主营业务:
越秀地产股份有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要从事发展、出售及管理物业，以及持有投资物业。
报告期业绩:
营业收入约为人民币864.6亿元，同比上升0.1%。
报告期业务回顾：
经济和市场环境二○二五年，全球通胀持续放缓，主要经济体步入降息周期，为全球经济复苏提供了一定货币政策空间。然而，地缘政治冲突与全球贸易格局演变仍带来不确定性，世界经济在波动中实现温和增长。在多重压力下，中国经济砥砺前行，并通过创新驱动持续优化发展质效，全年国内生产总值首次突破人民币140万亿元，同比增长5.0%，这一增速在全球主要经济体中继续领先，主要宏观指标运行在合理区间。经济结构优化升级态势延续，新质生产力得到加快发展，为实现‘十四五’规划目标画上了圆满句号。
二○二五年，中国房地产市场在深度调整中呈现筑底探稳态势，正从规模扩张转向高品质发展。根据国家统计局资料，二○二五年全国新建商品房销售面积和销售额分别同比下降8.7%和12.6%，降幅较二○二四年显著收窄。房地产开发投资额同比下降17.2%，降幅虽仍较大，但住宅新开工面积同比降幅已有所改善。政策层面，重心从‘托底纾困’转向‘优化提振’，着力‘控增量、去库存、优供给’，促进供求关系平衡。通过因城施策调整限制性措施、加大‘保交楼’金融支持、推进城中村改造及保障性住房建设等举措，力促房地产市场止跌回稳。土地市场延续‘分化加剧、聚焦核心’的格局。凭藉坚实的基本面、人口流入及优质地块供应，核心一、二线城市市场热度维持高位，优质地块竞争激烈。房企投资策略极度审慎，‘聚焦核心’成为普遍共识，资金与资源持续向高能级城市的核心区域集中。
二○二五年经营业绩面对复杂的市场环境，集团围绕‘稳业绩，谋突破，精管理，提能力’的年度工作主线，始终坚定融入国家发展大局，锚定高质量发展首要任务，深化‘商住并举’，全面推行精益管理，持续升级产品力与服务力。在市场淬炼中彰显强劲韧性，于转型升级中积蓄澎湃动能，实现‘十四五’顺利收官。
销售稳居行业前十集团以‘一盘一策，精准赋能’营销策略为基础，构建动态化营销矩阵，对全新项目以‘价值前置’理念强化产品定位与客户需求触达，对库存项目实施‘分阶启动’策略，通过大数据分析实现精准定价、精准推广及精准服务。二○二五年，集团实现合同销售金额（连同合营企业及联营公司项目的销售）约人民币1,062.1亿元，连续三年稳居千亿规模阵营。年内在核心六城实现合同销售约为人民币909.0亿元，约占集团总合同销售金额的85.6%。根据克而瑞统计，集团全年合同销售金额稳居全国行业前十，位列第九位，彰显了集团稳固的市场地位与强大的发展韧性。
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以投促稳成效卓着集团通过科学把握投资节奏、深化拓展合作和深耕高能级核心城市，全年成功获取25幅优质地块，新增土地储备约278万平方米，权益投资金额约人民币244.0亿元。核心城市聚焦，核心六城的权益投资金额占比达96.3%，土地储备结构持续向高能级城市聚拢。成本优势显著，全年整体投资溢价率约9.3%，以较低成本获得优质土地储备。
战略深耕资源优化截至二○二五年末，集团拥有总土地储备约1,855万平方米。区域布局高度聚焦，94.4%的土地资源集中于一线及二线城市，大湾区、华东地区、中西部地区及北方地区分别约占集团总土地储备42.6%、17.8%、23.7%及15.9%；资源结构持续优化，核心六城可售货值占比约75%，为未来高质量发展奠定了坚实基础。
财务稳健融资成本低集团财务安全稳健，坚持严格管理现金流动性。融资成本处于行业低位，二○二五年集团加权平均借贷年利率进一步降低44个基点至3.05%。现金流韧性强劲，二○二五年经营性现金流净流入人民币139.4亿元，连续四年保持净流入。多元畅通融资渠道，二○二五年集团发行了两期境内公司债券合共人民币29亿元，票息率在每年1.95%-2.5%之间，以及发行一笔境外点心债人民币28.5亿元，票息率为每年3.3%。截至二○二五年末，集团‘三道红线’指标全部维持‘绿档’，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.5%、54.9%和1.7倍，并成功获得了标普‘BBB-’投资级信用评级，展望‘稳定’，以及维持惠誉‘BBB-’投资级信用评级，展望上调至‘稳定’，财务稳健性获国际资本市场广泛认可。
‘好房子’建设全面推进集团以‘客户全生命周期需求’为核心，构建‘研－建－服’三位一体的产品创新体系，全面升级‘越秀’产品系并加快健康人居技术研发应用，以‘产品＋服务＋运营’一体化推进‘好房子、好小区’建设，实现从‘产品交付’到‘价值共生’的跨越式升级，助力销售转化。通过持续深化客研体系，落地‘4x4好产品理念’，完成四大产品线标准化升级，差异化满足高端改善、品质刚需等核心客群；大力推进设计施工一体化与‘悦智造’体系升级，实现产品品质、建造效率与客户满意度的同步提升。
多个项目荣获行业设计与品质大奖，越秀‘好房子’品牌形象深入人心。
‘第二曲线’业务向优发展集团‘商住并举’战略持续深化。商业物业运营能力增强，出租率与租金水平保持稳定，西安环贸中心等新开业项目表现符合预期。越秀服务集团有限公司管理规模与营收稳步增长，服务品质稳步提升，成功拓展多个标杆项目，并持续加强地产和物业服务之间的协同。代建服务等轻资产业务实现突破，获取广州东流村城中村改造项目，业务生态更加多元健康。
秉持长期主义，笃行永续发展集团坚守长期主义发展理念，将可持续发展全面提升至企业核心战略层级，全面贯穿业务经营与内部管理全流程。本年度，集团稳步深耕永续治理各项工作，将‘环境、社会及管治委员会’更名为‘可持续发展委员会’，发布首份《可持续发展报告》，系统开展年度‘双重重要性’评估工作；深耕‘双碳’实践，完成全业态碳盘查，落地全国首单专业市场建筑领域碳信用产品挂牌，有序搭建范围三全价值链碳排放管控体系；拓宽绿色融资路径，落地港币15.6亿元可持续发展挂钩贷款，成功发行人民币28.50亿元绿色点心债，年末可持续融资规模占比达35.0%，整体管理成效获境内外权威机构广泛认可。年内首度获评‘全球房地产可持续发展基准’（GRESB）‘五星’最高评级，综合评分位列内地房企前列；万得ESG评级上调至‘AA’级；恒生可持续发展指数评级提升至‘A+’级并连续两年纳入恒生可持续发展企业基准指数成分股；标普CSA表现位列全球同业前8%，同时荣膺《彭博商业周刊（中文版）》颁发的‘ESG领先企业大奖’，可持续影响力实现稳步提升。
业务展望：
展望二○二六年，中国经济将坚持稳中求进、以进促稳。中央明确提出‘着力稳定房地产市场’，政策方向聚焦‘因城施策控增量、去库存、优供给’，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等。同时，‘深化住房公积金制度改革’与‘有序推动好房子建设’被列为重要政策抓手，行业正加快构建以人为本、高质量发展的新模式。
二○二六年是‘十五五’开局之年，是集团转型发展的关键一年，也是行业从‘规模速度’迈向‘高质精效’的关键期。集团积极回应中央‘稳定房地产市场’核心战略，以客户为中心，坚持‘四好企业’引领，打造‘一主两翼’的业务组合，实现开发、经营、服务三位一体，全方位多维度满足居民对美好生活的多元需求。
精耕开发主业，深化城市更新，筑牢布局优势集团将坚定以广州大本营为中心，推进大湾区业务发展，并持续深化六大核心城市的布局，全力打造更多标杆项目，让越秀‘好房子’获得更广泛的市场认可，提高市场溢价能力。保持行业头部地位，销售力争千亿规模，不断强化营销力，聚焦加快销售和去库存。确保财务稳健资金安全，保持经营性现金流净流入，通过优化财务结构和年期，保持降低融资成本，维持标普和惠誉的投资级信用评级。
做强物服板块，拓展增值业务，实现高质增长集团将坚持以物业服务支撑美好生活，以专业运营服务城市发展。一方面，持续深耕住宅服务，注重服务细节，依托智能化手段提升响应效率与居住安全感，营造温暖、和谐的社区环境。另一方面，积极拓展多元业态服务，在商写园、大交通、大公建等领域，秉承精细化管理、专业化运作、人性化服务的理念，提升公共空间品质与服务体验，使物业服务成为连接人、生活与城市的可靠纽带。
做优商业赛道，升级资管模式，提升运营效能集团将聚焦写字楼、商场与商旅三大核心业务，系统构建覆盖全周期的运营管理能力。一是扎实做好写字楼业务，针对多元办公需求优化租户结构与服务配套，提升资产价值；二是稳步推动商场运营，顺应消费趋势调整品牌组合、优化空间体验，切实提升客流与销售表现；三是持续巩固商旅业务标杆，把握市场回暖机遇，通过精细化运营提升服务品质与客户满意度。将依托数字化赋能管理，强化资产协同效能，持续提升专业运营效率，助力资产保值增值。
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