主营业务:
汉国集团主要从事物业发展、物业投资（投资组合包括写字楼、数据中心及酒店物业）以及物业相关及停车场管理业务，商业营运遍布中国香港、深圳、广州、南海及重庆。近年来，公司亦在日本投资酒店物业。
报告期业绩:
截至2026年3月31日止年度，集团录得总收入约为港币832,000,000元，较去年减少17.8%，减少主要由于物业销售的收入下降所致。
报告期业务回顾：
年内，集团继续专注于在中国香港、中国大陆及日本的物业发展、物业投资、物业管理服务及酒店营运。
为进一步加强宏观经济政策及提振内需，中国大陆政府放宽了购房限制，降低最低首付款比例及下调按揭贷款利率，以支持房地产市场并刺激住房需求。受相关措施带动，住宅物业成交量逐步回升。尽管广州市整体市场复苏步伐较为缓慢，惟凭藉其优越的地理位置及卓越的项目品质，公司在广州的‘港汇台’项目销售表现维持稳定。
年内，访港旅客及过夜停留人数持续增加。自2026年1月重新开业以来，集团位于中国香港中环的酒店及服务式公寓业务录得强劲的收入增长。
中国香港及中国大陆的租赁市场仍然充满挑战。受广州新建零售及办公物业以及日本新收购酒店组合所带动，尽管整体市场放缓，集团的租金收入仍录得增长。集团对甲级写字楼的需求仍然充满信心，因潜在租户持续出现‘质量升级’趋势，转向位于核心地段的优质楼宇。公司自主开发的独特租赁产品组合，如‘汉林间’、‘汉Work’及‘汉Cowork’，旨在回应现代企业不断演变的需求，自推出市场以来获良好反响。各项租赁产品为企业提供定制的办公解决方案，融合了灵活性、功能性及优质服务支持。
汉林间（定制办公）提供量身定制的办公空间，根据个别客户的独特营运及品牌需求精心打造优质办公环境，使企业在提升空间使用率的同时建立鲜明而具影响力的企业形象。汉Work（高端商务中心）提供全方位的商务体验，配备轻奢办公设施、专属管家服务及卓越的商务环境，适合成熟企业在寻求便利及可扩展性之间取得最佳平衡。同时，汉Cowork（联合办公）专为初创企业、创业者及成长型团队而设，聚焦灵活独立精装办公空间，强调成本效益、流动性及协作机会，让用户能在充满活力的工作环境中快速拓展人脉与资源，实现高效发展。这些创新方案共同构建了一个全面的办公生态系统，支持企业在不同成长阶段及多元营运模式下的发展需求。其理想的市场反响不仅反映了公司方案的高度契合性，彰显了公司以客户为中心、著眼未来的理念，也体现了公司致力打造优效的高品质办公体验。(i)物业发展(1)广州港汇台（由集团拥有100%权益）港汇台为广州北京路少有的全新临江住宅项目之一。项目主打区内罕有的高层住宅，坐拥优越景观可俯瞰珠江，结合别具特色的复古骑楼设计，以高品质标准打造可即时发售的住宅单位。至2025年底，过往受法院限制的四个住宅单位已获解封，现可对外出售。截至2026年3月31日止，可供出售的单位数目增至148个（之前为144个），未来数月预计有更多单位推出市场，预期将为集团带来额外的收入增长空间。
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港汇台自2023年10月推出预售以来，截至本报告日期，已累计售出89个单位，销售总额约为港币926,000,000元。年内，已就34个全数收款并已交付的单位确认收入约港币308,000,000元，而上一年度则有40个单位确认收入港币399,000,000元。
(2)广州宝翠园（由集团拥有60%权益）宝翠园为位于广州天河区的住宅项目，于2016年落成，所有住宅单位已于过往年度售罄。余下车位作为库存持有，年内就车位销售确认收入约港币8,000,000元（2025年：港币45,000,000元）。(3)南海雅瑶绿洲（由集团拥有100%权益）雅瑶绿洲为位于佛山南海大沥镇的住宅项目，于2020年落成。其余住宅单位已于上一年度悉数售罄，于2025年确认收入约港币84,000,000元。年内，余下车位及零售商铺已悉数售出，为集团贡献收入约港币21,000,000元。
(4)深圳侨城坊（由集团拥有20%权益）侨城坊为位于深圳南山区华侨城片区的大型综合发展项目，总建筑面积约为224,500平方米。该项目由十二幢独立大楼组成，集优质豪华住宅公寓、办公大楼及商场等多元功能于一体。未售出之住宅单位分类为持作待售物业，办公大楼及商场则确认为投资物业赚取租金收入，于年结日，整体出租率稳定于90%。年内，侨城坊录得物业销售及租金收入合共约侨城坊港币189,000,000元（2025年：港币172,000,000元），扣除投资物业公平值亏损后，集团应占该综合项目之亏损净额约为港币7,000,000元（2025年：溢利净额港币200,000元）。
侨城坊
浅水湾发展项目
(5)浅水湾南湾道之发展项目（由集团拥有50%权益）浅水湾项目位于浅水湾传统豪宅地段，由集团持有50%权益。该项目将发展为豪华住宅，坐拥迷人海景，并可饱览浅水湾的壮丽全景。该发展项目预计于2028年竣工。(ii)物业投资年内，集团之投资物业贡献租金收入约港币460,000,000元（2025年：港币438,000,000元），同比增长5.1%。物业投资组合涵盖零售、办公楼、数据中心及酒店物业，分布于中国香港、中国大陆及日本，并透过策略性布局把握增长机遇，为集团带来稳定的长期价值。年内，尽管面临行业压力，集团的主要物业投资项目仍展现强大的韧性，在维持租金竞争力的同时，出租率亦提升至市场前沿。
(1)广州汉国大厦及同庆坊（由集团拥有100%权益）汉国大厦为楼高32层之商业及办公大楼，总楼面面积约为31,300平方米。该物业毗邻港汇台，坐落于以深厚历史底蕴及持续城市活化而著称的广州北京路。该物业已获得领先能源与环境设计(LEED)金级认证。自2024年底竣工以来，汉国大厦租赁表现强劲，出租率由2025年3月的5%大幅上升至本财年末的54%，并于本报告日期进一步增至89%。
同庆坊为港汇台及汉国大厦商场楼层的零售部份，由五层采用独特复古骑楼风格且设计精致的裙楼组成，地处核心地段，人流畅旺。同庆坊的出租率由2025年3月的42%显著上升至本财年末的71%，并于本报告日期进一步增至99%。
汉国大厦及同庆坊(2)广州港汇大厦（由集团拥有100%权益）港汇大厦为楼高20层之商业及办公大厦，总楼面面积约为13,000平方米。于年结日，港汇大厦的出租率由上年度的79%提升至85%。
港汇大厦位于广州北京路核心地段，毗邻港汇台，与汉国大厦及同庆坊形成一体化综合发展群，产生强大协同效应，汇聚可观人流。各项目相互带动，共同营造了一个活跃且持续发展的商圈，显著提升区域整体吸引力与商业价值。
(3)深圳汉国城市商业中心（由集团拥有100%权益）汉国城市商业中心为地标性75层甲级写字楼，楼高330米，总楼面面积约为128,000平方米，矗立于深圳福田核心商业区。项目位处深港科技创新合作区枢纽位置，提供优质的甲级写字楼及零售空间。年内，该物业荣获领先能源与环境设计(LEED)铂金级认证，并继续维持WELL健康安全评级。
汉国城市商业中心
年内，大厦顶层九层已出租予一名租户，作为‘城际’四星级酒店品牌之营运。此项安排预期将优化大厦的租户组合，并提升整体商业配套。于年结日，汉国城市商业中心的整体出租率由上年度的63%上升至75%，并预期将于2026年第三季度末进一步提升至80%。城市天地广场为位于深圳嘉宾路的5层高商业大厦，毗邻罗湖口岸，并正对罗湖华润万象城。城市天地广场与其上层的宝轩公寓共同规划为一个动感都市聚集地，为周边商业社群及居民的多元需求提供经精心策划的零售及生活时尚配置。
宝轩公寓位于城市天地广场32至39楼，提供64个高级服务式公寓单位，位处深圳黄金地段，为住户呈献精致的城市生活体验。
年内，城市天地广场及宝轩公寓进行一系列升级工程，以优化租户营运并提升整体客户体验。于年结日，综合出租率由上年度的93%上升至96%。(5)重庆汉国中心（由集团拥有100%权益）重庆汉国中心为楼高25层的双子塔综合办公大楼，设有4层商业零售裙楼，总楼面面积约为108,000平方米。该大厦位于重庆两江新区，属重庆北部中央商务区核心地带，该区域是市政府重点规划发展的区域。于年结日，重庆汉国中心的出租率由上年度的65%上升至67%。
重庆汉国中心提供开放式共享空间，辅以自然通风及采光系统促进节能及环境可持续性。项目设计融入多层次垂直绿化元素，营造绿意盎然且富吸引力的都市办公环境。办公空间更设有开放式共享区域，进一步促进灵活性及协作的动态工作文化。集团自主开发的全方租赁产品组合，包括‘汉林间’、‘汉Work’及‘汉Cowork’，已全部在重庆投入运作。
(6)重庆金山商业中心（由集团拥有100%权益）重庆金山商业中心为毗邻重庆汉国中心的另一双子塔项目，包括一幢41层高之写字楼及一幢42层高之酒店连办公室的综合大楼，各自设有4层零售及商业裙楼，总楼面面积约为173,000平方米。于年结日，重庆金山商业中心的出租率由去年的81%上升至85%。
受惠于重庆近期三区合并所带重庆汉国中心及重庆金山商业中心来的区域整合效应，预期区域联通性将进一步提升并带动需求增长，重庆金山商业中心及重庆汉国中心均具备良好优势吸引更多租户进驻，并进一步提升出租率。
重庆汉国中心及重庆金山商业中心Digital Realty Kin Chuen为楼高12层连两层地库的物业，总楼面面积约为228,000平方尺。该物业位于新界葵涌健全街，已按长期租约全数出租予一家领先国际的数据中心营运商，且租金逐步递增。年内，Digital Realty Kin Chuen继续为集团带来稳定可靠的收入来源。(8)汉国佐敦中心（由集团拥有100%权益）汉国佐敦中心为楼高23层之商业及办公室大厦，总楼面面积约为62,000平方尺，位于尖沙咀山林道。于年结日，汉国佐敦中心的出租率由去年的86%改善至88%，反映其办公空间的租赁势头良好及需求持续。宝轩（中环）为楼高20层，集零售、酒店及服务式住宅于一体的商业大厦，位于上环核心地段。位于该大厦的宝轩酒店（中环）及宝轩服务式住宅采用融合邮票边框的全新美学设计概念，在翻新之后于2026年1月重新开业。项目引入建筑光伏一体化(BIPV)系统，通过引入与电网相连的太阳能玻璃幕墙，将太阳能板直接整合到建筑结构中，提高能源效率并减少碳排放，在提升可持续性及气候适应能力方面取得显著进展。
宝轩酒店（中环）及宝轩服务式住宅宝轩酒店（中环）为一间四星级精品酒店，设有44间客房，占用楼宇4层商场平台楼层，其中31间客房于年结日可供出租。宝轩服务式住宅位于酒店之上，设有112个单位，其中48个单位于年结日可供租赁。该酒店及服务式住宅综合项目提供一系列设施，包括健身中心及餐厅，部分客房更可饱览维多利亚港景致。
(10)于日本之酒店年内，集团与一家合营伙伴合作于日本经营七间酒店，主要分布于东京、大阪及冲绳。其中位于天王寺的酒店自2026年1月起暂时关闭以进行翻新工程，预期将于2026年10月重新开业。受惠于全年营运表现稳定及日本旅游市场畅旺，该等投资物业组合的租金收入录得增长，年结日的平均出租率为91%。
(iii)物业管理及其他业务集团在中国香港提供物业及停车场管理服务，并继续以‘锦师傅日式料理’品牌拓展餐饮业务。年内，物业管理及其他业务为集团带来收入约港币35,000,000元（2025年：港币46,000,000元）。
业务展望：
市场并不会快速复苏。
取而代之，公司正步入市场稳定阶段。过去两年大幅度的资产估值调整已经有所缓和，公司的整体物业组合出租率均向好发展。公司全新推出的租赁产品—‘汉林间’、‘汉Work’及‘汉Cowork’，因为能够切实解决租户的实际需求，在市场上愈发受到欢迎。
公司的核心工作目标清晰明确且具备执行可行性：
维持财务纪律、持续拓展经常性收入、提升公司旗下每一项资产的出租率，以及在价格合适时进行资产循环。公司位于浅水湾的豪宅住宅发展项目将于2028年竣工，项目质素极为优越；公司亦会推出更多港汇台单位；公司所持有的投资物业组合，待市场回归常态之后，所能产生的收益将远高于现时水平。
展望未来，对大湾区会持续发展持乐观态度，科技与数据基础设施会持续吸引资金进驻。尽管中国香港面对各项挑战，但依旧是全球顶级的金融及商业枢纽之一，公司正于这些关键地理区域持有优质资产。
公司的董事总经理林燕胜先生及其年轻团队，对资本市场与实体营运市场都具备极为敏锐的判断力，彼等持续不断的创新举措，亦印证公司能够顺应市场气氛的转变及时调整策略。公司深信，公司必定可以渡过这轮行业周期，并变得更加强大。
公司的股东与公司同甘共苦，公司并不认为此忠诚是理所当然的。因此，公司须偶尔从长远的角度出发并做出艰难的决定。鉴于当前困境，董事会将建议财政年度派发一仙股息。此决定并非轻易作出，但保持稳健现金储备及坚如磐石的资本基础乃公司目前对你们最高的受信责任。
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