万科企业
02202

主营业务:
　　集团主营业务包括‘房地产开发及相关资产经营’和‘物业服务’。

报告期业绩:
　　报告期内，集团实现净亏损160.2亿元，亏损同比增加47.5%；权益净亏损149.5亿元，亏损同比增加25.2%。

报告期业务回顾：
　　2026年上半年，受益于一系列稳楼市政策，市场预期逐步改善。上半年全国商品房销售金额同比下降13.6%，其中二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象。
　　报告期内，在各方及大股东的有力支持下，集团稳步推进改革化险工作，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展。公司开发业务按期保质完成2.3万套房屋的交付，通过‘城市兴交付’行动持续提升交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元；多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。此外，公司持续压降各类费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。
　　在融资端，公司获得各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳，上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为2.86%。股东借款方面，今年以来大股东深铁集团累计向公司提供约45.2亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。
　　公司持续推进改革化险，有序缓释各类风险，但当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，持续提升业务经营效益，增强自主造血能力；聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资；同时持续优化公司治理体系及产品体系、深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。
　　（一）市场情况回顾1、房地产开发新房销售规模下降，二手房交易较为活跃。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%。根据中指研究院统计，上半年30城二手住宅成交套数同比增长6%，市场表现好于新房。
　　二手房价格整体跌幅收窄。根据中指研究院统计，上半年百城二手房价格累计下跌2.9%，跌幅整体收窄。国家统计局数据显示，自3月份起，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。
　　土地市场溢价水平保持合理区间。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降24.9%，成交建筑面积同比下降22.3%，住宅类用地的平均溢价率为9.1%，同比下降1.0个百分点。
... 　　房地产行业政策持续优化。2026年4月中央政治局会议提出‘努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新’；5月国务院常务会议提出持续推进房地产等领域风险化解，国务院印发《城市更新‘十五五’规划》。各地因城施策落地控增量、去库存、优供给的楼市支持政策，部分核心城市市场呈现企稳信号。
　　2、物业服务在管规模增速放缓。克而瑞数据显示，50家披露在管面积的上市物业企业2025年合计在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%。
　　行业进入质量经营阶段。面对市场环境变化，物业企业普遍更加关注项目质量、回款能力和经营回报，主动退出低效项目，优化项目组合，推动业务从规模增长转向经营质量提升。
　　智能化转型向一线场景延伸。物业行业数字化建设重心逐步由后台数字化转向现场智能化，AI和机器人逐步进入物业项目现场，嵌入清洁、巡检、客服、工单、能耗、安全等高频服务场景，服务评价依据逐步由人力投入规模转向服务成效与综合运营效能。
　　3、租赁住房租赁住房政策体系逐步落地成型。租购并举住房制度深化落地，《住房租赁条例》构筑起全流程监管体系，筑牢行业合规基础。供给端政策更加侧重存量盘活，供给方式涵盖闲置商办、厂房、存量商品房改造等。税费优惠、保障房再贷款降息、租赁住房REITs常态化发行等配套措施形成支撑体系，为行业规模化、可持续经营提供稳定政策保障。
　　租住消费观念迭代，专业化运营价值空间持续拓宽。租房逐步从短期过渡性需求转变为长期居住需求，客户需求从基础居住功能向社区配套、安全管理、职住平衡等多元维度延伸。人才公寓、家庭友好型公寓、产业园区配套租赁住房等细分赛道需求持续释放。行业机构化率稳步提升，专业化、规范化的住房租赁企业将获得更广阔的市场发展空间。
　　4、商业开发与运营社会消费品零售总额呈筑底修复态势。上半年社会消费品零售总额同比增长1.3%，月度走势呈现先抑后扬特征，5月增速阶段性转负，6月增速修复回升至1.0%，其中通讯器材品类表现亮眼，成为当月消费回暖的重要拉动力量。
　　品牌拓店呈现结构性分化格局。餐饮、生活服务类门店保持扩张态势，大健康、运动体验、特色主题餐饮成为品牌布局的热门方向；传统实体零售、亲子相关业态经营承压。
　　购物中心供给持续收缩，存量商业物业轻量化调改占比提升。根据赢商网数据，上半年全国新开业购物中心项目数量同比下滑两成；存量改造焕新项目数量在新增开业项目中的占比增至41%，近年来该比例呈持续上升趋势。
　　5、物流仓储高标库市场区域分化特征显著。世邦魏理仕报告显示，2026年二季度全国物流市场需求主要集中于第三方物流、电商零售、制造业。各区域市场表现持续分化，其中大湾区新增供应集中入市，租金持续承压、空置率上行；西南、西北区域供应压力缓解，依托刚性需求实现供需改善，出租率企稳回升。
　　冷链规模稳步扩张，供需错配特征凸显。中国物流与采购联合会数据显示，随着中央一号文件持续部署乡村振兴，冷链作为涉农基础设施获得重点支持，行业政策围绕强基、补链、数智、绿色、安全持续落地。国家统计局数据显示，上半年餐饮收入、便利店及超市零售额均实现增长，支撑冷链需求；适配城市配送的高标冷库需求旺盛，但传统存量冷库空置走高、租金承压，行业供需结构性分化特征突出。

业务展望：
　　2026年上半年，受益于一系列稳楼市政策，市场预期逐步改善。上半年全国商品房销售金额同比下降13.6%，其中二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象。
　　报告期内，在各方及大股东的有力支持下，集团稳步推进改革化险工作，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展。公司开发业务按期保质完成2.3万套房屋的交付，通过‘城市兴交付’行动持续提升交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元；多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。此外，公司持续压降各类费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。
　　在融资端，公司获得各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳，上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为2.86%。股东借款方面，今年以来大股东深铁集团累计向公司提供约45.2亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。
　　公司持续推进改革化险，有序缓释各类风险，但当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，持续提升业务经营效益，增强自主造血能力；聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资；同时持续优化公司治理体系及产品体系、深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。当前房地产行业短期走势仍有起伏，随著‘十五五’规划落地及各项稳定市场的政策推进，公司认为行业将在供需再平衡中逐渐企稳。下阶段，公司将紧抓政策窗口，围绕企业改革化险、转型发展和核心能力重塑统筹推进各项工作，持续提升经营质量与发展韧性。
　　一是优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整。公司将坚持深耕存量盘活，通过规划条件优化、资源置换等手段推动既有项目转化为可售货值；同时，持续推进城市聚焦策略，引导资源向高潜力核心城市集中。
　　二是以客户需求为导向，持续深化‘好房子、好服务、好社区’产品理念，迭代升级万科‘三好’体系。一方面依托‘拾系’、‘映像系’等成熟产品系的标准化推广，将经过市场验证的产品方案快速复制至新项目，满足客户各类居住需求；另一方面围绕不断变化的市场需求，持续研发新的产品系，以产品创新覆盖差异化客群。
　　第三节三是积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务。公司将依托在历史文化街区活化、片区改造等领域积累的先发优势，深入参与城市更新，著力打造承载新业态、新场景的城市名片项目，在履行社会责任的同时拓展增长空间。
　　四是探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势。在化解风险的同时持续探索更加适合万科发展和价值实现的商业模式和业务发展模式，通过系统性改进产品和服务，满足万科客户的多元需求；在项目层面整合品牌优势与多业态操盘能力，为资金方及资产持有方提供从投资研判到资产退出的全周期服务方案，以轻重结合方式拓展增长空间。
　　五是依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率。深化人工智能、大数据、物联网在业务场景中的应用，加快工业化智能建造与数字化管理工具推广；探索客户数据库与统一数据中台建设，强化跨业态客户协同与权益交换。
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