泓盈城市服务
02529

主营业务:
　　公司及其子公司（统称为‘集团’）主要从事物业管理服务、城市服务及商业运营服务。

报告期业绩:
　　集团的总收益由截至2024年12月31日止年度的人民币683.5百万元减少1.3%至报告期的人民币674.7百万元，主要是由于城市服务产生的收益减少。集团的财务收入由截至2024年12月31日止年度的人民币2.7百万元减少18.4%至报告期的人民币2.2百万元，主要是由于实际利率下降及银行现金减少，导致银行存款利息收入下降。

报告期业务回顾：
　　集团是一家深耕湖南省（尤其是长沙市）的国有城市服务及运营提供商。公司H股于2024年5月17日（‘上市日期’）以全球发售方式在中国香港联合交易所有限公司（‘联交所’）主板上市（‘上市’）。
　　集团专注于为客户提供广泛服务，打造植根于市区的有凝聚力的业务布局。集团总部位于湖南省长沙市，已在当地建立稳固的市场地位。根据服务特点及行业标准，集团提供的服务可分为三个呈报分部：(i)物业管理服务（包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务，以及增值服务）；(ii)城市服务（包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务）；及(iii)商业运营服务。集团通过服务各类业主及开发商，于当地市场享有声誉，其前景取决于集团与该等业主和开发商建立的关系。集团认为，提供多样化的服务将提高客户忠诚度，提升集团的品牌知名度，并改善业务运营和财务业绩。根据中国指数研究院（‘中指院’）的资料，集团于2025中国物业服务百强企业中排名第42位。集团亦获中指院评为‘2025中国特色物业服务领先企业－城市照明’、‘2025中国智慧城市服务领先企业’及‘2025中国城市服务优秀物业品牌企业’，以及获《中国香港商报》评为‘最佳ESG先锋实践上市公司’。
　　于报告期内，集团的收益主要来自三个呈报分部，即(i)物业管理服务；(ii)城市服务；及(iii)商业运营服务。
　　项目组合：
　　城市服务项目不按在管建筑面积计算。
　　物业管理服务－占集团总收益的约48.4%集团提供公共物业管理服务、商业物业管理服务和住宅物业管理服务。公共物业包括市民广场、公园和风景区、城市展览馆、政府办公楼和学校；商业物业包括商业办公楼、商业综合体及营销中心；住宅物业主要包括住宅小区及公寓。此外，集团亦提供广泛的增值服务，以满足客户需求及提升彼等于管理物业的体验，例如定制化订单维护服务、装修管理服务及附属停车位管理服务。于报告期内，集团物业管理服务收益为约人民币326.2百万元，与2024年同期相比增长约12.1%，主要由于集团在管项目的建筑面积和数量增加。
　　截至2025年12月31日，集团共管理135个物业管理服务项目，按年增加54个项目。该增加主要受集团通过利用长沙城市发展集团有限公司（‘城发集团公司’）及其子公司（不包括集团）（‘城发集团’）的业务资源，以及积极开拓独立第三方客户的商机加大市场拓展力度所驱动。集团在报告期内在管的重点项目有（其中包括）：湘江财富金融中心（集团负责管理及监督金融中心内部及周边区域的组成部分）、湘江新区综合交通枢纽及长沙国际会展中心。截至2025年12月31日，集团物业管理服务的在管建筑面积为约15.9百万平方米，按年增长39.5%。
... 　　截至2025年12月31日，集团于公共、商业及住宅物业领域拥有91个物业管理服务项目（在管建筑面积约15.86百万平方米），并在安保服务方面拥有44个项目（在管建筑面积约0.04百万平方米）。
　　由于在计算和呈列数字时进行了四舍五入调整，因此本表所示的在管总建筑面积（即15.9百万平方米）与上述披露的建筑面积不同。
　　于报告期间，大部分在管物业管理服务项目来自城发集团及其联系人。截至2025年12月31日，公司自城发集团及其联系人获得的项目数量为104个，而公司自独立第三方获得的项目数量为31个，分别较2024年12月31日增加48个及6个项目。来自城发集团及其联系人项目的在管建筑面积约为5.0百万平方米，而来自独立第三方项目的在管建筑面积约为10.8百万平方米，分别同比增长7.0%及64.2%。1.就位于江西省的该特定商业物业管理服务项目而言，合同中并未明确规定建筑面积。
　　截至2025年12月31日，集团在湖南省管理132处物业，在管建筑面积合共约为15.3百万平方米，与去年同期相比增加54个项目。与此同时，于报告期内，江西省和贵州省的在管项目数量及在管建筑面积与2024年同期相比保持相对稳定。城市服务－占集团总收益的约41.6%在向各类物业提供优质和量身定制管理服务的过程中，集团积累了丰富的专业知识、经验和往绩记录，有赖于此，集团不断拓展业务能力，成为专门为公共空间及市政基础设施提供服务的专业国有城市服务提供商。集团协助地方政府及公共机构提供城市服务，以改善市民生活体验和环境。集团的城市服务主要包括(i)园林绿化及工程，包括景观建设及工程施工；(ii)照明系统运营，包括景观照明运营及功能照明运营；(iii)停车场运营，包括公共停车位自营及租赁经营管理；及(iv)市政环卫服务，包括市政基础设施的清洁，如城市道路、主干道沿线的建筑外墙、路灯及公交站台。集团在报告期内在管的重点项目有（其中包括）：长沙广播电视发射塔改造工程、长沙市功能照明系统运营维护项目、‘一江两岸’照明系统品质提升与维护工程及二环线环卫一体化项目（河东段）。
　　于报告期内，集团城市服务收益为人民币280.9百万元，较2024年同期的人民币331.1百万元减少15.2%。该减少主要归因于所管理的项目数量减少，导致园林绿化及工程服务的收入下降，原因是地方政府债务清偿导致的整体市场收缩，以及基础设施投资增长放缓。
　　截至2025年12月31日，城市服务项目总数为225个，较2024年12月31日按年减少40个项目。该减少主要归因于(i)客户运营情况变化导致的若干项目终止；及(ii)由于宏观经济环境及房地产行业低迷的影响，新启动的项目减少。
　　园林绿化及工程
　　集团将现代化城市园林绿化及工程视为城市服务重点之一，是一家集(i)园林绿化，主要包括园林绿化、环境美化、园林用水、园林用电、公园道路工程、园林设施及楼顶绿化；及(ii)工程，主要包括垃圾处理、热管工程及地面停车场硬铺的园林绿化施工提供商。截至2025年12月31日，集团完成84个园林绿化及工程项目，与截至2024年12月31日已完成的111个项目相比，减少约27个项目。该下降归因于地方政府债务化解以及基础设施投资增速放缓所导致的整体市场收缩。照明系统运营集团的照明系统运营分为两大板块，即景观照明运营及功能照明运营。景观照明主要指城市规划区内的旅游景点、高层建筑及其他场所的照明，主要目的是提高城市的文化及艺术氛围。城市功能照明主要指道路、隧道、桥梁及广场公共区域的照明，主要目的在于让城市更加安全及便捷。截至2025年12月31日，集团已为6个照明系统运营项目提供服务，与截至2024年12月31日相比保持稳定。
　　停车场运营
　　集团主要从事地面、地下、桥下独立公共停车场的运营及管理。根据其业务运营，集团将停车场的运营分为两种模式：自营和向其他实体或个人出租。集团利用丰富的场地资源，包括地理优势和规模经济，可以满足不同用户的需求，带来稳定商机。截至2025年12月31日，集团已为130个停车场运营项目提供服务，较截至2024年12月31日完成的147个项目减少约17个项目。此减少是由于客户营运情况的变动导致若干项目终止，以及新承接项目数量减少所致。
　　市政环卫服务
　　集团利用在提供传统物业管理服务方面的优势，在市政环卫和环境卫生领域进行探索、研究和发展，形成了具有竞争力的城市运营服务模式。集团提供的市政环卫服务，主要包括道路清洁、清洗和维护，以及公交站台及标识标牌清洁。集团还提供城市生活垃圾的清洁、收集和运输等服务。截至2025年12月31日，集团已为5个市政环卫项目提供服务，与截至2024年12月31日相比保持稳定。
　　商业运营服务－占集团总收益的约10.0%集团向开发商、业主及租户提供广泛的商业物业运营服务，包括前期商业规划、前期运营分析、招租、租赁协议制定、开业指导及日常运营咨询。
　　截至2025年12月31日，集团为54个商业物业提供商业运营服务，在管建筑面积为约0.8百万平方米，相较截至2024年12月31日的数据，反映出项目组合保持稳定。于报告期内，集团来自商业运营服务的收益为人民币67.6百万元，较2024年同期的人民币61.3百万元增加10.2%。该增加主要归因于(i)租金和管理费的上涨；及(ii)2024年开始的若干项目的全年收益确认。

业务展望：
　　2026年，集团将继续坚持‘让城市生活更美好’的使命，及加强专注于扩大市场份额、提升品牌知名度及改善企业管治，以提升其竞争优势。
　　(i)巩固市场地位，扩大业务规模集团将致力进一步巩固在湖南省的市场地位，同时审慎探索符合其战略愿景的增长机会。除加强其与城发集团的合作外，集团还致力于通过战略性并购扩大市场渗透率，加速获取关键资质，并开拓新的项目合作机会。集团旨在通过与独立第三方开发商、政府机构和其他客户进行审慎和选择性的合作，继续扩大客户群。此举旨在提升其服务组合，并以符合其总体长期目标的方式使收益来源多元化。集团致力于向市场传递并提升其投资价值，同时推动市值实现稳健增长。
　　(ii)重塑项目组合，打造竞争优势集团将继续专注于提供卓越的服务质量，确保客户满意度，以满足城市居民和企业的不断变化的需求。集团秉持以市场为导向、以质量为中心的方针，致力于通过将资源精准配置至合适分部，持续优化其业务布局。首先，集团将继续集中精力提升物业管理服务水平，重点在公园、政府物业及景区等领域精进服务品质，同时积极拓展在轨道交通、学校、住宅及商业物业等规模巨大的市场的版图。其次，集团旨在重新规划其在城市服务市场的方针，包括扩大在城市环境维护领域的业务份额，以及推动城市照明系统的升级改造，以实现能源优化与效率提升。最后，集团寻求通过推出自主知识产权，实现运营能力的精细化管理并创新商业模式。该等举措旨在支持可持续增长，并帮助其巩固作为业内值得信赖的提供商的地位。
　　(iii)加强企业管治，确保长期发展‘十五五’战略发展规划实施后，集团将继续制定具有高标准透明度的稳健企业管治措施，并制定管理优化举措以确保改革及措施的顺利实施。此外，集团将通过将环境、社会及治理(ESG)因素纳入运营来继续完善其可持续发展措施，包括实施环保物业管理解决方案以减少碳排放，促进员工发展和工作场所安全以培养高效文化，以及参与社区发展项目以促进社会福祉。上述举措彰显了集团致力于提升组织效能及促进可持续发展，同时保障集团利益相关者长期利益的决心。
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