一、报告期内公司所处行业情况　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，经济整体回升向好。房地产行业方面，2023年，市场仍处于调整期。年内在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。2023年7月24日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地实施，重点城市限制性政策持续宽松，助力刚性和改善性住房需求释放。10月以来，中央金融工作会议、中央经济工作会议相继明确“促进金融与房地产良性循环，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，经济整体回升向好。房地产行业方面，2023年，市场仍处于调整期。年内在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。2023年7月24日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地实施，重点城市限制性政策持续宽松，助力刚性和改善性住房需求释放。10月以来，中央金融工作会议、中央经济工作会议相继明确“促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加快保障性住房、‘平急两用’公共基础设施、城中村改造等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”“稳中求进、以进促稳、先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期，提振各方信心。
　　整体来看，2023年全国房地产市场供需两端均走弱。根据国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.66万亿元，同比下降6.5%，房地产开发投资额11.09万亿元，同比下降9.6%。房价仍在调整下行中，2023年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.9%。从各业态表现来看，2023年全国商品住宅销售额约10.3万亿元，同比下降6%；办公楼销售额3,742亿元，同比下降12.9%；商业营业用房成交6,619亿元，同比下降9.3%，写字楼与商业营业用房市场持续降温，销售压力较大。
　　商业地产方面，2023年中央和各地扩内需、促消费相关政策持续发力，消费市场温和复苏，服务业稳步恢复，部分优质零售商业项目客流及营业额实现双增长，写字楼租赁需求有所释放。2023年全国社会消费品零售总额47.1万亿元，同比增长7.2%。全国新开业商业项目数量约380个，新增商业建筑面积3,196.25万平米（含存量改造项目；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区；商业建筑面积≥2万平方米）1。2023年，部分地区新建或存量改造购物中心陆续开业，在营购物中心亦加大品牌调改力度，为居民带来更多优质消费供给，同时项目租金水平亦有所提升；此外，伴随扩内需、促消费政策逐步落地显效，购物中心客流快速恢复，开发运营商心理预期增强，部分空置商铺租金报价较2022年下半年有所上涨。
　　长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产将蕴含巨大发展空间。目前，商务部已把2024年定为“消费促进年”，将坚持“政策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节庆时令等，继续组织开展丰富多彩的促消费活动，打造更多商旅文体融合消费新场景，营造良好消费氛围。同时，新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经到来，零售商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司从事的主要业务
　　公司为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
　　公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国38个城市。
　　在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，将祥云、锦云等云系产品迭代升级为悦系产品，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。
　　在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城市发展；大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体验，倡导生活文化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域生活品质升级。
　　在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代，经过多年深耕，业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。
　　（二）公司经营情况
　　2023年，面对日益复杂严峻的外部环境，公司迎难而上、稳中有进。销售排名创历史新高，全年实现签约461亿元，销售排名提升至第29位2，较去年上升4位；资产盘活成果显著，实现多宗整售交易；购物中心成功实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇5个项目高质量开业；组织架构持续优化，为稳健可持续发展打下了坚实的基础。2023年，地产行业整体承压，公司坚持“双轮双核”发展模式，多措并举加强市场营销，加快库存去化，全面推进精细化管理和运营效率，实现稳健经营。报告期内，公司实现营业收入367.83亿元，同比减少27.95亿元，同比下降7.06%。综合毛利率26.47%，较上年同期24.06%上升2.41个百分点；毛利额97.36亿元，同比增加2.14亿元，上升2.25%。报告期内，公司实现净利润1.21亿元，同比增长23.44亿元，实现扭亏为盈；归母净利润-14.65亿元，同比减亏49.17%。报告期内，经营活动净现金流106.42亿元，同比增长292.61%，经营性现金流良好。报告期末，公司总资产1,980.61亿元，较年初下降7.63%；归属于上市公司股东的净资产138.43亿元，较年初下降10.13%。
　　分业务类型看，受结算规模降低和结算项目变动影响，本期销售型业务实现营业收入290.44亿元，同比下降13.31%，毛利率19.56%，同比下降0.84个百分点；随着消费市场及商业客流平稳恢复，投资物业及相关服务实现营业收入53.93亿元，同比增长24.35%，毛利率61.24%，同比上升8.29个百分点；酒店收入9.70亿元，同比增长75.14%，毛利率35.27%，同比上升21.06个百分点。
　　2中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜排名
　　报告期内公司获取3宗地块，土地面积7.65万平方米，计容建筑面积16.8万平方米，土地款总额63.34亿元，新增项目平均楼面价为37,710元/平方米，平均溢价率1%。从投资布局来看，新增土地储备主要位于南京、西安、上海。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,526亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。
　　资金管理方面，公司加强资金集中管理、平衡资金流动性与风险控制；积极拓宽融资渠道、降低融资成本，提高偿债能力；在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。2023年，公司新增借款平均成本3.72%；全年平均融资成本4.61%，较2022年下降0.21个百分点。报告期内，公司及控股子公司发行公司债券共计30亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。报告期内，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
　　各业务板块经营情况
　　1.开发业务
　　2023年，全国TOP50房企全年销售规模同比下降35%3，在房地产市场总体承压的背景下，公司销售型业务2023年实现全口径签约461亿元，同比下降19%，签约面积223万平米，同比下降2%。公司在2023年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第29位，较2022年提升4位，逆市提升。公司全年全口径结算金额651.93亿元，结算面积287.01万平方米。
　　公司产品力及品牌力不断提升。2023年新开盘项目中，苏州大悦狮山壹号首开即罄、西安悦著-云轩三开三罄；此外，西安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、北京宸悦国际成为区域标杆红盘。商办去化方面，公司在组织架构、团队配置、激励机制方面给予大力支持和政策倾斜，报告期内实现多宗整售交易。产品创新方面，继续深化悦系新生代场景升级，在户型创新、户内精装场景营造中，通过精细化设计逐渐做出企业特色，在西安悦著-央璟、西安悦著-云轩等项目中保持领先水准；同时公司开启新的创新专题研发，将在户外公共区域场景中深化创新，并通过全维全景示范区的前置展示，进一步提升客户对大悦城优质住宅产品的信心。
　　2.经营业务
　　公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的业务版图，提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值服务等。
　　2.1购物中心
　　报告期内，在市场迭变重启的新机遇下，公司商业守正出新、砥砺前行，升级产品、精细运营、焕新品牌、构建生态。报告期内共有5家购物中心成功开业，出租率均达96%以上，开业率均在90%以上。
　　公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局45个（重资产30个+轻资产15个），轻重并举战略取得实质进展。报告期末，公司在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万平方米；其中包括21个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约308万平方米，2
　　3根据中指研究院2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜和2022年中国房地产销售额百亿企业排行榜TOP前50房企销售额计算同比情况。
　　个大悦汇（轻资产），总商业面积约19万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）11个，总商业面积约120万平方米。
　　购物中心持续引领消费体验进阶，推动城市美好生活升级。2023年，公司购物中心销售额347亿元，同比增长37%；客流量超3亿人次，同比增长66%；平均出租率95%。在新消费时代，公司商业坚持服务美好生活的初心，持续基于“大运营、大会员、大服务、大数据”的科学运营管理体系，携精细化运营和高质量服务，引领美好生活与区域升级。2023年公司不断引入全国、区域及城市的首店、旗舰店、定制店，加速公司整体品牌能级提质，进一步打造差异化、特色化的商业标签，助力城市区域消费焕新。
　　报告期内，公司坚持“轻重并举”核心战略模式，不断开疆拓土、稳步拓展，为城市发展注入新势能。年内实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇5个项目重磅开业。公司以专业且敏锐的运营能力，在一座座城市塑造出引领消费者全新生活方式的都市聚合地，形成独具特色的“城市记忆”符号，助推中国商业市场迭变进阶。
　　2.2写字楼与产业地产
　　报告期，写字楼及产业地产业务面临巨大挑战，市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，保证营收稳定性。报告期，写字楼及产业地产整体出租率为91.27%。
　　1） 写字楼
　　公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，快速扩展管理规模。截至报告期末，除自持写字楼项目之外，还通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险玖安广场（原中粮置地广场）、天津津投广场等项目。公司深耕城市更新领域，写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“2023中国城市更新优秀案例之十大资产跃升奖”，持续助力北京城市更新。
　　2） 产业地产
　　报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约28万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内，深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.1%。在北京新获取1个轻资产管理项目——中粮-达瑞兴生命健康产业园，建筑面积约13万平方米。
　　产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，紧贴客户需求，积极整合中粮资源、政府资源、产学研资源，与政府、企业/机构、行业协会/学会、产业资源方等进行深度协同。持续优化提升产业服务，精准培育企业，新增41家入驻企业获得“深圳市专精特新”优质企业认定。另外，公司联动政府积极探索城市低空经济新实践，报告期内，中粮创芯研发中心开通美团无人机宝安首条航线。产业地产项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大。
　　2.3酒店与长租公寓
　　2023年，公司酒店业务以及长租公寓业务全年营业收入和净利润分别创下历史最高。受宏观政策利好等多重因素影响，国内旅游市场逐渐复苏，酒店市场热度稳步增长，公司抓住市场回暖机遇，以业绩为导向，推进酒店板块提质增效，系统提升盈利能力，通过加强重点项目督导力度，聚焦酒店低效区域收益提升，强化品牌推广力度和市场曝光度，整合资源拓宽销售渠道，推动酒店业务业绩提升。报告期内，公司旗下北京华尔道夫酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店等酒店获得多项行业奖项，市场知名度进一步提升。长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调，聚焦管理提升，强化运营管控与监督，加强IT系统“数智赋能”建设与支持，持续推进品牌建设推广，有效提升客户粘性及满意度。
　　3.物业管理服务
　　物业服务立足客户满意度，不断深化改革，稳步提升业绩。公司物业管理服务践行“以优质服务缔造美好生活”的使命，通过标准化、系统化与形象化的客户满意体系，为业主提供优质服务。2023年，公司持续强化品质管理，客户满意度实现大幅提升。完善业务管理及项目获取管理体系，健全员工培养及考核机制，多效并举推动难点破局，不断深化改革发展，扎实推进增值服务，重点提升项目集采率，稳定提升业绩。报告期末，物业管理服务已进驻30余个城市，在管项目117个，涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约2,584万平米，在管面积近2,084万平米，同比增长约12.8%。报告期内，公司物业获得“2023中国物业服务百强企业”、“2023中国国有物业服务优秀企业”以及“2023中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
　　公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2023年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币1,255,610.87万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
　　1、多业态协同发展能力
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　2、整合创新能力
　　随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综合创新能力。
　　3、多元化的土地获取能力
　　公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
　　4、领先的商业运营能力
　　公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。
　　5、高效的运营能力
　　公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。大运营体系旨在促进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。
　　6、良好的品牌美誉度和影响力
　　公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打磨“悦系”产品，满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业环境和发展趋势
　　近年来行业内正在经历转型调整，稳步向新发展模式过渡。当前，我国城镇化无论从数量还是质量来看，都有较大提升空间。从需求端来看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务；城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业服务，以及保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”都将成为房地产业积极探索的方向。从企业端来看，2024年初，房地产融资方面接连迎来利好，住房和城乡建设等部门推动建立了城市房地产融资协调机制，央行等部门提出将充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求。多重支持性政策的陆续出台，将有助于支持房地产企业扩大资金使用范围，改善房企流动性状况。预计2024年政策端将延续宽松基调，政策工具箱将从深度与广度两个维度上进一步挖掘，促进我国房地产行业市场平稳健康发展。
　　伴随宏观经济继续回升向好，房地产各领域预计也将迎来更多发展机遇。住宅方面，预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进住房消费的政策力度将进一步加大，释放刚性和改善性住房需求，加速修复市场预期。企业融资端也将精准支持房地产项目融资，助力房地产行业企稳，改善行业预期。购物中心方面，随着消费行为、消费模式发生转变，行业也将探索新的发展模式，打造更多特色消费场景，抓住扩大消费的新机遇。写字楼及产业地产方面，2024年宏观政策逆周期和跨周期调节有望继续发力稳经济，进而带动企业经营情况、市场信心进一步恢复，预计重点城市部分写字楼租赁需求有望继续释放。未来随着不动产领域金融制度的不断建设与发展，持有型物业“投融管退”链条逐渐形成，尤其是消费基础设施公募REITs为开发企业提供了多样化的融资渠道，促进企业盘活存量资产，推进企业高质量发展。
　　（二）公司战略及经营计划
　　公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，“十四五”期间，将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“开发+经营”“产品+服务”的“双轮双核”发展模式。2024年，公司将顺应市场变化，坚持开发与经营并重，在守住现金流安全的基础上，实现平稳可持续发展。
　　开发业务方面，将把握市场机会，聚焦改善型住宅，聚焦核心城市核心板块，做市场好、团队好、回款好、利润好的“四好产品”，确保利润贡献；同时狠抓销售费用压降，增加盈利、结利，加大库存的去化力度。
　　经营业务方面，将大力发展商业，持续提升经营能力，坚持轻重并举，强化竞争优势，积极探索REITs，形成业务闭环。其中，购物中心进一步提升头部项目效益和影响力，进一步提升出租率和开业率，严控推广费用、物业费用和人工成本，提升效益；产业与写字楼严控成本费用，进一步提升出租率和租金收缴率，稳定贡献利润；酒店业务全力以赴保持住盈利态势。
　　（三）可能面临的风险
　　公司在未来发展战略及决策过程中可能面临环境、市场、政策、产品等方面的风险。
　　1、环境风险
　　公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。当前外部环境依然复杂严峻，国内有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患依然较多，推动我国经济进一步回升向好还要克服一些困难和挑战。此外，近年来人口结构变化和新生儿数量下降，也将对行业产生深远影响。
　　2、市场风险
　　近年来，受到多重因素的影响，房地产销售、投资均大幅下滑，对市场信心造成冲击。虽然2023年房地产调控政策总体宽松，限购、限售等限制性政策逐渐退出，房企融资政策也陆续出台，但行业恢复仍需要一定的时间。
　　3、政策风险
　　目前行业处于新旧模式转换的阶段，未来围绕构建房地产发展新模式，将会持续出台相关政策，包括“人、房、地、钱”要素联动的新机制、房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制等。房地产企业发展面临的政策环境将持续变化，对于企业的经营管理能力及新发展模式探索提出了挑战。
　　4、产品风险
　　随着居民的基本住房需求得到满足，购房者从“有房住”到“住好房”，住房需求结构发生变化，行业迈入高质量发展阶段，户型、品质、物业、配套、服务等可能更受关注，对于房企产品创新、营销管理等方面均提出了更高的要求。
　　面对当前房地产行业的诸多风险，公司将积极应对市场变化，坚持“双轮双核”的发展模式，强化经营管理水平，持续提升核心竞争力。经营业务，发挥好多年商业地产运营管理经验，坚持轻重并举发展策略，持续提升品牌影响力和市场影响力；开发业务，公司将持续打磨好产品、好房子、好服务，切实满足人民对美好生活的追求。公司将持续优化自身能力，适应行业发展新模式，实现高质量发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）行业情况分析
　　2023年上半年，随着宏观经济政策显效发力，国民经济持续恢复、总体回升向好，GDP实现同比增长5.5%。房地产行业政策方面，2月，《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，两会政府报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。同时，各部委积极响应中央要求，监管部门明确金融支持房地产的四大政策方向：需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策；4月，中央政治局会议召开，政策基调延续一季度提法；7月10日... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）行业情况分析
　　2023年上半年，随着宏观经济政策显效发力，国民经济持续恢复、总体回升向好，GDP实现同比增长5.5%。房地产行业政策方面，2月，《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，两会政府报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。同时，各部委积极响应中央要求，监管部门明确金融支持房地产的四大政策方向：需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策；4月，中央政治局会议召开，政策基调延续一季度提法；7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，将去年11月发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中有关政策有适用期限的，适用期限统一延长至2024年12月31日，为房企提供更加适宜的融资环境；7月中共中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，随后住建部、央行、发改委等中央部委表态贯彻落实会议精神，释放出了积极的政策调控信号。整体来看，房地产政策环境继续保持宽松态势，助力行业企稳复苏。
　　2023年上半年全国房地产市场经历过短暂回升后，二季度以来下行压力加大。根据国家统计局数据显示，2023年1-6月商品房销售面积约5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点；商品房销售额约6.31万亿元，同比增长1.1%，增幅较1-5月收窄7.3个百分点；商品房开发投资同比下降7.9%，降幅持续扩大。房地产价格方面，2023年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.4%，环比下降0.1%。从各业态表现来看，2023年1-6月全国商品住宅销售额5.66万亿元，同比上涨3.7%；办公楼销售额1,728亿元，同比下降18.6%；商业营业用房成交3,185亿元，同比下降17.7%，写字楼与商业营业用房市场压力仍然较大。
　　2023年是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。政策层面，中央及地方均出台各类政策，推动消费升级，促进居民消费潜力释放，提振消费市场。今年以来，我国消费市场和服务业经济呈温和复苏态势，尤其是聚集型、接触型消费恢复较快。2023年上半年全国社会消费品零售总额约22.76万亿元，同比增长8.2%。2023年1-6月全国新开业商业项目数量125个（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万平方米），同比上涨了5%，新增商业建筑面积970.5万平方米。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力，也提振了品牌商家对市场的信心。中指研究院发布的《2023年上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，2023年上半年，我国主要商业街商铺租金企稳，重点商圈（购物中心）商铺租金水平环比止跌转涨。其中，由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金在去年下半年小幅下跌后恢复上涨，环比涨幅为0.29%。
　　整体来看，2023年上半年，消费市场平稳恢复，居民外出购物、聚餐、休闲活动增多，实体商业客流恢复，经营情况好转。下半年，地方政府或将围绕“消费提振年”出台更多促消费政策，重点城市亦将有更多优质商业项目开业，为居民带来优质消费内容，激发消费潜力，促进消费需求释放。同时，部分城市出台培育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策，提升租户市场信心，促进商铺租赁需求释放，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。
　　（二）公司经营回顾
　　经营情况概述
　　2023年上半年，大悦城控股克服了经济和市场环境的压力，实现了结构、效益、安全相统一的发展，为2023年乃至“十四五”时期的稳健可持续发展打下了坚实的基础。运营效率不断进步，开发效率已与优秀标杆房企持平；商业实现轻重并举，在营购物中心销售额和客流同比实现双位数增长，新开业三个购物中心指标均超额完成；产品质量稳步提高，过程质量达到行业前列水平，交付质量和物业服务满意度同比均有提升；牢牢守住安全底线，采取多种手段确保现金流安全；持续深化组织变革，精简组织架构，优化激励约束机制，提升人均签约金额和管理效率；坚定践行央企责任，高品质交付房屋近三千套。
　　报告期内，公司实现营业收入143.11亿元，同比减少6.91亿元，下降4.60%。综合毛利率26.50%，较上年同期33.94%下降7.44个百分点；毛利额37.92亿元，同比减少13亿元，下降25.52%。受结算周期变动影响，销售型业务收入104.89亿元，同比下降13.98%，毛利率16.20%，同比下降15.43个百分点。随着消费市场恢复，本期投资物业及相关服务实现营业收入27.01亿元，同比增长34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99个百分点。报告期内公司实现净利润5.40亿元，同比下降48.92%，归母净利润0.51亿元，同比下降40.92%。本期因销售回款同比增加及土增税等税费支出同比减少，经营活动净现金流61.18亿元，同比增加64.79亿元。报告期末公司总资产2,059.69亿元，较年初下降3.95%，归属于上市公司股东的净资产153.07亿元，较年初下降0.62%。
　　投资方面，公司在投资拓展上坚持优中选优，严格投资标准，严选投资标的，严控投资风险。报告期公司共获取2宗优质地块，土地面积5万平方米，计容建筑面积12万平方米，土地款总额19亿元，平均楼面价为15,988元/平方米，平均溢价率为3.2%。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,666亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。
　　资金管理方面，公司加强资金集中管理、提升资金使用效率。持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2023年上半年公司新增借款平均成本3.92%；上半年综合融资成本为4.79%，较上年末下降3bps。报告期内，公司及控股子公司发行公司债券等共计30亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
　　各业务板块经营情况
　　1、销售型业务
　　销售型业务方面，2023年上半年在市场下行压力下，公司快速制定应对策略方案及阶段性销售方案，采取多种举措持续发力，公司持续提升开发效率，提升销售能力，不仅多维度打通线上渠道，还紧抓市场热点，持续新媒体营销创新，推出“大悦宠粉节”全国品牌联动活动及线上直播，实现了良好的营销效果。同时，围绕产品力和服务力提升，公司实施标杆项目打造、住宅产品线升级等专项行动，提升产品品质。上半年，公司已打造多个当地明星标杆项目，并实现武汉光谷大悦城写字楼、北京华远中心等多宗大宗交易；同时，新入市项目如苏州大悦狮山壹号首开即清盘，实现了良好去化。报告期内，公司销售型业务实现全口径签约256亿元，同比下降10%；签约面积123万平方米，同比上升16%；全口径结算金额310亿元，结算面积138万平方米，已售未结算的合同面积289万平方米。
　　2、持有型业务
　　2.1购物中心
　　2023年上半年，在市场迭变重启的新机遇下，公司商业守正出新、砥砺前行，通过升级产品、精细运营、焕新品牌、构建生态，持续探索潮流共融共创，引领城市发展美好向新。报告期内，公司持续探索并加速立体化布局，实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇成功开业，以“轻重并举”引领商业提档升级、助力消费变革求新，用商业力量赋能行业高质量发展。
　　报告末期，公司在营项目32个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积346万平方米；其中包括20个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积293万平方米，1个大悦汇（轻资产），商业面积6万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）13个，商业面积约148万平方米。公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局45个（重资产30个+轻资产15个），轻重并举战略取得实质进展。
　　2023年上半年，公司购物中心销售额157.8亿元，同比增长30%；客流量1.39亿人次，同比增长55%；平均出租率90%。公司持续加大改革创新力度、升维商业生态模式，在焕新消费体验、强化品牌活力、赋能实体共赢等方面不断提升。2023年上半年引入超400家全国、区域及城市的首店、旗舰店、定制店，加速公司整体品牌能级提质，进一步打造差异化、特色化的商业标签，助力城市区域消费焕新。
　　下半年，公司还将砥砺前行，持续扩大商业版图，年内将有多个项目陆续入市，用城市级标杆项目实现与消费者的同频共振，引领商业迭代，有效助推城市经济发展。
　　2.2写字楼与产业地产
　　2023年上半年，随着商务活动逐渐恢复，市场需求呈现先抑后扬态势。公司通过强化市场研判，持续优化3C运营服务体系，深耕信息化建设，着力提升客户服务品质，提高资产管理效能。报告期内写字楼及产业地产整体出租率为90.7%。
　　公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，快速扩展管理规模。截至报告期末，公司持有汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等管理输出项目。公司持续深耕城市更新领域，中粮-置地广场成功入选“2022年城市更新优秀案例”，系项目入围北京城市更新联盟首批理事单位，荣获“中国城市更新新地标”、“中国楼宇经济新地标”后，在城市更新领域取得的又一重要突破。
　　产业地产方面，报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米（注：不含长租公寓）：宝安新安片区建筑面积约28万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米），报告期内在运营项目11个，整体平均出租率98.38%。华南产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，在运营过程中通过建立资源关系网，实施精准服务专项行动，为企业提供一揽子服务，助推产业高质量发展。立足“专精特新”主题开展系列活动及服务，搭建“小巨人”对标学习平台，报告期内新增29家入驻企业获得“深圳市专精特新”优企认定，客户质量与黏性进一步提升。项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大，其中中粮创芯研发中心、中粮商务公园获“宝安区园区运营奖励”，出租率均领先市场。
　　3.物业管理服务
　　2023年，公司加大对基础物业服务的品质提升。报告期内，公司将客户满意度提升至战略高度，通过团队管理、供应商报告管理、打造标准化岗位图册、投入专项预算等举措促进项目现场品质提升，半年度客户满意度较去年持续提升。公司在2023年度中国物业服务百强企业排名32名，较2022年同期提升4名，较2021年提升6名，实现连续三年稳步提升。报告期末，物业管理服务已进驻31个城市，在管项目118个，涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约2403万平方米，在管面积近1898万平方米，较去年年末增长约2.7%。2023年公司物业获得“2023中国物业服务百强企业”“2023年中国国有物业服务优秀企业”“2023中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。
　　4.酒店与长租公寓
　　公司酒店业务在北京、三亚和上海等地共持有运营数家酒店。2023年上半年，全国旅游市场复苏，商旅出行需求得到集中释放，公司坚持以业绩为导向，持续加强运营管控，聚焦酒店运营区域收益提升，协同管理集团联合下沉管理，加强内部条线联动，提升品牌推广力度和市场曝光度，助力酒店业绩提升。各酒店根据目标客群需求优化产品和服务体验，聚焦产品力提升，多渠道发力加强市场推广，着力提升市场占有率和平均房价，营业收入和利润均超预算和历史同期，收益表现均优于竞争对手及市场均值。报告期内，公司旗下酒店荣获多个奖项：三亚美高梅度假酒店荣获“CHA中国酒店大奖年度最佳度假酒店”，三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“第七届探索之旅酒店大赏2023年度臻选婚宴酒店”，北京华尔道夫酒店荣获“Target目标之选年度臻选奢华酒店”，紫金阁中餐厅连续三年荣获米其林指南一星殊荣，北京大悦酒店荣获“第二十三届金马奖年度影响力精品酒店品牌”。
　　2023年上半年，长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调，聚焦管理提升，组织开展运营品控巡检，做好团队培训和IT系统运维支持，整体经营稳定，平均出租率保持在95%以上。
　　（三）发展战略和下半年经营计划
　　2023年下半年，房地产市场调整仍将持续一段时间，行业存在一定压力。发展战略方面，公司仍将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“双轮双核”的发展模式，其中“双轮”升级为开发+经营，不断巩固开发业务，大力提升经营能力，促进公司高质量发展；“双核”为产品+服务，持续提升产品力、服务力，从产业、城市、人民的需求出发，更好地服务于人民美好生活。
　　下半年，投资方面，公司投资布局仍将围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资聚焦，持续优化投资结构，实现稳健扩张；运营方面，2023年上半年新获取部分项目开工开盘节奏进一步提高，新获取项目力争年内开盘；销售方面，加大库存去化力度，多措并举抓销售回款；商业方面，在国家复商复市、促消费、稳经济的政策背景下，商业项目全面发力冲刺业绩，围绕“保收益、稳经营、提效率”三个方面展开，确保在疫后第一年能快速抢占市场，提高行业声量，提升经营效益；酒店与长租公寓业务将持续加强项目运营督导，聚焦运营效率提升，推进品牌建设推广，加强创新联动和渠道拓展，确保年度业绩目标顺利达成。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
　　公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2023年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币1,207,348.30万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
　　（五）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
　　公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
　　1、多业态协同发展能力
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　2、整合创新能力
　　随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综合创新能力。
　　3、多元化的土地获取能力
　　公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
　　4、领先的商业运营能力
　　公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系，并建立了成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。
　　5、高效的运营能力
　　公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。
　　6、良好的品牌美誉度和影响力
　　公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。2022年聚焦新生代居住需求，公司推出全新产品系——悦系，住宅产品力持续提升。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、宏观经济风险
　　当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。上述对居民购房信心可能产生影响，存在居民信心修复速度或不及预期风险。
　　2、政策风险
　　2023年政策总体较为宽松，但5月以来，中央及地方政策放松的力度和频次均有所下降，7月政治局会议释放了积极的政策信号，但下半年，房地产调控政策仍有一定的不确定性，或存在政策调控的内容、放松的力度等不及预期的风险，导致市场修复速度不及预期。
　　3、市场风险
　　二季度以来房地产市场有所回落，受到居民购房预期不足的影响，下半年行业恢复仍承受一定压力，加大公司营销去化难度。同时，城市分化、板块分化、产品分化进一步加剧，核心城市核心板块的高品质住宅更受消费者青睐，也为公司的产品设计、营销管理、投资布局等提出了更高的要求。
　　应对措施：
　　面对当前房地产行业的诸多风险，公司将坚持稳中求进的总基调，坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向和“双轮双核”的发展模式，持续提升精细化管理能力，筑牢自身的核心竞争力，打造企业发展“护城河”。公司将通过自身能力的不断提升，融入城市发展之中，服务人民美好生活，实现高质量可持续发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　2022年，中国经济社会发展面临前所未有的困难和挑战，房地产市场进入深度调整阶段。中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极信号优化调控政策，进一步丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。11月份以来，多项房地产重磅政策利好陆续落地，尤其是《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台后，房企融资支持节奏明显加快，相关部门先后针对房地产业发布一系列金融支持举措，分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持，政策端强势托底，大幅提振各方信心。　　整... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，中国经济社会发展面临前所未有的困难和挑战，房地产市场进入深度调整阶段。中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极信号优化调控政策，进一步丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。11月份以来，多项房地产重磅政策利好陆续落地，尤其是《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台后，房企融资支持节奏明显加快，相关部门先后针对房地产业发布一系列金融支持举措，分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持，政策端强势托底，大幅提振各方信心。
　　整体来看，2022年全国房地产市场表现低迷。根据国家统计局数据显示，2022年房地产供需两端数据持续走低，年内商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，房地产开发投资比上年下降10%。房价方面总体由增转降，2022年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降2.3%。从各业态表现来看，2022年全国商品住宅销售额11.67万亿元，同比下降28.3%；办公楼销售额4,528亿元，同比下降3.7%；商业营业用房成交8,127亿元，同比下降16.1%，写字楼与商业营业用房市场压力较大。
　　5% 230,000
　　3% 2%
　　商业地产方面，2022年受多重因素影响，部分区域接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给实体商业经营带来巨大挑战。2022年全国社会消费品零售总额43.97万亿元，同比下降0.2%。2022年全国新开业商业项目数量约359个（含存量改造；不含专业市场、家居商场、纯商业街区、文化产业园区；商业建筑面积≥2万方）1，同比下滑了30%。受消费需求疲软等不利因素影响，重点城市商铺租赁市场承压，中指研究院发布的《2022年中国商业地产租金指数研究报告》显示，2022年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2022年上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止涨转跌。其中，由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金由2022年上半年的环比上涨0.14%转为下跌0.09%。
　　长期来看，中国超大规模市场优势依旧存在，商业地产依旧存在较大的发展空间。2022年年底的中央经济工作会议中明确指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，未来随着各项稳经济政策显效发力，服务业经济和消费市场的快速恢复将有效带动商业地产市场蓬勃发展。
　　2022年12月下旬以来，部分城市的消费市场已出现回暖信号，2023年春节假期期间多地旅游、消费等复苏，预计2023年消费总体趋暖。从供给端来看，2022年，部分城市出台国际消费中心城市培育、商圈改造提升、活化历史文化街区、促进元宇宙发展等多方面政策，推动实体商业提质升级，为商铺租赁市场带来更多优质供给。预计到2023年上半年，在供给侧提质升级和消费市场复苏等多重利好因素促进下，重点城市商铺租赁市场有望逐步企稳恢复。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司从事的主要业务
　　公司为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
　　公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域，聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群核心重点城市。在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，将祥云、锦云等云系产品迭代升级为悦系产品，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦面向高端改善的壹号系和面向首置及首改的悦系，满足客户多层次的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。
　　在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城市发展；大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体验，倡导生活文
　　化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域生活品质升级。在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代，经过多年深耕，业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。
　　（二）公司经营情况
　　经营情况概述
　　2022年，面对日益复杂严峻的外部环境，公司迎难而上、稳中有进，持续深化组织变革，优化激励约束机制，为稳健可持续发展打下了坚实的基础。公司专业能力不断提升，运营效率持续进步，前期开发效率已达到标杆水平。投资进一步聚焦，销售排名逆势提升，商业实现轻重并举。
　　2022年，房地产行业形势持续低迷，市场总体承压，量价齐跌。在此背景下，公司实现营业收入395.79亿元，同比减少30.36亿元，同比下降7.12%。全年综合毛利率24.06%，同比上年27.44%下降3.38个百分点；毛利额95.22亿元，同比减少21.70亿元，下降18.56%。其中，受结算周期变化影响，销售型业务收入335.02亿元，同比下降5.97%，毛利率20.40%，同比下降1.64个百分点；同时公司积极承担央企责任，报告期内对旗下租户累计减免租金10.25亿元，投资物业及相关服务实现营业收入43.37亿元，同比下降14.08%，毛利率52.95%，同比下降11.1个百分点。为克服市场持续下行的不利影响，公司主动采取措施，优化库存和推盘策略，加快去化和资产周转，部分项目销售价格未达预期，计提资产减值准备，同时对联合营企业投资亏损同比增加。受上述因素影响，报告期公司实现净利润-22.23亿元，归母净利润-28.83亿元。报告期经营活动净现金流27.10亿元，同比增长132.02%。报告期末公司总资产2,144.32亿元，较年初增长0.80%；归属于上市公司股东的净资产154.02亿元，较年初下降18.24%。
　　投资与运营方面，报告期公司获取8宗地块，土地面积35万平方米，计容建筑面积79万平方米，土地款总额96亿元（其中西安上塔坡DK10地块将负责建设村民安置住宅用房，若干村民经济发展用房以及中小学用房等配套公建用房）。从投资布局来看，新增土地储备主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等地。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,905亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。
　　资金管理方面，公司加强资金集中管理、提升资金使用效率，积极拓宽融资渠道、降低融资成本，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2022年新增借款平均成本4.60%；全年平均融资成本4.82%，较2021年下降0.09个百分点。报告期内，公司发行公司债券及ABS产品等共计47.05亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。报告期末，公司货币资金余额365.30亿元，现金短债比2.31，短期偿债能力较强；净负债率83.98%；扣除预收账款后的资产负债率74.13%。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
　　各业务板块经营情况
　　1.销售型业务
　　2022年，全国商品房销售额同比下降26.7%，其中百强房企全年销售规模同比下降41.6%。在房地产市场总体承压的背景下，公司销售型业务2022年实现全口径签约568亿元，同比下降22%，签约面积227万平米，同比下降21%。中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜排名33位，较2021年提升14位，逆市提升。公司全年全口径结算金额615亿元，结算面积332万平方米，已售未结算的合同面积273.87万平方米。
　　公司产品力及品牌力不断提升。2022年新开盘项目中，杭州悦著云轩首开即罄、西安中粮奥体壹号五开五罄、厦门云玺壹号成为区域标杆红盘。商办去化方面，公司在组织架构、团队配置、激励机制方面给予大力支持和政策倾斜，上海大悦中心商办大宗交易取得突破，全年成交多个大宗交易，全年商办签约128亿元，创历史新高。产品创新方面，《产品线创新场景升级》完成住宅产品线迭代焕新。祥云、锦云产品迭代升级为悦系，形成三类客户描摹、高价值生活场景、悦系价值体系，目前已将成果落位2022年新获取及前期方案阶段等7个项目，焕新产品获得市场好评。
　　2持有型业务
　　2.1购物中心
　　2022年是“十四五”规划承上启下之年，大悦城控股商业对发展规划进行系统梳理，从深耕城市、重塑产品、赋能品牌、精细运营、变革组织、提速发展六大维度提出战略蓝图，深度践行“城市美好生活创造者”的战略愿景，全新升级的“645”商业战略和品牌理念为新一轮发展释放红利。2022年公司获取广州黄埔大悦汇、成都金牛大悦城、沈阳金融中心大悦城等商业轻资产项目，其中广州黄埔大悦汇是公司商业首进广州，也是全新产品线“大悦汇”首个落地项目。年内实现武汉大悦城、即墨大悦春风里、绍兴国金大悦城、沈阳E馆4个项目开业。
　　报告期末，公司在营项目29个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积304万平米；其中包括18个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积265万平米。在建、筹备的项目（含轻资产）17个，商业面积约172万平米。公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局共46个（重资产29个+轻资产17个），轻重并举战略取得实质进展。
　　2022年公司购物中心销售额254亿，平均出租率90%，全年客流2亿人次。公司商业依托精细化运营，不断升级项目定位、深耕首店经济、创新IP矩阵，实现产品竞争力与商业品牌力的卓越提升。凭借鲜明的品牌标签，公司商业持续吸附优质品牌、重构消费场景，捕获优质客群，强化竞争壁垒，年内在营商业项目共计引入全国首店近300家，其中北京朝阳大悦城新进品牌超100家，彰显了公司的商业强大资源吸附力，为城市、区域注入崭新活力。
　　伴随我国城市发展进入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，城市更新被赋予了更多人民对美好生活的期许。作为城市年轻力运营与商业经营的标杆，公司商业持续与城市共生长，致力于推进以品牌价值为导向的城市更新设计管理，加强对轻资产项目建设和运营期重资产项目改造的管控，西安大悦城等一个个用心之作影响和改变着城市生活方式。
　　2.2写字楼与产业地产
　　2022年，国内经济增长放缓、国际贸易形势面临巨大挑战，写字楼及产业地产市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，保证营收稳定性。报告期写字楼及产业地产整体出租率为90.95%。
　　公司在写字楼管理输出方面继续发挥经营管理方面的成熟经验，对外积极拓展合作项目。报告期末持有轻资产管理项目2个，其中中糖大厦年度内由单一大客户承租，项目出租率100%。公司深耕城市更新领域，写字楼城市更新标杆项目中粮广场及中粮-置地广场入选“北京城市更新联盟”成员单位，共同助力北京城市更新。
　　产业地产方面，报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约28万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.82%。华南产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，在运营过程中通过建立资源关系网，持续推进资源深度合作，优化运营服务，与市区级人力资源部门共建园区企业人才招聘平台，协同政府、行业协会提供“专精特新”精准辅导，报告期内新增74家入驻企业获得专精特新、创新型中小企业等优企认定，客户质量与黏性进一步提升。项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大，其中中粮（福安）机器人科技园新增获评“大湾区优秀园区Top10”，期末出租率99.96%；中粮创芯研发中心新增获评“深圳市小微企业创业创新示范基地”、“深圳市众创空间”，期末出租率95.90%；中粮智造科技园、中粮新安产业园获得“深圳市投资推广重点园区”认定。
　　3.物业管理服务
　　公司物业管理服务以优质服务缔造美好生活为发展理念，逐步成为多业态的高质量服务供应商。2022年，通过软服务和硬设施两手抓，重点提升客户满意度，近三年项目客户满意度稳步提升。推动招采制度改革，优化人员结构及严控管理费用，持续推进降本增效，实现项目净利润率稳步提升。推进品牌焕新及形象输出，逐步提升“大悦服务”品牌影响力，积极开拓市场规模。报告期末，物业管理服务已进驻30个城市，在管项目109个，涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约2390万平米，在管面积近1847万平米，同比增长约23%。2022年公司物业获得“2022中国物业服务百强企业”、“2022中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。
　　4.酒店与长租公寓
　　2022年，公司酒店业务在北京、三亚和上海三地共持有运营酒店6家（含1家酒店式公寓），客房规模2333间（套）。面对酒店市场下滑和持续波动等不利因素影响，公司建立关键性指标追踪和预警机制，推进集团内部资源联动推广和跨界合作，积极争取税费减免等政策优惠，同时加强与管理公司沟通协调，不断提升酒店运营管理和对客服务水平，保持了稳定的市场地位和客户满意度，公司三亚、北京区域几家主要酒店每房收益指标均处于市场竞争组合前列。
　　长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调，聚焦运营管理提升。报告期末，大悦乐邑品牌长租公寓（含未开业项目）共运营11家门店（含1家轻资产管理输出门店），房源规模2449间，主要布局在北京、天津、深圳，全年平均出租率维持在90%以上。同时公司积极践行央企责任，深耕保障性租赁住房建设。目前，深圳7家门店已纳入保障性租赁住房项目，2家门店纳入深圳罗湖区公共租赁住房项目。2022年，大悦乐邑品牌入选“中国住房租赁品牌价值评估指数青年公寓TOP30”、“规模力TOP30”、“卓越长租公寓综合引领力TOP30榜单”。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2022年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币1,020,381.31万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
　　1、多业态协同发展能力
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　2、整合创新能力
　　随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综合创新能力。
　　3、多元化的土地获取能力
　　公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
　　4、领先的商业运营能力
　　公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系，并建立了成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。
　　5、高效的运营能力
　　公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。
　　6、良好的品牌美誉度和影响力
　　公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。2022年聚焦新生代居住需求，公司推出全新产品系——悦系，住宅产品力持续提升。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。

　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业环境和发展趋势
　　房地产行业作为国民经济的支柱产业，对经济增长、就业、财税、居民财富、金融稳定都有极为重要的影响。2022年，伴随市场下行，从中央到地方，房地产调控政策密集出台，特别是临近年末的两个月内，多项金融政策持续发力，意在为市场注入源头活水，从供需两端帮助市场企稳。2023年政府工作报告指出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。预计2023年，防风险、促需求是房地产工作的重点，行业政策环境总体存宽松预期。住宅方面，预计下一步促进住房消费特别是支持住房改善消费的政策力度将进一步加大，部分城市限购、限贷、限价等政策或将继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，将为市场释放更多有效购房需求，加速修复市场预期。供应端也将有新的政策举措出台，引导房企改善资产负债情况，有效增加住房供给。购物中心方面，随着扩大内需战略深入实施，消费市场有望恢复向好，实体商业市场有望逐渐回暖。写字楼及产业地产方面随着经济的稳步恢复，市场也有望回温。当前，行业正处于不断变革之中，头部房企在商业板块加大轻资产拓展力度，开发企业“轻重并举”已成为重要的发展模式。未来，伴随REITs试点范围扩容，将有望进一步盘活存量资产，促进高质量发展。
　　（二）公司战略
　　公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，“十四五”期间，将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“双轮双核”的发展模式，其中“双轮”是“开发+经营”，不断巩固开发业务，同时大力提升经营能力，促进公司高质量发展；“双核”是“产品+服务”，持续提升产品力、服务力，从产业、城市、人民的需求出发，更好地服务于人民美好生活。未来，公司将持续提升自身核心竞争力，“双核”为“双轮”赋能，在稳健发展的基础上创造新的价值增长点，致力于实现城市运营与美好生活服务商的发展愿景。
　　（三）经营计划
　　2023年，公司将牢牢把握新发展格局对地产行业的新要求，以创造价值和利润为首要目标，提周转效率、稳投资布局、强产品服务，全力以赴扭亏增盈，坚决完成年度经营目标。持续深化改革发展，适配聚焦战略，精简组织机构设置；持续强化人才队伍建设，提升人才质量，动态适配业务需求；坚持刚性考核、奖优罚劣的考核激励机制，着力推动业绩提升。
　　提周转效率。开发效率方面，重点提升现金流回正周期和大运营达标率。2023年公司存量项目计划新开工项目9个，新开工面积135万平方米。资产效率方面，加快低效资产盘活和重资产做轻，加快研究重资产证券化路径，释放资产价值。
　　稳投资布局。公司区域深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群，重点布局一线、强二线城市核心区域。2023年，公司投资布局将进一步聚焦，围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资，持续优化投资结构，实现稳健发展。同时以过硬的运营能力为基础，大力拓展轻资产。
　　强产品服务。搭建“五位一体”全过程产品管理体系，进一步加大客户研究力度，提升产品力、服务力。
　　具体到销售型业务方面，公司将加强一线营销能力，打造产品力标杆、交付标杆以及营销标杆，提升客户满意度；加快销售去化力度，全力以赴加快销售回款。
　　持有型业务方面，购物中心把握各地“促消费”政策机遇，提升销售额、做好增量；要进一步提升开业率和开业质量，严控推广费用、物业费用和人工成本，提升效益。产业与写字楼进一步提升出租率和租金收缴率，严控成本费用，稳定贡献利润。酒店与长租公寓强化运营管理能力及服务质量提升，助力业绩稳中有进。
　　（四）可能面临的风险
　　公司在未来发展战略及决策过程中可能面临宏观经济、政策、市场、产品等方面的风险。
　　1、宏观经济风险
　　2023年，国际形势严峻，全球经济面临衰退风险，同时国内经济仍面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，虽然宏观政策调控力度较大，但2023年经济发展仍有一定的不确定性，经济恢复速度或将承压。
　　2、政策风险
　　2023年政策宽松预期较大，但也可能存在调控力度、市场反应等不及预期风险，或将影响市场恢复速度。
　　3、市场风险
　　受到居民消费减弱、购房预期不足等因素影响，虽然2023年房地产调控政策总体宽松，但行业复苏仍承受一定的压力，市场全面恢复尚需时日。同时，城市分化进一步加剧，不同城市的复苏节奏、复苏力度均有较大差异，对于投资节奏、营销节奏的把控等提出了更高的挑战。
　　4、产品风险
　　随着居民的基本住房需求得到了满足，购房者从“有房住”转到“住好房”，住房需求结构发生变化，行业迈入高质量发展阶段，户型、品质、物业、配套、服务等可能更受关注，对于房企产品创新、营销管理等方面均提出了更高的要求。
　　应对措施：
　　面对当前房地产行业的诸多风险，公司将积极应对市场变化，坚持“稳中求进”的总基调和“双轮双核”的发展模式，做好市场研判，强化战略聚焦，持续优化产品，提升服务水平，赢取发展主动权。同时，公司做好“轻重并举”，坚持重型持有类项目和轻资产输出项目同时发力，提升品牌影响力和市场影响力。公司将通过自身能力的不断提升，融入城市发展之中，服务人民美好生活，实现高质量可持续发展。 收起▲