主营业务:
公司乃一间投资控股公司，其主要附属公司从事物业发展、物业投资及管理，以及服务式公寓投资及管理。
报告期业绩:
截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团之收入为969,000,000港元，而二零二四年为1,031,000,000港元。收入减少主要由于‘OMA by the Sea’余下单位销售减少。
报告期业务回顾：
物业发展二零二五年，撇除分部之间的销售，物业发展分部之收入为253,000,000港元，而二零二四年为325,000,000港元，主要由于‘OMAbytheSea’余下单位的销售减少。该分部之除税前核心亏损为124,000,000港元，而二零二四年为15,000,000港元。由于二零二五年中国香港物业市场持续疲弱，同时因应市场估值下调，集团已对旗下发展中物业计提减值拨备。该分部之除税前亏损（包括减值拨备及估值亏损净额：二零二五年为705,000,000港元；二零二四年为1,439,000,000港元）为829,000,000港元，而二零二四年为1,454,000,000港元。
全资拥有项目位处屯门扫管笏扫管笏路之中等密度住宅用地‘OMAOMA’，实用面积约为234,000平方尺，提供466个分层住宅单位。该项目于二零二五年已售出约4%（就数目而言）之住宅单位。截至二零二五年十二月三十一日，已累计售出约99%（就数目而言）之住宅单位。约3%（就数目而言）之住宅单位已交付予买家，相关收入已于二零二五年确认。
多数股权项目集团拥有位于新界粉岭粉锦公路与青山公路－古洞段交界的中等密度住宅用地‘云向’之85%权益。该项目毗邻粉岭高尔夫球场，距离上水港铁站仅十分钟之步程，其实用面积约253,000平方尺，提供765个分层住宅单位。该项目已于二零二六年三月初展开预售，并获得正面的回响。集团担任该项目之总项目经理及总销售与市场推广经理。该项目之上盖建筑工程正在进行中。
集团拥有屯门大榄之中等密度住宅用地‘OMAbytheSea’之70%权益，实用面积约为252,000平方尺，提供517个分层住宅单位。该项目于二零二五年已售出约3%（就数目而言）之住宅单位。
截至二零二五年十二月三十一日，已累计售出约99%（就数目而言）之住宅单位。约2%（就数目而言）之住宅单位已交付予买家，相关收入已于二零二五年确认。
合营企业项目集团拥有中环综合商业用地‘CentralCrossing’之50%权益。有关地皮位处中环的金融核心地带，将发展成为涵盖一幢甲级写字楼、一间以凯悦酒店集团旗下安达仕（Andaz）酒店品牌营运的国际豪华酒店、零售舖位及公共休憩绿化带的综合商业项目，提供总楼面面积约433,500平方尺。该项目将成为Foster+Partners在中国香港最新的标志性地标，旨在通过独特的城市绿洲，恢复历史连结和重新建立本地联系，为中环带来一个新景象。集团担任该项目之总项目经理及总租赁经理。该项目已完成结构平顶工程并计划于二零二六年竣工，其市场营销和预租工作正在进行中。
...
集团拥有沙田住宅用地‘UNIResidence’之50%权益。该项目兼享港铁东铁线及屯马线交通网络之便利，毗邻大围及显径双铁路站，其实用面积约77,000平方尺，提供240个分层住宅单位。该项目已于二零二五年五月展开预售，至今售出率达66%。集团担任该项目之总销售与市场推广经理。该项目之上盖建筑工程正在进行中。预售单位将于二零二六年下半年的关键日期以前交付予买家，其所带来相关收入将于交付时确认。
物业投资及管理二零二五年，撇除分部之间的销售，物业投资及管理分部之收入为517,000,000港元，而二零二四年为560,000,000港元。该分部之除税前核心溢利为337,000,000港元，较二零二四年之320,000,000港元增加17,000,000港元，主要由于出售一项位于伦敦的投资物业之收益38,000,000港元所致。
该分部之除税前亏损（包括估值亏损净额）为920,000,000港元，而二零二四年为740,000,000港元，主要由于写字楼物业（主要为LandmarkEast）之估值亏损净额（二零二五年：1,257,000,000港元；二零二四年：1,060,000,000港元）增加所致。
于二零二五年十二月三十一日，集团之投资物业组合主要为甲级写字楼物业，总面积约为1,941,000平方尺，其总应占市场公平价值约为17,000,000,000港元。在该投资组合中，中国香港占地1,632,000平方尺，而伦敦则占地309,000平方尺。
位于中国香港的全资拥有物业LandmarkEast为集团位于东九龙之旗舰物业。该物业为一幢双子塔式甲级写字楼，分别楼高36层及34层，总楼面面积约为1,338,000平方尺，另拥有454个停车场车位。于二零二五年十二月三十一日，该物业之出租率维持约85%。公司致力于提升建筑品质及绿色标准得到肯定，持续获得多项行业领先的认证，包括国际WELL建筑研究院颁发的‘WELLv2’铂金级、中国香港绿色建筑议会有限公司颁发的‘BEAM’绿建环评既有建筑铂金级，以及美国绿色建筑委员会颁发的‘LEED’能源与环境设计先锋既有建筑铂金级。
瑞兴中心为坐落于九龙湾之工业物业，总楼面面积约为187,000平方尺。于二零二五年十二月三十一日，因东九龙工业楼面需求疲软，该物业之出租率约为71%。该物业已于二零二一年四月取得城市规划委员会的重建许可。公司已收到首次补地价金额，并正提出上诉。
集团在沙田九肚山持有低密度住宅项目‘沄瀚’及‘沄沣’，用作租赁用途。‘沄瀚’项目拥有15个住宅单位，当中包括洋房住宅单位及分层住宅单位，以及21个停车场车位，实用面积约为34,000平方尺。二零二四年售出了1个单位及1个停车场车位，相关收入已于二零二五年交付予买家时确认。于二零二五年十二月三十一日，已租出全部住宅单位。‘沄沣’项目拥有34个住宅单位，当中包括洋房住宅单位及分层住宅单位，以及48个停车场车位，实用面积约为72,000平方尺。二零二五年售出了1个单位及2个停车场车位，相关收入将于二零二六年交付予买家时确认。于二零二五年十二月三十一日，已租出约88%（就数目而言）之住宅单位。
位于英国伦敦的全资拥有物业于二零二五年六月，集团以约451,000,000港元出售位于伦敦BrookStreet8-12号（偶数）室内净面积约为19,100平方尺之商业物业之全部权益，并确认出售收益38,000,000港元。
于二零二五年后，集团以约273,000,000港元出售位于伦敦西区BerkeleySquare之商业物业（其室内净面积约为7,900平方尺之甲级写字楼），并将于二零二六年确认出售收益约115,000,000港元。
位于伦敦西区SavileRow及VigoStreet交界之商业物业，拥有室内净面积约为14,000平方尺之甲级写字楼及零售舖位。该甲级写字楼目前正进行翻新，零售舖位则已全数租出。
位于英国伦敦的合营企业物业集团拥有位于伦敦市FleetPlace之商业物业之25%权益。该物业拥有室内净面积约为192,000平方尺之甲级写字楼及零售舖位。
集团拥有位于伦敦西区CavendishSquare之商业物业之33%权益。该物业拥有室内净面积约为13,000平方尺之甲级写字楼。
集团拥有位于伦敦市30GreshamStreet之商业物业之50%权益。该物业拥有室内净面积约为403,000平方尺之甲级写字楼、零售舖位及附属设施，另拥有48个停车场车位。集团已与三个主要租户完成租约重组，并已展开为期三年的楼宇升级计划。
集团拥有位于伦敦市66ShoeLane之商业物业之21%权益。该物业拥有室内净面积约为158,000平方尺之甲级写字楼、配套空间及零售舖位。写字楼空间已全面租予一间全球四大会计及专业服务公司，租期为15年（包括免租期），租约将于二零三五年九月二十八日届满。
于二零二五年十二月三十一日，上述四项合营企业物业录得平均出租率约为92%。
服务式公寓投资及管理二零二五年，服务式公寓投资及管理分部之收入为157,000,000港元，而二零二四年为86,000,000港元。该分部之除税前核心亏损为47,000,000港元，而二零二四年为104,000,000港元，主要由于逸兰铜锣湾酒店的业务有所改善所致。该分部之除税前亏损（包括估值亏损净额：二零二五年为86,000,000港元；二零二四年为156,000,000港元）为133,000,000港元，而二零二四年为260,000,000港元。
经由世界知名的巴黎酒店设计巨匠主导的大规模翻新后，集团全资拥有位于中国香港的逸兰铜锣湾酒店于二零二四年三月重新开始试业，其出租率及平均房价均于二零二五年录得改善。
集团全资拥有的高端海滨公寓逸兰苏豪东服务式公寓坐落在西湾河，用作租赁用途。其出租率及业绩持续改善。
集团拥有位于吉隆坡的逸兰武吉锡兰服务式公寓50%之权益。其出租率及业绩保持稳定。
其他其他分部代表投资活动及中央管理及行政职能。该分部于二零二五年之收入为42,000,000港元，较二零二四年之60,000,000港元减少18,000,000港元，主要由于金融投资利息收入减少所致。
该分部之除税前核心溢利为74,000,000港元，而二零二四年为31,000,000港元，主要由于财务费用减少所致。该分部之除税前溢利（包括估值收益净额：二零二五年收益为148,000,000港元；二零二四年亏损为99,000,000港元）为222,000,000港元，而二零二四年该分部之除税前亏损为68,000,000港元。
业务展望：
集团一直透过多项融资渠道保持适度的资本结构，以确保随时有财务资源来满足经营需要及业务拓展。集团亦一直保持充足的循环贷款融资，以缓解集团在面对突如其来的外部经济冲击时所承受的压力。所有财务风险管理，包括债务再融资、外汇风险及利率波动等，均于企业层面集中统筹管理和监控。二零二六年三月初爆发的伊朗危机引发油价飙升并推高通胀预期，连同现有的关税及地缘政治紧张局势，加剧了全球市场的波动。尽管这场危机的全面影响及持续时间仍属未知之数，股市波动亦可能令短期楼市交投暂时受压；但公司相信，中港两地经济正重拾增长动力，其稳健的基本面足以抵御上述逆风。
公司相信中国香港住宅物业市场已于二零二五年末触底，并有望于二零二六年能持续地复苏。这乐观预期建基于用家及投资者的强劲需求、向好的租务市场，以及中国内地学生、人才和资金的持续流入。此外，国家坚定支持中国香港融入大湾区发展，进一步巩固了本港作为中国内地专才首选居住地的吸引力。
公司将继续推进‘云向’及‘UNIResidence’的预售工作。这两个项目邻近港铁网络，主要提供金额较细的一房及两房单位。鉴于其定位优越，有望吸纳首次置业人士、年轻家庭及投资者的需求。此外，项目亦将显著受惠于政府的‘北部都会区发展策略’及日益频繁的跨境活动。
随著中国内地企业及全球金融机构重新聚焦中国香港，并视之为拓展国际业务的重要枢纽，中环商业物业的投资及租赁气氛正在改善。近期的交易及租赁承诺突显了市场对核心商业区甲级写字楼资产的信心不断增强。在此利好形势下，公司位于中环核心地段的旗舰综合用途发展项目‘CentralCrossing’无疑占尽先机。在具针对性的租户策略及专注的执行力支持下，公司有信心租赁承诺将稳步增加，从而在中期内提升项目的资本价值。
然而，东九龙写字楼的需求仍然疲弱。由于租户保持审慎态度，出租率及租金持续面临压力，这趋势可能会在二零二六年拖累该区的物业估值。随著中国内地经济逐步复苏，企业扩展业务版图，预计能在中期内支撑对写字楼的需求。政府积极推广大型盛事及‘无处不旅游’理念，预计将带动访港旅客人数上升，并支持公司逸兰铜锣湾酒店的出租率。根据中国香港旅游发展局公布二零二五年访港旅客人数达五千万人次（按年增加12%），公司预期由盛事带动的旅游活动将继续成为酒店业的主要催化剂。
展望未来，公司对中国香港房地产市场，尤其是住宅市场，保持审慎乐观。近期政府的土地招标反应超出市场预期，反映市场对房地产行业的长远基本面充满信心。尽管外围环境波动，公司相信随著投资意欲转趋稳定、加上利好的政策转变以及充满韧性的用家需求，将为市场的持续增长提供支撑。
维持稳健的财务状况和多元化的资产组合仍然是公司的首要任务。公司将继续审慎经营，同时积极寻求符合公司长远增长目标的策略性投资机会。
主要风险及不确定因素集团之业务、财务状况或经营业绩受到下文载列之许多主要风险及不确定因素影响，并可能有其他风险或不确定性因素，包括集团并未知晓或集团目前认为并不重大，但未来可能影响集团之风险。
业务风险物业发展集团之大多数资产位于中国香港，集团之大多数收入亦来自中国香港。因此，中国香港及其物业市场之总体情况、中国香港之利率变动，以及政治与司法形势，均可能对集团之经营业绩及财务状况造成重大影响。
集团于其发展物业进行之活动亦受到中国香港之各种法律及法规影响。发展物业、翻新工程及其他再开发项目均需要政府许可。政府可能不时推出楼市降温措施，该等措施可能对物业市场造成重大影响，并给集团之物业销售表现及财务状况带来不利影响。
物业投资及服务式公寓业务倘租金或出租水平下降，或在续约或寻找新租户方面出现困难，财务表现可能受到重大不利影响。集团无法保证现有租户会在租期届满后续约或集团能够按照相等于或高于当前租金之价格找到新租户。
查看全部