主营业务:
集团之主要业务为物业发展及投资、款客及消闲业务、证券买卖以及经营及投资媒体及娱乐业务。
报告期业绩:
公司董事局（‘董事局’）欣然呈列公司及其附属公司（统称‘集团’）截至二零二五年十二月三十一日止年度之经审核全年综合业绩。集团于回顾年度之除税后综合溢利录得显著增长，主要归因于集团于中华人民共和国（‘中国’）上海市的物业发展及投资业务。
于二零二五年度，集团位于上海市浦东的其中一个主要住宅发展项目－汤臣君品第一期于向买家交付物业后确认可观销售收益。因此，集团录得毛利2,062,103,000港元（二零二四年：336,749,000港元）。此外，于年末根据适用之会计准则对集团位于中国上海市及中国香港特别行政区（‘中国香港’）的投资物业作出市场估值后，录得公平值变动所产生之未变现收益净额44,458,000港元（二零二四年：23,857,000港元）。因此，物业发展及投资业务于回顾年度之分类溢利为1,819,820,000港元（二零二四年：205,051,000港元）。
此外，集团就待售证券投资录得收益净额23,628,000港元（二零二四年：亏损净额9,156,000港元），并自其长期股本投资收取股息12,534,000港元（二零二四年：32,719,000港元）。尽管利息收入减少至53,836,000港元（二零二四年：77,046,000港元），但融资费用下调至7,330,000港元（二零二四年：12,876,000港元）及录得汇兑收益净额13,074,000港元（二零二四年：亏损净额8,155,000港元）抵销了有关影响。因此，撇除上述投资物业公平值变动所产生之未变现收益净额，集团于回顾年度录得除税前经营溢利1,845,113,000港元（二零二四年：308,237,000港元）。此外，集团从一家合资企业分占溢利净额16,241,000港元（二零二四年：17,919,000港元）。
报告期业务回顾：
中国内地（特别是上海市）为集团营运之主要基地。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，物业发展及销售分类为集团之首要溢利贡献者，并产生分类溢利1,685,942,000港元（二零二四年：59,324,000港元），此乃全部归因于上海市之物业销售。
物业投资分类为集团之第二大溢利来源，贡献分类溢利133,878,000港元（二零二四年：145,727,000港元），此分类溢利主要来自集团于上海市及中国香港之投资物业之租金及物业管理费，并包括该等投资物业于年末重估价值时录得公平值变动所产生之未变现收益净额。
证券买卖业务于回顾年度内录得分类溢利23,417,000港元（二零二四年：亏损9,332,000港元），主要归因于集团于中国香港持有的上市待售证券之销售所得款项及股息。
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位于上海市之高尔夫球会之经营业务录得分类溢利12,739,000港元（二零二四年：
2,255,000港元），此业务于集团营运分类中之溢利贡献排名第四。
其他业务分类为集团带来轻微亏损。
物业发展及投资集团于中国上海市、中国香港及中国澳门特别行政区（‘中国澳门’）从事物业发展及投资业务。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，物业发展及投资业务仍为集团之核心业务及主要溢利来源，贡献分类溢利总额1,819,820,000港元（二零二四年：205,051,000港元）。
此物业分类整体产生收入2,876,732,000港元，占集团于二零二五年度之经营收益总额约96.30%，且主要来自已确认之销售收益。上海市浦东之项目为主要收入来源，占集团之经营收益总额约96.24%，而中国香港之项目则占约0.06%。中国澳门项目之贡献轻微。此外，集团于上海市及中国香港之投资物业于年结日录得公平值变动所产生之未变现收益净额44,458,000港元。
汤臣君品为集团之首要经营溢利来源，而汤臣一品则为第二大贡献来源。
上海市汤臣君品集团持有位于浦东金桥镇内总地块面积约328,687.5平方米作住宅用途之三幅土地，现计划于二零二九年底前分六期完成整体土地开发。该项目名为‘汤臣君品’。
项目第一期包括43户独栋洋房，总楼面面积约为25,300平方米。集团于二零二四年推售了41户单位并已售罄。38户已售出单位已于回顾年度内向买家交付，其余单位则于二零二六年一月交付。
第二期及第三期项目之建筑工程现正进行中，预计于二零二六年内竣工。第二期项目将在十四幢低层公寓大楼提供196个住宅单位，总楼面面积约56,100平方米，而第三期项目将提供总楼面面积约36,000平方米的58个联排住宅单位。至二零二五年十二月三十一日止，第二期及第三期项目合共已签约出售约66%之总住宅楼面面积。
集团已于二零二四年动工兴建第四期项目，并计划在二零二八年竣工。该项目将提供总楼面面积约为112,100平方米的二十四幢低层公寓大楼。
一项包含34户独栋洋房及总楼面面积约28,100平方米之低密度住宅发展项目已于二零二五年底前恢复施工，其主体结构已封顶，并计划于二零二七年竣工。
集团现目标于二零二七年下半年展开项目最后一期之建筑工程，并正修订有关发展计划，预计总楼面面积约60,600平方米。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团就该项目确认总收入约2,597,980,000港元，占集团之经营总收益约86.97%。收入主要来自物业销售收益，其余则来自物业管理费。
于二零二五年十二月三十一日，预售款项总计5,931,355,000港元，该款项将于物业交付予买家后确认为收入。因此，约316,240,000港元将于二零二六年上半年确认为收入，其余预售款项则视实际交付时间预计于二零二六年度全年业绩或二零二七年度中期业绩中确认。
上海市汤臣一品汤臣一品为一项著名的高楼住宅发展项目，耸立于浦东陆家嘴江畔，对望外滩。该项目共有四栋住宅大楼，而为了对投资带来最大回报，其中两栋大楼划作销售，而另外两栋大楼则作租赁用途。
于二零二五年十二月三十一日，A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积2,600平方米可供出售，而B栋及D栋大楼之总住宅楼面面积约58,400平方米中已租出约63%。
于二零二五年度，已确认总收入约为126,850,000港元，占集团之经营收益总额约4.25%。收入主要来自租金收入，其余则来自物业管理费及停车位销售收益。此外，于集团二零二五年度之全年业绩中，该项目录得公平值变动所产生之未变现收益约152,080,000港元。
上海市及中国香港之商业及工业物业来自集团之商业及工业物业组合之租金收入及物业管理费一直为集团带来稳定经常性收入。集团位于浦东之投资物业包括（其中包括）汤臣金融大厦、汤臣国际贸易大楼、汤臣外高桥工业园区、汤臣商务中心大厦之商场部份及上海环球金融中心72楼全层办公室物业。此外，集团持有位于中国香港海富中心二座13楼全层之办公室物业作为一项策略性长期投资，并于回顾年度内决定将该物业出租，而非用作公司在中国香港之总部，以达至集团之最大利益。
集团自上述投资物业获得租金及物业管理费收入合共约84,310,000港元，占集团于回顾年度之经营收益总额约2.82%。然而，集团于二零二五年度之全年业绩中，就上述投资物业录得公平值变动所产生之未变现亏损净额约107,620,000港元。
上海市之其他住宅发展项目汤臣高尔夫别墅及花园自一九九六年起沿位于浦东之汤臣上海浦东高尔夫球会周边分期开发，现时仅余不足十个住宅单位及约一百个停车位可供出售。于回顾年度内，该项目确认住宅单位及停车位销售以及住宅单位租赁所产生收入共约67,490,000港元，占集团之经营收益总额约2.26%。
此外，集团在位于浦西之住宅发展项目—汤臣怡园中持有不足十个停车位待售。
中国澳门汤臣主教山壹号集团于二零二五年下半年完成收购座落于中国澳门被列为世界遗产区内之主教山上之住宅发展项目（即汤臣主教山壹号）之发展商之余下30%股权后，现持有该项目公司之全部权益。根据中国香港联合交易所有限公司《证券上市规则》（‘《上市规则》’），该收购并不构成公司之一项关连交易或须予公布的交易。
该项目划作销售用途，于回顾年度内在市场气氛低迷影响下并无录得任何销售收益。于二零二五年十二月三十一日，实用面积约6,700平方米之住宅单位可供出售。为实现最大的投资回报，集团已决定在此期间出租未售出单位，并于回顾年度内确认轻微租金收入。
款客及消闲业务上海市之汤臣上海浦东高尔夫球会集团在浦东经营一个符合国际标准的18个洞高尔夫球场—汤臣上海浦东高尔夫球会。该球会于截至二零二五年十二月三十一日止年度产生收入59,578,000港元，占集团之经营收益总额约1.99%，并录得分类溢利12,739,000港元（二零二四年：2,255,000港元）。收入主要来自该球会之高尔夫球活动，而年度会籍费用则为次要收入来源。由于二零二五年天气理想，球会经营表现有所改善。
该球会的土地使用权于二零二四年四月届满，而集团已向相关地方政府部门申请续期。该球会仍维持正常营运，以待有关土地使用权续期之条款及条件。
上海市之上海锦江汤臣洲际大酒店集团持有位于浦东陆家嘴之上海锦江汤臣洲际大酒店之50%权益。该酒店于回顾年度录得平均入住率约80.78%。集团从该项投资中摊分溢利净额16,241,000港元（二零二四年：17,919,000港元）。
酒店外立面已于二零二五年进行翻新，而酒店管理层已计划分阶段对酒店内部进行部份更新及改造工程。酒店将专注于提升服务质素及拓展客户群，以维持其盈利。酒店将透过强化网上营销、在社交媒体及网上旅游平台扩大品牌影响力，以及深化与当地文化机构及高端品牌的合作，以加强客房业务及餐饮业务之推广。
证券买卖为善用闲置现金，集团于中国香港从事上市证券买卖作为短期或中期投资，以透过收取股息及出售所得款项增加收入，并以资本增值为目标。董事局已指派一名执行董事根据集团之内部监控及风险管理守则监督集团之证券买卖业务。于回顾年度内，集团之上市证券买卖业务录得收入50,170,000港元，占集团之经营收益总额约1.68%。收入主要来自待售证券之销售所得款项，其次是源自该等证券之股息收入。经计及公平值变动所产生之未变现收益，集团录得待售证券投资之收益净额23,628,000港元（二零二四年：亏损净额9,156,000港元）。
于二零二五年十二月三十一日，集团之上市待售证券投资之公平值总额为20,998,000港元，占集团资产总值约0.09%。该等待售证券为物业投资业之证券。
投资控股除本身之物业发展项目外，集团持有上海张江微电子港有限公司（‘微电子港公司’）之注册资本中13.483%权益，作为长期股本投资。此投资于二零二五年十二月三十一日之公平值为229,557,000港元，占集团之资产总值约0.97%。微电子港公司为一家在上海市成立之非上市公司，其主要业务为于上海市从事物业发展及投资业务。于回顾年度内，集团从微电子港公司收取股息12,534,000港元（二零二四年：32,719,000港元），而该投资之公平值变动所产生之未变现亏损4,243,000港元（二零二四年：
61,780,000港元）根据适用之会计准则于二零二五年在集团之投资储备内扣除。
媒体及娱乐业务集团已参与现场表演节目制作多年，并建立了电影发行业务。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，此分类之已收及应收总收入为892,000港元，占集团之经营收益总额约0.03%。于回顾年度内之收入仅来自东南亚及中国香港的现场表演节目制作之投资，并录得轻微分类亏损25,000港元（二零二四年：收益225,000港元）。集团拟在未来适当的情况下继续参与投资各类现场表演节目。
业务展望：
美国与伊朗近期之冲突加剧了全球不确定性，在地缘政治局势紧张及贸易争端持续之背景下，可能对全球经济、金融及政治环境进一步造成不利影响。集团将继续密切监察国际形势发展，并评估其潜在影响。若对集团经营产生任何重大财务影响，有关影响将根据适用之会计准则于集团二零二六年度财务报表中反映。
尽管物业市场持续波动，上海市豪宅市场于二零二五年表现相对中国内地其他主要城市更具韧性。随著上海市实施新监管措施，预计高端住宅供应将增加，可能导致二零二六年竞争加剧。基于集团于中国内地作为高端住宅发展商所建立之良好声誉，董事局仍审慎乐观地认为集团之物业项目将持续获市场认可。管理层将致力维持集团于上海市及中国澳门的物业组合之销售及租赁业务势头。汤臣君品之建筑工程现正按计划进行，预计汤臣君品不仅会成为集团于二零二六年之主要溢利来源，亦将于未来数年为集团盈利作出重大贡献。
物业分类仍将继续为集团业务及投资策略之核心，董事局将定期检讨集团业务组合，并审慎探索及评估其他潜在投资机会。集团旨在于不同地域市场及业务分类之间，维持资源分配之最佳平衡。
鉴于中国香港及全球金融市场波动及现行经济状况，管理层将继续以审慎保守方针管理集团证券买卖组合，侧重于资本保障及可产生稳定经常性收入之投资。
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