主营业务:
公司乃一间投资控股公司，其主要附属公司之业务为物业投资及物业发展。
报告期业绩:
于年内，集团之财务状况维持良好及资金流动充裕，其融资及财务政策均以企业层面且审慎态度管理及控制。财务政策之要旨在于有效地运用集团资金及管理财务风险。于二零二六年六月三十日，公司拥有人应占权益合共为人民币6,589,546,000元（二零二五年六月三十日：人民币6,652,967,000元），换算为港币7,586,836,000元（二零二五年六月三十日：港币7,295,320,000元），而每股资产净值为港币31.92元（二零二五年六月三十日：港币30.69元）。于二零二六年六月三十日，集团概无银行借贷（二零二五年六月三十日：无），因此概无负债比率（二零二五年六月三十日：无）。于回顾年度内，汇率波动风险对集团之影响，主要由于人民币兑换港币波动所产生的兑换亏损净额为港币731,000元（二零二五年：收益港币562,000元），及以人民币为功能货币兑换至港币为呈列货币之汇兑差额，其他全面收入总计为港币358,893,000元（二零二五年：港币5,620,000元）。于年内概未为对冲目的而采用金融工具。而集团将会继续密切监察人民币波动之情况以尽量减低其负面影响。
报告期业务回顾：
于回顾年内，集团的收入及分类业绩主要源自其位于中国内地投资物业的物业租赁（收入以人民币结算）分类，而集团的分类业绩则源自中国内地(1)投资物业的物业租赁及(2)物业发展分类。
集团租赁分类表现受到房地产市场持续低迷严重拖累，与去年相比，导致租金收入减少及出租率下降，与此同时，投资物业的公平值亦承受下行压力。
集团从其位于上海及北京的投资物业，带来租金收入合共为人民币51,535,000元（二零二五年：人民币59,626,000元），按年租金收入下调约14%。此租金收入在财务账项呈列之总额为港币57,604,000元（二零二五年：港币64,952,000元），占集团年内全部综合收入的全部（二零二五年：全部）。集团之投资物业（包括北京的购物商场、车位及若干其他物业以及上海的办公楼单元）之公平值，录得重估贬值总额为人民币110,836,000元，相等于港币123,887,000元（二零二五年：人民币105,547,000元，相等于港币114,974,000元）。据此，物业租赁分类录得亏损人民币80,365,000元，相等于港币89,828,000元（二零二五年：人民币67,969,000元，相等于港币74,039,000元）。
倘不计入该等非现金投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币30,471,000元，相等于港币34,059,000元（二零二五年：人民币37,578,000元，相等于港币40,935,000元）。
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此外，集团正在继续开发一幅位于深圳的土地（作为住宅及商业用途以及附属设施），该土地于先前年度分配予集团。由于该幅土地仍处于在建阶段，年内并未产生任何收入（二零二五年：无），据此，该分类于年内录得亏损为港币3,929,000元（二零二五年：港币4,988,000元）。在北京，集团来自朝阳区完善社区商场之租金收入减少，而全年平均出租率约79%（二零二五年：87%）。此租赁分类（包括停车场及其他若干物业）于年内带来的租赁收入合计为人民币22,884,000元（二零二五年：人民币25,405,000元），换算为港币25,579,000元（二零二五年：港币27,675,000元），按年约10%跌幅，并占集团总收入44%（二零二五年：43%）。北京的租金收入及出租率下降的主因为消费谨慎及零售市道疲弱，而新供应的涌现以及网购盛行的趋势更加剧这情况。在这些因素的共同影响下，租金水平，出租率及公平值均承受下行压力。该等投资物业整体公平值下调合共人民币36,720,000元，相等于港币41,044,000元（二零二五年：人民币34,948,000元，相等于港币38,070,000元），导致年内分类业绩录得亏损为港币30,914,000元（二零二五年：港币23,798,000元）。
倘不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币9,063,000元，相等于港币10,130,000元（二零二五年：人民币13,101,000元，相等于港币14,272,000元）。在上海，集团名为‘裕景国际商务广场’的优质办公楼（位处于浦东小陆家嘴的优越金融区）于年内平均出租率呈现下降趋势，至约68%（二零二五年：70%），而租金收入总额减少至人民币28,651,000元（二零二五年：人民币34,221,000元），按年约16%跌幅。该收入换算为港币32,025,000元（二零二五年：港币37,277,000元），并于年内占集团总收入56%（二零二五年：57%）。租金收入及出租率下降，主要由于办公楼供应过剩、大幅度减租以及在租赁市道疲弱的情况下业主普遍推出优惠措施，加上租户拖欠租金及提前终止租约，该等因素共同导致净出租率较低及拖累办公室租金及公平值面临下行压力。于年内，该等投资物业公平值贬值合共为人民币74,115,000元，相等于港币82,843,000元（二零二五年：人民币70,599,000元，相等于港币76,904,000元），分类业绩年内录得亏损为港币58,914,000元（二零二五年：港币50,241,000元）。
倘不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币21,408,000元，相等于港币23,929,000元（二零二五年：人民币24,477,000元，相等于港币26,663,000元）。于年内，集团继续开发一块由深圳市规划和自然资源局南山管理局（‘规划管理局’）于先前年度正式授予集团位于深圳南山区东角头K709-0003号地块（‘土地’）。
该土地坐落于东角头首要文化及休闲片区之内，占据绝佳临海黄金位置。其东临后海大道，南接蛇口新街，北临望海路，西接后海滨路，占地面积约65,000平方米，可作为多用途发展，而可开发建筑面积约179,000平方米（其中住宅可开发建筑面积143,000平方米，商业可开发建筑面积29,000平方米及其他配套附属设施）。
于年内，在取得深圳市住房和建设局发出的基坑支护及土石方建筑工程施工许可证后，该土地的建筑工程已正式动工。然而，鉴于配合政府于毗邻地铁线及车站的基建工程发展，故工地内某些特定范围的地基工程须暂时放缓，以配合上述发展。与此同时，集团继续与多个相关政府机构、专业人士、顾问及各方团队保持紧密合作，以优化该土地的开发方案及总体规划。该等规划正与市内城市规划、基础设施及交通网络对接，确保能与区内的文化及休闲设施（包括即将落成的邻近歌剧院）互相配合。
预计该土地的建筑及开发成本将透过内部资源、银行融资及其他适用方式提供。数家主要银行已就该土地的物业开发积极提出合适的融资条款，而集团将为该项目争取最优惠的融资安排。
就名为深圳圳华港湾企业有限公司（‘圳华’），公司持有49%股权权益之合营企业（其经营许可证已于二零一四年届满），集团与圳华之合营伙伴（‘合营伙伴’）继续进行清算。圳华就其一块位于深圳南山区东角头的土地（‘前土地’）的权益转让给规划管理局，以换取（其中包括）授予集团的土地。土地置换后，圳华不再持有任何重要资产。集团于年内并未录得来自合营企业的任何溢利分摊（二零二五年：无）。
根据集团接获的中国法律意见，就集团与合营伙伴之间存在著关于圳华的历史争议，包括将圳华过往年度的股权由80%变更为49%（‘历史争议’）：就历史争议而言，集团与合营伙伴经仲裁后于二零一零年作出仲裁裁决，支持集团有权分配圳华持有之前土地于开发前产生有关收入及利润。据此，集团继续积极行动，寻求中国法律意见并采取权宜行动（包括但不限于诉讼及╱或仲裁），以就历史争议争取集团于圳华及其资产的最佳利益。
业务展望：
尽管中国经济面临持续的结构性不利因素，仍展现出逐步企稳和复苏的势头。而房地产市场下行、国内消费疲弱以及地缘政治紧张局势仍需密切监察，但深信在持续推行的刺激政策，以及旨在稳定房地产市场和振兴消费的财政与货币宽松措施的协同效应下，正进一步为高质量且稳健的经济增长提供支撑。这些协调一致的政策正逐步恢复商业信心、刺激内需，并为零售及写字楼租赁市场奠定更稳固的基础。
在北京，面对家庭预算紧缩及零售表现疲弱的情况，预计零售市场的租赁需求和租金水平将继续承压。尽管消费者对非必需开支保持谨慎，然而预期消费将被推向以社区为中心、具体验式的零售业态以及高性价比的娱乐消费。对此，集团正积极执行多元化策略，以实现更高的出租率目标并保障具韧性的经常性收入。这包括重新定位并实施极具针对性的租赁与营销框架、战略性优化租户组合，以及重新定义零售空间营运以直接契合本地消费者不断转变的偏好与生活方式。同时，集团继续推行具竞争力且灵活的租赁方案，以吸引优质新品牌入驻并确保长期留住现有租户。
在上海，办公楼市场持续面临激烈竞争，其特点表现为供应大幅过剩且租户普遍抱持成本导向的情绪。这些因素导致全市市场租金持续面临下行压力，并推高空置率。为应对市场逆风，集团已转向高度积极的租赁姿态，著力于提升出租率及保障经常性收入来源。这些进取措施包括提供全面的租户优惠组合（如定制装修、提升工作空间的增值服务、物业翻新，以及高度灵活的租赁条款），旨在降低进入门槛并迅速消化空置空间，同时留住现有租户，从而稳定出租率和经常性收入。
深圳持续巩固其作为全球创新、创业和先进技术枢纽的首选地位。在政府强大的发展政策支持下，深圳市（特别是高端及科技汇聚的南山区）维持高质量经济与数位竞争力的核心引擎。内地交通网络和跨境基础设施项目的持续扩建，进一步加强了城市间的互联互通，巩固了深圳在粤港澳大湾区中的关键角色。
此外，预计今年十一月在深圳举办的第33届亚太经济合作组织(APEC)经济领导人会议将进一步提升城市的国际形象。近期邻近集团土地的新建优质住宅项目迅速售罄，充分印证了深圳房地产市场的乐观前景；而深圳市完善的城市规划及高度宜居的美誉，更为市场提供了进一步的有力支撑。特别是位于南山区东角头即将落成的地铁基础设施与地标性歌剧院发展项目的战略融合，正持续显著提升该土地的资产与开发价值。
关于圳华及历史争议，集团在维护公司及其股东的最佳利益方面保持坚定立场。集团将继续寻求中国法律意见、采取最佳可用措施，并采取一切必要行动，以保障并最大化集团就圳华及其资产而言的最佳利益。
与此同时，集团与相关政府机构及战略合作伙伴保持积极而紧密的沟通，系统性地探索该土地的优化开发路径，以确保未来的项目与更新后的城市规划、邻近的文化地标及区域基础设施无缝衔接，从而实现股东价值的最大化。
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