一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求　　根据国家统计局数据显示，2024年，社会消费品零售总额487,895亿元，比上年增长3.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额437,581亿元，增长3.8%。2024年，商品零售额432,177亿元，比上年增长3.2%；餐饮收入55,718亿元，增长5.3%。按零售业态分，2024年，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额比上年分别增长4.7%、4.2%、2.7%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降2.4%、0.4%。2024年，全国网上零售额155,225... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　根据国家统计局数据显示，2024年，社会消费品零售总额487,895亿元，比上年增长3.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额437,581亿元，增长3.8%。2024年，商品零售额432,177亿元，比上年增长3.2%；餐饮收入55,718亿元，增长5.3%。按零售业态分，2024年，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额比上年分别增长4.7%、4.2%、2.7%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降2.4%、0.4%。2024年，全国网上零售额155,225亿元，比上年增长7.2%。其中，实物商品网上零售额130,816亿元，增长6.5%，占社会消费品零售总额的比重为26.8%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长16.0%、1.5%、6.3%。
　　2024年，我国零售行业在消费复苏、政策支持和数字化转型的推动下呈现稳步回升态势，但同时也面临消费信心不足、市场竞争加剧等挑战。年初商务部推动“消费促进年”系列活动，开始发放消费券，同时中央财政支持家电、汽车等耐用消费品以旧换新。在多重刺激下，2024年社会消费品零售总额同比增长明显，线上零售占比持续提升，线下实体零售逐步回暖。数字化转型持续深化，直播电商、即时零售（如美团闪购、京东到家）成为增长引擎，AI技术（智能选品、个性化推荐）应用加速。线下业态升级，便利店、会员店（如Costco、山姆）扩张，传统商超转向“仓储化”“体验式”转型（如永辉超市改造门店）。在消费复苏的同时，也面临一定挑战，一是消费信心不足；二是经营成本压力增加，租金、人力成本上升，中小零售商盈利承压；三是同质化竞争加剧，线上线下均面临流量红利见顶，创新模式稀缺。
　　2024年，我国跨境电商行业在政策支持、全球电商渗透率提升及供应链优势的推动下，继续保持快速增长，但同时也面临国际物流成本波动、海外监管趋严等挑战。2024年政策方面推出对“跨境电商+产业带”扶持，商务部新增30个跨境电商综试区（全国总数超200个），重点对接长三角、珠三角产业带。同时加强通关便利化，推广“跨境电商B2B出口单列监管”，试点“保税进口+零售加工”新模式，财政支持企业建设海外仓，覆盖全球主要消费市场。2024年我国跨境电商进出口总额预计突破2.5万亿元，同比增长约15%-20%，占外贸比重进一步提升至10%左右。出口占比超70%，主要流向东南亚、中东、拉美等新兴市场，欧美市场增速放缓但基数仍大。受益于国内消费升级，跨境电商进口（如母婴、美妆）同比增长约10%，海南自贸港免税政策拉动明显。2024年我国跨境电商在政策红利和模式创新下保持强劲增长，但企业需应对物流、合规与竞争的多重压力。长期来看，品牌化、本地化、数字化将成为突围核心。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　根据国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
　　2024年，中国房地产业在“房住不炒”总基调下继续深度调整，市场呈现分化复苏态势，政策端以“稳预期、防风险、促转型”为核心，行业进入高质量发展新阶段。在销售端，全国商品房销售面积同比大幅下降，但核心一、二线城市部分改善型项目去化率回升，三四线城市持续承压；在价格端，新房价格同比下跌明显，二手房挂牌量激增，部分城市“以价换量”现象普遍。一线城市核心地段房价相对坚挺，远郊及非核心城市跌幅扩大。库存压力依旧较大，广义库存（含未开工土地）去化周期超30个月，部分三四线城市面临长期过剩。
　　2024年房地产业在需求端松绑限购，降低购房成本。一线城市放宽远郊区域限购，二线城市全面取消限购，核心城市“认房不认贷”政策延续，部分城市试点“卖旧换新”补贴。首套房利率持续下降，二套房利率下限取消，公积金贷款额度提升。同时为促进房地产业的长效机制，探索发展新模式。保障性住房、城中村改造、平急两用设施“三大工程”着力推进。2024年房地产行业仍处转型阵痛期，但政策支持与新模式探索将为长期健康发展奠定基础。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司零售业原以线下实体百货店为主，2024年，公司为拓宽零售业务发展渠道，培育公司新的业绩增长点，开始开展线上新零售业务。具体情况如下：
　　线下百货业态：公司百货店（即：友谊商城），门店集中于大连地区。为维持公司传统百货业态的稳定发展，公司2024年度持续推进百货店购物中心化的进程，一方面顺应消费趋势变化，以消费趋势变化为指导方向，持续进行商品品类及品牌的优化提升门店的商品力；另一方面，在促消费的背景下，公司百货门店积极参与促消费的各项活动中，同时开展线上“云秀场”、线下不定期特色活动等方式，进一步加强与消费者之间的粘性，拓宽了门店销售渠道。尽管公司通过多渠道、多形式的销售和活动谋求拉升销售，但在百货业整体收入下降的大环境下，公司百货门店销售亦有所下降。线上新零售业务：2024年6月公司投资设立了全资子公司盈驰新零售、2024年7月盈驰新零售分别投资成立了盈卓跨境、香港盈馳，同2023年8月公司投资设立的盈驰进出口组成项目公司矩阵。公司新零售业务经过业务论证，完成团队组建、系统搭建、资金获取、获取品牌代理、开立店铺、渠道拓展、营销推广等一系列基础性工作，于2024年9月陆续正式启动平台销售，同时公司持续全方位资源开拓，并挖掘供应链资源和线上销售渠道，随着代理品牌及线上门店数量的增加，营销推广的逐渐深入，营收出现明显增长，加之“双十一”、“双十二”等电商年度最大促销活动，为线上销售传统旺季，进一步提高了公司新零售业务第四季度的营收规模。截至2024年12月31日，公司共运营线上店铺31个，店铺分布在拼多多、抖音、快手、淘宝、京东及微信小程序等，涉及销售品类涵盖美妆、粮油、奶粉、保健品、手机等多个品类，累计实现销售订单数量约76万单。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　（五）商品采购与存货情况
　　1.前五名供应商情况
　　2.存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3.仓储与物流情况
　　公司线下百货门店商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司线上新零售商品存放于公司租赁的专业第三方仓库，与专业的第三方仓库建立服务关系，租赁库位，并委托入库出库、仓储分拣、物流代发等服务。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司现有房地产业务主要为控股子公司拟开发的“金石谷”项目。2021年应项目所在地政府的要求，公司整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业主要聚焦于大连金石谷项目转型发展，公司持续对外寻找商机，谋求与其他国内知名企业进行战略合作，达成产业开发，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求项目的可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）区域品牌认知度及影响力
　　公司深耕大连地区多年，从零售业所属的友谊商城，到房地产业曾开发过的“壹品”系列住宅，在区域内获得了较高的认可和影响力。积累了一定量的忠实顾客群体，在主营业务发展区域具有广泛的品牌认知度和影响力，具有一定的品牌优势，消费者认可度较高。
　　（二）选品、运营、招商能力
　　公司秉承“好品质，在友谊”的经营理念，多年来致力于打造品质更好、价格更优的商品选品体系，为顾客严选国内外优质商品、满足顾客健康便利的生活需求。公司具有较强的运营能力，在供应链管理、成本控制上积累了丰富经验，并持续提升及优化。同时，公司积极拓展与深化和各大品牌的合作，实现了从国际名品到国内精品的覆盖，能更好满足顾客不同的购物体验需求。
　　（三）自有物业为主，抗风险能力强
　　公司现有零售门店位于大连核心商圈，地理位置优越，90%以上为自有物业，具备显著的成本优势，抗风险能力强。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入37,224.69万元，同比增加127.90%；归属于上市公司股东的净利润为亏损7,763.99万元，亏损同比增加108.89%。其中：公司零售业实现营业收入36,988.11万元，同比增加137.81%，占公司总体营业收入比重为99.36%；地产业实现收入 229.50万元，同比减少 69.53%。公司本期业绩变动的主要原因为：（一）公司为拓宽零售业务发展渠道，培育公司新的业绩增长点，公司开展线上新零售业务，致使营业收入同比增加；（二）公司控股子公司完成土地增值税清算并分期缴纳土地增值税清算税款因计提分期缴纳土地增值税清算税款形成的滞纳金导致归属于上市公司股东的净利润同比减少。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和发展趋势
　　1.零售业
　　零售业作为连接生产和消费的核心环节，近年来在技术革新、消费升级和全球化的推动下经历了深刻变革。2024年，零售业面临消费疲弱和消费分流两大压力，总体情况不及预期，企业经营普遍存在较大压力。在12月中旬召开的中央经济工作会议上，把“提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为2025年要抓好的九项工作之首。这为零售发展带来了重大转机。商务部等多部门也陆续出台多项政策，将推出更多提振消费专项行动、更多务实有效的政策举措。随着推动中低收入群体增收减负、消费品以旧换新扩维、零售业创新提升等一系列政策红利陆续释放，零售业将迎来多年不遇的政策利好。这些政策一方面促进消费回流，同时推动企业加快调改升级、加强技术更新，更好地服务消费者。2025年，线下零售的开店速度将进一步放缓，同一业态甚至是业态间的竞争加剧。粗放式、外延式增长已被摒弃，精细化管理成为企业生存发展和竞争中胜出的关键。在存量市场中，调改升级是零售业适应消费变化和应对竞争的必由之路。2025年，零售业的数实融合仍然有两个重点，一是把引入的各类数字化工具变为企业自身的能力，创造价值，二是从前端触点和场景的数字化到中后台的协同，实现以库存和会员打通为标志的线上线下一体化。
　　2.房地产业
　　房地产业作为国民经济的重要支柱，近年来在政策调控、经济转型和人口结构变化的背景下，正经历深度调整。当前房地产行业面临着一系列复杂而严峻的挑战。市场竞争日趋激烈，政策调控不断加强，市场需求结构变化莫测，财务风险逐渐显现，同时可持续发展的要求也在不断提高。未来，可能会进一步加大对房地产市场的调控力度，通过完善住房保障体系、推进土地供应和开发政策的实施，以及加强对房地产行业的环保监管等措施，来促进行业的健康和可持续发展。
　　（二）公司发展战略和经营计划
　　1.零售业
　　在促消费和技术革新、消费升级的大背景下，公司一方面将继续维持线下百货业态的稳定经营，另一方面将抓住转型新零售的商机，充分利用内生增长的契机，从无到有，为公司整体转型奠定基础。主要发展计划如下：
　　（1）线下百货业态：坚持“好品质、在友谊”的经营理念，持续优化商品结构，适应消费趋势的变革；持续推进百货店购物中心化，满足多样化消费需求；多维度促销售，通过线上、线下促销及宣传手段，借助促消费的契机，维持百货业的销售稳定；同时尝试打通线上线下，实现融合发展，充分利用新零售业务资源，为实体店导入适合的商品和经营模式，实现二者之间的协同发展。
　　（2）线上新零售业务：深化新零售业务布局，坚持以“零售to C”业务方向，以盈驰新零售作为新零售主体，丰富业务矩阵；完善商品合作体系，以成本与利润为导向，紧紧抓住“采购商品成本分析、库存商品结构分析、销售商品毛利分析”，充分规划和调整商品门类，逐步趋向供应链上游商品、高毛利商品的方向，为公司安全发展、创收增效提供保障；优化业务管理模式，将依据商品进销存的业务链条，改变和优化管理模式，并强化动态管理，控制商品经营风险；合理优化仓储合作，仓储既是资金与货物转换的关键环节，也是防控风险的重要节点之一，公司将进一步优化仓储合作伙伴，做到防控风险、节约成本。
　　2.房地产业
　　公司房地产业将主要聚焦于大连金石谷项目的转型发展。公司金石谷项目将继续加强与相关管理部门的沟通，明确项目发展的产业定位，并谋求对外合作，通过重新调整产业定位来积极推动项目的转型。
　　（三）可能面临的风险
　　1.宏观经济风险
　　当前宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但同时国内经济增长仍面临总需求收缩、信心不足等周期性下行因素，居民收入增长趋势仍有不确定性，消费者信心存在下行风险，可能对公司实体百货零售业务的经营业绩造成不利影响。公司将紧跟政府促消费的政策导向，在做好日常销售的同时，优化公司治理结构，提高效能，从而提升风险抵御能力。
　　2.市场竞争风险
　　公司零售门店所处区域内，有多家知名大型零售企业，市场集中度、商品同质化已持续增加，区域内竞争一直较为激烈，同时线上新零售渠道将进一步加剧现有消费市场的分流。公司将持续发挥自身优势，抓住品质优势，有效利用多种销售渠道和互联网工具，以提升自身竞争力。
　　3.资金风险
　　公司在新零售业务、房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。公司需加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司实现营业收入7,547.28万元，同比下降8.45%；归属于上市公司股东的净利润为-2,640.79万元，同比下降372.83%。其中：公司零售业实现营业收入7,474.64万元，同比下降8.01%，占公司总体营业收入比重为99.04%；地产业实现收入67.92万元，同比下降39.60%。公司本期亏损的主要原因为：（1）本期公司零售门店所处商业竞争环境日趋激烈，营业收入同比减少。（2）同期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的审核结论调整相关税金；本期，计提因分期缴纳税款而形成的滞纳金，导致营业外支出增加。　　... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司实现营业收入7,547.28万元，同比下降8.45%；归属于上市公司股东的净利润为-2,640.79万元，同比下降372.83%。其中：公司零售业实现营业收入7,474.64万元，同比下降8.01%，占公司总体营业收入比重为99.04%；地产业实现收入67.92万元，同比下降39.60%。公司本期亏损的主要原因为：（1）本期公司零售门店所处商业竞争环境日趋激烈，营业收入同比减少。（2）同期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的审核结论调整相关税金；本期，计提因分期缴纳税款而形成的滞纳金，导致营业外支出增加。
　　公司主营业务之一为零售业。根据国家统计局数据显示，2024年1—6月份，社会消费品零售总额235,969亿元，同比增长3.7%。其中，除汽车以外的消费品零售额213,007亿元，增长4.1%。按消费类型分，1—6月份，商品零售额209,726亿元，同比增长3.2%；餐饮收入26,243亿元，增长7.9%。按零售业态分，1—6月份，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额同比分别增长5.8%、4.5%、2.2%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降3.0%、1.8%。1—6月份，全国网上零售额70,991亿元，同比增长9.8%。其中，实物商品网上零售额59,596亿元，增长8.8%，占社会消费品零售总额的比重为25.3%。
　　目前，我国零售业正处于深刻变革和快速发展的关键时期。消费升级将成为中国零售行业发展的重要驱动力。随着居民收入水平不断改善，促消费政策逐步落地显效，带动市场销售规模持续扩大，消费结构不断优化升级，消费市场总体保持恢复态势。随着消费者消费习惯的改变，新业态、新模式不断涌现，线上零售规模持续扩大，线上线下融合不断加强，零售行业呈现产业链数字化、渠道多元化等发展趋势。为了适应消费者需求的变化，零售行业企业不断创新经营模式，提升服务品质，回归零售本质，推动行业转型升级。百货业态面对新兴业态的冲击以及消费需求的变化，面临一定的经营压力，经营业绩恢复缓慢。二季度以来，居民消费信心持续恢复并不断回升，消费者更加注重身心健康，理性消费渐成共识，悦己消费引领潮流，新的消费理念正在形成。
　　公司主营业务之一为房地产业。根据国家统计局数据显示，2024年1—6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39,883亿元，下降10.4%。1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。1—6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
　　2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势。在此背景下，4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5.17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6.7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向；供给端，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点。
　　2024年以来，居民消费信心持续恢复并不断回升，消费市场总体保持恢复态势，但百货业态受冲击依然明显，经营依然承压。公司一方面积极顺应消费趋势变化，在坚持品质至上的基础上，持续优化商品品类，提升商品力；另一方面，不断提升服务水平，增加与消费者之间的互动粘性，从而以服务带动销售。除对公司现有零售业务进行优化升级外，为拓宽公司零售业务发展渠道，培育公司新的业绩增长点，结合当前电商持续快速发展的现状，公司分别投资设立了盈驰新零售、盈卓跨境、香港盈驰等子公司，开始尝试进行新零售业务，为公司零售业务转型和持续发展开辟新的道路和方向。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　报告期内，线上销售规模较小。
　　（五）商品采购与存货情况
　　1.前五名供应商情况
　　2.存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3.仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司现有房地产业务集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目。2021年应项目所在地政府的要求，公司整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作。但目前未收到有关部门对“金石谷项目”整改情况检查的书面意见，尚无法推进项目具体转型工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）区域品牌认知度及影响力
　　公司深耕大连地区多年，从零售业所属的友谊商城，到房地产业曾开发过的“壹品”系列住宅，在区域内获得了较高的认可和影响力。积累了一定量的忠实顾客群体，在主营业务发展区域具有广泛的品牌认知度和影响力，具有一定的品牌优势，消费者认可度较高。
　　（二）选品、运营、招商能力
　　公司秉承“好品质，在友谊”的经营理念，多年来致力于打造品质更好、价格更优的商品选品体系，为顾客严选国内外优质商品、满足顾客健康便利的生活需求。公司具有较强的运营能力，在供应链管理、成本控制上积累了丰富经验，并持续提升及优化。同时，公司积极拓展与深化和各大品牌的合作，实现了从国际名品到国内精品的覆盖，能更好满足顾客不同的购物体验需求。
　　（三）自有物业为主，抗风险能力强
　　公司现有零售门店位于大连核心商圈，地理位置优越，90%以上为自有物业，具备显著的成本优势，抗风险能力强。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）宏观经济风险
　　当前宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但同时国内经济增长仍面临总需求收缩、信心不足等周期性下行因素，居民收入增长趋势仍有不确定性，消费者信心存在下行风险，可能对以实体百货零售业务为主的公司经营业绩造成不利影响。公司将紧跟政府促消费的政策导向，在做好日常销售的同时，优化公司治理结构，提高效能，从而提升风险抵御能力。
　　（二）市场竞争风险
　　公司零售门店所处区域内，有多家知名大型零售企业，市场集中度、商品同质化已持续增加，区域内竞争一直较为激烈，同时线上新零售渠道将进一步加剧现有消费市场的分流。公司将持续发挥自身优势，抓住品质优势，有效利用多种销售渠道和互联网工具，以提升自身竞争力。
　　（三）资金风险
　　公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。公司需加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求　　公司主要业务之一为零售业。2023年，伴随经济社会全面恢复常态化运行，消费热点亮点频出。根据国家统计局数据显示，2023年社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长 7.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额422,881亿元，增长7.3%。按消费类型分，2023年，商品零售418,605亿元，比上年增长5.8%；餐饮收入52,890亿元，比上年增长20.4%。按零售业态分，限额以上零售业单位中百货店、便利店、专业店、品牌专卖店零售额比上年分别增长8.8%、7... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司主要业务之一为零售业。2023年，伴随经济社会全面恢复常态化运行，消费热点亮点频出。根据国家统计局数据显示，2023年社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长 7.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额422,881亿元，增长7.3%。按消费类型分，2023年，商品零售418,605亿元，比上年增长5.8%；餐饮收入52,890亿元，比上年增长20.4%。按零售业态分，限额以上零售业单位中百货店、便利店、专业店、品牌专卖店零售额比上年分别增长8.8%、7.5%、4.9%、4.5%，超市零售额比上年下降0.4%。2023年，全国网上零售额154,264亿元，比上年增长11.0%。其中，实物商品网上零售额130,174亿元，增长8.4%，占社会消费品零售总额的比重为27.6%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长11.2%、10.8%、7.1%。
　　2023年，在促消费政策举措持续发力显效、多部门统筹开展全国性消费促进活动等措施的激励下，居民消费信心逐渐恢复，消费需求持续释放，推动消费市场总体回升向好，市场规模稳步扩大，对经济增长的拉动作用逐步提升。消费规模再创历史新高，重新成为经济增长的主动力之一。商品消费稳步增长，服务消费加快回升。
　　超市、百货、便利店、专卖店、购物中心、会员店等传统业态仍然占据了线下零售市场的主要份额，消费者对传统零售业态的需求仍然稳定。同时各类业态之间的差异化和细分化趋势明显，消费者的需求更加多元化和个性化，也促进了各类业态的创新和优化。新零售业态如无人零售、即时零售、社区团购、共享零售、数字零售等虽然占比不高，但增长速度较快，消费者的需求更加便捷化和体验化，同时也推动了线下零售业的数字化转型和升级。
　　与此同时，零售行业竞争进一步加剧，企业管理重心将逐步转移至人力资源效率、供应链管理、与品牌深度联营等方面。未来消费规模相对固定，客流不足仍是企业面临的主要问题，因此精准定位、积极调改的企业将占据更多市场份额，业绩分化将成为行业常态。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主要业务之一是房地产业。根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。
　　2023年以来，在经济下行压力之下，为防范房地产行业出现系统性风险，年初中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。7月的中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策奠定基调。此后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；此后贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策相继落地；此外，继“金融16条”等地产融资宽松政策，“三个不低于”首次以量化指标方式对银行业放贷行为进行硬性规定。10月，国务院常务会议审议通过“14号文”，提出要加大保障性住房建设和供应。
　　经历了本轮长期且深度的行业洗牌，高杠杆、高周转、冲规模的房地产时代已不复存在，未来，原有的高杠杆和高周转的发展模式已不再适用新的发展阶段，随着发展模式的转变，房地产业将更注重产品和运营，或将出现一批兼具低财务杠杆和产品力的区域型房企，促进行业健康发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　2023年度，国民经济运行逐步恢复正常，国家和地方政府促消费政策频出，在相关政策刺激下，伴随经济回暖，居民消费信心逐步恢复，线下零售得以缓步复苏，但恢复基础尚不稳固。公司零售业以百货店（即：友谊商城）为主，门店集中于大连地区。公司始终秉承“好品质，在友谊”的经营理念，以商品质量为基础，顾客需求为导向，优质服务为依托，力争在激烈的区域零售业竞争中占得一席之地。2023年度，公司零售业一方面持续优化管理， 在确保日常经营平稳开展的同时，从内部控制、客户服务、人力资源管理、安全管理多角度持续完善公司治理和运作水平，推进公司治理规范化和管理精益化，另一方面通过与品牌方、协作单位的良好互动，精准策划营销，强化社群营销宣传，保证与顾客的互动粘性，提升顾客的服务感知和满意度。同时继续强化关键品类的经营，根据消费者的消费升级和品质升级要求，提升对关键品类品牌的支持，加强合作，服务品牌，突出品牌引领和商品力提升。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　报告期内，公司无规模化线上销售业务。
　　（五）商品采购与存货情况
　　1.前五名供应商情况
　　2.存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3.仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司现有房地产业务集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目。2021年应项目所在地政府的要求，公司整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作。但目前未收到有关部门对“金石谷项目”整改情况检查的书面意见，尚无法推进项目具体转型工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）区域品牌认知度及影响力
　　公司深耕大连地区多年，从零售业所属的友谊商城，到房地产业曾开发过的“壹品”系列住宅，在区域内获得了较高的认可和影响力。积累了一定量的忠实顾客群体，在主营业务发展区域具有广泛的品牌认知度和影响力，具有一定的品牌优势，消费者认可度较高。
　　（二）选品、运营、招商能力
　　公司秉承“好品质，在友谊”的经营理念，多年来致力于打造品质更好、价格更优的商品选品体系，为顾客严选国内外优质商品、满足顾客健康便利的生活需求。公司具有较强的运营能力，在供应链管理、成本控制上积累了丰富经验，并持续提升及优化。同时，公司积极拓展与深化和各大品牌的合作，实现了从国际名品到国内精品的覆盖，能更好满足顾客不同的购物体验需求。
　　（三）自有物业为主，抗风险能力强
　　公司现有零售门店位于大连核心商圈，地理位置优越，90%以上为自有物业，具备显著的成本优势，抗风险能力强。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入16,333.65万元，同比增加9.28%；归属于上市公司股东的净利润为亏损3,716.69万元，同比增加25.91%。其中：公司零售业实现营业收入15,553.94万元，同比增加7.65%，占公司总体营业收入比重为95.23%；地产业实现收入753.31万元，同比增加133.59%。公司本期亏损的主要原因为：1、本期公司坚持降费增效，零售门店经营状况稳定向好，营业收入增加，但仍未达到预期盈利水平。2、本期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的审核结论调整相关税金；同时，计提因分期缴纳税款而形成的滞纳金。3、经过对金石谷项目重新进行减值测试，项目需补提在建工程减值准备。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和发展趋势
　　1.零售业
　　2024年，全国商务工作会议提出推动消费持续扩大，完善市场和流通体系。以“消费促进年”为主线，办好各类促消费活动。激发消费潜能，培育壮大新型消费，稳定和扩大传统消费，推进服务消费品质升级。从2023年的消费提振年到2024年的消费促进年，护航消费升温始终是中国经济工作的重点。2023年，中国消费呈现出结构性复苏的发展轨迹，在回暖中，从上游消费到下游零售地产的“变局”在悄然发生。2024年随着消费升级和消费者需求的多样化，零售业需要不断创新和升级，线上线下融合将成为主流。同时，随着新技术的应用，零售业亦需进一步提高效率和客户体验，从而提升竞争力。
　　2.房地产业
　　2024年，我国经济发展机遇与挑战并存，但总体向好的基本面没有改变。2023 年12 月的中央经济工作会议强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“加快推进三大工程”、“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”均释放出房地产政策调整力度或将加大的积极信号。同时保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的提出，从短期来看，部分核心城市政策效果有望进一步显现，但多数城市市场调整压力仍较大。2024年，房地产市场恢复节奏仍依赖于购房信心及预期能否好转，目前的市场交易数据证明，房地产市场正处于一个底部博弈状态。
　　（二）公司发展战略和经营计划
　　1.零售业
　　公司零售业在目前各级政府促消费的大背景下，将继续秉承经营理念，持续推进百货店购物中心化的进程，抓住复苏发展机遇，力争实现收入突破。主要发展计划如下：
　　（1）顺应消费趋势变化，优化商品品类。当前随着消费升级和消费者需求的多样化，消费者对商品品类的需求也在发生明显变化。公司在坚持品质至上的基础上，以消费趋势变化为指导方向，持续进行商品品类及品牌的优化，从而把握市场变化和消费特点，提升门店的商品力。
　　（2）抓住促消费机遇，拓宽销售渠道。2023年度，地方政府多次通过发放“消费券”等方式来刺激区域消费，在2024年消费促进年的背景下，公司零售门店将积极参与地方促消费的各项活动中，增加促销活动品牌及品类，进一步拓宽门店消费渠道。
　　（3）优化治理结构，提升服务水平。治理结构是持续优质经营的基础，公司零售业将持续从多方面继续完善治理结构，以适应当前消费者需求的变化。同时提高服务水平，以服务带销售，通过优质的服务增加与顾客之间的互动粘性，提升顾客的服务感知和满意度。
　　2.房地产业
　　公司房地产业将主要聚焦于大连金石谷项目的转型发展。公司金石谷项目一方面将继续加强与相关管理部门的沟通，积极推动项目整改验收检查工作，推动项目的转型。另一方面在拓展短线创收的基础上，关注市场走向，寻求合作开发机会。
　　（三）可能面临的风险
　　1.宏观经济风险
　　当前宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但同时国内经济增长仍面临总需求收缩、信心不足等周期性下行因素，居民收入增长趋势仍有不确定性，消费者信心存在下行风险，可能对以实体百货零售业务为主的公司经营业绩造成不利影响。公司将紧跟政府促消费的政策导向，在做好日常销售的同时，优化公司治理结构，提高效能，从而提升风险抵御能力。
　　2.市场竞争风险
　　公司零售门店所处区域内，有多家知名大型零售企业，市场集中度、商品同质化已持续增加，区域内竞争一直较为激烈，同时线上新零售渠道将进一步加剧现有消费市场的分流。公司将持续发挥自身优势，抓住品质优势，有效利用多种销售渠道和互联网工具，以提升自身竞争力。
　　3.资金风险
　　公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。公司需加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲