投资要点
　　事件：4月28日公司披露一季报，26Q1实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；归母净利润9.16亿元，同比-57.06%。
　　结转规模及毛利率下降，利润阶段性承压：26Q1公司收入、利润下滑，主要受结转规模和结转毛利率下降影响。26Q1公司竣工面积195万平方米，同比-73%；毛利率降至13.5%，同比-3.2pct。此外，公司自2026年起投资性房地产采用公允价值计量，26Q1公允价值变动损益-1.85亿元，同比-1.43亿元，叠加联营合营投资收益同比减少1.91亿元，带动业绩下滑。
　　销售保持韧性，回款质量优异：26Q1公司实现签约金额517.82亿元，同比-17.84%；签约面积114.75万平方米，同比-24.79%。根据中指研究院数据，26Q1百强房企销售金额同比-23.4%，公司销售表现好于行业平均水平，央企信用、产品力及核心城市布局仍支撑规模韧性。26Q1公司销售回笼资金471.58亿元，回笼率91.07%，对经营资金形成支撑。
　　投资聚焦高确定性，资产负债率继续优化：26Q1公司全口径拿地金额127亿元，权益比例96%，投资节奏审慎且权益化水平提升。截至3月末，公司货币资金1275.63亿元，资产负债率71.90%，较年初下降0.33pct；经营性现金流同比+422.97%，主要因土地款、工程款支出减少。
　　盈利预测与投资评级：公司投销聚焦核心，待结转资源充足，我们维持公司2026/2027/2028年归母净利润预测分别为18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.2/30.2/25.6倍。公司作为央企地产龙头，销售、回款和融资能力仍具相对优势，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

　　事件：2026年4月17日，公司发布2025年年度报告。
　　受毛利率下降、资产减值增加等因素影响，全年业绩承压。2025年公司营业收入3081.4亿元，同比减少1.1%；归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%；扣非归母净利润6.6亿元，同比下降84.5%。利润降幅大于收入降幅主要由于：（1）2025年公司毛利率12.7%，同比下降1.3pct；（2）投资净收益-0.3亿元，同比减少18.2亿元；（3）资产减值损失64.8亿元，同比增加14.3亿元，其中包括存货跌价损失54.4亿元（佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等项目）和长期股权投资减值损失10.2亿元；（4）少数股东损益40亿元，占净利润比重79.4%，同比提升30.8pct。
　　销售规模稳居行业榜首，核心城市市占率提升。公司2025年签约金额2530亿元，同比减少21.7%；签约面积1235万方，同比减少31.3%；均价2万元/平，同比提升13.9%，销售金额连续三年行业第一。全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年超100%。公司在重点城市竞争优势持续巩固，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率7.9%，同比提升0.8pct，10个城市占率超10%。此外，在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。
　　加大投资力度、聚焦核心布局，同步发力存量资源盘活。公司2025年拓展总计容建面457万平方米，同比增长39%；总地价791亿元，同比增长16%，权益比维持在87%的较高水平；投销比31.3%，同比提升10.1pct。拓展聚焦核心城市，一二线城市总地价占比超90%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。截止2025年末，公司待售项目计容面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，同比减少约10%。此外，公司继续推进存量项目“调转换退”，全年通过多种方式盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超135万平方米，新增融资金额79亿元。
　　多渠道融资方式增厚公司现金储备，融资成本持续降低。截至2025年末，公司总资产11883亿元，同比减少11%；货币资金1229亿元，同比减少8.4%，已售待回笼资金498亿元，流动性储备充裕。总负债8587亿元，同比减少13.5%；有息负债3412亿元，同比减少2.2%，有息负债规模持续压降；资产负债率72.3%、扣除预收款的资产负债率为65%、净负债率为67.1%，负债率可控。年内公司创新公开市场融资，成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%；并完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行；新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%。
　　投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。考虑到行业销售量价尚未企稳，我们调整了公司的盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营业收入为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股，当前股价对应2026年动态PE42.7x。维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。

　　营收有所下降，归母净利润主要受结算毛利率下降影响有所承压。2026年一季度公司实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；实现归母净利润9.16亿元，同比-57.06%；加权平均净资产收益率0.47%，同比下降0.60个百分点。归母净利润降幅大于营收的主要原因为：1）2026年一季度结转毛利率同比下降3.2个百分点至13.5%，较去年全年提升0.8个百分点；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，同比少收益1.93亿元。
　　销售规模稳居行业第一。2026年一季度，公司实现签约面积233.2万平方米，同比减少24.3%；签约金额517.8亿元，同比减少17.8%，克而瑞百强房企排名稳居行业第一；签约均价提升至2.22万元/平方米，同比提升8.5%。公司在核心城市的深耕优势继续兑现，2025年核心城市销售贡献达92%，连续三年维持在90%左右的高位。
　　持续聚焦核心城市。2026年第一季度公司新增拓展总地价126.9亿元，新拓展项目权益比提升至95.6%，稳定在近年较高水平；拿地力度24.5%，同比下降4.1个百分点；权益比例96%，相较2025年度提升9个百分点。从近12个月的拿地金额投向来看，一二线城市占比88.9%，拿地金额前三的城市分别为上海（28.2%）、杭州（18.4%）、广州（10.5%）。
　　分类施策盘活资源，释放存量资产价值。截至2026年一季度末，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%；竣工面积195万方，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万方，待开发面积4588万方。2025年公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万方，新增融资金额79亿元。
　　回笼率保持高位，债务结构进一步优化。2026年第一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%，期末货币资金余额1275.63亿元。截至一季度末，公司总资产为1.18万亿元，较上年度末下降1.08%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较上年末上升0.57%。资产负债率为71.90%，较上年度末下降0.33个百分点。
　　投资建议：保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦核心城市，未来增长可期。向特定对象发行85亿元可转债，中期票据利率最低至1.85%，融资优势凸显，债务结构持续优化。我们调整公司2026-2027年EPS的预测为0.15元、0.21元，以2026年4月27日收盘价计算，对应的PE为37.6倍和27.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售改善不及预期，资产减值风险，拿地利润率存在不确定性。

　　事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。
　　毛利率下滑影响利润。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。
　　归母净利润降幅大于营收降幅，主要受到如下因素影响。1）毛利率下滑。2026年Q1公司整体毛利率为13.50%，较2025年Q1下降3.21pct。2）投资收益为负。2026年Q1公司投资损失0.54亿元，2025年Q1为收益1.39亿元。其中主要受到对联营和合营企业投资损失的影响。3）公允价值变动损失扩大。2026年Q1公司公允价值变动损失1.85亿元，2025年Q1为损失0.42亿元。4）计提信用减值损失扩大。2026年Q1公司信用减值损失为0.84亿元，2025年Q1为0.53亿元。5）资产处置收益为负。2026年Q1公司资产处置损失7.65万元，2025年Q1为收益77.17万元。从费用管控看，2026年Q1公司的销售费用率和管理费用率分别为2.83%、1.52%，分别较2025年Q1提高0.39pct、0.02pct。
　　销售均价提高。2026年一季度，公司实现销售面积233.23万方，同比减少24.79%；销售金额517.82亿元，同比减少17.84%；对应的销售均价为22202元/平米，较2025年Q1提高8.52%，较2025年全年销售均价20486元/平米提高8.38%。尽管行业整体销售承压，公司凭借聚焦核心实现销售均价提高。
　　投资拿地聚焦核心。2026年一季度，公司新增6个地块土储计容面积56万方，总地价127亿元，权益地价为121.36亿元，对应的权益比例为96%，较2025年提升9pct。全口径下的拿地力度为0.25。公司2026年一季度新增土储对应的楼面价为22658元/平米，对应的地货比为1.02，拿地质量高，6个地块中1个位于一线城市，其他5个均为二线城市。
　　融资渠道通畅。杠杆下降：截至2026年一季度末，公司资产负债率为71.90%，较2025年末下降0.33pct。资金充分回笼：2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%。融资通畅：2026年3月、4月分别发行公司债10亿元、15亿元，票面利率分别为2.50%、2.26%，认购倍数分别为2.32倍、3.26倍，表明市场对于公司的认可。
　　投资建议：公司收入下滑，受到开发行业整体影响，毛利率和投资均承压，利润下滑幅度大于收入降幅。凭借聚焦核心的策略，公司2026年一季度实现销售均价提高，投资端持续聚焦核心，拿地质量高。财务稳健，杠杆水平下降，融资渠道通畅。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元的预测，对应EPS为0.14元/股、0.16元/股、0.18元/股，对应PE为40.12X、36.17X、32.72X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。

　　事项：
　　公司公布2025年年报，全年实现营业收入3081.4亿元，同比下降1.1%，归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，与业绩预告暨业绩快报公告基本一致，拟每10股派发现金红利0.35元（含税）。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压：2025年公司归母净利润同比降幅高于营收主要因：1）毛利率同比下降1.2个百分点至12.7%；2）投资收益同比减少18.2亿元；3）资产及信用减值损失70.7亿元，同比增加13.5亿元；4）少数股东损益占比同比提升30.8个百分点至79.4%。
　　销售规模行业领先，精准投资优化资源：2025年公司实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平米，销售金额连续三年行业第一；全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。2025年公司拓展总地价791亿元，总计容面积457万平米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持87%较高水平。公司持续强化核心城市深耕优势，一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年末公司待售面积5654万平米，其中增量项目925万平米，存量项目4729万平米，同比减少约10%。
　　负债结构持续改善，融资成本延续下行：2025年公司资产负债率同比下降2.08个百分点至72.26%，连续五年下降。同时公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，一年内到期有息负债金额706亿元，占比较年初下降3.6个百分点至20.7%。年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。
　　投资建议：考虑公司盈利能力下滑、减值计提等超出预期，下调公司2026-2027年EPS预测至0.16元（原为0.54元）、0.21元（原为0.63元），新增2028年EPS预测为0.27元，当前股价对应PE分别为36.8倍、28.7倍、22.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较好，仍有望平稳穿越周期并持续向好发展，当前业绩压力逐步释放，股价表现一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　保利发展发布公告，公司2025年全年预计实现归母净利润约10.26亿元，同比下降79.49%，利润指标同比下降主要受两方面因素影响：一是行业市场波动导致房地产项目结转毛利率同比下滑；二是公司拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元。若剔除减值因素，公司全年归母净利润约52亿元，其中第四季度单季归母净利润约33亿元，展现出季度经营改善态势。
　　营收同比微降，归母净利受减值影响大幅下降。截至2025年末，保利发展实现营业收入3082.61亿元，同比下降1.09%；实现归母净利润10.26亿元，同比下降79.49%。截至2025年第三季度末公司销售毛利率为13.37%，负债率维持在73.27%。公司前三季度实现销售回笼1941亿元，回笼率高达96%，经营活动现金净流入69.77亿元，现金流管理表现稳健。
　　销售拿地虽同比下滑，但仍处于龙头地位。2025年全年，保利发展以全口径销售额2530亿元蝉联克而瑞百强房企销售榜首位，尽管同比下降21.67%，但在行业整体承压背景下仍稳居第一。2025年公司权益拿地面积415万方，位列行业第一；权益拿地金额671亿元，排名行业第二。
　　融资成本维持低位，央企信用优势凸显，流动性储备充裕。2025年下半年，公司成功发行了合计60亿元中票，发行利率在1.85%-2.21%之间，2025年上半年公司发行85亿元6年期现金类定向可转债及57亿元公司债与中期票据。2025年1月16日，保利发展披露2025年度向特定对象发行可转换公司债券募集说明书预案，拟募集资金总额不超过50亿元，全部用于上海、杭州、广州等城市的9个房地产开发项目建设。该可转债期限为6年。
　　投资建议：公司作为央企龙头开发商，土地储备丰富，现金流充足。我们预测2025-2027年营收达3082.61亿元/3197.38亿元/3530.72亿元，同比增长-1.09%/3.72%/10.43%；2025-2027年归母净利润为10.26亿元/19.92亿元/26.64亿元，同比增长-79.49%/94.15%/33.75%；2025-2027年PE倍数为75.84/39.06/29.21倍。维持“推荐”评级。
　　风险提示：市场回暖不及预期；公司销售不及预期；信心修复不及预期。