一、报告期内公司从事的业务情况　　公司长期坚持房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发建设经营的业务范围聚焦于上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　2025年，中国房地产行业整体步入深度调整与转型发... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司长期坚持房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发建设经营的业务范围聚焦于上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，中国房地产行业整体步入深度调整与转型发展的新阶段。行业已从过去的高速规模增长，转向以存量优化、品质提升和模式创新为核心的高质量发展阶段。市场呈现出明显的结构化特征，需求端更趋理性，改善型、保障性需求成为重要支撑。行业周期性波动在政策引导下趋于平缓，但区域分化现象依然显著，核心城市群的资产价值与市场韧性相对突出。
　　2025年，中国房地产市场在持续调整中显现出初步的结构性企稳信号。从国家统计局发布的《2025年全国房地产市场基本情况》与2024年全年数据对比来看，行业核心指标呈现出“供给端深度调整、需求端边际改善”的鲜明特征。
　　供给端方面，投资与建设活动整体仍处于收缩区间，但部分指标降幅收窄。
　　作为行业信心的直接反映，全国房地产开发投资额的同比降幅从2024年的-10.6%扩大至2025年的-17.2%，表明企业投资行为依然较为审慎。与之相应，代表未来潜在供应的房屋新开工面积虽仍深陷负增长（2025年-20.4%），但降幅较2024年全年（-23.0%）略有缓和。此外，房屋竣工面积的同比降幅从2024年全年的-27.7%大幅收窄至2025年全年的-18.1%，这清晰地表明前期“保交楼”政策的发力已进入实物工作量落地阶段，对稳定市场预期起到了关键作用。
　　需求端方面，销售市场显现出一定的企稳回暖迹象。
　　2025年全国新建商品房销售面积的同比降幅为-8.7%，较2024年全年-12.9%的降幅收窄了4.2个百分点。新建商品房销售额的降幅从2024年的-17.1%收窄至2025年的-12.6%，收窄幅度达到4.5个百分点。销售额降幅的收窄幅度略大于销售面积，这一细节暗示部分重点城市（尤其是一二线核心城市）的房价可能已率先显现出更强的抗跌性，带动了销售金额的边际改善。
　　另从租赁市场情况来看，2025年全国住房租赁市场供需优化、量稳质升，集中式公寓进一步扩容，保租房成为核心城市供应主力。细分市场表现方面，全国40个重点城市租赁市场景气度指数波动幅度较小，市场表现相对稳定。一线城市由于租赁需求基数庞大，收入水平更高，整体租赁市场景气度表现相对更稳定，尤其北京和上海，租赁市场的供需稳定性更强。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，企业经营依然面临不少困难和挑战，具体到公司所处的行业，主要表现在房地产市场深度调整仍在延续，金融市场外溢性风险有所加剧，市场有效需求不足产生的效应持续传导。面对这些困难挑战，公司牢固把握提质增效发展主线，更为坚定地推进落实战略转型，总体保持了平稳有序发展态势，完成了年初制定的目标任务。
　　（一）住房租赁继续保持近满租水平
　　在整体经济增速下行背景下，公司住房租赁业务承受较大压力。公司长租公寓经营团队面对压力坚持用高标准产品与精细化服务，为城市新市民构筑理想居住生活范本，极为不易地克服了市场波动不利影响，保持了年累平均出租率近满租水平，并在此基础上通过多渠道、多手段协同，不断挖掘与包装自身产品亮点与业务创新点，塑造并扩大品牌差异化特色，持续树立打响“筑梦城”品牌影响力与美誉度。
　　（二）商办招租拓留并进全面完成目标任务
　　公司下属全资子公司科技京城管理公司在全行业空置率居高不下、老客户租约大批量到期、物业设施老旧程度持续加重等情况下，通过人员职能、工作流程、责任分工等方面的持续整合优化，实现了客户对接更加紧密、物管服务更加规范、增值创收有所提升、招商引税明显突破、改造协调稳步推进等多方面成效。全年完成续签8000多平方米，新引入成交面积6000多平方米，全面完成了集团公司下达的各项指标。
　　此外，在努力完成经营任务同时，管理公司年内荣获第七届“全国文明单位”称号，获得黄浦区“碳达峰碳中和及节能减排先进集体”、“国家级商业建筑需求侧管理示范项目”、“治安保卫先进集体”、“楼宇焕新奖”、“禁毒宣传优秀楼宇”、公司主要负责人获评黄浦区“投资促进突出贡献先进个人”等荣誉表彰，楼宇顺利申报“上海市示范类信息企业服务基地”。
　　（三）金融业务多项指标再创历史新高
　　2025年公司金融板块继续发力，多项指标再创历史新高。其中华闻期货在此前高增长基础上，继续秉持“战略引领、科技创新、合规经营、专注服务”的核心经营理念，深入推进智能化转型，逐步构建起“AI+数据+算力+应用”四位一体智能生态，多项经营指标再次迈上更高台阶。客户权益规模已于年内突破100亿元，市场份额自2021年起连续五年保持行业前十。
　　浦浩投资立足稳健投资管理能力，基金管理规模不断扩大，管理费收入持续攀升。公司2025年在管理费收入和投资业务收益双重驱动下，净利润、净资产收益率等核心指标较往年实现跨越式增长。
　　新黄浦投资公司秉持稳健、专业和创新投资理念，在复杂多变的市场环境中积极寻找优质投资机会，并且通过不良债权催收等多种渠道，大幅度提升盈利能力。
　　（四）房产建设如期推进“保交付”任务顺利完成
　　公司各处房产建设严格按照节点要求如期推进，青浦项目住宅产品已于12月开始正式交付，年底前交付率已达98.1%。杭州临平项目、萧山项目年内全部完成收入结转。公司一如既往地坚决打赢了“保交付”的硬仗，守住了公司发展乃至生存的底线。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）保障性住房顺应政策及先发优势
　　报告期内，国家“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给”的战略方向进一步明确。公司作为上海市内最早投身长租公寓建设与运营的企业之一，在该领域积累了丰富的实践经验与成果。公司可充分整合房地产开发、运营、管理及金融协同等综合优势，有效提升保障性住房项目的经济效益与社会效益。
　　（二）科技园区品牌与区位稀缺性优势
　　伴随“科技强国”战略深化，核心城区优质科技园区价值凸显。公司旗下“科技京城”是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，品牌认知度高，运营管理经验丰富。经过多年发展，已形成“一园多基地”的成熟产业格局，荣获“全国文明单位”等多项荣誉，具备显著的品牌、区位等优势和持续发展潜力。
　　（三）金融业务协同与牌照优势
　　在金融创新与强监管并行的环境下，公司已初步构建起涵盖期货、信托、基金等核心持牌业务的金融业务集群，并在风险可控原则下进一步拓展至供应链金融、保理及私募投资等领域。公司全资子公司华闻期货市场地位与影响力持续稳步提升，标志着公司房地产与金融双轮驱动战略进入协同增效阶段。
　　（四）深耕长三角的区域聚焦优势
　　公司长期深耕以上海为核心的长三角核心城市及周边区域，深刻理解当地市场，积累了丰富的信息、人脉与本土化经验。现有房产项目布局高度契合长三角人口与产业集聚趋势，为公司发展代建、代管等轻资产业务模式奠定了良好基础。
　　（五）优质资产储备与财务稳健性优势
　　公司核心资产主要位于上海及周边价值高地，资产估值坚挺、流动性较强，可为公司发展提供坚实的资金保障。公司长期保持稳健的财务结构，现金流充裕，有息负债率处于行业较低水平，在行业深度调整期展现出较强的抗风险能力和战略转型灵活性。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2025年度，公司实现营业总收入252,173.66万元，其中营业收入226,240.68万元，当年实现净利润14,820.90万元，归属于母公司股东的净利润6760.97万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润5,400.01万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2026年，中国房地产行业预计将在深度调整后步入更为理性、稳健的发展新阶段。
　　1.市场格局：存量主导与结构分化
　　预计全国房地产市场将整体步入存量时代，规模增速趋缓，但结构性机会依然显著。以上海为核心的长三角城市群，凭借强劲的经济基本面、持续的人口吸引力及产业结构升级，预计市场需求将保持较强韧性。市场分化将进一步加剧，核心区域的优质资产（如高品质住宅、核心商业、产业园区）与城市更新项目将成为价值聚焦点，而非核心区域则面临持续的调整压力。
　　2.发展模式：回归本质与精细运营
　　“高杠杆、高周转”的传统模式难以为继，行业发展逻辑将加速向“产品力、服务力、运营力”驱动的模式转变。企业竞争力将更多取决于对客户需求的精准把握、产品与服务的创新升级，以及资产持有运营和资本运作的能力。以客户为中心的品质住宅开发、以长期稳定收益为目标的经营性物业（如商业、办公、长租公寓）运营，以及积极参与城市更新、保障性住房建设等政策性领域，将成为主要发展路径。
　　3.政策环境：平稳健康与长效机制
　　预计行业政策将持续以“促进房地产市场平稳健康发展”为核心目标，前期出台的各项支持政策效果将进一步显现。政策框架将更趋完善，预计2026年重点在于巩固长效机制，包括优化土地供应、完善住房保障体系、规范租赁市场等，为市场创造可预期的政策环境。
　　(二)公司发展战略
　　公司根据市场变化与政策导向，持续优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产开发销售为主，逐步转型为房地产经营与金融协同发展齐抓并举。
　　1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，密切追踪、提前适应经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施项目储备，不断提升盈利能力与运营效率。公司将在长租房经营、城市更新以及项目代建代管等方向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型。
　　2、打造巩固长租房业务先行优势，持续扩充保租房租赁业务规模，挖掘储备更多高质量长租房业务项目，实现“投、融、建、管、退”全链条闭环运行，走出一条以长租房建设运营带动公司全面转型的特色新路。
　　3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制。充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，不断强化金融对公司主营业务、转型方向服务功能，为股东创造可持续、高质量的价值提升。
　　(三)经营计划
　　面对复杂多变的经营环境与日益激烈的市场竞争，2026年公司经营总体思路为稳中谋变、稳中求进。要进一步夯实稳健发展的责任担当，聚焦主业，整合资源，围绕“以长租公寓建设运营带动公司全面转型”的核心战略，走出一条具有自身特色的转型发展之路。
　　　　一、房产经营
　　房产经营是公司实现资产保值增值、提升品牌影响力的重要抓手。公司旗下商办项目要在现有基础上深挖潜力，稳定并争取进一步提升出租率，优化租户结构，提升运营效益。
　　具体而言，要加强对市场趋势的研判与租户需求的分析，适时调整租金策略与服务内容，增强项目竞争力。要提升运营团队的招商能力与服务水平，打造专业化、标准化的运营管理体系。
　　长租房项目是公司转型发展的核心载体，要在保持高出租率的基础上，进一步加快规模扩张并持续提升经营水平与品牌效力。要围绕租户需求，进一步完善社区配套，丰富社群活动，提升居住体验与归属感。要探索建立标准化、模块化的运营管理体系，形成可复制、可输出的品牌模式，为后续项目拓展提供支撑。
　　二、房产销售
　　房产销售是公司现金流的重要来源，也是衡量团队执行力的关键指标。面对当前市场调整期，公司各处房产销售团队要树立高度紧迫感，创新思维，依托科学、高效的销售体系，推动销售工作全面提速。
　　首先，要构建以客户为中心的销售策略。通过大数据分析与市场调研，精准画像目标客户群体，制定差异化的营销方案，提升转化率。要结合项目区位优势与产品特点，打造差异化卖点，增强市场吸引力。同时，强化线上线下联动营销，充分利用新媒体平台、房产中介渠道、社群营销等多元手段，扩大客户触达面，提升品牌曝光度。
　　其次，要建立内外部联动的资源保障机制。销售团队要与工程、物业、财务等部门密切配合，确保销售流程顺畅、交房标准过硬、客户服务到位。要引入外部专业机构，优化销售代理、渠道拓展、广告投放等环节，形成合力，提升整体销售效能。
　　再次，要狠抓销售清盘工作。对存量房产项目进行全面梳理，制定“一项目一策”的清盘方案，明确时间节点与责任人，动态跟踪销售进度，及时调整策略。对难点项目要集中资源攻坚，采取灵活的价格策略、促销手段或金融支持措施，加快去化速度，力争实现全年销售目标。
　　三、金融业务
　　金融业务是公司多元化布局的重要组成部分，要坚持稳健发展、创新驱动。华闻期货要以科技金融赋能转型发展，继续聚焦高频交易、互联网资管与财富管理三大战略方向，强化IT系统建设、合规风控、投资咨询与产品创新四大赋能驱动，持续提升品牌价值与市场影响力。要做强互联网业务，打造符合监管要求、客户认可的互联网业务模式，形成可持续的竞争优势。
　　新黄浦投资、欣龙新干线、浦浩投资等金融类子公司要在严把风险关的前提下，持续降本增效，优化资产配置，提升盈利能力。要加强与主业协同，探索金融与长租公寓、房产经营的联动模式，拓展业务边界，提升综合服务能力。
　　四、项目拓展
　　项目拓展是公司实现规模扩张与战略转型的关键支撑。要以长租公寓项目为核心，平衡好收购现成项目与购地自建两种方式，灵活把握市场机会。要充分借鉴头部企业的先进经验，联通政府、企业、中介、金融机构等各方资源，探索R4地块出让、共同开发、战略合作、包租、增益分成、代建代管等多种合作模式，创新思路，优中选优，尽快做大规模。
　　要充分利用长租公寓人口导入蕴含的商业价值，挖掘社区消费、生活服务、社交娱乐等多元需求，探索新的业态组合与运营模式，构建独具特色的多样化生态，形成差异化竞争优势。要通过项目拓展与运营创新的双轮驱动，推动实现公司在长租公寓关键赛道的高质量发展。
　　(四)可能面对的风险
　　2026年，房地产行业仍将面临多重风险与挑战。宏观层面，全球经济形势复杂严峻，国内有效需求不足、社会预期偏弱等制约因素持续存在，可能延缓整体市场的信心修复与需求释放。公司可能面临的主要风险包括：
　　1、项目开发与销售、经营风险：房地产项目开发周期长、投资大，涉及复杂审批程序。需在土地获取、规划审批、开发建设、预售及竣工交付、出租运营等环节避免发生延迟、成本超支等情况，保障公司现金流回笼与盈利目标。
　　2、融资环境与流动性风险：行业融资环境虽有望趋稳，但分化持续。若因市场或自身原因导致销售回款不畅或融资渠道收紧，可能面临阶段性资金压力，影响现有项目推进与新资源获取，并对债务结构管理提出更高要求。
　　3、政策与合规风险：房地产行业受土地、信贷、税收、预售、租赁等多方面政策深度影响，上海地区的政策细则往往更为严格且动态调整，需及时适应政策变化。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　2025年上半年，房地产行业在政策持续发力下显现企稳迹象。中央及地方延续针对首套刚需及合理改善需求，进一步优化了首付比例、贷款利率及特定区域限购等政策，不断释放稳定市场积极信号。
　　房产销售方面，上半年初步呈现温和回暖迹象。核心区域优质楼盘和改善型住房需求率先复苏，成交量相比2024年下半年有所回升，尤其是春节后“小阳春”表现优于预期。然而，市场分化依然显著，核心城市外围区域及非稀缺房源去化压力仍存，整体价格以稳为主，局部微涨。购房者心态更趋理性，观望情绪虽有缓解，但信心修复仍需时间。
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　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　2025年上半年，房地产行业在政策持续发力下显现企稳迹象。中央及地方延续针对首套刚需及合理改善需求，进一步优化了首付比例、贷款利率及特定区域限购等政策，不断释放稳定市场积极信号。
　　房产销售方面，上半年初步呈现温和回暖迹象。核心区域优质楼盘和改善型住房需求率先复苏，成交量相比2024年下半年有所回升，尤其是春节后“小阳春”表现优于预期。然而，市场分化依然显著，核心城市外围区域及非稀缺房源去化压力仍存，整体价格以稳为主，局部微涨。购房者心态更趋理性，观望情绪虽有缓解，但信心修复仍需时间。
　　公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发建设经营的业务范围聚焦于上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司实现营业总收入49,718.44万元，其中营业收入38,880.41万元，报告期内实现净利润10,616.60万元，归属于母公司股东的净利润10,163.05万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润7,982.89万元。
　　面对复杂的外部环境与持续承压的行业态势，公司积极应对，加速推进战略转型：强化经营管理与降本增效，提升业务拓展与创新能力，优化资金使用效率，稳步推进轻资产转型，加强企业文化和团队建设，进一步巩固了高质量可持续发展的微观基础。
　　（一）租赁住房：出租率稳步攀升，品牌效应凸显
　　公司旗下梅陇、吴泾保障性租赁住房项目表现亮眼，“筑梦城”长租公寓品牌市场影响力持续提升，报告期内出租率稳步攀升。
　　公司积极履行服务青年人才安居乐业的社会责任，持续推进租赁住房建设与精细化运营，助力租赁市场健康发展。公司租赁团队通过提供高标准产品与优质服务，致力于为城市新市民、新青年打造理想居住生活标杆。
　　（二）商品住宅销售：多措并举，逆势突围
　　面对整体市场收缩，公司深入项目一线，以销售目标管理和现金流管理为核心，灵活调整营销策略，强化团队执行力与主动营销能力。报告期内，成功促进各项目剩余货值加速去化，销售业绩在逆境中取得较好成效。
　　（三）商业办公与园区运营：稳中提质，韧性彰显
　　在商办租赁市场竞争加剧的背景下，公司运营团队紧密围绕既定目标，持续提升服务水平与运营效率。公司下属全资子公司科技京城管理公司克服压力，在稳步推进大楼改造升级的同时，重点抓好招商运营与成本管控。通过不断优化营商环境，确保租金收入、出租率等核心经营指标实现“时间过半、任务过半”。
　　（四）工程建设：进度可控，“保交付”扎实推进
　　公司各建设项目立足实际，全力推进，确保工程进度总体可控。公司严格履行“保交付”承诺，各相关任务进展顺利，风险可控。
　　（五）金融业务：稳健发展，科技赋能
　　华闻期货秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”理念，聚焦关键任务，持续推进科技创新、数字化转型与财富管理转型。报告期内，市场份额保持行业领先，盈利能力、客户权益规模及监管评级总体表现良好。其他金融子公司（投资、贸易、保理、私募证券等）业务运行平稳。
　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）保障性住房顺应政策及先发优势
　　报告期内，国家“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给”的战略方向进一步明确。公司作为上海市内最早投身长租公寓建设与运营的企业之一，在该领域积累了丰富的实践经验与成果。公司可充分整合房地产开发、运营、管理及金融协同等综合优势，有效提升保障性住房项目的经济效益与社会效益。
　　（二）科技园区品牌与区位稀缺性优势伴随“科技强国”战略深化，核心城区优质科技园区价值凸显。公司旗下“科技京城”是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，品牌认知度高，运营管理经验丰富。经过多年发展，已形成“一园多基地”的成熟产业格局，荣获“全国文明单位”等多项荣誉，具备显著的品牌、区位等优势和持续发展潜力。
　　（三）金融业务协同与牌照优势
　　在金融创新与强监管并行的环境下，公司已构建起涵盖期货、信托、基金等核心牌照的金融业务集群（初具“期、信、基”格局），并基于风险可控原则拓展至供应链金融、保理及私募投资等领域。公司全资子公司华闻期货市场地位与影响力持续稳步提升，标志着公司房地产与金融双轮驱动战略进入协同增效阶段。
　　（四）深耕长三角的区域聚焦优势
　　公司长期深耕以上海为核心的长三角核心城市及周边区域，深刻理解当地市场，积累了丰富的信息、人脉与本土化经验。现有商品房项目布局高度契合长三角人口与产业集聚趋势，为公司发展代建、代管等轻资产业务模式奠定了良好基础。
　　（五）优质资产储备与财务稳健性优势
　　公司核心资产主要位于上海及周边价值高地，资产估值坚挺、流动性较强，可为公司发展提供坚实的资金保障。公司长期保持稳健的财务结构，现金流充裕，有息负债率处于行业较低水平，在行业深度调整期展现出较强的抗风险能力和战略转型灵活性。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，外部环境变化带来的不利影响进一步加深，企业经营面临不少困难和挑战，具体到公司所处的行业，主要表现在房地产市场深度调整仍在延续，金融市场波动性则有所加剧，市场有效需求不足产生的效应持续传导，公司各支经营团队在此压力下守正务实，合力拼搏，总体保持了平稳有序发展态势，完成了年初制定的目标任务。　　（一）租赁住房建设运营　　公司系为上海市内首批响应政策导向、率先进军保租房市场的企业之一。2024年，公司相关经营团队进一步细化营销动作颗粒度，有效利用社区、商户、团委、党建等平台资源向租户提供政务咨询、社区活动、文化沙龙、知识培训、运动比赛等社群服务，提升客户参与... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，外部环境变化带来的不利影响进一步加深，企业经营面临不少困难和挑战，具体到公司所处的行业，主要表现在房地产市场深度调整仍在延续，金融市场波动性则有所加剧，市场有效需求不足产生的效应持续传导，公司各支经营团队在此压力下守正务实，合力拼搏，总体保持了平稳有序发展态势，完成了年初制定的目标任务。
　　（一）租赁住房建设运营
　　公司系为上海市内首批响应政策导向、率先进军保租房市场的企业之一。2024年，公司相关经营团队进一步细化营销动作颗粒度，有效利用社区、商户、团委、党建等平台资源向租户提供政务咨询、社区活动、文化沙龙、知识培训、运动比赛等社群服务，提升客户参与度，提高客户满意度，吴泾、梅陇两项目入市一年迅速通过爬坡期，平均出租率接近满租。
　　在完成全年营销目标同时，经营团队进一步协同开展品牌宣传，扩大“新黄浦筑梦城”品牌影响力。品宣工作从“广覆盖”、“强认知”、“自传播”三大目标出发，根据社区产品推广节奏及主要宣发节点，针对目标客群的诉求和需求，提炼出品牌独特价值主张并通过多渠道、多元化形式持续提升品牌知名度和美誉度。
　　（二）住宅开发与销售
　　面对市场持续下探困难局面，公司秉持高度社会责任意识，鼓足干劲，克服困难，坚决打赢“保交付”硬仗，各项工程如期完成节点进度，交付工作顺利完成。销售方面，公司各处项目顶住压力，狠抓回款，加速去化，其中青浦项目年内签约147套，金额6.87亿元，基本实现清盘；杭州临平项目于2024年9月26日集中交付，已交付住宅539套，交付面积5.94万平方米，累计结转销售金额14.27亿元；杭州萧山项目于2024年12月21日集中交付，已交付住宅353套，交付面积3.55万平方米，累计结转销售金额11.08亿元。其余项目尾盘销售也基本完成年度目标。
　　（三）商办租赁与经营
　　科技京城管理公司在全行业空置率居高不下、老客户租约大批量到期情况下，通过人员职能、工作流程、责任分工等方面的持续整合优化，实现了客户对接更加紧密、物管服务更加规范、增值创收有所提升、招商引税明显突破、改造协调稳步推进等多方面成效。全年完成续签9268平米，新引入成交面积8639平米，促成了“大数据产业科创中心”项目合作，整体去化了长期空置的东楼2-3层合计3396平米，全面完成各项经营指标任务。
　　此外，在努力完成经营任务同时，管理公司以工作任务定岗位编制，以岗位编制定人数，人员数量逐步精简、职责分工更加明确，团队的凝聚力、责任心、执行力显著提升。年内通过了“全国文明单位”、“上海市文明单位”复评审查，获得了“上海市工人先锋号”、“黄浦区践行社会责任示范企业”等荣誉表彰，科技京城楼宇被市经信委评为“上海市软件和信息服务产业基地培育型特色基地”。
　　（四）金融业务
　　2024年，华闻期货以“节本增效”为工作主线，紧抓内部成本控制，持续促进公司业务多元化、数字化转型，总体保持稳健经营态势。截至年末，公司市场占有率2.85%，位居行业第九，排名较去年末上升一位。期末客户权益68.3亿元，较年初增长8.7%；日均权益65亿元，较年初增长9.5%。客户权益规模显著高于行业平均及中位数水平。此外，华闻期货在金融服务、金融科技等领域的成功实践，获得了监管部门高度认可，2024年蝉联获得大商所、郑商所“年度优秀会员”、“机构服务优秀会员”等奖项。公司自主研发的“基于大模型能力建设的智能客服平台”荣获央行金融科技发展三等奖，评级达到“国内行业先进水平”。
　　公司其他类金融子公司在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域继续保持稳中有升良好态势。新黄浦投资公司年内积极拓展投资机会，狠抓项目落地与跟踪，整体工作取得较大进展，主要经营指标实现历史性跨越，净资产收益率达到10.52%，存量坏账处置回收工作亦取得显著突破。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年是我国房地产市场进入下行通道第三个年头。纵观全年，房地产政策因应市场变化不断加码，从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，政策面正在从供需两端发力稳定房地产市场。
　　国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73893万平方米，比上年下降23.0%；房屋竣工面积73743万平方米，比上年下降27.7%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，比上年下降17.1%。
　　上述数据表明，当前房地产市场仍在持续探底过程中，但边际改善迹象已经显现，主要反映在10月以来居民购房需求有所回暖、新房销量同比跌幅收窄、核心城市成交量升温、一线城市房价与地价止跌等。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司长期坚持“房地产、金融双轮驱动”发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产业务经营范围主要集中在上海、浙江、江苏等地，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，是上海市最早投身长租公寓建设、运营的企业之一。公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升各类保障性住房建设运营的经济效益和社会效益。
　　（二）伴随“科技强国”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局，获得“全国文明单位”光荣称号并连续多年通过复评。
　　（三）目前金融创新和强化监管同步推进。报告期内，公司在持有期货、信托、基金等多张金融牌照的基础上，以风险可控为前提，进一步拓展供应链、保理、私募投资等业务领域。公司全资子公司华闻期货经过多年稳步发展，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
　　（四）公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势；公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，利于开展代建、代管等轻资产相关转型。
　　（五）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在房地产行业深度调整过程中抗压能力相对较强，战略转型轻便灵活。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2024年度，公司实现营业总收入319,463.02万元，其中营业收入292,248.15万元，当年实现净利润18,520.39万元，归属于母公司股东的净利润8,170.85万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润6,241.79万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2025年，预计伴随政策发力及效应显现，房地产市场过快下跌势头有望放缓，止跌回稳积极因素将不断积累。具体来看，市场量价跌幅有望明显收窄，销售端止跌可能早于投资端止跌，预计全年商品房销售面积降幅缩至个位百分比。投资端因存量未开发土地库存去化难度较大，新增拿地及施工投资仍将在较长时段内保持低位。
　　中长期而言，未来十年我国住房需求进入结构优化和品质提升新发展时期，即住房需求整体呈缓慢下降趋势，结构上刚性需求稳中有降，拆改更新需求相对平稳，改善性需求逐步提升。此外，因城镇化率提升及家庭小型化趋势带动新增城镇家庭数量增加，城镇家庭户均居住面积随居民收入水平提升而提升，城市更新亦将持续激发拆除改造需求，此三个关键因素预计将构成房地产市场中长期支撑。分区域来看，人口净流入、产业竞争力强的区域住房需求将保持增长，而人口净流出、产业竞争力弱的区域住房市场将持续遇冷。
　　(二)公司发展战略
　　公司根据市场变化与政策导向，持续优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产开发销售为主，逐步转型为房地产经营与金融协同发展齐抓并举。
　　1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，密切追踪、提前适应经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施项目储备，不断提升盈利能力与运营效率。公司将在长租房经营、城市更新以及项目代建代管等方向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型。
　　2、打造巩固长租房业务先行优势，持续扩充保障房租赁业务规模，挖掘储备更多高质量长租房业务项目，实现“投、融、建、管、退”全链条闭环运行，走出一条以长租房建设运营带动公司全面转型的特色新路。
　　3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制。充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，不断强化金融对公司主营业务、转型方向服务功能，为股东创造可持续、高质量的价值提升。
　　(三)经营计划
　　面对复杂多变经营环境，2025年公司经营总体思路为稳中谋变、稳中求进。要进一步夯实稳健发展责任担当，聚焦主责主业，拉抬经营短板，用拼搏进取、创新守正的工作状态推进全年各阶段任务目标。
　　1、房产销售
　　公司各处房产销售团队要树立高度紧迫感，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，狠抓销售全面清盘，合力完成全年销售目标任务。
　　2、房产经营
　　公司旗下商办项目要在现有基础上努力挖掘潜力，稳定并争取进一步提升出租率。科技京城更新改造要在资金筹措、方案设计、工程施工方面，形成政府、股东、业主三方认可的可实施更新改造方案,并根据设计方案和更新计划，统一规划、分步实施，成熟一批、启动一批。梅陇和吴泾长租房项目要在保持高出租率基础上，不断提升经营水平与品牌效力，实现标准化、模块化的管理体系与品牌输出。
　　3、金融业务
　　华闻期货要以科技金融赋能转型发展，继续聚焦高频、互联网、资管与财富管理三大战略方向，强化IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，持续提升公司品牌价值和市场影响力,做强互联网业务，形成监管认可、客户认同、可持续的互联网业务模式。新黄浦投资、欣龙新干线、浦浩投资等金融类子公司要在严把风险关的前提下，持续降本增效，争取产出更多利润。
　　4、项目拓展
　　以长租公寓项目为核心，平衡好收购现成项目和购地自建两种项目来源方式。要充分借鉴头部企业先进经验，联通政府、企业、中介、金融机构等各方通道，灵活把握R4地块出让、共同开发、战略合作及包租、增益分成、代建代管等多种形式与模式，创新思路，优中选优，尽快做大规模，并利用好长租公寓人口导入蕴含商机的长久粘性与无限拓展、组合空间，勇于探索各种新的业态组合和运营模式，以独具特色的多样化生态开展差异化竞争。
　　(四)可能面对的风险
　　2025年，全球经济形势更趋错综复杂，国内有效需求不足、预期偏弱、风险隐患较多等不利因素仍然存在。房地产市场在一系列政策支持下，虽已出现部分积极信号，但距真正止跌回稳仍需时日，需要政策端协同发力，持续作用，同时，更为根本的是，只有稳住经济，才能稳住楼市。要通过切实有感的经济增长带动收入增长，实现居民消费信心回暖和消费能力修复，促进实现经济与楼市的良性正向循环。 收起▲