主营业务:
集团于下列主要业务分部，即(i)物业开发；(ii)物业投资；(iii)商业运营及住宅物业管理；和(iv)其他物业开发相关业务，进行其业务活动。物业开发仍为集团主要收入来源。
报告期业绩:
集团的收入主要包括物业销售收入、投资物业租金收入、提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入及其他物业开发相关业务收入。截至2025年12月31日止年度，集团录得总收入约为人民币22,637百万元（2024年：约人民币25,757百万元），较2024年同期减少约12.1%，是由于物业销售收入下跌所致。
报告期业务回顾：
截至2025年12月31日止年度，集团于下列主要业务分部，即(i)物业开发；(ii)物业投资；(iii)商业运营及住宅物业管理；和(iv)其他物业开发相关业务，进行其业务活动。于回顾年度，物业开发仍为集团主要收入来源。
物业开发面对当前复杂的经济形势及中国房地产行业深度调整期所带来的诸多挑战，集团坚持不懈努力，确保房地产开发项目能够按时交付，保障购房者利益，为可持续发展保障现金资源。截至2025年12月31日止年度，集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币7,272百万元（2024年：约人民币12,787百万元）。于2025年，集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积为667,082平方米（2024年：1,152,192平方米）。物业投资及商业运营及住宅物业管理为获取稳定及经常性之收入，集团亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。于2025年12月31日，集团持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）其建筑面积（‘建筑面积’）合共约8,322,130平方米（2024年：约8,312,181平方米），与2024年相比，保持相对稳定。
于截至2025年12月31日止年度，集团（连同联营公司及共同控制实体）圆满完成了3个新购物中心开业任务。武夷山宝龙广场于2025年5月30日成功开业，余姚宝龙广场于2025年12月19日成功开业，南京江宁宝龙广场于2025年12月29日成功开业。截至2025年12月31日，集团持有及管理的购物中心已达65家，另管理7家轻资产购物中心，持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。
酒店业务集团继续发展酒店业务，作为长期经常性收入来源，以国际品牌酒店及自创品牌连锁酒店为核心业务。
于2025年12月31日，集团旗下拥有7家国际品牌酒店（上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店、厦门W酒店、苏州太仓宝龙福朋喜来登酒店、青岛城阳宝龙福朋喜来登酒店及阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店），并拥有及经营10家自创品牌连锁酒店（泉州安溪宝龙艺筑酒店、杭州富阳艺悦酒店、上海临港艺悦精选酒店、重庆合川艺悦精选酒店、上海吴泾艺悦酒店、新乡艺悦酒店、杭州滨江艺珺酒店、盐城宝龙艺悦精选酒店、泰安宝龙艺珺酒店及金华磐安宝龙艺珺酒店）。
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土地储备集团未来将坚持‘1+N’发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域；集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。
于2025年12月31日，集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为13.57百万平方米，其中，已完工可售及开发建设中的物业约为10.34百万平方米；持作未来发展物业约为3.23百万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。2025年12月31日，集团土地储备约56.9%分布于长三角地区。
业务展望：
展望2026年，预期房地产市场将从‘止跌回稳’转向‘提质增效’，围绕‘控增量、去库存、优供给’持续发力，巩固稳中有进态势，更好统筹发展和安全，积极稳妥化解重点领域风险。为著力稳定房地产市场，政策端将深入推进房地产发展新模式的基础制度建设，延续‘因城施策’优化调控思路，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，重点加强初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性需求。产业端将高质量推进城市更新，稳步实施城中村、危旧房改造，盘活存量土地与闲置房屋设施，有序推动安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质与物业服务质量双提升行动。企业端合理融资需求将持续细化落实，在兼顾房企债务风险防控的同时，进一步发挥‘保交房’白名单制度作用，持续缓解流动性压力。
各房企将以继续坚守‘保交付、稳经营’底线，紧扣提质增效导向，深化精细化管理，持续提升产品与服务品质，积极探索符合自身优势的发展新模式，助力房地产行业实现平稳、健康、高质量发展。
面对中国房地产行业处于深度调整期所带来的挑战与机遇，集团凝心聚力同奋进，于2026年开年提出‘再创宝龙，共启新元’的五年发展战略，以‘再创宝龙’为企业战略目标，构建‘双核双翼’业务体系，即‘商业+地产’与‘资本+创新’，推动整体协同发展。以‘三好战略’为核心指引，即好城市、好项目、好团队，打造‘敏捷组织’并遵循四项准则，即价值聚焦、责任闭环、自驱协同、智能迭代，确保高效执行。部署‘五大战役’，即负债变轻、运营变精、内容变新、资本变强、组织变活，作为未来发展的重点策略。该五年战略发布，标志著集团迈向高质量发展的新起点。聚焦2026年重点工作，地产板块将持续推进债务重组、优化资产结构，为集团发展创造空间；加强销售能力提升，推动大盘大单重点去化；持续加速盘活结盘工作；提升产品力，打造符合市场需求的精品项目。商业板块将围绕‘造场、智营、悦客、增长、人才’五大攻坚战，打造具有吸引力的商业空间，提升场景体验；推动智慧运营，提高管理效率；通过软硬兼修与情绪链接，提升消费者黏性；探索多元化增长路径，提升商业资产价值。酒店商办板块，将致力打造标杆项目，探索多元化、可复制的运营模式，拓展业务版图、提升资产收益。在艰难的大环境中，集团将始终坚持稳健经营，坚定做负责任的企业，全员牢记‘让空间有爱’的企业使命，将品质追求融入每一个细节。销售端将以解决问题的勇气突破业绩瓶颈，经营端将打造差异化竞争优势，创新端将探索业务新增长点，人才端将为企业发展注入新鲜血液。全员坚定信心，团结拼搏，全力推进战略落地，为企业稳健可持续发展和行业良性循环持续发力。
集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备，坚持‘1+N’发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域，为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。
集团将继续整合并巩固优势资源，力争年内实现高质量开业计划。集团旗下宝龙商业管理控股有限公司（‘宝龙商业’）将‘做好产品、精细运营、资产提效、强化组织’作为发展策略，聚焦‘好城市、好项目、好团队’，深耕江浙沪闽核心区域，围绕‘极致运营’为核心，‘内容生态+智能科技’为驱动的一核两翼业务体系，通过‘造场、智营、悦客、增长、人才’五大攻坚战，实现从‘空间运营’到‘价值创造’的深度转型。2026年，宝龙商业将以‘五大维度十件大事’作为核心工作任务：精耕空间，打造标杆矩阵，通过精准业态升级、品牌结构焕新、人流动线重塑、场景体验再造等多维举措，持续增强商业载体核心竞争力与市场吸引力，实现资产价值与消费体验双提升；科技赋能，升级经营效能，全面夯实智能商业系统底座建设，依托数据智能分析与可视化应用，向‘数据驱动’转变，坚持科技创新与精益管理双轮并行，全方位推动经营提质增效与核心竞争力跃升；聚焦用户，焕新服务体验，构建经营质量、客户服务、市场营销三大核心管理体系，持续提升客户黏性与品牌好感度，实现‘流量－留量－增量’价值转化与长效变现；多元拓展，激活增长潜力，实施差异化招商策略与精准管控，持续拓展商业轻资产，择机拓展物业第三方项目，不断拓宽营收渠道与增长路径，构筑可持续的盈利增长；人才筑基，强化组织心智，深化‘敏捷开放抗风险’的活力组织，激活组织动能与人才价值，强化一把手队伍建设，为企业发展厚植人才根基，营造会呼吸、有温度、能提供情绪价值的商业空间。
为积极应对集团流动性压力，集团将继续采取一系列流动性管理措施，加快销售款和其他应收款的回笼，延长部分借款的债务期限，持续优化融资结构，降低融资成本，努力盘活存量资产，加强资产管理，提升出租率和租金水平，精简组织架构提高效率，节省各项运营及行政费用，持续稳定公司经营，确保房地产开发项目能够按时交付，为集团可持续发展保障现金资源。公司、其财务顾问中国国际金融中国香港证券有限公司及其法律顾问盛德律师事务所将与公司债权人及其顾问合作，积极探讨寻求全面解决当前流动资金问题的所有可行方案，旨在以更负责任的方式，制定‘可执行、可落地’的整体债务解决方案，化解债务风险，促进公司平稳运行。
集团将保持积极推动人才与企业协同发展，锚定人才与企业协同发展目标，注重文化建设，倡导员工激活个体潜能，找准价值定位，赋能员工实现自我成长与价值跃升；通过流程优化与再造，破除效能壁垒，全面提升组织效能；构建多维激励机制，激发团队凝聚力。集团将继续秉持‘激发潜能、汇聚精英’的人才战略，持续为人才成长搭建广阔平台、创造发展机遇，以人才赋能企业高质量发展，以企业发展托举人才价值实现，全力推动企业与人才共生共赢。
集团将始终秉承社会责任企业公民的初心，坚定做负责任的企业，坚持走高质量可持续发展之路，秉承‘让空间有爱’的企业使命，遵循‘简单真实、共生共赢、进无止尽’的企业价值观，继续发扬‘诚信、恭谦、创新、敬业’的企业精神，坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量，同心同路，砥砺前行，为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量，持续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。
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