一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　报告期，在延续去年9.26一揽子政策支持下，房地产政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”，6月13日国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，行业呈现出更多企稳信号，土地市场投资延续缩量提质趋势，地产市场延续修复态势。2025年上半年新房成交面积同比降幅较2024年有所收窄，新房成交价格同比降幅收窄，特别是核心城市新房及... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　报告期，在延续去年9.26一揽子政策支持下，房地产政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”，6月13日国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，行业呈现出更多企稳信号，土地市场投资延续缩量提质趋势，地产市场延续修复态势。2025年上半年新房成交面积同比降幅较2024年有所收窄，新房成交价格同比降幅收窄，特别是核心城市新房及二手房市场整体保持平稳，止跌回稳取得一定成效，行业库存指标也在同步改善，但二季度以来市场边际效应有所减弱。
　　报告期起，公司继续坚持对地产业务实施战略优化和精简，聚焦与深耕重点区域和重点城市静待时机，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，探索并构建名城特色的精品地产业务发展新模式。在稳住“基本盘”的同时，公司审慎探索业务转型，寻求第二增长曲线，积极布局人工智能算力与低空经济两大领域。智算中心项目首期已投入运营，配备NVIDIAH800服务器，提供2000P算力，并初步验证了商业化可行性。低空经济方面，公司投资布局了eVTOL飞行器领域，出资参与了对上海峰飞航空科技有限公司的母公司AutoFlightX Inc.的投资。另外公司与福州新区航空城发展公司等合作，计划投资建设“低空城际智慧枢纽机场”，本事项目前处于前期筹备阶段。尽管转型业务尚未形成规模收入，但符合国家政策导向，未来有望成为公司新的增长引擎。


　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，市场继续处于去库存阶段，在低基数下，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上年明显收窄。市场分化行情延续，一线城市及强二线城市表现平稳，二季度以来市场有所降温，但上半年整体新建商品住宅销售面积同比均增长，重点城市二手房市场延续“以价换量”。2025年，公司受制于无新增开发项目，当期销售均以存量销售为主，本报告期公司实现销售去化6.48亿，实现经营活动现金流净额1.53亿，与上年同期-3.07亿相较实现由负转正。主要系本报告期公司无大额的土增税清算税金支出，同时报告期公司进一步优化人员结构、开源节流、厉行节俭持续减少各项经营性支出。报告期公司实现归母净利润0.33亿元，较去年同期下降77.04%，但与去年全年相比实现由负转正。较去年同期下降主要系2024年公司部分子项目土地增值税清算最终结论数小于公司账面已计提数，导致2024年税金及附加为负数，从而影响本报告期内公司税金及附加较2024年同比增加。
　　报告期，公司继续坚持“稳健经营、降本增效”的策略，推动“去库存、保现金流”核心目标的进一步达成，保持安全稳健经营。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）资产变现与财务稳健性
　　公司在资产变现能力上具备一定优势，能够为未来的战略转型提供充足的现金流支持。具体而言，公司通过较低的负债水平和高比例的净资产，构建了稳健的财务结构。公司净负债率、股东权益比均处于行业较优水平。此外，公司资产中流动资产占比高，且大部分为销售型存货资产，具备持续的变现能力。通过存货资产的去化销售以及提高投资性房地产的出租比，公司能够在实现资金回笼的同时，增强财务灵活性，为公司探索和布局第二增长曲线能够提供有力的资金保障。房地产行业的固有风险并未削弱公司的财务韧性，反而通过稳健的财务管理策略，使公司在市场波动中保持了较强的抗风险能力和发展潜力。
　　（二）融资空间与财务灵活性
　　得益于较低的债务水平，公司保留了广泛的融资空间。得益于公司连续多年的去杠杆，公司持有大量未抵押资产，这为未来的融资活动提供了强大的增信支持。长期以来，公司与金融机构保持了良好的合作关系，这进一步巩固了公司的信用评级和融资能力。这些因素共同构成了公司财务灵活性的核心，确保公司在需要时能够快速、高效地获取资金，提升了公司发展新质生产力所需的财务弹性，满足公司业务转型的持续发展战略需求。
　　（三）战略转型与产业资源的高度协同性
　　公司长期从事地产开发业务，与政府保持了紧密的合作和良性的互动，选择符合国家政策、政府产业导向的细分行业赛道，在产业政策咨询、招商引资、项目合作伙伴选择、项目落地和建设实施等方面与政府建立更多的协同和资源互补，为我们的战略转型提供了有力支持。在探索产业转型的过程中，通过不断的探索和实践，公司虽然经历了不少的困难和挫折，但对不同产业的商业模式的了解和人才梯队的建设方面积累了些许的经验。这些经验不仅增强了公司在新兴领域的应对能力，还为后续的拓展奠定了基础，确保了转型过程中的风险管理和长期发展，使公司在面对复杂市场环境时，能够更加稳健地推进各项战略目标的实现。福建在响应国家发展新质生产力的政策背景下，地方自身也面临着产业转型的需求。福建的地缘优势和优越的政策环境进一步支持了公司在该地区的战略布局，公司业务转型与地方政府发展新兴产业的方向存在高度的契合点，共同推动了各方资源在人工智能算力和低空经济领域的顺利合作。福建是公司多年来深根的重要区域，拥有深厚的业务根基，公司与当地政府及合作伙伴的长期合作关系，为项目的顺利推进提供了坚实保障。此外，公司的实际控制人作为爱国华侨和爱国闽商，与福建有着深厚的历史和文化联系，这一背景使公司在推动产业项目落地时具备独特优势。
　　通过上述三方面的核心竞争力，公司在当前复杂的市场环境中保持了稳健的发展基础，增强了公司在复杂市场环境下的应变能力，也为公司在探索和实现新的业务增长方面提供了可能性。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　报告期，房地产行业仍处于筑底阶段，9.26政治局会议首次明确房地产“止跌回稳”目标。全年商品房销售面积同比下降12.9%至9.7亿平方米，销售额下降17.1%至9.7万亿元，市场库存量仍高达23.8亿平方米，去化周期长达2.9年。2024年房企融资支持政策虽边际改善，但非银金融规模仍未改下滑趋势，企业仍面临较大的财务压力，流动性风险还未完全消除。报告期，公司实现合约销售20.25亿元，实现营业收入41.71亿元，年度归属母公司净亏损23.36亿元。正如行业所见，这样的经营结果令人失望，但我们仍能维持公司在安全线上运营，已实属不易。
　　2024年造成亏损的主要原... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　报告期，房地产行业仍处于筑底阶段，9.26政治局会议首次明确房地产“止跌回稳”目标。全年商品房销售面积同比下降12.9%至9.7亿平方米，销售额下降17.1%至9.7万亿元，市场库存量仍高达23.8亿平方米，去化周期长达2.9年。2024年房企融资支持政策虽边际改善，但非银金融规模仍未改下滑趋势，企业仍面临较大的财务压力，流动性风险还未完全消除。报告期，公司实现合约销售20.25亿元，实现营业收入41.71亿元，年度归属母公司净亏损23.36亿元。正如行业所见，这样的经营结果令人失望，但我们仍能维持公司在安全线上运营，已实属不易。
　　2024年造成亏损的主要原因：首先，自2021年下半年以来房地产行业进入历经三年多的深入调整周期，为应对行业严峻形势，审慎中求生存，公司连续三年暂停新增房地产投资，导致报告期内竣工交付项目同比减少。其次，市场持续低迷迫使我们采取降价促销策略，加速资金回笼的同时，也带来存货大幅减值，全年计提存货及投资性房地产减值准备21.63亿元；同时预期的变化也带来公司未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，导致需转回以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响金额5.05亿元，合计对当期利润影响达-26.68亿元。
　　面对行业的变局，我们始终将现金流管理视作生命线。通过严控开支、优化开工节奏、加速现房去化等组合拳，在保障基本运营安全的同时，将净负债率压降至行业较优水平。截止2024
　　年末，公司资产负债率43.52%，扣除预收账款资产负债率37.23%，净负债率15.08%，现金短债比1.72。另一方面，2024年公司面临的土地增税清算净支出的压力比较大。我们虽灵活调整土地增值税清算策略，尽量通过退税与补征项目的平衡操作，有效缓解了资金流出压力，但同比上年，2024年土地增值税清算依旧增加支出3.17亿元，下半年更是全力推进资产盘活，投资性房地产出租率提升了3个百分点，尽管因此增加销售费用，但为公司争取到宝贵的流动性空间。多种努力下公司在2024年经营活动现金流净额为2,234.36万元。
　　在转型探索方面，本公司展现出破局求生的决心。与福建大数据产业投资公司共建的智算中心已投入运营，首期配置的NvidiaH800服务器可提供2000P算力，年内实现合同收入3,958.86万元。同时，我们联合福州新区航空城发展公司布局低空经济，拟投资建设"低空城际智慧枢纽机场"项目，同时公司还通过香港子公司出资1,200万美金，布局参与低空飞行器（eVTOL）行业头部公司上海峰飞航空科技有限公司的投资，以谋求未来低空经济领域的行业综合协同发展。这些战略布局虽暂未形成规模效益，但为集团打开了新质生产力发展的想象空间。
　　在破局求生谋求可持续发展中，必须清醒认识到，面对中美贸易摩擦加剧等外部风险，当前的市场修复仍需较长的时间周期。在周期中，活着比什么都重要。值得欣慰的是，集团仍保持行业领先的财务韧性。流动资产占比超七成，未抵押资产规模充足，与金融机构的战略合作关系稳固。这些优势能够为公司择时而动开展增量业务，以及未来的战略转型均提供充足的现金流支持。当然，人工智能算力与低空经济业务探索虽存在诸多不确定性，但基于公司对于业务发展秉持审慎、负责、有效的原则，既注重稳健经营又积极探索转型，以韧性和灵活适应未来可能出现的市场变化。路虽远行则将至，我们相信，公司终将建立起新的竞争力。
　　公司坚持持续、稳定分红政策，自2011年上市以来，公司累计进行现金分红60,814.60万元，分红比例符合《公司章程》和公司三年股东回报规划的规定。2024年中期，在行业现金流普遍紧张的背景下，公司主动平衡资金留存与股东回报，践行“以投资者为本”、“提质增效重回报”的发展理念，积极实施了2024年中期现金分红，分红金额6,974.85万元。
　　报告期，持续披露企业可持续发展报告。公司自2013年起连续12年披露社会责任报告/可持续发展报告，报告通过经济效益、公司治理、产品品质、客户权利、供应商管理计、环境保护、绿色节能、安全生产等多维度，对非财务信息披露日益细化，切实履行公司社会责任，回应利益相关方诉求。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）关于公司房地产开发业务所处行业情况
　　2024年，我国经济整体运行仍面临一定挑战，房地产行业仍处于底部筑底阶段。房地产政策方面，宽松基调延续，2024年中央政府不断出台利好政策救市，“9.26”政治局会议提出
　　“要促进房地产市场止跌回稳”，中央经济工作会议要求“持续用力推动当地产市场止跌回稳”等。陆续推出一揽子增量政策，释放了强烈的维稳信号，地方政府随之推出各项优化调整政策，包括取消或调减限制性措施，多项举措提振市场信心。十二月份，中央政府再次强调要“稳住楼市”，释放更加坚定的稳楼市基调。随着利好政策不断出台，市场信心得到提振，促进核心城市新房销售规模持续改善，中高端改善型产品需求向好。
　　2024年，全年行业新房成交规模降幅收窄，全国商品房销售面积9.7亿平方米，同比下降12.9%,商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%，重点城市方面，2024年重点100城新建商品住宅销售面积同比下降9%。　　从需求结构看，改善性需求仍是新房市场重要支撑，核心城市刚需入市节奏加快。从供求关系看，全国库存规模仍处历史高位，2024年，全国住宅新开工面积5.4亿平方米，同比下降23.0%，截至2024年12月，全国住宅“已开工未售库存”为23.8亿平方米，出清周期约为
　　从房企开发投资看，全国房地产开发投资额为10.0万亿元，同比下降10.6%，整体表现偏弱，其中，住宅开发投资额为7.6万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资比重为75.8%。
　　（二）关于公司转型业务所处行业情况
　　人工智能算力业务：随着全球数字化转型加速，人工智能技术的迅速发展推动了各行业的深度变革。AI算力需求的爆发式增长成为支持大数据处理、智能分析和先进技术应用的关键要素。国家政策的支持以及数字经济的快速发展，为人工智能算力业务提供了广阔的市场空间和发展机遇。
　　低空经济业务：低空经济作为国家新质生产力发展的重要组成部分，已经逐步成为未来经济的重要增长引擎。国家政策的支持，如《国家综合立体交通网规划纲要》和《十四五民用航空发展规划》，为低空经济的发展指明了方向。福建省独特的区域优势，包括广阔的海岸线、众多岛屿及重要的海防地位，为低空经济的快速发展奠定了坚实基础。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　面对房地产行业仍处在筑底周期，公司坚持“稳健经营、降本增效”的策略，仍将“去库存、保现金流”作为未来一个时期核心目标，安全稳健经营；继续坚持对地产业务实施战略优化和精简，聚焦与深耕重点区域和重点城市，静待时机，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，探索并构建名城特色的精品地产业务发展新模式。
　　在稳住“基本盘”的同时，公司审慎探索业务转型，寻求第二增长曲线，积极布局人工智能算力与低空经济两大领域。智算中心项目首期已投入运营，配备NVIDIAH800服务器，提供
　　2000P算力，并初步验证了商业化可行性。低空经济方面，公司投资布局了eVTOL飞行器领域，出资参与了对上海峰飞航空科技有限公司的母公司AutoFightXInc.的投资。另外公司与福州新区航空城发展公司等合作，计划投资建设“低空城际智慧枢纽机场”，本事项目前处于前期筹备阶段。尽管转型业务尚未形成规模收入，但符合国家政策导向，未来有望成为公司新的增长引擎。
　　综上，公司认识到经营的持续发展与适时转型的重要性，积极思考和规划未来的业务转型与发展策略，探索并尝试与国家战略发展相对应的新领域、新技术或新模式，促使公司业务能够适应未来可能出现的市场变化为应对行业挑战，实现公司可持续发展。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）资产变现与财务稳健性
　　公司在资产变现能力上具备一定优势，能够为未来的战略转型提供充足的现金流支持。具体而言，公司通过较低的负债水平和高比例的净资产，构建了稳健的财务结构。公司净负债率、股东权益比均处于行业较优水平。此外，公司资产中流动资产占比高，且大部分为销售型存货资产，具备持续的变现能力。通过存货资产的去化销售以及提高投资性房地产的出租比，公司能够在实现资金回笼的同时，增强财务灵活性，为公司探索和布局第二增长曲线能够提供有力的资金保障。房地产行业的固有风险并未削弱公司的财务韧性，反而通过稳健的财务管理策略，使公司在市场波动中保持了较强的抗风险能力和发展潜力。
　　（二）融资空间与财务灵活性
　　得益于较低的债务水平，公司保留了广泛的融资空间。得益于公司连续多年的去杠杆，公司持有大量未抵押资产，这为未来的融资活动提供了强大的增信支持。长期以来，公司与金融机构保持了良好的合作关系，这进一步巩固了公司的信用评级和融资能力。这些因素共同构成了公司财务灵活性的核心，确保公司在需要时能够快速、高效地获取资金，提升了公司发展新质生产力所需的财务弹性，满足公司业务转型的持续发展战略需求。
　　（三）战略转型与产业资源的高度协同性
　　公司长期从事地产开发业务，与政府保持了紧密的合作和良性的互动，选择符合国家政策、政府产业导向的细分行业赛道，在产业政策咨询、招商引资、项目合作伙伴选择、项目落地和建设实施等方面与政府建立更多的协同和资源互补，为公司的战略转型提供了有力支持。在探索产业转型的过程中，通过不断的探索和实践，公司虽然经历了不少的困难和挫折，但对不同产业的商业模式的了解和人才梯队的建设方面积累了些许的经验。这些经验不仅增强了公司在新兴领域的应对能力，还为后续的拓展奠定了基础，确保了转型过程中的风险管理和长期发展，使公司在面对复杂市场环境时，能够更加稳健地推进各项战略目标的实现。福建在响应国家发展新质生产力的政策背景下，地方自身也面临着产业转型的需求。福建的地缘优势和优越的政策环境进一步支持了公司在该地区的战略布局，公司业务转型与地方政府发展新兴产业的方向存在高度的契合点，共同推动了各方资源在人工智能算力和低空经济领域的顺利合作。福建是公司多年来深根的重要区域，拥有深厚的业务根基，公司与当地政府及合作伙伴的长期合作关系，为项目的顺利推进提供了坚实保障。此外，公司的实际控制人作为爱国华侨和爱国闽商，与福建有着深厚的历史和文化联系，这一背景使公司在推动产业项目落地时具备独特优势。
　　通过上述三方面的核心竞争力，公司在当前复杂的市场环境中保持了稳健的发展基础，增强了公司在复杂市场环境下的应变能力，也为公司在探索和实现新的业务增长方面提供了可能性。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　房地产行业在政策护航下逐步企稳，算力与低空经济两大新兴赛道则依托国家战略迎来爆发期。公司将坚持“稳旧拓新”策略，以科技创新为核心驱动力，把握结构性政策红利，夯实中长期高质量发展根基。
　　1、房地产行业：政策托底与结构性机遇并存
　　当前房地产行业正处于深度调整期，但宏观政策的持续发力为市场注入强心剂。中央经济工作会议明确提出“推动房地产市场止跌回稳”，政策重心围绕“促需求、稳供给”双线展开：需求端：多地已通过下调房贷利率、降低首付比例、优化限购政策等措施释放合理住房需求，后续差异化政策有望进一步深化，重点支持刚需及改善型购房；供给端：保交楼专项借款加速落地，优质房企融资支持力度加码，城市更新与保障性住房建设提速，推动行业向“租购并举”新模式转型。尽管短期市场仍需消化库存压力，但长期来看，城镇化质量提升、城市群协同发展及存量资产运营需求将持续支撑行业基本面。公司将以稳健经营为底线，积极参与保障性住房、智慧社区等政策支持领域，同时把握核心城市优质地块的结构性机会，静待行业周期筑底回升。
　　2、转型新兴行业：
　　算力产业：数字经济底座驱动爆发式增长。随着国家“东数西算”工程全面落地及人工智能、元宇宙等新技术应用深化，算力已成为数字经济的核心生产力。据预测，2025年我国智能算力规模将突破800EFLOPS，年复合增长率超30%，形成万亿级市场空间。
　　低空经济：政策破冰开启万亿新蓝海。2024年《低空空域管理改革指导意见》的出台标志着低空经济进入产业化快车道，预计至2025年，无人机物流、城市空中交通（UAM）、低空旅游等场景将实现规模化商用，带动全产业链产值突破1.5万亿元。
　　(二)公司发展战略
　　1、护住“基本盘”
　　继续秉持谨慎与稳健，控制负债规模，提升利润率，强调精准投资、现金回笼。对地产业务实施战略优化和精简，坚持深耕重点区域和重点城市，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，探索并构建名城特色的精品地产业务发展新模式。
　　2、探索“业务转型”，实现可持续发展
　　在当前市场环境与行业竞争格局中，公司认识到经营的持续发展与适时转型的重要性，公司将紧密结合现有的核心竞争力和优势地位，积极思考和规划公司未来的业务转型与发展策略，探索并尝试与国家战略发展相对应的新领域、新技术或新模式，以推动公司实现长期的可持续发展，促使公司业务能够适应未来可能出现的市场变化。
　　(三)经营计划
　　公司将以“稳根基、促转型、强协同”为经营主线，围绕地产业务的精细化运营与转型业务的战略性突破，制定务实行动路径，确保企业稳健发展与创新升级的有机统一。
　　1、地产业务：筑牢基本盘，夯实发展韧性
　　（1）去库存保现金流生命线
　　加速存量去化，通过灵活销售策略与差异化产品定位，重点突破滞重资产，优化库存结构；强化现金流动态管控，严控非必要支出，优先保障优质项目开发与交付，确保资金链安全；积极利用工具箱（如REITs、资产证券化），盘活自持物业，提升存量资产流动性。
　　（2）提升投资性物业运营能力
　　引入专业化资管团队，优化商业、公寓等持有型业态的招商与运营，通过业态组合创新（如“商业+文化体验”“公寓+共享办公”）提升出租率与租金溢价；打造智慧运营平台，实现租户需求精准匹配、能耗智能管控，降低空置率与运营成本；通过品牌化、服务化升级，吸引优质租户，构建长期稳定收益来源。
　　（3）以品质与口碑锻造核心竞争力
　　坚守“产品力为根”，从设计、施工到交付全流程严控品质，打造绿色健康、智能便捷的标杆项目；交付后持续跟踪服务体验，形成口碑传播效应；升级物业服务，提供个性化、增值化服务，增强客户粘性与品牌溢价。
　　（4）降本增效与精益管理
　　推行数字化管控，优化开发流程，压缩管理冗余，提升人效与资源利用效率；深化集约化采购，通过战略集采与供应链协同降低建安成本；强化费用刚性约束，严控非生产性支出，建立全员成本意识文化。
　　2、转型业务：稳慎布局，强化能力筑基
　　（1）以算力试水为基，构建渐进扩张模式
　　公司已通过首期2000P智能算力的投资与商业化运营，成功切入算力服务赛道，并以此为战略支点，逐步验证新业务逻辑、沉淀行业认知。未来将围绕“夯实试水成果、激活资源协同、稳控扩张节奏”三大方向，推动转型业务从“点状突破”向“系统化深耕”升级。
　　（2）强化人才与组织支撑
　　内部选拔与外部引进结合，打造“懂产业、通技术、善经营”的复合型团队，重点补齐算力运维、低空运营等领域专业人才缺口；实施独立考核与激励机制，激发团队创新活力。
　　（3）生态合作：借势共赢降低试错成本
　　绑定战略伙伴分摊风险，由合作方提供技术标准与客户导流，公司聚焦基础设施运维与属地化资源对接，共享收益、共担成本。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策与行业风险
　　房地产行业涉及产业链较广，受行业政策、税收、金融、信贷等多种宏观政策影响相对较大，对宏观经济的变化较为敏感，宏观经济运行所呈现出的周期性波动会使房地产受到较大影响，要求房企在经营过程中需要具有较好地适应行业调控政策基调的变化的能力。
　　现阶段，房地产行业整体仍处于底部调整阶段，房地产企业经营业绩普遍出现下降，行业集中度进一步提升，若未来行业整体的不利因素仍未得到改善，公司将存在业绩波动变大甚至业绩下滑的风险。
　　2、业务转型风险
　　公司正处于业务转型，谋求公司长远发展的变革时期，面临的业务转型风险复杂多样，需要从战略层面、运营执行方面、组织能力与人才培养，财务稳定等多维度认识和预测风险。
　　3、经营风险
　　土地储备不足的风险。土地储备是房地产开发企业持续稳定发展的决定因素之一。截至报告期末，公司在上海等重点发展区域未能新获取土地，未来将影响公司正常的建设开发，进而影响公司的经营业绩。项目开发风险。房地产开发项目投资大、周期长，涉及环节多，属于较为复杂的系统工程。项目开发往往涉及定位、规划设计、工程施工、配套设施建设、销售等，每一环节都可能蕴藏着一定的风险。尽管公司具备较强的项目操作能力，但如果项目的某个开发环节出现问题，如设计方案的更改、气候地质条件与预期不同、施工方案选定不科学、项目管理和组织不力等都将增加项目的开发成本、延长项目的开发周期。
　　4、财务与筹资风险
　　公司业绩波动的风险。公司业绩波动主要受公司主营房地产业务的变化所导致，房地产业务收入的不均衡主要是房地产项目的开发周期较长且房地产销售收入的确认集中在开发产品竣工验收之后造成。公司房地产业务毛利率的波动主要受单个房地产项目之间存在个体差异及拿地成本不同等原因造成。受上述因素影响，预计未来公司房地产业务收入和毛利率仍将呈现一定波动，从而使公司面临业绩波动的风险。
　　房地产行业属于资金密集型行业，在房地产项目开发过程中需要投入较多的开发资金来保证项目的运营，筹资能力对公司未来的发展至关重要，对房企的融资能力提出了更高的要求。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　在报告期内，公司所属的房地产开发业务继续秉持谨慎与稳健，强调以经营现金流为核心，增收节支，谨慎投资，控制负债规模，提升利润率。对地产业务实施战略优化和精简，坚持深耕重点区域和重点城市，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，探索并构建名城特色的精品地产业务发展新模式。由于房地产市场整体景气度的下行和公司近三年谨慎投资的影响下，公司的销售规模受到一定影响。公司严格遵守房地产企业“三道红线”的要求，持续保持稳健的经营性现金流，降低资产负债率。通过稳健的财务管理，为公司的转型和未来发展打下了坚实的基础。
　　同时，公司认识到公司经营... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　在报告期内，公司所属的房地产开发业务继续秉持谨慎与稳健，强调以经营现金流为核心，增收节支，谨慎投资，控制负债规模，提升利润率。对地产业务实施战略优化和精简，坚持深耕重点区域和重点城市，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，探索并构建名城特色的精品地产业务发展新模式。由于房地产市场整体景气度的下行和公司近三年谨慎投资的影响下，公司的销售规模受到一定影响。公司严格遵守房地产企业“三道红线”的要求，持续保持稳健的经营性现金流，降低资产负债率。通过稳健的财务管理，为公司的转型和未来发展打下了坚实的基础。
　　同时，公司认识到公司经营的持续发展与适时转型的重要性。在当前市场环境与行业竞争格局中，公司将紧密结合现有的核心竞争力和优势地位，积极思考和规划公司未来的业务转型与发展策略，探索并尝试与国家战略发展相对应的新领域、新技术或新模式，以推动公司实现长期的可持续发展，促使公司业务能够适应未来可能出现的市场变化为应对行业挑战，实现公司可持续发展。报告期内公司投资布局新增两个业务板块，分别是：
　　1、人工智能算力业务。主要经营范围包括大数据服务；互联网数据服务；人工智能公共数据平台；数据处理和存储支持服务；数据处理服务；线下数据处理服务；工业互联网数据服务；数字文化创意技术装备销售；计算机软硬件及辅助设备零售；互联网设备销售；云计算设备销售；工业控制计算机及系统销售；人工智能公共服务平台技术咨询服务；信息安全设备销售；网络与信息安全软件开发；信息系统集成服务；物联网技术服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；技术推广服务；科技推广和应用服务；物联网技术研发；网络技术服务；信息技术咨询服务；云计算装备技术服务；数字文化创意内容应用服务；数字文化创意软件开发；数字内容制作服务（不含出版发行）；区块链技术相关软件和服务等。
　　2、低空经济业务。主要经营范围低空城际智慧枢纽机场建设及运营。包括但不限于智能无人飞行器的制造及销售；智能无人飞行器的运营及管理；雷达及配套设备制造；人工智能硬件销售；人工智能应用软件开发；信息系统集成服务；地理遥感信息服务；人工智能行业应用系统集成服务；智能控制系统集成；数据处理服务；工程管理服务；物流服务；先进电力电子装置销售；新能源换电设施销售等。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）稳住“基本盘”，稳健有序发展。
　　2024年，中国房地产市场持续面临严峻挑战。国内经济增长承压，叠加多年来积累的高负债水平，导致房地产行业的资金链压力不断加剧。虽然政策层面有意提振市场信心，但市场需求依旧疲软，尤其是在低线城市，房地产销售下滑明显。开发商在融资渠道收紧的情况下，面临更大的财务压力，行业中不少企业资金链紧张，流动性风险加剧。在这一复杂的市场环境下，公司高度重视现金流管理，采取了一系列措施以确保财务稳健，努力在动荡的行业背景中保持稳定运营。
　　1、科学资金管理，夯实流动性根基
　　报告期内，公司科学统筹安排资金，严控支出。基于对房地产市场周期的判断，公司在报告期内未新增拿地；根据各区域不同项目的销售去化情况，科学合理调整了现有项目的开工进度，避免了不必要的建设资金占用；对于已预售项目，公司加快了建成交付，确保资金的及时回笼，以增强财务的灵活性；同时，公司加大了成本控制力度，通过优化组织结构、减少不必要的费用开支；公司合理安排已完工项目的土地增值税清算，力争清算退税和清算补征项目相结合，最大限度降低清算补征税金所带来的资金流出的压力；结余资金，在保障公司基本流动性的情况下，进一步压降负债，减少利息支出，保留公司未来的财务韧性。
　　同时，在增收上，公司积极拓展销售渠道，灵活调整销售价格策略以适应市场的残酷竞争格局，加快未售物业的去化；另一方面，为进一步提高资产运营效率，公司积极盘活存量资产，特别是通过加大租赁力度，提高了投资性房地产的利用率。尽管这样可能增加销售费用，但这一策略有助于加速资金回流，确保公司现金流动性。
　　2、行业业绩承压，逆境实现盈利
　　报告期公司继续坚持精细化运营，优化控制三项期间费用，提升获利能力。即使公司在当前严峻的行业情况下，报告期内公司依然盈利，但因公司顺应行业周期变化，近3年并无新增房地产投资项目，导致当期竣工交付项目较去年同期减少，报告期内收入规模和归母净利润均较以前年度存在不同程度的下降。本报告期合并口径实现营业收入12.32亿元，实现归属母公司所有者的净利润1.45亿元，较上年同期分别下降76.41%和48.77%。公司当期土地增值税清算税金支出4.16亿元（2023年同期1亿），导致当期经营活动现金流量净额为负3.07亿元，由于土地增值税清算税金为一次性支出，扣除本项影响，公司经营活动现金流量净额为1.09亿元。
　　3、稳固财务根基，护航战略转型
　　报告期内，公司继续坚持压缩负债去杠杆，保持公司足够的财务弹性。公司的经营谨慎让公司的各项财务负债指标在行业中表现尚可，其中资产负债率45.72%，扣除预收账款负债率31.73%，净负债率12.42%，现金短债比1.07。各项指标均处于较低的安全水平。
　　我们认为，虽然房地产市场已经属于周期性筑底，但市场在未来或者局部区域依旧存在可能继续探底的不确定性。公司在坚持以现金流动性为核心的经营过程中，未来也依旧可能存在持续的销售费用增加或者触发资产新增拨备的可能。面对潜在的市场风险，公司将继续关注去化策略对货值的影响，并保持对市场变化的高度敏感性，通过审慎的财务管理和灵活的应对措施，公司将致力于在当前复杂市场环境中保持稳健发展，并为未来的业务转型提供坚实的资金支持。
　　（二）探索“业务转型”，推动可持续发展
　　公司根据新战略布局，报告期在人工智能算力、低空经济等新质生产力领域的投资和布局迈出了第一步。报告期公司新质生产力领域投资主要如下：
　　1、投资人工智能算力业务，“港数闽算”战略落地
　　在全球数字化转型加速的背景下，人工智能（AI）技术的迅速发展推动了各行业的深度变革。AI算力需求的爆发式增长成为支持大数据处理、智能分析和先进技术应用的关键要素。公司积极响应国家政策，通过在福建省布局人工智能算力板块，推动区域和国家的数字经济发展。福州作为中国数字经济的重要探索地，不仅拥有丰富的绿色电力资源和较低的土地成本，还具备全国唯一的海峡两岸出入口局及直达海外的海底光缆系统。这些基础设施帮助“港数闽算”成为了福建数字经济布局中的重要一环。全国政协副主席梁振英在2024年7月10日出席闽港合作咨询会议时指出，“港数闽算”不仅具有经济效益，更是解决国家战略问题的关键措施。通过福州与香港的合作，推动两地在数字经济领域的深度合作。
　　报告期，公司与福建大数据产业投资有限公司、上海商筹科技有限公司共同投资的人工智能算力平台，注册资金2亿元，公司持股比例44%。2024年6月，公司与福建大数据产业投资有限公司合资成立的、由公司控股的智算中心项目运营平台福建名城数字科技有限公司，“港数闽算”等业务将逐步落地与实施，通过该运营专业平台做好算力运营管理、维保等服务。
　　公司与福建大数据产业投资有限公司和商汤科技的合作，充分利用福建大数据产业投资有限公司在数据资源整合和政策支持方面的关键作用，以及商汤科技则提供的领先的AI技术支持，这些资源，将推动了AI算力的发展，进一步提升该项目的技术实力。前述位于福州的智算中心项目已高标准的完成首期智算中心的建设和调试，首期智算中心配备Nvidia H800服务器，通过Nvlink互联技术，提供约2000P的算力，该集群专为大规模AI模型的训练和推理一体化设计，确保在处理复杂任务时具备卓越的性能和高效的数据传输能力。合资公司已向工信部申请了IDC经营许可证，公司将在全部合规手续办理完毕后正式展业经营。本报告期内此项业务尚未产生任何收入。
　　同时，随着“港数闽算”战略的逐步落地，公司将继续通过由公司控股的智算运营平台，以稳健的策略、与优质合作伙伴的合作，努力巩固并逐步提升在新质生产力领域的竞争力，并将持续关注市场需求并择机加大在这一领域的投资，进一步提升算力资源的整体竞争力。
　　前述事项公司已于2024年5月7日发布公告（公告编号2024-026）、2024年6月6日发布公告（公告编号2024-030）和2024年7月1日发布公告（公告编号2024-032）。
　　2、布局低空经济业务
　　低空经济作为国家新质生产力发展的重要组成部分，已经逐步成为未来经济的重要增长引擎。国家政策的支持，如《国家综合立体交通网规划纲要》和《十四五民用航空发展规划》，为低空经济的发展指明了方向。福建省政府亦高度重视低空经济的发展，通过一系列政策措施，推动福州成为全国首个进行低空空域改革的地级市，并在福州新区打造全省首个低空经济示范区。福建省独特的区域优势，包括广阔的海岸线、众多岛屿及重要的海防地位，为低空经济的快速发展奠定了坚实基础。
　　报告期，公司与福州新区航空城发展投资有限公司、中航金城无人系统有限公司三方共同合作签署合作协议，拟共同设立合资公司，暂定注册资本人民币壹亿元，股权比例暂定为公司持股56%、航发公司持股34%、中航金城持股10%。未来将通过合资公司首期在福州新区共同投资建设“低空城际智慧枢纽机场”项目，该项目一期主要以跨城际中途快递、货物航路为核心，同时兼具短途快递、货物终端配送能力及支撑拓展eVTOL的一体化综合性低空机场。公司已于2024年6月26日发布公告（公告编号2024-031）。未来公司探索将在福州新区投资建设“低空城际智慧枢纽机场”项目，并重点布局低空经济关于低空枢纽机场以及产业链相关领域的投资。
　　基于福州新区航空城发展投资有限公司在建设规划和资源调配方面具备丰富经验，以及中航金城无人系统有限公司则在无人系统研发与制造领域拥有领先的技术优势，未来都将为公司低空经济项目的推进提供坚实的基础。但由于涉及国企出资，三方合资公司目前正在筹设审批中。本报告期内此项业务尚未产生任何收入。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）资产变现与财务稳健性
　　公司在资产变现能力上具备一定优势，能够为未来的战略转型提供充足的现金流支持。具体而言，公司通过较低的负债水平和高比例的净资产，构建了稳健的财务结构。公司净负债率、股东权益比均处于行业较优水平。此外，公司资产中流动资产占比高，且大部分为销售型存货资产，具备持续的变现能力。通过存货资产的去化销售以及提高投资性房地产的出租比，公司能够在实现资金回笼的同时，增强财务灵活性，为公司探索和布局第二增长曲线能够提供有力的资金保障。房地产行业的固有风险并未削弱公司的财务韧性，反而通过稳健的财务管理策略，使公司在市场波动中保持了较强的抗风险能力和发展潜力。
　　（二）融资空间与财务灵活性
　　得益于较低的债务水平，公司保留了广泛的融资空间。得益于公司连续多年的去杠杆，公司持有大量未抵押资产，这为未来的融资活动提供了强大的增信支持。长期以来，公司与金融机构保持了良好的合作关系，这进一步巩固了公司的信用评级和融资能力。这些因素共同构成了公司财务灵活性的核心，确保公司在需要时能够快速、高效地获取资金，提升了公司发展新质生产力所需的财务弹性，满足公司业务转型的持续发展战略需求。
　　（三）战略转型与产业资源的高度协同性
　　公司长期从事地产开发业务，与政府保持了紧密的合作和良性的互动，选择符合国家政策、政府产业导向的细分行业赛道，在产业政策咨询、招商引资、项目合作伙伴选择、项目落地和建设实施等方面与政府建立更多的协同和资源互补，为我们的战略转型提供了有力支持。
　　在探索产业转型的过程中，通过不断的探索和实践，公司虽然经历了不少的困难和挫折，但对不同产业的商业模式的了解和人才梯队的建设方面积累了些许的经验。这些经验不仅增强了公司在新兴领域的应对能力，还为后续的拓展奠定了基础，确保了转型过程中的风险管理和长期发展，使公司在面对复杂市场环境时，能够更加稳健地推进各项战略目标的实现。
　　福建在响应国家发展新质生产力的政策背景下，地方自身也面临着产业转型的需求。福建的地缘优势和优越的政策环境进一步支持了公司在该地区的战略布局，公司业务转型与地方政府发展新兴产业的方向存在高度的契合点，共同推动了各方资源在人工智能算力和低空经济领域的顺利合作。福建是公司多年来深根的重要区域，拥有深厚的业务根基，公司与当地政府及合作伙伴的长期合作关系，为项目的顺利推进提供了坚实保障。此外，公司的实际控制人作为爱国华侨和爱国闽商，与福建有着深厚的历史和文化联系，这一背景使公司在推动产业项目落地时具备独特优势。
　　通过上述三方面的核心竞争力，公司在当前复杂的市场环境中保持了稳健的发展基础，增强了公司在复杂市场环境下的应变能力，也为公司在探索和实现新的业务增长方面提供了可能性。 收起▲