一、经营情况讨论与分析　　公司是一家致力于发展以专用车和机器人制造为核心的智能制造板块、以地产开发和城市更新为核心的城市运营板块、及以物业服务和医疗康养为核心的智慧民生板块作为三大业务体系，依托各板块的核心技术与资源优势，多元发展的同时相辅相成，协同构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。　　2023年实现营业收入183.01亿元，同比下降19.69%，城市运营板块主营业务收入占比　　87.87%；归属于上市公司股东的净利润-36.51亿元；资产规模564.89亿元，同比减少19.73%；净资产80.71亿元，同比下降35.12%；经营性现金净额11.16亿元，同比减少42.19%。... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　公司是一家致力于发展以专用车和机器人制造为核心的智能制造板块、以地产开发和城市更新为核心的城市运营板块、及以物业服务和医疗康养为核心的智慧民生板块作为三大业务体系，依托各板块的核心技术与资源优势，多元发展的同时相辅相成，协同构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。
　　2023年实现营业收入183.01亿元，同比下降19.69%，城市运营板块主营业务收入占比
　　87.87%；归属于上市公司股东的净利润-36.51亿元；资产规模564.89亿元，同比减少19.73%；净资产80.71亿元，同比下降35.12%；经营性现金净额11.16亿元，同比减少42.19%。
　　——2023年公司发展面临的外部环境：
　　2023年宏观经济企稳修复，人均收入温和回升，前期积压的需求也逐步释放，消费温和恢复，基建投资维持增长，全年GDP增速回升2.2个百分点至5.2%。就房地产行业而言，虽然报告期内稳楼市的政策持续出台，如央行持续引导贷款利率下行、“认房不认贷”实行、部分地方松绑限购政策等等，但居民处于对于房价下行的担忧以及对于部分房企交付风险的顾虑，预防式储蓄行为仍然存在。在此背景下，从国家统计局发布2023年全年房地产开发投资与销售数据来看，全年房地产市场供需两端仍面临压力，数据持续下滑。全国房地产开发投资额同比下降9.6%；房地产新开工面积同比下降20.4%；全年新建商品房销售金额11.7万亿同比下降6.5%；
　　其中现房销售同比增长19.3%，期房销售同比下降10.8%，一线城市房价同比下行，二三线城市房价同比有所回升，但绝对水平仍偏低。房地产开发资金来源中本年到位资金19.1万亿同比下滑13.6%，地产产业链整体经营压力大。
　　——2023年公司业绩情况：
　　受房地产行业整体市场持续下行影响，公司房地产部分项目销售价格存在下降的情况，需根据会计准则的要求对资产减值测试并提取合理的减值准备，资产减值损失及信用减值损失总额为-29.11亿元，导致公司利润亏损；另一方面，报告期内并表口径销售金额同比下降约7.65%，相应回款金额的减少对开发支付产生较大压力，增加了项目营运成本及费用，部分项目开发建设周期有所延长，后续可能进一步降低项目收益。2023年12月31日，迪马股份合并资产负债表的现金及现金等价物余额为人民币13.00亿元，一年内到期的银行借款和其他借款合计人民币103.66亿元。基于流动性风险考虑，公司审计机构立信会计师事务所对公司2023年财务报告发表了带与持续经营相关的重大不确定性部分的无保留意见审计意见。
　　在房地产业务销售下降及回款压力下，公司持续通过展期、降息及先本后息等方式，保持流动性稳定。2023年公司有息负债总额143.77亿元，同比下降8.11%，筹资活动产生的现金流净额为-21.89亿元，债务仍呈现净偿还状态，实现经营性现金流净额11.16亿元。公司在面临巨大流动性压力的情况下，全体管理层与核心员工始终坚持“不躺平，活下来”，努力稳定生产经营，全力保证项目交付进度和交付品质，以保障财务安全；提升公司资金管理能力和精细化运营水平，降本增效，颗粒归仓；优化组织结构及绩效，保障核心骨干人员的稳定及效率，打磨更强的耐力和韧劲；根据市场及自身策略不断灵活变向、变速，拓展轻资产业务及非房业务，寻找新方向，逐步走出困境。
　　1、智能制造业务布局“出海”，积极拓展海外市场
　　报告期内，迪马工业专用车稳定国内市场的同时，逐步聚焦海外，挖掘和探索重点市场，积极建立稳定的销售渠道和合作伙伴关系，提升品牌在海外市场的知名度，为后期“出海”战略奠定发展基础。公司精心孵化“廷捷”和“澳汀”两个机器人品牌，配备卓越的研发团队并开拓国内外销售网点，搭建销售平台，通过果园服务机器人、消防机器人及清洁机器人三大智能产品逐步实现国内国际双向业务的全面发展。
　　2、持续赋能智慧民生服务，助力未来发展
　　报告期内，公司旗下物业公司东原仁知在管面积新增近20%，坚持科技投入，打造全方位、立体化的安全智慧社区，继续实施涵盖住宅、商业、写字楼、政府公建、产业园区、医院、大使馆等多元化服务业态组合战略；结合医疗康养品牌“常青社”，着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，专注医养结合，研发银发个性化需求的社区居家智慧养老集成平台，双向赋能智慧民生业务稳定增长。
　　3、拓展建销服业务，重转轻寻求突破
　　报告期内，面对房地产市场的持续下行压力，公司全力保交楼保交付，发挥在产品力、线上获客力等方面的竞争优势，拓展代建、代销等轻资产业务，建立建销服运营体系，努力跨越行业转折与阵痛期。
　　4、维持信用稳定，全力保障流动性安全
　　报告期内，公司获得远东资信评估有限公司给予的信用跟踪评级维持AA+，维持信用等级不变；报告期内，公司稳定经营力保交付，力争存续融资展期及续贷，2023年4月中旬中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划资产支持证券顺利获得三年续期，完成非公开发行住房租赁专项公司债券的付息支付并获得投资者不行使回售选择，持续得到金融机构的信任及资本市场的认可。
　　5、组织结构调整优化，实现高效能管理
　　报告期内，公司积极应对市场行情现状，持续性完善、优化内部组织架构，实现精简高效管理，深推降本增效。在组织架构方面，公司报告期内不断进行战略性调整，完成一系列组织变革、战力提升、平稳增效等动作，保留核心人才的稳定性，保障核心人才的薪酬福利和职业发展。
　　（二）分板块重点工作情况
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，国内外环境仍然复杂，全球地缘政治风险、美联储持续加息也带来全球资本市场动荡。出口下行与国内房地产市场调整一定程度压制了内需恢复，对于经济增长、就业、物价均带来不同程度压力。我国稳增长政策持续加码，整体经济仍保持回升势头，基本处于稳健区间。
　　1、智能制造板块
　　1）专用车制造
　　从专用车细分领域来看，2023年是新能源车市场占有率继续提升的一年，由2022年25.6%提升至2023年31.4%，随着新能源车技术进步、供给升级持续迭代，后续专用汽车市场也逐步从传统能源向新能源继续转型；专用车出口高速发展也是2023年的重要变化之一，全年专用车出口3.6万台，同比增长高达48%，虽然防弹车市场因国民支付习惯的改变需求量略有降低，但海外市场空间仍大；同时，在“安全生产”愈加重要的当下，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，特别是对医疗救护、消杀防范、应急通信等专用车辆的需求。此外，伴随居民服务消费逐步恢复，出行需求旺盛，机场客运量较2022年明显改善，也有利于机场类专用车市场恢复常态化。
　　2）机器人业务
　　近两年来，在产业政策的支持下，工业机器人与服务业机器人整体稳健发展。国家不断完善发展智能制造的产业政策，加快推进传统制造业的智能转型，鼓励支持工业企业向智能化方向发展，虽然2023年工业机器人产量虽然同比下滑2.2%，但2023年工信部、科技部等多部门发布《“机器人+”应用行动实施方案》，进一步支持及推动工业机器人发展。2023年服务业机器人产量同比增长23.3%，服务业机器人中医疗机器人、消防机器人等新型机器人市场规模也逐渐增加。随着新一代信息技术、生物技术、新能源技术、新材料技术与机器人技术的不断融合，机器人的功能和性能将得到极大的提升，将进一步推动机器人的应用和发展。
　　2、城市运营板块
　　1）地产开发
　　2023年在“因城施策”总基调指导下，除了中央层面加大稳定房地产市场以外，各地方政策也继续出台大面积利好政策，包括前期政策相对偏紧的一线城市，也放松“认房不认贷”政策，二三线城市也加大支持力度，包括降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限售、增加公积金贷款额度、房票安置、购房补贴等积极政策。但受居民观望情绪影响，全年整体房地产仍呈现供需两弱，市场持续下行。
　　1、开发投资
　　从投资业态看，住宅投资仍是主流。2022年全国房地产开发投资同比下降9.6%，其中住宅投资占比75.6%，金额较上年下降9.3%，降幅小于商业地产等非住宅投资（-10.5%）。全国住宅类用地成交土地规划建筑面积同比下降26.4%，在地产销售走弱以及资金周转偏紧背景下，房企拿地意愿也明显降低。
　　2、施工与新开工
　　2023年全年施工面积较去年下降7.2%，新开工面积下降20.4%，跌幅明显大于整体施工面积和地产销售面积，在地产销售持续走弱以及房企流动性压力仍大的背景下，投资回报率下降以及新增融资受限等原因仍在压制新项目开工意愿。
　　3、销售面积、销售金额与平均销售价格
　　全年全国新建商品房销售面积和销售金额分别为11.17亿平方米和11.66万亿元，较上年分别下降8.5和6.5个百分点。百城样本住宅价格平均为16185元/平方米，同比基本持平2022年。
　　从地区看各地房地产销售继续走弱，且下滑幅度分化情况明显，一线城市刚需相对较为充足，东部地区地产销售跌幅相较较小，销售金额同比下滑5.7%，好于全国平均水平，而中部、
　　东北地区销售金额分别同比下降11.2%、7.8%。
　　总体而言，房地产市场多方承压，房价和成交规模均偏弱，供应端和需求端的活跃度都较低，居民出现较明显的观望情绪，地产销售持续走弱。但从长远看，我国居民资产负债表相对健康，近两年储蓄大幅新增，后续伴随政策持续加码稳定居民预期，以及更平衡的新型城镇化布局铺开，积压在一线城市的地产购买力有望助推二三四线城市购房需求的逐步释放，地产需求有待稳步。
　　2）城市更新
　　2023年城中村改造等“三大工程”建设是稳增长的重要抓手，4月、7月政治局会议均明确强调积极稳妥推进特大城市城中村改造，7月政策细则出台，中央经济工作会议继续予以强调，央行也新增5000亿PSL额度支持，各地城市更新有望加快推进。广州等部分城市已先行先试，各地纷纷积极探索新模式、新路径，“政企合作”成为推动城市更新进入快车道、助力城市高质量发展的重要机制，城市更新为商业管理行业带来新的发展机遇。
　　3、智慧民生板块
　　1）物业服务
　　2023年，“保交楼”政策积极推进，同时现房销售增加也推动房企加快现房竣工，全年地产竣工面积同比增长17%。根据中指研究院数据，从港股上市企业管理规模来看，2023年上半年，上市企业在管面积均值达1.4亿平方米，同比增长27.7%，增速略高于去年同期水平
　　（24.4%）。分结构看，根据已公布的2023年上半年数据，央企表现依然最为突出，营收保持超20%的速度增长，地方性国企同比增长18.44%，而民营物企表现也较稳健，营收均值同比增速6.7%，整体体现出集中度提升、强者更强的局面。目前高质量发展成行业“主旋律”，在行业发展回归服务本质的背景下，物业企业基于自身服务能力形成的差异化服务品质正在成为评估企业发展能力的重要因素。以品质服务提高满意度，赢得业主信赖是物业服务企业的共识和趋势，并将引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展。
　　2）医疗康养
　　随着我国人口老龄化进程加速，劳动年龄人口的下降，老年人口抚养比上升，根据国家统计局最新人口数据显示，至2023年末，中国65岁及以上人口2.2亿，占全国总人口的比例由2022年14.9%提升至2023年15.4%，未来养老需求将逐步增加。与此同时，伴随人均GDP的持续提升，老年群体消费市场不仅体量增加，且需求更加多元，结合海外经验来看，老年人消费倾向也较高。目前我国的养老相关企业还在不断探索及完善过程中，配套的专业医护服务人员，老年保健护理用品及成熟市场化的养老保健服务机构都仍较缺乏。目前我国已逐渐形成的“9073”养老格局，即90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老，将伴随康养政策体系的完善，产业生态体系的形成而逐步优化。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内公司从事的智能制造、城市运营和智慧民生三大业务板块的情况如下：
　　（一）智能制造板块
　　1、专用车制造
　　1）业绩基本稳定
　　迪马工业整体订单收入、毛利润、净利润较去年略有下降，实现营业收入7.91亿元，较去年减少17.70%，毛利率同比减少2.13百分点。报告期内，随着支付方式的变化，防弹车市场需求下降，但公司消防市场、应急市场、公安市场及运营商市场仍保持第一的市场占有率；随着应急专用市场需求的提升，大型应急通信车订单同比增长约39.16%；新能源车订单同比增长177%。
　　报告期内，迪马工业跻身2023制造业民营企业100强，荣获“重庆市技术创新示范企业”、“重庆市企业创新奖”、“重庆市人工智能产业发展联盟理事单位”、“重庆市优秀民营企业”等称号，这是对迪马工业技术实力的认可。
　　2）持续创新投入，开发新技术
　　迪马工业生产经营秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内公司开展了应急通信、作业救援、纯电动飞机牵引车、飞机电源车、安全靠机系统、移动CT医疗车等36个研发项目，开发了增程式防弹运钞车、核生化多功能侦检消防车、小型器材消防车、超声检查车、移动CT车、多连杆扩展机构等18个新产品。
　　报告期内，公司申请与授权专利101项，其中发明专利6项。公司自主研制完成全国首台核生化多功能侦检消防车，具备核生化侦检和核洗消能力；二级/三级侧拉实现性能提升与验证，并实现了产品市场化；纯电动飞机牵引车应用最新的三电集成技术，提升了电气系统稳定性。
　　在校企联合研发方面，公司与重庆邮电大学合作承担了重庆市技术创新与应用发展专项重点研发项目《典型场景下特种车辆多模态协同与载运管控系统研发及应用》项目；由公安部物证鉴定中心牵头，多家相关研究院所共同承担国家重点研发计划《污水新冠病毒变种的分布与检测》的项目中，迪马工业参与承担其中子项目《污水中新冠病毒检测分析集成自动化移动装备研究》项目的研究开发。
　　3）建设质量管理体系，完成大型保障任务
　　迪马工业深入推进全流程的质量管控体系，在质量体系建设及评价环节，在产品开发、制造过程及供应商质量管理等环节及质量考核和后期评估等环节，建立一系列细则标准管控文件。报告期内，公司对21个省市的应急、消防、运营商、电力、卫生领域的灾害救援、大型活动、应急演练进行了31次售后服务技术支持和保障,包括护航神州十六号发射、杭州亚运会、甘肃地震救援等。
　　4）积极拓展国外业务，实现出口业务增长
　　报告期内，迪马工业聚焦非洲、中东及东南亚地区，挖掘重点市场，落地科特迪瓦政府部门项目、香港电信应急通信车项目等。
　　2、机器人业务
　　公司旗下“廷捷”及“澳汀”机器人品牌，产品应用涵盖城市应急管理（消防、通信保障、危险事故处理）、农业作业、物流作业、安全巡检和清洁维护等领域。
　　1）提升科研投入，稳步实现产品开发
　　公司“廷捷”消防机器人秉承迪马工业在公安，应急，通讯等领域深耕20余年优势，消防灭火机器人销售订单已完成批量下线，其具备流量大、动力强、通过性高、防爆安全等突出优势，有效提高救援效率，保障生命安全；多功能防暴侦检机器人实现订单合约；前侦测通信机器人等产品亮相第11届中国国际警用装备博览会，助力智慧公安打造可视、可管、可用信息化能力，为警务实战提供一体化的整体解决方案。
　　公司“廷捷”研发的智慧农业特种机器人，其自研的“RCU”控制平台技术，打造出行业顶尖的车规级机器人移动底盘，利用平衡、悬挂、摆臂履带轮设计技术，打造全地形底盘技术平台，满足全场景全地形的机器人作业需求，其深入探究现代农业需求与前沿科技的融合，推出了一机多能、模块化、高耐用和易维护的农业植保机器人，为当地农业科技发展提供高效、环保、智能的机器人解决方案。
　　公司旗下澳汀机器人重点研发无水商用清洁机器人，目前已申请知识产权66余项，致力于为商业和工业等领域的客户提供“清洁+”智能解决方案，重新定义智能清洁领域的清洁标准，荣获“全球清洁协会ISSA的INCLEAN创新卓越奖”等。
　　2）布局国际市场，拓展全球化业务
　　报告期内，公司正式布局海外市场，产品受到海外客户的一致认可，澳汀清洁机器人产品已出口至新加坡、香港、台湾、澳大利亚、沙特等地区。公司目前已在全国设立五大销售及售后服务中心，全国现有70+服务网点，累计服务面积1,100万平方米，累计服务时长6.6万小时。
　　（二）城市运营板块
　　1、地产开发
　　报告期内，受市场持续下行的影响，公司房地产整体营业收入157.42亿元，同比下降22.03%，毛利率12.47%，减少10.46个百分点。东原地产全年坚定保障交付工作，保持稳健经营和流动性安全，升级调整组织结构，降本增效，精细化运作，拓展代建、代销业务，助力轻资产业务发展，全力应对行业系统性风险。
　　1）保障完成交付工作，稳健经营践行长期主义
　　东原地产结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升工程质量及服务品质，力保项目按期交付。在依旧严骏的市场环境下，全年共完成41个项目55个组团约2.5万套的交付工作，交付套数较去年增长约4%。全年完成品质巡检189次，涉及重点关注项目30个，在项目外立面、公区精装等方面的交付品质较去年提升明显。报告期内，东原地产不断升级融资、投资、营销、运营等各管控体系，力争经营增效提质，荣获“中国房企综合实力TOP50”、“中国房企品牌价值TOP30”等荣誉。
　　2）大力拓展“建销服”轻资产业务
　　在稳定重投项目基本盘运营的同时，建立建销服运营体系，形成建销服业务白皮书、建销服业务管理手册，坚持价值创造、一项一策，助力轻重并举的战略转型。报告期内，公司累计共承接14个建销服项目，签约金额2.83亿元，业务涵盖全过程代建、代销、咨询、代管、城市更新等多种类型。
　　公司积极尝试梦想家业务模式探索及实施，传承东原地产优秀基因，集成东原地产产品研发、精工品质和供应链优势，致力于为客户提供集设计、定制、软装、家电一体的整施工、主辅材、体家装服务，快速在成都、重庆、武汉、绵阳等10余座城市完成布局，累计签约143套，签约额1,224万元。
　　3）产品力持续升级，实现价值传递
　　东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，实现产品精益设计，深入挖掘总图布局及单个产品的极限价值；通过创新的“客户价值组”提供对产品价值精准分配的专业辅助支持，实现从市场研究到研发的无缝对接，深度解读客户需求，挖掘产品潜力，并确保产品价值的无损传递至营销和顾客手中。报告期内，旗下项目获得“亚洲人居景观奖实景展示类金奖”、“第十届“园冶杯”专业奖住区景观类(大区)金奖”、“环球人居设计大奖城市更新类银奖”、“伦敦设计大奖国际住宅建筑银奖”等荣誉。
　　4）优化内部架构及管理体系，强化营销管理
　　东原地产积极应对市场变化，调整内部架构及经营策略，优化内部管理水平，颗粒归仓，降本提效。
　　在营销管理方面，全面发力自获客，构建并提升以线上获客、客户运维、自渠拓客三位一体的营销模式及组织能力，增效减费。在线上获客领域，东原通过专业陪跑+自孵化的形式，打造了一个包括销售和自渠在内的抖音获客团队，基于短直双开的获客模式，月均成交破百套，成交占比达20%；在此基础上，公司打造《实战大练兵》系列专业课堂，以考带学、以学代练，总结和沉淀了一套开发商抖音平台销售的实战打法，并成功进行专业能力的培训与输出。
　　2、城市更新
　　东原致新具备复合空间开发及运营能力，轻重资产并举，依托投、融、建、管、退全周期综合商业管理能力，聚焦于非标准化项目场景，进行城市更新的综合服务一体化整合。目前，东原致新共运营商业项目6个，在营总面积39.1万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。报告期内，东原致新秉承有机更新，长效运营的理念，在城市更新领域围绕“商业+”产品持续建立生态能力，为客户资产提供了良好的长效资管服务方案，跻身中指院2023中国房地产品牌价值榜-“中国房地产城市更新领先品牌”。
　　（三）、智慧民生板块
　　1、物业服务
　　1）业务多样化发展，持续深耕实现规模化
　　报告期内，在宏观经济环境波动、市场竞争愈加激烈的背景下，东原仁知继续深入打造涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、医院、大使馆等多元化服务业态组合，实现诸多如各大院校、机场、国家电网、地铁、部队、亚运会场馆等新业态的突破。截至2023年12月31日，东原仁知在中国的76座城市经营及管理573个物业项目，总在管建筑面积约为60.2百万平方米，同比增长约19.0%。报告期内，公司持续关注市场需求变化，统筹并协同区域间资源共享、优势互补，加强区域与专业BU的横向联合，扩大协同效应，拓宽市场接触面，规划高质量市场发展结构，持续创建城市美好。
　　2）持续科技赋能，打造数字化体系
　　报告期内，东原仁知坚持科技投入，助力包括东驿站小程序、物资采购平台、财务信息系统优化、统一数据中台建设等多个方面数字化建设，全面布局“慧行”、“慧眼”、“慧联”、“慧管”四大智能板块以及IOT智慧社区平台，将安全防范、视频监控、联网报警、指挥调度、应急管理等内容融合于平台，打造全方位、立体化的安全智慧社区，真正实现提质增效。公司全面拥抱AI，利用国内外大模型技术，结合业务情况，不断探索AI与业务结合的场景，目前已在市场管理场景下落地两项应用。
　　3）提升品牌知名度，升级服务品质
　　东原仁知持续深化内部服务体系建设，从物业焕新、现场硬件、客户关系维护、触点服务、小区活动等五大类进行持续发力。通过老友生活节、假期节日等小区活动，增强与客户的深度链接；联动平台、美居、租售打造小区生活集市，为业主提供衣物护理、生活必需品采购、家用电器维护保养、不动产租售等美好生活服务；持续以运营400呼叫中心对全量客户进行分布式全覆盖调研，做到常态化客户服务。报告期内，东原仁知完善制定了《报事管理制度》《品质管理制度》《品质红线及管理风险检查表》等制度，荣获2023中国物业企业综合实力TOP16、2023中国物企超级服务TOP15、2023年国际物管服务可持续发展优秀企业等20余项奖项。在2023年北京赛维咨询客户满意度调查中，东原仁知以91分持续保持行业头部分位线。
　　2、医疗康养
　　1）公司旗下医疗康养品牌“常青社”着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，依托居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。公司拥有适合业务管理需求的养老服务管理信息平台，平台涵盖客户管理、销售合约管理及护理等级标准化评估，与运营、财务、医疗服务管理、品控、运营决策可视化分析（BI）等模块构建完成全业务信息智慧化管理平台。通过医疗+机构+社区站点+居家的医养结合四级联动模式的多场景业务实践，研发出满足老人个性化需求的社区居家智慧养老集成平台—常青社社区养老照护管理平台，该平台涵盖了长者管理、家庭养老床位建设、居家照护服务、居家智慧安全监测管理、助餐服务、线上服务下单、社区居家智慧大屏等功能。报告期内，常青社完成认知症运营管理标准化1.0版本的制定及培训，3家机构获得“认知症友好机构”认证；常青社入选亿翰智库“综合实力中国康养产业运营商”第25名，入围民政部“全国养老服务先进单位和先进个人拟表彰名单”，旗下2家机构入选“重庆市第一批智慧养老应用试点示范”等。
　　2）报告期内，常青社在重庆奉节县新增两家养老机构，目前经营职业培训学校1所，运营养老机构项目12个，管理社区服务站点近50个，运营床位2,000余张，服务2万多名客户，业务规模稳定。在教育业务中，公司提供职业技能培训，培训基地建面2,100平米，已成为重庆市卫生健康委国家职业技能鉴定所培训基地和鉴定基地，并与国内三甲医院名专家和名医工作室合作，将课程聚焦在中医事宜技术、健康照护、营养与健康等大健康领域专业培训单”。在老年教育领域，“常青秀”是常青社教育旗下中龄模特培训品牌，主要开展中龄模特走秀培训课程，并提供艺术、文化、公益相关的培训及交流服务。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1.智能制造板块
　　1）竞争力的产品及领先的品牌优势
　　迪马工业致力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制、生产和销售，建立国内一流的专用车生产线和生产技术管理体系，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。公司拥有应急救援保障类、防弹运钞类、机场地面设备、机器人、移动服务设备、数智城市等产品线，300余种产品，旗下防弹运钞车产、应急通信指挥、网络和信息安全、应急救援、医疗消防等系统集成车系列常年位居行业领先地位，是国内应急通信和应急保障类装备及服务的领军企业；机场地面设备系列也极具竞争优势。
　　2）先进的研发技术及创新能力
　　迪马工业秉承创新理念，持续性研发投入。公司积极提升自主研发创新能力，具备通过生产资质审查及知识产权申报的能力。迪马工业不断优化产品并升级生产技术，扩宽产品型谱，积极开发新产品，目前迪马工业及子公司拥有授权和受理400余项专利技术和知识产权，长期联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报。公司成立智能网络开发团队，通过产品开发生产的应急通信指挥车、超大型国家应急移动指挥平台、应急基站车、后勤保障车、现场处置车等车型分别搭载了公司拥有自主知识产权的多车互联通信系统、集中控制系统、多网融合通信系统、远程监控系统、前线应急指挥系统等智慧物联系统，为客户解决信息互联等现实需求。
　　3）优秀的质量管控和售后服务体系
　　迪马工业优化合格证出具流程、售后费用流程和新建公告样车检验流程，制定合格证出具管理制度、公告样车检验管理制度，建立机器人APQP体系文件；通过ISO9001、ISO14001、ISO45001、ISO27001及售后七星管理体系监督审核，采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式，多维度保障产品质量。公司拥有GB/T27922售后服务体系完善程度认证证书、GB/T22080信息安全管理体系认证证书，优化客户车辆交付前检查（PDI）工作，提高客户车辆使用的满意度；质量部门和服务部门形成定期交流沟通机制，通过培训使服务人员和质量管理人员形成协作流程，使客户反馈能得到最快捷的响应和反馈，为客户和带来优质的用户体验。
　　4）拥有专业智能机器人产品线
　　公司旗下机器人业务拥有专业团队，澳汀机器人依托于高校实验室资源，创新变革商用清洁机器人技术，独立研发出万平厘米级SLAM导航技术、清洁自适应压力与转速技术和拥有8类20个传感集成的HIAT-3D-Fusion环境感知技术，实现了业内具有代差技术领先，未来将逐步打造成世界一流的产研一体化的卓越机器人企业；廷捷机器人聚焦特种机器人和服务机器人领域，利用20余年在集成、通信和大制造体系优势，打造专业数据服务平台+智慧应急、智慧安防与智慧农业特种机器人，发展人机交互、运动控制、感知传输、防爆防弹等共性核心技术和产品通用平台，致力于成为特种机器人装备及解决方案服务商。
　　2.城市运营板块
　　1）供销存平衡精细化管理，逐步轻重并举转化
　　东原地产坚持稳定经营，保障大批量、高品质、好口碑产品交付，贯穿精细运营及安全管理，基于存货量、存货结构、当地市场及实际去化流速，动态回顾存销比，平衡供销存结构；结合项目刚性资金需求，规划供货节奏，避免断供风险，使项目运营更为合理、稳健，保障公司安全经营、稳定发展。在稳定重投项目基本盘运营的同时，快速建立建销服运营体系，拥有迅速拓展及推进能力，为轻重并举的战略转型助力。
　　2）高品质的全产品力竞争优势
　　东原地产始终坚持“客户价值至上”的产品核心导向，从产品、服务、社区运营三个维度，结合家庭、社区生活痛点、客户生活需求的探究与学习，深度挖掘东原地产产品与服务的迭代升级，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“印长江”、“印”、社区运营产品及品牌“原-聚场”、“童梦童享”，打造了具备迭代、创新、互联与共创的大产品主义，广受客户认可。
　　3）保持匹配的企业管理效率
　　东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰，除在传统的“两管两控”即管计划、管货值，控利润、控现金流有专业稳定输出外，注重在项目具体问题上的解决，且可在集团、区域、项目三层快速穿透打通，快速决策、执行，避免冗余的流程和决策机制影响业务推进。随着市场不断的恶化和低迷，公司在每个阶段均能匹配组织整体战略部署，厘清重点，制定策略，形成“组织-业务-权责-落地”闭环的不断迭代进化，满足房地产市场对于地产运营体系提出越来越苛刻的要求。
　　4）优秀的企业文化及保持市场竞争力的人才团队
　　东原地产以“为新的每一天”为宗旨，拥有符合“进取、敏锐、合作”三原色企业文化特性的优秀员工及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有高抗压能力及较强的学习能力。能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企业向前长远的发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保障。
　　5）具有城市更新打造能力及经验
　　东原致新拥有复合空间经营和创新内容孵化的差异化核心竞争力、以长效运营为导向的策规设计能力及全周期资管能力，打造城市更新项目。公司将过往组织沉淀的全周期业务能力，根据更新业务的特点进行重新规划与整合，拆分为策规咨询服务、EPC管理咨询、筹开及运营管理、品牌及内容营销服务、资产规划及资管建议等不同模块，以满足客户不同阶段及不同场景的痛点需求。
　　3.智慧民生板块
　　1）快速发展的优质物业管理服务
　　东原仁知致力于做城市多元业态综合服务商，打造涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等组合的多元服务业态，坚持“大物业-全价值”的发展战略，形成了住宅与非住双赛道并举的业务格局，IFM（整合设施管理服务）专业赋能的综合服务优势，实现在住宅综合服务、国际综合服务、医疗综合服务、城市综合服务等领域的全面发展；坚持市场化转型，不断创新服务模式，服务范围覆盖华东、华西、华中、西南区域，为客户提供物业城市服务、美好生活服务及涉外、科技、医疗等综合服务，三条业务线相辅相成，有利于东原仁知管理规模持续增长，市场版图持续扩张。
　　东原仁知用心挖掘客户需求，持续改善服务体验，通过“东御”、增值服务品牌“原-生活”、“原管家”以及创新社区运营产品“原-聚场”，全方位满足客户差异化需求。东原仁知坚持“高成长+客户高满意度”的服务理念，始终把住宅综合服务作为企业发展的基石，不断完善物业服务和运营管理能力，围绕行业特点定制增值服务内容，积累优良的物业服务口碑和企业荣誉；东原仁知加速非住业态发展，挖掘非住项目增值服务机会，创新服务，构建差异化竞争优势。
　　2）深耕养老服务与品质
　　迪马常青社深耕康养多年，积累了丰富的运营经验，对行业具有一定的熟悉度、敏锐度。作为综合型业态的康养连锁公司，常青社结合医疗、养老机构、社区站点及居家上门服务的四级医养结合的服务圈持续深耕布局，更好的实现协同效应及经济效益。公司实现业务结构的多元化发展，以养老服务业务为核心，拓展出大健康职业教育培训、老年教育、银发消费相关服务；依托常青社专业全面的养老服务能力，自中心向周边区域辐射发展，与周边区域的政府及民政、卫生健康委等部门达成深度战略合作，通过提升当地养老设施及服务，打造标杆养老项目，满足老人群体的高品质在地养老需求。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2023年实现营业收入1,830,121.73万元，同比下降19.69%；归属于上市公司股东的净利润-365,089.79万元，同比下降4.40%；资产规模5,648,860.05万元，同比减少19.73%；净资产807,132.41万元，同比下降35.12%；经营性现金净额111,564.31万元，同比减少42.19%。其中：城市运营板块实现主营业务收入1,588,846.44万元，同比减少22.37%，智能制造板块实现主营业务收入79,074.63万元，同比减少17.70%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、智能制造板块
　　1）专用车制造
　　专用汽车的应用具有广泛性和专业性的特点，细分市场较多，专用汽车在不同应用场景的作业要求和需求量也存在较大差异，同时随着智能制造的发展，专用汽车逐渐与新能源、智能网联等先进技术深度融合。2023年以来，“出海”逐渐成为各企业积极发展的方向，2023年汽车出口也非常强劲，这也为未来专用车市场突破带来了新思路。在应用领域日趋多元化的大背景下，在全球地缘政治不确定性加大的背景下，处于安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加。对具备较强研发实力和规模化优势的专用汽车制造企业具有较大的发展潜力，可以快速有效融合新能源、应急安全、智能制造等，推出绿色环保、高技术附加值的应急运用产品，满足市场需求。
　　2）机器人业务
　　2023年工业和信息化部等十七部门印发《“机器人+”应用行动实施方案》，提出到2025年，制造业机器人密度较2020年实现翻番，服务机器人、特种机器人行业应用深度和广度显著提升，机器人促进经济社会高质量发展的能力明显增强。随着技术的不断进步和应用场景的持续拓展，发展势头和广阔的市场前景使其成为各国竞相争夺的战略高地。工业机器人作为机器人产业的重要分支，主要应用于汽车、电子、食品、医药等行业的生产线上，通过提高生产效率和准确性，帮助企业降低成本、提升竞争力。随着人工智能技术的不断进步，服务机器人也开始快速崛起，其应用场景越来越多样化，涵盖了家庭服务、商业服务、医疗护理等多个领域，相信未来机器人的应用范围和影响力将会越来越大。
　　2、城市运营板块
　　1）地产开发
　　2023年，地产政策整体呈现利好，但地产销售表现仍然低迷，客户源于对于期房交付风险以及房价风险的担忧而抱观望态度。目前地产政策从需求侧逐步转向稳供给，中央经济工作会议再度强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年，中央经济工作会议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，要求适应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供求关系的变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房的建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，助力缓解居民观望情绪，促进存量储蓄正常释放。从中长期来看，在新型城镇化与房地产供求关系重大变化背景下，伴随商品房基础性制度的进一步优化，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的有序推进，房地产发展新模式有望逐渐清晰。
　　2）城市更新
　　国家“十四五”规划《纲要》指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，实施城市更新行动。2023年中央经济工作会议也将“新型城镇化”摆在房地产新发展模式的重要位置，同时明确强调提升目前仍偏低的户籍人口城镇化率。从长远来看，我国城镇化空间仍然较大，工业化的不断深入具备驱动城镇化的效果，同时也能带来人口流动更平滑的城镇化进程，在城市群的发展下，基础设施良好、营商环境友好、经营成本实惠的二三四线，未来有望迎来更多的人口流入及产业进驻，给三四线城市商业地产开发运营带来机遇。目前各个城市都积极推进配套政策的制定，稳妥有序推进城市更新行动，推动城市更新项目的实施。如何在定位及业态的方面凸显差异化、个性化和定制化，如何联动服务业产业，切实推动城市更新，创新增值服务，满足市场及消费需求是商业营运管理需要面临的挑战。
　　3、智慧民生板块
　　1）物业服务
　　目前物业服务行业企业规模呈现持续增长，但分化也更显著，头部企业领先优势进一步扩大，市场集中度提高。在地产政策逐步转向稳定供给、推动保交楼政策持续稳定市场主体背景下，前期大量预售的商品房期房有望逐步竣工交付，物业服务等地产后周期链条的行业有望迎来逐步向好的经营环境。此外，随着人均GDP的提升，消费者服务要求也将进一步提升，对物业服务品质的关注度提高，物业企业如何持续提升整体价值，满足消费品质需求是未来企业差异化核心竞争力的体现。物管行业服务的多元化发展，对提供全流程、一体化综合服务，IFM（综合设施管理服务）能力的提升带来挑战。随着人工智能、大数据、云计算、物联网等科技应用与物业管理的深度融合，数字化、智能化已然是物业服务企业打破服务瓶颈的“加速器”，在助力企业降本增效的同时，提升客户体验，促进企业稳定发展。
　　2）医疗康养
　　2023年我国人口继续呈现负增长，在人口老龄化大趋势下，医疗康养业务的需求持续增长。“银发经济”也成为未来重要的发展方向，政策已在围绕推动老龄事业和产业协同发展、推动养老服务体系高质量发展，加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系。消费者对康养服务支付意愿和支付力能力的逐渐提升，多样化、高品质的养老产品和养老服务市场也将迎来快速发展期。
　　(二)公司发展战略
　　公司以保持持续性经营为重点，积极向轻资产运营转变，全力拓展及布局智能制造、智慧民生业务，协同效用，稳定发展，寻求解决流动性的长效解决方式。
　　（一）智能制造板块
　　1、专用车制造
　　迪马工业持续致力于成为国内领先、世界知名的专用车领域专家和应急管理平台服务商，旗下拥有防弹、集成、航勤、医疗等多条产品线，涵盖金融押运、公安、应急、消防、电力民航、医疗卫生等领域上百种产品。新能源正在成为时代大趋势，面对市场和客户的需求，迪马作为勇于创新者，迅速切入新能源领域，加快产品布局,开启全系专用产品新能源转型。迪马工业将寻求围绕倡导和践行ESG发展理念、智慧新能源专用车产品研发与制造、探索数字化产品和应急智能专用车领域解决方案等方面的合作机会，促进公司健康、稳定发展。
　　2、机器人业务
　　公司基于消防行业的多年积累，针对消防客户痛点，不断满足客户需求、优化核心团队搭建并形成独有技术优势，依托消防机器人作为切入点，以巡检机器人为基础、专业机器人（特种+服务）为方向，形成机器人集群，利用在物业、产业园、社区服务、应急行业的优势和能力，完善的服务网络及数据化能力，构建机器人核心技术与产品平台，打造专业数据服务平台+智慧应急,智慧安防、智慧农业与智慧清洁特种机器人，成为智能机器人装备及整体解决方案供应商。
　　（二）城市运营板块
　　1、地产开发
　　面对行业持续下行压力和挑战，东原地产将继续坚持长期主义经营理念，在保持保交楼保交付部分的同时，转变思路和节奏，降低开支，节约成本，寻求减轻现有重资产负担措施，逐步向轻资产转换，保持稳健经营；全面布局“建销服”业务，在各区域成立新业务团队，通过区域自身的属地化资源、适用性打法和经验吸附业务线索，并借助公司领先的产品能力、销售能力实现建销服业务的拓展和快速规模化；优化组织架构，降本增效；积极应对市场变化拓展新销售渠道，努力回款保障公司资金安全；加强现金流管理，合理优化债务结构，积极沟通债权人获得理解完成相应债务的展期及延期。
　　2、城市更新
　　东原致新致力于成为城市进化的创新型服务商，成为城市有机更新的探索者与引领者。公司依托城市开发板块存量重资产沉淀的全链条能力体系（片区规划，产品策划，开发改造与多元运营能力，资管能力）及陆续服务了10+片区统筹主体客户经验，从轻资产切入，积极与具备高度共识的片区更新统筹主体（地方政府及平台公司）一起探索实践以运营为导向的城市更新长效解决方案，包含不限于咨询服务、媒体内容采购、管理输出、委托及整租运营等多元合作，从业态品牌出发，以客户为导向，继续提升运营服务能力。
　　（三）智慧民生板块
　　1、物业服务
　　公司物业板块始终坚持以“为安心的每一刻”为服务理念，以“成为受人尊敬的有独特业务价值的城市更新服务商”为愿景，以“大物业-全价值”为发展战略，以多元业态服务为发展特色，布局“住宅综合服务、国际综合服务、医疗综合服务、城市综合服务”四大领域，扩大业务组合和规模；公司将继续科技赋能，全面梳理数据资产，并结合大数据相关技术，打造新一代数据中台，从市场、运营、财务、人力资源等方面梳理多个经营指针，为整体数字化运营打下坚实基础，并赋能战略落地；公司专注于人与城市的生命周期需求，将继续以客户满意为核心，持续升级服务质量，为多元客户提供更细致、周全、贴心、高效的物业服务和增值服务；公司将继续布局非住业态相关业务链扩张，构建差异化竞争优势，打造IFM（整合设施管理服务）能力，挖掘非住项目增值服务机会，深挖客户需求，创新服务模式；公司将推动组织管控模式向“平台+市场化”模式转型，持续优化组织结构、加强人才培养和文化认同以推动公司发展。
　　2、医疗康养
　　公司康养业务以养老服务能力为基础，以医疗能力为核心配套，以社区居家养老业务为发展重点，通过多种运营模式和业务形态，持续打造具有一定规模、连锁型的康养医疗机构，助力实现更多长者心中的理想生活。通过医疗+机构+站点+居家四级联动的业务模式，为老年人提供从家庭到社区到机构，涵盖基础服务、护理服务、医疗服务、专业养老产品、养老信息化在内的全领域养老解决方案，同时积极探索银发消费、老年教育、职业培训、养老旅游等其他养老领域机会。
　　(三)经营计划
　　公司专注于稳定经营，加强现金流管理，保障稳健的财务资金安全；转变经营思路，积极向轻资产运营转变，全力拓展及布局智能制造及智慧民生业务，为未来持续性发展提供更多支撑。
　　（一）智能制造板块：
　　1、专用车制造
　　1）提升核心产品竞争力，保证业绩稳定提升
　　稳定提升防弹、应急、通讯、医疗、消防科技、机场设备类等核心产品的市场占有率，聚焦“区域-行业-产品”，按细分市场逐一突破，提高销售及订单量；提升高质量运营效率，通过“设计-供应链-工艺-制造”全流程加强成本优化，降本增效；加强质量文化建设，提升质量意识，从设计-工艺端进行质量优化，过程监控，以优质的产品和服务赢得市场，实现销售、利润、市场份额增长。
　　2）深耕应急产业，加速新能源转型
　　抓住市场需求，迪马工业围绕“M+AIoT+N”（移动+智能物联网+应用场景）方案，向智慧安防装备及平台服务商升级，推动企业质和量的双增长。除了现有的电动运钞车、电动机场专用外，在集成车领域也首次将三级侧拉通信指挥消防车搭载吉利新能源底盘打造全灾种消防应急处置指挥中心，迪马工业开启全系产品新能源转型。
　　3）实现“出海”突破
　　结合国际市场需求和政策鼓励方向，大力推进专用产品海外市场销售及业务合作，搭建和孵化业务网点，提高订单及市场占有率，挖掘新的利润增长点。
　　2、机器人业务
　　公司持续强化机器人产品线，加大对消防机器人、植保机器人、清洁机器人等特种机器人的创新研发，市场突破，提升占有率。公司拟与各地方政府和企事业单位建立战略合作伙伴关系，携手推进人工智能及机器人产业在当地的落位发展，共筑一体化的智慧城市科技与智慧农业平台。同时，拓展海外市场订单，全面深化布局出海的战略，以优异的产品竞争力实现国内国际双向业务的全面发展。
　　（二）城市运营板块：
　　1、地产开发
　　1)坚持稳定经营，控制经营风险
　　东原地产将以持续经营为重点，持续保交楼保交付部分工作，降低成本，节约一切开支；加强项目销售及回款管理，尽可能满足贷款偿付、税费及工程款等支付需求，并通过合理规划项目运营节点，以确保资金回笼效率与资金支付节奏相匹配，提升资金使用及周转效率；优化债务结构，继续加强与金融机构的沟通，努力争取金融机构的理解、获得贷款展期支持，从而保证公司经营及流动性安全。
　　2)降本增效，提升内部管理效率
　　公司将重点围绕“以现金流为核心，止跌企稳，稳中提升，提高盈利能力”为运营目标，建立能力共享、标准统一、快速决策、能策能动的组织机制，提升内部整体决策质量和经营水平。确保库存结构合理，人员组织架构及结构合理，建立以现金流为核心的运营管控体系，降本增效，减少流动性风险；聚焦阶段性核心任务及目标的落地，优化体系建设，持续提升公司治理、管控体系的质量和运行效率。
　　3)开展线上营销体系革命，实现建销服业务拓展
　　公司升级线上营销体系，系统化提升营销能力，通过公域运维提升自获客占比，持续夯实组织自获客能力，发力线上、自渠和客户运维，确保销售稳定；将重资产业务积累的能力快速平移，通过拓展城投代建、资本共建、变量共建、供方共建等四个方面实现建销服业务的拓展和快速规模化，逐步实现轻资产业务的迅速扩张。
　　2、城市更新
　　东原致新持续孵化自营品牌及IP（“1891有好市”、有邻里等），通过自营孵化、联营合作、生态协同的多元商业模式，片区更新和单体更新的客户提供一案一策的资管服务方案，推动持续更新与升级，为载体及片区注入活力，助力商业管理的长效经营。公司持续深化组织能力建设，基于新的市场痛点及诉求，提升内外部客户的产品及运营解决方案交付力；继续扩大外部客户业务规模，发挥自身的专业化能力和业务经验，与更多政府与国企平台公司形成良好合作，在城市更新领域共建共赢。
　　（三）智慧民生板块：
　　1、物业服务
　　为城市综合服务者，东原仁知服务积极应对外部环境的不确定性，坚持市场化转型，深耕核心城市，布局扩张非住业态相关业务链，创新服务模式，构建差异化竞争优势，并且持续以“客户满意度”为服务标尺，不断推动服务向专业化、产品化、精细化、智慧化发展，实现收入与利润双增长。东原仁知服务将推行阿米巴经营模式，结合一线业务单元经营场景，搭建自主经营机制，提升经营意识，激发经营活力。我们将以经营目标为驱动，建立项目分级分类管理模式，迭代运营管理流程措施，通过管理优化、节能、智能设备引用，优化管理平台等方式，实现精益管理，试点打造“高融合协同作业”模式，整合供应商资源，实现业务一体化模式的推广运用，提高服务产能。在新型城市化建设的当下，东原仁知也将积极与城市的发展同频共振，探索可持续发展理念，推动城市更新向精细化、专业化、智能化和低碳化发展，实现城市治理体系的完善和管理效率的提升。
　　2、医疗康养
　　康养业务板块将继续通过“医院+养老机构+社区站点+居家服务”结合的运营模式和业务形态，运营医养结合的新业态，深度布局居家社区养老、机构养老、护理康复服务和医疗服务四大服务类型，探索发展大健康培训学校、市场化居家康复服务、社区医疗服务等新业务模式。在川渝地区持续区域深耕，进一步提升现有养老机构入住率，提升机构养老的服务水平和满意度，逐步调整增加护理床位比例，提升总体收入和利润水平。完善养老服务配套体系，加强运行的体系化、标准化，升级产品和服务力，提升“迪马常青社”品牌影响力。在银发消费业务领域中，常青社将陆续开业直营门店，同时结合社区服务站、线上平台、养老旅游和外部合作来打造属于常青社的私域流量。
　　(四)可能面对的风险
　　1）市场风险
　　2023年各地因城施策的优化政策密集出台，从三四线城市蔓延至一二线城市，特别是一线城市“认房不认贷”，以及局部松绑限购政策对市场回暖起到了积极作用，但房地产市场供求关系已逐步从供给不足转向需求不足，投资者对未来房地产发展信心不足及对房企风险的担心，房地产市场投资和销售整体持续下滑，出险企业也陆续显现，特别是民营房企，2024年房地产市场仍然存在持续下行的风险。
　　2）流动性风险
　　虽然房地产整体政策趋好，但房地产市场销售端未能实现明显好转，房企自身造血功能未能得到有效恢复，新增融资依旧困难，流动性风险较大，特别是部分民营企业，销售难、融资难、周转难等问题，经营压力不断加剧，短期流动性风险仍然突出。
　　（3）违约及诉讼风险
　　在流动性困难的情况下，随着债务逾期及诉讼也逐步增加，债务司法风险也相应增加。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司目前系一家致力于发展以专用车和机器人制造为核心的智能制造板块、以地产开发和城市更新为核心的城市运营板块、及以物业服务和医疗康养为核心的智慧民生板块的三大业务体系，依托各板块的核心技术与资源优势，多元发展的同时相辅相成，协同构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。
　　（一）公司各业务板块行业情况
　　1、智能制造板块
　　1）专用车制造
　　2023年上半年我国汽车行业整体仍维持恢复势头，2023年1-6月汽车制造行业营业收入同比增长13.1%；国内新能源汽车继续维持高增长态势，技术进步与供给升级持续迭代。专用车行业持续高质量发展，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司目前系一家致力于发展以专用车和机器人制造为核心的智能制造板块、以地产开发和城市更新为核心的城市运营板块、及以物业服务和医疗康养为核心的智慧民生板块的三大业务体系，依托各板块的核心技术与资源优势，多元发展的同时相辅相成，协同构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。
　　（一）公司各业务板块行业情况
　　1、智能制造板块
　　1）专用车制造
　　2023年上半年我国汽车行业整体仍维持恢复势头，2023年1-6月汽车制造行业营业收入同比增长13.1%；国内新能源汽车继续维持高增长态势，技术进步与供给升级持续迭代。专用车行业持续高质量发展，在国家政策影响及汽车产业结构调整下，电动专用车成为行业发展重点。
　　随着“十四五”国家应急体系规划的出台，应急类专用车，包括消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求呈现稳步增长趋势。
　　2）机器人业务
　　自2021年机器人“十四五规划”印发后，产业政策更加鼓励工业机器人与服务业机器人的发展，特别是服务业机器人中医疗机器人、消防机器人等新型机器人加快发展。2023年上半年机器人行业整体继续恢复向好，服务业机器人产量同比由2022年全年-30.3%、回升至2023年1-6月的9.6%，消防机器人、果园机器人等各类服务业机器人整体发展维持较快速度。
　　2、城市运营板块
　　1）地产开发
　　2023年上半年，我国经济运行的外部环境严峻复杂，国内经济开启恢复进程，但居民收入恢复迟缓、预防式储蓄动机仍未消退，内需不足仍然突出，全国房地产市场一季度在去年积压需求快速释放过程中一度积极回暖，但二季度伴随经济压力加大等因素再度走弱，重点领域房企融资风险仍然积聚。根据国家统计局数据，房地产开发景气指数2023年4月前持续好于2022年12月，但5月后至报告期末再度走弱。受宏观经济下行压力较大、居民收入预期减弱、居民购房偏好下降、提前还贷转变等因素影响，购房者观望情绪仍重。2023年1—6月商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；房地产开发投资累计同比相较2022年12月有所回升，但仍维持负增，2023年1—6月全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%，其中住宅投资44,439亿元，下降7.3%；1—6月房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%。2023年1—6月房屋新开工面积49,880万平方米，下降24.3%，其中住宅新开工面积36,340万平方米，下降24.9%。
　　2023年上半年房地产政策继续宽松，住房金融环境边际持续改善。中央和各部委不断加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，频繁释放积极信号；各地全面落实因城施策，自去年底央行优化调整各地首套房贷利率后，今年以来超90个城市进一步降低本地房贷利率，二三线城市也继续对“限购限售”等政策进行优化调整。报告期内，央行设立房企纾困专项再贷款与租赁住房贷款支持计划，采取降准操作稳定信用环境；政治局会议强调“统筹做好保险和信托机构改革化险工作”，对于稳定房地产非标融资传达信号；央行再度下调LPR等措施，多方面稳定房地产市场。
　　2）城市更新
　　2023年4月、7月政治局会议均明确强调积极稳妥推进特大城市城中村改造，7月政策细则出台，广州也出台新政强调“探索城中村改造附建物业性质留白”，提出“设置综合产业用地（兼容工业、公共管理和商业服务用地）”，后续城市更新有望快速推进。今年以来各地政府均在大力推动城市更新，纷纷积极探索新模式、新路径，“政企合作”成为推动城市更新进入快车道、助力城市高质量发展的重要机制，城市更新为商业管理行业带来新的发展机遇。
　　3、智慧民生板块
　　1）物业服务
　　近年来，随着城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加，但受宏观环境因素及房地产行业下行也对物业服务行业形成不小冲击。各省市陆续颁发相关法律及法规，建立当地物业管理行业监管框架。在政策不断完善下，将助力中国物业管理行业继续在全国范围内稳定健康发展。
　　2）医疗康养
　　2023年5月中办、国办印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，明确强调完善基本养老服务保障机制、提高基本养老服务供给能力、提升基本养老服务便利化与可及化水平等，具体手段包括支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务、设区的市级以上地方政府应当将养老服务设施（含光荣院）建设纳入相关规划、支持养老机构运营社区养老服务设施等等，标志着医疗康养行业的发展进一步加快。各地配套政策也陆续出台，健全基本养老服务体系，更好保障老年人生活。
　　（二）报告期内公司经营亮点如下
　　随着近年来房地产市场的逐步下行，公司适时调整战略思路，全力保障现金流安全，维护经营稳定。
　　1、面对房地产行业及市场的下行压力，公司持续性保障完成项目交付进度和产品品质，保持稳健经营；发挥公司在产品力、线上获客力等方面的竞争优势，拓展代建、代销等轻资产业务，努力跨越行业转折与阵痛期；
　　2、公司信用稳定，获得远东资信评估有限给予的信用跟踪评级维持AA+，维持信用等级不变；力争存续融资展期及续贷，2023年4月中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划资产支持证券顺利获得三年续期，非公开住房租赁专项公司债券获得投资者不行使回售选择，持续得到金融机构的信任及资本市场的认可；
　　3、公司持续性完善、优化内部组织架构，积极应对市场行情转变，精简高效管理，深推降本增效。在组织架构方面，公司调整并完善地产、商业、康养、机器人等业务层级架构，建立高效传导机制；在团队建设方面，公司多举措多维度提升团队效能及凝聚力，稳定团队，促进员工与公司长远发展；
　　4、结合市场变化情况，公司积极探索及拓展非房业务，在智能制造、智慧民生板块挖掘发展机会及利润增长点。
　　（三）公司各业务板块业务情况说明
　　2023年1-6月公司主营业务分行业情况：
　　主营业务分行业情况
　　2023年1-6月公司主营业务分地区情况：

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内公司从事的智能制造、城市运营和智慧民生三大业务板块的情况如下：
　　（一）智能制造板块
　　1、专用车制造
　　1）优化运营效率，稳步完成交付任务
　　迪马工业在持续保持核心产品市场领先地位的同时，不断提升组织效能，提高经营效率，保证样车交付质量。报告期内，公司二级扩展指挥车完成样车交付，该产品在传统单级侧拉的基础上进行技术升级，可实现一键展收、卫星通信、现场组网会商、综合调度机专业数据通信等功能，提供清晰准确的信息展示系统，实现可视化指挥、智能化部署。纯电动中型飞机牵引车按期完成样车交付，交付期内完成多次设备调试与更新，整车性能大幅提升，已通过民航质量检测。迪马工业报告期内荣获“重庆市优秀民营企业”、制造业跃升发展“领头羊”称号，这是对迪马工业技术实力的认可。
　　2）持续创新投入，开发新技术
　　迪马工业生产经营秉承创新理念，持续投入研发费用，现拥有和受理200余项专利技术和知识产权。报告期内，公司医疗产品线研制开发完成移动CT检查车，平时可做巡回医疗，急时可做应急医疗，进一步助力“健康中国战略”和“分级诊疗”医疗民心工程；研制开发超声检查车，专家可随车坐诊，通过精准主动的医疗服务，有效解决医疗资源不均衡的难题。
　　2、机器人业务
　　公司旗下廷捷机器人持续性拓展机器人业务领域，报告期内，消防灭火机器人销售订单已完成批量下线，其具备流量大、动力强、通过性高、防爆安全等突出优势，有效提高救援效率，保障生命安全；多功能防暴侦检机器人实现订单合约；前侦测通信机器人等产品亮相第11届中国国际警用装备博览会，助力智慧公安打造可视、可管、可用信息化能力，为警务实战提供一体化的整体解决方案；果园植保机器人产品也陆续在研发、中试及推广中。
　　（二）城市运营板块
　　1、地产开发
　　报告期内，东原地产坚定保障交付工作，全年保持稳健经营和流动性安全，升级调整组织结构，降本增效，精细化运作，助力轻资产业务发展，全力应对行业系统性风险。
　　1）保障完成交付工作，稳健经营践行长期主义
　　东原地产延续精选深耕战略，结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升工程质量及服务品质，力保项目按期交付。报告期内公司竣工项目面积193.23万平方米，较去年同期增长8.56%；实现交付结转面积148.17万平方米，同期增长约4.74%。东原地产致力于打造差异化竞争优势，不断升级融资、投资、营销、运营等各管控体系，实现项目经营增效提质。
　　2）产品力持续升级，关注用户体验与服务
　　东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，从产品、服务、社群三个维度诠释产品力为客户提供生活方案，聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造之外，以长期主义为价值导向，提出“价值深挖”的服务理念，通过“老项目新做法”、“创新挖掘”及“价值钿定”完善产品功能，助力产品溢价。报告期内，旗下项目获得“第三届AHLA亚洲人居景观奖”金奖等。
　　3）优化内部管理体系，运营效率持续提升
　　东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部管理水平，颗粒归仓，降本提效。
　　在工程管理方面，以品质交付为结果导向，加强过程管控，从户内到公区、外立面、景观、地库等维度做前置管控，拉通研发、成本设置节点，通过矩阵样板带动批量实施，保证交付质量。
　　在营销管理方面，全面发力自获客，构建并提升以线上获客、客户运维、自渠拓客三位一体的营销模式及组织能力，增效减费。东原通过专业陪跑+自孵化的形式，打造了一个包括销售和自渠在内的抖音获客团队，基于短直双开的获客模式，月均成交破百套，成交占比达20%；在此基础上，通过业务实践和积累，总结和沉淀了一套开发商抖音平台销售的实战打法，并成功进行专业能力的培训与输出。
　　4）持续发力轻资产代建业务
　　在“传统业务+轻资产业务”双驱动战略下，东原地产在代建业务上积极寻找机会，多元聚合，持续稳健发力。借助自身优势为委托方提供房地产设计、开发、建设、管理服务与运营等全链条业务支持及产品定位、设计管理、工程咨询、营销策划等方面的专业顾问服务。报告期内，公司与蓝绿双城达成合作意向并中标徐州高新区代建及销售管理服务项目，助推代建业务的发展。
　　2、城市更新
　　东原致新具备复合空间开发及运营能力，轻重资产并举，依托投、融、建、管、退全周期综合商业管理能力，聚焦于非标准化项目场景，进行城市更新的综合服务一体化整合。目前，东原致新共运营商业项目8个，在营总面积41.8万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。报告期内，位于重庆市渝北区的栖息地HABITAT9项目，作为东原地产开发第一个项目的住宅底商，东原致新以主理人社群驱动场景重构、内容更新，使其成为人文、自然与创意共生的“跨界生活美学街区”，荣获环球人居设计大奖银奖。
　　（三）智慧民生板块
　　1、物业服务
　　1）业务多样化发展，持续深耕实现规模化
　　报告期内，东原仁知不断深入城市服务赛道，业务涵盖城市环卫、政府公建、工/产业园、商业、医院、学校等，服务规模实现同比增长明显，总在管项目达511个，在管建筑面积约53百万平方米，同比增加11.9%。东原仁知不断提高区域项目密度，实现服务规模集群化和成本集约化管理。报告期内，公司以客户需求为立足点，以城市发展为拓展面，进一步延伸服务触角，不断拓展城市服务，担当好“社区运营者、社区开发者、人文保护者”等一系列角色，因地制宜的开展有针对性的专项突破，深入探索城市各个领域的运作管理体系，提供更专业精细化的服务，持续创建城市美好。
　　2）实现智慧科技管理，提升服务效能
　　报告期内，东原仁知致力于智慧科技的开发与落地。东原仁知服务全面布局“慧行”、“慧眼”、“慧联”三大智能板块和“慧管”智慧平台，将安全防范、视频监控、联网报警、指挥调度、应急管理等内容融合于平台，打造全方位、立体化的安全智慧社区，真正实现提质增效。
　　3）全面提升服务质量，进入快速发展模式
　　东原仁知持续夯实服务体系，提升服务品质，内拓增值业务，着眼于为客户和业主提供一站式的高品质服务。报告期内，东原仁知依托《住宅运营体系3.0》，编制《体系文件清册》，沉淀《岗位标准可视化图册》，夯实岗位基础标准，筑牢品质基石；通过现场岗位标准可视化+关键岗位认证机制化，从内部管理、客户视觉、服务半径等方面有效提升服务能效；通过老友生活节、假期节日等社区活动，增强与已交付楼盘客户的深度链接和资源交互；持续以运营400呼叫中心对全量客户进行分散式全覆盖调研，全面提升服务品质。报告期内，东原仁知荣获“2023中国物业企业综合实力TOP16”、“2023中国国际物业服务优选品牌”、“2023中国物业服务医院物业服务领先企业”、“2023中国物业服务华东区域竞争力领先企业”、“2023中国物业品牌价值领先企业”、“2023中国物业服务成长性优秀企业”等奖项。
　　2、医疗康养
　　1）公司旗下医疗康养品牌“常青社”着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，依托居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。公司拥有适合业务管理需求的养老服务管理信息平台，平台涵盖客户管理、销售合约管理及护理等级标准化评估，与运营、财务、医疗服务管理、品控、运营决策可视化分析（BI）等模块构建完成全业务信息智慧化管理平台。报告期内，公司完成认知症运营管理标准化1.0版本的制定及培训，3家机构获得“认知症友好机构”认证。
　　2）公司长期致力于打造行业一流的康养服务标准和服务质量管理体系，目前经营职业培训学校1所，运营养老机构项目12个，管理社区服务站点48个，运营床位规模近2,000张，业务规模稳定。报告期内，公司在重庆奉节县新获取2家养老机构；与重庆市卫健委国家职业鉴定所合作共同建立常青社职业培训基地，开启大健康板块的探索之路。该基地汇集医学和康养领域丰富教学资源，创新式联合全国三甲医院主任医师进行线上/线下联动授课，为学员的职业发展、健康照护、能力提升保驾护航。凭借优异的运营与服务能力，常青社入围民政部“全国养老服务先进单位和先进个人拟表彰名单”。

　　三、风险因素
　　1）外部宏观环境的风险
　　在复杂的国内、国际政治环境下，全球经济增长预期放缓。随着城镇劳动参与率回升，一带一路等新兴国家出口维持韧性，以及7月政治局会议部署更明确稳增长信号，2023年下半年经济有望加快恢复，但近三年来受各方面综合影响居民收入预期减弱以及预防式储蓄动机升温，导致消费内需内生动能弱化，在短时间内需求的快速恢复还是存在一定难度。
　　2）市场风险
　　2023年7月政治局会议传达出要适应房地产市场供求新变化、优化房地产政策，住建部也对降低首付比、“认房不认贷”等政策进行部署，北京、深圳等一线城市也传达出更明确的稳楼市信号，预计后续有望迎来新一轮针对地产需求侧的政策优化调整，但考虑到近年来我国城镇化速度加快放缓，地产刚需增速持续降速，中长期住房需求释放动能仍存在压力，全国房地产市场恢复程度依然存在一定不确定性。
　　3）流动性风险
　　目前房地产市场销售现状无明显起色，部分风险较大的市场主体融资及偿债压力仍大，为保障交付房地产需持续开发并持续投入资金，房企稳定发展及经营还是存在较大流动性风险，这种风险也会影响居民购房信心，居民提前还贷情绪仍然浓厚。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1.智能制造板块
　　1）竞争力的产品及领先的品牌优势
　　迪马工业致力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制、生产和销售，建立国内一流的专用车生产线和生产技术管理体系，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。公司拥有应急救援保障类、防弹运钞类、机场地面设备、机器人、移动服务设备、数智城市等产品线，300余种产品，旗下防弹运钞车产销量已连续二十余年蝉联全国第一，产品线不断升级创新，打造智能管理平台；应急通信指挥、网络和信息安全、应急救援、医疗消防等系统集成车系列常年位居行业领先地位，是国内应急通信和应急保障类装备及服务的领军企业；机场地面设备系列也极具竞争优势。
　　2）先进的研发技术及创新能力
　　迪马工业秉承创新理念，持续性研发投入。公司拥有系统集成智能专用车工程技术研究中心及特种车工业设计中心，积极提升自主研发创新能力，具备通过生产资质审查及知识产权申报的能力。迪马工业不断优化产品并升级生产技术，扩宽产品型谱，积极开发新产品，目前拥有授权和受理200余项专利技术和知识产权，长期联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报。公司成立智能网络开发团队，通过产品开发生产的应急通信指挥车、超大型国家应急移动指挥平台、应急基站车、后勤保障车、现场处置车等车型分别搭载了公司拥有自主知识产权的多车互联通信系统、集中控制系统、多网融合通信系统、远程监控系统、前线应急指挥系统等智慧物联系统，为客户解决信息互联等现实需求。
　　3）优秀的质量管控和售后服务体系
　　迪马工业优化合格证出具流程、售后费用流程和新建公告样车检验流程，制定合格证出具管理制度、公告样车检验管理制度，建立机器人APQP体系文件；通过ISO9001、ISO14001、ISO45001、ISO27001及售后七星管理体系监督审核，采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式，多维度保障产品质量。大区级、客户服务部级、公司部门级,三级联动设定服务联系电话和投诉电话，对客户的服务需求和建议投诉进行分级跟踪处置，确保客户沟通、反馈、投诉100%响应和解决，提升售后服务品质，为客户和带来优质的用户体验。
　　4）拥有专业智能机器人产品线
　　公司旗下廷捷机器人聚焦特种机器人和服务机器人领域，利用20余年在集成、通信和大制造体系优势，打造专业数据服务平台+智慧应急、智慧安防与智慧农业特种机器人，发展人机交互、运动控制、感知传输、防爆防弹等共性核心技术和产品通用平台，致力于成为特种机器人装备及解决方案服务商。
　　2.城市运营板块
　　1）坚持稳定经营及长期主义的经营理念
　　东原地产秉着深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，持续性开发存量土储，坚持稳定经营，保障大批量、高品质、好口碑产品交付，整体贯穿的精细运营及安全管理，践行长期主义的经营理念贯彻始终，保障公司安全经营、稳定发展。
　　2）高品质的全产品力竞争优势
　　东原地产始终坚持“客户价值至上”的产品核心导向，从产品、服务、社区运营三个维度，结合家庭和社区生活痛点、客户生活需求的探究与学习，深度挖掘东原地产产品与服务的迭代升级，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“印长江”、“印”、社区运营产品、“童梦童享”，打造具备迭代、创新、互联与共创的大产品主义，广受客户认可。
　　3）全面高效并持续升级的企业管理体系
　　东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰，设置标准动作监控管理，运用数字化、智能化管理逻辑，标准化体系执行。多年持续信息化升级迭代，系统提效，不断实现组织能力及系统化营销能力提升，阶段成果、关键节点管理周期缩短，结转交付效率及质量提高。
　　4）优秀的企业文化及保持市场竞争力的人才团队
　　东原地产以“为新的每一天”为宗旨，拥有符合“进取、敏锐、合作”三原色企业文化特性的优秀员工及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有高抗压能力及较强的学习能力。能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企业向前长远的发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保障。
　　5）具有城市更新打造能力及经验
　　东原致新拥有复合空间经营和创新内容孵化的差异化核心竞争力，打造城市更新项目；可以协同各版块形成综合运营服务一体化解决方案，深度介入片区及单体更新，重构空间场景，植入新内容，链接新资源，协助合作伙伴完成资产价值提升，推动社区生态可持续发展，打造产品+城市服务一体化消费场景。
　　3.智慧民生板块
　　1）快速发展的优质物业管理服务
　　东原仁知致力于多元化业态发展，涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等组合，坚持“大物业·全价值”的发展战略，以多元业态服务为发展特色，形成了住宅与非住双赛道并举的业务格局，做城市多元业态综合服务商，实现在住宅服务、医疗服务、城市服务、国际服务等领域全面发展；以市场化为导向，坚持业务外拓，不断创新，服务范围覆盖华东、华西、华中、西南区域，为客户提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。
　　东原仁知用心挖掘客户需求，持续改善服务体验，通过“东御”，增值服务品牌“原·生活”，“原管家”，以及创新社区运营产品“原·聚场”，全方位满足客户差异化需求。东原仁知坚持“高成长+客户高满意度”的服务理念，始终把住宅综合服务作为企业发展的基石，不断完善物业服务和运营管理能力，围绕行业特点定制增值服务内容，积累优良的物业服务口碑和企业荣誉；东原仁知不断建立非住业态服务体系、加速非住业态发展，挖掘非住项目增值服务机会，创新服务。
　　2）深耕养老服务与品质
　　迪马常青社深耕康养多年，积累了丰富的运营经验，对行业具有一定的熟悉度、敏锐度。作为综合型业态的康养连锁公司，常青社结合医疗、养老机构、社区站点及居家上门服务的四级医养结合的服务圈持续深耕布局；依托常青社专业全面的养老服务能力，自中心向周边区域辐射发展，与周边区域的政府及民政、卫生健康委等部门达成深度战略合作，通过提升当地养老设施及服务，打造标杆养老项目，满足老人群体的高品质在地养老需求。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　公司是一家在房地产开发及专用车制造业务深耕多年，依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、积极布局打造产业发展板块，以“多元化”为发展原则，构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。　　2022年实现营业收入2,278,918.80万元，同比上升11.37%，房地产主营业务收入占比88.59%；归属于上市公司股东的净利润-349,712.42万元；资产规模7,037,078.53万元，同比减少18.05%；净资产1,244,085.39万元，同比下降28.53%；经营性现金净额192,983.48万元，同比增加182.44%。　　——2022年公司发展... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　公司是一家在房地产开发及专用车制造业务深耕多年，依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、积极布局打造产业发展板块，以“多元化”为发展原则，构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。
　　2022年实现营业收入2,278,918.80万元，同比上升11.37%，房地产主营业务收入占比88.59%；归属于上市公司股东的净利润-349,712.42万元；资产规模7,037,078.53万元，同比减少18.05%；净资产1,244,085.39万元，同比下降28.53%；经营性现金净额192,983.48万元，同比增加182.44%。
　　——2022年公司发展面临的外部环境：
　　2022年宏观经济下行压力明显加大，居民收入预期下降以及预防式储蓄动机上升，导致消费、地产两大内需内生动能持续弱化，全年实际GDP增速回落5.4个百分点至3.0%。就房地产行业而言，虽然报告期内稳楼市的政策持续出台，譬如央行相继放宽部分城市首套房贷利率下限、下调LPR等等，部分二三线城市从2022年3月以来持续出台降低房贷利率、降低首付比、增加公积金贷款额度等稳定地产需求的政策，但从国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据来看，全年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据持续下滑。全国房地产开发投资额同比下降10%；房地产新开工面积同比下降39.4%；全年商品房销售金额13.3万亿同比下降26.7%；除一线城市房价相对坚挺以外，二三线城市房价均大部分进入下跌区间；全年房贷信用融资金额7.6万亿，相较2021年下滑20%，地产产业链整体经营压力大。
　　——2022年公司业绩情况：
　　受经济增速及行业整体市场下行等影响，公司主营业务房地产部分项目销售价格存在下降的情况，需根据会计准则的要求对资产减值测试并提取合理的减值准备，资产减值损失及信用减值损失总额为325,974.66万元，导致公司利润亏损；另一方面，报告期内权益销售金额同比下降约56.9%，相应回款金额的减少对开发支付产生较大压力，增加了项目营运成本及费用，部分项目开发建设周期有所延长，后续可能进一步降低项目收益。
　　在房地产业务销售下降及交付压力下，公司积极通过展期、延期或争取新增融资的方式，保持存续负债的稳定。2022年公司有息负债总额156.46亿元，同比下降13%，筹资活动产生的现金流净额为-42.57亿元，债务呈现净偿还状态，实现经营性现金流净额19.30亿元。公司在面临巨大流动性压力的情况下，全体管理层与核心员工一起坚持“不躺平”，努力维持生产经营，全力以赴保交楼。公司2022年合并资产负债表的现金及现金等价物余额为人民币24.65亿元，一年内到期的银行借款和其他借款合计人民币103.67亿元。基于流动性风险考虑，公司审计机构立信会计师事务所对公司2022年财务报告发表了带与持续经营相关的重大不确定性部分的无保留意见审计意见。
　　受市场下行、购房需求走弱的影响，公司在签约金额不断下滑、流动性紧张的经营压力下，全年坚定不移保证项目交付进度和交付品质，以保障财务安全为前提，坚持长期稳健经营；提升公司资金管理能力和精细化运营水平，降本增效，颗粒归仓；优化组织结构及绩效、保障管理团队的稳定及高效；借助公司在产品力、物业服务、社区运营等方面的核心竞争优势，持续跨越行业转折与阵痛期，保存实力，蓄势待发。
　　（一）报告期内，公司经营还是存在如下亮点：
　　1、维持信用稳定，全力保障流动性安全
　　报告期内，公司完成了中期票据的本息全额兑付、非公开发行住房租赁专项公司债券的付息，获得远东资信评估有限给予的信用跟踪评级维持AA+，维持信用等级不变；报告期内，公司稳定经营力保交付，力争存续融资展期及续贷，2023年4月中旬中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划资产支持证券顺利获得三年续期，持续获得金融机构的信任与认可。
　　2、法人治理结构规范、保障股东权益
　　公司一直保持高效、健全、合法合规的法人治理结构，规范运作。报告期内，公司共召开4次股东大会，均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，公司决策程序及内部控制流程均符合《公司章程》、《上市规则》的相关规定，不存在重大缺陷。公司关联交易严格按照规定的程序进行，严控与大股东的资金往来、资金占用与担保，保障公司及所有股东，尤其是中小股东的合法权益。
　　3、优化组织结构，高效管理
　　公司持续性完善、优化内部组织架构，积极应对市场行情转变，精简高效管理，深推降本增效。在组织架构方面，报告期内公司调整完善地产、商业、产业发展等层级架构，建立高效传导机制；在团队建设方面，公司多举措多维度提升团队效能及凝聚力，稳定团队，促进员工与公司长远发展。
　　4、东原仁知顺利上市，业务规模持续扩大
　　东原仁知凭借优质的物业服务及良好的财务状况受到客户与资本市场的高度认可，成功于报告期内在香港联交所主板顺利挂牌上市。报告期内，东原仁知规模稳步扩大，业绩稳定发展，进一步提高了物业管理服务的持续营运能力及整体实力，提升物业品牌知名度。
　　5、践行社会责任，为安心幸福的未来
　　公司及旗下迪马公益基金会始终不忘初心，践行社会责任，用行动踏实走出安心幸福的未来，报告期内在公共安全、社区发展、乡村振兴、助学兴教方面持续贡献力量。
　　6、业务协同，相辅相成，共创价值
　　公司积极探索新的发展模式，利用自身专业优势外延拓展，物业管理服务、商业管理、工业制造、医疗康养、城市更新、专业建设、智慧社区等方面挖掘更为多元化的发展机会，创造新利润增长点及赛道。
　　（二）分板块重点工作情况
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，国内外环境更趋复杂，俄乌冲突爆发冲击全球产业链，美联储持续加息带来全球资本市场动荡。国内地产及消费两大内需内生动能的持续弱化，对于经济增长、就业、物价均带来不同程度压力。中央政府及各地方政府稳增长政策加码，整体经济虽有下行压力，但相对其他主要经济体来说仍处于稳健区间。
　　（一）地产行业
　　1）房地产开发
　　2022年在“房住不炒”总基调指导下，房地产政策进入全面宽松周期，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，信贷环境不断优化。除一线城市地产政策仍相对偏紧，二三四线城市大面积出台降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限售、增加公积金贷款额度、房票安置、购房税收优惠等积极政策，但全年整体房地产仍呈现供需两弱，市场持续下行。
　　1、开发投资
　　从投资业态看，住宅投资仍是主流。2022年全国房地产开发投资132,895亿元，同比下降10%，其中住宅投资占比75.7%，增速较上年下降9.5%，降幅小于商业地产等非住宅投资（-11.5%）。全国房地产开发企业土地购置面积为10,052万平方米，比上年减少了11,537万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9,166亿元，同比下降48.4%，在地产销售走弱以及资金周转偏紧背景下，房企拿地意愿也明显降低。投资区域看，东部地区仍占领半壁江山，投资额占比54.5%。
　　2、施工与新开工
　　2022年全年施工面积904,999万平方米，较去年下降7.2%，但新开工面积下降39.4%，跌幅明显大于整体施工面积和地产销售面积，在地产销售持续走弱以及房企流动性压力加大的背景下，投资回报率下降以及新增融资受限等原因综合以致新项目开工意愿有限。
　　3、销售面积、销售金额与平均销售价格
　　全国商品房销售出现2000年以来最大跌幅，全年销售面积和销售金额分别为13.58亿平方米和13.33万亿元，增速较上年分别下降24.3和26.7个百分点。商品房平均销售价格为9,813.8元/平方米，同比下降3.2%。
　　从地区看各地房地产销售均大幅下滑且下滑幅度分化情况明显，一线城市人口净流入、刚需相对较为充足，东部、中部地区地产销售跌幅相对较小，销售金额分别同比下降25.1%、
　　25.7%，西部和东北地区销售跌幅较大，销售金额分别同比下滑30.6%、40.9%。
　　总体而言，房地产市场多方承压，房价和成交规模跌回多年前，供应端和需求端的活跃度都较低，居民购房意愿不足，地产销售持续走弱。但从长远看，伴随政策持续加码，以及更平衡的城镇化布局铺开，积压在一线城市的地产购买力有望助推二三四线城市购房需求的逐步释放，地产需求有待稳步回升。
　　2）物业服务行业
　　2022年，受整体地产需求持续偏弱影响，加之部分房地产企业出险，竣工交付受到影响，物业管理公司营收增速出现放缓迹象，行业营收增速相较于2021年明显下降。CRIC物管数据显示，物管规模增速从2021年的47.8%降到了2022年的29.4%，营收增速从2021年的44%降到了2022年的27.9%。报告期内物管公司服务要求不断提升，成本相应增加，对利润率也有不同程度影响。物管行业经营情况总体降速，结构分化亦加剧，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出集中度提升、强者更强的局面。综合来看，未来物管行业将进入加速整合阶段。
　　3）商业管理
　　2022年受经济及消费等因素影响，服务业PMI大部分时间处于收缩区间，商业地产经营压力加大。中央经济工作会议再次保证经济增长的总基调、各地方政府着力推动经济运行，政策支持利好逐步促进商办市场进一步复苏，城市更新领域供给和需求也均存在较大市场空间，随着市场预期的转好，后续商业管理业务有望逐步改善。与此同时，商管企业发展方向以轻资产管理，各商业体继续通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，数智化赋能运营倾斜，未来发展空间可期。
　　（二）专用车行业
　　2022年汽车产销维持增长，其中汽车产量同比增长3.4%，销量同比增长0.7%，新能源车市场占有率快速提升，较2021年提升近一倍，由2021年13.4%提升至2022年25.6%。新能源车技术进步、供给升级持续迭代，后续专用汽车市场也逐步从传统能源向新能源继续转型，2022年新能源专用车销量达到29.2万台，同比增长高达82%。
　　从专用车细分领域来看，防弹车市场因国民支付习惯的改变需求量略有降低；近年来，随着“十四五”国家应急体系规划的出台，以及安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，特别是对医疗救护、消杀防范、应急通信等专用车辆的需求；另外，客运量、机场数量及机量规模近年来增速放缓或停滞，机场地面设备需求急速下降，但后续随着经济及消费需求的回暖，市场也将逐渐恢复，同时环保政策的实施及新能源技术的运用也将推动专用车市场的发展。
　　（三）医疗康养业务
　　随着我国人口老龄化进程加速，劳动年龄人口的下降，老年人口抚养比上升，根据国家统计局最新人口数据显示，至2022年末，中国65岁及以上人口2.1亿，占全国总人口的比例为14.9%，未来养老需求将逐步增加。与此同时，伴随人均GDP的持续提升，老年群体消费市场不仅体量增加，且需求更加多元。目前我国的养老相关企业还在不断探索及完善过程中，配套的专业医护服务人员，老年保健护理用品及成熟市场化的养老保健服务机构都仍较缺乏。目前我国已逐渐形成的“9073”养老格局，即90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老，将伴随康养政策体系的完善，产业生态体系的形成而逐步优化。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内公司从事的房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和康养业务板块的业务情况如下：
　　1）房地产
　　报告期内在整体行业及市场低迷的大环境下，东原地产坚定保障交付工作，全年保持稳健经营和流动性安全，升级调整组织结构，降本增效，精细化运作，助力多元业务发展，全力应对行业系统性风险。2022年，公司房地产整体营业收入2,132,045.66万元，同比增长15.07%，毛利率22.62%，增加7.04%。
　　1、保障完成交付工作，稳健经营践行长期主义
　　东原地产延续精选深耕战略，结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升工程质量及服务品质，力保项目按期交付。报告期内公司竣工项目面积309.83万平方米，较去年增长21.31%；全年共完成34个项目48个组团约2.4万套的交付工作，交付套数较去年增长约72%。东原地产通过一系列运营提效优化管理措施，延续长期主义经营理念，紧跟市场调整拿地及运营节奏，更好的应对市场变化。东原地产致力于打造差异化竞争优势，不断升级融资、投资、营销、运营等各管控体系，实现项目经营增效提质。
　　2、产品力持续升级，关注用户体验与服务
　　东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，从产品、服务、社群三个维度诠释产品力为客户提供生活方案，聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造之外，以长期主义为价值导向，提出“价值深挖”的服务理念，通过“老项目新做法”、
　　“创新挖掘”及“价值钿定”完善产品功能，助力产品溢价。报告期内获得2022上半年全国十大交付力作品、第八届CREDAWARD地产设计大奖-室内设计优秀奖、2022年度TITAN地产大奖金奖、美国MUSE缪斯设计奖金奖等。
　　在产品品质方面，为确保交付区产品实现和品质，加强体系化品控管理，聚焦组织和业务，立足企业及项目的经营，用更精细化的方式进行项目管控。
　　3、优化内部管理体系，运营效率持续提升
　　面对严峻的行业下行压力，东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部管理水平，颗粒归仓，降本增效。
　　在工程管理方面，东原地产强化采购管理制度，提高集约型采购占比，保障采购效率与质量；根据市场情况调整开发节奏，实施精细化供货管理，全面分析库存结构及去化率，结合项目工程支出、监管资金、融资、交付组团合理性动态规划并管理供货节奏；升级线上管理系统，完善材料设备管理制度、工程管理体系，利用数字化的手段指导工程人员的现场施工，实现提质、增效、降风险；完善精工建造体系，对智建、绿建工艺进行优化，新建项目全面推广绿建的智慧工地系统。为应对市场信心的不足，报告期内公司升级了客户维护及工地开放机制，结合“交付区即展示区”理念，夯实交付后的品质呈现管理动作，多维度增强客户信心，促进交付率进一步提升；通过营销线上获客平台如“抖音”等，提升自获客占比及转化率，增效减费。
　　4、建立体系化信息系统，助力业务发展
　　2022年东原地产信息化在全面布局的同时，持续创新升级。在全面布局方面，公司通过涵盖财务、营销、运营、资金、研发、内控、物业、工程等各方面的信息化建设，构建体系化新矩阵；创新升级方面，公司对现有信息系统进一步优化升级，如供应链平台、智慧案场、数字化线上平台等，充分利用信息系统降本增效，辅助决策及业务赋能。
　　5、优化人才管理体系，打造高效能团队
　　东原地产践行进取、敏锐、合作的企业文化，依据自身实际情况，结合市场变化，优化组织架构，实现组织变革、战力提升、平稳增效等战略性调整，降本增效、节创并举。报告期内，利用各线上平台宣传与推广，持续升级企业文化传导及人才培养方式，构建适配公司发展战略的人才梯队，打造更具竞争力的高效能团队。
　　2）物业服务
　　1、业务多样化发展，持续深耕实现规模化
　　报告期内，东原仁知成功在香港联交所主板上市，不断深入城市服务赛道，业务涵盖城市环卫、政府公建、工/产业园、商业、医院、学校等，服务规模实现同比增长明显，总在管项目达482个，在管建筑面积约50.6百万平方米，同比增加79.4%。东原仁知不断提高区域项目密度，实现服务规模集群化和成本集约化管理。报告期内，公司以客户需求为立足点，以城市发展为拓展面，进一步延伸服务触角，不断拓展城市服务板块，担当好“社区运营者、社区开发者、人文保护者”等一系列角色，因地制宜的开展有针对性的专项突破，深入探索城市各个领域的运作管理体系，提供更专业精细化的服务，持续创建城市美好。
　　2、实现智慧科技管理，提升服务效能
　　报告期内，东原仁知致力于智慧科技的开发与落地。公司以物联网技术为核心，输出以智慧园区、智慧物业运营为方向的智能平台，借助实时监控、数据分析、指挥调度等“智慧物业”功能，配合园区内空气检测、智能家居等硬件连接，全面提升物业服务水平。报告期内公司开发落地如人脸识别、智能门禁、无人值守等6项科技焕新项目，打造“智慧园区”管理服务体系，运用科技手段赋能，持续丰富产品及服务内容，提升服务品质及客户满意度。
　　3、全面提升服务质量，进入快速发展模式
　　东原仁知持续夯实服务体系，提升服务品质，不仅凭借着优秀的服务能力、丰富的管理经验与综合运营服务模式，内拓增值业务，着眼于为客户和业主提供一站式的高品质服务。东原仁知持续深化内部服务体系建设，从人行归家、车行归家、感官功能、社区活动、生活场景五大维度25个子课题进行研究，新增36个设计标准、物业更新34个服务标准，重点关注从客户视觉及服务有效性提升服务能效。在2022年北京赛维咨询客户满意度调查中，东原仁知以91分持续保持行业头部分位线，荣获中国物业服务百强企业综合服务能力排名第18位、房地产开发企业新社区文化运营排名第1位、物业服务上市公司ESG实践优秀企业等。
　　3）商业管理
　　东原致新具备复合空间开发及运营能力，轻重资产并举，依托投、融、建、管、退全周期综合商业管理能力，聚焦于非标准化项目场景，致力于发展城市更新服务平台。目前，东原致新共运营商业项目8个，在营总面积41.8万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。报告期内，业务拓展迅速，在上海，重庆共计获取政企合作更新项目4个，其中，与重庆市南岸区政府合作的城市街镇更新项目——下浩里项目于2022年11月正式运营，基于街区商业，老旧商业的更新提升，历史文化建筑的修缮更新利用，片区规划设计和综合运营上持续探索城市更新之路。
　　4）专用车制造
　　1、业绩基本稳定
　　迪马工业积极开拓市场，订单收入、毛利润、净利润较去年基本稳定，实现营业收入
　　96,086.25万元，较去年减少15.30%，毛利率同比减少0.67百分点。报告期内，押运市场需求
　　有所下降，但公司仍然保持领先的市场占有率；随着应急专用市场需求的提升，应急医疗车订单同比增长约77%。
　　2、深化质量体系建设，优化运营管理效率
　　迪马工业积极推进新产品质量先期策划，通过产品质量目标设定、项目风险识别、参与设计评审，样机制造过程控制及样机评审等，从立项、设计、样机制造等各阶段强化质量介入，并引导项目运用FMEA、8D等质量工具，用质量体系去规范各业务口、各阶段的流程、输入输出文件、零部件，从体系上去提升产品质量，优化运营管理效率。
　　报告期内，公司实现订单全生命周期管理、完成“应急使命-2022”高原高寒地区抗震救灾实战化演习产品交付，30天完成“二十大”保障车生产交付，完成中国移动基站车项目、北京电信项目等重点产品供应，逐步提升运营管理效率，保障公司多元化业务发展。
　　3、持续创新投入，开发新技术
　　迪马工业生产经营秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内有效专利及著作权约200
　　项，累计开展38个研发项目，面对应急救援装备的不断发展，开发了水域、森林救援应急通信集成车、三级侧拉指挥车2.0版、便携指挥箱、水电炊综合保障车等30个新产品。公司持续开发新技术，成功开发融合通信系统、三维实景应急管理平台、控制器2.0技术、四鳍臂仿生技术、机器人激光SLAM及导航技术、车载智能灯光控制系统，用智慧科技带动公司可持续发展。
　　报告期内，公司深入开发机器人业务领域，研制巡检处置机器人、大流量消防灭火机器人、消防内攻机器人等危化巡处类机器人，有效保障生命和财产安全；研制新能源果园植保机器人及物流机器人，为不同场景工作提供便携。
　　5）医疗康养
　　公司旗下医疗康养业务致力于发展“医疗+机构+社区”三者结合的运营模式和业务业态,打造康养产业品牌“常青社”。报告期内，公司着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，依托居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。公司通过定制、研发出适合业务管理需求的养老服务管理信息平台，涵盖CRM、销营及合约管理、护理等级标准化评估，入住运营、财务、医疗服务管理、品控、运营决策可视化分析（BI）等全业务信息智慧化管理平台。
　　公司长期致力于打造行业一流的康养服务标准和服务质量管理体系，经营养老机构项目10个，管理社区服务站点50个，运营床位规模近2,000张，入住率65%左右，业务规模持续扩大。报告期内，公司与重庆市卫健委国家职业鉴定所合作，共同建立常青社职业培训基地，开启大健康板块的探索之路。凭借优异的运营与服务能力，常青社入围工信部、民政部、国家卫健委认定的“智慧健康养老应用试点示范名单”，成为川渝地区唯一入围的养老机构，并荣获2022年度“全国养老服务先进示范企业单位”。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1）房地产
　　1、坚持稳定经营及长期主义的经营理念
　　东原地产秉着深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，持续性开发存量土储，坚持稳定经营，保障大批量、高品质、好口碑交付，整体贯穿的精细运营及安全管理，将践行长期主义的经营理念贯彻始终，保障公司安全经营、稳定发展。
　　2、高品质的全产品力竞争优势
　　东原地产始终坚持“客户价值至上”的产品核心导向，从产品、服务、社区运营三个维度，结合家庭、社区生活痛点、客户生活需求的探究与学习，深度挖掘东原地产产品与服务的迭代升级，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“印长江”、“印”、社区运营产品及品牌“原-聚场”、“童梦童享”，打造具备迭代、创新、互联与共创的大产品主义，广受客户认可。
　　3、全面高效并持续升级的企业管理体系
　　东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰，设置标准动作监控管理，运用数字化、智能化管理逻辑，标准化体系执行。多年持续信息化升级迭代，系统提效，不断实现组织能力及系统化营销能力提升，阶段成果、关键节点管理周期缩短，结转交付效率及质量提高。
　　4、优秀的企业文化及保持市场竞争力的人才团队
　　东原地产以“为新的每一天”为宗旨，拥有符合“进取、敏锐、合作”三原色企业文化特性的优秀员工及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有高抗压能力及较强的学习能力。能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企业向前长远的发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保障。
　　2）物业服务
　　1、快速发展的多元化服务业态
　　东原仁知致力于多元化业态发展，涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等组合，实现在住宅服务、公众服务、城市服务、国际服务等领域全面发展；服务范围覆盖华东、华西、华中、西南区域，为客户提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。
　　2、构建智慧化物业的卓越服务品质
　　东原仁知用心挖掘客户需求，持续改善服务体验，通过“东御”，增值服务品牌“原-生活”，“原管家”，以及创新社区运营产品“原-聚场”，全方位满足客户差异化需求。东原仁知持续凭借卓越的服务水平和管理能力，发展智慧物业、智慧社区，夯实服务力、品质力、科技力、社区力构建的四维服务体系，赢得市场权威机构的认可及较高的客户满意度和忠诚度。
　　3）专用车制造
　　1、竞争力的产品及领先的品牌优势、完善的营销体系
　　迪马工业致力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制、生产和销售，建立国内一流的专用车生产线和生产技术管理体系，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。公司拥有应急救援保障类产品、防弹运钞车、机场地面设备、机器人、移动服务设备、数智城市等产品线，300余种产品，旗下防弹运钞车产销量已连续二十余年蝉联全国第一，产品线不断升级创新，打造智能管理平台；应急通信指挥、网络和信息安全、应急救援、医疗消防等系统集成车系列常年位居行业领先地位，是国内应急通信和应急保障类装备及服务的领军企业；机场地面设备系列也极具竞争优势。迪马工业拥有完善的销售管理体系，卓越的客户服务水平及响应速度，在客户资源和品牌影响力上具有行业竞争优势。
　　2、先进的研发技术及创新能力
　　迪马工业秉承创新理念，持续性进行研发投入。公司拥有市级企业技术中心、系统集成智能专用车工程技术研究中心及特种车工业设计中心，积极提升自主研发创新能力，具备通过生产资质审查及知识产权申报的能力。迪马工业不断优化产品并升级生产技术，扩宽产品型谱，积极开发新产品，目前拥有授权和受理200余项专利技术和知识产权，长期联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报。
　　3、优秀的质量管控和售后服务体系
　　迪马工业拥有七星售后服务评价体系，采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式；大区级、客户服务部级、公司部门级,三级联动设定服务联系电话和投诉电话，对客户的服务需求和建议投诉进行分级跟踪处置，确保客户沟通、反馈、投诉100%响应和解决，提升售后服务品质，为客户和带来优质的用户体验。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2022年实现营业收入2,278,918.80万元，同比上升11.37%；归属于上市公司股东的净利润-349,712.42万元，同比下降70.29%；资产规模7,037,078.53万元，同比减少18.05%；净资产1,244,085.39万元，同比下降28.53%；经营性现金净额192,983.48万元，同比增加182.44%。其中：房地产及物业服务实现主营业务收入2,132,045.66万元，同比增加15.07%，工业业务实现主营业务收入96,086.25万元，同比减少15.30%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1）房地产行业
　　2022年，房地产调控政策虽然仍然恪守“房住不炒”，但随着经济下行压力的影响，地产政策已经出现边际放松的迹象，一方面鼓励各地方政府“因城施策”继续出台稳定地产销售的政策，包括优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。另一方面，保市场主体的保交楼政策也迎来越来越大规模的加码，改善优质房企资产负债表计划出台，提出资产激活、负债接续、权益补充、预期提升四大行动等。在此背景下，再加上2023年初房地产行业整体环境较稳定，2023年1月金融数据已显示房企相关中长期贷款和非标融资已迎来积极改善，房地产市场正逐步向平稳发展趋势回归，预计2023年商品房销售和投资的跌幅也将有所收窄。目前城镇化向东部地区倾斜，人口向一线与强二线单向流入，东部一二线城市存在较强购房需求，如何把握机会，适应逐步形成的多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局，房企需要继续探索新的发展模式及未来发展道路，保持自身稳定长运发展。
　　2）物业服务
　　目前物业服务行业企业规模呈现持续增长，但分化也更显著，头部企业领先优势进一步扩大，市场集中度提高。在保交楼政策持续稳定市场主体背景下，前期大量预售的商品房期房有望逐步竣工交付，物业服务等地产后周期链条的行业有望迎来逐步向好的经营环境。随着消费者服务要求的进一步提升，对物业服务品质的关注度提高，物业企业如何持续提升整体价值，满足消费品质需求是未来企业差异化核心竞争力的体现。物管行业服务的多元化发展，对提供全流程、一体化综合服务，IFM（综合设施管理服务）能力的提升带来挑战。
　　3）商业管理
　　国家“十四五”规划《纲要》指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，实施城市更新行动。伴随着工业化与城镇化发展，长远来看，基础设施良好、营商环境友好、经营成本实惠的二三四线城市未来有望迎来更多的人口流入及产业进驻，相应的也将带动服务业产业的发展，给三四线城市商业地产开发运营带来机遇。国内首批21个城市更新试点公布以来，各个城市都积极推进配套政策的制定，稳妥有序推进城市更新行动，推动城市更新项目的实施。如何在定位及业态的方面凸显差异化、个性化和定制化，如何联动服务业产业，切实推动城市更新，创新增值服务，满足市场及消费需求是商业营运管理需要面临的挑战。
　　4）专用车行业
　　专用汽车的应用具有广泛性和专业性的特点，细分市场较多，专用汽车在不同应用场景的作业要求和需求量也存在较大差异，在应用领域日趋多元化的大背景下，专用汽车逐渐与新能源、智能网联等先进技术深度融合。随着“十四五”国家应急体系规划的出台，以及安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加。对具备较强研发实力和规模化优势的专用汽车制造企业具有较大的发展潜力，可以快速有效融合新能源、应急安全、智能制造等，推出绿色环保、高技术附加值的应急运用产品，满足市场需求。
　　5）医疗康养业务
　　2022年我国人口已呈现负增长，在人口老龄化、劳动年龄人口占比持续下滑的大趋势中，医疗康养业务的需求持续增长。2022年国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，围绕推动老龄事业和产业协同发展、推动养老服务体系高质量发展，加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系。消费者对康养服务支付力能力和支付意愿的逐渐提升，多样化、高品质的养老产品和养老服务市场也将迎来快速发展期。
　　(二)公司发展战略
　　公司将在稳定房地产和专用车制造业务的同时，在物业服务、商业城市更新、医疗康养等领域积极布局和拓展，多方探索地产开发业务与城市服务型业务之间的协同效用，与时俱进，更好地服务好城市和人。
　　1）房地产业务
　　面对行业持续下行压力和挑战，东原地产将继续坚持长期主义经营理念，坚持以客户为导向，保证交付与品质；保持稳健经营，降本增效，积极应对市场变化拓展新销售渠道，努力回款保障公司资金安全。在市场环境及公司实际经营稳定情况下持续深耕战略，全面布局代销代建业务；进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势，专注品质与服务，关注用户体验；加强现金流管理，合理优化债务结构；发展房地产+多元化经营的模式，多元向商业、物业、康养等产业链横向延伸的相关经营业务；坚持简单、开放、包容的企业文化，丰富组织团队建设，更好的承托产品、战略、品牌的发展。
　　2）物业管理业务
　　作为城市综合服务者，东原仁知服务集团以客户需求为立足点，以城市发展为拓展面，致力于深耕重点区域，进一步延伸服务触角，提高服务密度，实现服务规模集群化和成本集约化管理。东原仁知始终坚持以品质为核心，深入品质服务的更多细节，不断提升服务品质和运营水平，拓展增值服务范围，为不同客户提供超越期望值的服务，把“安心的每一刻”切实送到客户身边，满足人们不断升级的物业服务需求。面对未来发展中的不确定性挑战，在新型城市化建设的当下，东原仁知也将积极与城市的发展同频共振，推动城市更新向精细化、专业化、智能化和低碳化发展，实现城市治理体系的完善和管理效率的提升。
　　3）商业管理业务
　　东原致新致力于成为城市进化的创新型服务商，成为城市有机更新的探索者与引领者。在双循环战略的大环境下，消费或将逐步恢复，作为消费核心载体的商业地产长期发展向好。在城市更新的大背景下，东原致新将持续围绕核心城市深耕拓展，建立复合空间经营和创新内容孵化的差异化核心竞争力；协同各版块形成综合运营服务一体化解决方案，成为政府更新策略实施的紧密合作伙伴，深度介入片区及单体更新，重构空间场景，植入新内容，链接新资源，协助合作伙伴完成资产价值提升，推动社区生态可持续发展；打造产品+城市服务一体化消费场景，从业态品牌出发，以客户为导向，继续提升运营服务能力。
　　4）专用车业务
　　迪马工业持续致力于成为国内领先、世界知名的专用车领域专家和应急管理平台服务商，旗下拥有防弹、集成、航勤、医疗等多条产品线，涵盖金融押运、公安、应急、消防、电力民航、医疗卫生等领域上百种产品。迪马工业专注提升传统业务市场份额，稳步增加应急、押运、航勤等领域占比，加大海外市场拓展力度。迪马工业提升产品标准化及可靠性，通过通信及数智化技术优势等软实力打造智能产品，增强企业核心竞争力为客户提供科技化产品和服务。持续加强研发与创新能力，横向拓展机器人产业线，整合集成向业务场景提供服务，转型升级为智能化解决方案提供商与高科技硬件产品提供商。
　　5）医疗康养业务
　　公司康养业务以养老服务能力为基础，以医疗能力为核心配套，以社区居家养老业务为发展重点，通过多种运营模式和业务形态，着力打造具有一定规模、连锁型的康养医疗机构，助力实现更多长者心中的理想生活。初步形成了医疗+机构+站点+居家四级联动的业务模式，为老年人提供从家庭到社区到机构，涵盖基础服务、护理服务、医疗服务、专业养老产品、养老信息化在内的全领域养老解决方案。从未来战略发展目标来看，康养业务的发展注重医养结合和医健结合，做好医、养、护一体化发展：“医”的目标是社区医院做出样板，居家医疗形成突破；“养”的目标是养老机构业务收入逐步上升，实现整体盈利；“护”的目标是长护险业务创新发展，打造医卫及大健康培训学校。
　　(三)经营计划
　　公司专注于稳定经营主营业务，加强现金流管理，保障稳健的财务资金安全，力争创造盈利；协同发展各版块业务，实现多元化发展目标，为未来长期发展提供更多支撑。
　　1）房地产业务
　　1、坚持稳定经营，控制经营风险
　　东原地产将持续发力保证交付质量和品质，以客户的利益为先，确保每一个项目的交付都能达到预期。保持稳健经营，保证员工及投资者利益；提高销售回款效率，加快自身现金回流，优化债务结构，改善融资质量，提升资金使用及周转效率，从而保证公司经营及流动性安全，控制风险。
　　2、践行长期主义经营理念，创新迭代提高产品力
　　结合公司经营及资金情况，适机持续深耕现有城市，因地制宜深入挖掘当地客户需求，以长期主义作为经营理念，用心打磨产品，提升客户体验及服务；敏锐洞察客户的需求，不断创新产品，与时俱进，打造属于东原客户特有的产品；坚持以客户为导向，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势。
　　3、降本增效，提升内部管理效率
　　2023年公司重点围绕“以现金流为核心，止跌企稳，稳中提升，提高盈利能力”为运营目标，建立能力共享、标准统一、快速决策、能策能动的组织机制，提升内部整体决策质量和经营水平。建立以现金流为核心的运营管控体系，加强运营管理精细化，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现对项目的现金流、利润、成本及开发周期全过程管控；在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，严格费率标准化管控，降本增效，坚持问题导向和目标导向，不断提升的开发管控能力。
　　4、开展线上营销体系革命，拓展代销业务
　　公司升级线上营销体系，系统化提升营销能力；通过公域运维提升自获客占比，叠加组织变革、内容中台搭建、去品牌去IP，各职能协同并举，全面实现提效减费。践行专业能力输出，联合专业培训机构，利用实战基地，创立全链路实战训练营，全面拓展代销业务。
　　5、内外部资源联动，协同发展
　　整合内外部资源，联动开发上下游抱团合作，多渠道保障公司稳步发展，提升综合管控能力。内部联动商、产、住协同发展，在城市更新上的探索与实践，寻求创新多元化增长空间；将自身具有优势且受市场认可的代建能力与社区运营能力进行商业变现，实现企业服务产品化，横向拓宽自身造血能力；全面布局代建业务，秉持传统业务+轻资产业务双驱动战略，持续稳健发力，实现双赛道并驾齐驱。
　　2023年公司流动性压力仍然较大，针对流动性问题，公司将继续以“保交楼”为工作重点，在确保项目开发建设进度平稳有序推进的同时，加强项目销售及回款管理，确保贷款偿付、税费及工程款等支付需求得以满足，并通过合理规划项目运营节点，以确保资金回笼效率与资金支付节奏相匹配、保障公司流动性的安全稳定。
　　2）物业管理
　　公司物业板块将继续秉承“大物业-全价值”的企业发展战略，凭借优质的服务品质与稳定的经营能力，坚持以服务品质和客户满意为基石，打造多业态和全产业链的服务优势，扩大业务组合和规模，在城市发展的道路探索中发挥作用；公司将继续科技赋能，提升市场端营运能力，升级智能化项目管理系统，搭建大数据平台、集成管理平台，持续提高数值化运营管理效率和服务质量，提升IFM综合设施管理服务、资产管理、智慧城市服务能力；持续提升公司品牌知名度，通过开发、升级客户数据分析和关系管理系统、移动应用程序和相关配套系统、智慧社区平台及系统维护与监控平台，打造公司整合设施管理服务能力，增强公司增值服多元化发展，提高服务质量以及客户满意度，满足客户差异化需求。
　　3）商业管理
　　东原致新持续孵化自营品牌及IP（Yes！有好市，涅米文化，原美术馆等），通过自营孵化、联营合作、生态协同的多元商业模式，推动持续更新与升级，为载体及片区注入活力，带动新内容型产业的持续注入，助力商业管理的长效经营。东原致新作为迪马股份城市更新的主力军，秉承以人为本、践行可持续发展的运营理念，通过多类型持有型物业投资、策划、建设改造、运营一体化的优势，拓展城市更新项目，探索政企合作、多方共建的长效运营模式，持续提升复合空间运营和内容孵化能力。
　　4）专用车业务
　　1、提升核心产品竞争力，保证业绩稳定提升
　　稳定提升防弹、应急、通讯、医疗、消防科技、机场设备类等核心产品的市场占有率，聚焦“区域-行业-产品”，按细分市场逐一突破；提升高质量运营效率，通过“设计-供应链-工艺-制造”全流程加强成本优化，降本增效；加强质量文化建设，提升质量意识，从设计-工艺端进行质量优化，过程监，以优质的产品和服务赢得市场，实现销售、利润、市场份额持续增长。
　　2、深耕应急产业，升级平台服务商
　　迪马工业未来将立足移动应急装备，围绕“M+AIoT+N”（移动+智能物联网+应用场景）方案，实现由专用车系统集成商向智慧安防装备及平台服务商升级，推动企业质和量的双增长。未来发展中，迪马以现有业务为基础，围绕“1+4+N”：即“1”个智慧安防服务平台（智慧应急/智慧社区/园区解决方案），聚焦“4”类移动智能装备解决方案（智能机器人、智慧公安、智慧冷链、智能机场设备），“N”个深度场景应用产品（围绕迪马深耕的各行业及园区、社区），致力于成为智慧应急领域龙头企业。
　　3、强化机器人产品线
　　迪马基于消防行业的多年积累，针对消防客户痛点，完成多款消防机器人产品研发并已实现销售。公司将不断优化核心团队搭建并形成独有技术优势，依托消防机器人作为切入点，以巡检机器人为基础、专业机器人（特种+服务）为方向，形成机器人集群，利用集团在物业、产业园、社区服务、应急行业的优势和能力，丰富产品类别，逐步向其他行业延伸，成为智能机器人装备及整体解决方案供应商。
　　5）医疗康养业务
　　康养业务板块将继续通过“医院+养老机构+社区站点+居家服务”结合的运营模式和业务形态，运营医养结合的新业态，深度布局居家社区养老、机构养老、护理康复服务和医疗服务四大服务类型，探索发展大健康培训学校、市场化居家康复服务、社区医疗服务等新业务模式。在川渝地区持续区域深耕，进一步提升现有养老机构入住率，提升机构养老的服务水平和满意度，逐步调整增加护理床位比例，并举发掘新的增长点，提升总体收入和利润水平。完善养老服务配套体系，加强运行的体系化、标准化，升级产品和服务力，提升“迪马常青社”品牌影响力。
　　(四)可能面对的风险
　　1）外部宏观环境的风险
　　在复杂的国内、国际政治环境下，全球经济增长预期放缓，国内经济增速放缓，近三年来受经济影响居民收入预期转冷以及预防式储蓄动机升温，导致消费内需内生动能也持续弱化，2023年情况可能有所好转，但消费或延续疲软态势将持续，未来我国经济发展仍存在一定压力。
　　2）政策的持续性
　　2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，但2022年全国楼市统计数据未出现回暖迹象，投资、销售、新开工均下降，房地产市场的严峻性在2023年还可能会持续，全面重启并且实现结构性转型需要时间的沉淀。2023年，在“稳”字为主、“房住不炒”的总基调下，供需两端政策也需要持续的优化，为房地产平稳发展创造时间及空间。
　　3）市场风险
　　2023年，宏观经济的修复、消费需求、投资者信心的逐步恢复等是影响房地产市场修复的关键因素，政策利好及信贷宽松的环境下，但中长期住房需求释放动能仍然较弱，全国房地产市场销售、投资的恢复程度仍存在不确定性。
　　4）流动性风险
　　受“保交楼”政策的影响，房地产需持续开发并持续投入资金，市场下行的影响下，销售及回款不足，行业信贷融资政策虽持续稳定，但新增融资仍不易，资管新规的约束下房企非标融资较难快速改善，整体房企融资环境存在恢复低于预期的风险，给房企稳定发展及经营周转带来一定流动性风险。 收起▲