华发股份发布2026年度定增预案，预计募集资金不超过30亿元，定增价格4.21元/股。华发股份发布定增预案，拟发行股份数量合计不超过7.13亿股，且不超过发行前公司总股本的30%。预计募集资金总额不超过30亿元人民币。发行对象为公司控股股东珠海华发集团有限公司（华发集团），其将以现金方式全额认购。本次定增价格为定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价，即4.21元/股（2月3日公告日当日收盘价为4.02元）。募集资金用途方面，扣除发行费用后将全部用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的9个房地产开发项目（文末附用途明细表）。
　　如成功实施将改善公司资产负债结构，同时大股东全额认购彰显信心，有望维护夯实融资渠道。此前，公司于2023年成功实施定增，该次定增实际募集资金51.24亿元，华发集团认购14.6亿元。本次定增若成功实施，将改善公司资产负债结构，同时募投项目聚焦核心城市的保交房与高品质住宅建设，助力巩固其在重点区域的市场竞争力。本次定增由控股股东以现金方式全额认购，展现大股东对公司长期发展价值的坚定信心及资金实力。自从万科债券展期事件发生以后，不同房企债券利差有不同程度扩大，此次大股东的强力支持，有望加强债券投资者的信心，进一步维护和夯实融资渠道。
　　公司2025年预计亏损，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳。公司发布业绩预告，预计2025年营收保持增长，同比上升约40%。预计2025年实现归属于母公司所有者的净利润-90亿元到-70亿元。预计2025年实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润-70亿元到-50亿元。2025年出现亏损，主要原因是（1）总资产规模减少，符合利息资本化条件的房地产项目减少，报告期内利息资本化减少，费用化利息支出增加；（2）部分土地收储业务产生亏损；（3）部分投资性房地产的公允价值预期下降；计提资产减值损失和信用减值损失。我们认为，在行业整体下行环境中，开发商的存货计提减值压力和毛利率压力较大，一方面促使上层更加重视房地产和房企，另一方面及时释放资产负债表的压力，但是适时的调整从长远来看，还是弊大于利。与此同时不可避免的是短期的业绩承压。考虑到行业环境和公司的结算节奏，压力虽然在2025年有大幅度释放，预计2026年边际上有望减少，但可能仍存在一定压力。
　　投资建议：维持“买入”评级。1、公司具有国资背景，大股东支持力度高，流动性保持充裕；2、近年利润率较高的地块将进入结转周期，对业绩有托底作用。考虑到目前行业下行环境，我们调整业绩预测，预计公司2025/2026/2027年营收分别为847.3/789.8/699.6亿元；归母净利润为-74.88/-2.01/6.06亿元；对应的EPS为-2.72/-0.07/0.22元/股。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期，模型假设和测算误差风险，定增发行存在不确定性。

　　3Q25结算提速，但毛利率下降、税费及少数股东损益提升导致业绩下滑，低于市场预期。公司发布2025年三季报，3Q2025公司实现营业收入517.5亿元，同比+63.6%（调整后，下同）；归母净利润1.02亿元，同比-92.3%；扣非后归母净利润0.82亿元，同比-93.5%；基本每股收益0.04元/股，同比-91.8%。单季度看，25Q3公司实现营收135.5亿元，同比+101.1%；归母净利润-6961万元，同比-199.4%，业绩下滑明显源于利润率有所下滑。3Q2025公司综合毛利率、归母净利率分别为14.3%、0.2%，同比分别-1.6pct、-4.0pct；期间费率5.7%，同比-1.5pct。此外，公司税金及附加11.9亿元，同比+268.6%；投资收益0.4亿元，同比-84.8%；少数股东损益9.9亿元，同比+126.8%。
　　3Q25销售额633亿、同比-3%，排名升至第11、土储布局核心一二线城市。公司公告，3Q2025公司实现销售金额633亿元，同比-3%；销售面积242万方，同比+6%，位列克而瑞销售榜单第11位，同比持平。3Q25公司在成都、杭州获取3幅土地资源，新增拿地18.5万方，同比106%，拿地销售面积比8%。至2025Q3末，公司在建面积643万平，主要布局在核心一二线城市。
　　三条红线稳居绿档，融资通畅、发行可转债48亿元。公司公告，至2025Q3末，公司货币资金346.9亿元，同比+17%；剔预后资产负债率为64%，净负债率77%，现金短债比1.4倍，稳居三道红线绿档。此外，公司向特定对象发行可转债完成登记托管，并于11月4日获上交所批准挂牌转让，可转债发行总额48亿元，期限6年，融资方式多元化。
　　投资分析意见：业绩下滑低于预期，销售规模保持稳定，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业。考虑到行业景气度下行，房价仍在持续下跌，因此我们调低未来公司结算利润率、同时减值规模也有一定压力，进而我们下调25-27年归母净利润预测分别为2.1、2.5、3.0亿元（原值为7.5、8.4、9.5亿元），现价对应25/26PE为63/54X；公司PE高位更多源于业绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，因此当前PB更能表现公司真实价值，目前PB（LF）为0.70倍，同期申万房地产板块PB（LF）为0.85倍，公司作为地方国企、销售优于行业平均，当前PB估值仍然低位，继续维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性。

　　事件：
　　公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入517.5亿元，同比增长63.98%，归母净利润1.02亿元，同比下降92.31%。
　　要点：
　　营收增长，毛利率下滑叠加资产减值短期拖累业绩表现
　　受益于房地产项目集中交付结转规模扩大的影响，2025年前三季度公司营收同比大幅增长63.98%，而实现归母净利润1.02亿元，同比大幅下滑92.31%。归母净利润降幅较大主要原因包括：1）2025年前三季度整体毛利率为14.26%，较去年同期继续下降1.55个百分点；2）公司新增计提资产减值损失14.36亿元，计提信用减值损失0.88亿元，合计计提减值规模15.24亿元，而公司在历史同期未大规模计提资产减值损失；3）投资净收益同比下降84.82%至0.41亿元；3）少数股东损益占比同比提升65.89个百分点至90.67%。
　　加快销售去化，销售表现稳居行业前列
　　公司前三季度实现销售面积241.6万方，同比去年同期增长6.1%，实现全口径销售额633.1亿元，同比减少2.8%，位列克而瑞销售榜单第11位，稳居行业前列。权益口径销售金额401.0亿元，权益销售比63.34%。上半年，公司以销售去化为核心，精准推动项目加快去化，坚决推进尾货清盘；通过租售并举、地物联动等方式，分类推进存量住宅、非住、车位等产品的盘活去化。
　　投资策略稳定，积极盘活存量闲置资产
　　拿地方面，公司持续聚焦核心城市核心区域，创新多元投资策略，为公司的可持续发展积攒动能，25年前三季度在成都获取2宗土地以及在杭州获取1宗土地，土地面积合计为9.89万平方米。截至2025年9月末，公司在建面积643.10万平方米，同比下降35.0%。此外，公司积极盘活闲置存量用地，深圳土储中心收购公司全资子公司深圳融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地，价格为44.05亿元。
　　完成定向可转债发行，融资成本延续下降态势
　　公司持续探索多元融资渠道，近期公司向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额48亿元。公司资产负债结构继续保持稳健，截至2025年上半年末，公司长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，公司“三道红线”保持绿档，上半年综合融资成本为4.76%，较2024年末下降46BP，延续下降态势。
　　投资建议：
　　公司具有国企背景，股东综合实力强，融资渠道畅通，流动性充裕。完成发行定向可转债，并且积极盘活存量闲置资产，预计公司2025/2026/2027年归母净利润为6.02/7.18/10.05亿元，对应25/26/27年PE分别为22.46X/18.83X/13.44X，持续给予“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行

　　投资要点：
　　受资产减值等因素影响，归母净利润有所承压。2025年前三季度，公司实现营业收入517.5亿元，同比+63.6%；实现归母净利润1.0亿元，同比-92.3%。营收增长而归母净利润下降的主要原因为：1）投资净收益下降与资产减值损失：2025年前三季度投资净收益为0.4亿元，而同期为2.7亿元；前三季度资产减值为14.4亿元，而同期仅为0.4亿元；2）少数股东损益占比提升：2025年前三季度少数股东损益占净利润的比例为90.6%，同比上升65.8个百分点；3）结算毛利率下降：2025年前三季度结转毛利率为14.3%，同比下降1.6个百分点。
　　销售表现好于百强房企整体。2025年前三季度公司实现签约金额633.1亿元，同比-2.8%；实现签约面积241.6万方，同比+6.1%。根据克而瑞数据统计，2025年前三季度百强房企销售操盘金额同比-11.8%，公司销售表现好于百强房企整体。公司上半年以销售去化为核心，精准推动项目加快去化，坚决推进尾货清盘；通过租售并举、地物联动等方式，分类推进存量住宅、非住、车位等产品的盘活去化。
　　积极盘活存量闲置资产，积攒可持续发展动能。2025年前三季度公司新增3块土储，分别位于成都、杭州，拿地总金额51.1亿元，拿地力度8.1%，同比下降0.7个百分点，权益比例46.9%，同比上升20.9个百分点。公司积极盘活存量闲置资产，拟收储处置持有的7块商业用地，面积共计7.05万方，价格为44.05亿元。
　　冰雪世界经营表现火爆，财务结构持续优化。9月29日，深圳华发前海冰雪世界开始试营业。项目试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次。抖音平台前海冰雪世界相关话题累计播放量超1亿次，小红书平台相关话题浏览量累计突破8000万次。截至2025年上半年末，公司长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，持续保持稳健的资产负债结构；剔除预收款的资产负债率63%，现金短债比为1.34，偿债能力稳定。公司向特定对象发行可转换公司债券2025年9月完成申购与缴款，募集资金于2025年9月29日到账。
　　投资建议：华发股份前三季度销售规模保持行业前列，积极盘活存量闲置资产；定向可转债完成发行，回购计划彰显未来发展信心。我们调整公司2025-2026年EPS的预测至0.15元、0.21元，以2025年11月3日收盘价计算，对应的PE为33.1倍和23.7倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定向可转债落地不确定性。

　　公司10月30日发布三季报，1-3Q实现营收517.5亿元，同比+64%；归母净利润1.0亿元，同比-92%。由于结转项目利润率偏低、计提存货减值和少数股东损益占比较高等因素，公司增收不增利。但可转债和土地收储已落地，有望改善公司流动性，推动拿地力度逐步回升。此外，前海冰雪世界顺利开业，有望逐步增厚公司经常性收入。维持“增持”评级。
　　结转利润率偏低+计提存货减值+少数股东损益占比较高导致增收不增利
　　1-3Q公司地产交付规模较高同时去年基数较低，推动营收同比大幅增长。但归母净利润同比下滑，主要因为：1、结转项目利润率偏低，毛利率同比-1.6pct至14.3%，投资收益由去年同期的2.7亿元下降为0.4亿元；2、受房地产市场调整影响，计提14.4亿元存货跌价准备；3、少数股东损益占比同比+66pct至91%。截至25Q3，公司合同负债对于24年营收的覆盖率为112%，我们预计未来1-2年营收体量或将面临一定的收缩压力。
　　Q3销售金额同比降幅有所扩大，可转债和土地收储落地改善流动性
　　1-3Q公司销售金额同比-3%至633亿元，跑赢百强房企（根据中指院的数据，1-3Q百强房企销售金额同比-12%），主要因为公司坚决推进存量项目去化，但由于24年以来拿地力度较小、新货可售货值逐步收缩，Q3销售金额同比-34%，降幅有所放大。Q3公司在杭州新获取1宗地块，1-3Q拿地总价51亿元，权益比例47%，拿地强度8%，拿地战略依然审慎。但随着可转债（净融资额47亿元）、深圳土地收储（对价44亿元）资金在Q3逐步到位，我们预计公司流动性将得到改善，未来有望逐步加强在核心城市的拿地力度。
　　前海冰雪世界顺利开业，有望逐步增厚经常性收入
　　9月29日，公司全资持有并与融创合作运营的深圳前海冰雪世界正式开业。根据华发集团的官方公众号，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次；除了深圳本地客流之外，项目亦得到港澳游客青睐，试营业期间港澳游客占比达到30%左右。我们预计项目开业后有望增厚公司经常性收入，但我们也提示项目达到成熟期需要一段时间，且需要和融创进行分成。冰雪经济、体育产业是国家重点支持的发展方向，也是促消费政策的发力重点；深圳前海冰雪世界作为深圳市重大文旅建设项目，有望持续得到当地政策支持。
　　盈利预测与估值
　　考虑到1-3Q公司结转规模和少数股东损益，我们上调25年营收，但同时上调25-27年少数股东损益占比，调整25-27年EPS至0.25/0.34/0.44元（前值0.30/0.43/0.55元，下调17%/21%/20%），26EBPS为7.56元。可比公司平均26PB为0.66倍（Wind一致预期），考虑到深圳前海冰雪世界开业和冰雪经济相关支持政策对于公司的催化，我们认为公司合理26PB为0.75倍，对应目标价5.67元（前值6.26元，基于0.85倍25PB）。
　　风险提示：地产政策波动，地产基本面复苏不及预期，资产减值、投资收益和少数股东损益占比波动的风险，深圳前海冰雪世界经营表现不及预期。

　　事项：
　　公司公布2025年三季报，前三季度实现营业收入517.5亿元，同比上年同期调整后营收增长63.6%，归母净利润1亿元，同比上年同期调整后归母净利润下降92.3%。
　　平安观点：
　　多因素致利润承压。前三季度公司归母净利润增速低于营收主要因：1）结转项目盈利下滑，毛利率同比降低1.6个百分点至14.3%；2）公司结合市场情况对部分项目计提资产减值准备，产生资产减值损失14.4亿元；3）少数股东损益占比同比提升65.9个百分点至90.7%。
　　销售积极去化，可转债发行完成。前三季度公司实现销售金额633.1亿元，同比下降2.8%，销售面积241.6万平米，同比增长6.1%，新增成都、杭州三宗土地。公司向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额48亿元，扣除承销费用、保荐费以及其他发行费用（不含增值税）后，募集资金净额47.2亿元。
　　投资建议：考虑公司结转项目权益结构对利润影响超出预期，下调公司2025-2027年EPS至0.16元（原为0.26元）、0.24元（原为0.27元）、0.28元（原为0.30元），当前股价对应PE分别为30.6倍、20.6倍、17.6倍。公司为珠海国资领先房企，股东方多维度支持公司发展，公司自身积极激发存量资产价值、加快推动销售去化、严守现金流安全防线，持续回购股份增强投资信心，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）公司盈利能力进一步下探、减值计提等风险；3）公司存量资产盘活、土储结构优化低于预期风险。