主营业务:
集团在回顾期间维持以中国内地（特别是上海市）为其主要营运基地。
报告期业绩:
除物业分类外，集团就待售证券投资录得收益净额1,271,000港元（二零二五年： 12,184,000港元）。尽管利息收入减少至19,718,000港元（二零二五年：30,945,000港元），但融资费用降低至2,614,000港元（二零二五年：4,157,000港元）及汇兑收益净额增加至27,929,000港元（二零二五年：8,171,000港元）抵销了有关影响。因此，撇除于期末根据适用之会计准则对其投资物业作出市场估值后公平值变动所产生之未变现亏损净额88,619,000港元（二零二五年：收益净额43,686,000港元），集团于回顾期间之除税前经营溢利为244,112,000港元（二零二五年：1,696,787,000港元）。
报告期业务回顾：
于二零二六年首六个月，物业发展及销售分类为集团之首要溢利贡献来源，并产生分类溢利153,345,000港元（二零二五年：1,630,223,000港元），此乃全部归因于上海市之物业销售。
物业投资分类之收入来自集团之投资物业之租金收入、物业管理费及停车费。由于集团之投资物业于期末重估其价值后录得公平值变动所产生之未变现亏损净额，该分类录得亏损33,507,000港元（二零二五年：溢利80,239,000港元）。
其他业务分类为集团带来少量溢利。
物业发展及投资集团于中国上海市、中国香港特别行政区（‘中国香港’）及中国澳门特别行政区（‘中国澳门’）从事物业发展及投资业务。物业发展及投资业务仍为集团于截至二零二六年六月三十日止六个月之核心业务及主要溢利来源，贡献分类溢利净额119,838,000港元（二零二五年：1,710,462,000港元）。
此物业分类整体产生收入432,185,000港元，占集团于回顾期间之经营收益总额约83.49%，且该收入主要来自中国上海市浦东之项目。汤臣君品为集团之首要经营溢利来源，而汤臣一品为次要贡献来源。
上海市汤臣君品集团持有位于浦东金桥镇内总地块面积约328,687.5平方米作住宅用途之三幅土地。
该项目名为‘汤臣君品’，现计划分六期并最迟于二零二九年完工。
第一期项目包括43户独栋洋房，总楼面面积约为25,300平方米。集团于二零二四年推售了41户单位并已全部售罄及交付。
第二期及第三期项目之建筑工程现正进行中，预计于二零二六年竣工。第二期项目将在十四幢低层公寓大楼提供196个住宅单位，总楼面面积约56,100平方米，而第三期项目将提供总楼面面积约36,000平方米的58个联排住宅单位。截至二零二六年六月三十日，第二期及第三期项目合共已签约出售约76%之总住宅楼面面积。
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集团亦已于二零二四年动工兴建总楼面面积约为117,400平方米的二十四幢低层公寓大楼，并计划在二零二九年竣工。
一项包含34户独栋洋房及总楼面面积约28,100平方米之低密度住宅发展项目已于二零二五年底前恢复施工，其主体结构已封顶，并计划于二零二七年竣工。
集团现目标于二零二七年下半年展开项目最后一期之建筑工程，并正修订有关发展计划，预计总楼面面积约65,400平方米。
于截至二零二六年六月三十日止六个月，集团就该项目确认总收入约323,500,000港元，占集团之经营收益总额约62.50%。收入主要来自物业销售收益，其余则来自物业管理费及停车费。
于二零二六年六月三十日，第二期及第三期项目之预售所得款项总计8,834,560,000港元，该款项将视实际交付时间预计于二零二六年度全年业绩或二零二七年度中期业绩中确认为收入。预计第二期及第三期项目将分别于二零二六年九月前后及二零二六年底可予交付。
上海市汤臣一品汤臣一品由四栋住宅大楼组成，耸立于浦东陆家嘴江畔，俯瞰外滩。为了对投资带来最大回报，两栋大楼划作销售，而另外两栋大楼则作租赁用途。
于二零二六年六月三十日，A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积2,600平方米可供出售，而B栋及D栋大楼之总住宅楼面面积约58,400平方米中已租出约65%。
于二零二六年首六个月，该项目确认总收入约65,760,000港元，占集团之经营收益总额约12.70%。收入主要来自租金收入，其余则来自物业管理费及停车费。此外，集团在二零二六年上半年之中期业绩中，录得该项目的公平值变动所产生之未变现收益约54,770,000港元。
上海市及中国香港之商业及工业物业来自集团之商业及工业物业组合之租金收入一直为集团带来稳定经常性收入。集团位于上海市浦东之投资物业包括（其中包括）汤臣金融大厦、汤臣国际贸易大楼、汤臣外高桥工业园区、汤臣商务中心大厦之商场部份及上海环球金融中心72楼全层办公室物业。此外，集团持有位于中国香港海富中心二座13楼全层之办公室物业作为一项策略性长期投资。集团自上述投资物业获得租金、物业管理费及停车费收入合共约40,820,000港元，占集团于回顾期间之经营收益总额约7.89%。然而，集团于二零二六年上半年之中期业绩中，就上述投资物业录得公平值变动所产生之未变现亏损约143,390,000港元。
中国澳门汤臣主教山壹号集团已完成一项座落于中国澳门被列为世界遗产区内之主教山上之住宅发展项目（即汤臣主教山壹号）。该项目划作销售用途，于二零二六年上半年在市场气氛低迷影响下并无录得任何销售收益。于二零二六年六月三十日，实用面积约6,700平方米之住宅单位可供出售。为实现最大的投资回报，集团已决定在有关单位未售出前先行作出租之用，并于回顾期间内确认微少租金收入，占集团之经营收益总额约0.33%。
上海市之其他住宅发展项目汤臣高尔夫别墅及花园位于浦东沿汤臣上海浦东高尔夫球会周边分期开发，现时仅余不足十个住宅单位及约一百个停车位可供出售。于回顾期间，停车位销售及住宅单位租赁产生收入，占集团之经营收益总额约0.07%。
此外，集团在位于浦西之住宅发展项目－汤臣怡园中持有不足十个停车位待售。
款客及消闲业务上海市之汤臣上海浦东高尔夫球会位于浦东之汤臣上海浦东高尔夫球会产生收入27,392,000港元，占集团之经营收益总额约5.29%。收入主要来自该球会之高尔夫球打球活动，而年度会籍费用则为次要收入来源。该业务于回顾期间录得分类溢利2,760,000港元（二零二五年：3,698,000港元）。
该球会的土地使用权于二零二四年四月届满，而集团已向相关地方政府部门申请续期。该球会维持正常营运，以待有关土地使用权续期之条款及条件。
上海市之上海锦江汤臣洲际大酒店集团持有位于浦东陆家嘴之上海锦江汤臣洲际大酒店之50%权益。于回顾期间，该酒店录得平均入住率约79.83%，而集团从该项投资中摊分溢利净额8,345,000港元（二零二五年：7,866,000港元）。该酒店管理层计划分阶段对酒店内部进行部份更新及改造工程，并将专注于提升其服务质素及拓展客户群，以维持酒店之盈利。
证券买卖为善用闲置现金，集团于中国香港从事上市证券买卖作为短期或中期投资，以透过收取股息及出售所得款项增加收入，并以资本增值为目标。公司董事局已指派一名公司执行董事根据集团之《风险管理及内部监控守则》监督集团之证券买卖业务。于二零二六年首六个月，集团之上市证券买卖业务产生收入57,495,000港元，占集团之经营收益总额约11.11%。收入主要来自待售证券之销售所得款项，其次是源自该等证券之股息收入。经计及公平值变动所产生之未变现亏损，录得待售证券投资之收益净额1,271,000港元（二零二五年：12,184,000港元）。
于二零二六年六月三十日，集团持有之上市待售证券投资之公平值总额为11,105,000港元，占集团之资产总值约0.04%。该等投资为地产建筑行业的证券以及交易所买卖信托。
媒体及娱乐业务集团已参与现场表演节目制作多年，并建立了电影发行业务。于回顾期间，此分类之已收及应收总收入为565,000港元，占集团之经营收益总额约0.11%。收入仅来自在中国香港及海外现场表演节目制作之投资，并于回顾期间录得微薄分类溢利28,000港元（二零二五年：113,000港元）。集团拟于未来适当的情况下继续参与投资各类现场表演节目。
投资控股除本身之物业发展项目外，集团持有上海张江微电子港有限公司（‘微电子港公司’）之注册资本中13.483%权益，作为长期股本投资。此投资于二零二六年六月三十日之公平值为183,932,000港元，占集团之资产总值约0.69%。微电子港公司为一家在中国上海市成立之非上市公司，其主要业务为于上海市从事物业发展及投资业务。于回顾期间，并无确认来自微电子港公司之股息收入（二零二五年：无），而该投资之公平值变动所产生之未变现亏损约53,750,000港元（二零二五年：5,700,000港元）根据适用之会计准则在集团之投资储备内扣除。
业务展望：
在全球政治动荡及经济危机之背景下，集团将继续密切监察国际形势发展，并评估潜在影响。若对集团营运产生任何重大财务影响，有关影响将根据适用之会计准则于集团二零二六年度财务报表中反映。
随著中国上海市实施新监管措施，预计高端住宅供应将增加，可能导致二零二六年发展商之间之竞争加剧。基于集团于中国内地作为高端住宅发展商所建立之良好声誉，公司董事局对集团在中国内地之物业项目之前景抱持审慎乐观态度。管理层将致力维持集团于上海市及中国澳门的物业组合之销售及租赁业务势头。预计汤臣君品不仅会成为集团于二零二六年之主要溢利来源，亦将于未来数年为集团盈利作出重大贡献。
房地产行业仍将为集团业务及投资策略之重心，公司董事局将定期检讨集团业务组合，并审慎探索及评估其他潜在投资机会。集团旨在于不同地域市场及业务分类之间，维持资源分配之最佳平衡。
鉴于中国香港及全球金融市场波动及现行经济状况，管理层将继续采取保守方针管理集团之证券买卖组合，侧重于资本保障及稳定的经常性收益。
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