经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
　　保利发展发布2025年业绩快报，预计公司2025全年营收微降，归母净利润由于计提减值承压，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。受房地产销售景气度影响，公司计提减值规模增加，我们下调盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为10.3、44.2、60.7亿元（前值42.6、52.4、64.1亿元），EPS分别为0.09、0.37、0.51元，当前股价对应PE估值分别为76.2、17.7、12.9倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。
　　营收基本持平，计提减值影响利润水平
　　2025全年公司预计实现营业收入3082.6亿元，同比-1.1%；实现利润总额97.2亿元，同比-37.6%；实现归母净利润10.3亿元，同比-79.5%。公司业绩下滑主要由于：（1）房地产项目结转毛利率下降；（2）计提减值损失69亿元，预计影响归母净利润42亿元，剔除减值影响公司实现归母净利润52亿元。
　　销售稳居第一，一二线城市拿地占比超85%
　　2025全年公司实现累计销售金额2530.3亿元，同比-21.7%；累计销售面积1235.3万方，同比-31.2%，销售排名稳居行业第一；销售均价20483元/平，同比+13.9%，销售项目质量稳步提升。2025全年公司拿地金额达771.3亿元，同比+13.0%；拿地面积457.2万方，同比+39.2%；拿地均价16869元/平，同比-18.8%；拿地金额权益比87.8%，连续三年超过80%；拿地强度提升至30.5%（2024年全年21.1%）。拿地结构上，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4%。截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比-14.6%。
　　总部组织架构精简，融资成本不断压降
　　2026年1月，公司董事会同意对公司总部组织机构进行调整，提升管理效率和人均效能。公司融资渠道畅通，2025全年公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，11月发行三年期中票利率1.85%，融资成本不断下降。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　事件
　　2026年1月19日保利发展发布2025年业绩快报，预计全年营业收入3082.61亿元，同比-1.09%；预计全年利润总额97.24亿元，同比-37.59%；预计全年归母净利润10.26亿元，同比-79.49%。
　　行业和市场波动影响，毛利率和减值影响当期业绩。
　　公司2025年营收同比基本持平，而归母净利润同比降幅较大，主要由于：①行业调整阶段，公司当期房地产项目结转毛利率同比下降；②基于谨慎原则，结合当前市场情况计提资产和信用减值损失，2025年全年拟计提约69亿元（2024年计提57亿元），预计减少当期归母净利润约42亿元。若不考虑减值影响，2025年归母净利润约52亿元，其中四季度约33亿元。
　　销售仍居行业榜首，拿地聚焦核心城市。
　　公司2025年签约销售金额2530亿元，居行业榜首，同比-21.67%；签约销售单价20483元/平，同比+13.92%，高能级城市销售带动单价提升。据中指数据，公司2025年权益拿地金额619亿元，居行业第二，拿地50宗；拿地金额前五城市分别为北京、上海、杭州、广州和佛山，聚焦核心城市发展。
　　发布三年股东回报计划，回购提振市场信心。
　　2025年12月公司发布2025-2027年的三年股东回报计划，明确公司原则上每年度进行一次利润分配，原则上每年进行一次现金分红；公司2025年至2027年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%；控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。2025年公司已回购1.05亿股，持续提振市场信心。
　　投资建议：
　　考虑行业调整阶段，公司毛利率波动和资产减值情况，我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为10.26亿元、17.22亿元和28.07亿元，同比增速为-79.5%、+67.9%和+63.0%，EPS分别为0.09/0.14/0.23元/股。当前股价对应2025-2027年PB分别为0.40x、0.40x和0.39x。公司短期受市场波动影响，当期业绩下滑，而公司央企背景实力雄厚，销售稳居行业第一，拿地聚焦核心城市，综合实力强劲，在政策支持房地产止跌回稳背景下，预计公司能走出行业调整期，业绩恢复增长，维持“推荐”评级。
　　风险提示：政策效果不达预期，市场信心不及预期，行业环境变化超预期。

　　经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
　　保利发展发布公告对公司总部组织机构进行调整，调整后的总部架构将设置为十个中心/办公室。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。我们维持盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为42.6、52.4、64.1亿元，EPS分别为0.36、0.44、0.54元，当前股价对应PE估值分别为18.2、14.8、12.1倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。
　　销售金额稳居第一，销售均价稳步提升
　　2025年12月公司实现签约销售金额121.6亿元，同比-18.9%；销售面积69.7万方，同比-19.3%。2025全年公司实现累计销售金额2530.3亿元，同比-21.7%；累计销售面积1235.3万方，同比-31.2%，销售排名稳居行业第一；销售均价20483元/平，同比+13.9%，销售项目质量稳步提升。
　　销售稳居第一，一二线城市拿地占比超85%
　　2025年12月公司在上海、广州、重庆、合肥等地拿地10宗，单月拿地金额119.3亿元，同比+18.4%。2025全年公司拿地金额达771.3亿元，同比+13.0%；拿地面积457.2万方，同比+39.2%；拿地均价16869元/平，同比-18.8%；拿地金额权益比87.8%，连续三年超过80%；拿地强度提升至30.5%（2024年全年21.1%）。拿地结构上，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4%。截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比-14.6%。
　　总部组织架构精简，融资成本不断压降
　　2026年1月，公司董事会同意对公司总部组织机构进行调整，将运营管理中心和产品管理中心合并为不动产运营中心，在销售规模下降的情况下通过精简结构提升管理效率和人均效能。公司融资渠道畅通，2025全年公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，11月发行三年期中票利率1.85%，融资成本不断下降。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　事件：
　　公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。
　　要点：
　　受毛利率下降等因素影响，公司2025年前三季度营收利润同比承压
　　受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年前三季度公司营收同比下降4.95%，实现归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。其中单看第三季度，公司实现归母净利润为-7.82亿元，由正转负。前三季度归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2.5个百分点至13.4%；2）2025年前三季度投资净收益为-1.47亿元，而去年同期为16.38亿元。
　　销售金额小幅下降，但仍稳居行业首位
　　公司销售金额稳居克而瑞排行榜首位，2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，实现签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%，签约均价同比提升11.5%至2.00万元/平方米。同时，公司增量项目取得良好收益，其中2023年和2024年两年获取的增量项目合计签约金额占比51%。截至2025年三季度末，公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。
　　拿地规模保持稳健，新增项目均位于核心城市
　　2025年前三季度公司新增35个项目，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上深一线城市的核心区域核心板块，项目总地价603亿元，权益地价518亿元，拿地权益比86%，新增容积率面积290万平方米，拿地销售比29.89%，积极为公司后续发展储备资源。
　　融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势
　　2025年公司已有融资渠道保持畅通，5月底成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，6月19日保利发展50亿元超短期融资券获准注册，8月总计100亿元中期票据获准注册，10月保利发展150亿公司债获上交所受理。截至2025年9月末，公司货币资金余额1226.5亿元，同比下降3.7%，资产负债率为73.27%，较年初下降1.08个百分点，公司新增有息负债综合成本降低至2.7%，期末有息负债综合成本2.84%，融资成本较年初进一步下降。
　　投资建议：
　　公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为42.47/47.71/58.25亿元，对应25/26/27年PE分别为21.11X/18.79X/15.39X，持续给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

　　核心观点
　　事件：公司发布2025年三季报，公司2025年前三季度实现收入1737.22亿元，同比下降4.95%；前三季度归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%；基本每股收益0.16元，同比下降75.28%。
　　收入小幅下滑：公司2025年前三季度实现营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。利润下滑幅度较大，主要受到行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。从毛利率看，2025年前三季度公司毛利率为13.37%，较去年同期下滑2.55pct。从减值看，2025年前三季度信用减值损失0.65亿元。从投资收益看，2025年前三季度投资净损失为1.47亿元，去年同期为投资净收益16.38亿元。从费用管控看，2025年前三季度，公司销售费用率和管理费用率分别为2.73%、1.65%，分别较去年同期提高0.34cpt、下降0.16pct。
　　销售量减价升：2025年前三季度，公司实现销售面积1010.42万方，同比下降25.13%，销售金额2017.31亿元，同比下降16.53%；对应的销售均价为19965元/平米，同比增长11.49%。公司持续深耕核心区域，销售实现量减价升。2025年前三季度公司新增计容面积290万方，获取成本603亿元。从区位看，新获地块均位于38个核心城市，其中51%投资金额位于一线城市的核心区域核心板块。2025年前三季度的新开工面积为512万方、竣工面积1812万方，分别同比下降40.19%、12.12%。
　　融资渠道通畅：截至2025年三季度末，公司资产负债率73.27%，较2024年末下降1.08pct；从资金回笼看，2025年前三季度公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。从融资看，2025年10月发行中票，募集人民币30亿元，其中三年期中票募集融资5亿元、五年期中票募集融资25亿元。
　　投资建议：公司收入小幅下滑，受到行业和市场波动影响，利润下降。公司持续深耕核心区域，销售实现均价提高；新增项目均位于核心城市。财务上资金回笼率高、融资渠道保持通畅。公司是行业龙头，头部央企维持投资，并保持稳健经营。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为21.20亿元、23.54亿元、33.96亿元，对应EPS为0.18元/股、0.20元/股、0.28元/股，对应PE为42.41X、38.19X、26.47X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

　　保利发展发布公告，公司2025年全年预计实现归母净利润约10.26亿元，同比下降79.49%，利润指标同比下降主要受两方面因素影响：一是行业市场波动导致房地产项目结转毛利率同比下滑；二是公司拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元。若剔除减值因素，公司全年归母净利润约52亿元，其中第四季度单季归母净利润约33亿元，展现出季度经营改善态势。
　　营收同比微降，归母净利受减值影响大幅下降。截至2025年末，保利发展实现营业收入3082.61亿元，同比下降1.09%；实现归母净利润10.26亿元，同比下降79.49%。截至2025年第三季度末公司销售毛利率为13.37%，负债率维持在73.27%。公司前三季度实现销售回笼1941亿元，回笼率高达96%，经营活动现金净流入69.77亿元，现金流管理表现稳健。
　　销售拿地虽同比下滑，但仍处于龙头地位。2025年全年，保利发展以全口径销售额2530亿元蝉联克而瑞百强房企销售榜首位，尽管同比下降21.67%，但在行业整体承压背景下仍稳居第一。2025年公司权益拿地面积415万方，位列行业第一；权益拿地金额671亿元，排名行业第二。
　　融资成本维持低位，央企信用优势凸显，流动性储备充裕。2025年下半年，公司成功发行了合计60亿元中票，发行利率在1.85%-2.21%之间，2025年上半年公司发行85亿元6年期现金类定向可转债及57亿元公司债与中期票据。2025年1月16日，保利发展披露2025年度向特定对象发行可转换公司债券募集说明书预案，拟募集资金总额不超过50亿元，全部用于上海、杭州、广州等城市的9个房地产开发项目建设。该可转债期限为6年。
　　投资建议：公司作为央企龙头开发商，土地储备丰富，现金流充足。我们预测2025-2027年营收达3082.61亿元/3197.38亿元/3530.72亿元，同比增长-1.09%/3.72%/10.43%；2025-2027年归母净利润为10.26亿元/19.92亿元/26.64亿元，同比增长-79.49%/94.15%/33.75%；2025-2027年PE倍数为75.84/39.06/29.21倍。维持“推荐”评级。
　　风险提示：市场回暖不及预期；公司销售不及预期；信心修复不及预期。

　　事项：
　　公司公布2025年三季报，前三季度实现营业收入1737.2亿元，同比下降5%，归母净利润19.3亿元，同比下降75.3%。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压：2025年前三季度公司营业收入1737.2亿元，同比下降5%，归母净利润19.3亿元，同比下降75.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降2.5个百分点至13.4%；2）投资收益同比减少17.9亿元；3）少数股东损益占比同比提升34.2个百分点至70.4%。
　　投资区域聚焦，积极回笼资金：2025年前三季度公司实现签约金额2017.3亿元，同比减少16.5%，签约面积1010.4万平米，同比减少25.1%；实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。前三季度新增容积率面积290万平米，总获取成本603亿元，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上广一线城市核心区域核心板块。前三季度公司新开工面积512万平米，同比减少40.2%，竣工面积1812万平米，同比减少12.1%。截至三季度末公司共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平米，待开发面积4516万平米。
　　投资建议：考虑公司待结资源仍相对充足、2024年四季度减值计提致全年业绩基数较低，维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.46元、0.54元、0.63元，当前股价对应PE分别为16.6倍、13.9倍、12.1倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，新增项目兑现度较好，有望穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　事项：
　　公司2025年上半年实现营业总收入1169亿元，同比下降16.08%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.5%。
　　评论：
　　2025年上半年营收同比下滑16%，由于近年来销售规模收缩，预计未来2年营收仍面临下滑压力。1）随着近年来公司销售规模收缩，结转规模也呈现下降趋势，2025年上半年营收同比下降约16%；我们根据销售面积拟合竣工面积，测算2025年公司营收或下滑约12%，营收或仍面临下滑压力。2）2025年上半年公司结算毛利率约14.6%，略高于2024年全年水平，计提资产减值约0.26亿，随着公司低质量土储结算高峰期逐渐过去，毛利率压力或逐渐改善。
　　2025年上半年签约金额同比下滑16.25%，投资强度提升至35%。1）2025年上半年，公司实现签约金额约1452亿元，同比下滑16.25%，签约面积713.5万方，签约均价提升至2.03万/平米，公司在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一。2）新拓展房地产项目26个，计容建面约228万方，总地价约509亿元，权益比约为87%，土地投资强度约35%（地价/销售金额）。
　　持续发挥信用优势，实现公开市场融资创新，融资成本进一步下降。1）公司成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。2）2025年上半年新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合融资成本2.89%，融资成本进一步下降。3）截至2025年6月底，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40、3.02个百分点，债务安全稳步提高。
　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2025-2027年公司eps预测分别为0.38、0.40、0.51元（25-27年预测前值0.45、0.45、0.49元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2025年目标价10.5元，对应28倍PE，维持“推荐”评级。
　　风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。

　　事项：
　　公司公布2025年半年报，上半年实现营业收入1168.6亿元，同比下降16.1%，归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%，与业绩预告基本一致。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压：2025H1公司实现营业收入1168.6亿元，同比下降16.1%，归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1.4个百分点至14.6%；2）投资收益同比减少7.8亿元；3）少数股东损益占比同比提升28.1个百分点至58.7%。
　　销售稳居前列，投资精准高效：2025H1公司实现签约金额1451.7亿元，站稳行业龙头位置，同比下降16.2%；实现签约面积713.5万平米，签约均价提升至2.03万元/平米。其中，2021年及以前获取的存量项目签约金额514亿元，占比35%，2022年及之后获取的增量项目签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升5个百分点。存量项目“老盘新做、全面焕新”，存量未开发资源“以销定产”，H1新完成“调转换退”51万平米。2025H1新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7%；拓展金额权益比87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，H1签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。H1末待售项目计容面积5855万平米，较年初下降403万平米，其中增量项目待售计容面积894万平米，较年初下降84万平米。
　　大力抢抓回笼，加强负债管理：2025H1公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点，当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点，同时尽力盘活资金，实现经营活动现金净流入160.2亿元，同比由负转正。期末货币资金余额1385.6亿元，占总资产比例保持10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。期末三年以上到期有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点，一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点；资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率63.3%、净负债率59.6%，较期初分别下降0.8、1.4和3个百分点；期内新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。
　　投资建议：考虑公司待结资源仍相对充足、2024年下半年减值计提导致全年业绩基数较低，维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.46元、0.54元、0.63元，当前股价对应PE分别为18.2倍、15.3倍、13.2倍。公司可动用资金充裕，融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，新增项目兑现度整体较好，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　保利发展（600048）发布2025年中报，上半年公司累计实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。基本每股收益0.23元，同比下降63.4%。
　　上半年业绩同比下降六成三，符合预期。2025年上半年，公司累计实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；利润总额99.08亿元，同比下降29.7%。归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。基本每股收益0.23元，同比下降63.4%。第二季度单季度，公司实现营业收入625.85亿元，同比减少30.07%；归母净利润7.60亿元，同比下降85.38%。分业务来看，房地产销售实现营业收入1051.43亿元，同比减少17.72%，营收占比达89.98%，毛利率14.88%，同比下降0.93pct，主要由于房地产项目结转规模下降。其他业务实现营业收入114.17亿元，同比增加3.46%，营收占比达9.77%，毛利率11.09%，同比下降4.99pct。上半年营业收入及毛利率下滑，投资净收益同比下降，少数股东损益同比上升，导致业绩承压。
　　签约销售站稳行业龙头位置。上半年，公司实现签约金额1451.71亿元，站稳行业龙头位置，同比减少16.25%；实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米。从区域来看，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%。报告期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。拿地情况上，新增项目26个，位于核心城市，总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%。
　　负债结构优化现金流改善，融资成本进一步下降。截至2025年中期，公司资产负债率为73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%，净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步提高。上半年公司成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%；发行公司债和中期票据57亿元。新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。上半年经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正；期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。
　　总结与投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年销售持续稳居行业首位，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，负责结构优化，现金流改善，融资成本进一步下降，竞争力凸出。整体看，公司具备安全性与一定的成长性。预计公司2025年基本每股收益0.43元，当前股价对应PE约19.3倍，维持“持有”评级。
　　风险提示：楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。