主营业务:
公司为一家投资控股公司。集团主要从事提供(i)物业管理服务；(ii)非住户及住户增值服务；及(iii)停车位买卖业务。
报告期业绩:
集团全年收益为人民币14,959.9百万元，较去年人民币14,112.5百万元增加6.0%，经营溢利下跌9.5%至人民币1,828.1百万元（二零二四年：人民币2,019.0百万元）。公司普通股权持有人应占溢利减少9.7%至人民币1,366.8百万元（二零二四年：人民币1,514.3百万元）。每股基本及摊薄盈利为人民币41.62仙（折合约为港币45.34仙）（二零二四年：人民币46.10仙（折合约为港币50.38仙））。股东权益平均回报率为24.9%（二零二四年：32.9%）。在充分考虑行业情况、公司股息政策、资本市场期望、本年度业绩表现及未来业务发展所需后，董事会建议宣派二零二五年度末期股息每股港币10.0仙（二零二四年：港币9.5仙）。连同已于二零二五年十月派发之中期股息每股港币9.0仙（二零二四年：港币8.5仙），本年度的股息总额（不含已宣派上市十周年特别股息港币1.0仙）将为每股港币19.0仙（二零二四年：港币18.0仙），较去年上升5.6%。建议末期股息须待公司股东于二零二六年六月十七日举行之股东周年大会（‘二零二六年股东周年大会’）上批准。
报告期业务回顾：
集团是中华人民共和国（‘中国’）领先的物业管理公司之一，业务亦遍布中国香港及中国澳门。管理业态涵盖住宅物业及非住宅物业，如商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、航空、高铁、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。公司为客户提供高质素及高水平的服务来提升客户的满意度，并致力为所管理的物业保值增值，以巩固公司于主航道上作为知名中、高端物业管理服务供应商的品牌知名度。
凭藉集团的品牌价值、口碑及规模优势，公司稳步扩大客户资源及业务规模，主要透过均衡及丰富的市场业态以持续获得不同项目。其中，诚如公司于二零二五年十二月二十四日之公告，为落实集团作为城市空间的综合服务运营商的战略定位，集团向中国建筑集团有限公司之全资附属公司—中建物业管理有限公司（‘目标公司’）注资人民币39.0百万元以取得70%控股权，令其成为集团附属公司，进一步巩固了集团的收入来源并提升市场竞争力。根据会计准则，目标公司的财务报表以合并会计法并入集团的综合财务报表，去年的比较数据亦因而被重新表述。
过去一年，物业管理市场受整体经济环境影响，在合约履约期及续约阶段，行业整体均面对降价、退盘等因素的困扰。面对严峻挑战，集团秉持稳健作风，实事求是，成功接获新增订单90.9百万平方米，当中85.1%来自独立第三方。新签合约总额约达人民币5,237.3百万元。同时，集团持续优化业务结构及进行亏损项目治理，在平衡取舍规模与效益的利害关系下，约满╱退盘项目为55.6百万平方米。
...
于二零二五年十二月三十一日，在管面积较去年年底增加8.0%或35.3百万平方米至477.6百万平方米（二零二四年：442.3百万平方米）。
近年，住户增量市场受地产行业深度调整下行影响，令合约转化率放缓，同时存量市场经营及价格竞争环境亦渐趋激烈，抑压行业过往快速扩张形势，行业必需急速求变。因此，集团竭力成为城市空间的综合服务运营商，并推动客户资源纵向及横向挖掘，除稳固已有客户资源，亦积极挖掘新型客户资源，实现多业态并进。年内，新增订单中，非住宅项目面积占比较多，为68.4%（当中，城市运营类占49.5%），其余31.6%为住宅项目。而新签订的合约额分别约达人民币3,130.2百万元及人民币2,107.1百万元。
由于中国房地产市场仍处调整转型过程，资产价格下跌，供强需弱矛盾突出，物业管理行业位处产业链下游，整体增幅持续放缓。面对经济环境严峻挑战，集团灵活应对市场变化，及时调整经营策略，截至二零二五年十二月三十一日，整体收益较去年好，上升达6.0%至人民币14,959.9百万元（二零二四年：人民币14,112.5百万元），主要由于(i)物业管理服务在管面积的持续增长；及(ii)非住户增值服务业务上升，惟升幅受住户增值服务业务倒退及停车位销售下跌而部分抵销。
面对行业正处于由增量扩张转向存量提质的变革转型期，集团坚定以‘求稳’和‘谋新’为导向，并加大前期资源投入，以提升品质、加强管理能力、保持发展动力为主，惟其回本需时，短期内难免影响了利润生产速度。集团仍一如既往，持续透过减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等严格的成本管控措施约束直接经营成本的增幅。年内，直接经营成本升幅高于收益增长速度，按年上升8.0%至人民币12,712.6百万元（二零二四年：人民币11,775.6百万元（重新表述））。因此，毛利率下降至15.0%（二零二四年：16.6%），毛利亦较去年减少3.8%至人民币2,247.3百万元（二零二四年：人民币2,336.9百万元）。
本年其他净收入及收益为人民币136.4百万元（二零二四年：人民币200.5百万元），主要为来自银行存款的有效库务资金管理而带来利息收入人民币103.2百万元，及税务优惠政策补助及政府补贴人民币30.6百万元。
年内，自有投资物业之公允价值变动亏损为人民币6.3百万元（二零二四年：公允价值变动亏损人民币6.7百万元）。
经扣除本年的销售及行政费用人民币420.9百万元（二零二四年：人民币435.3百万元）及金融资产及合同资产的净减值计提人民币128.3百万元（二零二四年：人民币76.4百万元）后，经营溢利下降9.5%至人民币1.828.1百万元（二零二四年：人民币2,019.0百万元）。金融资产及合同资产的净减值较去年上升，主要由于以下因素的复合效应：(i)受经济环境影响，贸易应收款按照账龄采纳较稳健减值比率11.1%计提（二零二四年：8.6%（重新表述）），年内减值为人民币120.7百万元（二零二四年：人民币82.5百万元）；及(ii)代业主支付按酬金制管理物业的款项净减值人民币6.5百万元（二零二四年：净减值冲回人民币6.4百万元）。
由于除税前溢利下跌，所得税费用按不同地域应课税率计提下，较去年减少8.2%至本年人民币450.4百万元（二零二四年：人民币490.3百万元）。其中，就一间中国附属公司已派发╱预期派发股息的本年及递延预扣所得税计提人民币36.8百万元（二零二四年：人民币31.7百万元）已于本年入账。
总结，截至二零二五年十二月三十一日止年度，公司普通股权持有人应占溢利达人民币1,366.8百万元（二零二四年：人民币1,514.3百万元），较去年下跌9.7%。
物业管理服务
透过持续改善服务质素及提升客户满意度，有助巩固集团主航道上作为知名中、高端物业管理服务供应商的品牌知名度，同时，透过拥有多元化及一站式的业务能力，提供全程物业服务方案予发展中物业，公司可及早涉足相关项目并与其保持紧密业务关系，有助公司取得相关新物业管理之聘用。于二零二五年，凭藉集团的品牌价值及规模优势，公司稳步进行市场拓展扩大经营规模。一方面透过均衡丰富市场业态获得不同项目，但同时在平衡取舍规模与效益的利害关系下，公司持续优化业务结构及进行亏损项目治理。在管面积上升至477.6百万平方米，较去年增加8.0%（二零二四年：442.3百万平方米），其来自独立第三方的在管面积比例为42.7%（二零二四年：40.8%（重新表述））。
同时，公司推动客户资源纵向及横向挖掘，稳固已有客户资源，并积极挖掘新型客户资源，从而持续拓展业务并令业态更趋均衡，业务范围涵盖商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、航空、高铁、道路桥梁、公交场站及其他公共设施，并全面推进落实公司作为城市空间的综合服务运营商之战略定位。于二零二五年十二月三十一日，非住宅在管面积占比为31.4%（二零二四年：30.3%（重新表述）），当中，城市运营类占20.7%（二零二四年：19.1%）。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，物业管理服务收益占总收益之78.4%（二零二四年：76.2%），较去年增加9.1%至人民币11,729.0百万元（二零二四年：人民币10,755.0百万元），增幅主要来自在管面积的提升，当中，新扩展之城市运营业务发展如期，收入增幅及速度尤其显著。
年内，来自包干制及酬金制的物业管理合同的收益分别占分部收益之97.9%及2.1%（二零二四年：分别占97.8%（重新表述）及2.2%）
年内，来自包干制及酬金制的物业管理合同的分部毛利率分别为12.4%及100.0%（二零二四年：分别为14.0%（重新表述）及100.0%）。综合而言，本年加权平均物业管理服务分部毛利率下跌至14.3%（二零二四年：15.9%）。包干制毛利率下跌主要由于(i)传统物业管理市场受制于降价及退盘等因素；(ii)地产行业下行令增量扩张及合约转化速度放缓，均影响收入增长速度。然而集团仍积极透过减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等多项措施，舒缓成本上升压力。
整体而言，于截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团物业管理服务分部毛利较去年下跌2.3%，至人民币1,675.4百万元（二零二四年：人民币1,714.7百万元）。
非住户增值服务
非住户增值服务子分部服务涵盖为物业发展商及其他物业管理公司提供的工程、审阅建筑图则、设备设施选型建议、交付前、协助入伙、交付查验、工程服务质量监控及顾问咨询等增值服务。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，非住户子分部收益占总收益的13.0%（二零二四年：13.0%（重新表述）），并增加6.1%至人民币1,939.8百万元（二零二四年：人民币1,828.7百万元）。子分部收益增加主要由于港澳地区于年内加大承接大型政府项目的维修保养工程服务带动，惟内地地产行业下行，减少了物业发展商对工程服务、交付前服务（如发展中物业卖场示范单位的保安、清洁以及维修保养服务）、销项查验服务及顾问咨询服务的需求，令升幅有所抑压。
盈利方面，非住户增值服务子分部毛利率下跌至7.2%（二零二四年：13.1%），主要反映(i)智慧化工程投入研发成本摊销费用上升影响，令项目首度录得亏损；(ii)内地地产行业深度调整下行带来的激烈价格竞争，令其他工程类及交付前业务的毛利率普遍下滑；
及(iii)业务组合变化中，港澳地区工程项目毛利率较低的影响。
整体而言，子分部毛利下跌41.9%至人民币139.7百万元（二零二四年：人民币240.3百万元）。
于扣除子分部费用及贸易应收账减值后，非住户增值服务之子分部利润，较去年下跌56.4%至人民币63.8百万元（二零二四年：人民币146.5百万元）。
住户增值服务
住户增值服务子分部服务涵盖(i)社区资产经营（例如：租赁协助、房产交易代理托管、公共空间租赁协助、向物业业主提供一站式商舖资产管理服务及自有产权房产的租赁）；(ii)居家生活服务（以满足物业住户各方面的居家生活需求，包括房屋生态、家居家装、新零售、到家服务、旅游休闲、教育培训、健康养老、汽车服务、平台服务等）；及(iii)商业服务运营（以满足商务用户的需求）。客户对集团传统物业管理服务的认可，加上公司的线上线下平台服务把公司的产品供应及营销渠道变得更多元化，有利于满足物业住户各方面的生活需求，亦确保了客户的生活品质及满意度。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，住户增值服务子分部收益占总收益的8.1%（二零二四年：9.8%），并下跌12.0%至人民币1,218.6百万元（二零二四年：人民币1,384.6百万元），主要受经济转型期间，内需消费趋于谨慎下，零售消费、美居服务、商业服务运营及公共空间租赁协助的需求转趋疲弱，尽管部份自主经营及招商营销业务带来一定的业务量增幅。此外，社区资产经营服务透过二手房产买卖、租赁中介服务，并加大与地产商协作带来更多的中介服务费用分成，舒缓了居家生活服务等的跌幅。
尽管收入下降，住户增值服务子分部毛利率仍上升至34.0%（二零二四年：25.5%），主要由于以下的综合影响(i)调节销售组合结构以强化核心业务，并透过自主经营及招商营销降低成本，有效提升居家生活服务、零售消费、美居服务等业务的毛利率；及(ii)有赖毛利率较高的社区资产经营服务业务量增加所致。整体而言，子分部毛利增加17.6%至人民币414.6百万元（二零二四年：人民币352.5百万元）。
于扣除子分部费用及贸易应收款减值后，住户增值服务之子分部利润较去年上升18.2%，至人民币388.8百万元（二零二四年：人民币328.9百万元）。
停车位买卖业务
公司透过取得不受限制的权利以及控制及协调集团管理物业的停车位销售的能力，集团可为有关物业的住户带来更多便利及创造更高价值，从而加强集团于该等物业内设施的整体管理。这亦令集团可发挥其现有充足的现金水平优势及提升股东价值。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，由于出售车位较去年少，为1,037个（二零二四年：2,224个），令停车位买卖业务分部收益减少至人民币72.4百万元（二零二四年：人民币144.2百万元），分部利润亦减少至人民币17.6百万元（二零二四年：人民币29.5百万元）。
业务展望：
踏入二零二六年，中海物业将突出‘稳’和‘新’，著力推进‘稳增长、提品质、促创新、强队伍、守底线’路线。以战略引领确保‘十五五’良好开局；突出破局攻坚解决重点难点问题；以系统思维全面协调推进；强化组织保障持续激发内生动力。
中海物业将持续以砥砺前行的领潮姿态，推动传统物业向现代化服务转型，以‘科技创新、跨界合作’路径实现‘中海式物业管理现代化’，以‘标杆项目、保值增值’呈现现代化专业水平的价值，以‘人才队伍、企业风貌’彰显现代化管理水平的表现，全面推进生态链合作、服务体系、科技应用、品牌建设、人才队伍及基础管理的现代化建设。
查看全部