营收增长利润下滑，多融资渠道优势明显，维持“买入”评级
　　南京高科发布2023年及2024年一季度报告，2023年实现营收、归母净利润47.3、15.6亿元，同比分别+5.5%、-35.1%。2024Q1分别实现营收、归母净利润2.8、5.3亿元，同比分别-76.5%、-18.0%。
　　2023年拟现金分红4.8亿元，分红比例31.05%，按公告日计算股息率为4.4%。受地产销售低迷影响，我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为19.1、22.1、24.6亿元（2024、2025年原值为24.5、28.6亿元），EPS分别为1.1、1.3、1.4元，当前股价对应PE估值分别为5.8、5.0、4.5倍。公司作为南京区域深耕企业，融资渠道畅通，多元业务协同发展，业绩有望持续改善，故维持“买入”评级。
　　地产销售短期承压，市政业务逆势提升
　　2023年地产业务营收35.0亿元，同比-3.9%，结转毛利率9.6%，同比减少8.1个百分点。2023年得益于经济适用房的高销售表现，全年实现销售面积、金额分别为25.5万平方米、19.1亿元。同比分别+48.5%、+63.2%。2024Q1实现销售面积、金额分别为0.07万平方米、0.3亿元（均为商品房），同比分别-99.5%、-95.3%。市政业务稳健发展，2023年实现收入12.2亿元。同比+46.4%。股权投资业务实现投资收益19.6亿元，同比-18.3%，实现公允价值变动损益-1.4亿元。
　　经营性现金流有待改善，计提减值拖累归母利润
　　财务表现方面，公司2023年实现经营性现金流量净额-21.8亿元，现金流情况有待改善。但费用支出有效压降，全年期间费用支出3.8亿元，同比-20.5%，期间费用率8.1%，同比下降2.6个百分点。2023年归母净利润同比下滑，除结转低毛利率的经济适用房项目占比增加外，计提资产减值减少归母净利润约3.6亿元。
　　持续拓宽融资渠道，满足短期资金需求
　　公司融资渠道畅通，2023年至2024年一季度末，公司累计发行16支中票和超短期债券，累计发行规模76.5亿元。票面利率处于2.35%-3.30%之间，融资成本维持较低水平。同时南京银行按市场化定价原则授权公司20亿元额度，截至2024年4月27日借款余额为5亿元，可满足公司短期资金需求。
　　风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。

　　营业收入同比高增，多元化业务向好发展，维持“买入”评级
　　南京高科发布2023年三季报，1-9月实现营业收入同比高增，归母净利润同比有所下降。整体结算毛利率9.6%，同比下降17.1个百分点。受房地产销售回暖不及预期影响，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为21.3、24.5、28.6亿元（2023-2024年原值27.6、30.9亿元），对应EPS为1.23、1.42、1.65元，当前股价对应PE为5.0、4.3、3.7倍。公司作为南京区域深耕企业，融资渠道畅通，多元业务齐头并进，销售业绩同比高增，出租物业表现坚韧，投资收益贡献有望持续提升，维持“买入”评级。
　　销售业绩显著提升，出租物业表现坚韧
　　公司2023年前三季度累计实现销售金额与面积分别为18.5亿元、25.4万平方米，较2022年同期低基数同比分别高增273.8%、1984.4%。公司目前主要在售3个商品房项目剩余货值充沛，其中紫尧星院、紫麟景院为2023年新开盘项目，可为公司开发业务持续贡献业绩，保证未来营收稳定增长。公司出租物业表现坚韧，前三季度商办及工业厂房实现租金收入4698.3万元，同比增长2.6%。其中东城汇、高科中心、开发区厂房租金收入同比分别+52.1%、+17.6%、-13.8%。
　　房产结转推升营收，股权投资构筑盈利壁垒
　　公司前三季度实现营业收入和归母净利润分别为42.4、16.7亿元，同比分别+117.0%、-11.7%，归母净利润下滑主要因利润率较低的经济适用房项目集中结转导致。股权投资业务已成为公司盈利主要来源，前三季度实现投资收益16.8亿元，同比降低15.8%。同时公司适时处置所持股权，及时兑现投资收益。9月份通过转让持有南京臣功制药股份有限公司49%股权，实现收入交易价款1.8亿元。未来投资收益有望进一步发力，为公司盈利水品构筑防波堤。
　　融资渠道畅通，在手现金充裕
　　公司融资渠道畅通，截止10月底共发行十一期超短期融资券和两期中期票据，累计发行规模59.0亿元。票面利率处于2.5%-3.4%之间，融资成本维持较低水平。公司在手资金充裕，截止三季度末货币资金达13.2亿元，较2022年底增长31.8%。
　　风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。