主营业务:
公司为一家投资控股公司。本信托集团的主要业务活动为物业投资。
报告期业绩:
于2026年6月30日，股份合订单位持有人应占资产净值为9,591.4百万港元或每股份合订单位2.70港元，而2025年12月31日则为9,528.3百万港元或每股份合订单位2.73港元。每股份合订单位资产净值较2026年6月30日的股份合订单位收市价0.46港元有487%溢价。
报告期业务回顾：
由于信托集团的该等酒店已出租予GE(LHIL)Lessee Limited（‘总承租人’）（为鹰君集团有限公司的间接全资附属公司），信托集团产生的租金收入由经协定之固定租金（每年按比例225.0百万港元）及浮动租金（相等于该等酒店的合计总经营毛利（扣除全球市场推广费前）的50%）组成。除获总承租人支付租金收入外，信托集团亦从位于中国香港逸东酒店租赁予独立第三方的零售商店直接收取租金收入。
于2026年上半年，信托集团录得固定租金收入111.6百万港元，反映出其核心租金流持续稳定。受惠于酒店组合营运表现改善，浮动租金收入达122.4百万港元。连同来自中国香港逸东酒店零售商店0.8百万港元的租金收入，扣除服务费前的租金收入总额达234.8百万港元，按年增长6.3%。
扣除服务费39.8百万港元后，信托集团录得净租金收入195.0百万港元，按年增长5.5%。总服务费包括向酒店管理公司支付的：i)酒店管理费用；ii)许可费；及iii)全球市场推广费。酒店管理费用由基本管理费用（按酒店总收入的1.5%计算）及奖励费用（按有关酒店经调整总经营毛利的5.0%计算）组成。许可费乃按有关酒店总收入的1.0%计算，而全球市场推广费则按有关酒店总客房收入的2.0%计算。
全球市场推广费以现金支付，而酒店管理费用及许可费（‘酒店管理人费用’）则可由酒店管理人选择以现金、股份合订单位或两者并用方式结算。酒店管理人已选择全数以现金结算其于2026财政年度的费用。此项选择并未影响信托集团的总开支，但导致其现金流出与非现金开支之间的分配有所不同。
2026年上半年，客房收入及餐饮业务表现有所改善，导致应付予酒店管理公司之服务费随之上升。酒店管理费用增加10.7%至22.8百万港元，许可费上升8.1%至8.0百万港元，而全球市场推广费则增加11.1%至9.0百万港元。总体而言，总服务费为39.8百万港元，按年上升10.2%。于2026年上半年，酒店物业相关开支按年轻微上升0.9%至11.0百万港元。因此，信托集团的净物业收入按年上升5.8%至184.0百万港元。于2026年上半年，总融资成本按年减少17.7%至113.3百万港元。该减少乃由于银行借款利息支出因平均中国香港银行同业拆息较去年同期回落，而下跌16.1%。利率掉期安排（‘掉期’）产生的净利息支出亦有所减少。然而，由于平均中国香港银行同业拆息仍低于掉期项下的固定利率，导致信托集团目前产生净利息成本。
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期内的包销费摊销为6.8百万港元，反映了对于2024年12月全数支付的40.8百万港元费用于贷款融资的三年期限内以直线法摊销，该融资将于2027年12月到期。
期内，于2025年订立的总名义金额为310.0百万港元的多项掉期已生效。信托集团亦于期内订立多项新掉期，总名义金额为610.0百万港元。因此，未到期掉期的总名义金额由2025年12月31日的2,290.0百万港元增加至2026年6月30日的2,900.0百万港元，占信托集团未偿还银行借款总额（包销费摊销前）的46.8%。
信托集团持续密切关注利率走势，并根据现行市况，考虑在适当时候将部分余下浮动利率借款转换为固定利率，从而进一步对冲利率风险。于2026年上半年，计及投资物业及衍生金融工具公平值变动后，股份合订单位持有人应占溢利为142.5百万港元，按年增加284.7百万港元，较去年同期转亏为盈。撇除公平值变动的影响后，股份合订单位持有人应占溢利按年增加60.2%或17.1百万港元至45.5百万港元。有关改善由于酒店表现持续复苏，带动净物业收入增长10.1百万港元或5.8%，加上融资成本下降17.7%（即24.4百万港元）所致。上述利好因素部分被所得税开支上升所抵销，该开支增加301.8%或16.9百万港元。在计算信托集团的可分派收入时，股份合订单位持有人应占溢利已就相关分派期的若干非现金项目及其他分派相关项目作出调整。于2026年上半年，该等调整包括投资物业公平值增加、衍生金融工具公平值变动、包销费摊销、递延税项、折旧以及家具、装置及设备储备的现金注资。
经调整该等项目后，2026年上半年的可分派收入总额为56.0百万港元，按年增长28.0百万港元或100.0%。与去年相同，董事会已采取审慎财务管理方针，决定不就2026年上半年分派任何收入，并允许将其结转。
酒店表现与中国香港整体酒店市场相比，三间酒店于2026年上半年录得稳健增长，表现向好。中国香港朗廷酒店及中国香港康得思酒店的可出租客房平均收入分别录得11.3%及11.7%的增长，而甲级高价酒店细分市场增幅为15.6%。尽管可出租客房平均收入增幅不及该细分市场，部分原因在于去年该市场的入住率仅为77.0%，而两间酒店去年的平均入住率则接近87.7%，因此该市场的入住率于今年较两间酒店有更大的提升空间。这亦反映港岛区酒店今年表现较去年有所改善。尽管如此，两间酒店维持高入住率，平均达91.1%，远高于该市场平均81.0%，反映需求持续稳定及有效的收益管理策略。
与此同时，中国香港逸东酒店的表现超越乙级高价酒店细分市场，可出租客房平均收入按年增长6.4%，而该细分市场整体增幅为5.0%。此表现反映出中国香港逸东酒店有效的市场定位、营运模式的灵活性，以及在竞争激烈的中端市场环境下把握客源需求的能力。
个别酒店的表现
中国香港朗廷酒店于期内持续展现稳定表现，受惠于其成熟的市场定位以及对高端旅客的强大吸引力。来自中国大陆的旅客仍是主要收入来源，占酒店客房收入约43%，进一步突显了此客源对酒店整体客房表现的重要性。
面对激烈的价格竞争，酒店采取严谨而灵活的收入管理策略，审慎平衡入住率增长与平均房租的提升。平均房租按年增长6.3%至2,073港元，而入住率则上升4.0个百分点至89.6%。通过在房租与入住量之间取得有效平衡，酒店可出租客房平均收入增长11.3%至1,857港元。
餐饮收入按年增长9.8%，主要由于宴会及活动相关收入的强劲增长，以及酒店旗下米芝莲三星中菜厅唐阁的持续增长。唐阁受惠于客流量增加及人均消费上升，此反映其餐饮卓越声誉及高端餐饮定位的持续优势。整体而言，2026年上半年总收入较去年同期增长10.3%。
于中国香港康得思酒店，长途及中国大陆市场合共占总客房收入约60%，反映酒店持续吸引中国大陆及国际旅客。尽管市场竞争加剧且预订周期缩短，酒店仍凭藉有效的定价及需求管理，保持强劲的市场吸引力。平均房租按年增长8.1%，而入住率则上升3.0个百分点至92.2%。因此，可出租客房平均收入增长11.7%至每晚1,590港元。
餐饮收入按年增长6.2%，受惠于更活跃的宴会活动以及社交及企业活动增加（包括婚宴、生日庆祝、毕业晚宴及会议展览活动）。整体而言，2026年上半年总收入较去年同期增长8.4%，反映酒店在客房及宴会活动业务两方面均具备把握市场需求的能力。
中国香港逸东酒店的客房收入在主要客源市场分布均衡，长途、短途及中国大陆市场分别占客房收入的38%、27%及25%。酒店凭藉优越的地理位置、便捷的交通网络及独特的生活方式定位，持续把握国际及区域客源需求。期内，中国香港逸东酒店亦受惠于丰富的全城多元化盛事日程，包括体育赛事、演唱会及商贸展览。因此，中国香港逸东酒店于酒店组合中以94.2%的高入住率领先，平均房租按年增长1.7%至每晚1,133港元。可出租客房平均收入随之上升6.4%至每晚1,067港元。
餐饮收入按年增长7.7%，主要由于婚宴活动增加从而带动宴会收入增长，以及普庆餐厅及酒店旗下米芝莲一星中菜厅逸东轩的强劲表现。自助餐厅普庆餐厅凭藉策略性的社交媒体推广及定期更新主题，成功吸引顾客并提升用餐体验。整体而言，酒店总收入按年增长7.1%。
业务展望：
2026年下半年的展望仍然审慎乐观。受惠于丰富的国际活动档期以及启德主场馆及体育园日益提升的知名度，访港旅游需求持续复苏。中国香港朗廷酒店位于尖沙咀，定位奢华酒店市场；中国香港康得思酒店位于旺角，服务广泛的休闲、商务及会议展览客户群；而中国香港逸东酒店则位于佐敦，主打生活方式体验。凭借此布局，酒店组合具备充分优势，可把握来自不同访港客源的需求。
尽管如此，公司仍对未来的不确定因素保持警惕。公司客源市场的消费者信心表现不一，而地缘政治局势发展、不断演变的贸易政策以及通胀压力均可能对旅游需求及消费模式产生负面影响。在营运层面，该等酒店预计将继续面对持续高企的劳工、能源开支及其他成本。
在此不断变化的营运环境中，公司将继续专注于通过具策略性的销售及市场推广策略、优化顾客体验以及提高营运效率，从而进一步强化该等酒店的表现及竞争力。
在信托集团层面，利率环境仍然是重点关注范畴。虽然期内融资成本较去年同期有所回落，但今年下半年中国香港银行同业拆息的走势仍不明朗。因此，公司将继续密切监察市场状况，并审慎管理利率风险。
展望未来，公司对中国香港整体酒店市场的长远发展基础保持信心。新增酒店供应有限、区域连通性持续改善、活动日程日益丰富，以及该等酒店位处市区核心地段的策略性定位，均为信托集团把握酒店业务需求的持续复苏及变化所带来的机遇奠定稳固基础。
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