财务表现：业绩深度探底，亏损集中释放
　　2025年公司营收358.6亿元（-52.4%），归母净利润亏损扩大至132.8亿元。主因是前期销售下滑导致结转受阻：房产开发收入降至238.9亿元，毛利率下降至7.9%；物业管理毛利率亦降至8.2%。叠加三费率上升（15.9%）及减值计提增加，盈利能力显著走弱。但亏损的集中确认也使资产价值调整更趋充分。
　　经营情况：主业低位运行，轻资产业务亮眼
　　开发业务仍处修复期，2025年销售额300.2亿元，较2024年进一步收缩。公司策略向核心城市聚焦，一二线土储占比升至79%，并于沪杭等地审慎恢复拿地。相比之下，多元业务展现韧性，除地产开发外收入占比升至32.8%：商业客流与写字楼出租率双增；2025年上半年长租公寓出租率达96%；代建业务管理面积增至5,362万平方米，成为地产开发业务下行背景下的重要多元业务支撑。
　　财务安全：公开债基本出清，融资结构稳健
　　资产负债表持续修复，有息负债降至约670.32亿元，融资成本降至3.92%的历史低位。负债结构显著优化，98.6%的有息负债为银行借款，资产负债率降至64.25%。公司已如期兑付多笔中期票据，2025及2026年待付境内公开债余额极低。整体看，尽管盈利仍有压力，但公开债务风险已基本出清，资产负债表风险显著缓释。
　　投资建议：
　　受房地产开发项目销售规模持续下行，但公司存货减值集体充分，我们预计公司未来收入仍旧承压，但利润表亏损预计持续收窄。我们预计公司2026-2028年营收为227.14、196.55及196.29亿元，实现EPS-0.73、-0.15及0.06元，每股净资产9.24、9.09、9.14元。
　　目前申万房地产指数对应市净率0.82，公司近三年股价交易的PB中枢为0.34倍。公司前期存货减值计提充分，但基于审慎性原则，考虑到公司潜在亏损对净资产的折损，首次覆盖给予增持-A的投资评级，6个月目标价为3.2元，对应2026年每股净资产0.34倍的近三年中枢市净率水平。
　　风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期

　　摘要：金地集团公布2025年年报。公司2025年实现营业总收入358.6亿元，同比下降52.4%；归母净利润-132.8亿元，亏损扩大（2024年亏损61.2亿元）。公司2025年无分红计划。
　　公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为开发和物管业务毛利率下降+财务费用增长+减值增加。2025年公司营业总收入358.6亿元，同比下降52.4%，受制于前期销售下滑，公司结算规模同比减少，房地产业务结转收入238.9亿元，同比下降60.2%；归母净利润为-132.8亿元，亏损扩大（2024年亏损61.2亿元），多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平大幅下降，公司房地产开发毛利率7.9%，同比下降6.2个百分点；以及物业管理业务毛利率8.2%，同比下降1.9个百分点。2）三费率同比提升6.4个百分点至15.9%，其中财务费用22.7亿元，同比增长10.3%，主要是因为利息收入减少；3）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，公司资产与信用减值损失合计91亿元，同比增加28亿元，资产减值损失占存货的比重为5.2%，同比提升0.5个百分点；4）投资收益-26.4亿元，虽然亏损同比减少1.0亿元，但亏损仍然较大。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2025年末公司预收账款151亿元，同比下降55.7%，预收账款/营业收入为0.42X，同比下降0.03X。
　　公司盈利能力显著承压。2025年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.1%、-43.4%、-37.1%，同比分别下降1.9、33.0、29.0个百分点。受亏损影响，公司ROE同比下降了180.9个百分点至-29.1%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降6.2个百分点至7.9%，物业管理业务毛利率8.2%，同比下降1.9个百分点；不过，物业出租及其他业务毛利率为58.1%，同比提升3.8个百分点。三项费用率同比提升了6.4个百分点至15.9%。公司少数股东亏损22.4亿元，亏损同比增加5.4亿元，少数股东损益占净利润的比重为14.4%，同比下降7.4个百分点。
　　公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至2025年末，公司有息负债672亿元，同比下降9.0%。有息负债中银行借款占比98.6%，融资成本降至3.92%，较2024年下降13BP。公司短期负债占全部有息负债比重为46%，同比提升2个百分点。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为61.8%，同比提升1.6个百分点，净负债率为65.4%，同比提升16.0个百分点，现金短债比0.4X，同比下降0.3X，为“黄档房企”。
　　公司在手现金明显减少，经营性现金流大幅减少。截至2025年末，公司货币资金127亿元，同比下降44.2%。2025年经营性现金净流入0.2亿元，同比下降99.9%，主要是因为销售回款减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降52.6%至199亿元；同时，筹资性现金净流出95亿元（2024年净流出236亿元），主要是因为偿还借款减少。
　　2025年公司销售规模收缩，销售排名持续下滑。2025年公司实现合同销售金额300亿元，销售面积227万平，同比分别下降56.2%和51.9%；销售均价约13236元/平，同比下降8.9%。全口径销售金额排名第23，较2024年下降了9个名次。2026年1-3月实现签约销售金额33亿元，销售面积22万平，同比分别下降59.5%和57.1%，销售降幅进一步扩大，销售排名第34位，销售均价14932元/平，同比下降5.6%。
　　不过，公司在2025年重回核心城市土地市场，在杭州、上海、武汉均有新增。2025年公司在杭州、上海、武汉3个城市拿地5宗，成交总价14.5亿元，同比增长309.1%，拿地建面11.2万平，同比增长108.2%，楼面均价12882元/平，同比增长96.5%，拿地强度（拿地金额/销售金额）5%，同比提升4个百分点，虽然公司拿地量与拿地强度均提升，但拿地权益比例仍然较低，平均仅为20%，同比下降11个百分点，权益拿地金额仅2.8亿元。2026年1-2月公司在大连拿地1宗，拿地金额7.4亿元，拿地建面9.9万平，楼面均价7454元/平，拿地强度提升至40%。截至2025年年末，公司总土地储备约2472万平，同比下降15.2%，权益土地储备约1059万平，土地储备权益比例为43%，同比基本持平，一、二线城市占比约79%。
　　投资建议与盈利预测：
　　公司目前仍处于解决过去负债、修复经营的过程中。2025年在杭州、上海等核心城市拿地在某种程度上说明了公司仍有积极面对行业变化的决心，短期公司整体处于筑底阶段，若经营情况改善，后续有望轻装上阵。考虑到2024、2025年公司连续出现亏损及行业持续面临下行压力，我们下调2026-2027年盈利预测。我们预计公司2026-2028年营业收入分别为255/176/148亿元，同比增速分别为-29%/-31%/-16%；归母净利润分别为-117/-112/-104亿元；对应EPS分别为-2.58/-2.48/-2.30元。当前股价对应的PB分别为0.35X/0.52X/0.97X。我们给予公司评级为“增持”评级。
　　评级面临的主要风险：
　　销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期。