主营业务:
公司之主要业务为投资控股。公司之附属公司（连同公司统称‘集团’）之主要业务为销售金融资产、物业投资、借贷、设计及销售珠宝产品以及于中华人民共和国运营高尔夫球场。
报告期业绩:
截至二零二五年十二月三十一日止年度内，集团录得收益234,486,000港元，较去年之223,973,000港元增加5%。
报告期业务回顾：
销售金融资产业务于截至二零二五年十二月三十一日止年度内，集团之销售金融资产业务呈报分部收益（除税前）为17,086,000港元，去年则为分部亏损（除税前）24,818,000港元。分部亏损转为分部收益，主要由于截至二零二五年十二月三十一日止年度确认买卖收益10,756,000港元，对比截至二零二四年十二月三十一日止年度则为买卖亏损7,637,000港元，以及二零二五年按公平值计入损益表之金融资产之公平值变动产生之收益6,584,000港元所致。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度内，集团并未购入任何中国香港上巿股本证券，及由于出售四只中国香港上巿股本证券账面值总额为15,365,000港元，而总出售所得款项净额为26,121,000港元，故产生买卖收益10,756,000港元。于报告期末，集团根据联交所所报收市价按公平值计量其中国香港上巿股本证券，并确认按公平值计入损益表之金融资产公平值变动产生收益6,584,000港元。董事相信，集团持有之中国香港上市股本证券之未来表现主要受经济因素、投资者气氛、被投资公司股份之供求情况及被投资公司之基本因素（如被投资公司之消息、业务基本因素及发展、财务表现及前景）所影响。故此，董事密切监察上述因素，尤其集团股本证券投资组合之各间被投资公司之基本因素，并不时积极调整集团之股本证券投资组合，并于适当时将中国香港上市股本证券变现。
借贷业务于截至二零二五年十二月三十一日止年度内，集团之借贷业务产生之贷款利息收入为14,142,000港元，较去年的21,046,000港元减少33%。分部收益（除税前）为1,038,000港元，去年则为分部亏损（除税前）20,162,000港元。
贷款利息收入减少33%主要是由于不再就分类至第3阶段（信贷减值）之贷款确认其利息收入并将之全数撇销。
分部亏损转为分部收益，主要由于就应收贷款确认之预期信贷亏损拨备减少25,121,000港元所致，惟部分被贷款利息收入减少6,904,000港元所抵销。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度内，集团并无授出新贷款。此外，并无客户从现有贷款中提取本金。
于二零二五年十二月三十一日，集团借贷业务所批出之12笔贷款尚未偿还。未偿还本金额合共990,471,000港元之12笔应收贷款分类为第3阶段（信贷减值）。集团已透过取得额外抵押品延长与一名客户之三项应收贷款之最终还款日期，目前正与其他客户磋商，以期达成具有约束力的和解协议。截至本公布日期，磋商仍在进行中。
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于报告期末，董事已参考一名独立专业估值师编制之估值就集团之应收贷款进行减值评估。该估值根据中国香港财务报告准则第9号金融工具使用一般方法（通常称为‘三阶段模型’）计量应收贷款之减值。根据该估值，已作出应收贷款之预期信贷亏损拨备12,733,000港元，相比截至二零二四年十二月三十一日止年度减少25,121,000港元。于预期信贷亏损拨备总额中，(i)全部金额已确认为分类为第3阶段（信贷减值）之应收贷款，及(ii)已就分类为第3阶段（信贷减值）之应收贷款折让贴现3,538,000港元。
于二零二五年十二月三十一日，集团之应收贷款及利息（除累计预期信贷亏损拨备后）为160,496,000港元（二零二四年：171,816,000港元）。
有关集团借贷业务之资料包括(i)业务模式、(ii)内部控制系统、(iii)应收贷款预期信贷亏损拨备之厘定基准、(iv)各笔未偿还应收贷款之主要条款，及(v)为追讨分类为第3阶段（信贷减值）之应收贷款而采取的行动已于公司截至二零二五年十二月三十一日止年度之年报中披露。
销售珠宝产品业务于截至二零二五年十二月三十一日止年度内，集团之销售珠宝产品业务产生之收益为69,516,000港元，较上一年度之69,284,000港元增加0.3%，及呈报分部溢利（除税前）为1,815,000港元，较上一年度432,000港元增加320%。
销售珠宝产品业务产生的收益及毛利于两个年度均保持稳定。分部溢利（除税前）改善主要由于本年度就贸易应收款项作出之拨备减少。于报告期末，董事已就集团之贸易应收款项进行减值评估。根据该减值评估，已作出贸易应收款项之预期信贷亏损拨备159,000港元，较去年减少1,743,000港元。
为应对市况低迷及金价飙升，集团正开发廉价珠宝产品扩展其产品种类，以迎合消费者持续缩减的预算。自二零二四年起，集团推出其他宝石类珠宝产品，并收到多个客户小批量订单的销售查询。预计客户于二零二六年上半年之前不会大量订购其他宝石类珠宝产品。此外，集团将继续于二零二六年透过参加贸易展览及组织销售差旅，为其珠宝产品开拓新市场，如日本及其他亚太国家。
于报告期末，董事已按一名独立专业估值师编制之估值就集团之贸易应收款项进行减值评估。根据该估值，已作出贸易应收款项之预期信贷亏损拨备159,000港元，较去年减少1,743,000港元。
于二零二五年十二月三十一日，集团之珠宝产品存货（包括原材料、在制品及制成品）为25,676,000港元（二零二四年：27,400,000港元）。
物业投资业务于截至二零二五年十二月三十一日止年度内，集团之物业投资业务产生之收益为5,882,000港元，较去年之9,104,000港元减少35%，并录得分部亏损（除税前）268,475,000港元，较去年的278,118,000港元减少3%。
总收益当中，1,903,000港元来自信德物业之投资物业部分的租金收入，2,453,000港元来自住宅服务式公寓（受短期租赁协议规限）的租金收入，及1,526,000港元来自物业及停车场管理费。住宅服务式公寓之空置管有权于二零二二年第三季度三座主体地块上的住宅服务式公寓落成并交付予承租人后，租金收入自住宅服务式公寓（受短期租赁协议规限）产生，并已就已交付住宅服务式公寓收取物业管理费。收益减少主要由于二零二五年集团投资物业之出租率下降所致。
分部业绩改善主要归因于截至二零二五年十二月三十一日止年度并无商誉减值亏损189,029,000港元，惟部分被于截至二零二五年十二月三十一日止年度就物业、厂房及设备、使用权资产及无形资产分别确认之减值亏损111,928,000港元（二零二四年：
12,659,000港元）、12,170,000港元（二零二四年：无）及64,859,000港元（二零二四年：无）所抵销。
公司之间接全资附属公司北湖九号公司拥有(i)建设及经营会所内的会所设施之权利；及(ii)开发及经营主体地块之权利以及建设及管理主体地块上已建物业（各为一项‘物业’，统称为‘该等物业’）之权利（‘管理权’），为期约37年，截至二零六二年一月三十日止。
主体地块第二及第三阶段已开发为七座三层服务式公寓，包括279套服务式公寓，总建筑面积为45,165平方米（单套公寓的面积约为88至459平方米），连同北湖九号公司正在建设及出租的两座三层写字楼，建筑面积均为约6,300平方米，总建筑费用为人民币727,000,000元（相等于804,934,000港元）。住宅服务式公寓及写字楼由北湖九号公司提供租赁。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度内，概无就住宅服务式公寓签署长期租赁协议、概无签署写字楼租赁协议，而概无任何根据长期租赁协议交付住宅服务式公寓之空置管有权。
于二零二五年十二月三十一日，仍有就住宅服务式公寓已签署之一份长期租赁协议尚未交付。
就北湖九号公司订立的每份租赁协议所计算得出的适用比率均低于5%，根据上市规则第14章，该等租赁协议并无构成公司须予公布的交易。就董事于作出一切合理查询后所深知、尽悉及确信，所有承租人（及公司承租人的最终实益拥有人）均为独立于公司及其关连人士（定义见上市规则）的第三方。
于报告期末，董事已参考贴现现金流量预测，就物业、厂房及设备、无形资产以及有关(i)建设及经营会所设施之权利及(ii)开发及经营主体地块之权利以及管理主体地块主体地块上已建物业之权利之使用权资产进行减值测试，以评估位于中国内地北京之物业投资业务及高尔夫球会所营运业务之使用价值。由于集团物业投资业务及高尔夫球会所营运业务之现金产生单位账面价值超过其可收回金额，故于截至二零二五年十二月三十一日止年度就物业、厂房及设备、使用权资产及无形资产分别确认减值亏损75,501,000港元、12,170,000港元及64,859,000港元。减值亏损乃由于为反映当时市况及管理层的最新估计，就住宅服务式公寓及写字楼较低租金及较长之交付日期，更改物业投资业务的贴现现金流量预测所使用的关键假设及输入数据。
于报告期末，董事已计量短期租赁协议项下住宅服务式公寓之投资物业。基于独立合资格估值师所编制之估值，集团确认投资物业公平值变动所产生之亏损9,858,000港元。
于报告期末，董事已按公平值计量中国香港宝福山6个龛位之投资物业。基于独立专业估值师所编制之估值，集团确认投资物业公平值变动所产生之收益1,104,000港元。
于报告期末，董事已按公平值计量信德物业之投资物业部分，并对信德物业之物业、厂房及设备部分进行减值测试。按独立合资格估值师编制之物业估值，信德物业之投资物业部分之公平值自二零二四年十二月三十一日之116,000,000港元减少至二零二五年十二月三十一日之86,800,000港元。因此，集团已确认投资物业公平值变动产生之亏损29,200,000港元及物业、厂房及设备之减值亏损36,427,000港元。
高尔夫球会所营运业务于二零二三年四月三日，集团收到会所承租人关于于二零二三年十月五日前终止会所资产租赁协议的提前通知。于二零二三年十月五日有关终止后，集团透过自行经营及管理会所，扩展至高尔夫球会所营运业务。
会所地理位置优越，距离北京首都国际机场仅10分钟车程，距离北京市中心仅25分钟车程。会所为北京最大型的高端休闲综合体之一，为企业及个人提供会员制计划。会所占地面积约1,150亩，由多间国际知名的设计公司主理，其配套设施完备，包括一个18洞标准高尔夫球场、高尔夫学院、餐厅、湖畔包院、会议设施及零售商店。集团高尔夫球会所营运业务以会员、高尔夫球会所营运及餐饮营运为主要收入来源。
鉴于主体地块位于会所旁边，董事认为由集团自行经营及管理会所，将为集团就制订租赁主体地块上的住宅服务式公寓之市场推广计划提供极大灵活性，例如容许承租人入场使用会所之设施。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团的高尔夫球会所营运业务产生之收益为134,190,000港元（二零二四年：132,176,000港元），并录得分部溢利（除税前）36,236,000港元（二零二四年：14,048,000港元）。分部溢利增加，主要由于更有效控制成本导致薪金及其他行政开支减少。董事不时谨慎监控会所的收益及营运成本，以创造持续收益来源。EliteProsperous为一间投资控股公司，其主要资产为一间非上市投资控股公司之47,643股普通股，占该非上市投资控股公司全部已发行股本之2.65%。该非上市投资控股公司之主要附属公司从事(i)代理支付服务，(ii)货币汇兑服务，及(iii)提供线上、移动及跨境支付服务。于报告期末，EliteProsperous已按公平值计量其于该非上市投资控股公司之投资。根据EliteProsperous之财务报表，该投资之公平值由二零二四年十二月三十一日的5,731,000港元增加至二零二五年十二月三十一日的7,186,000港元。因此，EliteProsperous已确认其于该非上市投资控股公司之投资公平值变动产生之收益712,000港元。
中国智能健康控股有限公司（‘中国智能健康’，一间公司拥有21.94%权益之联营公司）为一间投资控股公司，其附属公司主要从事销售中药保健品、放债业务及投资金融工具。截至二零二五年十二月三十一日止年度，中国智能健康录得亏损2,606,000港元，较去年的40,281,000港元减少37,675,000港元，而集团应有权分占中国智能健康亏损572,000港元。于二零二五年十二月三十一日，于截至二零二五年十二月三十一日止年度应占中国智能健康亏损前，来自中国智能健康的联营公司权益的账面值为零。根据中国香港会计准则第28号于联营公司及合营企业之投资，倘实体应占联营公司或合营企业之亏损等于或超过其于联营公司或合营企业之权益，则不会确认进一步亏损。因此，集团于截至二零二五年十二月三十一日止年度并无应占中国智能健康亏损。
业务展望：
二零二五年全球宏观经济环境仍充满不确定性。尽管部分通胀压力纾缓，若干司法管辖区之核心通胀持续，导致中央银行政策分歧，市场情绪谨慎。地缘政治局势紧张，尤其东欧及中东持续冲突，持续对能源安全及贸易航道构成风险。此外，全球贸易碎片化（以美国及中国等主要经济体之间持续之科技及关税争议为例），营造更复杂及难以预测之营商环境。尽管人工智能发展及可持续能源转型加速带来结构性增长机遇，有关机会往往被监管障碍及供应链重组抵销。因此，二零二五年之特点为策略性调整，企业面对持续逆风专注于韧性及适应力。
鉴于股票市场持续不确定，董事将对集团股票投资组合维持警觉及灵活方针。投资策略将优先考虑资本保障及流动性，集团准备因应市场状况将股票持股变现为现金，从而于二零二五年缓减潜在下行风险。
鉴于宏观经济前景审慎，董事拟对集团贷款组合维持保守立场，二零二五年保持其规模相对稳定。因此，放债业务产生之利息收入预期与二零二四年大致相若，主要重点仍为严格信贷风险管理。董事将继续密切监控借款人还款行为及财务状况，优先收回任何逾期应收款项，以保障集团资产质素。
由于消费情绪低迷及消费优先次序转变，二零二五年珠宝产品零售环境预期仍具挑战。对此，集团将继续实行产品多元化策略，专注开发大众化价位珠宝及宝石替代产品，迎合价格敏感消费者。同时，加强拓展销售版图，重点进军日本及其他东南亚国家等海外市场，减少对单一市场之依赖。尽管采取该等主动措施，鉴于全球宏观经济环境不确定带来之持续阻碍，董事预期二零二五年珠宝销售业务表现或与二零二四年相若。
尽管中国内地经济增长放缓迹象，物业发展及租赁分部仍为集团建立稳健收益来源策略之基石。董事将投放更多资源于标的土地上兴建商业物业之市场推广及租赁活动，力求维持高出租率。此外，集团继续致力分阶段完成发展项目，专注按计划落成其余四幢服务式住宅公寓及两幢办公大楼，巩固未来经常性收益基础。
二零二五年北京高尔夫球会营运业务前景维持温和正面，有关营运持续受惠于本市居民对高档休闲活动之持续需求。然而，营商环境受到土地使用及环境可持续性相关持续监管监察所制约。董事相信，透过专注营运表现、提升客户体验及实施可持续管理措施，该分部将继续产生稳定收入，为集团整体投资组合带来温和稳定增长。
正如先前所公布，集团或会探索拓展至新业务领域之机会，包括区块链营运服务（特别是运行即服务(RaaS)）以及定制硬件及安全模块。尽管有关潜在业务仍处于概念阶段，考虑中之初步技术架构以安全、合规及可扩展性为设计重点，旨在逐步形成综合软硬件营运系统。董事相信此可为集团之前瞻性发展方向；惟鉴于发展初期及区块链技术相关监管及技术环境快速演变，无法保证该计划将按构想推进或落实。集团将继续评估有关潜在拓展相关之可行性及风险，并于适当时作出进一步公布。
鉴于二零二五年预期宏观经济环境复杂及不确定，董事将维持审慎及警觉态度。集团将继续识别及监控主要风险，并按需要调整策略。董事会致力带领集团应对有关挑战，巩固业务基础、优化资源分配，并专注于现有业务之长期韧性。
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