主营业务:
越秀地产股份有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要从事发展、出售及管理物业，以及持有投资物业。
报告期业绩:
二○二六年上半年,集团实现营业收入约为人民币366.5亿元(二○二五年上半年:人民币475.7亿元),同比下降23.0%。毛利约为人民币22.7亿元(二○二五年上半年:人民币50.6亿元),同比下降55.2%。毛利率约为6.2%,同比下降4.4个百分点。
报告期业务回顾：
二○二六年是集团落实‘十五五’开局部署、深化高品质转型的开局之年，面对行业持续深度调整、行业盈利承压的复杂外部环境，集团紧扣‘精益稳业绩、改革提能力、转型促发展’的全年核心工作主题，锚定‘四好企业’长期发展战略，深度融入粤港澳大湾区、国家新型城镇化发展大局，以国企担当锚定高品质发展首要任务，全面推进精益管理、提质增效，上半年生产经营实现稳中向新，经营韧性持续凸显。
销售坚守千亿底盘，行业排名稳固前十面对市场持续调整，集团持续深化‘一盘一策、价值前置、分阶去化’全周期精准营销体系，依托大数据实现精准定价、精准拓客、精准服务，最大化盘活存量持销货值。二○二六年上半年，集团实现累计合同销售金额（连同合营企业及联营公司项目的销售）约人民币505.1亿元，存量持销项目合同销售金额占比同比提升至80.7%，库存去化效率显著改善，期内核心六城合同销售金额占比为84.5%。根据克而瑞统计，集团二○二六年上半年合同销售金额稳居行业全国前十，位列第八位，持续筑牢行业第一梯队市场地位，充分印证集团穿越周期的经营韧性与可持续发展的实力。
精准投资聚焦六城，存量盘活持续推进集团全面执行‘以投促稳、以质为先’投资策略，科学把握投资节奏，持续深化多元化投资模式，聚焦高能级城市优质资源，积极通过招拍挂、城市更新、合作及勾地等多元渠道补充优质土地资源。二○二六年上半年，集团于广州、上海、杭州、成都和青岛新增获取6个项目，新增土地储备约68万平方米，权益投资金额约人民币70.0亿元，其中96.8%权益投资金额集中在核心六城。存量盘活工作持续突破，集团成功完成青岛森林公园地块‘商改住’盘活落地，有效盘活沉淀低效资产。截至报告期末，集团拥有总土地储备约1,657万平方米，其中94%位于一线及二线城市，资源结构进一步优化，为集团未来经营业绩稳健增长及高质量发展奠定坚实基础。
财务精益管控加码，流动性持续提升集团始终坚持稳健审慎的财务策略，持续优化资本结构，强化全周期资金管理。
二○二六年上半年，集团加权平均借贷年利率同比下降25个基点至2.91%，首次降至3%以下；当期合同销售回款率同比提高10个百分点至71%；经营性现金流净流入约人民币137.7亿元，现金结余（包括现金及银行结余、定期存款、定期存款及其他受限存款）超过人民币500亿元。集团保持多元及畅通的融资渠道。二○二六年上半年，集团发行两期境内公司债券，本金总额为人民币26亿元，票面利率介乎每年1.97%至2.18%；并发行境外绿色点心债券，本金总额为人民币33.35亿元，票面利率为每年3.4%。有息负债余额及资本负债率较二○二五年末分别进一步下降0.9%及1.9个百分点，财务抗风险韧性进一步增强。截至报告期末，集团‘三道红线’指标全部维持‘绿档’，剔除预收账款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.2%、49.2%和2.1倍，并保持标普及惠誉‘BBB-’投资级信用评级，展望稳定，稳健财务实力持续获国际资本市场认可。
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‘一主两翼’协同提速，多元业务对冲周期波动集团持续深化‘住宅开发为主，商业经营、物业服务为两翼’战略布局，推动开发、经营、服务三位一体协同发展，依托经营性稳定现金流，平滑行业周期波动。
商业板块经营基本面稳健，客户结构持续优化，期内集团持续提升为第三方持有商业项目提供运营管理服务，轻资产外拓规模面积同比增长147.8%；物业服务持续深化服务品质及市场化拓展，上半年首拓北京、成都和西安等核心城市；广州越秀建设科技有限公司（‘越建科’，公司附属公司，主要从事项目设计研发、造价资询及工程管理等），上半年营收同比上升17%，业务逆势增长，‘设计施工一体化’标准化体系持续完善，打造主业增长第二曲线。集团多元业务协同效应持续释放，进一步拓宽发展护城河，为公司高品质、可持续发展提供多元支撑。
深耕‘好房子’建设，产品力打造行业标杆集团全面回应国家‘好房子’建设政策要求，落地‘4×4好产品理念’，构建‘研－建－服’三位一体产品创新体系，以客户全生命周期人居需求为核心，搭建覆盖研发、建造、交付、运维全链条品质管控机制，融入健康人居科技、绿色低碳、智慧建造体系，打造差异化高品质产品矩阵。二○二六年上半年，郑州金水云启等多个项目荣获克而瑞全国‘十大作品’奖项，广州阅璟台、鸿璟台项目入选广州市首批‘好房子’建设试点，以绿色健康、智慧宜居产品标准树立区域人居标杆，产品销售溢价能力、品牌影响力持续提升，实现以产品力驱动价值增长。
深耕长期价值，共创永续未来集团坚守长期主义核心发展理念，将可持续发展全面贯穿于业务运营、经营管理及战略发展全流程，致力于实现企业价值与社会环境价值的协同共进。在气候与自然风险管理方面，集团主动践行绿色低碳责任，率先完成六大范围三碳排放类别的全面盘查与披露。同时，参照自然相关财务资讯披露（TNFD）框架，运用LEAP（定位、评估、评定、准备）方法论，系统完成自然相关风险与机遇的全维度研判，构建覆盖全生命周期的风险管理体系，筑牢可持续发展防线。可持续金融布局持续深化，绿色融资管道不断拓宽，报告期内集团可持续金融占比提升至42.0%，为绿色业务拓展、低碳转型及战略落地提供了坚实资金保障，持续夯实长期发展根基。
集团可持续发展治理稳居行业前列，获境内外权威机构广泛认可。二〇二六年，集团入选标普全球《可持续发展年鉴（中国版）2026》，ESG评级跃升至最高AAA级，中国香港品质保证局(HKQAA)可持续发展评级连升三级至AA+，并连续三年入选恒生可持续发展企业基准指数（HSSUSB）成份股。各项权威认证充分印证集团在环境保护、社会责任及公司治理领域的卓越综合管理能力，彰显集团高质量、可持续发展的核心竞争优势。
业务展望：
展望下半年，集团将紧扣‘十五五’规划开局之年的战略要求，围绕‘精益稳业绩、改革提能力、转型促发展’的工作主题，深耕主业、做强两翼、改革增效、创新突围，全力推动全年目标达成。
精耕开发主业，深化城市更新，筑牢布局优势集团将坚持聚焦开发主业，持续优化核心城市战略布局，深耕广州大本营，积极融入粤港澳大湾区建设大局，充分发挥国企使命担当，服务区域高质量发展。坚持精准投资与精益开发并重，锚定高能级城市优质资源，打造更多城市标杆项目；高标准、高效率推进重大综合体与城市更新项目落地，深度参与城市更新，以卓越品质焕新城市功能与空间价值。
做优商业赛道，升级资管模式，提升运营效能集团将持续提升商业资产经营能力，加快推动商业板块提质增效。一是持续优化各业态经营策略，不断提升出租率及租金水平，夯实商业经营基本盘；二是稳步推进综合重点商业项目研策工作，加快优质商业资产培育，持续提升资产经营价值；三是积极拓展轻资产管理业务，聚焦政府及央国企等重点客户需求，并探索商业REIT路径，持续完善资产管理能力，释放存量商业资产长期价值。
做强服务板块，拓展增值场景，实现高质增长集团将坚定推进服务板块高质量发展，持续释放‘住宅服务+城市服务’双轮驱动发展优势，不断提升服务品质及市场拓展能力。在住宅服务领域，集团将始终坚持以客户价值为核心，依托智慧科技与精细化运营，持续完善全生命周期服务体系，打造更具品质感、幸福感及归属感的社区生活。在非住宅赛道方面，集团将积极拓展商业办公、产业园区、轨道交通及公共建筑等多元业态，持续深化增值服务协同，提升综合服务能力，以优质服务赋能城市空间价值提升，实现服务规模与经营效益同步增长。
做大代建业务，做强主业支撑，挖掘外拓机会集团持续深化‘设计施工一体化’管理模式，确保工程高标准化落地，不断夯实主业支撑能力。同时，集团将积极探索‘第二曲线’增长机遇，加速争取获取总承包资质，强化代建及总工程承包（EPC）业务外拓能力，并深度联动区域发展及城市更新等板块，以‘+越建科’模式拓展项目来源，持续释放主业与新业务协同发展的综合竞争力。
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