态化为导向，完善园区数字基础设施与数字化服务体系，构建“政府+园区+专业机构”立体服务体系，打通政企服务“最后一米”，为企业提供创业指导、政策对接、投融资、产业资源对接等“一揽子”服务。同时，公司践行绿色发展理念，依托园区智慧管理平台开展生态环境治理，提升园区景观与绿化层次，完善配套服务设施，打造绿色低碳、产城融合的生态型园区，为企业营造更具活力与竞争力的产业生态雨林。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　产业园区作为区域经济发展的核心空间载体，是产业结构调整与升级的重要集聚形态，在各级政府培育新质生产力、构建现代化产业体系的战略布局中，被赋予先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区的多重关键角色。在国家创新驱动发展战略深入实施，数据要素价值全域释放的背景下，集聚了土地、资本、产业、技术、人才等核心要素的高新技术产业园区，已成为培育产业新动能、彰显城市竞争力的核心战略载体和创新平台。我国产业园区历经四十余年发展，已从数量规模的快速扩张全面迈入质量效益的深耕与深度调整阶段，其对产业结构优化、产业集聚升级的承载作用持续凸显，但行业发展的结构性矛盾也进一步凸显：载体空间供需失衡、产业同质化竞争加剧、传统园区空置率高企、精准招商能力不足等问题叠加，正强力倒逼园区彻底摆脱“拼规模、拼地价”的粗放模式，向特色化、集约化、数智化、绿色化的高质量发展方向加速转型。
　　2025年国家层面密集出台产业园区相关指导政策，中央经济工作会议明确提出“有序清理规范各类开发区、园区”，工信部、发改委印发《工业园区高质量发展指引》，工信部同步发布《高标准数字园区建设指南》，多政策协同推动产业园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”深度转型，鼓励园区突破单一建筑更新的传统模式，迈向数字化、产业化、金融化、民生化融合的多维生态体系重构。在此背景下，园区行业的发展逻辑发生根本性转变，从增量扩张转向存量优化成为核心方向，园区运营商以“空间更新+生态构建+资本运作”为核心抓手，深耕数字经济、生物医药、人工智能等细分领域，深度挖掘区域资源禀赋与产业基础，在产业定位、资源配置、创新能级等维度构建差异化竞争优势，推动行业全面进入精细化运营、专业化服务的新阶段。同时，“以税招商”模式逐步退潮，“资本纽带+产业培育”的招商新路径成为行业共识，产业引导基金、种子直投等模式广泛落地，园区正从单纯的“空间提供者”向“产业生态服务商”“产业创新共同体”转型。
　　2025年，以上海为代表的核心城市正通过市域产业空间格局优化、低效用地盘活、特色赛道集聚等举措，为产业园区高质量发展提供强力支撑，上海全市已建立产业项目落地快速响应机制，盘活存量低效产业用地超16平方公里，并打造14个主导产业特色赛道集聚区，推动各区产业发展“各司其职、协同联动”。公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分，更是静安区对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，精准契合上海数字经济特色赛道的发展布局。依托上海市区协同的产业发展优势，市北高新园区以“云数智链”一体化生态持续深化数字化转型实践，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（在线新经济）。肩负打造“都市型数字经济示范园区”试点示范重任，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等百万平方米高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都市”浪潮，顺应上海打造创新型街区的发展趋势，为全球创新资源扎根静安提供优质土壤，在“最上海”的街区中培育生长出“最未来”的数字经济产业生态，成为上海核心城区发展数字经济特色产业园区的标杆典范。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司面对复杂多变的宏观经济环境和激烈的市场竞争，深耕主业、攻坚克难，始终坚持既定的发展战略，积极应对挑战，努力把握机遇，紧紧围绕“打造市北国际科创区”战略目标，锚定“科创高地、总部基地、生态福地”发展定位，全力推进“一谷一环一走廊”空间格局建设，以实干担当推动公司在特色产业集聚、科技创新培育、营商环境优化、产城融合等领域稳步前行，为可持续高质量发展筑牢根基。
　　截至2025年12月31日，公司总资产2,029,191.37万元，归属于上市公司股东的净资产608,938.70万元。2025年度，公司实现营业收入109,964.00万元，归属于上市公司股东的净利润-31,525.89万元。截至2025年12月31日，公司及控股子公司出租房地产总面积达39.08万平方米，2025年实现房地产租金收入49,480.70万元。报告期内，公司运营的市北高新园区引进企业450家，新增获评高新技术企业29家、专精特新企业6家、专精特新“小巨人”1家。
　　1、深耕创新，构筑现代化特色产业集群新格局
　　报告期内，公司持续增强数智企业产业密度，推动产业生态能级跃迁。围绕“云数智链”关键核心节点，公司加速引进数据智能类企业，全年新引进数智企业超过150家，总数累计超过900家。新引进恩祺生物、芯链智创、宝地满仓、东有网络、香远物联网、同路链、博悦志诚等数据智能类企业，持续增加数智企业产业密度，不断丰富“数智市北”品牌内涵，扩大全市首批数字化转型示范区的品牌影响力。聚焦核心赛道，公司打造的“数通链谷”项目聚链成势。报告期内，数通链谷项目年内引进区块链优质企业53家，组织举办IEEE大会、区块链大赛、区块链场景集市、全国区块链标准委员会工作会等各类产业活动超60场。推进“静数空间”区块链即服务平台建设工作。2025年6月，上海市数字公共服务中心（数通链谷）在公司运营的市北高新园区揭牌，围绕企业“开门四件事”——“买算力、接数据、部模型、装软件”，为企业提供一站式数字服务解决方案。报告期内，“视听静界”品牌凸显，市北高新园区“元空间”项目建成启用，引进超高清视听产业项目41个，集聚的超高清视听企业和机构超50家，初步构建形成集成果展示、产业协同、创新孵化、金融赋能和技术攻坚为一体的产业功能枢纽，目前正努力构筑“芯片设备-显示技术-内容生产-终端应用”的产业链条，打造“视听静界”上海超高清视听产业集聚区。
　　2、创新驱动，厚植硬核科技投资与科创生态新磁场
　　围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司从“科技创新+产业赋能”两大维度着手，聚焦“云计算、大数据、人工智能、区块链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。报告期内，公司为进一步加大产业创新、孵化和投资的力度，分别以人民币6,000万元参与设立上海德联博健创业投资合伙企业（有限合伙），作为德联博健基金的有限合伙人，占德联博健基金20%份额。2026年3月，因德联博健基金扩募增资及新增合伙人，公司占德联博健基金份额由20%调整为17.37%。2025年11月，公司以人民币4,000万元参与设立中保投信思创（嘉兴）股权投资合伙企业（有限合伙），作为中保投信思创基金的有限合伙人，占中保投信思创基金18.10%份额。公司以产业投资基金为杠杆，通过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业“时间合伙人”功能，成为科创领域的“耐心资本”。
　　报告期内，公司旗下聚能湾孵化器作为市北高新园区核心孵化载体，以科创服务为抓手，围绕“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”的目标，聚焦云数智链、超高清、生命健康、具身智能等产业的成果转化和创新企业孵育，构建科技型企业全周期成长路径。报告期内，聚能湾孵化器全年组织政策培训、投资路演、创新创业赛事等活动57次，连续两年获评科技企业孵化器载体优秀认定。截至报告期末，聚能湾累计孵化苗圃项目498项，孵化器企业453家，加速器企业84户。2025年11月，聚能湾申报的《“链主引领+梯度孵化”构建数字经济产业链融通新生态》成功入选工信部“服务企业在基层”典型案例。2026年3月，工业和信息化部正式公示首批科技型企业孵化器认定名单，市北高新旗下国家级孵化器聚能湾创新创业中心凭借扎实的孵化成效与突出的产业适配能力成功入围，成为静安区唯一获此殊荣的科创载体。
　　3、产城共进，塑造“一谷一环一走廊”宜居宜业品质城
　　秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，报告期内，公司持续推进“一谷一环一走廊”建设，通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。数通链谷作为上海首个以区块链为主体的产业集聚区，亦是静安建设国家区块链应用示范区的核心承载区，报告期内引进豌豆信息、吉瑞供应链、深实微、涂佳科技、八月瓜科技等重点区块链企业，导入上海区块链技术协会、上海市数商协会、上海健康数据产业协会等一批行业功能平台，区块链技术应用“先行区”已初具雏形。静安国际科创社区作为上海中心城区“工业遗产+科创高地”鲜活样本，聚焦跨国公司地区总部、民营企业总部、贸易型总部和创新型总部，打造集商务服务、展览展陈、文体休闲于一体的综合性服务设施；截至报告期末，已成功引入喜马拉雅、中国电气装备集团供应链科技有限公司、静安区轨道交通建设等重点企业，曾经见证上海工业文明发展的“老厂房”，如今已焕新出发，成为“中环数字产业创新带”的“新地标”。走马塘整体转型区作为静安“十五五”规划中重要组成部分，公司积极推动区域内科创、产业、生态的平衡发展，促进人文环境和空间功能的同步更新。在提升老旧低效用地品质和优化完善基础设施的同时，更注重城市文脉肌理的塑造。
　　4、服务升级，打造优质营商环境新高地
　　报告期内，公司始终以企业需求为导向，提升服务能级，优化营商服务软实力，严格落实“三级三维”服务及重点企业“服务包”制度，企业诉求办结率和满意度均达100%。报告期内，公司持续依托市北高新园区7大服务平台（投融资、创新创业、人才、商务、党群、文创、物业服务平台）及19个一站式服务窗口（人力资源线下体验站、市北高新园区市场监督管理所、智慧税务社会共治点、法律服务工作站等），为园区企业提供创业指导、项目论证、政策对接、投融资、产业资源及资本市场等“一揽子”服务，形成“政府+园区+专业机构”的立体服务体系，构建“一体化智能服务矩阵”。报告期内，公司运营的市北高新园区举办“全球服务商进市北”活动，通过政企协同、供需对接的创新模式，充分展现了在构建专业服务业赋能生态方面的实践成果；承办2025全球新兴科技峰会暨“TR50”发布仪式等峰会活动，精心运营SODA等创新赛事，创建“上海市知识产权强市建设试点示范园区”，与园区企业联袂参展2025世界人工智能大会，共同展现市北数智产业生态。科创品牌的知名度进一步提升。报告期内，公司坚持绿色发展理念，积极探索绿色园区建设运营模式，践行绿色低碳行为，依托市北高新园区智慧管理平台，持续做好园区生态环境治理，重点监管水系、空气质量、垃圾分类、工地扬尘等，河道水系全年稳定达到三类水标准。公司持续提升园区景观，丰富园区空间绿化层次，共绘产业园区生态“新蓝图”。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、数智产业集群优势：赛道集聚成型，生态协同成势
　　公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、数字化转型示范区、国家区块链创新应用综合性试点核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，“数通链谷”“视听静界”两大新兴产业赛道实现规模化、标杆化发展。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源-技术工具-行业应用-生态服务”的垂直一体化产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。从“四链叠加”到“多域场景落地”，园区已形成创新要素高度集聚、产业协同高效联动的数智产业发展生态，成为上海中心城区科技产业集聚的典范。
　　2、精品化产业载体开发优势：空间布局优化，资源高效配置
　　公司运营的市北高新园区地处上海南北高架与中环黄金交汇点，3.31平方公里核心区域作为静安区对接上海“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区，地理区位与产业承载优势突出。2025年，公司秉持“科创市北、智慧产业、智能建筑”经营理念，持续深耕产业载体开发运营，已成功构建“总部经济园、数通链谷、市北-壹中心、静安国际科创社区、走马塘整体转型区”五大产业空间布局。近年来通过“一谷一环一走廊”精品载体打造，三大核心板块形成“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群，精品化载体成为园区开拓新兴产业赛道、吸引全球创新资源的强大牵引力与核心引擎。
　　3、多元化产业投资引培体系优势：科技金融联动，孵化培育提质
　　2025年，公司持续深化产业投资体系，强化科技金融深度联动，推动“科技-产业-金融-服务”全链条融合，构建起多元化、全周期的产业投资引培体系。通过“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区企业”等多项举措，打造“政策+空间+系统+投资+生态”全方位企业服务体系，充分发挥资本的资源聚拢与产业赋能效应，以产业投资带动精准招商，为园区产业生态注入持续动力。
　　4、全产业链园区服务品牌优势：服务体系升级，产城融合深化
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持专业化、精品化、品牌化发展路线，以数字化平台为核心抓手，形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发展的产业园区综合运营模式，园区服务能级实现从“空间提供者”向“全链条、全方位产业生态服务商”的深度转变。公司构建起完善的数智产业综合服务体系与区块链产业配套服务框架体系，践行绿色发展理念，打造智慧化、低碳化园区管理模式，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合，为区域招商引资、安商稳商提供强力支撑，持续擦亮市北高新园区服务品牌，为品牌长远发展奠定坚实基础。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入109,964.00万元，同比下降57.40%，实现归属于上市公司股东的净利润-31,525.89万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　近年来，产业园区作为中国经济高质量发展的核心载体，在政策引导、市场驱动与技术革新的多重作用下，行业竞争格局呈现出“头部集聚、分层分化”的显著特征，发展趋势则向“高端化、智能化、绿色化、生态化”深度演进，产业运营逻辑从传统的规模扩张全面转向价值深耕，科技创新与产业协同成为贯穿行业发展的核心主线。国家持续深化数字经济与实体经济的融合发展，将产业园区打造为战略性新兴产业培育、科创企业集群发展的关键阵地。上海市则依托特色产业园区高质量发展等政策布局，进一步强化产业园区作为创新驱动核心引擎、产业转型升级重要平台、城市功能提升关键支撑的战略定位。
　　从行业发展趋势来看，2025年的产业园区行业已进入“去库存、调结构、提质量”的深度调整阶段，高端化、智能化、绿色化成为转型核心方向，产业协同与价值运营成为发展关键，多重趋势叠加推动行业实现从外延式扩张到内生式增长的根本性转变。同时，园区的核心竞争力已从传统的“区位优势”转向“产业内容优势”，服务于传统低附加值产业、缺乏清晰产业定位的同质化园区陷入发展困境。未来，聚焦人工智能、生物医药、算力基础设施、零碳产业等国家战略性新兴产业的特色专业园区，将凭借强产业磁吸效应展现出优异的抗周期能力，成为市场价值的核心载体。
　　公司运营的市北高新园区作为上海市重要的产业园区，依托静安区聚焦“中环两翼创新创意集聚带”的战略布局，持续深耕“云数智链”特色产业生态。园区秉持创新转型理念，保持新兴产业战略敏捷性，重点推动区块链、超高清视听等科技创新产业集聚发展；同时紧抓行业“数据之变、算力之变、范式之变”的发展机遇，以数字化、智能化建设为抓手，强化产业协同与科创赋能，持续提升园区产业能级与运营服务能力，全力助力上海建设“中环数字产业创新带”，成为上海数字产业集群发展的重要载体与核心阵地。
　　(二)公司发展战略
　　公司秉持“创新驱动、转型发展”的核心理念，深化“地产+投资”双轮驱动运营模式，以国家高标准数字园区建设要求为指引，依托园区“云数智链”一体化产业生态的深厚积淀，加速推动“数通链谷”“视听静界”特色产业载体从集聚发展向能级跃升、技术驱动向场景驱动转型，全力将市北高新园区打造成兼具“高水平产业能级、国际化资源配置、创新型生态体系”特征的“中环数字产业创新带”核心标杆。
　　(三)经营计划
　　2026年是“十五五”新篇开局之年，也是公司锚定“建设市北国际科创区”目标，全面开动转型发展新引擎、构筑“科创+产业”融合新高地的关键之年。公司将以科创高地筑牢硬实力，培育高水平数智产业集群；以总部基地激活强引擎，集聚高能级市场主体；以生态福地厚植软实力，营造宜居宜业创新氛围，致力于将园区打造成视野国际化、产业科技化、生态园林化、服务集成化，国内一流、国际有一定影响力的高新技术服务业园区。
　　1、聚焦特色产业打造，锻造核心竞争优势
　　2026年，公司将持续聚焦区块链、超高清视听两大特色赛道，推动产业在园区实现集聚化、场景化发展。在聚集区块链产业领域，公司将加快数通链谷项目从“技术驱动”向“场景驱动”转型，引导孵化器精准培育优质企业，构建“技术研发—场景应用—生态聚合”的产业体系。在超高清视听产业领域，公司将推动视听静界-元空间从“产业集聚”向“能级跃升”升级，依托元空间五大功能平台与创新中心的资源优势，推动“芯片-内容-终端”全产业链在园区落地生根、集聚发展。面向科技创新和产业赛道融合发展要求，公司将推动技术、人才、资本、数据等要素有效集聚，搭建专业化公共服务平台，持续拓展“数通链谷”“视听静界”赛道宽度与产业深度，为前瞻布局未来产业新赛道做好充分的先行储备。
　　2、聚焦产业投资赋能，锚定“投硬核、投前沿”发展目标
　　在产业投资方面，公司将充分发挥产业投资基金的撬动作用，围绕主导产业设立垂直领域基金，通过资本精准支持与全链条产业赋能，实现产业发展与资本运作的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，构建以价值链为导向的产业投资引培机制。公司将主动融入市区两级国资投资体系，有效撬动社会资本共同投资区域重点科创项目，形成国资引领、社会参与、多元投入的产业投资格局。推动产业投资模式从“零散跟投”向“系统聚焦”转型，聚焦硬核科技、前沿领域精准布局，强化投后赋能与产业协同，稳步推动公司向“科技创投合伙人”转型，以资本力量助推产业高质量发展。
　　3、深化空间体系建设，推动产业招商提质增效
　　在打造产业载体方面，公司将以“向内释潜能、向外拓空间”为抓手，深化“一谷一环一走廊”空间体系建设，全面提升园区产业载体的承载能级、产出效能与功能品质，打造布局合理、功能完善、产城融合的科创产业空间。公司将加快推进走马塘整体转型区规划建设，以走马塘为空间分界，南部重点打造科创产业核心区，集聚高端科创资源与产业主体；北部重点构筑科创活力生活区，完善商业、生活、配套服务体系，实现产业发展与城市功能的有机融合。在产业招商方面，持续强化链主招商与联动招商模式，积极协同“三街一镇”开展跨区域招商合作，在空间载体、资源要素、渠道信息等方面实现紧密联动、高效协作。重点运用产业链招商、图谱招商、场景招商、基金招商、平台招商等多元化方式，围绕两大特色赛道精准开展延链、补链、强链工作，吸引上下游优质企业集聚，推动区域经济实现高质量跃升发展。
　　4、提升园区服务效能，优化营商环境赋能企业发展
　　公司将持续优化园区企业“三级三维”服务体系，精准推行“一企一策”定制化服务计划，强化政策精准直达与企业诉求闭环管理，打通服务企业的“最后一米”。公司将搭建产业链上下游企业、专业服务机构的互动对接平台，推动各方加强供需对接、资源共享与产业协作，以链主企业为引领，以专精特新企业为支撑，以中小企业为配套，构建梯次分明、协同发展、共生共赢的产业集群生态，为园区企业发展提供全方位、多层次、专业化的服务保障，助力企业实现高质量成长。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　2025年产业园区开发运营与宏观政策的关联耦合度持续加深，行业资源整合的难度进一步攀升。国家层面产业结构战略性调整、新兴产业扶持政策的动态优化调整，均可能导致园区主导产业定位与市场实际需求出现偏差，进而影响园区产业集聚效应的充分释放。同时，国内房地产行业仍受产业政策、税收政策、信贷政策等多重因素制约，行业发展存在诸多不确定性，对产业地产开发运营环节形成潜在影响。针对此风险，公司将持续密切关注宏观经济走势与国家政策动态，深入把握宏观经济形势，积极顺应宏观调控政策的引导，及时优化调整经营发展规划，不断提升公司的整体竞争力。
　　2、产业地产竞争风险
　　数字经济深度渗透背景下，新兴科技产业成为拉动产业园区租赁需求的核心动力，此类企业选址时，不仅关注园区板块产业定位的精准性，更重视人才、技术、资金、数据等核心生产要素的供给质量与获取效率，对产业生态的完整性、成熟度提出更高要求。在此背景下，产业园区行业的竞争格局已从单纯的硬件设施比拼，升级为政策支持、服务能力、产业生态等多维度的综合竞争，行业竞争核心也从“办公楼宇之争”转向“产业生态之争”。为应对该竞争风险，公司将秉持更积极的竞争态度、更超前的发展理念、更敏锐的产业布局，持续强化园区产业协同效应，以数智产业为核心发展支撑，聚焦区块链、超高清视听等前沿产业赛道，推动市北高新园区产业迭代升级与生态优化，持续提升园区对优质企业与创新资源的核心吸引力。
　　3、产业载体租售业务经营风险
　　产业载体租售业务是公司主要营收来源，在当前市场环境下面临多重压力。上海市内新增产业载体集中入市，市场供给持续增加，同时部分企业受经济环境影响扩张意愿减弱，产业载体租赁需求增长放缓，进一步加大了招商难度。在租赁端，公司持有物业所有权未发生转移，资金回收周期相对较长，易造成租赁现金流入与载体建设、园区运营的现金支出在短期内难以实现平衡；在销售端，若产业载体销售进度未达预期，将在一定时期内对公司经营业绩产生阶段性负面影响。针对上述风险，公司将优化客户分层管理体系，针对科技型中小企业、成长型企业、龙头企业等不同类型客户的需求特点，定制化推出租售解决方案，加速产业载体去化节奏；同时强化“招商-服务-续租”全周期运营管理，提升客户粘性与载体利用率，保障产业载体租售业务收益的长期稳定，有效降低经营风险。
　　4、产业投资风险
　　报告期内，公司持续推动产业投资体系的系统性重构，市北高新园区的产业集聚效应为公司投资业务提供了丰富且优质的项目来源，但产业投资固有的行业风险仍较为突出。产业投资项目从初始投入到实现成熟盈利，通常具备较长的培育周期，期间市场环境、行业竞争、企业经营等因素变化，可能导致产业投资存在投资决策风险以及投资退出风险。为管控产业投资风险，公司将依托市北高新园区的产业资源优势与优质企业储备，深度挖掘并精准筛选优质产业投资机会，提升投资项目遴选质量；同时持续优化投资管理体系，完善科学严谨的投资决策流程，强化对投资项目“投前尽调-投中管控-投后赋能”的全流程监督与精细化管理，切实保障公司产业投资的资金安全与投资效益。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所属行业　　产业园区作为区域经济发展的核心空间载体，是产业结构调整与升级的重要聚集形态，更在各级政府的战略布局中被赋予多重关键角色——既是先进制造的集聚区、创新驱动的引领区，也是开放发展的先行区、产城融合的示范区。在国家创新驱动发展战略深入实施的背景下，集聚了土地、资本、产业、技术、人才等核心要素的高新技术产业园区，已成为培育产业新动能、彰显城市竞争力的战略载体和创新平台。我国产业园区历经四十余年发展，从数量规模的快速扩张迈入质量效益的深耕阶段，其对产业结构优化、产业集聚升级的承载作用持续凸显。但与此同时，产业园区的发展也面临... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所属行业
　　产业园区作为区域经济发展的核心空间载体，是产业结构调整与升级的重要聚集形态，更在各级政府的战略布局中被赋予多重关键角色——既是先进制造的集聚区、创新驱动的引领区，也是开放发展的先行区、产城融合的示范区。在国家创新驱动发展战略深入实施的背景下，集聚了土地、资本、产业、技术、人才等核心要素的高新技术产业园区，已成为培育产业新动能、彰显城市竞争力的战略载体和创新平台。我国产业园区历经四十余年发展，从数量规模的快速扩张迈入质量效益的深耕阶段，其对产业结构优化、产业集聚升级的承载作用持续凸显。但与此同时，产业园区的发展也面临着深层次挑战：载体空间供需失衡、产业同质化竞争加剧、精准招商能力不足等问题，正倒逼园区从规模扩张向高质量发展进行转型。
　　近年来，国家陆续出台政策促进产业园区的高质量发展，鼓励园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”转型，推动产业园区突破单一建筑更新的传统模式，迈向数字化、产业化、金融化、民生化融合的多维生态体系重构。在此过程中，园区运营商以“空间更新+生态构建+资本运作”为核心抓手，深耕细分领域，深度挖掘区域资源禀赋与产业基础，在产业定位、资源配置、创新能级等维度构建差异化竞争优势，推动行业进入精细化运营的新阶段。
　　公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。作为静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，公司运营的市北高新园区以“云数智链”一体化生态持续书写数字化转型新篇章，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（在线新经济）。肩负打造“都市型数字经济示范园区”试点示范重任，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等百万平方米高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都市”浪潮，为全球创新资源扎根静安提供优质土壤，让“最上海”的街区生长出“最未来”的产业生态。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提特色、强载体、增密度、重孵化、优服务、亮品牌”六大关键维度，全力打造“国家区块链应用示范区”和“都市型数字经济示范园区”。
　　在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘整体转型区）为核心，精心打造“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群，构建“一体两翼”的产业空间布局，持续为企业提供全周期高品质空间配套与硬件支撑。
　　在产业孵化投资方面，公司深化科技金融联动，依托“基地+基金”“投资+孵化”双轮驱动运营模式，积极推进助力科创引培计划，全力构建要素完备、协同高效、开放包容的区块链产业与超高清视频产业应用创新生态。公司进一步强化聚能湾国家级孵化器建设，加速打造“SAP（中国）科创赋能中心”，通过协同联动产业投资与招商引资，致力于成为“科创企业的时间合伙人”。
　　在产业服务集成方面，面对产业迭代浪潮，公司紧密围绕园区企业发展需求，完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，搭建公共技术平台和设备共享平台，为企业提供全方位支持。公司多措并举优化服务功能、提升服务效能，完善配套服务设施，打造产城融合的生态型园区。同时，公司积极组织各类行业交流活动、技术研讨会、创新创业大赛等，促进企业间交流与合作，推动产业协同发展，为企业营造更具活力与竞争力的产业生态雨林。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年，作为“十四五”规划收官之年与“十五五”规划谋篇开局之年，面对新挑战、新任务，公司在董事会领导下，秉持“创新驱动、转型发展”核心理念，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，依托“云数智链”产业生态坚实基础，加速布局“数通链谷”“视听静界”等产业新赛道，全力推进“都市型数字经济示范园区”建设，致力于将市北高新园区打造成为数据智能强区的主引擎、创新驱动的引领区与高水平营商环境的示范区。
　　截至2025年6月30日，公司总资产2,062,319.26万元，归属于上市公司股东的净资产626,229.05万元。2025年1-6月公司实现营业收入60,175.47万元，实现归属于上市公司股东的净利润-14,235.54万元。截至2025年6月30日，公司及控股子公司出租房地产总面积36.64万平方米，2025年1-6月实现房地产租金收入23,851.64万元。截至2025年6月末，市北高新园区注册企业数达5200余家，包含跨国地区总部28家，央企、民企类总部企业17家，全球服务商企业14家，数据智能企业800余家。
　　1、总部增能，构建“一谷一环一走廊”产业空间体系
　　秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，报告期内，公司持续推进“一谷一环一走廊”建设，通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。数通链谷作为上海首个以区块链为主体的产业集聚区，亦是静安建设国家区块链应用示范区的核心承载区，上半年成功引入金保信上海分公司、云象链上海分公司、上海市数商协会、上海区块链技术协会、上海区块链测评中心等优质企业和行业协会；截至报告期末，数通链谷已聚集企业一百余家，其中核心区块链企业70余家，区块链技术应用“先行区”已初具雏形。静安国际科创社区作为上海中心城区“工业遗产+科创高地”鲜活样本，聚焦跨国公司地区总部、民营企业总部、贸易型总部和创新型总部，聚集超高清视听产业、低空经济等数字新赛道和未来智能产业；截至报告期末，已成功引入喜马拉雅、泰科龙集团、中国电气装备集团供应链科技有限公司、静安区轨道交通建设等重点企业，曾经见证上海工业文明发展的“老厂房”，如今已成为“中环数字产业创新带”的“新地标”。走马塘整体转型区作为上海城市更新首批四个入库项目之一，公司运营的市北高新园区围绕“以城促产、以产兴城”建设理念，积极推动老旧厂房改造升级、基础设施完善优化、城市空间功能重塑。截至目前，走马塘区域已有序启动7个更新地块，项目类型涵盖1个“联合转型”、4个“自主转型”、1个“商务楼宇更新提升”以及1个“政府收储以房换地”项目。作为上海中环数字产业创新带的重要节点，市北高新园区构建的“一谷一环一走廊”产业空间体系，以“东西联动”之姿深度融入静安“全球服务商计划”。中国电气装备集团、中国电信天翼数字生活、卡斯柯、上海信投、美国科勒、德国德迅、瑞士西卡、合合信息等一批央国企、跨国公司和民企总部，推动产业规模化、集群化发展，有力促进区域产业升级和产城融合发展。
　　2、数智赋能，塑造静安中环数智经济硬核增长极
　　报告期内，公司依托“中环数字产业创新带”的区位优势，聚焦“招大引强、招新引优”，全力打造市北高新园区“产业集聚、企业集群、功能集成”的新型楼宇经济格局。围绕“云数智链”关键核心节点，公司以提升产业能级为导向，通过精准招商、产业招商、生态招商等手段，全力引入数据智能类企业，持续增加数智企业产业密度，不断丰富“数智市北”品牌内涵，扩大全市首批数字化转型示范区的品牌影响力。报告期内，公司通过举办场景集市、打造赋能平台、建设应用场景、定向引进链主企业和高端团队，实现强链补链，构建数智产业可持续竞争优势。截至报告期末，市北高新园区集聚的区块链企业达170余家，已构建起从底层技术研发、场景应用落地到生态价值赋能的完整产业链闭环；集聚的超高清视听企业和机构超50家，目前正努力构筑“芯片设备-显示技术-内容生产-终端应用”的产业链条，建设超高清视听技术创新策源地。2025年6月，上海市数字公共服务中心（数通链谷）在公司运营的市北高新园区揭牌，围绕企业“开门四件事”——“买算力、接数据、部模型、装软件”，为企业提供一站式数字服务解决方案，破解企业数字化转型的三大“数字坎”——自建机房、自购算力的资金压力，行业数据难获取的开发瓶颈，以及技术、资源、服务触达的“马太效应”，为企业纾解数字化转型痛点，为区域经济注入高质量发展新动能。
　　3、科创释能，打造“全生命周期”产业投资生态圈
　　围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司从“科技创新+产业赋能”两大维度着手，聚焦“云计算、大数据、人工智能、区块链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。报告期内，公司通过召开精准投融资路演、并购专题活动，旗下国家级孵化器聚能湾通过举办优质中小企业梯度培育——专精特新政策培训会、“创·在上海”国际创新创业大赛政策宣讲暨创赛路演培训等活动；运营“上海开放数据创新应用大赛（SODA）”、“数据要素×沪港合作开放数据竞赛”、“上海融合发展创新专业赛”等数智科创类赛事；以数通链谷7号楼为主阵地建设区块链创新应用孵化器，进一步强化数据赋能的助推作用。同时，公司以产业投资基金为杠杆，通过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业“时间合伙人”功能，成为科创领域的“耐心资本”。
　　4、服务聚能，助推区域经济高质量发展
　　报告期内，公司持续依托市北高新园区7大服务平台（投融资、创新创业、人才、商务、党群、文创、物业服务平台）及15个一站式服务窗口（人力资源线下体验站、市北高新园区市场监督管理所、智慧税务社会共治点、法律服务工作站等），为园区企业提供创业指导、项目论证、政策对接、投融资、产业资源及资本市场等“一揽子”服务，形成“政府+园区+专业机构”的立体服务体系，打通政企服务“最后一米”，构建“一体化智能服务矩阵”。报告期内，公司运营的市北高新园区举办“全球服务商进市北”活动，通过政企协同、供需对接的创新模式，充分展现了在构建专业服务业赋能生态方面的实践成果；举办“法治服务进园区”系列活动，丰富园区综合服务内容，通过案例分享、专题研讨等形式，邀请司法局、法院、调解组织、公证处、企业及金融机构等多方代表共商解决方案，为企业新业务模式发展中的潜在矛盾纠纷答疑解惑，为企业稳定经营保驾护航，为新经济环境下的法治服务创新提供实践经验与理论支持。报告期内，公司坚持绿色发展理念，积极探索绿色园区建设运营模式，践行绿色低碳行为，依托市北高新园区智慧管理平台，持续做好园区生态环境治理，重点监管水系、空气质量、垃圾分类、工地扬尘等，河道水系全年稳定达到三类水标准。公司持续提升园区景观，丰富园区空间绿化层次，共绘产业园区生态“新蓝图”。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、数智产业的集群优势
　　公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、民营企业总部集聚区、数字化转型示范区以及国家区块链创新应用综合性试点地区建设核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，加速培育“数通链谷”“视听静界”两大新兴产业赛道。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源-技术工具-行业应用-生态服务”的垂直一体化产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。从“四链叠加”到“多域场景”，市北高新园区已形成了以链主企业资源开放共享、整合产业链上下游、推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。
　　2、精品化的产业载体开发优势
　　公司运营的市北高新园区地处上海交通“主动脉”南北高架与中环的黄金交汇点，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区。近年来，公司秉持“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，在产业载体开发与运营上持续深耕，已成功构建“总部经济园、数通链谷、市北-壹中心、静安国际科创社区、走马塘整体转型区”五大产业空间布局。通过精心打造“一谷一环一走廊”，公司塑造了载体多元、设施完备、配套丰富的产业发展空间，企业拎包入驻即可接入算力、算法、数据、场景等公共资源池，精品化的产业载体成为园区开拓新兴产业赛道的强大牵引力和核心引擎。
　　3、多元化的产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，强化科技金融联动，推动“科技-产业-金融-服务”深度融合，通过“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区企业”等多项举措，公司塑造了“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。以聚能湾国家级孵化器为核心，公司构建了多层次创业孵化体系，打造产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应，以产业投资带动产业招商，赋能企业发展，为园区产业生态注入强大动力。
　　4、全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分借助数字化平台手段，形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区服务能级正向全链条、全方位服务供应商转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合。公司构建起了园区数智产业综合服务体系和区块链产业配套服务框架体系，为区域招商引资、安商稳商提供强大助力，为园区品牌的长远发展奠定坚实基础，创造广阔机遇。

　　四、可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　2025年，产业园区开发运营与宏观政策的耦合度进一步增强，资源整合难度持续攀升。国家产业结构战略性调整、新兴产业扶持政策的动态变化，均可能使园区主导产业定位与市场需求产生偏差，影响园区产业集聚效应。当前，国内房地产行业受到产业政策、税收政策及信贷政策等多重因素的制约，仍存在诸多不确定性。公司将密切关注宏观经济和国家政策的动态走向，深入把握宏观经济形势，积极顺应宏观调控政策的引导，主动调整经营规划，不断提升公司的整体竞争力。
　　2、产业地产竞争风险
　　在数字经济加速渗透的背景下，新兴科技产业已成为驱动园区租赁需求的主要动力。这类企业在选址时，不仅关注板块产业定位的精准度，更注重人才、技术、资金、数据等生产要素的供给质量与获取效率，对产业生态的完整性提出了更高要求。在此背景下，产业园区竞争已从单纯的硬件设施竞争，转变为涵盖政策、服务、产业生态等多维度的综合竞争，从“办公楼宇之争”升级为“产业生态之争”。公司将以更积极的态度、更超前的理念和更敏锐的布局，强化产业协同效应，以数智产业为核心支撑，聚焦区块链、超高清视听等前沿赛道，推动市北高新园区产业迭代升级，持续提升园区的核心吸引力。
　　3、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的租售业务作为公司的主要营收来源，在当前市场环境下面临多重压力。上海市内新增产业载体的集中入市，部分企业受经济环境影响扩张意愿减弱，租赁需求增长放缓，进一步加大了招商难度。在租赁端，公司所持有的物业所有权未发生转移，资金回收周期较长，导致租赁现金流入与建设运营现金支出在短期内难以实现平衡。在销售端，公司产业载体销售未及预期，在一定时期内对公司的业绩产生负面影响。公司将优化客户分层管理体系，针对科技型中小企业、成长型企业、龙头企业提供定制化租售方案，加速产业载体去化节奏，强化“招商-服务-续租”全周期管理，保障产业载体租售业务收益的长期稳定，降低经营风险。
　　4、产业投资风险
　　报告期内，公司持续深化“直投+基金”“投资+孵化”的产业投资体系，市北高新园区的产业集聚效应为投资业务提供了丰富的项目来源，但产业投资的固有风险依然突出。投资项目从初始投资到实现成熟盈利，培育期较长，期间市场环境、行业竞争、企业经营等因素变化，可能导致产业投资存在投资决策风险以及投资退出风险。公司将依托市北高新园区的产业优势和丰富的优质企业资源，挖掘和提升产业投资机会。同时，公司将不断优化投资管理体系，完善投资决策流程，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程监督和管理，确保产业投资的安全和效益。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，正值新中国成立75周年，亦是实现“十四五”规划目标任务推进的关键之年。市北高新始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，秉承对接国家战略、发展高新产业、繁荣区域经济、服务企业成长的使命，紧扣“加快科技化步伐，打造国际化园区”这一主线，积极投身科技创新与产业发展融合的实践，在培育新质生产力的道路上稳健前行。报告期内，公司实现营业收入25.82亿元，同比上升152.66%，实现归属于上市公司股东的净利润3,053.09万元，实现扭亏为盈。　　1、依托“云数智链”一体化优势，构建“数通链谷”、“视听静界”产业增长新引擎　　报告期内，公司运营的市北高新园区... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，正值新中国成立75周年，亦是实现“十四五”规划目标任务推进的关键之年。市北高新始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，秉承对接国家战略、发展高新产业、繁荣区域经济、服务企业成长的使命，紧扣“加快科技化步伐，打造国际化园区”这一主线，积极投身科技创新与产业发展融合的实践，在培育新质生产力的道路上稳健前行。报告期内，公司实现营业收入25.82亿元，同比上升152.66%，实现归属于上市公司股东的净利润3,053.09万元，实现扭亏为盈。
　　1、依托“云数智链”一体化优势，构建“数通链谷”、“视听静界”产业增长新引擎
　　报告期内，公司运营的市北高新园区紧密围绕静安区“3+3”产业发展导向，依照“云、数、智、链”产业演化路径，大力培育区块链、超高清视听两大新兴产业赛道，持续推动“数通链谷”特色产业集聚，协同打造“视听静界”上海超高清视听产业集聚区，全力发展数智经济，积极布局新兴赛道，致力于打造“上海城市数字化转型市级示范区”。
　　在区块链产业领域，园区成功引入康存数据、链图科技、格瓦票务等多家优质企业。充分发挥浦江数链“头雁效应”，带动近百家企业形成“群雁活力”，平均每月吸引3家区块链企业入驻园区。截至2024年底，园区内区块链企业总数突破100家，其中“数通链谷”入驻的核心区块链企业达47家。园区每周举办“市北论链”产业论坛，创新性推出“区块链+”场景集市系列活动，并搭建起六大综合服务平台。在区块链核心企业的推动下，金融、教育、医疗、社会公益等15个区块链创新应用场景成功落地转化，为产业发展注入强劲动力。
　　在超高清视听产业方面，公司积极贯彻落实《协同打造“视听静界”上海超高清视听产业集聚区行动方案（2025-2028年）》，将“视听静界”建设视为重大发展契机，充分发挥作为首批“上海市超高清视频产业示范基地”的平台优势，以“数据智能+文化创意+示范应用”为主线，助力上海超高清视听产业集聚区建设。截至目前，市北高新园区已汇聚超高清视听领域相关企业30多家，逐步构建起“5G+8K+AI”的特色优势，初步形成了涵盖设施设备、数字技术、内容制播、终端呈现的完整产业链基础。
　　截至2024年年底，园区注册企业数突破5000家，在地经营企业数达2600家，园区企业总营收约2600亿元。园区现存在地经营企业中，包含跨国地区总部28家，央企、民企类总部企业14家，全球服务商企业13家，数据智能企业800余家。2024年公司及控股子公司全年销售项目签约面积达5542.62平方米，签约金额2.50亿元，同比增长854.13%，当年全部确认销售收入。截至2024年12月31日，公司及控股子公司出租房地产总面积38.40万平方米，全年实现房地产租金收入4.95亿元。
　　2、深耕创新创业沃土，助力城市更新，推动“一谷一环一走廊”建设
　　报告期内，公司坚决落实《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，以走马塘整体转型区建设为重要抓手，加快推进城市更新进程。2024年，公司分批次推进走马塘整体转型区存量土地资源的高效利用，致力于打造创新社区、活力社区和生态社区，并纳入上海市城市更新项目库。报告期内，公司运营的市北高新园区推动实施了市北百联创新科技产业中心等5个更新项目。在2024年12月举办的“上海城市更新开拓者大会”静安推介活动上，数通链谷项目、走马塘整体转型区项目、静安国际科创社区项目脱颖而出，成为静安城市更新的重点推介项目。
　　秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，报告期内，公司大力推进“一谷一环一走廊”建设，精心培育创新创业优质环境。“一谷”——数通链谷，拥有8栋单体建筑，总建筑面积12万平方米，办公面积6.6万平方米，定为“数通链谷先导区”，截至2024年年底，已聚集企业近100家，办公人数近2000人，注册资本达54亿元。“一环”——静安国际科创社区，已基本建设完成。曾经见证上海工业文明发展的“老厂房”，如今焕发出“中环数字产业创新带”的“新地标”，静安国际科创社区可提供30万平方米办公空间，助力静安打造中国式现代化城区样本。“一走廊”——走马塘整体转型区，坚持生命健康总部集聚高地、技术研发基地、增值服务中心的发展定位。截至2024年底，该区域已启动6个地块的更新工作，更新总量约16万平方米，区域内首个“联合转型”项目顺利取得重大阶段性成果。
　　3、强化科创基础，打造“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”一体化科创引培体系
　　报告期内，公司积极响应静安区打造金融科技联动发展新高地的政策，依托自身“直投+基金”的投资体系，进一步完善产业投资生态圈和金融服务链，紧密结合人工智能、大数据、区块链等前沿技术，加大对金融科技企业的支持力度，推动金融科技与实体经济深度融合。截至报告期末，公司累计投资基金6支，基金投资金额达5.6亿元，撬动产业投资基金81.8亿元。
　　公司坚持“投资+孵化”的科创引培模式，形成了“创业苗圃+孵化器+加速创业营+产业生态”覆盖企业全生命周期的孵化体系。报告期内，聚能湾孵化器全年组织政策培训、垂直路演、企业家创业营等活动51次，连续两年获评科技企业孵化器和创业孵化示范基地优秀（双A级）认定。截至报告期末，聚能湾累计孵化苗圃项目457项，孵化器企业423家，加速器企业80户。2024年，园区联合思爱普中国设立SAP（中国）科创赋能中心，为创业人才和企业提供精准服务，提升其创业水平与核心竞争力。公司产业孵化正不断强化创新策源、培育创新企业、促进成果转化，践行推动发展新质生产力。
　　自承接科创赋能职能以来，公司制定了《市北高新科创体系建设方案》，搭建起园区的科创服务体制机制，发起的科创引培计划已累计吸纳优质企业80余家。截至报告期末，园区拥有高新技术企业271家，专精特新企业和小巨人企业96家，39家企业入选静安“百企成长计划”，成为静安创新发展的核心策源地。
　　4、创新服务保障，构建“需求对接—资源匹配—成果落地”全链条服务体系
　　报告期内，公司始终坚持“以企为先”“以人为本”的运营理念，在园区服务工作中突出“科技服务、营商服务、配套服务”，全力推动产城融合向产业社区转变。在政策支持方面，公司面向总部型的“链主龙头”、发展型的“产业中坚”、创新型的“初创企业”，形成了具有针对性、较为完善的配套政策供给体系。在人才服务方面，公司充分发挥上海静安留学人员创业园、“海聚英才”创新创业示范基地的平台功能，集聚、培育专业人才，携手打造静安国际人力资源产业创新港，构建集技术研发、服务创新、人才培养于一体的国际顶尖人力服务平台。在深化产学研融合方面，园区建立“1+X”院士（专家）工作站（服务中心）格局，通过14个院士专家服务中心或工作站为企业提供对口服务。在园区服务方面，公司持续优化园区“15分钟服务圈”，实现主要服务阵地全覆盖；“职工健身驿站”有序运营，制度日益完善；“户外职工爱心接力站”全年无休服务户外职工，“夏送清凉、冬送温暖”累计发放慰问品千余份；“请喝一瓶水”爱心水站公益行动提档升级；“健康服务点”进一步拓展服务方式，将个性化的健康义诊服务送进园区各地块、楼宇和企业。园区构建的一体化智能服务矩阵，为入驻企业提供了便捷高效的全链条服务体系。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　在当前我国经济步入新常态的背景下，传统产业面临着转型升级的巨大压力，亟需探寻新的增长动力。推动经济高质量发展已成为新时代经济发展的核心任务。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）明确提出，要健全推动经济高质量发展的体制机制，其中包括因地制宜发展新质生产力、促进实体经济与数字经济深度融合等关键举措。作为新时代全面深化改革的纲领性文件，《决定》将有力推动传统产业加快数字化转型步伐，使其朝着高技术、高效能、高质量的方向发展，同时也将引领产业园区的转型升级与创新发展。
　　上海市人民政府办公厅印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》明确提出，要进一步提升特色产业园区的创新突破与示范引领作用，强化特色产业集聚和产业生态培育，将其打造成为高质量发展的重要功能载体，构筑面向未来产业发展的战略优势。在国家实施创新驱动发展战略的背景下，产业园区作为推动区域经济发展的重要平台，被赋予了先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区等战略定位和重要角色。上海各产业园区围绕特色产业方向，培育标志性产业链，引进龙头企业和优质中小企业，构建多层次产业科技创新平台，推动园区数字化转型和绿色低碳发展，为产业发展提供了有力的支撑。聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区，已然成为培育产业新动能、彰显城市竞争力的核心战略载体和创新平台。
　　从全市主要产业园区的发展布局来看，公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划（2017-2035年）》和《上海市产业地图》，并且是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。作为静安区对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，公司运营的市北高新园区依托“云数智链”一体化生态，不断谱写数字化转型的新篇章。目前，园区已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区），以及上海首批城市数字化转型市级示范区和特色产业园区（在线新经济）。市北高新园区已成为数据智能产业为核心引擎，区块链、超高清视频等多元产业协同共进，展现出蓬勃的创新活力与发展潜力的产业新高地，为区域经济的高质量发展注入强劲动力。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提升特色产业优势、深化载体开发强度、做优经济发展密度、加大孵化培育力度、展示营商服务温度、擦亮园区品牌亮度”六大关键领域，全力塑造“中国大数据产业之都”与“中国创新型产业社区”的卓越形象。
　　在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘整体转型区）为核心，精心打造“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群，构建“一体两翼”的产业空间布局，持续为企业提供高品质空间配套和硬件设施。
　　在产业孵化投资方面，公司深化科技金融联动，依托“基地+基金”“投资+孵化”双轮驱动运营模式，积极推进助力科创引培计划，全力构建要素完备、协同高效、开放包容的区块链产业与超高清视频产业应用创新生态。公司进一步强化聚能湾国家级孵化器建设，加速打造“SAP（中国）科创赋能中心”，通过协同联动产业投资与招商引资，致力于成为“科创企业的时间合伙人”。
　　在产业服务集成方面，面对产业迭代升级的深刻变革，公司紧密围绕园区企业发展需求，完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，搭建公共技术平台和设备共享平台，为企业提供全方位支持。公司多措并举优化服务功能、提升企业服务效率，建设配套服务设施，打造生态园区。同时，公司积极组织各类行业交流活动、技术研讨会、创新创业大赛等，促进企业间交流与合作，推动产业协同发展，为企业营造更具活力与竞争力的发展环境。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、精品化的产业载体开发优势
　　公司运营的市北高新园区地处上海交通“主动脉”南北高架与中环的黄金交汇点，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区。近年来，公司秉持“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，在产业载体开发与运营上持续深耕，已成功构建“总部经济园、数通链谷、市北-壹中心、静安国际科创社区、走马塘整体转型区”五大产业空间布局。通过精心打造“一谷一环一走廊”，公司塑造了载体多元、设施完备、配套丰富的产业发展空间，为企业提供优质的空间配套和硬件设施，精准对接优质空间供给与优质企业需求，使其成为园区开拓产业发展新局面的强大牵引力和核心引擎。
　　2、数智产业的集群优势
　　公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、民营企业总部集聚区、数字化转型示范区以及国家区块链创新应用综合性试点地区建设核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，并加速培育“数通链谷、视听静界、人力资源创新港”等未来新赛道。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源层、技术工具层、行业应用层、生态服务层”的全产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。园区内集聚了一批细分领域的行业龙头、独角兽与隐形冠军企业，形成了以龙头企业资源开放共享、整合产业链上下游、推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。
　　3、多元化的产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，强化科技金融联动，推动“科技-产业-金融-服务”深度融合，通过“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区企业”等多项举措，公司塑造了“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。以聚能湾国家级孵化器为核心，公司构建了多层次创业孵化体系，打造产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应，以产业投资带动产业招商，赋能企业发展，为园区产业生态注入强大动力。
　　4、全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分借助数字化平台手段，形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区服务能级正向全链条、全方位服务供应商转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合。公司构建起了园区数智产业综合服务体系和区块链产业配套服务框架体系，为区域招商引资、安商稳商提供强大助力，为园区品牌的长远发展奠定坚实基础，创造广阔机遇。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入25.82亿元，同比上升152.66%，实现归属于上市公司股东的净利润3053.09万元，实现扭亏为盈。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　近年来，国家持续将产业园区作为推动经济高质量发展的关键载体。2024年政府工作报告明确指出，要深入推进数字经济创新发展，积极推进数字产业化、产业数字化，促进数字技术和实体经济深度融合。深化大数据、人工智能等研发应用，开展“人工智能+”行动，打造具有国际竞争力的数字产业集群。上海市人民政府办公厅印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》提出要加强园区主体建设和管理，打造一批专业化、高能级的特色产业园区主体，将产业园区定位为创新驱动发展的核心引擎、产业转型升级的重要平台、城市功能提升的关键支撑。
　　随着产业分工的日益精细和专业化程度的持续提高，产业园区内的产业效应愈发显著，科技创新已然成为驱动产业园区发展的核心动力。未来，产业园区将持续向高端化、智能化、绿色化方向转型。通过优化产业布局、提升产业能级、强化创新驱动等多方面举措，产业园区作为战略性新兴产业生态和科创企业集群的重要载体，将更加注重产业协同发展，推动产业链、创新链、人才链、价值链的深度融合，充分发挥其作为区域经济高质量发展主阵地和主引擎的关键作用。
　　公司运营的市北高新园区作为上海市重要的产业园区之一，聚焦“云数智链”产业生态，将继续秉持创新转型理念，始终保持新兴产业战略敏捷，依托国家新型工业化产业示范基地、上海大数据产业基地等平台优势，公司将推动区块链、超高清视听等科技创新产业在园区的蓬勃发展，并借助“数据之变、算力之变、范式之变”，助力上海建设“中环数字产业创新带”。
　　(二)公司发展战略
　　公司秉持“创新驱动、转型发展”的核心理念，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，依托“云数智链”产业生态的坚实基础，加速布局“数通链谷”“视听静界”“人力资源创新港”等未来产业新赛道，致力于构建数字经济新生态，催生新模式、新产业、新动能，全力推进“都市型数字经济示范园区”建设，打造具有“高水平、国际化、创新型”特征的“中环数字产业创新带”。
　　(三)经营计划
　　2025年，作为“十四五”规划的收官之年与“十五五”规划的谋篇开局之年。面对新挑战、新任务，公司将凝聚全员力量，勇毅前行，全力推进市北高新园区的开发建设，积极布局数通链谷、视听静界、人力资源创新港等新兴赛道，致力于将园区打造成视野国际化、产业科技化、生态园林化、服务集成化，国内一流、国际有一定影响力的高新技术服务业园区。
　　1、构建“一谷一环一走廊”产业空间规划体系，打造“都市型数字经济示范园”
　　2025年，公司将以“一谷一环一走廊”为核心，围绕特色领域布局产业项目、搭建产业平台，全面提升核心功能、强化创新能力、提高经营质效，协同推进“数通链谷、视听静界、国际人力资源创新港”三大新赛道的发展。数通链谷将逐步构建先导区、扩展区、辐射区和协同区的发展格局，吸引链主企业、落地应用场景，持续巩固并扩大区块链产业发展优势。视听静界将聚焦下一代新型显示、超高清视听垂类大模型、核心元器件关键技术等领域，打造技术创新策源地，推动技术研发、设备制造、内容生产等企业跨界合作。人力资源创新港将探索人力资源服务业数智化发展路径，助力静安人力资源产业迈向新高度。
　　2、提升产业能级与招商力度，塑造静安中环数智经济硬核增长极
　　公司依托“中环数字产业创新带”的优势区位，聚焦招大引强、招新引优，全力打造市北高新园区“产业集聚、企业集群、功能集成”的新型楼宇经济大格局。围绕“云数智链”关键核心节点，通过精准招商、产业招商、生态招商等手段，以提升产业能级为导向，充分发挥大数据中心、大数据联盟等平台的集聚效应，全力引入数据智能类企业，持续增加数智企业产业密度，不断丰富数智市北品牌内涵，扩大全市首批数字化转型示范区的品牌影响力。同时，加快聚焦总部经济与楼宇经济，全力推动数据智能产业链上下游企业及应用场景落地，进一步完善园区高密度、全生态的产业布局。
　　3、围绕“基地+基金”“投资+孵化”运营机制，营造“投早投小投硬科技”的创新氛围
　　公司将从“科技创新+产业赋能”两大维度着手，推动国家级孵化器聚能湾聚焦“云计算、大数据、人工智能、区块链”等重点产业领域，探索“高新技术+金融资本”的持股孵化模式，落实“双创孵化、投资助力、增值服务、资源整合、产业赋能”五项创新服务举措，不断提升科技成果转化与企业孵化成功率。依托SAP（中国）科创赋能中心提供安全、稳定的科创实验室，为企业数字产品孵化提供端到端服务，共建开放、共创的科创生态群落，加速创新成果转化，助力园区企业驶入数字化转型的“快车道”。此外，公司将以产业投资基金为杠杆，通过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，构建以价值链为导向的投资引培机制。
　　4、以服务赋能企业，进一步推动区域经济高质量发展
　　公司将持续依托市北高新园区市场所、全市首个智慧税务共治点等15个政务服务窗口，不断拓展“一窗受理”“一线连通”“一网通办”的政企服务事项，推动“数据多跑路”“企业少跑腿”，实现“园区事、园区办”。公司将积极对接静安在高能级和国际化服务机构的集聚优势，充分利用各类专业服务资源，在金融、法律、会计、广告、检测认证等方面为企业提供优质服务。公司还将以体制机制改革创新为新起点，加大与属地政府在基层党建、产业发展、营商环境、社区治理、文化交流等多领域的深度合作，促进产业园区与属地政府的高效联动，助力区域经济实现高质量发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　公司的主营业务园区开发运营与行业调控密切相关，且资源整合极为复杂。产业、人口、规划、交通、金融等主要资源，均受各类政策的显著影响。目前，国内房地产行业受到产业政策、税收政策及信贷政策等多重因素的制约，仍存在诸多不确定性。公司将密切关注宏观经济和国家政策的动态走向，深入把握宏观经济形势，积极顺应宏观调控政策的引导，主动调整经营规划，不断提升公司的整体竞争力。
　　2、产业地产竞争风险
　　目前，新兴科技产业已成为驱动园区租赁需求的主要动力。这类企业在选址时，更加注重板块的产业定位，以及企业发展所需的各类生产要素。在此背景下，产业园区的竞争不再局限于单一园区之间的较量，而是涉及政策、服务、产业等多方面因素的综合竞争。公司将以更积极的态度、更超前的理念和更敏锐的布局，有效应对市场变化，抓住发展机遇。以数智产业为基础支撑，持续深化产业布局，推动产业迭代升级。
　　3、项目开发风险
　　公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的经验，并构建了一套完备的开发流程和开发标准。然而，园区产业载体及其相关配套设施项目开发具有周期长、资金投入大等特点，且受到多个政府部门的管理。这可能导致园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，进而引发项目开发周期延长、成本增加等问题。若在经营中无法及时处理和解决这些问题，可能对公司的未来经营业绩产生不利影响。公司将对开发项目进行科学合理的分析与规划，更加注重提升项目质量、把控投资风险。同时，加强对项目开发过程的风险管控和动态管理，持续提升公司的风险管控能力，确保项目开发的顺利推进。
　　4、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。鉴于公司资本规模的积累以及长期发展的需求，公司已将产业载体的整体运营模式转变为“租售并举，租赁为先”。这种模式的资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期内无法完全匹配。在租赁模式下，园区物业的所有权未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化等因素，都会对公司租赁业务的收入产生较大影响。此外，如果公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中到期且不续租的情况，可能会在一定时期内对公司的业绩产生负面影响。公司将深入调研租赁市场，精准定位客户需求，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统。同时，强化合同制定和审核流程，进一步提高招商蓄客能力，以保障租赁业务收益的长期稳定，降低经营风险。
　　5、产业投资风险
　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内涌现出一批发展潜力良好的优质企业，为公司的产业投资提供了坚实基础。近年来，公司积极构建“直投+基金”“投资+孵化”的产业投资体系，加大产业孵化和投资力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。然而，产业投资项目从初始投资到达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益不稳定。公司将依托市北高新园区的产业优势和丰富的优质企业资源，挖掘和提升产业投资机会。同时，不断优化公司的投资管理体系，完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程监督和管理，确保产业投资的安全和效益。 收起▲