主营业务:
公司为一间投资控股公司，而公司附属公司（连同公司统称‘集团’）之主要业务为物业投资、销售医疗设备、销售地板材料、采矿及勘察天然资源及金融服务及资产管理。
报告期业绩:
于二零二五年十二月三十一日，集团的综合负债净值约为2,198.3百万港元，较于二零二四年十二月三十一日的负债净值约1,736.4百万港元增加约461.9百万港元。自去年年底以来并无股份变动。于二零二五年十二月三十一日，公司有5,250,019,852股每股0.05港元的已发行股份，而公司拥有人的亏绌总额约为2,199.8百万港元（于二零二四年十二月三十一日：公司拥有人的亏绌约1,737.2百万港元）。
报告期业务回顾：
集团主要从事物业投资、地板材料及医疗设备贸易、采矿及勘察天然资源、及金融服务及资产管理业务。
(1)物业投资中国购物中心业务集团在中国全资拥有三个购物中心，包括(i)在中国辽宁省锦州市一个单层地下商场（‘锦州购物中心’，并从事购物中心业务（‘锦州购物中心业务’）；(ii)在中国广东省广州市一个两层地下商场（‘广州购物中心’），并从事购物中心业务（‘广州购物中心业务’）；及(iii)在中国河南省安阳市一个双层地下购物中心（‘安阳购物中心’），并从事购物中心业务（‘安阳购物中心业务’）。
安阳购物中心业务，连同锦州购物中心业务及广州购物中心业务，统称‘中国购物中心业务’。
锦州购物中心、广州购物中心及安阳购物中心的业务及经营模式主要涉及向服装、配饰、家居用品以及食品及饮料之零售商及批发商租赁商舖及购物中心内的其他场所，以进行营销及推广活动。其自租金收入及向租户提供物业管理服务（包括商场安全、维护及维修、管理三间购物中心的营运）获取收益。公司持有三间购物中心作为投资物业及开展主要涉及租赁及物业管理服务的日常营运，产生租金及物业管理收入。
此外，就广州购物中心而言，根据与其租户的若干合约，商舖的经营权可于指定租期后转让至有关租户。这一点以及广州购物中心的租赁团队进行的销售推广及租赁活动产生来自转让商舖经营权之额外收益。于本年内，于二零二一年收购广州购物中心的控股公司之前订立的既有合约没有进一步完成成交，导致没有录得转让购物中心商舖经营权时产生收益（二零二四年：无）。
集团一直在采取多元化业务策略。收购安阳、锦州及广州三个购物中心之事项已于二零二一年完成，其符合集团的策略发展，并已为集团提供机会以拓展购物中心网络及扩大其购物中心业务的区域覆盖范围及规模。预期集团购物中心的推广活动、营销活动及品牌建设将更为有效且具成本效益。安阳购物中心位于中国中部地区，而于锦州和广州的购物中心分别位于中国东北地区及南部地区。收购项目使集团的购物中心网络在中国中部，东北地区及南部地区拥有战略地位，并在中国的上述地区进行地域性扩张及可能扩大其市场份额。一期及二期在本年内，中国购物中心业务之收益主要来自商舖及场地空间租户之租金收入和物业管理及有关服务收入合共约78.3百万港元。
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于二零二五年十二月三十一日，安阳购物中心、锦州购物中心及广州购物中心的投资物业公允值分别为约249.9百万港元、约483.9百万港元及约523.7百万港元。
于英国的房地产集团于伦敦市中心紧邻白金汉宫的黄金地段持有高端豪华房地产（‘英国投资物业’）。于二零二四年十二月三十一日止年内，公司订立非常重大出售事项及关连交易，以50百万英镑出售一间持有英国投资物业之附属公司全部权益。交易按金约19百万英镑已用于偿还英国之违约贷款。该交易于二零二四年十二月完成，自此集团既无在伦敦持有任何投资物业。根据买卖协议项下公司提供的若干保证，公司于二零二五年一月向买方支付约3百万英镑之物业翻新款项以令伦敦物业恢复良好状况。
因此，分部整体业绩亏损为约358.2百万港元，相比截至二零二四年十二月三十一日止年度的亏损约798.1百万港元减少约55.1%。本年内亏损主要由于担保合约的拨备约89.6百万港元、中国投资物业公允值减少约131.3百万港元之亏损及有关收购广州购物中心的约人民币1,345百万元银行贷款导致本年内产生了约154.3百万港元的财务成本所致。
(2)地板材料及医疗设备贸易集团与海外客户地板材料贸易业务于本年内录得约17.4百万港元之收益，较截至二零二四年十二月三十一日止年度的约22.3百万港元减少22.0%，减幅是由于中美贸易关系紧张所致。集团销售地板材料产品予海外客户并出口产品至澳洲市场。利用与集团中国购物中心业务之潜在协同效益，公司期望可藉购物中心租户及顾客网络创造收益及拓展公司地板、天花及其他装饰品在国内之销售。
集团于中国营运医疗设备贸易和其他商业业务，其中大多数客户为医院。由于销售产品大部份为一般医疗设备、消耗用品及光学医疗仪器以及其相关零件（‘医疗产品’），故集团营运所在市场竞争激烈。本年内的收益增加至约29.4百万港元，较截至二零二四年十二月三十一日止年度约20.7百万港元增加42%。本年内医疗设备贸易和其他商业业务之分部收益约3.7百万港元，而截至二零二四年十二月三十一日止年度收益约2.2百万港元。
(3)采矿及勘察天然资源目前，集团持有蒙古国三个钨矿项目的四个采矿权许可证（‘采矿权’）。采矿及勘察天然资源业务分部于本年内并未录得收益。多项因素包括工厂停工、生产线停顿，导致市场需求缩减，令若干潜在采矿合作伙伴或投资者因而于本年内对投资有关分部的兴趣有限。
采矿权的账面值自二零二四年十二月三十一日已全数拨备，所以本年内账面值为无。公司董事认为开采需要极大的资本投入导致未能实现采矿权的使用值。
于二零二五年，集团与FortuneGraceBusinessLimited订立买卖协议，以出售其于TectronPacificLimited（‘TectronPacific集团’）及其附属公司之全部100%股权，该等公司共同持有蒙古之采矿许可证，代价为6,000,000港元。
于二零二五年末，各方签署协议修订，将履行代价的期限延长至二零二六年十二月三十一日或双方可能书面协定的较后日期。截至此等综合财务报表刊发之日，该项出售交易尚未完成。
(4)金融服务及资产管理本年内录得分部亏损约为2.2百万港元，相比截至二零二四年十二月三十一日止年度分部亏损重新分类后约为4.5百万港元。有关此分部之各业务状况进一步讨论如下。
金融服务集团通过一间全资附属公司在中国香港持有中国香港法例第163章放债人条例下的放债人牌照。由于市场情况不明朗，放贷业务将推迟开展。
不良债务资产管理本年内业务产生亏损约为2.0百万港元，主要为营运业务的经常性成本，而截至二零二四年十二月三十一日止年度亏损则为约4.8百万港元。董事将继续评估集团是否应继续进行不良资产投资。
业务展望：
二零二五年，中国在面对外部挑战和应对国内经济民生情势，实施了积极有为的宏观政策，有效应对经贸挑战，稳住了就业、企业与市场，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成。全年国内生产总值(GDP)实现5.0%的增长，其中服务业和消费市场表现稳健。集团旗下各购物中心顺应服务化、品质化、数字化趋势，逐渐转型为融合消费、体验与社交的现代生活中心，有效增强了协同效应，务求提升整体收益与竞争力。
二零二六年是‘十五五’规划的开局之年，中国将实施更加具有针对性的宏观政策及通过深入推进贸易投资一体化、内外贸一体化发展，持续开拓多元化市场，推动跨境电商加海外仓模式扩容升级，这一系列政策导向，为集团旗下购物中心以海外客户为目标的服饰批发商租户，创造了新的发展机遇，稳固更有利的营商环境。
广州购物中心在二零二五年在管理上调整了餐饮与服装布局，并成功引入多家外单展厅，形成‘前店+后展厅’互补经营模式。同时，完成多项基础设施与美陈升级，提升商场环境品质与品牌形象。并通过多平台内容输出与主题行销活动，有效助力商户经营与客流增长。安全管理方面，全年实现零事故目标，顺利完成台风应急响应与重大活动保障任务。广州购物中心计划重点推进童装区改造，打造品牌化、规模化的外贸展厅，并拓展面向中西亚及俄罗斯客商的经营专区。计划进一步提升环境与设备，优化导视、照明并更换货梯，改善购物与物流体验。同时把握广州站客流增长机遇，加强行销推广。安全管理工作将继续强化日常巡查与应急演练，确保商场全年安全平稳运行。
锦州购物中心在二零二五年积极应对消费市场结构性变化，围绕商户结构优化、业态升级和数位营销展开重点工作。通过调整‘一户多档’经营格局，降低招商门槛，引进女装等新品类商户；实施差异化业态调整，助力商户提升运营效益；数位行销通过发布短视频、图文及多档企划活动有效带动客流与销售。并成功引入真人生存游戏、少儿体适能等专案。来年重点工作将启动商户精细化培养，鼓励软装焕新与主理人特色店打造；优化服务体验，增设宠物、男友及儿童寄存等功能区；加强短视频、直播等内容引流，并探索人工智慧运营。招商将著力补充速食轻食等餐饮业态，引入时尚品牌、打造主题街区，拓展沉浸式娱乐集群，并构建‘政务+便民’生态，推动社区机构与婚姻登记处入驻，以提升整体客流与品牌吸引力。
在二零二五年，安阳购物中心通过走访调研主流商业项目及各类业态商户，成功引进脱口秀活动并举办多次漫展及线下应援活动，为后续招商奠定基础。同时，加强视频运营与线上曝光，在抖音、小红书、微信视频号等多平台实现粉丝增长与流量突破，有效帮助商户提升销售。此外，自营‘美依’服店铺表现良好，并通过直播促销进一步带动客流。下一年，安阳购物中心计划引进服装卖场或潮玩二次元主题业态，提升出租率与租金收入；规划餐饮网红小吃区，以餐饮引流带动整体招商。同时，继续强化视频直播引流，通过自营‘美依’服专场直播、优惠券发放等方式，提升客流量与转化效率。此外，通过会员体系构建、自媒体矩阵宣传及商户联动，全面提升商场经营活力与市场竞争力。
地板材料贸易业务在国际政治情势多变与贸易争端升级的背景下谋求稳步经营的同时，亦将积极拓展新兴市场，以寻求新的机遇。
展望未来一年，集团将始终坚守稳健经营的理念，在进一步巩固业务基础的同时，也将继续协同银行、债权人及其他相关方，推进广州与锦州购物中心的债务重组事宜。确保业务稳定运行并保有资产价值，以实现长期可持续经营。
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