主营业务:
集团主要从事物业营运业务及航空货运包机业务。
报告期业绩:
截至二零二五年六月三十日止年度，集团主要从事物业营运业务及航空货运包机业务。集团录得总收益约港币140,350,000元（二零二四年：港币111,160,000元）及溢利约港币39,027,000元（二零二四年亏损：港币270,792,000元）。
报告期业务回顾：
物业营运分类为扩大公司发展潜力及股东回报，集团将业务重心及资源放在物业营运范畴，以期成为轻资产及服务为本的物业营运商，深入探索前景和开发相关市场。集团透过持有郑州中原锦艺商业运营管理有限公司（‘中原锦艺’）、郑州金福商业管理有限公司（‘郑州金福’）及郑州旭福商业运营管理有限公司（‘郑州旭福’））及非全资附属公司郑州正旭商业运营管理有限公司（‘郑州正旭’）全部股权于中华人民共和国（‘中国’）从事物业营运业务。中原锦艺、郑州金福、郑州旭福及郑州正旭的主要活动为物业营运业务。
集团自若干业主租赁位于中国河南省郑州市的整个购物中心C区，租期不迟于二零四零年届满，购物中心C区乃一座5层高的综合商业中心，其下建有一层地下商业区，总楼面面积约80,118平方米。购物中心C区乃毗邻佳潮购物中心之购物中心。集团根据相关租赁协议向多个独立租户推广及转租购物中心C区，余下租期介乎一年至八年。截至二零二五年六月三十日，购物中心C区约95名租户及约89.6%可出租面积已出租作零售店舖及餐厅及╱或作娱乐及休闲用途。购物中心C区提供各种服务及商品，包括电影院、KTV、照相馆、书店、珠宝、美容店舖、电器店、汽车销售、国际名牌时装、健身、时尚生活、休闲服装╱运动、儿童天地、儿童学习及食肆。购物中心C区的若干面积按短期租约租予租户，用于潮流单品摊位等。
此外，集团自一位业主租赁部分佳潮购物中心（位于中国河南省郑州市），租期于二零三六年中届满。由于佳潮购物中心的若干区域涉及与其业主多位债权人的诉讼，集团无法就有关区域产生任何收入，因此于截至二零二五年六月三十日止年度内，集团之佳潮购物中心的租赁面积由74,655.84平方米减至27,749.09平方米（‘余下区域’）。由于余下区域属佳潮购物中心之一部分，倘若由同一个实体经营及管理，余下区域将受益于为整个购物中心举办的促销活动及事件。倘若佳潮购物中心被分割并由不同的实体营运，要同时或以统一的主题举办促销活动及事件可能会变得困难。余下区域的风格及定位可能有别于佳潮购物中心的其他区域，倘独立营运及推广，其吸引客流的能力堪忧。董事认为，将余下区域分租予经营佳潮购物中心其他部分的同一管理公司，以达致统一营运及推广的目的，将符合公司及其股东的整体利益。因此，于截至二零二五年六月三十日止年度内，中原锦艺与该管理公司订立一份分租协议，租期于二零三六年中届满，将余下区域出租予该管理公司，由该管理公司与租户共同经营及管理余下区域，而集团将从中收取固定租金收入而毋须承担营运及维修成本及开支。
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集团拥有由能干及资深管理层及员工组成的现有团队同时经营购物中心及工业园区之优势，此为集团能够透过向购物中心及工业园区之租户提供租赁、管理及营运服务带来可观收入的基本驱动力。购物商场及工业园区之面积越大，可经营相近类型店舖越多，从而透过提供多元的知名品牌选择吸引更多顾客。同时有效管理佳潮购物中心、购物中心C区及智云城，将对集团客流量及租户质素带来积极好处及协同影响，并最终为物业营运业务录得正收益及利润率作出贡献。
基于上述优势，公司于报告期间透过其持有郑州英睿物业服务有限公司（‘郑州英睿’）、郑州英浩物业服务有限公司（‘郑州英浩’）及郑州英瀚物业服务有限公司（‘郑州英瀚’）全部股权的间接全资中国附属公司扩展其物业营运业务。
郑州英睿于中国河南省郑州市新密市工业园区智云城租赁42套房屋，租期于二零二七年上半年届满，总楼面面积约130,873平方米。截至二零二五年六月三十日，集团将智云城推广及转租予约83名租户，及约69.7%的可出租面积已租出作生产、加工及销售男鞋及女鞋、加工及销售鞋饰及批发杂货用途。郑州英浩于智云城租赁9个单位，租期于二零二七年中届满，总楼面面积约40,142平方米。截至二零二五年六月三十日，集团已向约182名租户推广及转租郑州英浩租赁的面积，约53.0%的可出租面积已出租作为零食、文具及玩具批发。而郑州英瀚租赁7个单位，租期于二零三九年上半年届满，总楼面面积约41,385平方米。截至二零二五年六月三十日，集团已向约190名租户推广及转租郑州英瀚租赁的面积，约48.2%的可出租面积已出租作为零食、文具、玩具、糖及机器批发。
此外，二零二五年八月二十七日，公司之间接非全资中国附属公司郑州龙启翔商业运营管理有限公司（‘郑州龙启翔’）（作为承租方）与一名业主就租赁中国河南省郑州市龙湖镇龙湖购物中心四层楼面签订租赁协议，租期至二零三五年中届满，总楼面面积约62,583平方米。集团推广及转租龙湖购物中心予逾120家租户，截至二零二五年八月二十七日，约96.9%的可出租面积已出租作零售店舖、餐厅及╱或娱乐及休闲活动等用途。龙湖购物中心提供多元化的服务与商品，包括KTV、超市、便利店、珠宝钟表、美容服务、电器店、国际时装品牌、健身设施、生活用品、休闲运动服饰、孕婴用品、儿童乐园、技术培训服务及餐厅。龙湖购物中心内部分区域亦以短期租约形式出租予摊位及小店铺，专售潮流单品。
凭藉既有优势、经验及远见，集团继续渗透物业营运市场、开拓其他新市场潜力及实施严格之成本控制政策及财务规划，以期增加利润率。董事相信，集团将于日后实现更稳健的业绩表现。
于二零二一年四月二十八日，公司的间接全资中国附属公司与独立第三方福建千城绿景观工程有限公司（‘借款人’）订立贷款协议，据此，其同意向借款人提供本金额为人民币250百万元的贷款，年利率为7.5厘，自提取日期起计为期12个月。截至二零二二年六月三十日止年度，本金额修订为人民币210百万元，年利率为4.785厘。集团集中资源用于物业营运业务，且无意开展放贷业务。借款人与集团接洽，寻求融资途径。订立上述贷款协议乃由于(i)集团有盈余现金；(ii)集团将收取利息收入；及(iii)借款人及其担保人的信贷及偿还能力。于二零二二年六月二十九日，订约双方同意延长贷款的还款日期至二零二三年四月二十七日（‘经续期贷款’）。于延长经续期贷款前，公司已进行若干工作以评估借款人及担保人的信贷风险及偿还能力，有关工作包括(i)取得及审查当时可获得的借款人最新管理层账户；(ii)了解借款人的最新业务、营运及预测；(iii)取得及审查借款人及担保人的若干现有业务合约；及(iv)对借款人及担保人开展最新背景及企业查询。
截至二零二四年六月三十日止年度，借款人已于到期日（即二零二三年四月二十七日）后结清人民币20百万元及港币15百万元。此后，集团尚未收到剩余本金约人民币145.7百万元的进一步付款。根据中国河南省郑州市中级人民法院民事调解协议（(2024)豫01民初1611号《民事调解书》），借款人应分别于二零二五年十二月三十一日前及二零二六年六月三十日前向集团支付人民币5百万元及人民币10百万元的本金。其后，借款人须分别于二零二六年十二月三十一日、二零二七年六月三十日、二零二七年十二月三十一日、二零二八年六月三十日、二零二八年十二月三十一日、二零二九年六月三十日及二零二九年十二月三十一日前分别支付人民币15百万元。借款人须于二零三零年六月三十日前向集团支付本金人民币25,675,000元、利息约人民币39,625,000元及案件处理费约人民币484,000元。倘借款人能按上述时间表全数及时偿还本金及案件处理费，集团将豁免约人民币39,625,000元之利息。
倘借款人未能根据调解协议协定的任何期限及金额履行其付款义务，中国附属公司有权按下列方式向人民法院申请强制执行：(i)借款人欠付之本金及利息（利息包括约人民币39,625,000元，以及自二零二四年十二月十八日（起诉次日）起按年利率3.1%就未偿还本金计算至实际还款日期之利息）及案件处理费；(ii)中国附属公司有权就本案涉及之经续期贷款范围内，其中一名担保人持有的郑州佳潮物业服务有限公司25%股权之股权之折让、拍卖或出售所得款项，享有优先偿付权；及(iii)担保人就借款人本案涉及之经续期贷款承担连带责任。
终止经营之业务航空货运包机分类于截至二零二五年六月三十日止年度，集团成立一间中国香港非全资附属公司，琼港澳航空发展投资有限公司，以经营及管理若干航空货运包机业务，包括但不限于由中国香港到迈阿密及其他地点的货物安排（‘航空货运包机业务’）。集团提供由中国香港至迈阿密的航空货运包机服务，以运送航空货物。然而，由于美国关税政策持续存在不确定性，对全球经济及航空货运市场造成重大影响，集团难以维持现有航空公司并拓展新航线，此亦导致集团面临诉讼。因此，集团决定终止其航空货运包机业务。
业务展望：
在经历了数年的疫情及中国经济复苏低于预期后，集团调整其未来营运规划，通过为更多流行品牌提供租赁以升级其物业营运分类，并将继续扩展租户类型，以满足不同年龄及背景的客户需求及利益。为达至该等目的，集团于东西方节庆期间开展大型营销及推广活动，提高购物中心知名度，每年参与工业园区餐饮供应商举办的美食交流论坛以提升其市场竞争力与专业度，并于工业园区内提供小型广告位及喷漆横幅，密切关注业务经营情况，及时帮助关键商户，并紧跟市场趋势，以及时作出适当管理决策。
因此，集团所管理之租赁物业一直为集团产生稳定、源源不断的收入及稳定的现金流，最终令公司及其股东整体受惠。然而，自二零二零年发生疫情以来，资金回流放缓，整体现金流对集团之财务状况产生了一定的影响。集团管理层定期评估现有租赁物业之表现，并将根据公司及其股东的最佳及长远利益厘定必要的安排。此外，在一带一路倡议及内╱外循环经济影响下，集团会竭力探索物业营运业务之任何可能投资机遇，因为中国拥有庞大的人口及强劲的消费力，因此，预期会带来雄厚的市场潜力。
为应对接踵而来的挑战，集团专注于维持物业营运业务之可持续财务业绩，开拓更具盈利前景的局面。董事会对厘定集团策略发展及规划之过程，以及如何创造及保留集团长远价值，投入不少精力。因此，董事会密切监察及定期检讨实施有关策略之成效，以期重振集团表现、提升其竞争力及提高股份价值。
集团继续推行审慎成本管理政策，借以提升营运效率，及维持合理财务状况，务求抓紧业务发展及新涌现之机遇，增强其业务发展势头。集团之财务状况稳中有升，旗下物业营运业务继续带来稳定持续现金流。集团将一如既往，采纳审慎及周详之财务管理政策，并深信其能够提高长远股份价值。为实现公司及其股东的整体最佳利益，集团一直著力发展并扩大营运物业营运业务及航空货运包机业务。集团已投入大量资源，借此发掘有关市场的未来前景并加以发展。
集团旨在从事向位于不同地区的各类物业的更多租户提供租赁、管理及营运服务，例如于本年度报告期后，透过间接非全资拥有中国附属公司就龙湖购物中心签订租赁协议。鉴于：(i)龙湖购物中心现有经验丰富且能力卓越的管理团队；(ii)免除招聘、培训及项目筹备费用所节省的成本；(iii)现有租户提供中长期租约支撑的稳定租金收入；及(iv)中国宏观经济环境改善，特别是消费支出复苏及通缩压力减缓，此项安排将为集团带来财务效益，并创造稳定回报与长期价值。集团坚持通过为更多流行品牌提供租赁及扩展租户类型，升级租赁物业的租户，以满足不同年龄及背景的客户需求及利益。为达至该等目的，集团于东西方节庆期间开展大型营销及推广活动，提高购物中心知名度，每年参与工业园区餐饮供应商举办的美食交流论坛以提升其市场竞争力与专业度，并于工业园区内提供小型广告位及喷漆横幅，密切关注业务经营情况，及时帮助关键商户，并紧跟市场趋势，以及时作出适当管理决策，从而为集团持续创造稳定、源源不断的收入及稳定的现金流。
由于地缘政治局势紧张、法规变动及相对高利率环境，世界不断改变，当中，未来一年全球经济仍将大幅波动，且其从经济不确定性中复苏的步伐持续波动，这令集团面临巨大挑战。尽管如此，集团致力于灵活运用其手头全部资源以应付面临的困难，并持续致力于有效应对复杂的地缘政治与经济局势。凭藉集团现行的策略规划及所蓄积的实力、经验及远见，集团继续把握机会渗透物业营运市场的不同领域、发掘其他新的市场潜力并提高利润率。此外，集团将寻求与业主重新协商条款较不利的现有租约，以进一步降低租金水平。
集团将继续投放其资源于物业营运业务，包括但不限于(i)除其附属公司之现任优秀管理层及得力雇员外，招聘更多于物业营运业务方面具备高质素及经验之人选；(ii)开拓合适物业以拓展集团之物业管理及营运组合；(iii)可能并购中国之轻资产物业营运业务，以进一步拓展集团之物业管理及营运组合；及(iv)持续实施保守且严格的成本控制政策，透过对营运成本及资本开支加以管控及加强应收账款管理，确保营运资金充裕并缓解物业营运业务的财务压力。
根据国家统计局的资料，二零二五年上半年，国内生产总值约为人民币660,536亿元，较二零二四年同期增长约5.3%。中国政府亦逐步实施政策，扩大国内对商品和服务的需求并促进消费，预计将继续有效刺激消费潜力（特别是家庭消费），推动消费需求释放，从而增强商户信心。预计各个城市的商舖租赁市场将继续恢复。
展望未来，集团将继续透过提升现有租赁物业的价值及经济回报、扩大集团营运的物业及于机遇出现时实现集团业务的多元化，以加强其物业营运业务。透过继续把握机遇，以灵活及高效率的管理、决策及长远策略更加审慎地扩展及多元化集团业务，公司的市值及股东回报从长远而言将获最大化。
展望未来，预期集团之业务日后将平稳发展。公司将于发展现有项目及开拓新机遇（包括与业务伙伴合作）时采取审慎方法。公司将继续物色及投放资源至适合的物业营运项目以拓宽收益来源、提高盈利能力及丰富业务类型，从而进一步发展集团业务及提升股东回报。
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