主营业务:
深圳国际控股有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要经营之业务如下︰收费公路及大环保业务；及物流业务。
报告期业绩:
截至2025年6月30日止六个月（‘本期间’），集团实现总收入约港币66.70亿元，与去年同期持平；股东应占盈利较去年同期下跌25%至约港币4.90亿元，主要由于去年同期集团两个物流港项目置入华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（‘华夏深国际REIT’），录得税后收益约港币5.87亿元，而本期间并无该等收益。
报告期业务回顾：
物流业务管理输出业务近年来，集团依托成熟的园区运营能力，在全国范围成功落地多个管理输出项目，累积了丰富的实践经验。管理输出服务已由早期的招商与运营升级为覆盖‘投资-招商-运营’的多阶段管理，为合作方持续创造综合效益。
目前，集团在全国的管理输出业务已初具规模，岳阳项目、海南洋浦项目及无锡锡山项目均已投入运营，运营面积合计约31.2万平方米。于2025年上半年，集团相继拓展了佛山顺德（均安）项目及绍兴诸暨项目。其中，绍兴诸暨项目是集团首次将管理输出业务链条延伸至投资阶段的项目，标志著管理输出业务链条的进一步完善。此外，集团围绕广东大亚湾项目、广州从化项目、广东潮汕项目及佛山顺德（均安）项目等在建项目同步开展前置招商及运营筹备工作，以提升项目投营后的价值与竞争力。
未来，集团将进一步延伸服务链条，扩大管理输出的规模及区域覆盖，推动管理输出业务实现高质量发展。三、‘投建融管’小闭环商业模式拓展伴随物流仓储行业的发展，物流港内生发展韧性继续增强。集团积极探索物流港资产证券化路径，实施‘投建融管’小闭环发展商业模式。通过发行物流产业基金，集团可加速资金回笼、缩短项目回报周期，优化资本结构、降低负债率，并提前兑现物流港项目在开发、建设、培育及运营阶段累积的资产增值收益。此举将有力推动集团物流港项目运营管理规模的扩张及相应业务利润的提升，为集团长期稳健发展注入新动能。集团持续深化‘投建融管’小闭环商业模式，通过多种物流资产证券化途径实现价值最大化。集团于2024年成功完成首个仓储物流REIT－华夏深国际REIT的发行工作，并成功将杭州一期项目及贵州龙里项目置入其中，实现了‘投建融管’商业模式的闭环。通过该发行，集团有效盘活了优质物流港资产，实现了资金回笼，促进了投资良性循环，并进一步提升了集团在境内资本市场的知名度。华夏深国际REIT于2024年7月9日在深圳证券交易所成功上市。自上市以来，华夏深国际REIT市场表现良好，分红稳定，获得资本市场广泛认可。截至2025年6月30日，集团持有华夏深国际REIT份额总数的30%，累计已取得基金分红收益约人民币1,730万元。
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公司与华夏深国际REIT于2025年5月分别荣获中国资产证券化论坛‘年度创新机构’与‘公募REITs年度杰出项目’奖项，体现了业界对集团物流园运营管理能力及资产证券化创新实践的综合认可。
同时，集团为华夏深国际REIT的底层资产杭州一期项目及贵州龙里项目提供运营管理服务。于本期间内，杭州一期项目及贵州龙里项目整体平稳运营，出租情况良好。深国际物流港（杭州一期）位于浙江省杭州市，运营面积约21.3万平方米。作为‘国家级示范物流园区’之一，该项目是一个业态先进、功能齐全的现代综合物流港，能够满足多样化的物流需求。园区客户业态丰富，涵盖快递快运、三方物流、城市配送等领域。
深国际物流港（贵州龙里）位于贵州省龙里县，运营面积约14.7万平方米。该项目位于双龙临空经济带，区位优势明显，是集物流、商流、信息流为一体的多功能现代化物流中心，建筑设计契合快速周转的物流需求，园区主要客户涵盖电商、快递快运等领域。于私募基金方面，集团于2021年与中信证券股份有限公司旗下的金石投资有限公司共同发起设立了深石（深圳）智慧物流基础设施私募基金合伙企业（有限合伙）（‘深石基金’），并分别于2021年及2022年将位于南昌、合肥及杭州的物流港项目置入深石基金，目前基金运作正常。集团通过为上述已置入基金的物流港项目提供运营管理等服务收取服务费用，保留项目的运营管理权。
集团将进一步构建以公募REITs为主、私募基金为辅、灵活配置类REITs等产品的物流地产基金体系。同时，集团正积极推进物流仓储Pre-REITs私募基金的设立工作，将通过培育优质物流港项目，不断为华夏深国际REIT的扩募储备优质资产。
此外，根据市场形势和集团稳健的投资及财务安排策略，集团亦同步开展开发型、并购型基金研究。
后续将根据市场情况适时推动基金类投资，促进产业与资本结合，不断丰富‘投建融管’商业模式。四、铁路综合物流枢纽深圳国际综合物流枢纽中心项目（‘平湖南项目’）集团与中国铁路广州局集团有限公司于2021年8月成立合资公司深圳市深国铁路物流发展有限公司，投资建设平湖南项目。
平湖南项目于2019年9月获中国国家发展和改革委员会及中国交通运输部批准纳入全国首批23个国家级物流枢纽项目，并连续3年入选广东省重点建设项目及连续4年入选深圳市重大项目。
集团在平湖南项目首创‘在铁路货场加盖多层物流仓储设施，通过分层确权方式获得上盖物流建筑的所有权’的模式，充分利用铁路货场空间向上拓展，上盖开发现代物流设施，实现铁路用地的复合开发以及‘铁路运输+现代物流’的融合发展。作为全国唯一利用传统铁路货场分层确权综合开发的典范项目，平湖南项目于2025年6月成功入选由深圳市规划和自然资源局发布的‘深圳集约用地十大典型案例（首批）’。
平湖南项目将建设建筑面积达85万平方米的铁路上盖多功能仓储设施，包括11栋物流仓库、2栋配套设施及4座运输盘道，涵盖高标仓、集运分拨、城市配送、跨境电商、冷库、智慧仓等多种业态，打造全球首例‘传统铁路货站上盖的智慧物流园’。集团正全力推进平湖南项目的工程建设进程，主体钢结构已于2025年5月顺利封顶，预计项目整体将于2025年底建成。集团依托平湖南铁路货场，拓展货运班列、增值服务和大宗业务。在快速货运班列方面，集团已打通深圳至长三角、京津冀、成渝、长株潭及新疆等主要经济区域的铁路货运通道，落地多条多式联运项目，为大湾区企业降低物流成本、稳定物流通道等发挥了积极作用；2025年上半年，国内班列到发量达6.4万标准箱。在增值服务方面，集团探索‘租赁+增值服务’的运营新模式，开展仓储服务、港口接驳集装箱堆场、场内短驳及安检等业务，实现业务与服务价值的同步提升。在大宗业务方面，依托铁路干线运输优势与枢纽集散功能，打造覆盖碎石采购、公铁联运、短驳配送的全链条解决方案，推动碎石运贸一体化等新业务落地。
平湖南项目建成投营后，将成为亚洲单体规模最大、业态综合、智能化水平高、具有标杆示范作用的‘公铁海’多式联运中心和国家级综合物流枢纽，形成‘公铁海’多式联运与城市配送无缝衔接的智慧物流运输新格局，有利于扩大集团之业务经营规模，并进一步巩固集团在深圳地区的物流市场份额。深国际京西南综合物流枢纽（一期）智慧物流中心（‘北京房山项目’）北京房山项目位于北京市房山区窦店物流基地内，占地面积约11.8万平方米，规划建筑面积约14.3万平方米。依托首都经济圈区位优势，该项目规划建设智慧云仓中心、智慧冷链中心和物流分拨中心，定位为集高端仓储及冷链物流等多元业态为一体的物流枢纽，旨在打造为京哈-京港澳物流大通道的核心枢纽。
作为集团首次布局首都市场的里程碑项目，该项目的落地标志著集团在国内一线城市布局的重大突破，将助力集团进一步推动南北业务协同发展，强化全国网络布局，并有效提升行业影响力。2025年，北京房山项目入选北京市‘3个100’重点工程、‘2025年度北京市政府工作报告重点任务清单’以及‘北京市有效降低全社会物流成本实施方案’。该项目已于2025年4月开工建设，预计将于2026年建成投营。
国际班列集团与中国外运股份有限公司共同成立了合资公司，负责运营中欧班列（深圳）及深圳中老班列等国际班列，主营国际货运代理、铁路国际班列运营等业务，为保障国际产业链与供应链稳定以及推动共建‘一带一路’高质量发展作出贡献。
中欧班列（深圳）从深圳启程，已开通27条线路，覆盖47个国家，是目前国内运行距离最长的中欧班列之一，为深圳及周边城市超过7,000家企业提供了稳定、可靠的国际物流服务。2025年上半年，中欧班列（深圳）开行87列，自开通以来，累计发运858列，贸易额逾美金29亿元。此外，还相继开通了深圳中老班列、中老泰专列等国际班列。2025年1月，首趟中欧班列（深圳）‘跨里海’铁海联运国际班列成功开行，为深圳企业开拓里海、黑海沿线国家市场开辟了新的物流路径。2025年4月，大湾区首条中欧班列‘电商快线’开通，为跨境电商货物出海提供了全新物流通道。各班列以平湖南项目作为始发场站，有利于带动平湖南项目的货运量，提升仓库的使用效率，加强集团下属物流园区之间的协同度，为发展物流业务增值服务创造机会。物流服务业务一、智冷业务随著人工智能、大数据及5G等技术的日益成熟，结合自动分拣、精准投递、无接触配送等新型应用场景落地，物流行业正由传统的人工模式逐步迈向科技装备、智慧升级的新阶段。智慧物流和冷链物流已成为物流行业未来发展的重要趋势。集团紧抓机遇，持续探索智慧仓、冷链行业发展趋势，致力于打造集冷链物流、智慧物流及物流运营服务于一体的物流综合服务体系，赋能传统仓储，开辟数智物流新赛道，发展成为具有影响力和知名度的冷链物流服务商、智慧仓储集成商和运营商。集团持续推动实施‘水陆空铁+智冷’战略部署，依托在全国布局的物流基础设施网络，以大湾区、长三角、京津冀等区域的枢纽城市为支点，通过‘新建+收购+干改冷’等方式，在深圳、上海、南京、石家庄、成都等地的若干物流港项目内建设冷仓及智慧仓，为食品、医药、3C电子等行业客户提供服务。
截至2025年6月30日，集团投入运营的冷仓面积为25.1万平方米（包括约2.8万平方米的智慧化冷仓）。
目前在建、拟建及规划中的冷仓和智慧仓面积约24.2万平方米。待全部投营后，集团在冷链仓储及智慧物流领域的市场地位将得到进一步巩固。未来，集团将持续推进冷仓及智慧仓业务的拓展和落地。
集团在深圳黎光项目的冷仓于2024年全面投营，投营面积约6.5万平方米，成功引入餐饮、商超及连锁零售等行业的客户。石家庄正定项目内已建成投营的冷仓面积约4.9万平方米，成功引入医药、食品及商超等行业的客户。该项目另有约3.1万平方米的医药冷仓正在建设中，预计将于2025年下半年建成投营。
上海闵行项目是集团首个干仓园区整体改造为冷仓的项目，面积约5.2万平方米，于2024年投入运营。
该项目采用‘出租+自营’的业务模式，成功引入医药及物流等行业的客户。
南京江宁项目是集团与万纬物流合作的首个冷库项目，冷仓面积约3.3万平方米，于2025年2月投入运营。该项目融合光伏发电系统，积极践行绿色低碳理念，目前成功引入食品及物流等行业的客户。
杭州一期W9项目及杭州二期W2项目为位于杭州项目内的冷仓。其中，杭州一期W9项目已于2025年7月投入运营，冷仓面积约0.7万平方米，成功引入餐饮及物流等行业的客户。杭州二期W2项目的冷仓面积约3.1万平方米，预计将于2026年建成投营。在深耕自营业务的同时，集团亦积极关注物流行业优质标的，通过参股方式拓展对外投资，打造增长新引擎。2021年起，集团成为国内通信物流龙头中国通信服务股份有限公司旗下中通服供应链股份有限公司的第三大股东，双方已就深圳、郑州等地多个项目开展仓储租赁、供应链服务等展开深度合作，未来将在信息通信、数据中心、双碳及新能源等新兴领域携手拓展高端物流增值服务。此外，集团于2021年联合深圳市机场股份有限公司、深圳市资本运营集团有限公司共同发起设立智慧空港物流产业基金，重点投资智慧物流、智慧机场产业链。二、海运集装箱物流综合信息服务鹏海运公司附属公司深圳市鹏海运电子数据交换有限公司（‘鹏海运’），致力于用数字化赋能集装箱运输与跨境贸易服务行业，成为具有‘港前拖车服务+物流仓配服务+关票税融服务+跨境物流服务+物流交易服务’功能的国际贸易数智化综合服务平台。
鹏海运持续强化其行业领先的数字化服务能力。鹏海运的SAAS公共服务平台是华南地区最大的集装箱运输数字化服务平台，整合了包括EDI和EIR在内的多项核心功能。于本期间内，鹏海运持续承担深圳港EDI网路资讯交换平台的建设、运营工作，其EDI及EIR海运基础业务在深圳区域的市占率保持稳定。同时，鹏海运继续承担中国（深圳）国际贸易单一窗口(China (Shenzhen) International Trade Single Window)的运维工作，为深圳市外贸企业提供便捷高效的进出口线上通关业务服务。截至2025年6月30日，‘单一窗口’累计注册企业逾18万家，辐射服务企业超61万家，客户服务满意度高达99%。
同时，鹏海运加速技术赋能与商业模式突破，各项创新业务稳步成长。渡柜配载交易业务继续保持增长态势，在深圳的市占率持续提升；‘AI易集运’进一步完善了产品建设，产品知名度以及用户数量均稳步提升；共享仓产品建设持续推进，并已启动商业模式验证。
三、‘物流+’项目于本期间内，集团充分发挥自身核心区位优势、重资产优势、行业头部客户资源优势及多元业态承载优势，创新开展‘物流+’项目合作，推出‘公交＋物流’及‘地铁＋物流’两大城市配送模式，将公交场站及地铁车辆段转化为区域物流节点，并联动陆运、铁运及低空物流，构建‘物流网、交通网、应急保障网’三网融合的综合立体城市物流体系。该等‘物流+’项目不仅可有效盘活城市交通设施富余空间，优化城市资源配置、提升城市综合物流效率，亦可加密集团在深圳的物流网络，提升集团的竞争力。前海印里公交场站项目作为‘公交＋物流’的首个项目，引入了顺丰作为其区域营业站点，于2025年6月投入运营；‘地铁＋物流’的首个项目侨城东轨道交通项目已引入韵达作为其区域分拨中心，于2025年7月投入运营。此外，集团积极探索‘低空+物流’新模式，将通过低空飞行与物流仓储相结合的新应用场景，为客户提供定制化低空物流保障服务或解决方案，打造‘低空经济’全产业链生态圈，助力新质生产力发展。
业务展望：
展望2025年下半年，全球经济环境仍存不确定性，国内经济在宏观政策‘持续发力、提质增效’的引导下，预计将继续巩固向好态势。‘扩内需、促升级、防风险’的政策组合拳将持续深化，特别是推动大规模设备更新、消费品以旧换新等举措，有望进一步激发市场活力、畅通经济循环。物流行业作为国民经济的基础性、战略性、先导性产业，其稳定高效运行对于保障供应链韧性、服务新质生产力发展至关重要。集团将紧抓政策机遇，立足主业发展战略，秉持‘稳中求进’的工作基调，聚焦核心能力建设与经营效益提升，精准施策，全力以赴完成全年各项任务目标，为股东创造可持续的长期价值。
聚焦主业提质增效，夯实高质量发展根基物流主业稳中提质。一是运营优化与效能提升：持续将重心放在存量资产的精细化运营与效益挖潜上。
深化战略客户合作机制，精准把握跨境电商、智能制造等业态带来的增量需求，提升招商质量和客户黏性。加速推进物流网络关键节点布局与运营能力建设，立足园区探索低空经济、光储充业务具体开发路径，拓展高附加值增值服务，多措并举提升主业盈利水平。二是精准投资与项目攻坚：保持审慎稳健的投资策略，优中选优，重点投向具备良好现金流预期和战略协同效应的核心项目。全力推进深圳国际综合物流枢纽中心建设与运营筹备，确保按计划节点高质量完成；深化‘公交╱地铁+物流’等创新模式试点，打造综合物流服务新标杆。持续优化佛山、中山等成熟项目的运营效率与服务能级；强化项目研究论证分析，有序推进北京房山、顺义等项目进展工作。三是智慧赋能与绿色发展：加速推进物流业务的数字化转型，运用物联网、大数据等技术提升园区管理智能化水平和资源调度效率。大力推动‘光储充一体化’等技术应用，积极践行绿色低碳发展，持续优化运营，打造集智能化、绿色化、低碳化于一体的标杆示范园区。
港口业务蓄势赋能。围绕港口板块长期发展战略，全力推进南京西坝港扩能改造等重点项目。推动江苏靖江港主码头全面高效运营，释放二阶段工程产能，提升项目的业务量与营收贡献；按照计划稳步推进佛山富湾港前期报批报建等工作。继续密切跟踪粤港澳大湾区及长江经济带等重点区域港口投资机会，在严格风险控制前提下，审慎评估，寻求能够强化网络协同、提升整体竞争力的优质项目。深化闭环战略，畅通资产与资本循环‘投建管转’大闭环纵深推进。抓紧时间窗口，重点推进深国际华南物流园一期转型工作，力争年内签订第二宗土地出让合同。
‘投建融管’小闭环动能释放。一是继续巩固华夏深国际REIT作为重要资本平台的地位，确保其底层资产的高质量运营，持续达标甚至超越预期营运指标，为投资者创造稳定回报，奠定扩募基础。二是持续加强双轮驱动资产证券化，一方面，积极筛选和培育符合公募REITs扩募要求的优质仓储物流资产，为扩募做好准备；另一方面，继续推进新一期持有型物流不动产私募基金的设立，推动小闭环商业模式可持续发展。三是继续完善基金群方案，根据经济形势和自身发展需要，积极研究与推动开发型或并购型物流仓储不动产基金。
巩固收费公路核心优势，优化大环保业务结构收费公路精益运营与稳健拓展。依托深圳高速平台，持续巩固收费公路主业优势。深化数字化转型，全面提升智慧收费、智慧管养、降低运营成本，提升路网通行效率和用户体验。集中力量推进外环项目三期、机荷高速改扩建项目等重大工程建设，确保工程安全、质量与进度。积极关注行业整合机会，在严格财务纪律和风险控制前提下，审慎评估补充优质收费公路资产的可能性；利用公路扩建、改造等契机推动沿线土地资源的开发利用，提升收费公路整体投资效益。
大环保业务聚焦与提质。优先做好存量项目的提质增效和业务整合。关注优质风电场、光伏电场的资源获取，探索与高速公路收费场站和产业园区等资源相结合的清洁能源项目开发，构建更高效的‘产融结合’与内部业务协同机制。固废资源化处理板块深入实施结构调整，全力推进智慧系统升级工作，探索油脂深化加工业务和渣料资源化销售业务。加强储能项目的开发与应用，持续推进标准制定与创新研发工作，提升产品竞争力，优化大环保业务的商业模式和财务表现。强化治理与风控，保障可持续价值创造深化改革与提升治理。继续纵深推进国企改革深化提升行动，优化法人治理结构和决策机制。强化集团化管控，持续加强财务集中管控、全面风险防控（包括市场风险、信用风险、运营风险、ESG风险等）和合规管理体系建设，筑牢发展底板。持续推进品牌建设，提升‘深国际’品牌的市场影响力与美誉度。
稳健经营与回报股东。坚持‘稳’字当头，将提质、增效、降本贯穿经营全过程。精细化管理各项成本费用，严控非生产性支出，优化融资结构以降低财务成本。充分发挥‘大小闭环’商业模式的协同效应和价值创造能力，动态优化现金流管理，将资产负债率维持在可控水平。将股东回报放在重要位置，保持稳定且具有竞争力的派息政策，切实保障投资者利益，共享发展成果。
深化ESG实践。把可持续发展充分融入产业经营当中，进一步推行绿色低碳发展模式，研究应用光伏清洁能源等，打造绿色低碳标杆园区项目。积极履行企业公民责任，在员工关怀、社区共建、供应链责任等方面持续发力，提升综合价值创造能力，将ESG理念深度融入公司战略和日常运营管理，持续完善ESG管治架构与信息披露。
2025年下半年，挑战与机遇并存。集团将继续保持战略定力，坚定发展信心，以更加务实的作风、更加精准的举措，锚定目标，奋力攻坚，确保高质量完成全年目标，推动经营业绩持续提升，为全体股东创造更大价值。
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