一、经营情况讨论与分析
　　2025年，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅均较2024年有所收窄。12月，中央经济工作会议明确提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式。
　　在各方及大股东有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，尽全力化解债务风险、保障生产经营稳定，全年持续推进项目“兴交付”，保质交付11.7万套房子；坚持积极销售，实现销售金额1,340.6亿元；经营服务类业务实现稳健经营，全口径收入580.1亿元；持续开展大宗交易，完成31个项目交易，签约金额113亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能达338亿元... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2025年，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅均较2024年有所收窄。12月，中央经济工作会议明确提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式。
　　在各方及大股东有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，尽全力化解债务风险、保障生产经营稳定，全年持续推进项目“兴交付”，保质交付11.7万套房子；坚持积极销售，实现销售金额1,340.6亿元；经营服务类业务实现稳健经营，全口径收入580.1亿元；持续开展大宗交易，完成31个项目交易，签约金额113亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能达338亿元；顺利退出冰雪业务板块，实现集团战略收敛聚焦和业务组合优化。在融资端，积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款）。存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点。大股东深铁集团通过市场化、法治化手段予以支持，截至本报告披露日已累计提供股东借款335.2亿元。同时，本集团积极推动降本增效工作，系统性压缩各项费用开支，开发业务管理费用已实现连续两年下降，长租公寓、商业和物流仓储业务的平台成本或行政支出也分别下降。
　　本集团年内积极开展自救，截至本报告披露日，本集团已完成332.1亿元的公开债务偿付。但受多种因素影响，风险并未彻底化解，经营发展依然面临严峻挑战。报告期内，本集团实现营业收入2,334.3亿元，同比下降32.0%。同时，因面临公开债务的集中兑付，本集团流动性压力进一步加大。自2025年11月起，公司陆续就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据以及“H1万科02”（原“21万科02”）一笔公司债券启动展期协商程序，目前展期议案已获得债券持有人会议表决通过。
　　面向未来，公司将继续全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力。公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。
　　（一）2025年市场回顾
　　1、房地产开发
　　全国商品房销售面积和销售额下降，但降幅均收窄。国家统计局数据显示，2025年，新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。
　　新开工和开发投资下降。2025年，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅相比2024年扩大6.6个百分点。
　　土地市场成交持续缩量。根据中指研究院数据，2025年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比分别下降17.5%和13.1%，住宅用地出让金同比下降10.4％。全年住宅类用地的平均溢价率为5.8%，较2024年提升1.5个百分点。
　　政策持续释放稳定信号，从多个维度协同发力。2025年3月政府工作报告指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，6月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；12月中央经济工作会议提出“要着力稳定房地产市场”。各类支持性政策接连出台，从需求端、供给端、金融支持和长效机制建设等多个维度协同发力，市场信心持续修复。
　　2、物业服务
　　新项目增长放缓，行业竞争加剧。国家统计局数据显示，2025年全国住宅竣工面积同比下降20.2%，新增供给持续收缩。面对市场环境变化，物业服务企业普遍将业务重心转向存量住宅及非住宅领域，以寻求新的增长路径。但当前住宅存量市场竞争加剧，非住宅市场拓展亦面临挑战。
　　收缴率下滑，服务均价微跌。克而瑞数据显示，2025年全国物业服务企业500强平均收缴率降至71%，连续四年下滑。中指研究院数据显示，2025年二十个重点城市物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比微跌0.23%。多重因素的综合影响下，物业服务企业经营压力凸显。
　　企业主动战略收缩，拥抱科技，提升盈利能力。为应对市场客观压力并提升可持续发展能力，物业服务企业普遍采取战略收缩，主动退出低效项目，从追求“管理面积”转向深耕“经济效益”。行业科技化建设正从“单点工具应用”向“多元场景覆盖”逐步升级。AI助手、数字员工、智能工单系统等应用的持续深化，已显著提升了物业服务企业的运营效率。
　　3、租赁住房
　　市场租金延续小幅调整。据中指研究院报告，2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%，跌幅较上年同期扩大0.37个百分点。
　　住房租赁条例施行，促进行业规范发展。我国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》于2025年9月正式施行，为规范市场秩序、保障租赁双方权益、推动行业高质量发展提供制度保障。
　　供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。
　　4、商业开发与运营
　　社会消费品零售总额保持增长。国家统计局数据显示，2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，增速较2024年提升0.2个百分点。
　　消费两极分化明显。消费呈理性与体验并存趋势。一端是极致“性价化”，品牌光环逐步减弱，国货替代国际大牌，消费更加注重实际使用价值；另一端是高“心价比”，消费者愿意为情绪价值支付溢价，潮玩、宠物、娱乐等品类增长迅速。
　　购物中心整体从“增量拓荒”转向“存量精耕”。据赢商网统计，报告期内全国新开购物中心项目数与体量均同比下滑近三成，增量向高线城市聚集，存量调改聚焦中小体量项目。
　　5、物流仓储
　　高标库供需调整深化，分化成为新常态。在宏观需求承压与新增供应持续加大的背景下，高标库市场整体租金与空置率面临双重压力，世邦魏理仕报告数据显示，2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金同比下降12.5%。不同地区供需结构差异显著，西北、西南市场随着供应退潮以及净吸纳量稳步增长，呈筑底回升趋势；大湾区市场受新增供应集中入市影响，整体形势仍然严峻。
　　冷链规模增长与盈利挑战并存。受益于稳定的民生需求与政策扶持，冷链规模保持增长，中国物流与采购联合会数据显示，2025年全国冷库总容量同比增长5.53%。然而，行业普遍面临供应过剩压力，导致市场竞争加剧。在此背景下，行业企业正加速向科技驱动的高效率、精细化运营模式转型。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　2025年，本集团实现营业收入2,334.3亿元，归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，同比分别下降32.0%和79.0%；基本每股亏损7.45元，同比下降78.4%。
　　分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,906.5亿元，占比81.7%；来自物业服务的营业收入为355.2亿元，占比15.2%。
　　扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.6%，较2024年下降0.9个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为11.8%，上升0.7个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为8.1%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为3.8%，较2024年上升0.3个百分点；其中，开发业务的营业利润率为2.8%。本集团物业服务毛利率12.3%，较2024年下降0.9个百分点。
　　报告期内，业绩亏损的主要原因如下：
　　（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
　　（2）因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。
　　（3）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。
　　（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发
　　（1）销售和结算情况
　　2025年本集团实现销售面积1,025.0万平方米，销售金额1,340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%。
　　新开项目表现良好。全年18个项目首开表现均超额达成投资决策目标，整体首开推盘去化率达60%，在各自市场中保持领先地位。其中上海高福云境、成都都会甲第、哈尔滨蘭樾、温州璞拾云洲首开去化率超过8成，赢得市场认可。
　　加大库存去化力度。本集团升级现房销售策略，已在广州和常州培育两个现房销售学习基地，从定制装修、场景更新、现房保鲜、入住率提升和社区运营等方面进行培训提升。车商办通过健全销售管理体系，强化责任分工、机制优化与激励驱动，系统提升去化率。报告期内，本集团年初现房实现销售221亿元，年初准现房实现销售241亿元，车（位）商（铺）办（公）销售175亿元，共220个项目实现销售斩尾。
　　开展营销创新，强化新媒体自获客能力建设。本集团组织全民营销、直播、线上投放、AI应用等培训，持续制造节点进行业绩聚焦。在贝壳、字节、安居客等平台进行总对总获客联动，保障饱和曝光、精准获客。
　　本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1,781.62亿元。其中房地产开发业务实现结算面积1,256.7万平方米，同比下降39.6%，实现结算收入1,701.08亿元，同比下降39.0%；结算毛利率为8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为2.8%）。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有1,096.9万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降31.1%，合同金额合计约1,135.9亿元，较上年末下降48.6%。
　　（2）项目交付情况
　　2025年本集团整体保交房工作平稳有序，全年共交付234个项目，494个批次，合计交付房屋11.7万套。
　　提升工程品质全周期精细化管理水平。本集团加强项目工程品质全周期管理，落实项目工程管理精益策划、样板引领、工序验收、过程质量评估、交付质量评估的管理标准和管理流程，形成覆盖设计、采购、施工、交付等全周期的建造管控体系，提升项目过程管理的精细化水平，为产品品质提供保障。
　　加强建造过程的业主沟通，让客户安心、放心。报告期内，本集团累计开展1505次“看见家”活动，在建设过程中邀请客户进入施工现场，超过2.8万户客户走进工地，实地了解建设过程、感受万科建造品质。持续推动科技赋能，通过智慧建造无人机影像、360全景视频、线上家书等数字化方式，向客户全面、高频展示建造进度。
　　持续推进项目由“品质交付”向“兴交付”升级。本集团推进项目由品质交付到兴品质、兴场景、兴服务、兴体验四个维度的“兴交付”升级。报告期内，杭州江斓映象府打造多层次、多功能的全龄友好景观场景，海南三亚湾打造酒店式旅居空间体验，烟台天琴湾打造滨海生活方式升级、完善会所运营及多项增值服务，均取得客户的广泛认可。
　　与业主共建开展丰盛多彩的社群活动，打造多类社群活动空间，提升社区邻里浓度。报告期内，本集团携手813位社群主理人，围绕“自然、运动、文化、艺术”四大主题，以社区架空层、多元公共空间及主题盒子为载体，与业主共创、共建、共同运营986个社群，打造有活力、有温度、可持续的未来社区生态。万科打造行业首个“社区疗愈节”，在全国25个城市开展573场疗愈活动，活动内容涵盖艺术、运动、手作等，让业主在家门口实现身心“充电”。
　　（3）投资和开竣工情况
　　2025年开发业务开复工计容面积约591.7万平方米，同比下降42.1%，完成年初计划的88.5%；开发业务竣工计容面积约1,291.8万平方米，同比下降45.6%，完成年初计划的91.3%。新开工面积低于年初计划主要因为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调整。
　　坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。报告期内，累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益计容规划建筑面积105.3万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6,357元/平方米。新获取资源均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。
　　优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目投后高标准兑现。报告期内，18个新项目实现首开，投资兑现度为84%，其中成都高新锦曜、武汉东合映象、石家庄公园隐秀、哈尔滨蘭樾等6个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期3.9个月，投资兑现度100%。
　　存量项目盘活取得积极成效。报告期内，本集团紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措攻坚难点项目，其中杭州河语光年项目将存量房转为保障性租赁住房，打造政企联动盘活存量的示范标杆；天津天拖北项目成功申报天津市首批国家土地储备专项债，公司已收回大部分退地款。报告期内，本集团存量盘活优化及新增产能338.5亿元，切实优化资产结构，增强企业发展动能。
　　截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约2,691.5万平方米，权益计容建筑面积约1,767.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2,862.5万平方米，权益计容建筑面积约1,824.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米。
　　（4）产品情况
　　持续推进产品力升级与模块化落地。依托“空间+内容+服务”的一体化模式，公司持续推进产品模块的标准化研发与场景化落地，系统构建涵盖社区大堂、中央景观、学习盒子、健身盒子等在内的CO·life内盒子公共服务体系，并同步推出“烟火商街”街区模块与小镇中心产品模块，融合社区商业、邻里交往、运动休闲及公园绿地等多元功能，强化生活场景的完整性与运营可持续性。上述产品模块已在上海、广州、杭州、济南等多个城市的标杆项目中实现集成应用，有效支撑高品质交付与市场竞争力提升。
　　围绕体系化能力建设，同步完善制度基础与供应链支撑。《万科集团住宅产品标准》全面推行，已在37个项目落地应用，夯实产品一致性与品质底线；在杭州建成集选品、研发、展示于一体的买手基地，通过市场优选与上下游优质供应商联合研发，引入厨房电器、智能家居等70款装修相关新品，有效提升产品品质与性价比。
　　积极推进未来城市核心技术应用实践。未来城市首发项目上海理想之地低碳智慧技术底盘已落地投运，成功创建近零碳社区，入选住建部首批好社区案例。深圳梅林万科大厦上线微电网系统，创新城市既有建筑的配电与运维模式，通过智慧化管控实现能耗降低与舒适度提升。武汉理想之地构建覆盖家居、社区、校园的全域智慧体系，试点全域安防、无人配送等特色场景，为未来城市智慧生活提供实践样本。
　　（5）绿色建筑和住宅产业化
　　本集团新建项目连续12年满足绿色建筑评价标准。截至2025年底，本集团满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.42亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准面积710万平方米。新增项目中，获得绿色建筑二星级及以上认证的项目9个，获得LEED金级认证的项目2个，其中新建物流项目100%获得绿色仓库三星认证。本年度，新建项目中引入可再生能源设计的建筑面积比例为70.7%，较2024年进一步提高，其中，100%新建冷库项目引入可再生能源设计。
　　（6）代建情况
　　本集团从2010年起开始代建业务，主要为政府部门、国有企业、金融高科技企业等提供服务，涵盖商品住宅、学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗等项目类型。同时，面对行业的代建业务需求，本集团利用自身积累的业务经验和能力优势，积极开展商业代建业务，获得委托方、客户及社会各界的认可。报告期内，以代建模式参与合肥庐阳区龙高照城市更新项目，成功打造悦映青川、云映青澜等多个热销项目。武汉理想之地项目积极打造好房子、好服务，成为“湖北省构建房地产发展新模式试点项目”。
　　2025年，本集团管理项目76个，建筑面积1,486万平米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市。本集团代建业务获得54个奖项，包括中国建筑业协会授予的“2025年建设工程安全生产标准化工地”、中国施工企业管理协会授予的“2025年中国施工企业管理协会观摩学习项目”、广东省建筑业协会授予的“广东省建设工程结构质量优良项目”、贵州省建筑工程质量安全协会授予的“2025年度贵州省建设工程安全生产标准化工地”等。
　　2、物业服务
　　本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
　　报告期内，万物云实现营业收入373.6亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长2.5%，其中社区空间居住消费服务收入233.3亿元，占比62.4%，同比增长10.7%；商企和城市空间综合服务收入117.9亿元，占比31.6%，同比下降4.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入22.4亿元，占比6.0%，同比下降26.0%。
　　聚焦蝶城深耕，构建区域密度，实现稳步扩张。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势和弹性定价体系的机制优势，稳步推进存量项目拓展。报告期内，新获取247个存量住宅服务项目，年化饱和收入14.2亿元，其中通过弹性定价体系获取项目51个，年化饱和收入1.65亿元。蝶城数量增加24个至690个，新改造50个蝶城，使已完成流程改造的蝶城增至300个。2025中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会上，万物云旗下万科物业荣获“2025中国住宅物业服务力企业TOP1”等10个奖项。
　　精耕高价值客群，协同增效拓收。商企服务方面，万物梁行持续打磨能力与产品，聚焦优质客户。报告期内，新拓超高层项目13个，数据中心5个，洁净室3个；累计服务2,589个项目，合约项目数量3,444个。报告期内，凭借专业服务的能力，业务续约率达90.9%，实现续约年化金额48.4亿元。通过深耕客户生态，多业务联动，服务客户更多方面，实现22.9亿元交叉销售业绩。
　　智能体规模化应用，实现管理费用的结构性优化。基于自建企业级AI平台“GC平台”，通过自研检索增强生成引擎，实现了对万物云知识库及内外部系统的深度调用，大幅提升了辅助决策与知识检索效率。年内上线超1,400个AI智能体，并正式转正9名AI员工。依托“数字劳动力”底座，万物云全年管理费用下降2.0亿元，同比下降10.1%，体现了技术升级在提升组织效率、降低成本方面的实际成效。
　　3、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
　　报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元。
　　推动高质量增长，实现稳健发展。泊寓聚焦保障性租赁住房领域，深化与属地政府、国企等企业的合作，新拓展房源2.27万间，净新增开业0.66万间。截至2025年底，泊寓共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%，服务企业客户超7,100家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.2万间纳入保障性租赁住房。
　　为企业员工打造宜居、便捷的租住生活。泊寓通过包租、定制化宿舍、商旅短租等服务方式，不断拓展服务边界、创新服务模式，为企业提供专属服务方案，保障员工居住体验。
　　报告期内，新增拓展包括中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等知名头部企业，企业客户占比达22.6%；新增企业员工认证人数11.3万人，同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增长13.0%。
　　盘活多元存量项目，实现资源高效利用。报告期内，泊寓通过“非住改租”等模式成功盘活酒店、办公、产业配套宿舍等多种类型的资产，累计盘活本集团及国资国企项目24个，房间数超15,100间。其中，盘活本集团旗下深圳老地方、佛山金色梦想二期、厦门海湾社区二期等5个项目，房间数超5,200间；持续与属地国资平台开展深度合作，就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议，在广州、合肥、武汉、南京、昆明等城市共计盘活19个项目，房间数超9,900间。
　　深耕服务，构筑美好租住生活。泊寓以租户需求为核心，持续深耕服务品质，全年客户满意度达96.6%。报告期内，在全国开展超3,800场社群活动，吸引约6万名泊友参与，为泊友搭建起跨店、跨城市的友好交流桥梁。资产品质维护方面，完成90余个项目的焕新改造，持续提升居住体验。会员体系全面升级，已覆盖超30万人，月度会员日活动吸引超12万人参与。在中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”。
　　4、商业开发与运营
　　本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。
　　报告期内，本集团商业开发与运营业务实现营业收入79.3亿元（含非并表收入）。
　　截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为94.5%。
　　布局全国重点城市。截至报告期末，本集团合计开业178个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1078万平方米；规划中和在建商业建筑面积为145万平方米。
　　多个新项目顺利开业。2025年，本集团9个项目如期开业（含4个重资产项目）。重资产方面，上海前湾印象城MEGA作为上海第二座MEGA级旗舰商业，定位“国际化社交度假漫游湾”，各类首店、旗舰店及定制概念店占比达70%，构建了全业态、高品质的消费矩阵，以98%的招商率、95%的开业率成为城市级新标杆。轻资产输出管理方面，深圳iN城市广场、上海唐镇印象天地、郑州嵩南印象城等多个项目如期开业，获得居民、合作伙伴及市场的高度认可，同时在广州、西安、泉州等地拓展多个项目，已累计拓展轻资产输出管理项目达25个。
　　持续扩大商业品牌影响力。截至报告期末，本集团已与超过12,700家品牌建立良好合作，数字化会员数量4,660万，同比增长13.1%，月活会员数量同比增长16.6%。2025年在各大节点开展覆盖全国项目的品牌活动，包括第二届发发季、五一“国货”联动、暑期第九届花花节、十一小红书营销联动等，其中第九届花花节与东南亚头部商业集团TheMall集团战略合作，活动期间销售额同比提升3.6%、客流同比提升6.6%、总曝光量破3亿。
　　消费基础设施REIT表现良好。2025年，中金印力消费REIT继续展示卓越的运营韧性，通过主动实施租户结构优化，精准引入符合新兴消费趋势的热点品牌，依托高频次、多主题的营销活动，带动客流销售再创新高。截至报告期末，出租率98.4%、租金收缴率99.9%。在基金层面，年度累计完成四次分红，按报告期末市值计算，年化现金流分派率4.18%。
　　5、物流仓储
　　“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供全温层仓储租赁、库内运营、冷链仓配、一体化供应链和物流科技等服务。
　　报告期内，物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%。其中冷链营业收入23.1亿元，同比增长25.5%；高标库收入19.7亿元。
　　规模保持行业领先，仓储基本盘稳中有升。万纬物流累计开业项目147个，可租赁面积1,045万平方米，其中高标库可租赁面积844万平方米，冷链可租赁面积201万平方米。2025年，结合区域市场采取差异化的经营策略，实现高标仓稳定期出租率89%，冷库稳定期库容使用率80%，同比上年均稳中有升。
　　聚焦重点行业做深做透，深挖客户需求。万纬物流聚焦重点行业，在商超零售、餐饮、茶饮咖啡领域持续突破，品牌影响力显著提升，全年商超零售行业收入同比增长13%，餐饮行业收入同比增长48%。客户策略上，公司坚持“稳存量、求增量”，通过深挖现有客户需求，头部客户收入同比增长28.3%；积极开拓区域新兴客户，全年新增客户超110家，客户结构得到持续优化。
　　加速推进服务转型，服务收入快速增长。报告期内，万纬物流持续夯实运营基本盘，不断拓展重点客户的服务场景和合作机会，通过库内运营操作、“一件代发”、运输及增值服务，打造客户专属的产品和服务。2025年，万纬物流整体服务收入达14.7亿元，同比增长40%，其中运输收入6.2亿元，同比增长55%。
　　全面践行绿色可持续发展。截至报告期末，万纬累计绿色建筑认证面积超过900万平米，115个项目获得绿色三星认证，14个冷链园区获得LEED铂金/金级认证。通过部署屋顶光伏发电系统，实现光伏可再生能源供给超1.7亿度，累计碳减排9万吨以上。凭借在低碳物流领域的积极践行与创新实践，万纬物流荣获罗戈网颁发的“2025LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”。
　　6、产业办公业务
　　本集团产业办公业务始终以企业客户需求为核心，依托数智化运营与人性化服务，打造高效多元的办公空间，赋能企业成长与产业增效。
　　2025年，本集团新签约面积55万平方米，其中多个项目实现酒店、医疗等经营业态租户引入。截至报告期末，已在全国布局21个城市，经营项目62个，经营规模位居国内办公行业第一梯队；服务租户数量逾7,000家，其中世界500强企业156家、中国500强132家、行业独角兽企业177家，大客户留存率约70%。
　　7、酒店业务
　　本集团旗下共运营31家酒店，布局于北京、深圳、广州、成都等核心城市，以及阳朔、丽江等热门旅游目的地，形成以高端商务为定位的“瞻云”与立足城市人文的“有熊”两大自营品牌体系。
　　报告期内，本集团以轻资产输出模式拓展的扬州有熊酒店如期开业。该项目秉持“文旅+城市更新”的创新路径，对扬州仁丰里600年历史街区进行保护性改造，完整保留了传统建筑形制，并创造性融入非遗工坊、文化展厅等现代文旅功能，成为兼具商业价值与文化内涵的行业标杆。此外，潮州有熊酒店在2025年经营业绩表现突出，整体收入同比提升23%，NOI同比提升38%。
　　8、业务优化和资产处置
　　聚焦核心主业发展，有序剥离非主营业务。报告期内，本集团与中旅国际签署冰雪业务合作协议，顺利完成该业务板块退出，实现集团战略收敛聚焦和业务组合优化。
　　积极把握大宗资产交易市场机遇，着力加快资金回笼效率。报告期内，本集团创新资产交易路径，推动资产结构优化升级。一是积极联动政府部门与央国企，把握潜在合作机会，12月与深业集团达成中山湾中新城项目股权交易；二是响应国家政策号召，积极探索保障性租赁住房收购路径，9月实现杭州万科彩虹天空之城自持住宅的交易，12月实现大连两个自持租赁住宅的交易；三是深化与国内外知名机构投资者的战略合作，在北京、上海、厦门等多地成功完成多个经营性资产的高质量退出。2025年，本集团累计完成大宗资产交易31宗，业态涵盖办公、商业、公寓、酒店等领域，合计签约金额113亿元。
　　（四）核心竞争力分析
　　1、深厚的品牌沉淀与穿越周期的客户信任。
　　万科作为拥有四十余年积淀的中国房地产行业先行者，始终将品牌声誉视为企业的生命线。面对行业深刻变革，万科凭借精准匹配需求的设计能力和覆盖全周期的服务体系，在市场波动中树立了极高的客户信任。这种信任不仅体现在住宅开发领域，更延伸至物业服务、长租公寓等多元赛道，使万科在行业转型期依然能够保持品牌美誉度与市场号召力的行业领先地位，为业务的稳健开展提供了厚实的信用基石。
　　2、卓越的存量资源转化能力与高效操盘能力。
　　随着行业进入存量时代，存量资源转化能力和高效操盘能力已成为万科的核心竞争壁垒。在存量资源转化方面，报告期内本集团新获取的23个项目全部为存量盘活类项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。通过系统化的攻坚打法，我们成功推动了杭州河语光年项目转为保障性租赁住房，并助力天津天拖北项目通过国家土地储备专项债实现资金回笼。在操盘能力方面，本集团持续优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目高标准落地并兑现投资回报。
　　3、契合政策导向的“好房子”产品力。
　　万科始终坚持“好房子、好服务、好社区”的经营理念，与当前国家推动房地产高质量发展的政策导向高度契合。我们通过对“拾系”、“庐系”等住宅产品线的持续迭代，将“好房子”的标准转化为可量产的产品体系，赢得了客户与市场的广泛青睐。这种以客户认可为导向、兼顾品牌口碑与经营效率的开发能力，使万科在现房销售、代建业务等领域持续保持行业领先的市场竞争力。面对行业向现房销售制度转型的趋势，本集团实现营销模式的深度迭代，构建了涵盖定制装修、销售行为优化、场景更新、现房保鲜、入住率提升及社区运营在内的现房全周期经营体系。这种兼顾高品质产品和现房精细化经营的能力，使万科在行业新模式下持续保持领先的市场竞争力。
　　4、覆盖客户全生命周期的多业态综合服务力。
　　本集团通过构建涵盖居住、购物、办公、物流在内的多业态服务体系，实现了与客户全生命周期的深度链接。在保持各赛道行业领先地位的同时，本集团不断迭代服务标准与商业模式，将经营韧性转化为发展动能。2025年，万物云推出“弹性定价”创新模式，为破解行业收费难和客户满意度低的矛盾做出有益探索，提升服务透明度与业主选择权。泊寓以96.6%的客户满意度及行业领先的续租率，为城市青年提供了高品质的居住选择，全年在全国范围内开展社群活动超3,800场，持续升级租户社区生活体验。商业业务依托在购物中心、社区商业、历史文化街区等各类项目中积累的成熟运营经验，实现商业运营能力复制与品牌输出，报告期内成功获取位于广州、西安等重点城市的优质项目，操盘能力获得行业广泛认可。
　　5、驱动管理精细化与业务增效的科技创新能力。
　　万科将科技深度融入业务流程，通过数字化手段实现向新质生产力的转化。在开发业务领域，在工业化建造方面，我们拥有成熟的“5+2”技术体系；在数字化应用方面，自研的AI审图、资产可视化建模软件“斗拱”等已成为行业级标杆。在物业服务领域，万物云自建企业级AI平台，截至2025年末，AI智能管家累计使用量突破200万次，自动生成AI工单超20万件，显著提升一线响应效率与服务标准化水平，成为物业行业AI场景化应用的代表性成果。在长租公寓领域，泊寓通过迭代退租验房单、上线空房巡检、开展空房验收及销控房管理功能试点，结合房态标签优化，逐步实现销控房全流程标准化线上管理，有效提升房态品质与销售周转效率。在物流仓储领域，万纬物流依托深铁集团的资源优势，探索“轨道交通+机器人配送”这一创新城市物流模式，截至2025年末正式投入运营的无人配送机器人达到40台。这种将人工智能应用于业务场景、实现降本增效的能力，为集团在迈向新发展模式的过程中提供了坚实的技术保障。
　　（五）经营和财务状况分析
　　1、利润状况
　　报告期内，本集团权益净亏损885.6亿元，同比下降79.0%。
　　2、负债情况
　　（1）负债率
　　截至2025年底，本集团净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；资产负债率为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点。
　　（2）有息负债及结构
　　截至报告期末，本集团有息负债合计3,584.8亿元，占总资产的比例为35.1%。
　　有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债1,605.6亿元，占比为44.8%；一年以上有息负债1,979.2亿元，占比为55.2%。
　　分融资对象来看，银行借款占比为71.9%，应付债券占比为8.2%，其他借款占比为19.9%。
　　分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比28.7%，浮动利率负债占比71.3%。有抵押的有息负债1,501.5亿元，占总体有息负债的41.9%。无抵押无质押的有息负债占比为37.1%。
　　分境内境外来看，境内负债占比84.8%，境外负债占比15.2%。人民币负债占比86.1%，外币负债占比13.9%。
　　（3）融资情况
　　公司在融资上继续获得银行体系的大力支持。除股东借款外，2025年新增融资和再融资280亿元。公司存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点。
　　报告期内，本集团实际利息支出合计129.9亿元，其中资本化的利息合计51.6亿元。自2025年11月起，公司陆续就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据以及“H1万科02”（原“21万科02”）一笔公司债启动展期协商程序。截至报告期披露日，相关中期票据和公司债的展期议案已获得债券持有人会议表决通过。
　　3、资金情况
　　全年经营活动产生的现金流量为净支出9.9亿元。
　　截至报告期末，本集团持有货币资金672.4亿元。货币资金中，人民币占比93.3%，美元、港币、英镑等外币合计占比6.7%。
　　4、汇率波动风险
　　本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约0.4亿元。
　　为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。截至报告期末，本集团无任何存量套期保值合约。
　　5、存货分析
　　截至报告期末，本集团存货金额为3,737.4亿元，较2024年底下降28.0%。其中，拟开发产品为778.8亿元，占比20.8%；在建开发产品1,788.2亿元，占比47.8%；已完工开发产品（现房）1,144.5亿元，占比30.6%。
　　本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备，报告期内新增计提存货跌价准备208.3亿元。报告期末，存货跌价准备余额为266.4亿元。
　　（六）未来发展展望
　　2026年是“十五五”规划的开局之年，也是房地产行业全面迈向新发展模式的关键阶段。随着行业的底层逻辑发生深刻变化，市场正从总量扩张阶段转向存量提质增效阶段，行业也将在供需再平衡中逐渐企稳。万科集团将紧抓国家“十五五”高质量发展机遇，坚持以人民群众对美好生活的向往为导向，在巩固行业新模式探索成果的基础上，全面落实提质增效与风险化解并举的发展策略。
　　1、持续深化战略聚焦，通过资源的高效转化提升经营韧性。
　　现阶段将坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略，紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措改善资源结构。在区域布局上，坚持在具备供需优势的核心城市深耕，确保资源向高潜力城市和地区集中，对不符合要求的城市坚决退出。在经营效率上，将持续优化全流程操盘能力，通过提升投资兑现度与回款质量，为集团贡献长期稳定的收益。
　　2、不断深化迭代“好房子”体系，引领高质量居住体验。
　　坚持打造“好房子”产品，完善绿色、智慧、宜居的住宅标准，持续落地“好房子、好服务、好社区”的理念。在业务实践中，将通过对“拾系”、“庐系”等标杆产品线的持续精研，推动开发业务向产品标准化与经营精益化深度融合。这种以客户需求为导向的产品迭代，不仅是公司应对行业环境变化的基石，更是公司在新发展阶段夯实核心竞争力的根本保障。
　　3、积极响应政策导向，以“绣花功夫”深耕城市更新。
　　积极响应国家关于城市更新的政策导向，充分发挥自身在历史文化街区打造、片区再生等领域沉淀的先发优势。秉持“绣花功夫”，深度参与城市历史文化街区的保护与活化，通过政企联动与片区统筹，打造一批承载新业态、新场景的城市名片。凭借在多业态规划与复杂项目上的操盘力，公司将致力于打造更多民生改善与城市发展双赢的样板项目，在履行社会责任的同时拓展增长空间。
　　4、积极探索新业务模式，提升差异化市场竞争优势。
　　基于不动产开发与运营的深厚积淀，积极探索全链条的不动产运营模式。整合品牌优势与多业态操盘能力，为资金方或资产持有者提供从投资研判、开发建设到运营管理、资产退出的全周期、全链条服务方案。通过推动业务模式从空间开发延伸到全链条服务，致力于将累积的专业运营能力转化为可复制、可持续的商业价值，并通过轻重结合的业务模式，构建差异化的行业竞争壁垒。
　　5、深化科技应用与数据赋能，驱动全场景质效升级。
　　持续深化科技与业务的融合，通过数字化手段赋能全产业链条。在开发领域，加速推广工业化智能建造与数字化管理工具，提升工程精准度与建造效率；在经营服务领域，通过AI技术提升客户体验、降低资产运营成本，实现精细化成本管控与降本增效。同时，将致力于建立万科大会员体系，通过加快客户数据库与统一数据中台建设，打破业态壁垒实现客户洞察的深度互联，以数据驱动决策，为客户提供全场景、高品质的数字化服务体验。
　　2026年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积306.1万平方米；预计项目竣工计容面积744.1万平方米。有关本集团2026年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目2025年开发情况和2026年开发计划”。
　　（七）风险管理
　　2025年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化风险识别、风险监控和风险防范职责，董事会负责评估及厘定公司为达成战略目标所愿承担的风险性质及程度、维持稳健及有效的风险管理和内部监控系统并检讨其成效。董事会至少每年检讨公司风险管理及内部监控系统的有效性，并听取管理层汇报主要风险及应对措施。
　　公司风险管理及内部监控系统按照《企业管治守则》及《企业内部控制基本规范》的原则及指引制定，已建立分层分级的风险管理架构，发布风险管理手册，公司相关部门根据既定的发展策略，对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行研究，对主要风险进行识别及评估，为制订风险应对策略提供依据，并持续监控风险管理系统的健全性、合理性和有效性，提升风险控制和防范能力。
　　经过认真评估，公司目前面临的主要风险和相关应对措施如下：
　　(一)环境风险
　　2025年公司仍面临复杂外部环境风险，有效需求不足对房地产市场形成持续制约。房地产市场分化加剧、去化压力犹存，行业仍处于调整期。政策层面释放出支持市场平稳健康发展的积极信号，但各地政策落地节奏、执行力度及实施效果存在差异，可能对公司经营环境、项目销售与资金回笼带来阶段性影响。
　　公司将积极应对外部环境变化，坚守稳健经营底线。以保交房为首要任务，全力保障项目交付；严守现金流安全，抢抓市场窗口全力推进销售，加快资金回笼；充分把握政策利好，优化融资结构，稳定融资渠道，多措并举盘活存量资产。持续提升产品力，优化经营服务水平，打造好房子、好服务、好社区，以精细化运营与高质量发展抵御市场波动，保障公司持续稳健运营。
　　（二）流动性风险
　　受行业下行影响，公司销售规模持续下降，货币资金同步大幅减少，财务状况下行迹象明显，同时面对集中到期的存量债务压力，流动性面临较大挑战。
　　公司将继续全力以赴推进生产经营改善，积极推动销售回款，加快资产变现。同步与金融机构通力合作争取支持，保持融资稳定。在大股东及各方支持下，公司将尽最大努力保障现金流安全，积极应对化解流动性压力。
　　（三）业绩亏损风险
　　因行业深度调整影响，房地产开发业务销售收入和利润率显著下降；公司经营性业务在扣除折旧摊销后尚未盈利，同时部分大宗资产交易和股权交易面临亏损风险，综合各类税费等刚性成本后，经营业绩将持续承压。
　　公司将在大股东及各方支持下，上下凝心聚力，继续全力以赴推进经营改善，积极响应国家各类政策，在保交房前提下，加大力度盘活资产，强化产品竞争力，加强预算控制，制定利润提升目标。公司将争取早日摆脱困境，回归健康发展的轨道。
　　（四）业务风险
　　2025年，工程建设行业规模效益继续下行，资金链持续承压，企业经营困局进一步加剧。
　　建筑行业的困境对于项目开发经营产生负面的影响，包括建筑企业暴雷、原材料大幅波动、劳资纠纷、安全意外事故等因素，可能对工程进度、客户满意度、项目成本、房屋质量等带来风险，对公司经营业绩和品牌声誉造成影响。
　　公司已建立完整的招采与供应链管理体系，持续关注供应商经营及履约状态。通过工程后评估、第三方飞检常态化等举措强化履约管理。定期前置梳理客户风险并建立风险清单，面向交付、客户设立专业应对小组，保障业务有序开展；深入二级供应链，前置管控材料、设备的品质与供应稳定性，确保项目高品质稳定交付。
　　（五）合规风险
　　公司业务开展受境内外广泛的法规及政策监管，各地区的房屋销售及建筑法规、物业管理法规、财务及税务法规、个人信息与数据法规以及中国大陆及香港的上市规则等变动均可能对公司产生影响。
　　公司已搭建合规管理体系，开展了规章制度的梳理、重塑和强化，不断加强对合规风险的防范、对合规遵从的监控，不断提升对合法合规要求的认知水平和管理意识。公司设置合规管理部门对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营管理中；公司自上而下开展对最新法规和政策的培训，加深对政策的理解并及时调整业务以符合政策要求，确保公司经营管理遵守各项相关法规、政策及指引要求。
　　（六）诉讼风险
　　公司因合作开发、合同履约争议等事项面临诉讼或仲裁风险，可能导致公司承担赔偿责任等情况，影响资金周转与经营业绩，对日常经营管理带来影响。同时，诉讼过程中的声誉风险可能对公司品牌造成负面影响，降低客户信任度与市场竞争力。
　　公司已建立法律风险防控体系，针对潜在诉讼风险，公司采取分级预警机制，对高风险事项提前制定应对预案，通过协商调解、专业诉讼代理等方式降低损失。同时加强内部培训，提升员工法律意识与风险识别能力，从源头减少纠纷发生。公司持续跟踪司法实践与判例变化，确保经营活动符合法律法规要求，有效控制诉讼风险敞口。
　　（七）人才风险
　　面对房地产行业环境、公司财务与经营状况变化等多重挑战，公司优秀骨干人才保有承压，对年轻优秀人才吸引力不足，内部人才梯队建设存在挑战。
　　公司在专业能力认证、培训与实训基地建设等方面推进了系列工作。持续开展训战结合计划，组织专项技能培训，做好经验传承。同时，结合用人需求调研与目标设定，积极利用内部招聘、外部招聘、专业交流等人才引进方式，拓展优秀人才来源，支持业务梯队建设，为持续发展提供组织保障。
　　（八）舞弊风险
　　公司已建立的内部控制体系覆盖了各业务领域，但业务范围广泛且业务模式复杂，员工、供应商或第三方可能存在不当行为，同时高新技术的广泛应用使得舞弊手段更为隐蔽，增加了监控难度，公司仍面临潜在的舞弊风险。
　　公司以客户至上、奋斗为本、融合发展、阳光透明为核心价值观，树立敬业、专业、干净的企业文化，建立健全治理规范、内控有效、阳光透明的管理机制。对任何舞弊行为持续秉持“零容忍”的明确态度，同时通过加强审计监察专业力量配备、专项培训，提升团队在复杂业务场景及新技术环境下的风险识别与调查能力。通过潜在利益冲突申报、关键岗位廉情排查、全员廉政承诺等常态化预防措施，将廉洁要求融入岗位职责体系，护航业务健康发展。 收起▲

　　（一）本集团业务进展　　前三季度本集团实现营业收入1,613.9亿元，权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。　　在经营端，本集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1,004.6亿元；完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4... 查看全部▼

　　（一）本集团业务进展
　　前三季度本集团实现营业收入1,613.9亿元，权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。
　　在经营端，本集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1,004.6亿元；完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿；业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。前三季度，本集团经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。
　　在融资端，本集团继续获得各类金融机构支持，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，本集团已完成288.9亿元公开债务的偿还。
　　本集团坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合。集团持续与各地政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。万纬物流与深铁集团合作探索“轨道交通+机器人配送”场景，实现地铁无人配送，报告期内已完成二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。集团着力强化业务的协同发展，第三季度泊寓联合万物梁行获取东莞潢涌项目一期人才公寓运营及物业管理，并协同深圳万科推进深圳老地方项目资产盘活；商业业务与酒店业务部分会员权益已互通落地，后续将在用户体验和感知上深度优化，实现商业与酒店会员全面融合，打造商业与酒店会员生态体系。
　　为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，报告期内本集团实施组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。
　　1、主要财务指标情况
　　第三季度本集团实现营业收入560.7亿元。其中，房地产开发业务结算面积为299.7万平方米，贡献营业收入402.0亿元。归属于上市公司股东的净亏损160.7亿元，主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
　　1-9月，本集团累计营业收入为1,613.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为833.3万平方米，贡献营业收入1,142.5亿元。
　　1-9月，本集团整体的税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0%。
　　截至报告期末，本集团持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3,629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。
　　2、主要业务情况
　　（1）房地产开发
　　第三季度本集团实现合同销售面积236.1万平方米，合同销售金额313.4亿元，同比分别下降39.7%和41.8%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1,004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。十一假期本集团取得良好销售表现，在无新盘加推的情况下，实现认购金额47.7亿，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标。
　　截至9月底，本集团合并报表范围内有1,321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1,548.1亿元。
　　保障项目高品质交付。1-9月，本集团合计完成187个项目、305个批次、7.4万套房的交付。围绕场景、服务、体验、品质四个维度，集团持续开展“城市兴交付”主题行动，实现从“保交付”向“精益交付”的升级。
　　新开项目表现良好，持续推动库存去化。前三季度，本集团11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近7成，其中报告期内首开的广州万科檐屿城项目，首开销售套数为广州市前三。前三季度，本集团年初现房实现销售202亿元，年初准现房实现销售206亿元，车（位）商（铺）办（公）销售130亿元，共109个项目实现销售斩尾。集团积极推进全民经纪人分享家、直播、短视频、垂直类媒体等自有渠道获客模式，持续优化获客结构和营销费用，累计贡献销售超205亿元。
　　依托场景化落地与精细化设计，推动产品力升级。报告期内，本集团完成对产品体系和标准的迭代升级，已在新建项目中全面应用，同时通过市场优选及与优质供应商的联合共建研发，持续提升装修模块产品品质。广州檐屿城和花地湾傲璟2个项目，通过核心模块的场景化呈现，强化用户体验；长沙松湖天地隐秀，系统性升级归家体系模块，打造高品质的社区商业和精致的景观园林，为客户创造高品质生活体验；合肥云映青澜项目通过归家体系、公区及架空层等空间场景模块营造，并打造高浓度公园商业配套，实现开盘即售罄。三季度引入厨房电器、智能家居等与装修模块相关的59款新产品，并通过方案技术优化、招采供应链整合、工艺工法调整等关键举措，实现产品品质和性价比优化。
　　坚持存量资源盘活为主的投资策略，优化产能结构。公司通过多种方式推进存量盘活，三季度盘活优化和新增产能83.3亿，其中7月新获取的石家庄万科公园隐秀项目，通过规划调整、方案优化等方式，实现盘活新增产能28亿。1-9月，公司通过盘活累计优化和新增产能178.4亿，通过存量盘活回款71.1亿。前三季度，本集团累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。
　　1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积472.7万平方米，占全年开复工计划的70.7%；实现竣工计容面积837.2万平方米，占全年计划竣工面积的59.2%。
　　截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约2,978.1万平方米，权益建筑面积约1,961.0万平方米；规划中项目总建筑面积约2,957.7万平方米，权益建筑面积约1,892.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约338.6万平方米。
　　（2）物业服务
　　依托服务品质与品牌影响力，持续拓展优质项目。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势，存量项目拓展稳步推进，万科物业前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元，其中，通过弹性定价体系新拓项目41个，对应1.4亿元年化饱和收入；商写业务方面，三季度在上海、西安、珠海等地拓展多个标杆项目，新增年化饱和收入7.9亿元。
　　推动社会责任与基础服务融合，加强居民健康安全的多维关怀。报告期内，万物云大力普及应急救援技能。截至9月底，累计已有超过26,892名在职员工获得CPR（心肺复苏术）认证，在住宅区域配置的AED（自动体外除颤器）超过3,488台，并已成功运用这些技能挽救生命31起，守护了业主与客户的生命安全。
　　“保值力”获得行业权威认可。报告期内，万科物业在中国房地产业协会与克而瑞联合发布的“保值力”系列测评中，荣获“2025年中国房地产保值力卓越物业企业”奖项。
　　鉴于万物云在香港联合交易所有限公司上市。
　　（3）租赁住宅
　　1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。管理规模持续领先。三季度，本集团旗下“泊寓”新拓展房源7,608间，新开业10,089间。截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，出租率94.3%。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.3万间纳入保障性租赁住房。
　　拓展渠道资源，深化高端产品线。泊寓在深化和各地国资平台合作的基础上，进一步丰富资源获取渠道，三季度新拓房源中，来自互联网、建材行业等非国企的房源占比达到41%。持续深化中高端产品线打造，深圳“壹铭101公馆”作为产、建、运营一体的中高端项目，于9月开业，深受客户好评。
　　品牌价值获得广泛认可。中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”；泊寓广州三元里旗舰店荣获“2025中国住房租赁项目优秀品牌”。
　　（4）商业开发与运营
　　1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入62.1亿元（含非并表收入）。截至报告期末，商业业务整体出租率为92.1%。
　　客流和销售额保持增长。1-9月，万科商业客流同店同比增长5.0%，销售额同店同比增长3.8%，商业会员数量达4,538万，同比增长10.9%。
　　新项目顺利开业。郑州嵩南印象城于8月28日开业，项目以多元体验场景和特色户外空间赢得客户认可，开业当天实现出租率97%，开业率95%。伴随项目开业，华为双层高标店、必胜客社区概念店、KFC宠物主题店以及7-ELEVEN青年旗舰店也在当地实现首次亮相。
　　持续强化与各品牌方的共建共创。报告期内，盒马鲜生作为城市首店进驻靖江印象城与马鞍山印象汇，有效丰富了当地的消费场景。印力与麦当劳中国签署战略合作协议，同时进一步深化与百胜中国、NBA中国等知名品牌的合作关系，巩固品牌矩阵生态圈。
　　（5）物流仓储
　　1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入31.8亿元，同比增加7.4%。其中冷链营业收入16.8亿元，同比增长24.4%，高标库收入15.0亿元，同比下降6.8%。
　　开业规模行业领先，出租率保持行业较高水平。截至三季度末，万纬物流累计开业项目约148个，可租赁面积1,046万平方米，其中高标库可租赁面积845万平方米，稳定期出租率86%；冷链可租赁面积201万平方米，稳定期库容使用率70%。
　　聚焦重点行业做深做透，影响力持续提升。万纬物流聚焦茶饮、咖啡、餐饮与商超等行业，持续强化品牌影响力。三季度新拓4家茶咖头部品牌、15家餐饮品牌，今年以来已累计新拓20家茶咖品牌、34家餐饮品牌。
　　提升运营服务能力，扩大服务覆盖范围。前三季度，库内运营、运输等服务收入10.5亿元，同比提升39%。“万家配”业务基于全国“高标准、多温层”仓网，全国范围的一件代发服务订单量稳步爬升，前三季度累计发运1,950万单，是去年同期的3倍。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2025年上半年，行业政策延续“止跌回稳”基调，商品房销售降幅有所收窄。上半年全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，上半年按期保质完成了超4.5万套房的交付，通过“城市兴交付”主题行动持续升级交付服务品质；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；持续开展大宗交易，完成13个项目交易，签约金额64.3亿元；积极推进存量盘活，实现回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元；经营服务类业务上半年全口径收入284.2亿元，同比增... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2025年上半年，行业政策延续“止跌回稳”基调，商品房销售降幅有所收窄。上半年全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，上半年按期保质完成了超4.5万套房的交付，通过“城市兴交付”主题行动持续升级交付服务品质；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；持续开展大宗交易，完成13个项目交易，签约金额64.3亿元；积极推进存量盘活，实现回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元；经营服务类业务上半年全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列。
　　公司获得各类金融机构支持，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。第一大股东深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供238.8亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。公司稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。上半年本集团实现营业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元。当前公司在经营上仍面临阶段性压力，尽管如此，我们相信，在各方支持下，依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力，以及在多个赛道上领先的经营服务能力，公司一定能走出低谷、迎来转机。公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户提供“好房子”“好服务”“好社区”，推动公司重归健康发展的轨道。

　　二、核心竞争力分析
　　1、高品牌知名度和美誉度的中国地产行业领军企业
　　万科是中国领先的住宅开发商，自2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。万科始终坚持“好房子、好服务、好社区”的产品理念，持续迭代升级产品体系，凭借精准匹配客户需求的设计理念与全周期服务能力，赢得市场高度认可。旗下万科物业更以专业化、科技化服务能力，树立物管领域标杆地位。
　　2、定义人居体验标杆、回应城市功能再造的产品力
　　万科坚持与客户同步发展，通过产品线迭代和产品研发回应客户不断变化的物质需求与精神需求。在产品线方面，万科积极回应客户日益增长的改善型产品需求，截至目前已打造了“隐秀系”、“拾系”、“映像系”等面向不同类型客户的多元产品矩阵。在前沿产品研发方面，万科以上海理想之地的成功打造为起点，通过AIoT智慧中台、光储直柔等前沿技术的落地实践，引领未来社区的生活范式，重新定义人、建筑和城市的共生关系。
　　万科坚持与城市同步发展，通过城市大型片区综合开发运营，及“绣花”功夫的城市更新与微改造，回应城市功能再造和产业升级的各类需求。在城市大型片区开发过程中，万科积累了多业态运营能力与相关底层技术。同时，万科在响应政策号召进行存量改造的过程中，沉淀了城市更新、历史文化街区改造能力，打造了一批如广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所等高影响力的城市名片项目。
　　3、覆盖客户全生命周期、多生活场景的服务力
　　万科业务涵盖住宅开发、物业服务、长租公寓、商业开发与运营、物流仓储等领域，这些业务在响应政策号召、应对社会痛点与市场需求的过程中建立起来，进入各赛道行业前列。同时，这些业务基于客户生命周期需求，提供多场景产品、内容和服务。
　　在住宅开发领域，通过智慧工地实时开放、线上签约、交付即办证、智慧社区运营等动作，确保从项目建造、销售、交付、运营的各个环节提升客户的产品服务体验。在物业服务领域，客户口碑、管理规模均保持在行业第一阵营，同时积极响应国家号召，利用多种资金来源打造老旧小区改造能力，助力提升项目品质，满足人民群众美好生活需要。在长租公寓领域，万科泊寓是国内管理规模最大的集中式长租公寓运营商，通过推广会员权益体系深度服务在租客户、加强租住生活全周期服务体系建设，泊寓形成了更为长期稳定的客户群体，客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%。在物流仓储领域，万纬物流持续深耕行业客户需求，行业标杆客户的口袋份额不断增长，持续以产品为核心、通过科技创新助力运营效率提升，并依托冷链运营服务能力，干冷协同契合客户的多样化仓储服务需求。
　　4、重视科技创新，具备持续的科技研发能力
　　万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略，构建了覆盖开发经营服务的全链条数字化体系。物业服务板块运用AIoT技术搭建远程运营中心，通过电子巡检、专家远程指导等提升服务质量，“住这儿”APP实现线上线下服务闭环；物流仓储板块实现冷链仓储运输全流程数字化，自研“河图”等AI算法提供供应链优化方案；万翼科技研发的在线图纸协作平台“图云”具备AI审图功能，被多家同行选用；全自研BIM软件“斗拱”通过深圳市住建局第一批自主知识产权BIM软件测评，并已在试点设计院使用；商业运营板块与长租公寓板块分别上线资产管理系统、租赁管理系统及客户服务APP，广受合作方和客户好评。
　　在工程建造领域，万科形成两大技术能力。住宅产业化方面，完成从结构体系到装配工艺的全链条技术集成，参与编制超50项国家和部分省市行业标准；绿色建筑方面，研发覆盖建材、能源、水处理等12个技术模块，近年集团所有新建项目100%达到国家绿色建筑评价标准。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。 收起▲