主营业务:
公司乃一间投资控股公司，其主要附属公司之业务为物业投资及物业发展。
报告期业绩:
于本期间，集团之财务状况维持良好及资金流动充裕，及其融资及财务政策均以企业层面且审慎态度管理及控制，旨在于有效地运用集团资金及管理财务风险。于二零二五年十二月三十一日，公司拥有人应占权益合共为人民币6,599,903,000元（二零二五年六月三十日：人民币6,652,967,000元），而每股资产净值为人民币27.77元（二零二五年六月三十日：人民币27.99元），换算为港币7,307,082,000元（二零二五年六月三十日：港币7,295,320,000元）。于二零二五年十二月三十一日，集团银行借贷总额维持为零（二零二五年六月三十日：零），导致集团负债比率为零（二零二五年六月三十日：零）。于本期间，汇率波动风险对集团之影响，主要为人民币兑换港币贬值所产生的净兑换亏损港币258,000元（二零二四年十二月三十一日止六个月：净兑换收益港币236,000元）；及以人民币为功能货币换算至港币为呈列货币之汇兑差额，其他全面收入总计为港币70,948,000元（二零二四年十二月三十一日止六个月：其他全面支出港币106,986,000元）。于本期间概未为对冲目的而采用金融工具，而集团将继续密切监察人民币波动之影响以减低其负面影响。
报告期业务回顾：
集团从其上海及北京的投资物业，带来租金收入合共为人民币26,822,000元（二零二四年：人民币30,933,000元），与上一期间相比，显示租金收入下调13%。此租金收入在财务账项呈列之总额为港币29,471,000元（二零二四年：港币33,784,000元），占集团全部（二零二四年：全部）综合收益收入。集团之投资物业（包括北京的购物商场、车位及其他物业以及上海的办公楼单元）之公平值，贬值为人民币80,145,000元，相等于港币88,060,000元（二零二四年：人民币58,748,000元，相等于港币64,162,000元）。据此，物业租赁分类业绩共录得亏损为人民币63,799,000元，相等于港币70,099,000元（二零二四年：人民币38,563,000元，相等于港币42,117,000元）。
不计入此等投资物业公平值之变化及相关税务影响，基本分类业绩录得溢利为人民币16,346,000元，相等于港币17,961,000元（二零二四年：人民币20,185,000元，相等于港币22,045,000元）。
此外，集团继续开发位于深圳的一块土地，作为住宅及商业及配套设施用途。该物业正在开发中，本期间并无产生任何收入（二零二四年：无）。该分类于本期间录得亏损为港币528,000元（二零二四年：港币788,000元）。在北京，源自集团在朝阳区完善的社区购物商场的租金收入减少，于本期间平均出租率84%（二零二四年：87%）。租金收入为人民币11,898,000元（二零二四年：人民币12,913,000元），相比上一期间，显示跌幅8%，换算为港币13,073,000元（二零二四年：港币14,103,000元），并占集团总收入44%（二零二四年：
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42%）。出租率及租金收入均减少主要因为消费及零售意欲谨慎，再加上新增供应大幅涌入。该等投资物业公平值减少人民币21,215,000元，相等于港币23,310,000元（二零二四年：人民币11,734,000元，相等于港币12,815,000元），导致分类业绩亏损为人民币15,419,000元，相等于港币16,942,000元（二零二四年：人民币5,051,000元，相等于港币5,517,000元）。
不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩显示溢利为人民币5,796,000元，相等于港币6,368,000元（二零二四年：人民币6,682,000元，相等于港币7,298,000元）。在上海，集团名为‘裕景国际商务广场’的优质办公大楼（位处于浦东小陆家嘴的核心金融区）于本期间录得平均出租率68%（二零二四年：71%），而租金收入为人民币14,924,000元（二零二四年：人民币18,020,000元），相比上一期间，显示跌幅17%。该收入换算为港币16,398,000元（二零二四年：港币19,681,000元），占集团总收入56%（二零二四年：58%）。租金收入下跌主要原因为办公楼供应过剩、业主在租赁市场意欲疲弱下提供进取租金及租户优惠，以及租户拖欠租金情况。这些因素共同导致净吸纳率低，并对租金、出租率和公平价值造成下行压力。该等投资物业公平值贬值为人民币58,930,000元，相等于港币64,750,000元（二零二四年：人民币47,014,000元，相等于港币51,347,000元），导致分类业绩录得亏损为人民币48,380,000元，相等于港币53,157,000元（二零二四年：人民币33,512,000元，相等于港币36,600,000元）。
不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币10,550,000元，相等于港币11,593,000元（二零二四年：人民币13,502,000元，相等于港币14,747,000元）。于本期间，集团继续开发一块由深圳市规划和自然资源局南山管理局于过往年度授予集团的K709-0003号地块（‘土地’）。
该土地地理位置优越，处于南山区东角头黄金地段的滨海文化休闲区内，座落于后海大道以东，蛇口新街以南，望海路以北及后海滨路以西。其占地面积约65,000平方米可作为多用途发展土地，而可开发建筑面积约179,000平方米（其中住宅可开发建筑面积143,000平方米，商业可开发建筑面积29,000平方米及其他配套附属设施）。
于本期间，集团从深圳市住房和建设局取得基坑支护和土石方工程的建设施工许可证后，已启动该土地的建设工程。与此同时，集团一直与各相关政府部门及相关方就该土地的开发方案和总体规划密切合作。这些计划与城市规划基础设施（包括地铁线路和地铁车站的开发）保持一致，以配合该地区的文化和休闲设施及附近的歌剧院。
就该土地的建设及开发成本而言，预计资金将透过内部资源、银行融资及其他适用的方式拨付。多家主要银行已积极就该土地的物业开发提供合适的融资条款，集团将致力为项目争取最优惠的融资方案。
就名为深圳圳华港湾企业有限公司（‘圳华’，公司持有49%股权权益之合营企业，而其营业执照已于二零一四年届满），集团与圳华之合营伙伴（‘合营伙伴’）继续进行清算。随著过往年度进行土地置换，圳华于过往年度交付其一块位于深圳南山区东头的土地（‘前土地’）的权益后，圳华不再持有任何重要资产。集团于本期间并无录得来自合营企业的任何溢利分摊（二零二四年：无）。同时，如先前所披露，一名前租户对相关官方部门（‘当局’）与圳华先前就前土地上的建筑物、装置及设备拆卸、搬迁及补偿达成的搬迁补偿协议提出反对，并要求额外补偿。于去年，法院命令政府部门重新考虑前租户的赔偿请求，当局（包括圳华作为第三人）一直就此与前租户就赔偿要求进行磋商。集团及合营伙伴正在密切关注事态发展，并将根据其中国法律顾问的建议，在必要时采取适当行动。
根据集团接获的中国法律意见，就集团与合营伙伴之间存在著关于于圳华的历史争议，包括将圳华过往年度的股权由80%变更为49%（‘历史争议’）：就历史争议而言，根据二零一零年集团与合营伙伴经仲裁后作出仲裁裁决，支持集团有权分配圳华持有之前土地于开发前产生有关收入及利润。据此，集团继续积极行动，寻求中国法律意见并采取权宜行动（包括但不限于诉讼及╱或仲裁），以就历史争议维护集团于圳华及其资产的最佳利益。
业务展望：
尽管面临房地产市场疲软、内需低迷、企业经营情绪趋于谨慎以及地缘政治紧张持续挑战，中国经济依然展现出韧性，并呈现稳步复苏的迹象。中国内地已推出了一系列刺激措施，包括财政和货币宽松政策，以稳定房地产市场及提振消费。这些措施有望支持高质量与技术驱动型经济增长，并可望对市场情绪产生正面影响，以刺激内需，提振商业活动，从而支撑零售和办公楼租赁市场。
在北京，在经历了长期的高供应量和空置率之后，零售市场预计将逐步趋于稳定，空置率稳步下降，租金有所改善。面对消费者支出审慎和零售商表现疲弱方面，集团将持续实施多管齐下的策略，以维持出租率和经常性收入。这些策略包括改进租赁和市场行销方式、优化租户组合以及重新定义零售空间运营，以更能满足本地消费者的需求。集团仍将采取具有竞争力和灵活性的租赁策略，以吸引新租户并留住现有租户。
上海的办公楼市场预计仍将面临挑战，在供应严重过剩和业主提供进取租金优惠的影响下，带来持续的租金压力和高企空置率。为回应此情况，集团将采取积极且灵活的租赁策略，包括装修补贴、增值服务以及更灵活的租赁条款，以降低租户的进入门槛。这些举措旨在稳定入住率并维持经常性收入。
深圳凭藉作为全球顶尖的经济特区和创新、创业及先进技术枢纽的优越定位，将继续保持其在经济和数位竞争力方面的领先地位。在政府的持续支持和刺激政策下，尤其是在高端科技中心的南山区，深圳市有望在推动粤港澳大湾区持续增长与发展方面扮演关键角色。该土地毗邻的新高端住宅项目最近以强劲销售价格迅速售罄，见证著深圳当地房地产市场已呈现政策驱动的稳定迹象。此外，预计今年十一月在深圳举办的‘第33届亚太经合组织领导人会议’将显著提升深圳的国际形象，伴随著高品质的市区重建基础设施，均有助于进一步提升深圳的房地产价值。深圳作为宜居城市的良好声誉以及政府持续推行的刺激政策，进一步支持深圳房地产市场的乐观前景。围绕该土地被打造为优质文化休闲区的完善城市规划，加上东角头歌剧院附近发展地铁基础设施，将进一步提升该土地未来的发展价值。
集团将持续积极维护公司就历史争议在圳华及其资产中权益。而集团将采取一切可行措施，并在适当时机及时采取行动，同时继续寻求中国法律意见，以维护和提升集团的立场。
同时，集团将与相关政府部门及其他相关方保持密切合作，探讨各种发展方案，旨在配合城市规划及周边基础设施项目（包括歌剧院），优化该土地的未来发展价值，从而为公司及其股东提升最大价值。
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