事件：公司近期发布2023年年报，全年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；实现归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。
　　减值下降、项目权益占比提升，全年业绩实现高增。23年公司营收同比下降4.4%，归母净利同比增长48.2%，业绩增速显著高于营收增速，主要由于：1）公司减值压力减小，23年计提资产减值和信用减值损失24.2亿元，同比减少62.6%，其中资产减值22.8亿元（-55%），信用减值1.4亿元（-90%）；2）结转项目权益比例提升，在23年净利润同比微增基础上，少数股东损益占净利润比重减少22.5pct至30.6%。
　　销售额逆势微增，区域聚焦、城市深耕成效显著。23年公司累计实现签约销售面积1,223万方（+2.49%），实现签约销售金额2,936亿元（+0.35%），销售规模跻身行业前五。高能级城市深耕卓有成效，公司在13个城市销售额位列前5，其中上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。拿地方面，23年公司获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，拿地权益比为76%，相较之前显著提升。公司在北上广深的投资占全部投资额的51%，为未来销售去化提供支撑。
　　融资成本显著降低，持有型物业回报率提升。公司23年剔除预收款的资产负债率为62.4%、净负债率54.6%、现金短债比为1.28。公司发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。公司资产运营业务稳健增长，23年全口径资产运营收入66.91亿元（+17.2%）；实现EBITDA33亿元（+8.6%），其中成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.24%（+0.5pct）。23年公司以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募，发行规模为12.44亿元，已于23年6月上市。未来存量园区资产有望陆续装入，加速资金回笼。
　　盈利预测与投资建议
　　维持买入评级，调整目标价至12.88元。根据公司23年报，调整对销售增速、毛利率及费用率的预测，调整后24-25年EPS预测值为0.92、1.03元（原预测24-25年为1.11/1.45元）并引入26年EPS预测值1.13元。参考可比公司，给予公司24年14倍PE，对应目标价12.88元。
　　风险提示：市场超预期下行。政策调控不及预期。拿地强度不及预期。存货减值的风险。

　　业绩稳健增长，销售期间费率明显压降，维持“买入”评级
　　招商蛇口发布2024年一季报。公司2024Q1收入利润保持增长，受市场低迷影响销售下滑，投资聚焦核心城市，可售货源较充足，重组资产完成过户，定增募资顺利完成，看好未来业绩持续释放。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为9.9、8.4、7.4倍，维持“买入”评级。
　　营收利润双增，销售期间费率明显压降
　　2024Q1公司实现营业收入237.47亿元，同比增长58.2%；归母净利润3.32亿元，同比增长22.2%；经营性净现金流-106.11亿元，同比下降228.3%；基本每股收益0.01元/股；销售毛利率和净利率同比分别提升1.9和1.1pct至14.5%和3.9%，销售期间费率同比压降2.6pct至6.1%。公司一季度利润增速不及营收增速主要由于：（1）对联营合营企业的投资收益下降至0.17亿元（2023Q1为2.66亿元）；（2）应税利润总额同比增加导致所得税增加；（3）少数股东损益增至6.04亿元（2023Q1为1.52亿元）；经营性净现金流为负主要由于销售回款同比减少。
　　销售同比下滑，拿地聚焦核心一二线城市
　　2024Q1公司累计实现销售面积166.6万方，同比下降45.4%；累计实现销售金额402.1亿元，同比下降44.4%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五。2024Q1公司获取4宗地块，分别位于上海、成都、合肥、南京四个核心一二线城市，计容建面47.7万方，总地价99.12亿元，同比增长9.2%，拿地金额权益比达85.3%（2023全年76.5%），拿地强度24.7%（2023全年38.6%）。
　　债务安全垫增厚，融资成本持续压降
　　截至2023年末，公司有息负债2124亿元，一年内到期的有息负债427亿元，占比20.1%，同比下降0.3个百分点；剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。2024Q1公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。
　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

　　事件：公司发布2024年一季报，2024年一季度实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%；归母净利润3.32亿元同比增长22.22%。
　　营收稳定提升：公司2024年一季度实现营收237.47亿元，同比增长58.22%；归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%。营收增长较多与开发业务结转规模同比增加有关。归母净利润增速低于营收增速主要由于：1）投资收益同比下降85.26%至0.39亿元；2）所得税同比增长305.72%至6.94亿元；3）少数股东损益为6.04亿元，较去年同期增加较多。期间费用上，销售费用率和管理费用率分别为2.27%、1.53%，分别较上年下降0.56pct、1.29pct，公司管控费用有成效。
　　投资聚焦核心：2024年Q1公司实现销售面积166.59万方，同比下降45.43%；销售金额402.08亿元，同比下降44.36%；对应销售均价24136元/平米，同比提升1.96%，受到行业整体影响，销售体量下滑，但销售均价有所提高。拿地方面，公司2024年Q1共入手4个地块，分别位于上海、成都、合肥、南京，均为高能级城市。2024年Q1新增土储47.73万方，权益地价84.56亿元，对应总地价99.12亿元，得出权益比例为85.32%，其中在上海和合肥的新增两个地块为100%权益拿地；新增土储全口径楼面价20766元/平米，对应的地货比为0.86，保持较高的拿地质量。根据全口径拿地和销售金额，2024年Q1公司拿地力度24.65%，投资保持谨慎。
　　融资成本维持低位：2024年Q1，公司共发行四期超短期融资券，合计融资金额47亿元，票面利率分别为2.52%、2.27%、2.09%、2.09%。票面利率逐渐下跌，2023年全年综合资金成本为3.47%，因此我们认为公司整体融资成本有望进一步下降。
　　投资建议：2024年Q1公司结算规模增加致营收快速增长。受行业整体影响，公司销售规模下滑但销售均价有所提高，实现量减价升。公司新增拿地聚焦核心城市，新增土储维持高权益比例和高地货比，拿地质量高。我们维持公司2024-2026年归母净利润81.05亿元、94.53亿元、107.48亿元的预测，对应EPS为0.89元/股、1.04元/股、1.19元/股，对应PE为9.87X、8.46X、7.44X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、债务偿还不及预期的风险。

　　结算规模大幅增长,销售回落投拓聚焦
　　4月29日招商蛇口发布一季报，2024Q1实现营收237.5亿元（yoy+58.2%），归母净利3.3亿元（yoy+22.2%）。我们维持公司2024-2026年EPS分别为0.84/0.95/1.05元的盈利预测，可比公司2024年Wind一致预期PE均值为11.8倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2024年14.5倍PE，目标价12.18元（前值：14.11元），维持“买入”评级。
　　结算收入大幅提升，推动归母净利增长
　　报告期公司开发业务结算收入同比大幅增长，推动营收同比增长，结算毛利率同比回升1.9pct至14.5%。期间费用率同比下降1.6pct至6.1%。但公司归母净利增幅略低于收入增幅，原因在于：1）权益比例同比有所下降，少数股东损益占净利润比例同比+28.6pct至58.2%；2）非并表合作项目收益下降。期内投资收益为0.4亿，而去年同期达2.7亿。随着拿地权益持续提升，我们预计后续少数股东损益占比的影响会减弱。公司资产运营业务持续增长，去年公司顺利完成REITs扩募打通融投管退通道，旗下物管平台招商积余稳步成长，这些将为公司未来利润提供增长点。
　　受市场景气度影响销售下滑，拿地权益比例进一步提升
　　因市场景气度仍在筑底，叠加去年一季度高基数，公司2024Q1销售有所下滑。期内实现销售面积167万方，同比-45.4%，销售额402亿，同比-44.3%。据亿瀚数据，全口径销售额排全国第6位。拿地力度略有收缩，全口径拿地额99亿，拿地强度为25%，较2023年下降14pct。权益拿地额85亿，权益比例较2023年进一步+9pct至85%，预计可加大优质资源对未来利润的贡献。区位上坚持战略聚焦。期内合计拿地4块，分别位于上海、合肥、南京和成都，其中上海地块的权益拿地额52.5亿，占期内权益拿地额比例达62%，新增货值质量进一步提升。
　　融资优势显著，维持“买入”评级
　　截至报告期末公司维持“绿档”。2024Q1新增公开市场融资47亿，均为超短融，票面利率区间为2.09%-2.52%，且呈逐月递减趋势，体现公司融资优势。去年9月通过定增成功募资85亿元（其中81%增发股份已于4月22日解禁，占总股本比例为6.45%），体现投资者的认可及监管部门的支持。此外，公司于2023年公布2023-2025年回报计划，承诺分红率不低于40%。2023年践行承诺，计划分红率达45.9%，彰显公司诚意。我们持续看好公司在行业变局中抓住规模扩张和资源整合机遇的能力，维持“买入”。
　　风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。

　　24Q1营收同比+58%，业绩同比+22%、符合预期，毛利率提升、业绩双位数高增。据公司公告，2024Q1，公司营业收入237.5亿元，同比+58.2%；归母净利润3.3亿元，同比+22.2%，符合预期；扣非后归母净利润2.9亿元，同比+8.0%；基本每股收益0.01元/股，同比+150%；加权净资产收益率0.1%，同比+0.07pct。毛利率和归母净利率分别为14.5%和1.4%，分别同比+1.9pct和-0.4pct；三项费用率5.9%，同比-2.6pct。24Q1末，公司合同负债1,705亿元，较23年末+5.6%，覆盖23年营收1.0倍。
　　24Q1销售额同比-44%，行业排名第五，拿地/销售额比25%，聚焦核心城市。据公司公告，2024Q1，公司实现销售金额402.1亿元，同比-44%；销售面积166.6万平，同比-45%，销售额排名行业第五；2024Q1，公司新增建面47.7万平，同比-36%；拿地金额99.1亿元，同比+9%；拿地/销售金额比25%，拿地/销售面积比29%；平均楼面地价2.08万元/平米，占比销售均价86%；公司拿地主要聚焦在上海、成都、合肥、南京等核心一二线城市。2023年，公司新开工664万平，同比-26%；竣工1,372万平，同比+4%。2023年末，公司总未竣工面积3,746万方，覆盖23年销售的3.1倍，土储丰富。
　　逆市下融资优势明显，定增募资顺利完成，扩充资本实力做大做强。据公司公告，至2024Q1年末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为49%、45%，2023年末，公司现金短债比1.28，三道红线指标处于绿档。2023年，公司加权融资成本仅3.47%，较年初-0.42pct。22年12月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金；23年9月，公司以11.81元/股向特定对象发行A股股票约7.2亿股，募资总额85.0亿元，定增募资顺利完成，公司扩充资本实力做大做强。
　　投资分析意见：业绩双位数增长，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。此外，目前公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进，实现有质量的增长。考虑到行业下行，我们下调公司2024-26年归母净利润预测至80、121、134亿元（原预测值为90、131、145亿元），现价对应24年PE10倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。

　　事项：
　　公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入237.5亿元，同比增长58.2%，归母净利润3.3亿元，同比增长22.2%。
　　平安观点：
　　业绩同比增长，毛利率小幅改善：2024年一季度公司实现营业收入237.5亿元，同比增长58.2%，归母净利润3.3亿元，同比增长22.2%。营业收入同比高增主要源于房地产开发业务结转规模同比增加。归母净利润增速低于营收主要因：1）投资收益同比减少2.3亿元；2）少数股东损益占比同比提升28.6个百分点至64.5%。一季度毛利率14.5%，同比提升1.9个百分点。
　　销售均价同比微涨，投资区域持续聚焦：2024年一季度公司销售金额402.1亿元，同比下降44.4%，销售面积166.6万平米，同比下降45.4%，销售均价24136元/平米，同比上涨2%。一季度新增南京建邺区、成都成华区、合肥滨湖区、上海松江区4宗地块，总建面47.7万平米，总地价99.1亿元，权益比例85%；拿地销售面积比28.7%、拿地销售金额比24.7%。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.81元、0.88元、0.97元，当前股价对应PE分别为11.0倍、10.0倍、9.1倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，有望以优质资产助力未来发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。

　　归母净利润同比高增，融资成本优化。2023年营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，主要因为：1）投资收益同比增加3.4亿元至14.7亿元，扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4%至13.9亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6%。全年毛利率同比下降3.4个百分点至15.9%。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。期末剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
　　销售稳定增长，坚持核心城市深耕。2023年公司实现签约销售面积1223.4万平方米，同比增加2.5%；对应销售金额2936.4亿元，同比增加0.4%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五，上海、苏州、合肥、长沙等13个城市均进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。同时，全年拿地55宗，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，其中在“强心30城”投资金额占比达99%，在“核心6+10城”投资金额占比达88%，进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。
　　多元业务协同发展，资产运营及城市服务经营稳健。2023年公司全口径资产运营收入66.9亿元，EBITDA33亿元，其中EBITDA同比上年增长0.5%。公司商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在建及筹开项目44个，总经营建筑面积约309万平方米；写字楼在营项目32个，经营建面128万方，在建及筹开项目10个，总建筑面积81万方；产业园在营项目30个，经营建面226万方；长租公寓项目共45个，经营建面115万方；酒店在营项目18个，经营建面55万方。城市服务方面，物管面积3.5亿平方米，新签年度合同额40.4亿元。
　　盈利预测与投资建议。预计2024-2026年公司归母净利润复合增速为14.3%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。
　　风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控等风险。

　　事项：
　　公司公布2023年年报，全年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，拟每10股派发现金红利3.20元（含税）。
　　平安观点：
　　归母净利同比增长，合同负债金额提升：公司2023年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%，归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。
　　归母净利润增速高于营收主要因：1）资产及信用减值损失同比减少40.4亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6%。全年毛利率15.9%，同比下降3.4个百分点。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。
　　销售规模逆势微增，投资区域持续聚焦：公司2023年销售面积1223.4万平米，同比增长2.5%；销售金额2936.4亿元，同比微增0.4%；销售均价24001元/平米，同比下降2.1%。“强心30城”销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。2023年累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米、总地价约1134亿元（权益比例76.5%），拿地销售面积比48.2%、拿地销售金额比38.6%。其中“强心30城”、“核心6+10城”投资金额占比分别达99%、88%，北上广深投资占公司全部投资额51%。公司2023年新增项目中29个实现当年拿地当年开盘，期内贡献销售金额约340亿元。
　　三条红线维持绿档，资金成本延续下行：2023年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率54.6%、现金短债比1.28，三条红线维持绿档。期内公司充分发挥信用优势置换高息债务，资金成本显著降低，全年新增公开市场融资324.3亿元，期末综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
　　投资建议：考虑房地产行业调整节奏超出预期，公司后续销售结转可能面临压力，下调公司2024-2025年EPS预测至0.81元（原为0.84元）、0.88元（原为1.17元），新增2026年EPS预测为0.97元，当前股价对应PE分别为11.8倍、10.8倍、9.8倍。公司财务状况稳健，投资区域持续聚焦，仍旧有望以优质资产助力未来发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。