主营业务:
公司乃一间投资控股公司，其主要附属公司从事物业发展、物业投资及管理，以及服务式公寓投资及管理。
报告期业绩:
根据独立估值，集团录得投资物业的估值亏损净额及发展中物业的减值拨备总额为332,000,000港元（二零二五年：1,268,000,000港元），主要由于东九龙投资物业组合的估值持续受压所致。计入金融工具的估值收益净额60,000,000港元（二零二五年：估值亏损净额27,000,000港元）后，非现金估值亏损净额合共为272,000,000港元（二零二五年：1,295,000,000港元）。
报告期业务回顾：
二零二六年上半年度，集团之收入为518,000,000港元，而二零二五年同期为442,000,000港元。收入增加主要由于‘OMAbytheSea’余下单位的销售增加。
撇除非现金估值亏损净额及减值拨备，股东应占核心综合溢利为177,000,000港元，较二零二五年同期之108,000,000港元增加69,000,000港元。增加主要由于(i)出售位于伦敦的投资物业之收益增加104,000,000港元；(ii)服务式公寓投资及管理分部亏损减少27,000,000港元；而此被(iii)物业投资及管理分部之溢利减少40,000,000港元及(iv)其他分部之溢利减少10,000,000港元所抵销。
扣除非控股权益后的总非现金估值亏损净额（包括应占合营企业的部分）为272,000,000港元，而二零二五年同期为1,295,000,000港元，包括(i)物业组合估值亏损净额及减值拨备（包括应占合营企业的部分）332,000,000港元（二零二五年：1,268,000,000港元）及(ii)金融工具估值收益净额60,000,000港元（二零二五年：亏损27,000,000港元）。
包括总非现金估值亏损净额，股东应占综合亏损为95,000,000港元，较二零二五年同期之1,187,000,000港元减少1,092,000,000港元。
股东应占每股亏损为0.07港元，而二零二五年为0.87港元。
截至二零二六年六月三十日止六个月之综合亏损为54,000,000港元，较二零二五年同期之1,189,000,000港元减少1,135,000,000港元。物业发展二零二六年上半年度，撇除分部之间的销售，物业发展分部之收入为173,000,000港元，而二零二五年同期为90,000,000港元，主要由于‘OMA by the Sea’余下单位的销售增加。该分部之除税前核心亏损为66,000,000港元，而二零二五年为63,000,000港元。由于中国香港物业市场有所改善，集团根据六月之估值并没有就旗下发展中物业确认减值拨备（二零二五年：432,000,000港元）。该分部之除税前亏损（包括减值拨备及估值收益净额：二零二六年收益为50,000,000港元；二零二五年亏损为507,000,000港元）为16,000,000港元，而二零二五年为570,000,000港元。
...
全资拥有项目
位处屯门扫管笏之中等密度住宅用地‘OMAOMA’，实用面积约为234,000平方尺，提供466个分层住宅单位。该项目于二零二六年上半年度已售出约1%（就数目而言）之住宅单位。截至二零二六年六月三十日，已累计售出全部之住宅单位。
多数股权项目
集团拥有位于新界粉岭粉锦公路与青山公路－古洞段交界的中等密度住宅用地‘云向’之85%权益。该项目毗邻粉岭高尔夫球场，距离上水港铁站仅十分钟之步程，其实用面积约253,000平方尺，提供765个分层住宅单位。集团担任该项目之总项目经理及总销售与市场推广经理。该项目之上盖建筑工程正在进行中。预售已于二零二六年三月初展开，至今售出率达45%。预售单位将于二零二七年上半年的关键日期以前交付予买家，其所带来相关收入将于交付时确认。
集团拥有屯门大榄之中等密度住宅用地‘OMAbytheSea’之70%权益，实用面积约为252,000平方尺，提供517个分层住宅单位。该项目于二零二六年上半年度已售出约1%（就数目而言）之住宅单位。截至二零二六年六月三十日，已累计售出约99%（就数目而言）之住宅单位。
合营企业项目
集团拥有中环综合商业用地‘Central Crossing’之50%权益。有关地皮位处中环的金融核心地带，将发展成为涵盖一幢甲级写字楼、一间以凯悦酒店集团旗下安达仕(Andaz)酒店品牌营运的国际豪华酒店、零售舖位及公共休憩绿化带的综合商业项目，提供总楼面面积约433,500平方尺。该项目将成为Foster+Partners在中国香港最新的标志性地标，旨在通过独特的绿化公共空间，恢复历史连结和重新建立本地联系，为中环带来一个新景象。集团担任该项目之总项目经理及总租赁经理。该项目已完成结构平顶工程并计划于二零二六年底取得占用许可证，其写字楼及零售舖位的市场营销和预租工作正在进行中。
集团拥有沙田住宅用地‘UNI Residence’之50%权益。该项目兼享港铁东铁线及屯马线交通网络之便利，毗邻大围及显径双铁路站，其实用面积约77,000平方尺，提供240个分层住宅单位。集团担任该项目之总销售与市场推广经理。预售已于二零二五年五月展开，并已于二零二六年三月取得占用许可证。该项目于二零二六年上半年度预售约18%（就数目而言）之住宅单位。截至二零二六年六月三十日，已累计售出约71%（就数目而言）之住宅单位。预售单位的相关收入将于二零二六年九月及十月待单位交付予买家时确认。
物业投资及管理
二零二六年上半年度，撇除分部之间的销售，物业投资及管理分部之收入为242,000,000港元，而二零二五年同期为264,000,000港元。该分部之除税前核心溢利为266,000,000港元，较二零二五年之210,000,000港元增加56,000,000港元，主要由于出售两项（二零二五年：一项）位于伦敦的投资物业之收益142,000,000港元（二零二五年：38,000,000港元），而此溢利因出售位于伦敦的投资物业及Land markEast之出租率下降，租金收入减少导致溢利减少40,000,000港元所抵销。该分部之除税前亏损（包括估值亏损净额）为80,000,000港元，而二零二五年为629,000,000港元，主要由于写字楼物业（主要为LandmarkEast）之估值亏损净额（二零二六年：346,000,000港元；二零二五年：839,000,000港元）减少所致。
于二零二六年六月三十日，集团之投资物业组合主要为甲级写字楼物业，总面积约为1,916,000平方尺，其总应占市场公平价值约为17,000,000,000港元。在该投资组合中，中国香港占地1,628,000平方尺，而伦敦则占地288,000平方尺。
位于中国香港的全资拥有物业Land markEast为集团位于东九龙之旗舰物业。该物业为一幢双子塔式甲级写字楼，分别楼高36层及34层，总楼面面积约为1,338,000平方尺，另拥有454个停车场车位。于二零二六年六月三十日，该物业之出租率约为80%。公司致力于提升建筑品质及绿色标准得到肯定，持续获得多项行业领先的认证，包括国际WELL建筑研究院颁发的‘WELLv2’铂金级、中国香港绿色建筑议会有限公司颁发的‘BEAM’绿建环评既有建筑铂金级，以及美国绿色建筑委员会颁发的‘LEED’能源与环境设计先锋既有建筑铂金级。
瑞兴中心为坐落于九龙湾之工业物业，总楼面面积约为187,000平方尺。于二零二六年六月三十日，因东九龙工业楼面需求疲软，该物业之出租率约为67%。该物业已于二零二一年四月取得城市规划委员会的重建许可。公司已收到首次补地价金额，并正提出上诉。
集团在沙田九肚山持有低密度住宅项目‘沄瀚’及‘沄沣’，用作租赁用途。‘沄瀚’项目拥有15个住宅单位，当中包括洋房住宅单位及分层住宅单位，以及21个停车场车位，实用面积约为34,000平方尺。于二零二六年六月三十日，已租出约87%（就数目而言）之住宅单位。‘沄沣’项目拥有33个住宅单位，当中包括洋房住宅单位及分层住宅单位，以及46个停车场车位，实用面积约为69,000平方尺。二零二六年售出了1个单位及1个停车场车位，相关收入将于二零二六年下半年度交付予买家时确认。于二零二六年六月三十日，已租出约88%（就数目而言）之住宅单位。
位于英国伦敦的全资拥有物业于二零二六年三月，集团以约277,000,000港元完成出售位于伦敦西区Berkeley Square之商业物业（其室内净面积约为7,900平方尺之甲级写字楼），并确认出售收益115,000,000港元。
于二零二六年六月，集团以约327,000,000港元完成出售位于伦敦西区Savile Row及Vigo Street交界之商业物业（其室内净面积约为14,000平方尺之甲级写字楼及零售舖位），并确认出售收益27,000,000港元。
位于英国伦敦的合营企业物业集团拥有位于伦敦市Fleet Place之商业物业之25%权益。该物业拥有室内净面积约为192,000平方尺之甲级写字楼及零售舖位。
集团拥有位于伦敦西区Cavendish Square之商业物业之33%权益。该物业拥有室内净面积约为13,000平方尺之甲级写字楼。
集团拥有位于伦敦市30 Gresham Street之商业物业之50%权益。该物业拥有室内净面积约为403,000平方尺之甲级写字楼、零售舖位及附属设施，另拥有48个停车场车位。
集团拥有位于伦敦市66 Shoe Lane之商业物业之21%权益。该物业拥有室内净面积约为158,000平方尺之甲级写字楼、配套空间及零售舖位。写字楼空间已全面租予一间全球四大会计及专业服务公司，租期为15年（包括免租期），租约将于二零三五年九月二十八日届满。
于二零二六年六月三十日，上述四项合营企业物业录得平均出租率约为90%。
服务式公寓投资及管理二零二六年上半年度，服务式公寓投资及管理分部之收入为86,000,000港元，而二零二五年同期为67,000,000港元。该分部之除税前核心亏损为7,000,000港元，而二零二五年为34,000,000港元，主要由于逸兰铜锣湾酒店的业务有所改善所致。该分部之除税前溢利（包括估值收益净额：二零二六年收益为14,000,000港元；二零二五年亏损为87,000,000港元）为7,000,000港元，而二零二五年该分部之除税前亏损为121,000,000港元。
经由世界知名的巴黎酒店设计巨匠主导的大规模翻新后，集团全资拥有位于中国香港的逸兰铜锣湾酒店于二零二四年重新开业，业绩于二零二六年上半年度渐趋稳定。
集团全资拥有的高端海滨公寓逸兰苏豪东服务式公寓坐落在西湾河，用作租赁用途。其出租率及业绩持续改善。
集团拥有位于吉隆坡的逸兰武吉锡兰服务式公寓50%之权益。其出租率及业绩保持稳定。该分部于二零二六年上半年度之收入为17,000,000港元，较二零二五年同期之21,000,000港元减少4,000,000港元，主要由于金融投资利息收入减少所致。
该分部之除税前核心溢利为41,000,000港元，而二零二五年为51,000,000港元，主要由于金融投资利息收入减少所致。该分部之除税前溢利（包括估值收益净额：二零二六年为20,000,000港元；二零二五年为96,000,000港元）为61,000,000港元，而二零二五年为147,000,000港元。
业务展望：
展望二零二六年下半年，宏观经济环境预料仍有利于市场逐步复苏。然而，地缘政治局势紧张、持续的通胀压力及潜在加息所带来的外部不确定性，仍需审慎应对。整体而言，公司对中国香港经济及房地产市场前景维持审慎正面的看法。
受惠于投资气氛改善，用家需求保持稳健，以及人才及留学相关住屋需求带动，公司预期中国香港一手住宅市场的成交量及楼价将继续上升。公司将集中推售两个核心住宅项目‘云向’及‘UNIResidence’的余下单位。两个项目与深圳及逐步成形的北部都会区无缝连接，具备独特优势。
中国香港写字楼市场方面，由于短期内新增供应有限，公司预期中环甲级写字楼表现向好的势头将延续至下半年。公司相信，‘CentralCrossing’具备独特优势，有望受惠于这市场趋势，并透过逐步吸纳租户及建立优质租户组合，释放长远价值。另一方面，东九龙写字楼市场预料继续受压，但凭藉目前稳健的续租率，公司预期LandmarkEast的整体表现将大致保持稳定。集团对伦敦物业秉持积极的资产管理，以吸引优质租户并维持长期收入稳定。随著30GreshamStreet的租约重组经已完成，为期三年的楼宇提升计划亦已展开，公司相信该等措施将有助稳定集团的经常性收入。
展望未来，公司对中国香港及伦敦房地产市场的前景保持审慎乐观。维持稳健的财务状况及多元化的资产组合，仍然是公司营运策略的首要重点。面对市场波动，公司将继续谨慎经营，同时积极寻求合适的投资机会，为股东带来可持续的长远增长。
查看全部