24Q1营收实现双位数同比增长，维持“买入”评级
　　公司4月25日发布一季报，24Q1实现营收37.2亿元，同比+13%；归母净利润1.9亿元，同比+3%；扣非归母净利润1.8亿元，同比+10%。我们维持2024-2026年EPS分别为0.84、0.97、1.13元的盈利预测。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期），考虑到公司在非住宅领域的竞争优势及A股流动性溢价，我们依然给予公司18倍2024PE，目标价15.12元，维持“买入”评级。
　　精益提效+压缩有息负债推动期间费用率同比改善0.7pct
　　24Q1公司营收同比实现双位数平稳增长，归母净利润增速不及营收，主要因为：1、毛利率延续承压态势，同比-0.6pct至11.7%；2、增值税进项税加计抵减及政府补助金额同比减少，导致其他收益同比-832万元；3、应收账款坏账准备同比+418万元。但公司期间费用率同比改善0.7pct：一方面，得益于管理方面的精益提效，销售和管理费用率（不含研发费用）同比-0.8pct至3.4%；另一方面，15亿元中票于1月末到期，公司并未借新还旧，有息负债的压缩推动财务费用率同比-0.4pct至0.1%。
　　物管业务：持续巩固非住宅物管领先优势，增值服务平稳推进
　　24Q1公司新签年度合同额同比-2%至7.9亿元，办公、园区、政府类优势赛道贡献显著，金融、医院、轨道交通类项目拓展继续取得突破。截至24Q1，公司在管项目达到2155个，管理面积3.74亿平，较23年末+54个/0.3亿平。此外，公司继续推动平台增值服务提质增效，企业服务聚焦办公场景，持续发力“招小播”自有直播平台，到家服务新增收纳整理服务品类，公区资源强化精细运营，继续扩大充电桩接入数量；专业增值服务方面，设施管理和建筑科技业务分别中标荣耀、海康威视以及贵州茅台酒库等重点项目。
　　资管业务：集中商业零售额、客流量、会员数取得不俗表现
　　截至24Q1，公司在管商业项目70个，管理面积397万平，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。公司首次披露集中商业经营数据，取得不俗表现：24Q1零售额同比+28%，同店同比+7%；客流量同比+44%，同店同比+21%；会员总数同比+32%。此外，截至24Q1，公司自持酒店、购物中心、商业、写字楼总可出租面积47万平，出租率95%，较23年末略微下降1pct。
　　风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期。

　　事件：公司发布2024年一季报，2024年Q1实现营业收入37.25亿元，同比增长12.67%；2024年Q1实现归母净利润1.91亿元，同比增长3.34%。
　　收入稳步增长：公司2024年一季度实现营收37.25亿元，同比增长12.67%；归母净利润1.91亿元，同比增长3.34%。归母净利润增速低于营收增速，主要由于1）毛利率下滑，2024年Q1毛利率为11.68%，较上年同期下降0.57pct；2）2024年Q1税金及附加为2015.79万元，同比增长49.14%，由于上期成都中航地产收到退回的土地增值税款，导致税金及附加的同比变动较大；3）2024年Q1研发费用2591.32万元，同比增长164.34%，主要由于公司增加数字化研发投入所致；4）2024年Q1信用减值损失1802.02万元，较上年同期增加30.21%，主要由于应收款项余额同比增加，因此计提坏账准备增加。从费用率上看，2024年Q1销售费用率和管理费用率分别为0.50%、2.92%，分别较去年下降0.07pct、0.68pct，费用管控方面取得成效。
　　物管业务规模扩大：基础物管上，截至2024年3月31日，公司在管项目数量2155个，管理面积3.74亿方，管理面积较2023年末提高8.41%。
　　2024年Q1公司物管新签约7.91亿元，是2023年全年新签约合同额的19.56%。公司管理业态丰富，2024年Q1公司中标办公类、园区类、政府类等项目，包括广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目；金融、医院、轨道交通类项目再突破，中标国开行四川分行、广州市第一人民医院南沙医院、上海轨道交通3、4号线50座车站等服务项目。增值服务上，1）公司加快平台增值服务业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升；2）专业增值服务上，积余设施接连中标荣耀全国代表处（南区）等项目，建筑科技成功中标大型园区项目市拓总金额超过2000万元。
　　商业运营业态丰富：截至2024年3月末，公司商业运营在管商业项目70个（含储备项目），管理面积397万方，其中自持项目3个，第三方品牌输出项目9个，受托管理控股股东招商蛇口的项目58个。持有物业出租及经营方面，持有业态丰富，包括酒店、购物中心、商业、写字楼等，总可出租面积46.92万方，截至2024年3月末的总出租率为95%，较2023年末出租率下降1pct，但出租率依然维持高位。
　　投资建议：公司2024年Q1营收稳定增长，物管业务管理规模不断扩大；持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等多种业态，出租率维持高位，彰显强运营能力。考虑到行业竞争加剧、毛利率下滑等因素，我们预测公司2024-2026年归母净利润8.75亿元、9.97亿元、10.85亿元，EPS为0.82元/股、9.04元/股、1.02元/股，对应PE为12.27X、10.76X、9.89X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。

　　事件：公司近期发布2023年年报，全年实现营业收入156.3亿元，同比+20.0%；实现归母净利润7.4亿元，同比+24.0%；扣非归母净利润6.60亿元，同比+32.1%。
　　物管业务规模稳步提升，资管业务显著修复。公司23年营收同比增长20%，归母净利同比提升24%，利润端增速高于营收端，主要原因或为23年实际所得税下降，以及22年减免租金低基数效应的影响。分业务板块，物管、资管营收分别为147.6亿元（+18%）、7.0亿元（+50%）。物管业务，基础物管/平台/专业增值收入分别增长20.4%/1.4%/10.2%。基础服务规模稳健提升，期末公司在管面积同比增长10.8%至3.45亿方。住宅/非住业态毛利率分别下降1.2pct/1.0pct，但平台/专业增值毛利率提升了2.5pct/1.5pct，未来物管业务盈利能力仍有提升空间。资管业务，商业运营/持有物业收入同比增长139%/25%，毛利率提升14.5pct/9.4pct，得益于商业运营面积扩大、疫情后持有型物业收入回暖、22年减租的结束。
　　非住宅业态优势巩固。从业态分布看，非住宅业态的在管面积/收入占基础物管比例分别为61.9%/71.9%，新签年度合同额同比增长28.7%至34.6亿元，占比85.6%（22年为81.1%）。此外，公司在金融、高校业态新签年度合同额同比增长67%/31%，同时深度参与城市服务，非住宅业态优势进一步巩固。
　　关联方持续支持，同时市场拓展加大发力。23年末公司3.45亿方的在管面积中，约35%来自于控股股东招商蛇口，关联方的稳定业务支持是公司相对于同行的优势，预计后续能为公司持续提供优质物业项目资源。此外，公司在市场拓展中加大发力。23年第三方项目新签年度合同金额35.4亿元（+27.4%）。公司在深圳、广东、江苏、上海和四川的营业收入位列前五名，有效提升优势区域项目密度；深化“总对总”开拓，深入阿里等价值客户战略布局协同；落地7家合资公司。
　　维持买入评级，调整目标价至11.31元。根据年报经营情况，我们调整了对公司在管面积和各项业务收入及毛利率预测值，上调了公司费用率的预测，调整后24-26年EPS为0.87/1.16/1.56元（原预测24-25年为1.07/1.30元）。可比公司24年PE为12x，公司关联方支持稳定，外拓能力较强，预计25年业绩增速高于可比公司，给予10%估值溢价，对应24年13倍估值，对应目标价11.31元。
　　风险提示公司利润率修复低于预期。外拓存在不确定性。

　　事件：2023年公司实现营业收入156.27亿元，同比+20%；归母净利润7.36亿元，同比+23.96%；基本每股收益0.69元，同比+23.98%；公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.7元。
　　业绩高质量增长，非住业务表现亮眼
　　收入端，2023年公司实现营业收入156.27亿元，同比增长20%。其中，1）物业管理业务实现营业收入147.58亿元，同比增长18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展项目增加，占比营收94.4%；2）资产管理业务实现营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，主要系22年同期减租而23年无此事项以及在管商业规模扩大，占比营收4.5%；细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现营收121.13亿元，5.84、20.61亿元，分别同比增长20.44%、1.42%、10.19%，占营收比重分别达77.5%、3.7%、13.2%。
　　利润端，2023年公司实现归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；扣非归母净利润6.60亿元，同比增长32.12%。其中，招商物业23年实现净利润3.84亿元，同比增长0.32%；中航物业实现净利润1.18亿元，同比下降48.16%。2023年公司毛利率11.56%，较22年下滑0.28pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为8.76%、8.49%、17.81%，较22年分别-1.02、+2.46、+1.51pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为44.13%、54.32%，较22年分别+14.54、+9.36pct。非传统业务有效对冲基础物管毛利率下行。
　　外拓能力再提升，大股东”护航”前景良好
　　规模端，截至2023年末，公司项目覆盖全国156个城市，在管项目2,101个，较22年增加217个；管理面积达3.45亿㎡，同比上升10.9%；其中，非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.90%。分城市看，深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计管理面积达到1.86亿㎡，占比总管理面积比达54%，优势区域项目密度有效提升，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域，继续完善全国化布局。23年控股股东招商蛇口累计实现签约销售面积0.12亿㎡，未来将为公司管理规模增长及多元业务协同提供持续支撑。
　　拓展端，2023年公司实现新签年度合同额40.44亿元，同比上升22%；其中，第三方项目新签合同额35.39亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.44%，第三方拓展能力强。公司非住业态新签年度合同额34.59亿元，占比85.56%，多条细分赛道加速扩容，金融、高校新签年度合同额分别同比增长67%、31%，同时继续深度参与城市服务，拓展了深圳、三亚等服务项目。并购单位融合成效显著，23年四家收并购企业合计新签项目年度合同额合计1.93亿元。
　　商业管理规模扩大，持有物业经营稳健
　　资管业务方面，1）商业运营业务：截至23年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个，商业管理能力持续提升。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，23末总可出租面积为46.92万㎡，出租率为96%。公司根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。
　　投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，23年规模扩张迅速，市拓多维发力，增值服务表现稳健。考虑行业竞争激烈存在利润率压力，我们调整公司24-25年归母净利润分别为8.58、10.11亿元（原值9.32、11.39亿元），预测26年归母净利润为12.23亿元，对应EPS分别为0.81、0.95、1.15，对应PE分别为13.54X、11.48X、9.49X，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险

　　事件：公司发布2023年年报。2023全年公司实现营收156.3亿元，同比增长20.0%；归母净利润7.4亿元，同比增长24.0%，业绩符合我们预期。
　　营收业绩稳步增长，物管业务利润率微降。2023全年公司营收同比增长20.0%，其中物业管理业务营收147.6亿元，同比增长128.0%；资产管理业务营收7.0亿元，同比增长50.1%。收入增长原因主要为：（1）原有物业管理项目增长和新拓物业管理项目增加；（2）在管商业运营项目规模扩大；（3）2022年按国家政策减免房租而2023年无此事项。利润率方面：2023年公司物业管理业务毛利率10.0%，同比微降0.6pct；资产管理业务毛利率50.7%，同比大幅提升9.2pct；公司综合毛利率11.6%，同比微降0.3pct。费用率方面：2023年销管费率为4.5%，同比提升0.3pct。
　　持续抢滩非住业态，不断提升市拓能力。截至2023年末，公司在管项目2101个，同比增长217个；在管面积达3.45亿方，同比增长10.9%。公司持续深耕非住业态，在管面积中非住业态达2.13亿方，占比61.9%。公司深度参与金融、高校、城市服务等业态，金融和高校业态2023年新签年度合同额分别增长67%和31%。同时，公司不断提升市场拓展能力，2023年实现新签年度合同额40.4亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.4亿元，同比增长27.4%。
　　增值业务推陈出新，资管业务表现稳健。增值业务方面：公司2023年主动放弃部分低毛利的平台增值业务，加强到家服务能力建设，新增7项服务品类；同时深度构建IFM体系，成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心IFM服务商。2023年平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别提升2.5pct/1.5pct至8.5%/17.8%。资管业务方面：截至2023年末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），较2022年末增长18个，管理面积397万方；其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等业态，截至2023年末可出租面积46.9万方，总体出租率为96%。
　　盈利预测：公司作为非住业态龙头物管企业，背靠央企开发商，不断提升市场化拓展能力，内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至8.7/9.9亿元（原值为9.5/11.6亿元），预计2026年归母净利润为11.4亿元。
　　对应的EPS为0.82/0.94/1.08元，对应的PE为13.6X/11.9X/10.3X，维持“买入”评级。
　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

　　事项：
　　公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。
　　平安观点：
　　收入利润平稳增长，管理费用率小幅改善：2024年一季度公司实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。
　　归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降0.6个百分点至11.7%；2）其他收益同比减少832万元。一季度管理费用率同比下降0.7个百分点至2.9%，精益管理持续显效。
　　物业管理规模扩大，平台增值加快转型：2024年一季度末公司在管项目2155个，管理面积升至3.74亿平米；一季度新签年度合同额7.9亿元，中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大型项目。平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。专业增值服务市场竞争力进一步增强，积余设施接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2000万元。
　　商业运营成效良好，持有物业经营稳定：2024年一季度末公司在管商业项目维持70个（含筹备项目），管理面积维持397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。一季度集中商业销售额同比提升27.6%，同店同比提升7.2%；客流同比提升44.3%，同店同比提升21.2%，会员总数同比增长32.3%。持有物业出租及经营方面，总可租面积维持46.9万平米，期末总体出租率95%。
　　投资建议：考虑市场化拓展竞争日趋激烈，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.79元（原为0.82元）、0.89元（原为1.02元）、1.00元（原为1.18元），当前股价对应PE分别为12.8倍、11.3倍、10.1倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。

　　经营业绩增长平稳。公司2023年实现营业收入156.3亿元，同比增长20.0%；实现归母净利润7.4亿元，同比增长24.0%。分板块来看，物业管理业务实现收入147.6亿元，同比增长18.0%，资产管理业务实现收入7.0亿元，同比增长50.1%，主要由于上年同期公司按国家政策减免房租，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。
　　管理规模持续提升，市场拓展取得新突破。截至2023年末公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积达到3.45亿㎡。2023年公司实现新签年度合同额40.4亿元，非居业态合同额稳步提升，占比超过85%。期末非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.9%。同时控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截至2023年末来自招商蛇口的物业管理面积为1.19亿㎡，占比34%；新签年度合同额为5.05亿元，占比13%。公司多路径挖掘市场新机遇，为高质量发展提供支撑，拓展广交会展馆、中芯国际等高质量项目，新增海康威视、超聚变等大客户，持续深化同阿里、华为等大客户合作，挖掘合资合作资源，强化并购企业的整合融合。
　　平台与专业增值稳重向好，业务结构持续优化。平台增值业务质量改善，2023年实现营业收入5.84亿元，同比增长1.4%，企业商城优化业务结构，放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，实现销售额5.6亿元，创新打造业务平台，实现多项业务的高速增长和优质服务。专业增值服务2023年实现收入20.6亿元，同比增长10.6%，在高端制造、科技设计、智能家居、光伏、租售、安防等领域取得突破，探索“物业+康养”增值服务，推进居家与社区康养发展。资产管理项目运营能力提升，截至2023年末公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，持有物业总可出租面积46.92万㎡，总体出租率96%。
　　盈利预测与投资建议。预计2024-2026年归母净利润将保持18.4%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为A股物业稀缺标的，维持“持有”评级。
　　风险提示：关联方业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。

　　收入利润平稳增长，毛利率小幅波动：2023年公司实现营业收入156.3亿元，同比增长20%，归母净利润7.4亿元，同比增长24%。其中物业管理业务营业收入147.6亿元，同比增长18%，资产管理业务营业收入7亿元，同比增长50.1%，其他业务（剩余不动产处置）营业收入1.7亿元，同比增长209.8%。期内综合毛利率同比微降0.3个百分点至11.6%，其中物业管理业务毛利率同比微降0.6个百分点10%；管理费用率同比微升0.3个百分点至3.9%。
　　物业管理进中提质，并购融合成效显著：2023年末公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积升至3.45亿平米；其中第三方管理面积2.25亿平米，占比65.4%，非住管理面积2.13亿平米，占比61.9%。全年新签年度合同额40.4亿元，同比增长22%。年内市场拓展加大发力，第三方项目新签年度合同额35.4亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.4%；非住业态新签年度合同额34.6亿元，同比增长28.7%。并购单位从整合到融合成效显著，期内四家收并购企业合计实现营业收入14.2亿元，新签项目年度合同额合计1.9亿元。
　　平台增值进中有新，商业运营稳步扩张：2023年到家汇云平台企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，其中企业商城打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，期内销售额超5.6亿元。2023年末公司旗下招商商管在管商业项目升至70个（含筹备项目），管理面积397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个；持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率96%。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS分别为0.82元、1.02元，新增2026年EPS预测为1.18元，当前股价对应PE分别为13.6倍、10.9倍、9.4倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。