主营业务:
公司的业务目前由三个主要业务线组成，包括物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。
报告期业绩:
于截至2025年12月31日止年度，集团录得收入人民币2,768.5百万元（2024年：人民币2,952.2百万元），较去年下降6.2%。
报告期业务回顾：
多年来，集团专注为客户提供服务以满足其多样化需求。公司的业务目前由三个主要业务线组成，包括物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。于截至2025年12月31日止年度，集团业务收入结构持续改善。于截至2025年12月31日止年度，集团收入为人民币2,768.5百万元，较于截至2024年12月31日止年度人民币2,952.2百万元下降6.2%。净利润为人民币167.1百万元，较于截至2024年12月31日止年度人民币238.2百万元下降29.8%。特色小镇、田园综合体、学校、公园、‘三供一业’项目、城市服务、产业园区等。于2025年12月31日，在管面积较于2024年12月31日下降1.2%，达到194.6百万平方米。
社区增值服务：在社区增值服务方面，集团围绕客户需求，以提供多元化生活服务为宗旨，链接资源、搭建平台，围绕从客户收房—入住—日常生活全脉络，延伸相关服务内容，逐步完善线上线下场景，持续提高客户满意度，提升服务价值。社区增值服务包含为在社区内建设现代交互式智能环境，集团向物业开发商及住户提供智慧社区解决方案。此外，集团聚焦线上平台运营及线下场景化的社区零售，线上通过建业+平台，围绕客户需求，聚焦产品品类，打造‘好看、好玩、好用’的中原本地化生活平台，全方位构建建业+社区新零售商业体系。同时，集团整合优质资源，为业主提供一站式全屋整装、基础装修、封装阳台等服务，满足业主在新的生活方式下对家居服务的期许，向业主提供省时、省心、省力、省钱、省事的全新体验式服务，为业主打造幸福家居生活。于截至2025年12月31日止年度，集团布局物业＋团餐行业新赛道，为业主提供‘社区食堂、便民餐车、特色产品’等多样化社区餐饮服务，满足业主多样化餐饮需求，同时整合优质餐饮资源，向政企事业等单位提供团膳服务、食堂运营解决方案。集团以‘尊尚·至臻’为服务理念，依托多年服务经验，用匠心定义行业新标准，持续优化和创新服务模式，涵盖销售案场、4S旗舰店、高端会所、展览展馆、体检中心五大高端服务场景，专属定制服务方案，满足合作伙伴的多样化需求。
业务展望：
当前，物业管理行业正经历从‘规模崇拜’向‘能力回归’的深刻嬗变。地产周期调整叠加消费习惯升级，让‘信任’与‘质感’成为存量时代最稀缺的资产。
面对‘质价相符’的市场拷问与‘降本增效’的经营压力，公司意识到：真正的护城河，不是冰冷的规模数字，而是客户每一次触达时感知到的专业与温度。2026年，公司将以匠心服务重建信任基石、以精准响应激活邻里生态、以人机协同重塑效能边界、以区域深耕践行长期主义。通过将标准化沉淀为信任，将供应链转化为生命力，公司致力于在行业的转型浪潮中，走出属于自己‘有质量、有温度、有韧性’的增长之路。
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2026年，集团将专注实施以下主要战略性举措：
一、服务品质提升：做‘可感知’的匠心服务以客户体验为中心，推行‘服务焕新’计划，让设备巡检、环境维护等工作轨迹可见。重构一线作业标准，在保洁、维修等基础服务中推行‘毫米级’精度管理，以真诚回应信任危机，重塑‘质价相符’的客户信赖。
二、做实生活服务：在社区扎根，做‘精准’的响应紧扣‘高频刚需’，深耕养老、二手房、家政、餐饮等赛道，构建专业化供应链与自有团队。依托‘即时配送’解决最后一公里难题，以高于市场的专业标准，将生活服务从‘附加题’转化为可持续的第二增长曲线。
三、全面降本增效：用‘人机协同’激发组织效能跳出‘压缩成本必降品质’的恶性循环。在保洁、安保等重复性岗位规模化引入智能装备，将人力解放出来转向温情服务与应急处置。深化业财一体化，通过数据智能挖掘每一个岗位的效能潜力，实现‘效率’与‘温度’兼得。
四、深耕区域运营：以‘价值发现’驱动有质量的增长坚持区域聚焦，在优势区域提升项目密度，实现资源共享、边际递减。敏锐捕捉城市更新、老旧小区改造的政策红利，探索‘微利可持续’的运营模式。宁可‘留白’不将就，确保每一个新接项目都符合高品质、可持续标准。
财务回顾集团主要从事提供物业管理服务及相关的增值服务。于截至2025年12月31日止年度，集团录得收入人民币2,768.5百万元（2024年：人民币2,952.2百万元），较去年下降6.2%。集团收入来自三个主要业务线：(i)物业管理服务；(ii)社区增值服务；及(iii)非业主增值服务。
物业管理服务年内，物业管理服务收入达人民币2,299.5百万元（2024年：人民币2,298.8百万元），较去年基本持平。
于2025年12月31日，集团总在管面积为194.6百万平方米，较于2024年12月31日减少2.3百万平方米，减少率为1.2%。集团在管面积降低主要为主动撤出一些亏损小区的管理。年内，集团住宅物业项目平均物业管理费率为约人民币1.77元╱平方米╱月（2024年：人民币1.75元╱平方米╱月），与去年相若。
社区增值服务集团提供一系列社区增值服务，主要包括智慧社区解决方案、园区销售服务、拎包入住及生活服务等。年内，社区增值服务收入为人民币430.3百万元（2024年：人民币544.8百万元），同比下降21.0%。该下降主要是受到国内房地产市场持续低迷影响与之相关的封装阳台、装修巡查等装修类业务减少。同时受到国内市场消费信心不足、集团园区销售服务收入减少。
非业主增值服务集团提供一系列非业主增值服务，主要包括前介服务及案场管理等服务。年内，非业主增值服务收入为人民币38.6百万元（2024年：人民币108.6百万元），较去年降低64.5%，该降低主要是由于房地产行业持续调整，集团对增值业务做出主动调整，收缩非业主增值服务的业务规模导致的，其中前介服务收入、案场服务收入及房屋中介销售下降人民币54.6百万元。
销售成集团的销售成本主要包括雇员福利开支、绿化及清洁费、销货成本、公用事业费、保养成本、专业服务费、安保费、折旧及摊销费、差旅及招待开支、办公开支、税项及其他征费以及其他费用。
年内，集团的销售成本为人民币2,224.5百万元（2024年：人民币2,311.5百万元），较去年下降3.8%，该下降主要是因为社区增值及非业主增值收入下降，相应成本减少。
年内，集团毛利为人民币543.9百万元（2024年：人民币640.7百万元），较去年下降15.1%，该毛利下降的主要原因是物业管理服务毛利下降所致。集团的毛利率从截至2024年12月31日的约21.7%下降至截至2025年12月31日的约19.6%，同比减少2.1个百分点，该毛利率降低主要由于物业管理服务毛利率下降所致。
物业管理服务的毛利率从截至2024年12月31日的约21.3%下降2.1个百分点至截至2025年12月31日的约19.2%，主要归因于为提升客户满意度，增加了高品质服务成本。
集团社区增值服务的毛利率从截至2024年12月31日的约23.9%下降至截至2025年12月31日的约21.9%。该下降主要由于收入结构改变，尤其是高毛利收入（例如智慧社区解决方案、装修管理巡查、公共运行服务）下降所致。
非业主增值服务的毛利率从截至2024年12月31日的约20.1%下降至截至2025年12月31日的约18.2%，该下降主要是由于集团缩减非业主增值服务规模，导致高毛利收入（例如前介服务、案场管理）下降。
销售及营销开支年内，集团的销售及营销开支为人民币10.9百万元，较2024年的人民币16.2百万元下降32.7%，该下降主要是由于对营商环境采取审慎方针，严控各类开支、降本增效所致。年内，集团的销售及营销开支占收入约0.4%，与2024年降低0.2个百分点。
行政开支年内，集团的行政开支为人民币156.8百万元，较2024年的人民币187.0百万元下降16.1%，占收入比约5.7%，较2024年下降0.6个百分点，该下降主要是由于严控各类开支、降本增效所致。
金融及合约资产减值亏损净额年内，集团金融及合约资产减值亏损净额为人民币138.2百万元（2024年：人民币74.9百万元），较去年上升84.5%，该上升是因为受到国内房地产市场疲弱及国内消费信心不足影响，应收小业主物业费增加及应收款回款较慢，相应减值增加。
其他收入年内，集团其他收入为人民币5.5百万元（2024年：人民币6.6百万元），较上一年下降16.2%，该下降主要由于年内利息收入减少所致。
其他亏损净额年内，集团的其他亏损净额为人民币4.0百万元（2024年：人民币9.3百万元），主要是由于年内集团所持有的美元债券公允价值下降。
所得税开支年内，集团的所得税开支为人民币72.2百万元（2024年：人民币120.8百万元），较去年下降40.2%。年内所得税税率为30.2%（2024年：33.6%），税率下降主要是由于本年度向境外公司分派股息较去年减少，相应计提预扣税减少所致。年内，集团的净利润为人民币167.1百万元（2024年：人民币238.2百万元），净利润率是6.0%（2024年：8.1%），较2024年下降2.1个百分点。年内，公司股东应占利润为人民币157.5百万元（2024年：人民币214.6百万元）。若剔除金融及合约资产减值亏损净额、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值损益、处置附属公司之收益或亏损、以股份为基础的付款以及相关的所得税影响以后，年内公司拥有人核心净利润约人民币280.4百万元（2024年：人民币294.0百万元）。公司拥有人核心净利润的减少，主要归因于物业管理服务毛利率下降，及基于房地产行业持续调整，集团对增值服务做出主动调整，及交房数量的降低，导致增值服务的规模下降，尤其是与物业开发商合作的智慧社区解决方案及非业主增值服务。每股基本盈利为人民币0.12元（2024年：人民币0.17元）。
财务资源管理及资本架构公司已采纳全面的财政政策及内部控制措施以审查及监控公司的财务资源。于2025年12月31日，集团的现金及现金等价物约为人民币413.4百万元（2024年12月31日：约人民币1,190.1百万元）。于2025年12月31日，集团共有银行借款52.0百万元（2024年12月31日：52.0百万元）。董事会不建议就截至2025年12月31日止年度向公司股东宣派任何末期股息（截至2024年12月31日止年度：人民币88.3百万元）。
资本负债比率为借款总额除以权益总额。按截至相应日期的长期和短期计息银行贷款与其他贷款的总和除以截至相同日期的权益总额计算。于2025年12月31日，资本负债率为2.6%（2024年12月31日：2.6%)。
贸易及其他应收款项以及预付款项于2025年12月31日，贸易及其他应收款项以及预付款项达人民币3,180.0百万元，较于2024年12月31日的人民币2,853.9百万元增长11.4%。该增长主要应收业主的款项增加所致。
贸易及其他应付款项于2025年12月31日，贸易及其他应付款项达人民币1,288.0百万元，较于2024年12月31日的人民币1,360.5百万元减少5.3%，主要是房屋装修押金减少。于2025年12月31日，借款为人民币52.0百万元，较于2024年12月31日的人民币52.0百万元保持稳定，该借款为河南天明物业管理有限公司（‘河南天明’）于被集团收购前产生的银行借款，由于该公司股权乃集团于2022年取得，故其业绩于当年纳入集团合并报表。
上市所得款项兹提述：(i)公司日期为2020年5月5日有关公司股份于联交所主板上市（‘上市’）之招股章程（‘招股章程’），当中载列上市所得款项净额（‘所得款项净额’）之拟定用途；(ii)公司日期为2021年7月8日、2022年3月16日及2023年11月14日之公告（‘先前公告’），内容有关更新未使用所得款项净额之预期使用时间表；(iii)公司日期为2024年8月26日有关未使用所得款项净额之经修订分配（‘第一次修订分配’）之公告（‘第一次修订分配公告’）；及(iv)公司日期为2025年8月26日之中期业绩公告（‘2025年中期业绩公告’），当中披露截至2025年6月30日未使用所得款项净额之使用状况。
过往所得款项用途变更招股章程‘未来计划及所得款项用途’一节载列所得款项净额之原拟定用途。扣除包销费用及相关开支后，所得款项净额约为2,280.8百万港元（相当于约人民币2,088.7百万元）。截至2024年8月26日，约1,491.1百万港元（即未使用所得款项净额）已按第一次修订分配公告所载方式重新分配。如2025年中期业绩公告所披露，截至2025年6月30日，集团已动用所得款项净额约人民币1,432.8百万元，而约人民币655.9百万元仍未动用。
进一步变更所得款项用途及更新预期时间表于2025年12月31日，公司已动用所得款项净额约人民币1,736.3百万元，而尚余约人民币352.4百万元未动用。经考虑下文‘所得款项用途进一步变更之理由及裨益以及预期时间表’所载理由后，董事会议决进一步修订未动用所得款项净额之分配（‘第二次修订分配’）。除本公告所披露者外，所得款项净额其他类别之拟定用途维持不变。
所得款项用途进一步变更之理由及裨益以及预期时间表公司于联交所主板上市已逾五年，并一直根据招股章程所载之集团业务策略，密切监察所得款项净额的使用情况。
自第一次修订分配以来，房地产市场仍然充满挑战，消费情绪持续疲弱，居民消费转化及社区商业化进度较预期更为审慎。在当前经济环境下，集团若干应收款项的回收周期有所延长。经考虑当前市场状况及集团业务策略后，董事会决定按上表所载方式，将未使用所得款项净额进一步重新分配至：(i)投资先进信息技术系统；(ii)加强建业+平台以优化用户体验；及(iii)发展增值服务业务。
投资先进信息技术系统如上表所披露，用于建设智慧社区及升级设施的所得款项净额已于2025年12月31日悉数动用。在国家及地方层面，智慧社区建设作为现代基层治理及完整社区建设的重要内容，正被大力推动。透过以科技替代人力，集团预期可显著提升管理效率。此外，部署智能传感器、人脸识别门禁、消防通道堵塞检测、高空抛物监控摄像头及其他先进系统，可令社区安全由被动应对转为主动、全面监测及预警，实现‘无死角’社区安全。公司认为，有关举措将提升居民满意度，并支持集团由传统物业服务提供商向现代生活服务提供商的战略转型。因此，公司拟将未使用所得款项净额人民币70.0百万元，继续用于建设智慧社区及相关设施升级。
于2025年12月31日，集团已动用约人民币13.3百万元用于开发财务共享系统，尚余约人民币38.9百万元未使用；集团亦已动用约人民币25.5百万元用于开发流程管控及KPI一体化系统，尚余约人民币58.0百万元未使用。自上市以来，集团已完成若干基础功能模块建设、平台优化及数字化支撑工作。公司已检视财务共享系统及流程管控及KPI一体化系统的最新进展，并认为经多年建设后，两套系统已基本达致集团的既定目标。因此，公司认为未来于上述两个范畴之投资可适度下调。
此外，相较早前预期，若干平台扩容项目及后台信息技术系统对大规模新增投入的迫切性有所降低；而数字化档案建设仍在持续推进，并仍需资金支持。
除上文所披露者外，于‘投资先进信息技术系统’类别下，未使用所得款项净额之用途并无其他变更。
加强建业+平台以优化用户体验自第一次修订分配以来，集团持续推进‘建业+’平台建设，并已完成若干基础功能模块、平台优化及数字化支撑工作。
截至本公告日期，‘建业+’平台已发展至一定规模，并为居民服务、社区运营及集团日常业务管理提供技术及系统支持。董事会在检视‘建业+’平台的最新进展及表现后认为，截至2025年12月31日，用于开发及优化软件及云系统（约人民币92.9百万元）以及改善及扩充设施设备（约人民币31.8百万元）的相关投入，已大致达成现阶段目标。鉴于当前市场状况及集团业务重点，董事会认为相关资源可更有效投放于其他业务领域（包括预期可产生更直接商业回报并更切合集团当前发展需要的增值服务业务）。因此，公司已议决下调分配至本类别的未使用所得款项净额。
除上文所披露者外，于‘加强建业+平台以优化用户体验’类别下，未使用所得款项净额之用途并无其他变更。
发展增值服务业务如第一次修订分配公告所披露，董事会认为发展增值服务业务符合中国物业管理公司致力提供更广泛服务以提升居民生活方式及居住体验、同时维持或提升其所管理物业质量及价值的行业趋势。就此，公司于第一次修订分配下已将部分未使用所得款项净额分配用于支持增值服务业务的发展。
截至本公告日期，先前重新分配至增值服务业务发展的所得款项净额已悉数动用。董事会仍认为，发展及优化多元化社区增值服务仍为集团重要业务方向，并与集团现行发展策略高度一致。
鉴于当前市场环境，集团采取审慎态度，优先将资源配置于可更直接及及时推动收入增长、增强居民黏性及提升现金流稳定性的业务举措。
董事会认为，加大对多元化增值服务的发展及优化投入，将有助集团更好回应公司在管社区内居民不断演变的需求，并可充分利用既有物业管理场景，捕捉更多交叉销售及变现机会，改善整体收入结构，并提升集团收入基础之韧性及盈利能力。因此，公司已议决自未使用所得款项净额中重新分配合共人民币90.0百万元，以持续发展增值服务业务。
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