一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务等综合性服务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。
　　公司始终坚持稳健经营，积极践行国家战略，主动服务民生福祉。公司坚持做强不动产投资开发，聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持以商品住宅开发为主，优化产品供给，满足客户差异化需求。同时，公司不断做大资产经营业务，积极发展保障性租赁住房，持续提升写字楼、酒店、购物中心、展馆等资产经营效能；持续做优综合服务，立足客户和社区需求，构建商业服务、酒店服务、公寓服务、养老服务等多元业态的精品服务体系，为美好生活提供一站式... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务等综合性服务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。
　　公司始终坚持稳健经营，积极践行国家战略，主动服务民生福祉。公司坚持做强不动产投资开发，聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持以商品住宅开发为主，优化产品供给，满足客户差异化需求。同时，公司不断做大资产经营业务，积极发展保障性租赁住房，持续提升写字楼、酒店、购物中心、展馆等资产经营效能；持续做优综合服务，立足客户和社区需求，构建商业服务、酒店服务、公寓服务、养老服务等多元业态的精品服务体系，为美好生活提供一站式综合解决方案。
　　凭借卓越的建设、运营与服务实力，公司连续十六年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，地产开发、物业服务常年稳居央企龙头，商业运营、经纪服务连续多年被评为行业TOP10，为行业创新、城市发展和人民美好生活持续贡献价值。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，面对复杂严峻的国内外经济环境，我国国内生产总值首次突破140万亿元，同比增长5.0%，顺利完成年初增长目标，展现出经济发展的活力与韧性。其中，在复杂国
　　际经贸环境中外需承压、内需稳步恢复的背景下，我国出口同比逆势增长6.1%；社会消费品零售总额同比增长3.7%，消费拉动作用稳步增强；全社会固定资产投资虽然同比下降3.9%，但结构优化高技术服务业投资同比增长3.5%，投资结构正在向创新驱动转型。
　　房地产政策方面，中央及地方持续释放稳定市场的积极信号。6月，国务院常务会议明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，7月，城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段，12月，中央经济工作会议提出“控增量、去库存、优供给”的因城施策方针；在此背景下，北京、上海、深圳等核心城市持续优化限购政策，助力市场平稳运行。
　　根据国家统计局数据，2025年全国房地产市场仍处于筑底阶段。全年商品房销售面积8.81亿平方米，销售金额8.39万亿元，同比分别下降8.7%和12.6%，降幅较2024年收窄4.2个、4.5个百分点；年末全国商品房待售面积7.66亿平方米，同比增长1.6%，增幅相较于2024年末的10.6%大幅放缓；全年房地产开发投资完成额8.28万亿元，同比下降17.2%，房屋新开工面积、竣工面积分别同比下降20.4%、18.1%。尽管新房市场仍在调整，但二手房市场逐渐成为市场企稳的主力，2025年全国二手房网签7.37亿平方米，同比增长2.7%。
　　当前中央明确“着力稳定房地产市场”的政策基调，为行业平稳健康发展提供了明确指引。随着存量信贷、税收政策加快落实与“好房子”、控增量等优化供给政策的持续发力，房地产市场有望逐步止跌回稳，向行业新发展模式加速转型。
　　三、经营情况讨论与分析
　　在行业形势快速变化下，2025年公司以“稳经营、提效益、求发展”为工作主线，主动应变行业复杂形势，坚持以发展筑牢安全根基、以安全护航经营大局，全年经营发展稳中有进、成效显著。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、卓越的战略管理及市场应变能力
　　房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。“精于战略,长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成长。
　　2021年以来，行业进入深度调整期，公司凭借多年积累的行业经验，敏锐洞察形势变化，前瞻判断“五化”趋势，提前启动“去库存、调结构”战略；2023年，公司根据供求关系的变化，率先提出“高质量发展的品质时代”判断，并在2025年进一步深化，将三大主业上升为公司战略方向，并将“三好房子”确立为核心产品，通过构建“好产品、好服务、好生活”的价值闭环，系统性重塑了企业的商业模式与核心竞争力。
　　同时，公司依托扁平的两级架构，确保经营策略能够及时、高效落地执行，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
　　2、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
　　公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆等，业态多样、产品品牌体系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。
　　公司紧跟国家建设“好房子”政策导向，精准匹配客户居住升级诉求，以“好生活”为纲，系统构建并落地“三好”产品体系，在广州、上海、杭州等核心城市公司树立起玥玺湾、天珺等品质标杆，产品力连续两年排名全国第二。
　　3、稳健、审慎的财务管理能力
　　公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
　　公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，连续八年保持经营活动现金流为正；公司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。
　　4、强大信用优势和突出的资本运作能力
　　公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
　　同时，公司凭借卓越的信用优势与市场口碑，灵活运用定向可转债、公司债、中期票据、ABS等多元融资工具，持续拓宽低成本、长周期的资金渠道；积极探索资产证券化等金融创新，以商业不动产REITs为平台打通“投-融-管-退”闭环，为穿越行业周期、实现高质量发展提供强劲资本支撑。
　　5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
　　在公司30多年的发展过程中，以公司发展战略为牵引，弘扬“讲政治、守纪律、懂客户、重价值”价值导向，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队长期保持拼搏进取精神，在行业下行周期中更加充分展现出韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
　　公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并持续建强“精总部、强一线”的敏捷组织体系，既保障了敏锐的市场触觉和对业务全局的把控，有效提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　1、保持销售规模行业领先，核心市场贡献突出
　　2025年，公司实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平方米，销售金额连续三年行业第一，销售权益比79%，同比提升3个百分点。
　　报告期内，公司加强上下两级同频共振，积极把握各假期窗口和阶段性机会，在上半年公司合计实现销售规模1452亿元，为全年打下坚实基础。同时紧跟国家战略和客户需求变化，加大“三好房子”产品的推广力度，成功打造以广州玥玺湾为代表的好房子标杆产品，全国百亿热销项目公司独占两席。
　　公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%；此外，公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。
　　2、开源节流，持续保持经营净现金流为正
　　报告期内，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，重点攻坚存量待收款项，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。
　　同时，公司根据市场需求，严格落实“以销定产”，动态调整开工安排。全年公司新开工面积703万平方米，竣工面积2450万平方米，年内建安支出737亿元，较去年下降。
　　报告期内，公司经营活动现金流量净额152亿元，连续8年保持为正。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%，并表口径已售待回笼资金498亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。
　　3、加强融资创新，持续优化资产负债结构
　　2025年，公司资产负债率同比下降2.08个百分点至72.26%，连续五年下降。同时，公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元。
　　公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。年内，公司实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%；同时，公司全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，多渠道融资方式增厚公司现金储备。期末，一年内到期有息负债金额706亿元，占比较年初下降3.6个百分点至20.7%。
　　公司融资成本持续下降。年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。
　　4、坚持精准投资，储备优质发展资源
　　报告期内，公司坚持城市深耕的投资策略，全年拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持在87%的较高水平。截至报告期末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米，同比减少约10%。
　　公司持续强化核心城市深耕优势，一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。本年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。
　　5、分类施策盘活资源，释放存量资产价值
　　报告期内，面对存量资源转化的挑战，公司通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源。
　　公司聚焦产品品质提升，发力存量焕新，通过完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式“老盘新做”，以相对低成本投入换来项目市场竞争力的有效提升，推动存量去化。报告期内，公司共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。
　　公司继续推进存量项目的“调转换退”，通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。报告期内，公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平方米，新增融资金额79亿元。
　　6、深化好房子体系建设，锻造产品力、服务力与可持续发展力
　　报告期内，公司坚持以客户为中心，以“好生活”为纲，持续锻造“三好房子”的核心竞争力，构建了以“耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”六维价值为核心的产品标准体系。目前，公司已在广州、上海、杭州等重点城市树立起玥玺湾、天珺等品质标杆，同时部分存量项目也通过系统性焕新，实现了资产价值与客户满意度的双重提升。
　　在交付端，公司将品质管控贯穿于设计、施工、交付全流程，22个项目实现贴膜交付，提升交付满意度。在体验端，公司以智能化赋能产品升级，逐步试点“保利智家”系统，实现全屋设备联动；打造衡温、衡湿、衡氧、衡净、衡洁、衡静、衡光的“七衡”系统，已在全国10余个项目落地。
　　年内，公司累计交付高品质住宅12.99万套，客户满意度提升至87%，获评中指研究院交付力优秀企业TOP1；产品力连续两年保持行业第二，实现了规模、效益与口碑的有机统一。
　　基于在产品品质与服务体验上的长期深耕，公司在绿色建筑、产品安全与质量等ESG领域亦取得显著成效。2025年，公司MSCI等国内外主流ESG评级显著提升，成功入选恒生A股通ESG50指数及中国上市公司协会“最佳实践案例”等，以扎实的可持续发展能力，为“好房子”品牌注入更深厚的价值底蕴。
　　7、三大主业协同共进，战略升位引领高质量发展
　　随着行业进入新发展阶段，消费者对“好生活”的需求日益多元化，为顺应国家政策导向和产业趋势变化，公司明确了三大主业战略的发展方向，逐步构建公司中长期发展模式。
　　不动产经营方面，公司在营资产规模和效益稳步提升。报告期末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平方米，公司实现资产经营收入51.4亿元；其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。同时，公司积极挖掘经营资产融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，打通公司经营资产“投-融-管-退”闭环。
　　不动产综合服务方面，保利物业继续坚定市场化发展路线，强化品质服务和精益运营。截至报告期末，保利物业全年实现物业总收入171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。同时，公司市场化发展成效显著，第三方项目新签单年合同金额29.3亿元，来自第三方项目的物业管理收入58.6亿元，占物业管理收入比重提升至44.6%，公共服务形成全域服务体系，其中在景城融合方面实现价值跃升，成功打造深圳西涌国际滨海旅游区等景区运营标杆项目；商旅公司拓展7个外部轻资产项目，自主研发酒店数智管理决策系统，已签约21家外部酒店；会展板块方面，保利世贸博览馆全年完成82场展会、182场会议的场地及服务保障，出租率稳居同类型场馆行业前三，荣获“2025年度中国会展场馆服务管理创新”等奖项。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　(二)公司发展战略
　　公司以“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，立足行业新旧发展模式转变的关键时期，积极探索新发展模式，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。一是做强不动产投资开发业务，巩固行业龙头地位。二是做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益。三是做优不动产综合服务，从标准服务迈向标杆服务，实现市场化生存、产业化发展，提升专业能力强化竞争壁垒。
　　(三)经营计划
　　全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资1,664亿元，计划新开工面积676万平方米，计划竣工面积1,542万平方米。
　　(四)风险与机遇
　　当前，全球地缘政治复杂多变，经济运行不确定性依然存在。报告期内，居民收入预期修复偏缓，对资产价值预期较为谨慎，住房消费观望情绪仍较浓厚。二手房市场持续活跃，价格博弈频现，对新建商品房市场形成一定分流。同时，房地产新发展模式的加速构建，以及“好房子”建设标准的迭代升级，对房企的产品创新能力、综合服务能力和经营管理效能提出了更高要求。
　　中长期看，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变。房地产市场仍是支柱产业，产业链条长、带动效应强，对稳定宏观经济大盘具有重要意义。中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，为行业平稳健康发展提供了明确政策指引。城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段。随着新型城镇化战略深入实施，居民对美好生活的向往、对居住环境改善的需求，正逐步成为驱动行业发展的重要力量。能够深刻理解客户需求、灵活应对市场变化、持续升级产品与服务的房企，有望在市场竞争中构筑新的优势，实现可持续发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　国家统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长5.3%，其中一季度同比增长5.4%，二季度同比增长5.2%，增速较一季度出现小幅回落。今年以来，社会消费品零售总额累计增速持续扩大，出口金额累计增速在一季度下滑后显著回升，但固定资产投资的累计增速则加速下降。
　　上半年，全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%；商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%。其中，一季度新建商品房销售金额仅2.1万亿元，同比下滑2.6%；二季度销售金额回升至2.3万亿元，但同比降幅达9.1%，表明去年四季度以来，各类新政策效果正逐步消退，新房市... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　国家统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长5.3%，其中一季度同比增长5.4%，二季度同比增长5.2%，增速较一季度出现小幅回落。今年以来，社会消费品零售总额累计增速持续扩大，出口金额累计增速在一季度下滑后显著回升，但固定资产投资的累计增速则加速下降。
　　上半年，全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%；商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%。其中，一季度新建商品房销售金额仅2.1万亿元，同比下滑2.6%；二季度销售金额回升至2.3万亿元，但同比降幅达9.1%，表明去年四季度以来，各类新政策效果正逐步消退，新房市场依然面临较大下行压力。根据中指研究院统计数据，TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，较上年同期下降11.8%；规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家。
　　整体规模收缩的同时，区域间分化进一步加大，核心城市市场展现相对较强的韧性。根据克而瑞及中指研究院统计数据，今年上半年，全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元，同比持平；在高品质项目入市、限价放开的推动下，成交均价达2.7万元/平方米，同比增长2.5%。同时，二手房市场挂牌量仍居高位，以价换量现象持续，成交金额约2.6万亿元，同比增长9.5%，成交均价2.2万元/平方米，同比下降3.3%。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市一二手房成交总规模约2.5万亿元，同比增长12%，其中新房成交1.1万亿元、二手房成交1.4万亿元，分别同比增长7%、15%，优于全国平均水平。
　　待售库存增速放缓，专项债收储力度有待进一步加强。2025年6月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米，分别同比增长4.1%和6.5%，同比增速为2022年以来的新低，市场库存趋势略有改善。据统计，截至2025年6月末，全国26个省市公示了专项债收储存量土地计划，覆盖超过4200宗地，资金总规模约4800亿元，其中已发行约1700亿元，占比不足40%，集中在上海、广东、浙江等地；收购存量商品房规模相对较小，公示项目规模约数十亿元、实际发行约20亿元，主要在浙江和四川，专项债收储政策的覆盖面和实施速度有待提升。
　　在“减少增量，提升存量”的导向下，土地成交面积同环比下降，成交均价则因成交结构影响而大幅提升。上半年，全国300城土地（住宅）推出规划建筑面积2.06亿平方米，同比下降19%；成交面积1.74亿平方米，同比下降5%。其中，20个核心城市贡献了68%的土地成交金额，比例较2024年全年提升17个百分点。在“好房子”政策引导下，核心城市纷纷推出热门板块、“第四代住宅”用地，多个项目竞拍溢价率或楼面价创新高，带动上半年土地成交楼面均价提升至4943元/平方米。
　　开竣工规模持续收缩，开发投资完成额尚未企稳。上半年，房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；房屋竣工面积2.26亿平方米，同比下降14.8%；房屋施工面积63.3亿平方米，同比下降9.1%。房地产开发投资完成额4.7万亿元，累计同比下降11.2%，连续第36个月下降；其中住宅开发投资完成额为3.6万亿元，累计同比下降10.4%，略好于整体水平。
　　上半年，房地产开发资金来源5.02万亿元，同比下降6.2%，资金压力仍然较大。其中，定金及预收款1.48万亿元，个人按揭贷款0.68万亿元，分别同比下降7.5%和11.4%，均高于商品房销售规模的降幅；自筹资金1.75万亿元，同比下降7.2%，房企投资能力尚未恢复。在房地产融资协调机制和经营性物业贷款等信贷政策优化支持下，上半年国内贷款为0.82万亿元，同比增长0.6%，是2022年以来首次实现同比转正。
　　据国家统计局国民经济运行情况分析，上半年国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好，展现出强大韧性和活力；外部不稳定不确定因素较多，国内有效需求不足，经济回升向好基础仍需加力巩固。报告期内，商品房销售、土地成交、开竣工等总量指标均在下滑，待售库存仍处高位，专项债收储力度有待提高，房地产止跌回稳态势需要采取有力措施加以巩固。同时，市场分化还在扩大，商品房销售及土地成交向核心城市聚集、少数优质项目虹吸市场需求，北上广深杭蓉等核心城市二手房成交占比超过新房，行业库存压力、结构性矛盾仍较突出。
　　展望下半年，中央政治局会议强调，我国经济运行依然面临不少风险挑战，要巩固拓展经济回升向好势头，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。当前房地产市场仍处于筑底阶段，市场分化趋势未改，新规高品质项目陆续入市将分流有限的市场份额，存量项目去化压力有所增加，需要行业政策的持续发力支持。房地产新发展模式正加速构建，将对行业发展带来新影响，房地产企业需要积极应对行业市场变化，进一步回归产品服务本源，加快提升运营管理水平和风险防范能力。


　　二、经营情况的讨论与分析
　　面对市场环境的快速变化，公司坚定筑牢安全发展基础，前置化解潜在风险，优化资源结构，推进品质提升与降本控费，加快培育资产经营与综合服务产业，持续提高发展质量。
　　1、抢销售抢资金，确保安全发展
　　报告期内，公司实现签约金额1451.71亿元，站稳行业龙头位置，同比减少16.25%；实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米。年初，公司预判市场回暖基础较弱、政策效果可能逐步消退，确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略。一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得630亿元签约，取得良好开局；二季度市场有所下行，公司迅速应对，抓好五一关键节点、用好房票安置等政策机会，稳住市场份额。
　　围绕经营现金流，大力抢抓回笼，报告期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。同时，想尽办法盘活资金，以推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式，解决占压资金122亿元；通过盘活预售监管资金、加快退税等增加可动用资金107亿元。报告期内，公司经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正；期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。
　　报告期内，公司继续发挥信用优势，加强有息负债久期管理。一是实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。二是已有渠道保持畅通，报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53%，并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文。三是优化贷款结构，用足政策空间，经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元。截至报告期末，三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。报告期末，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步提高；报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。
　　2、多措并举推进存量去化，以项目为单位做实债务与盈利规划
　　报告期内，公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%。面对存量项目竞争力转弱的挑战，公司摒弃简单降价促销的惯性做法，坚守品质与服务的高标准，推行“老盘新作、全面焕新”。报告期内，公司推动存量项目调规调产品，改善交通学区社商配套，多角度提升产品竞争力；升级泛会所运营丰富生活场景，开展空置房专项巡检整改，重新规划看房动线，让客户沉浸式预演美好生活。
　　存量未开发资源则严格落实“以销定产”，重新进行客研和二次定位，避免直投资源低效投入。继续推进存量资源盘活处置，设立存量盘活专班，分类梳理典型方案和落地经验，与各级政府部门广泛沟通协商。报告期内，新完成“调转换退”51万平方米，多个项目突破开发限制或实现调规转性，有效提升资源价值。
　　为夯实存量项目风险防范，特别是避免个别合作项目风险扩大蔓延，公司还以项目为单位，围绕项目刚性开支和资金安全，系统开展债务规划与盈利规划，分级筛选潜在风险项目，制定经营、财务、法律等综合治理手段，综合统筹总部运营及资金支持，有效控制了债务偿还、建设交付等各类风险。
　　3、增量项目取得良好收益，投资质量不断提高，资源结构持续优化
　　增量项目有效改善了当期销售质量。报告期内，2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升了5个百分点，项目立项兑现度整体较好，推动平均签约利润率实现回升。同时，重点城市竞争优势得到巩固，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%，公司在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一，在石家庄、福州等8个核心城市排名前三，在广州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%。
　　公司坚持发展是第一要务，持续提高资源投放的精准度。公司持续升级客研方法论，聚焦38个重点城市重点板块及高端客户群，形成的研究成果为投资立项研判提供重要支持。一季度，部分城市土地市场阶段性过热，公司坚定立项标准，不盲目追高；二季度则把握结构性机会，重点在市场表现稳定、公司竞争优势突出的城市开展投资。报告期内，公司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，报告期内签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。
　　报告期末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米，随着产品品质与运营效率的系统性提升，将实现较快的开发销售。
　　4、践行客户战略，实施全流程品质管控，更好地响应客户市场需求
　　“好房子”建设已被纳入国家高质量发展体系，公司早在2023年提出行业进入“高质量发展的品质时代”，构建四阶八维全流程品质管理体系，把品质品牌提升融入到开发经营的每个环节。报告期内，公司基于22万余条客户调研数据，以“好生活”为纲领，重新解构挖掘客户需求，设计策划“好产品”和“好服务”，确保产品物理硬件过硬，配以综合服务为软性产品，从而转化为客户可感知的“好生活”。
　　产品体系方面，进一步完善产品品牌体系，分别凸显高奢价值、中式品味、都市度假和人文烟火，建立起产品、服务与生活场景之间的紧密关联。依托客研成果，构筑客户画像，进一步深化产品品牌与在地文化、生活需求的深度结合，打造因地制宜、匹配客户需求的产品。其中，新增的“天奕”子品牌，在广州、上海的首开均优于立项预期，截至目前累计签约超75亿元，树立了鲜明的品牌印记与产品标签，强化了保利品牌的影响力和市场口碑。
　　品质保障方面，深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段，坚守“以客户为中心”理念，全面管控定位、设计、宣传、建造、招采及成本、体验、交付、服务等八大维度的品质呈现；聚焦53个核心管理动作，细化品质管理全流程，并落地分解至各环节的目标、关键动作、责任人及预期成果，强化品质管理的系统性体系化建设；全面推进工艺品质提升，落地“100个保式细节”品质工艺举措，聚焦与生活体验至关重要的“三堂六线”，制定精装、园林、机电、幕墙、门窗等品质工艺标准，确保品质标准精准落地。
　　客户体验方面，上线“端菜行动”，即业主向美好生活“下单点菜”、公司以品质服务“端菜开宴”：统一对客平台，开通“保总热线”直通管理层，整合保利发展和保利物业的400呼叫中心，让客户需求被听见、被响应、被解决；编制《服务楼书》，延续产品体系完善服务配套，将物业服务标准化、价值化、可视化；开展工地开放日、业主开放日，项目设计师、工程师、物业经理共同面客，提前绘制美好生活蓝图；首创“贴膜交付”，组织“一房五验”层层把关，做到交付零瑕疵、零污染、零误差，提高交付精细度。
　　5、加强管理改革，全面提质增效，推动组织能力与经营效益提升
　　报告期内，公司完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元，营业总收入1169亿元，同比下降16.08%；公司毛利率14.6%，略高于2024年全年水平；实现利润总额99亿元，同比下降29.7%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.5%。面对存量去化、品质提升带来的新挑战，公司系统深化组织能力建设，着力改善盈利能力。
　　组织改革方面，调整精简组织机构，公司于年初完成东北、山东、江苏、浙江等区域子公司合并，将公寓、养老与相关产业整合管理；选优配强队伍建设，常态化开展公开竞聘上岗，落实干部能上能下；调整考核分配导向，发挥考核指挥棒功能，对攻坚克难等设置专项奖励。
　　降本控费方面，全面挖潜，已取得阶段成效。改革供采体系，平衡品质需求与成本集约。报告期内，公司集采覆盖范围不断扩大，并加强重点工程招标统筹，在确保品质的前提下，通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元。同时，建立全国统一供方库，入库优选供方约600家，锁定高端高质供方建立紧密合作。深化运营能力建设，系统改进合约规划管理，严格压实预留成本，推行结算集中管理，提高成本结转的准确性；加快构建营销体系，自主获客成交占比达25%，线上营销签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点。
　　运营管理创新方面，上线AIGC设计采购平台，实现设计－算量－采购全流程数据可视化与一站式管理，实现深化设计出图效率更高、成本预算更准，目前已在全国20个项目落地；快建体系形成“一城一标准”，紧抓报建、出图、招采定标、穿插施工等核心环节，快建项目的首开效率、竣备交付周期均实现显著改善，目前已在全国47个项目试点。
　　6、系统强化资产经营，持续提升服务竞争力，推动经营与服务主业发展
　　不动产经营方面，在营资产规模和效益稳步提升，截至报告期末，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米；其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%，部分来自产成品改造转化。购物中心板块推出“开新时光季”，18城联动打造在地化主题活动，累计吸引客流2530万人次；深耕黏性客户转化，适时调整业态布局和品牌组合，攻坚空铺去化，推动项目出租率继续稳步提升，新签品牌数量同比增加15%。社区商业全国新增招商13万平方米，是去年全年的两倍，通过丰富社区生活氛围，助力项目销售去化。报告期内，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%，同时拓宽融资渠道，发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提高持有资产的资金使用效率。
　　不动产综合服务方面，旗下保利物业继续坚定市场化发展路线，强化品质服务和精益运营。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米；实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3%。以专业能力建设为导向，保利物业开展组织架构变革调整，组建住宅、商企、城服、资产和工程等独立运营架构，实施专业化、垂直化管控，加快全流程作业标准沉淀，为市场拓展和运营管理赋能。依托属地平台－专业公司－总部职能的分工协同，公司千万级项目拓展能力显著提升，报告期内新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2%，超千万元合同占比超五成；第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9%；第三方项目物管收入27.78亿元，同比增长19.9%。
　　三、风险与机遇
　　当前，全球地缘政治复杂多变、经济平稳发展的不确定性仍在增加，国内经济运行依然面临不少风险挑战，居民对未来收入、资产价值预期较为悲观。报告期内，供需两端支持政策陆续出台、专项债收储持续落地，但房地产整体价格水平尚未企稳，住房消费观望情绪依然浓厚，市场结构性分化持续，市场修复仍需一定周期。加上二手房挂牌量高企、价格博弈频现，对于产品竞争力偏弱的存量库存，形成了较大的去化压力。房地产新发展模式的构建，以及“好房子”新规产品的快速迭代，对房地产企业综合实力提出了更高要求。
　　中央经济工作会议指出，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。房地产市场仍是支柱产业，产业链条长、带动效应强，对稳定宏观经济大盘具有重要意义。今年7月的城市工作会议提出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。随着城市高质量发展的稳步推进，居民对美好生活的向往、对居住环境改善的需求，正逐步成为驱动房地产市场发展的主要力量。房地产企业凭借对客户需求的深刻理解，灵活应对市场变化，依托深厚的专业积累和人才储备，准确捕捉市场机会，持续升级产品与服务，提升经营管理效能，将有望在市场竞争中保持优势地位，并进一步强化可持续发展能力。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、卓越的战略管理及市场应变能力
　　房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。“精于战略，长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成长。2021年下半年以来，行业持续深度调整、供求关系也发生了重大变化，过程中公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，凭借多年积累的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策略，依托扁平的两级架构高效落地执行，始终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
　　2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势
　　公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
　　3、稳健的财务管理能力
　　公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
　　公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平；公司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。
　　4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
　　公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品品牌体系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。
　　多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势，也锻造了公司强大的产品力。公司已构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，致力于打造绿色、健康、安全、便捷的生活体验，引领高质量发展的品质时代。
　　5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
　　在公司30多年的发展过程中，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，在行业下行周期中更加充分展现出能动优势和韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
　　公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　在行业严峻复杂形势面前，公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务，统筹安全与发展，全年实现了良好的经营业绩，资产和资源结构不断优化，可持续发展能力不断增强。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　（一）宏观经济形势　　统计局数据显示，2024年我国国内生产总值同比增长5.0%，其中前三季度GDP同比分别增长5.3%、4.7%、4.6%，呈现下降趋势，其中，受上年度高基数影响，出口金额同比增速由年初7.7%快速回落至4月的1.4%；固定资产投资完成额、社会消费品零售总额同比增速也分别从年初高点的4.5%和5.5%回落至三季度末的3.4%。针对年中经济增... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　在行业严峻复杂形势面前，公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务，统筹安全与发展，全年实现了良好的经营业绩，资产和资源结构不断优化，可持续发展能力不断增强。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势
　　统计局数据显示，2024年我国国内生产总值同比增长5.0%，其中前三季度GDP同比分别增长5.3%、4.7%、4.6%，呈现下降趋势，其中，受上年度高基数影响，出口金额同比增速由年初7.7%快速回落至4月的1.4%；固定资产投资完成额、社会消费品零售总额同比增速也分别从年初高点的4.5%和5.5%回落至三季度末的3.4%。针对年中经济增速放缓的情况，中央因时因势加强宏观调控，一揽子政策及时出台，有效提振了社会信心，四季度国内生产总值同比增长5.4%，出口金额、社会消费品零售总额同比分别回升至5.9%和3.5%，固定资产投资仍承压。
　　2024年末，我国M2同比增长7.3%至313.53万亿元，全年两次降准共100BP，释放长期流动性超过2万亿元，货币供给充足，市场流动性保持充裕。
　　年末调整后的M1余额111.3万亿元，增速1.2%，较三季度末的-3.3%回升4.5个百分点；M2-M1增速剪刀差在9月达到近年新高10.1个百分点，年末收窄至6.1个百分点，显示四季度经济边际改善。
　　（二）行业政策及市场运行情况
　　作为国民经济的重要支柱，房地产行业关联度高、带动力强，行业的稳定发展对于防范化解系统性风险、推动经济平稳发展至关重要。2024年，房地产行业政策支持力度持续加强，7月中央政治局会议提出促进房地产市场平稳健康发展，9月中央定调“止跌回稳”，12月明确“稳住楼市股市”，稳定行业发展的态度明朗。行业政策空间进一步打开，货币、财政、产业端政策接续出台，协同发力。
　　货币和产业支持政策包含如“四个取消”：取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准、全国大部分城市全面取消限购，促进提高市场活力；“四个降低”：降低公积金贷款利率、绝大多数城市首套房首付比例降至15%、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担、符合条件的存量房贷利率统一降至LPR减30个基点，全方位降低购房成本；“两个增加”：新增百万套城中村与危旧房货币化改造，增加“白名单”项目信贷规模至4万亿，扩大资金来源支持。财政政策在房地产领域的主动性也显著增强，通过发行专项债券支持收购已建成未出售的商品房、符合条件的闲置土地，通过加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限等税收优惠方式等直接参与市场调节。
　　在政策支持下，四季度市场成交出现边际改善。全年全国商品房销售面积9.7亿平方米，销售金额9.7万亿元，分别同比下降12.9%和17.1%；但四季度销售面积2.7亿平方米，同环比分别提升0.3%和21.2%，销售金额2.8万亿元，同环比分别提升1.0%和28.2%。
　　城市仍在分化，核心城市及城市群的市场表现相对较好。根据中指研究院统计，一线城市2024年新建商品住宅月度成交面积同比下降约11%，其中四季度同环比分别增长40%和58%；二线代表城市2024年月度成交面积同比下降约22%，其中四季度同环比分别增长14%和57%；三四线代表城市2024年月度成交面积同比下降约23%，四季度同环比分别增长9%和36%。
　　在严控增量、优化存量的行业政策推动下，市场库存有所降低。2024年末，全国商品房待售面积7.5亿平方米，同比增速10.6%，较年初下降5.3个百分点；住宅待售面积3.9亿平方米，同比增速16.2%，较年初下降7.6个百分点。
　　企业投资意愿较弱，土地成交和新开工规模仍下降。2024年房地产开发投资完成额10.03万亿元，同比下降10.6%，其中，住宅投资7.60万亿元，同比下降10.5%。年内，全国住宅土地成交规划建筑面积7.22亿平方米，商品房住宅销售面积8.15亿平方米，住宅土地成交已连续两年低于住宅销售。房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降23.0%，企业开工意愿较低；房屋竣工面积7.37亿平方米，同比下降27.7%。
　　2024年房地产开发资金来源10.77万亿元，同比下降17.0%。受到销售降幅收窄的影响，定金及预收款3.36万亿元，个人按揭贷款1.57万亿元，分别同比下降23.0%和27.9%，较年内最高点降幅分别收窄14.5和13.1个百分点。在“房地产融资协调机制”和“经营性物业贷款”等信贷政策的支持下，2024年国内贷款为1.52万亿元，同比下降6.1%，较年初收窄4.2个百分点；自筹资金3.77万亿元，同比下降11.6%，较年初收窄3.6个百分点。
　　报告期内，房地产市场整体承压，全国商品房销售面积、金额仍在下降。在政策刺激下，四季度全国成交同环比显著改善，且一线及核心二线城市回升更快，整体呈现更多元的结构性分化特征。政策层面，中央明确“止跌回稳”政策基调，为行业平稳健康发展打开政策空间，产业、货币、财政政策齐发力，政策主动性显著增强。
　　当下全球政治、经济形势错综复杂，贸易摩擦加剧。2025年两会政府工作报告重申实施适度宽松的货币政策，提到“适时降准降息”，以及“实施更加积极的财政政策”。2025年以来，行业市场也出现积极变化，核心城市二手房市场成交量率先实现同比恢复，全国新建商品房销售额同比降幅收窄，居民购房需求正在逐步释放。展望未来，在宽货币、宽财政的政策背景下，相关行业支持政策细则的落地将进一步支持行业“止跌回稳”。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营业务、不动产综合服务等综合性服务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。
　　公司始终坚持稳健经营，积极践行国家战略，服务民生福祉。不动产投资开发方面，公司聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天悦人和”三大产品系。同时，公司不断做大经营业务，积极发展保障性租赁住房，提升写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等资产经营质量；持续做强综合服务，从客户和社区需求出发，打造商业服务、酒店服务、公寓服务、养老服务等精品服务体系，为美好生活提供一站式综合解决方案。
　　凭借出色的建设、运营、服务实力，公司连续十四年获得“中国房地产行业领导公司品牌”殊荣，地产开发、物业服务长年稳居央企龙头，商业运营、经纪服务连续多年被评为行业TOP10，为推动行业创新、城市发展、人民美好生活做出了长足贡献。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、卓越的战略管理及市场应变能力
　　房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。“精于战略,长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成长。2021年下半年以来，行业持续深度调整、供求关系也发生了重大变化，过程中公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，凭借多年积累的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策略，依托扁平的两级架构高效落地执行，始终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
　　2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势
　　公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
　　3、稳健的财务管理能力
　　公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
　　公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平；公司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。
　　4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
　　公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。
　　多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势，也锻造了公司强大的产品力。公司已构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦人和”三大产品系十二大子品牌，致力于打造绿色、健康、安全、便捷的生活体验，引领高质量发展的品质时代。
　　5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
　　在公司30多年的发展过程中，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，在行业下行周期中更加充分展现出能动优势和韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
　　公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　在行业严峻复杂形势面前，公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务，统筹安全与发展，全年实现了良好的经营业绩，资产和资源结构不断优化，可持续发展能力不断增强。
　　1、保持销售规模行业领先，核心城市市占率再提升
　　2024年，公司全年共实现签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；实现销售签约3230.29亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一。实现归属于股东的权益销售金额相对稳定，约2465亿元，同比下降14.5%。
　　积极作为，抢抓销售，稳住经营基本盘。为应对年初市场下滑，二季度公司果断开展去化攻坚行动，推动存量焕新、动态调整推盘安排，实现销售1104亿元，环比一季度提升75%，同比降幅较一季度收窄35个百分点，扭转了销售持续下滑的不利局面。四季度公司紧抓中央“止跌回稳”定调，把握政策集中出台和市场信心修复的窗口期，打响“保价”政策第一枪，坚定消费者信心，十月单月实现销售额423亿元，同比提升28%，为全年销售3230亿元打下基础，进一步巩固了领先优势。
　　综合施策加大存量去化。公司针对存量项目实施焕新组合拳，通过完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式提高项目市场竞争力，全年2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%。
　　加快增量项目销售，持续提升销售质量。得益于近三年较高的增量投资储备和高效的开发销售安排，报告期内，公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成，有力支撑了公司销售规模，进一步优化了销售结构。
　　深耕策略效果进一步凸显。全年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。
　　2、开源节流，实现经营现金流良性循环
　　报告期内，公司以现金流安全为中心，综合实施“销支融盘化”五大战术，多种方式回收现金，精准管控现金开支，实现经营性现金流入63亿元，连续第7年为正；年末公司在手现金1342亿元，并表口径已售待回笼资金（含销项税）832亿元，未来可动用资金充裕。
　　持续做大回笼基数，加快销售资金回笼。报告期内，公司大力抢抓资金回收，实现销售回笼3277亿元，签约回笼率超过100%。在全国首付比例下降的背景下，公司提高按揭回款效率，加快资金回笼，实现当年销售当年回笼率79.6%，较去年进一步提升1.3个百分点。
　　多种方式盘活受限资金约475亿。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金313亿元。同时，通过存量土地收储、应收账款盘活、投资占压盘活等多种方式累计增加可动用资金162亿元，实现实质性优化与改善。
　　以销定产，实现资金支出的动态平衡。报告期内，公司进一步做精做细开工管理，存量项目在充分论证市场条件的情况下，精准开工，减少低效建安投资。公司全年新开工面积1276万平方米，同比下降24%，在保障了销售供货的前提下，实现了资金支出的动态平衡。
　　3、综合运用多种融资工具，债务结构进一步优化
　　报告期内，公司在保持稳健发展的同时，主动降负债，逐步向高质量发展模式转型。年末公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降。
　　直接融资占比提升。公司全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比达到21.6%，为历年最高；年末公司直接融资余额699亿，占有息负债比重20.03%，较上年提升3.72个百分点。公司加大创新融资工具探讨，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元。
　　期限结构持续优化。三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%，连续4年提升。同时，公司年内把握经营性物业融资支持政策，新增持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营贷余额310亿元，通过长周期、低成本资金优化债务结构。
　　融资成本不断下降。年内公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。其中，公司债利率最低至2.20%，中期票据利率最低至2.30%，短期融资券利率最低2.02%，均创公司直接融资同期限历史新低。
　　4、营收规模力求稳定，持续降本对冲利润压力
　　2024年，公司竣工面积3257万平方米，高质量交付16.5万套。为保障项目交付效率，公司年内推进精细化运营，并在海南地区试点快速建造体系，拿地到竣备周期缩短至14个月。全年实现房地产开发结算收入2873.5亿元，同比下降11%。多元业务板块协同发力，实现营业收入243亿元；物业管理服务全年实现收入163亿元，同比增长8.5%。
　　加强集采改革和科技应用，持续降本。2024年，公司改革采购模式，统筹开展多项重点工程类、材料设备类集采，还搭建了智能化供应链管理系统，应用AIGC等先进技术，实现设计、采购、结算等全过程一体化管理，通过积极降本减少市场下行对销售毛利率的影响。
　　公司全年实现营业收入3116.7亿元，同比下降10%；结算毛利率14%，较去年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点。出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。全年共实现净利润97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。
　　5、多管齐下优化土储结构，提升发展能力
　　报告期末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。增量投资规模居行业前列。2024年公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一。
　　增量投资质量有保障。公司进一步迭代客研体系，强化投资定位一体化，聚焦投资确定性，2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。2024年当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元，动态销净率超过9%。
　　多种方式处置存量资源。近年来，公司积极谋划推进存量土地“调转换退”，即通过“调规转性、换地、退地”等多种方式，优化存量用地，降低资金占压。近年来，已完成约270万方存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿。多个换地项目首开兑现度良好，换地效果达到预期。
　　6、深化产品体系化建设，产品市场竞争力更加凸显
　　2024年公司以客户为中心，不断提升产品核心竞争力。“天悦人和”产品品牌得到行业高度认可，在克而瑞中国房地产产品力榜单中大幅跃升至第二名，物业服务力位居央企首位，公司品牌价值连续十五年蝉联行业第一。
　　深化产品体系化建设。围绕“好产品、好服务、好生活”导向，公司以住宅“天悦人和”三大产品系十二大子品牌为基础，同步搭建相应的物业服务、社区商业服务产品体系，做到市场、客户、产品、服务、配套的一体适配，为业主打造丰富生活场景，优化消费体验。
　　品质管理体系更加健全。报告期内，公司加强品质管理的体系化和标准化，编制了品质全流程管理制度，制定了设计、施工、查验、交付的全流程品质标准，强化全过程品质提升，确保前端展示和最终交付效果匹配一致，产品服务美誉度和客户认可度不断增强。
　　产品市场竞争力获市场认可。公司2024年首开的产品系项目中，七成销售流速达到板块前2名。通过实景展示提升项目打动力，成都花照天珺、西安云谷和著等多个项目首开去化率超70%。
　　7、资产经营稳固提升，多业态资产运营齐头并进
　　报告期末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万方，全年实现收入约40亿元。年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。大力发展租赁住房业态。结合国家“租购并举”发展规划，公司重点发力租赁住房业态，结合主流客户群体喜好，焕新构建“和寓”公寓品牌。报告期末公司在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%，主要位于上海、广州、杭州、成都等核心城市。
　　商业经营稳步提升。2024年，完善构建“时光里、时光汇、X时光”三大购物中心产品系，提高市场识别度，在租购物中心出租率实现连续三年提升。社区商业方面，通过提升租赁经营盘活资产、提高项目价值，报告期内以租促售成交近3亿元。
　　会展经营实力凸显。公司持有经营的保利世贸博览馆，位于广州琶洲会展经济圈，年均办展70场，2024年出租率排名全国第二名。依托展馆运营，公司还持续拓展“会展+”业务，已落地动漫游戏、电子竞技、潮流艺术、科技青创等系列活动，提升专业化资产经营能力。
　　8、持续扩大物业服务规模，提升服务品质
　　保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。报告期末，保利物业合同管理及在管面积分别约为9.9亿平方米与8.0亿平方米，同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿平方米。
　　收入结构持续优化。2024年，保利物业的物业管理服务收入116.7亿元，同比增速达15.0%；毛利16.7亿元，毛利率14.3%，与去年同期基本持平，基础物业服务基本盘稳固。年内第三方的物业管理服务实现收入约为人民币49.87亿元，较2023年同期增长约19.6%。
　　拓展质量进一步提升。2024年新拓展单年合同金额30.1亿元，再创历史新高，非居拓展领域的优势持续巩固。商办业态新拓展合同11.1亿元，同比增长17.9%，金融客户的拓展优势进一步凸显，年内新增获取了中国工商银行总行、中国建设银行总行等优质项目；高端制造业与战略新兴产业客户的拓展上卓有成效，获取了网易（杭州）二园区、青岛海尔（开发区）工业园等头部客户项目。
　　社区增值服务结构优化。在社区消费景气度波动的背景下，全年实现社区增值服务收入27.08亿元，同比基本持平。保利物业积极推进业务结构优化调整，聚焦具备场景优势的差异化机会，集中发力社区零售、家政服务、房屋租售经纪与美居服务，加强核心单品打造，提升服务竞争力。
　　9、重视股东回报、强化可持续发展
　　强化央企责任担当。2024年初，公司首次完成10亿元回购，年内推动保利集团完成2.5亿元增持，创历史之最，彰显公司对安全发展的信心、对股东利益的重视。作为央企龙头，首批发布估值提升计划，系统性梳理估值提升的措施、手段，稳定股东信心，保障股东回报。
　　积极代表行业发声。作为行业龙头，公司秉持担当态度，积极参与行业发声，通过国家相关部委及监管机构调研，主动呼吁、建言献策，不断推动行业政策环境改善。同时，年内组织参加业绩说明会、投资者交流等超150次、通过e互动、证券热线、电子邮箱等回复投资者咨询1300余个，积极向市场传递发展信心。
　　可持续发展势能稳步提升。公司在绿色建筑、客户与员工、公司治理等领域持续改善，ESG绩效得到认可，2024年，公司MSCI、S&P、国新等国内外主流ESG评级全面提升，并入选多个权威机构的“最佳案例”“优秀案例”。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　(二)公司发展战略
　　公司以“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，立足行业新旧发展模式转变的关键时期，积极探索新发展模式，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。一是做优不动产投资开发业务，巩固行业龙头地位。二是做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益。三是做强不动产综合服务，持续推动“大物业”战略落地，提高综合服务的专业化市场化水平，探索第二增长曲线。
　　(三)经营计划
　　全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资2,010亿元，计划新开工面积800万平方米，计划竣工面积2,540万平方米。
　　(四)风险与机遇
　　目前，我国居民收入预期下降、有效客户需求仍然不足，市场仍未完成筑底；短期看，房地产市场的企稳回升仍依赖于经济复苏和居民信心恢复的进程，而国内外错综复杂的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。与此同时，二手房市场热度有所提高，超过28个重点城市的二手房成交占比超过新房，二手房市场主导力量对新房市场形成一定扰动。
　　中长期看，行业将在发展中步入结构性转型与品质升级新阶段。总量上，行业仍有广阔的发展空间。2035年，中国式现代化将基本实现，过程中新型城镇化持续推进，国务院发布的新型城镇化战略五年行动计划提出，5年常住人口城镇化率将提升至接近70%；住建部也明确提出，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围。结构上，住房需求已经从“有房住”转向“住好房”，居民的改善性需求将继续支撑行业发展，“好产品就有好价格”的时代已然来临。与此同时，购房者对房企的产品品质、品牌信用、服务水平提出更高要求，企业间的竞争格局也更加激烈，未来具备全面开发能力、产品创新能力、综合服务能力的房企将拥有更大的发展机会，行业引领者的护城河也将越来越宽。 收起▲