恒隆集团
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主营业务:
　　公司之主要业务为控股投资，并透过其附属公司发展物业以供出售及租赁，投资物业以供收租，以及其他投资。

报告期业绩:
　　截至2025年12月31日止年度，集团总收入较去年下跌11%至港币104.14亿元，跌幅主要由物业销售收入下降83%至港币2.64亿元所致。

报告期业务回顾：
　　2025年下半年，公司在中国内地的物业组合持续改善，非高端市场带动零售销售额录得强劲增长。这个令人鼓舞的趋势始于上半年，期间销售额同比降幅逐渐收窄，至下半年更录得正增长。因此，公司的零售销售额已连续五个季度向好。有投资者问，这何时才会更明显地反映于租赁收入，对此回应指：过去几年公司致力提升基本租金，务求加强韧性，刻意放弃部分较不稳定的销售租金，故零售销售额上升于短期内不会完全转化为租赁收入的相应增长。事实上，管理层对中短期的看法审慎，认为更明智的做法是维持防御策略更长时间，宁愿舍弃部分增长潜力以换取更大的下行风险保障。
　　恒隆旗下各个商场的客流量都维持高水平，延续2025年上半年的强劲表现。若结合上述零售销售额趋势一并考虑，在任何其他市场这都会被视为极佳的讯号；
　　然而，基于几个原因仍保持谨慎：首先，公司的表现似乎与市场普遍担忧的经济放缓并不一致；其次，仍看到重大的业务风险，从地缘政治和宏观经济，到科技领域（特别是人工智能），以及监管法规等。对于一家拥有并营运长周期、重资产业务的公司，深刻明白上述领域中的任何单一风险，都足以对公司的业务构成重大影响，更遑论多项风险相互叠加。
　　因此，公司的优先要务仍然是：提升可持续的经常性收入、降低杠杆比率、控制成本，并建立一个韧性与效率俱佳的企业。
　　2025年中期业绩公布后，公司又宣布了两项重要的‘恒隆V.3’计划：一项位于上海，另一项位于无锡。顺带一提，‘恒隆V.3’是建基于公司在内地现有重资产投资的项目之上的轻资产业务线。这些‘恒隆V.3’项目将显著提升公司在部分核心城市的业务布局，并对未来业务有长远影响。
　　‘恒隆V.1’是公司创办人陈曾熙先生所奠定的业务模式，以在中国香港发展销售住宅（发展物业）为主。‘恒隆V.2’则是公司荣誉董事长陈启宗先生的愿景，拓展内地巿场后转而专注以租赁为主的高端零售及商业物业（投资物业）。去年公布的‘恒隆V.3’旨在于现有业务营运城市中，加入特定的策略性轻资产项目，以巩固现有资产，同时借助它们营运新的租赁资产。
　　由于‘恒隆V.3’主要涵盖恒隆以长期租约营运的资产，公司能够在资本开支显著降低、项目周期大幅缩短的情况下，创造更多收入，从而提升回报表现。值得注意的是，这些新资产大多属非高端物业，因此平均租金水平很可能低于公司的现有资产，而这是有意作出的选择。
... 　　外界对公司现有商场的一项批评，是公司对非高端品牌，还有广义的‘社区营造’（placemaking）拨出的空间不足、关注不够。为此，公司投入时间和精力改善非高端配套（涵盖食肆、咖啡店、运动休闲、娱乐和服务等），同时加强宣传及推广活动。归根究柢，具吸引力的非高端消费设施同样能吸引公司的奢侈品顾客，因此公司将借助‘恒隆V.3’平台扩大这些配套。某程度上，‘恒隆V.3’等同于加大公司社区营造力度的同时，增加公司的可租赁楼面面积。
　　公司其他显著的里程碑包括实现了‘25x25可持续发展指标’，并获得外部评级机构给予历来最佳的可持续发展评级。公司还发布了一份白皮书，探讨恒隆实现温室气体净零排放目标的可行性和实践方法。
　　这份白皮书在多方面开创先河，包括：自下而上的详尽分析；以开明态度披露不足之处及挑战；并以极为严谨的态度进行探讨。白皮书在可持续发展领域获得广泛认可，对其成果及所传递的信息引以为傲。
　　随着‘25x25可持续发展指标’的完成，公司会把焦点转向2030年的目标，迈向公司净零排放旅程的下一个里程碑。

业务展望：
　　虽然全球经济仍承受高关税和中美贸易角力影响，但预期新一轮减息行动和消费市道好转将有助零售业回稳。公司会继续以审慎灵活方式管理风险，并抓紧新兴的增长机遇。
　　2026年，内地零售租赁市场预期渐入佳境，黄金地段的前景尤其看好。公司透过加强租户组合、推动针对性市场营销举措和资产优化计划，即使面对奢侈品消费持续疲弱，亦成功改善租出率和客流量，为迎接复苏奠定稳固基础。随着价值型消费和‘社区营造’的体验越趋盛行，公司将继续因时制宜，在变革中寻觅增长机遇。为庆祝恒隆于2026年迈入66周年，公司拟于内地物业组合推出一系列市场营销活动，以提升恒隆广场‘66’品牌形象，巩固深厚的品牌传统和根基，并加深与顾客的交流和联系。杭州恒隆广场将会是业务增长的势头，零售部分预租率已超过90%。中期而言，租赁收入增长将由杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目，以及一系列‘恒隆V.3’策略项目带动。当这些项目全面投入营运后，公司将能提供更丰富体验的零售选择，并捕捉消费趋势带来的商机。
　　办公楼市场方面，由于空置率上升、租金压力沈重和需求不足，2026年的营商基础恐持续受压。
　　不过，集团旗下甲级办公楼资产组合拥有战略定位优势，并透过务实租赁策略重点吸纳优质国内及跨国企业租户，租出率表现可望超越大市平均水平。
　　中国香港方面，随着各项盛事吸引更多旅客访港，加上租户组合持续侧重体验式零售、餐饮及时尚生活选择，零售租金可望靠稳。至于办公楼租赁业务，短期租赁收入增长空间有限，而且部分租户仍需租金宽减和优惠措施，预期复苏面临一定挑战。
　　不过，来自专业服务业的需求增加，加上公司审慎的租赁策略，租出率有望维持稳定，甚至随整体市况上行。
　　鉴于内地和中国香港的物业销售业务易受政策发展和买家情绪影响，2026年销售重心将以审慎定价、分阶段放售和优越产品质素为主。随着市况改善，公司将凭藉对卓越品质和管理服务的坚持，力求在同业中突围而出，吸纳高品味置业人士。
　　公司近期公布展开无锡恒隆广场扩展项目和上海南京西路1038号商业营运项目，标志着‘恒隆V.3’策略的里程碑。在内地城市更新、刺激消费内需、文体旅商融合发展等政府政策支持下，与内地业主建立的战略伙伴关系将大大巩固公司市场领导地位，发挥物业组合协同效应，并贯彻以客为尊承诺。
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