主营业务:
公司经营三项业务，分别为物业管理服务，非业主增值服务，及社区增值服务。公司亦提供城市运营服务，其范围涵盖公司的三大业务线。
报告期业绩:
物业管理服务收入由截至2025年6月30日止六个月的约人民币1,321.8百万元增加至截至2026年6月30日止六个月的约人民币1,385.4百万元，增幅约4.8%。该增加主要原因是新交付及新拓展项目带来的业务增长。
非业主增值服务收入由截至2025年6月30日止六个月的约人民币146.4百万元降低至截至2026年6月30日止六个月的约人民币144.3百万元，降幅约1.4%。该减少主要原因是受相关行业周期性影响，来自开办业务服务的收入有所减少。
社区增值服务收入由截至2025年6月30日止六个月的约人民币315.2百万元增加至截至2026年6月30日止六个月的约人民币357.4百万元，增幅约13.4%，该增加主要因为(i)公司不断优化线上零售产品货盘，打造线上年度爆品，完成C端渠道建设，开展月度专项营销活动，带动社区生活服务收入有所增长；及(ii)装配式咨询设计业务量不断扩大，加之拓展的精装加载业务，使美居服务整体收入规模增加。
报告期业务回顾：
公司经营三项业务，分别为物业管理服务，非业主增值服务，及社区增值服务。公司亦提供城市运营服务，其范围涵盖公司的三大业务线。
物业管理服务
公司为业主及住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务，其中包括秩序、保洁、绿化、园艺及公共区域运作设施、能源运维相关设备的维保等服务。
非业主增值服务
公司提供非业主增值服务，包括向物业开发商提供案场服务，协助其在售楼处及样板间进行销售及营销活动，及主要向物业开发商提供的咨询及其他增值服务。社区增值服务公司主要为在管物业的业主及住户提供社区增值服务，以解决其日常生活需求，主要包括室内装修平台服务，社区生活服务，如家政、新零售及餐饮服务，社区空间运营服务，如电梯广告服务及停车位管理服务，及房地产经纪服务。
此外，公司提供多种形式的城市运营服务，协助政府和企业优化、创新和配置城市资源，为市民提供增值公共服务。公司的城市运营服务涵盖三大业务线。
公司的物业管理组合涵盖住宅物业（尤其是高端住宅物业）及各类非住宅物业，包括商业物业（如写字楼及购物中心）及公共及其他物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。
于截至2026年6月30日止六个月，公司基本按照包干制收取物业管理服务的物业管理费，另有小部分按照酬金制收取。物业管理服务坚持平稳发展，聚焦一线、新一线及二线城市多元业态，高端商写领域优势凸显。于2026年6月30日，公司的在管建筑面积约为95.1百万平方米。公司持续拓展多元化的物业管理组合。公司全方位的物业组合最大程度发挥了公司管理的不同物业类型之间的协同效应，增强公司提供的多维服务的活力。特别是在高端商写、商业综合体及大型公建领域拥有包括上海金茂大厦、长沙金茂大厦、中国中化大厦总部大楼、北京凯晨世贸中心、北京西城金茂中心、天津中芯国际、上海张江科学之门、上海太平金融大厦、展想中心大厦等标志性项目丰富的物业管理服务经验。以存量带动增量，继续挖掘独立市场规模潜力。在得到中国金茂及其最终控股股东中国中化控股有限责任公司（‘中化控股’）大力支持的同时，公司也积极以多元方式朝著公开市场方向不断努力，公司将以获得的项目为起点，继续在当地区域实现渗透，从而实现在管规模的扩大和当地城市密集度的提升。作为中国城市运营服务行业的先驱，公司迅速拓展并进一步多元化公司的城市运营物业组合及服务。凭藉公司卓越的物业管理及客户服务能力，公司突破了传统的物业管理服务，为各行各业的客户提供专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案。公司全面的能力及与金茂集团稳固的联系使公司能够不断利用金茂集团在城市运营领域强大的项目储备。
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由于所涉及服务的范围及复杂性，城市运营在技术和经验方面的进入门槛很高。作为金茂集团旗下的高端物业管理部门，凭藉公司在多业态和优质城市运营服务方面的丰富经验，通过扩展公司的管理规模并使公司的城市运营组合和服务产品多样化，公司在获得来自独立第三方的城市运营服务领域的未来市场机遇方面占据有利地位。公司通常寻求与政府部门及国有企业订立战略合作协议，优化社会资源配置，构建多维度的城市运营服务管理机制。截至2026年6月30日，公司与南京、嘉兴、金华、温州、徐州、宁波、天津、西安、南昌、雄安、廊坊等地政府建立了合作关系。于2026年6月30日公司的项目遍布中国境内24个省、市及自治区的62个城市，且集中在核心城市的高档物业，在管建筑面积中一线、新一线及二线城市占比达到92.4%。公司于华东地区和华北地区优势显著，同时建立了全国范围的业务。于2026年6月30日，华东地区、华北地区、西南地区、华中地区及华南地区的在管建筑面积分别占在管总建筑面积的34.9%、30.4%、14.7%、12.0%及8.0%。质效并举谋增长，保持高收费水准。在快速增长的同时，公司仍然保持著有质量的发展要求，不断优化公司的在管服务项目。截至2026年6月30日，在管住宅项目平均物业管理费约为人民币3.3元╱平方米╱月，在管非住宅项目平均物业管理费约为人民币11.0元╱平方米╱月。
2026年上半年，集团围绕业主需求，持续聚焦高品质服务，4月，公司获得克而瑞物管颁发的2025年中国物业服务满意度领先企业，保持行业第一梯队。同时，集团倡导‘质价相符’的质量管理理念，期内对部分项目实施提价，提高存量项目的可持续发展能力。在第三方外拓方面，集团积极进入一线、新一线及二线等发展前景佳的重点城市，拓展项目类别更加多元化。
业务展望：
展望2026年下半年，物业行业将在‘质价相符’政策主线下深度分化，撤场潮与收缴率探底倒逼企业从‘规模扩张’转向‘价值挖掘’。
动能。组织端以精简高效为导向，强化绩效牵引与人才梯队建设，全面提升战略执行力，同时将风险合规贯穿经营全流程，以高标准风控护航高质量发展。展望下半年，公司将保持战略定力，持续深化服务与数字化的有机融合，在巩固既有成果的基础上全力冲刺全年目标，推动公司在高质量发展道路上行稳致远。面向2026年下半年及更长周期，金茂服务将始终保持战略定力，在‘客户满意、财务健康、持续发展、组织精进’年度经营主线下，进一步统筹短期经营韧性与中长期价值创造，以‘1245’战略为统领，持续推动从‘规模增长’向‘有质增长’的全面转型。
坚持固本强基，筑牢经营底盘与风控底线。下半年及未来一段时期，公司将把‘活下去’作为长期生存哲学，不以规模为单一追求，而以现金流安全为经营红线。持续完善回款常态化机制，强化应收全周期管控；建立收缴情况较差项目动态评估与有序退出标准，推动资源向高价值区域和业态集中；以极致降本思维深挖管理红利，将风险合规管理嵌入经营决策全流程，确保公司在行业深度调整期行稳致远。
坚持品质创标，夯实高质服务竞争壁垒。以‘服务美学’为价值主张，持续推进服务产品创标工程在存量与增量项目的全面落地，打造可感知、可量化、可复制的高品质服务范式。深化基础服务品质的精细化运营，依托数字化手段推动服务响应更敏捷、服务交付更标准、服务体验更温暖。以客户满意为终极检验，把‘金玉满堂’等服务IP打造成行业品质标杆，筑牢可持续发展的护城河。坚持协同外拓，驱动高质量规模增长。坚定‘高能级城市深耕+质在量先’的拓展策略，充分发挥中国中化、中国金茂产业资源协同优势，在化工园区、总部基地等特色赛道构建差异化竞争力。以IFM为核心突破口，做一成一、做一优一，避免盲目铺规模。同时积极把握存量市场中的并购整合机遇，以市场化、法治化原则审慎拓展，实现规模的‘质效型增长’。
坚持结构优化，释放增值业务价值潜能。围绕客户需求变迁，系统优化社区生活服务、商企服务及存量美居产品矩阵，加大对供应链整合与营销能力建设的投入。在重点城市加速资产运营布局，推动空间运营、车位运营、资产托管等业务从‘试点探索’走向‘规模变现’。以产品力提升为核心，构建‘基础服务+增值服务+资产服务’三层价值体系，全面提升单项目产出效率与客户生命周期价值。坚持组织精进，激发战略执行内生动力。持续推进‘精简高效组织’建设，进一步优化‘总部－城市公司－项目’三级管控权责。深入实施‘沃土计划’人才工程，加快青年骨干与市场化人才的引育留用，建立‘能者上、庸者下’的绩效牵引机制。将优势资源向客户服务与市场拓展两大价值创造界面倾斜，打造一支懂市场、懂客户、懂经营的复合型组织。端－运营端－决策端’全链路，形成快速响应、个性交付、精细运营的核心能力，为管理精益化、服务个性化、决策科学化提供系统性支撑，全面夯实高质量发展的数字根基。
展望未来，金茂服务将始终坚守‘服务让生活更美好’的初心，在行业深度变革的浪潮中保持战略从容，以‘质效优先’对冲‘规模焦虑’，以‘客户满意’锚定‘价值坐标’，以‘财务健康’筑牢‘生存底线’，全力将公司打造成为中国领先的品质生活服务商，为股东、为客户、为员工、为社会创造可持续的长期价值，推动公司在高质量发展的道路上行稳致远。
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