主营业务:
公司为一间投资控股公司，而其主要附属公司之主要业务为投资房地产以赚取租金收入及投资以赚取股息及利息收入。
报告期业绩:
截至二零二六年三月三十一日止十二个月，集团的收入为港币222,800,000元，较去年的收入港币239,900,000元减少7.1%。收入下降主要是由于集团投资物业的租金收入减少，以及公司的投资组合和现金持有的股息及利息收入减少。
报告期业务回顾：
二零二五╱二零二六财政年度是公司核心市场显著复苏的一年，其中中国香港市场展现扩大势头，而公司的泰国酒店在克服一项重大意外挑战时表现出韧性。
在中国香港，住宅物业市场在结构性驱动因素的支撑下继续保持复苏轨道，为该回升趋势提供了持久力。政府的‘高端人才通行证计划’及‘新资本投资者入境计划’共同为本港带来持续的高质素新居民流入，产生了真正的终端用户需求。
与此相辅相成的是，中国香港各大学放宽了非本地学生名额扩大了本港的人口基础，而中国香港股市的强劲复苏亦显著地恢复了投资信心。这些汇聚的力量在过去一年内转化为健康的成交量和住宅价格的企稳。
中国香港的酒店及旅游业持续向上发展，中国内地及国际旅客到访人次在整个财政年度均录得稳健增长。中国香港政府为吸引大型商业会议、音乐会及国际体育盛事所作的共同努力，已证明能有效推动入境人数、增加旅客消费及延长平均留宿时间。中国香港丽晶酒店受惠于此改善的环境，持续获得《Travel+ Leisure》、《Condé Nast Traveler》及Virtuoso等顶尖旅游刊物及行业奖项的认可，进一步巩固其作为本港卓越豪华酒店之一的地位。
另一方面，商业写字楼市场仍在应对充满挑战的环境，公司的投资物业继续受到租金率及估值下降的影响。然而，随著本年度的推进，市场出现了一些令人鼓舞的稳定迹象，尤其是中环核心商业区。特别显著的是中国香港首次公开发售市场的强劲表现，其于二零二五年集资额排名全球第一。资本市场活动的复苏促使银行、律师事务所及专业服务机构（中环核心商业区的自然租户）恢复招聘，某些情况下甚至扩大其业务版图。年内，市场亦见证了数宗由来自中国内地及东南亚的终端用户买家推动的大额整栋写字楼成交，这是对中国香港商业房地产长期信心的积极指标。
在泰国，本财政年度呈现出两种截然不同的情况。二零二五年三月二十八日缅甸发生的毁灭性地震对曼谷酒店市场产生了深远影响，震荡导致众多高层物业受损，并引发了广泛的预订取消。公司的Pullman Bangkok Hotel G亦未能幸免，遭受非结构性损坏，导致约三分之二的客房需停用维修。该等工程已于二零二五年九月全面完成，虽然相关维修费用大部分由保险承担，但营运中断严重影响了酒店于本财政年度上半年的表现。地震过后，泰国整体旅游市场同样经历了一段入境人数低迷及旅客持审慎态度的时期。本财政年度下半年则呈现截然不同的景象。泰国的酒店及旅游市场于二零二五年第四季度及二零二六年初强劲复苏，公司两家泰国酒店在此期间均表现理想，为全年业绩带来了显著的复苏。
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于十二个月报告期内，经营溢利为港币147,700,000元，较去年的港币166,700,000元减少11.4%。应占联营公司整体业绩转为溢利港币63,700,000元，而二零二五年同期为亏损港币109,300,000元。这主要归因于集团于中国香港丽晶酒店的30%拥有权带来应占溢利港币18,700,000元（去年为亏损港币149,300,000元），连同集团泰国酒店投资及上海嘉华中心之持续正面贡献。投资物业的公平值减少港币2,100,000元，与二零二五年同期减少港币34,000,000元相比，亏损收窄。集团亦录得按公平值计入损益之股本工具公平值减少港币48,500,000元，而二零二五年则减少港币64,300,000元。财务费用降至港币96,400,000元，而去年为港币120,400,000元。因此，集团于截至二零二六年三月三十一日止财政年度录得年内溢利港币59,400,000元（二零二五年：亏损港币163,300,000元），其中股东应占溢利为港币52,300,000元（二零二五年：亏损港币161,700,000元）。
物业投资（中国香港及中国）：
附属公司：
截至二零二六年三月三十一日，位于中国香港观塘的建生广场的出租率为68%（二零二五年三月出租率：76%）。由于该地区有大量新写字楼供应，东九龙区的写字楼租赁仍然充满挑战，空置率高企，租金持续受压。于十二个月报告期间，建生广场贡献租金及相关收入港币42,500,000元（二零二五年：港币44,000,000元）及录得公平值减少港币1,000,000元（二零二五年：公平值减少港币7,000,000元）。
于二零二六年三月底，集团拥有位于中国香港铜锣湾怡和街68号物业的60%权益，而其出租率为74%（二零二五年三月：81%）。出租率下降主要由于一名占用公司物业两层楼面的主要租户未有续租。于财政年度，该物业的租金及相关收入为港币88,800,000元（二零二五年：港币94,200,000元），公平值减少港币2,000,000元（二零二五年：公平值减少港币17,000,000元）。
截至二零二六年三月三十一日止十二个月期间，位于中国香港中环的西洋会所大厦的出租率为100%（二零二五年三月：92%）。于财政年度期间，该物业贡献租金及相关收入港币47,200,000元（二零二五年：港币51,000,000元），并无录得公平值变动（二零二五年：公平值减少港币5,000,000元）。
于二零二六年三月末，位于中国香港西营盘皇后大道西115-119号侨发大厦商业裙楼的出租率维持在100%（二零二五年：100%），此乃受惠于长期租约。于报告期间，该物业贡献租金及相关收入港币20,500,000元（二零二五年：港币21,000,000元），并无录得公平值变动（二零二五年：公平值减少港币4,500,000元）。
联营公司：
集团透过联营公司持有位于中国的上海嘉华中心(7.7%)的投资。于二零二六年三月三十一日，该物业维持80%的出租率（二零二五年三月：80%），而应占联营公司业绩录得溢利港币12,400,000元（二零二五年：溢利港币8,500,000元）。
股本工具：
集团为拥有位于中国香港太古城的太古城中心三座（半座）及太古城中心四座的投资财团的一份子。集团的投资占该等物业0.9%的实益权益。于二零二六年三月三十一日，该等物业的出租率为76%（二零二五年三月：74%）。于期内，该投资录得股权价值亏损港币19,500,000元（二零二五年：亏损港币27,600,000元），主要由于续租时租金率下调所致。
集团透过股本工具持有位于中国上海的仙乐斯广场(4.0%)的投资。由于该资产的大多数投资者在银行压力下决定出售该项投资，集团于报告期间录得股权价值亏损港币29,000,000元（二零二五年：亏损港币36,700,000元）。
酒店投资（中国香港及泰国）：
集团的酒店业投资均全部透过联营公司作出。
集团拥有中国香港丽晶酒店的30%股权，该酒店为一间拥有497间客房的豪华酒店，已全面翻新并自二零二四年二月起重新开业。截至二零二六年三月三十一日止十二个月，该酒店的收入为港币1,022,600,000元（二零二五年：港币840,700,000元）及经营溢利为港币250,500,000元（二零二五年：港币131,500,000元）。随著中国香港酒店及旅游业复苏，酒店于本财政期间的平均入住率提高至67%（二零二五年：51%）。而期内经营溢利几乎足以支付港币281,500,000元的财务费用（二零二五年：港币321,400,000元）。此外，酒店的公平值增加港币83,400,000元（二零二五年：公平值减少港币313,800,000元）。因此，应占该联营公司业绩录得溢利港币18,700,000元（二零二五年：亏损港币149,300,000元）。
截至二零二六年三月三十一日止十二个月，Pullman Bangkok Hotel G（由集团拥有49.5%权益的联营公司拥有）的收入为522,700,000泰铢（相当于港币122,800,000元），而二零二五年财政年度为588,300,000泰铢（相当于港币132,700,000元）。经营溢利为180,800,000泰铢（相当于港币42,500,000元），而上年为213,600,000泰铢（相当于港币48,200,000元），平均入住率为67%（二零二五年：83%）。于同期，泰国Pullman Pattaya Hotel G（由集团透过拥有49.5%权益且持有Pullman Bangkok Hotel G的同一联营公司持有）的收入为424,400,000泰铢（相当于港币99,700,000元），而二零二五年财政年度为437,300,000泰铢（相当于港币98,700,000元）。经营溢利为149,900,000泰铢（相当于港币35,200,000元），而上年为157,200,000泰铢（相当于港币35,500,000元），平均入住率为79%（二零二五年：80%）。连同二零二五年三月缅甸地震的保险赔偿以及二零二五年第四季度及二零二六年第一季度的营运复苏，应占该泰国联营公司的业绩（包括酒店的公平值变动）录得溢利港币32,600,000元（二零二五年：溢利港币32,300,000元）。
业务展望：
来年的环境复杂多变。去年四月引入的美国贸易关税及今年二月下旬爆发的伊朗战争等因素，为全球经济带来相当大的不明朗因素。该等干扰正在加剧全球通胀压力，并逆转原已开始为物业市场提供纾缓的减息周期，欧洲、澳洲及日本最近已见加息，而美联储现时亦可能推迟任何既定的减息计划。对于公司这类持有投资物业及酒店的业务而言，利率在更长时间内维持高位的环境显然是一个不利因素，公司正密切关注该等宏观经济发展。
尽管存在该等外部压力，公司对中国香港的前景仍然持建设性态度。据报导，港交所现有500宗积极的上市申请正在处理中，本地首次公开发售市场应可保持强劲，公司预期由此带来的金融业就业及空间需求的扩张将支持商业写字楼市场的复苏，随著信心建立，有望从核心商业区向外扩展至其他地区。中国香港的酒店市场亦继续正面发展。根据四月和五月的表现及近期预测，公司审慎乐观地认为中国香港丽晶酒店将于来年财政年度实现正现金流，产生足够的经营溢利以支付利息费用，这将是自新冠疫情停业以来的首次。鉴于财务状况改善，董事会拟于今年恢复向股东派发股息。
泰国方面，继二零二六年第一季度旺季表现强劲后，市场遭遇新的动荡。伊朗战争已促使主要中东航空公司减少航班运力，而高昂的燃油成本正对前往泰国的旅游需求构成压力。公司认为这是一次暂时性的干扰而非结构性转变，并预期泰国旅游市场将如以往应对外部冲击一样，随著局势稳定而恢复。
总体而言，尽管经营环境仍具不确定性，但公司中国香港业务的积极势头、泰国酒店所展现的韧性，以及集团不断改善的现金流相结合，支撑公司以审慎乐观的态度进入新财政年度。
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