一、经营情况讨论与分析　　2024年，外部环境变化带来的不利影响进一步加深，企业经营面临不少困难和挑战，具体到公司所处的行业，主要表现在房地产市场深度调整仍在延续，金融市场波动性则有所加剧，市场有效需求不足产生的效应持续传导，公司各支经营团队在此压力下守正务实，合力拼搏，总体保持了平稳有序发展态势，完成了年初制定的目标任务。　　（一）租赁住房建设运营　　公司系为上海市内首批响应政策导向、率先进军保租房市场的企业之一。2024年，公司相关经营团队进一步细化营销动作颗粒度，有效利用社区、商户、团委、党建等平台资源向租户提供政务咨询、社区活动、文化沙龙、知识培训、运动比赛等社群服务，提升客户参与... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，外部环境变化带来的不利影响进一步加深，企业经营面临不少困难和挑战，具体到公司所处的行业，主要表现在房地产市场深度调整仍在延续，金融市场波动性则有所加剧，市场有效需求不足产生的效应持续传导，公司各支经营团队在此压力下守正务实，合力拼搏，总体保持了平稳有序发展态势，完成了年初制定的目标任务。
　　（一）租赁住房建设运营
　　公司系为上海市内首批响应政策导向、率先进军保租房市场的企业之一。2024年，公司相关经营团队进一步细化营销动作颗粒度，有效利用社区、商户、团委、党建等平台资源向租户提供政务咨询、社区活动、文化沙龙、知识培训、运动比赛等社群服务，提升客户参与度，提高客户满意度，吴泾、梅陇两项目入市一年迅速通过爬坡期，平均出租率接近满租。
　　在完成全年营销目标同时，经营团队进一步协同开展品牌宣传，扩大“新黄浦筑梦城”品牌影响力。品宣工作从“广覆盖”、“强认知”、“自传播”三大目标出发，根据社区产品推广节奏及主要宣发节点，针对目标客群的诉求和需求，提炼出品牌独特价值主张并通过多渠道、多元化形式持续提升品牌知名度和美誉度。
　　（二）住宅开发与销售
　　面对市场持续下探困难局面，公司秉持高度社会责任意识，鼓足干劲，克服困难，坚决打赢“保交付”硬仗，各项工程如期完成节点进度，交付工作顺利完成。销售方面，公司各处项目顶住压力，狠抓回款，加速去化，其中青浦项目年内签约147套，金额6.87亿元，基本实现清盘；杭州临平项目于2024年9月26日集中交付，已交付住宅539套，交付面积5.94万平方米，累计结转销售金额14.27亿元；杭州萧山项目于2024年12月21日集中交付，已交付住宅353套，交付面积3.55万平方米，累计结转销售金额11.08亿元。其余项目尾盘销售也基本完成年度目标。
　　（三）商办租赁与经营
　　科技京城管理公司在全行业空置率居高不下、老客户租约大批量到期情况下，通过人员职能、工作流程、责任分工等方面的持续整合优化，实现了客户对接更加紧密、物管服务更加规范、增值创收有所提升、招商引税明显突破、改造协调稳步推进等多方面成效。全年完成续签9268平米，新引入成交面积8639平米，促成了“大数据产业科创中心”项目合作，整体去化了长期空置的东楼2-3层合计3396平米，全面完成各项经营指标任务。
　　此外，在努力完成经营任务同时，管理公司以工作任务定岗位编制，以岗位编制定人数，人员数量逐步精简、职责分工更加明确，团队的凝聚力、责任心、执行力显著提升。年内通过了“全国文明单位”、“上海市文明单位”复评审查，获得了“上海市工人先锋号”、“黄浦区践行社会责任示范企业”等荣誉表彰，科技京城楼宇被市经信委评为“上海市软件和信息服务产业基地培育型特色基地”。
　　（四）金融业务
　　2024年，华闻期货以“节本增效”为工作主线，紧抓内部成本控制，持续促进公司业务多元化、数字化转型，总体保持稳健经营态势。截至年末，公司市场占有率2.85%，位居行业第九，排名较去年末上升一位。期末客户权益68.3亿元，较年初增长8.7%；日均权益65亿元，较年初增长9.5%。客户权益规模显著高于行业平均及中位数水平。此外，华闻期货在金融服务、金融科技等领域的成功实践，获得了监管部门高度认可，2024年蝉联获得大商所、郑商所“年度优秀会员”、“机构服务优秀会员”等奖项。公司自主研发的“基于大模型能力建设的智能客服平台”荣获央行金融科技发展三等奖，评级达到“国内行业先进水平”。
　　公司其他类金融子公司在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域继续保持稳中有升良好态势。新黄浦投资公司年内积极拓展投资机会，狠抓项目落地与跟踪，整体工作取得较大进展，主要经营指标实现历史性跨越，净资产收益率达到10.52%，存量坏账处置回收工作亦取得显著突破。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年是我国房地产市场进入下行通道第三个年头。纵观全年，房地产政策因应市场变化不断加码，从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，政策面正在从供需两端发力稳定房地产市场。
　　国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73893万平方米，比上年下降23.0%；房屋竣工面积73743万平方米，比上年下降27.7%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，比上年下降17.1%。
　　上述数据表明，当前房地产市场仍在持续探底过程中，但边际改善迹象已经显现，主要反映在10月以来居民购房需求有所回暖、新房销量同比跌幅收窄、核心城市成交量升温、一线城市房价与地价止跌等。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司长期坚持“房地产、金融双轮驱动”发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产业务经营范围主要集中在上海、浙江、江苏等地，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，是上海市最早投身长租公寓建设、运营的企业之一。公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升各类保障性住房建设运营的经济效益和社会效益。
　　（二）伴随“科技强国”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局，获得“全国文明单位”光荣称号并连续多年通过复评。
　　（三）目前金融创新和强化监管同步推进。报告期内，公司在持有期货、信托、基金等多张金融牌照的基础上，以风险可控为前提，进一步拓展供应链、保理、私募投资等业务领域。公司全资子公司华闻期货经过多年稳步发展，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
　　（四）公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势；公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，利于开展代建、代管等轻资产相关转型。
　　（五）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在房地产行业深度调整过程中抗压能力相对较强，战略转型轻便灵活。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2024年度，公司实现营业总收入319,463.02万元，其中营业收入292,248.15万元，当年实现净利润18,520.39万元，归属于母公司股东的净利润8,170.85万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润6,241.79万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2025年，预计伴随政策发力及效应显现，房地产市场过快下跌势头有望放缓，止跌回稳积极因素将不断积累。具体来看，市场量价跌幅有望明显收窄，销售端止跌可能早于投资端止跌，预计全年商品房销售面积降幅缩至个位百分比。投资端因存量未开发土地库存去化难度较大，新增拿地及施工投资仍将在较长时段内保持低位。
　　中长期而言，未来十年我国住房需求进入结构优化和品质提升新发展时期，即住房需求整体呈缓慢下降趋势，结构上刚性需求稳中有降，拆改更新需求相对平稳，改善性需求逐步提升。此外，因城镇化率提升及家庭小型化趋势带动新增城镇家庭数量增加，城镇家庭户均居住面积随居民收入水平提升而提升，城市更新亦将持续激发拆除改造需求，此三个关键因素预计将构成房地产市场中长期支撑。分区域来看，人口净流入、产业竞争力强的区域住房需求将保持增长，而人口净流出、产业竞争力弱的区域住房市场将持续遇冷。
　　(二)公司发展战略
　　公司根据市场变化与政策导向，持续优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产开发销售为主，逐步转型为房地产经营与金融协同发展齐抓并举。
　　1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，密切追踪、提前适应经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施项目储备，不断提升盈利能力与运营效率。公司将在长租房经营、城市更新以及项目代建代管等方向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型。
　　2、打造巩固长租房业务先行优势，持续扩充保障房租赁业务规模，挖掘储备更多高质量长租房业务项目，实现“投、融、建、管、退”全链条闭环运行，走出一条以长租房建设运营带动公司全面转型的特色新路。
　　3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制。充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，不断强化金融对公司主营业务、转型方向服务功能，为股东创造可持续、高质量的价值提升。
　　(三)经营计划
　　面对复杂多变经营环境，2025年公司经营总体思路为稳中谋变、稳中求进。要进一步夯实稳健发展责任担当，聚焦主责主业，拉抬经营短板，用拼搏进取、创新守正的工作状态推进全年各阶段任务目标。
　　1、房产销售
　　公司各处房产销售团队要树立高度紧迫感，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，狠抓销售全面清盘，合力完成全年销售目标任务。
　　2、房产经营
　　公司旗下商办项目要在现有基础上努力挖掘潜力，稳定并争取进一步提升出租率。科技京城更新改造要在资金筹措、方案设计、工程施工方面，形成政府、股东、业主三方认可的可实施更新改造方案,并根据设计方案和更新计划，统一规划、分步实施，成熟一批、启动一批。梅陇和吴泾长租房项目要在保持高出租率基础上，不断提升经营水平与品牌效力，实现标准化、模块化的管理体系与品牌输出。
　　3、金融业务
　　华闻期货要以科技金融赋能转型发展，继续聚焦高频、互联网、资管与财富管理三大战略方向，强化IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，持续提升公司品牌价值和市场影响力,做强互联网业务，形成监管认可、客户认同、可持续的互联网业务模式。新黄浦投资、欣龙新干线、浦浩投资等金融类子公司要在严把风险关的前提下，持续降本增效，争取产出更多利润。
　　4、项目拓展
　　以长租公寓项目为核心，平衡好收购现成项目和购地自建两种项目来源方式。要充分借鉴头部企业先进经验，联通政府、企业、中介、金融机构等各方通道，灵活把握R4地块出让、共同开发、战略合作及包租、增益分成、代建代管等多种形式与模式，创新思路，优中选优，尽快做大规模，并利用好长租公寓人口导入蕴含商机的长久粘性与无限拓展、组合空间，勇于探索各种新的业态组合和运营模式，以独具特色的多样化生态开展差异化竞争。
　　(四)可能面对的风险
　　2025年，全球经济形势更趋错综复杂，国内有效需求不足、预期偏弱、风险隐患较多等不利因素仍然存在。房地产市场在一系列政策支持下，虽已出现部分积极信号，但距真正止跌回稳仍需时日，需要政策端协同发力，持续作用，同时，更为根本的是，只有稳住经济，才能稳住楼市。要通过切实有感的经济增长带动收入增长，实现居民消费信心回暖和消费能力修复，促进实现经济与楼市的良性正向循环。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司实现营业总收入49,7... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司实现营业总收入49,738.51万元，其中营业收入35,616.74万元，报告期内实现净利润2,088.71万元，归属于母公司股东的净利润2,169.46万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润1,864.94万元。
　　面对复杂外部形势和持续下行行业压力，公司加速推进战略转型，持续强化经营管理和降本增效，积极提升业务拓展与创新水平，不断提高资金使用效率，稳步推进轻资产转型步伐，坚决加强企业文化和干部队伍建设，进一步巩固了高质量可持续发展态势。
　　（一）保租房出租率持续攀升
　　公司梅陇和吴泾保租房项目租赁逆势而上，“筑梦城”长租公寓品牌市场影响力持续提升，出租率稳步攀升。公司将承载青年人才乐业安居的使命，进一步推进租赁住房建设及运营，助力租赁住房市场蓬勃发展，用高标准产品与精细化服务，为城市新市民、新青年构筑理想居住生活范本。
　　（二）房产销售迎难而上
　　公司密切深入项目地市场，以销售目标管理为中心、以现金流为抓手，想方设法促进各项目剩余货值的加快去化。通过阶段性调整营销策略，增强团队凝聚力，提升主动营销力，积极推动以老带新和全民营销，增设成交奖励等措施，上半年销售在整体收缩行情下取得较好成效。
　　（三）房产经营态势平稳
　　在市场竞争冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进工作方式方法，努力提升服务水平。上半年，在上海商办租赁市场激烈竞争背景下，科技京城管理公司顶住压力，克服困难，在稳步推动科技京城大楼改造升级的同时，继续抓好招商运营和成本管控各项工作，不断优化营商环境，确保租金、出租率等关键指标时间过半、任务过半。
　　（四）工程进度总体可控
　　公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力争取完成年度计划指标，目前总体进度可控，“保交付”任务确保无虞。
　　（五）金融业务态势良好
　　华闻期货继续秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”经营理念，围绕“抓重点、破堵点、解难点”主线，持续推进科技创新、数字化转型、财富管理转型，市场份额继续保持行业优势，盈利能力、客户权益规模、分类评级水平基本保持良好态势。
　　公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展业务，新黄浦投资公司严守新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金融服务，在资金来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；欣龙新干线供应链公司围绕天然气、煤炭大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。
　　(六)、房地产行业经营性信息分析
　　1、报告期内房地产开发投资情况
　　2、报告期内房地产销售和结转情况
　　报告期内，公司共计实现销售金额38,387.43万元，销售面积12,192.34平方米，实现结转收入金额17,024.65万元，结转面积15,741.09平方米，报告期末待结转面积153,003.48平方米。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，是上海市最早投身长租公寓建设、运营的企业之一。公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升各类保障性住房建设运营的经济效益和社会效益。
　　（二）伴随“科技强国”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局，获得“全国文明单位”光荣称号并连续多年通过复评。
　　（三）目前金融创新和强化监管同步推进。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，以风险可控为前提，进一步拓展供应链、保理、私募投资等业务领域。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
　　（四）公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势；公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，利于开展代建、代管等轻资产相关转型。
　　（五）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在房地产行业深度调整过程中抗压能力相对较强，战略转型轻便灵活。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2023年，公司所处地产行业继续收缩调整，金融行业监管力度进一步增强。公司上下主动作为，调整组织结构，优化人员配置，布局重点业务，真抓实干，推进各项经营工作，完成了董事会下达的经营目标。　　（一）租赁住房建设与运营　　公司作为首批响应政策号召的租赁住房开发企业，于2019年和2020年前后投资30多亿开始建设位于上海市闵行区的两个R4型租赁住房项目—新黄浦-筑梦城吴泾租赁社区和新黄浦-筑梦城梅陇租赁社区。2023年2月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房4116间全部入市，公司旗下全资资产运营公司-上海玮浦企业管理有限公司运营团队围绕筹开管理、价格管理、渠道管理、收入... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，公司所处地产行业继续收缩调整，金融行业监管力度进一步增强。公司上下主动作为，调整组织结构，优化人员配置，布局重点业务，真抓实干，推进各项经营工作，完成了董事会下达的经营目标。
　　（一）租赁住房建设与运营
　　公司作为首批响应政策号召的租赁住房开发企业，于2019年和2020年前后投资30多亿开始建设位于上海市闵行区的两个R4型租赁住房项目—新黄浦-筑梦城吴泾租赁社区和新黄浦-筑梦城梅陇租赁社区。2023年2月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房4116间全部入市，公司旗下全资资产运营公司-上海玮浦企业管理有限公司运营团队围绕筹开管理、价格管理、渠道管理、收入管理、团队管理五大模块搭建自有营销体系，同时以“广覆盖”、“强认知”、“自传播”为出发点，从政府端、行业端、客户端多维度、多层次发力，塑造品牌形象，并建立自有品牌媒体矩阵，多渠道发声，助力获客引流，最终实现年末时点出租率超95%。公司同时积极提升服务品质，强化品牌市场影响力，2023年新黄浦“筑梦城”荣获了权威机构颁发的中国住房租赁企业国企先锋TOP5、精瑞人居奖幸福社区等奖项。
　　随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，租赁住房市场成为存量时代最被看好的市场，上海作为人口流入的一线城市，租赁住房市场前景广阔，产品需求稳定。因此，发挥上海本土企业的区域优势，发展租赁住房业务不但对寻求盈利增长点有着重要的经济意义，也对推动人才安居工程和城市稳定发展具有更深远的社会意义。依据市场前景，结合公司在租赁住房业务方面已具有的投资、融资、建设、运管的经验及优势，公司将租赁住房业务作为战略型业务长期持续推进发展。
　　随着资本市场推出资产证券化的REITs产品，解决了租赁住房业务重资本高负债的痛点。2024年1月经公司董事会批准，公司启动了以新黄浦-筑梦城梅陇租赁社区为底层资产发行公募REITs的申报工作。
　　（二）房地产开发与销售
　　2023年公司共有5个施工项目，总建筑面积54万平方米。公司各处建设项目以持续提升产品力、守牢安全防线为重点，克服重重困难。全年新开工2个项目，其中上海青浦项目面积6.5万平方米，衢州项目（代建）面积12.8万平方米；竣工1个项目（南浔项目CX）面积18.4万平方米，共交付商品房1010套。
　　公司在售项目迎难而上、狠抓回款、加速去化。杭州临平项目实现住宅、车位全部清盘，杭州萧山项目住宅清盘；青浦项目可售面积37915平米，实际销售面积21775平米；湖州南浔项目抓紧尾盘销售；公司各保障房存量项目在政府财政资金较为紧张情况下，持续协调，努力回款；
　　房地产项目全年销售现金回笼24.16亿。
　　（三）商办房产租赁与经营
　　2023年上海商办楼市场持续低迷，科技京城运营团队据势调整租赁策略，采取灵活租约政策，开展安商稳商引商工作。在楼宇内，通过赞助“科技京城杯”楼宇运动会、开办“爱心暑托班”、配合上海科创中心重大项目“数智心城、无界创新”产业园（一期）落地开园、配合海派智谷相关产业顺利落地等，提供有温度的服务，增加商户粘性。科技京城管理公司全年实现租金收缴率100%，物业费收缴率100%。
　　上海嘉定南翔商办楼经过公司销售人员一年多的努力，实现了97.39%出租率，其中办公楼实现100%租赁。
　　（四）金融业务
　　2023年华闻期货通过IT科技继续推进数字化和互联网业务战略，财富管理板块完成组织架构调整，打通了机构渠道和资源，业务潜力进一步释放。公司2023年市场占有率位居行业第十名，继续位居行业第一梯队。分类监管评级获A类A级，实现历史性的突破。
　　公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展业务，新黄浦投资公司严守新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金融服务，在资金来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；欣龙新干线供应链公司围绕天然气、煤炭大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，我国房地产市场继续经历深度调整，市场供求关系发生重大变化，传统高周转模式面临市场严峻考验，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题，各地政策以“一城一策”调整优化为主，如进一步放松限购、落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度等。
　　据国家统计局发布的数据显示，我国2023年商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。从成交价格来看，70个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半年同比跌幅虽有所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023年12月当月价格同比下降0.9%，单月价格环比自6月起持续处于负值区间。
　　在从中央到地方多层级政策的支持引导下，各级政府部门在房住不炒的总基调下，优化楼市政策频出，力保房地产市场运行平稳。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
　　（二）我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住房市场，是上海市最早投身租赁住房建设、运营领域的企业之一。在租赁住房的投资、融资、建设、运管方面积累了经验，培养和储备了人才，具有先发优势。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升租赁住房特别是保障性租赁住房的经济效益和社会效益。租赁住房业务作为战略性业务，公司将长期持续推进发展。
　　（三）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续多次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
　　（四）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2023年度，公司实现营业总收入340,751.81万元，其中营业收入305,639.90万元，当年实现净利润11,088.34万元，归属于母公司股东的净利润6,208.98万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润2,141.66万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2024年，随着宏观经济持续恢复，叠加行业政策支持，房地产市场有望逐步回归平稳。中央各部委、各级地方政府将坚决贯彻落实中央、国务院决策部署，全力做好房地产各项工作，坚持房住不炒定位，一是坚持因城施策、精准施策，稳定房地产市场；二是持续抓好保交楼保民生保稳定的工作，落实企业主体责任和城市属地责任，确保交楼任务，同时加强预售资金监管，防止新的交付风险；三是稳妥处置房地产企业风险，一视同仁抓好各项金融支持政策落地，缓解房企的流动性紧张问题，保障企业正常经营；四是重拳整治房地产市场秩序，纠正行业乱象，维护行业信心；五是着力构建房地产发展新模式，推进供给侧改革，完善“保障+市场”体系，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。
　　尽管房地产行业整体规模增速显著放缓，但从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，开发企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对房地产行业的变化，探索行业新发展模式，在保障型租赁住房、城市更新、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化，进行多元化发展。
　　(二)公司发展战略
　　公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。
　　1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施项目储备，不断提升盈利能力与运营效率。公司将在城市更新、长租房经营以及项目代建代管等方向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型。
　　2、打造长租房业务行业先行优势，持续扩充保障房租赁业务规模，挖掘储备更多高质量长租房业务项目，实现“投、融、建、管、退”全周期运营机制，为公司的高质量可持续发展提供坚强保证。大力推进长租房REITs发行，扎实完成发行各个环节的工作，认真完成申报材料文件，及时向发行监管机构汇报。通过发行保障性租赁住房公募REITs，有助于降杠杆、控负债，提升公司滚动投资能力。
　　3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制，充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
　　(三)经营计划
　　在经济形势复杂多变的预期下，2024年公司的总体经营思路为“稳中求进，寻求突破”，持续夯实稳健发展的基础，聚焦主责主业，切实提升经营短板，将“稳”的基调贯穿全年，坚持战略定力，攻坚克难，用拼搏进取的工作状态推进全年各阶段的任务目标。
　　1、房产销售
　　公司各处房产销售团队将树立高度紧迫感，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，合力完成全年销售目标任务。狠抓销售全面清盘，年内争取青浦项目实现签约清盘；南浔项目要充分结合南浔本地房地产政策，采取多种营销手段，最大限度将各地块可售房源予以去化。
　　2、房产经营
　　公司旗下梅陇和吴泾长租房项目及其他商办项目要在现有基础上努力挖掘潜力，稳定并争取进一步提升出租率。科技京城更新改造要在资金筹措、方案设计、工程施工方面，形成政府、股东、业主三方认可的可实施的更新改造方案,并根据设计方案和更新计划，统一规划、分步实施，成熟一批、启动一批。
　　3、金融业务
　　华闻期货要以科技金融赋能转型发展，聚焦高频、互联网、资管与财富管理三大战略方向，强化IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，持续提升公司品牌价值和市场影响力,做强华闻期货互联网业务，形成监管认可、客户认同、可持续的互联网业务模式。
　　新黄浦投资公司、欣龙新干线、浦浩投资、新浦晟保理等金融子公司要在严把风险关的前提下做大做强，持续降本增效，争取产出更多利润。
　　4、开拓市场
　　力争新获取安全性高、收益前景佳的适量房地产开发项目与代建项目，积极开拓租赁住房代管业务，整合资源、创新模式，逐步形成代建共建人才队伍梯队化建设。
　　5、大力推进长租房REITs如期上市
　　在高质量运营管理长租房的基础上，力争推动长租房REITS顺利上市，为公司开发建设长租房引入更多资金活水，形成“投”、“融”、“建”、“管”、“退”的良性闭环。
　　(四)可能面对的风险
　　2024年，全球经济形势依然错综复杂，外部环境多变，国内经济环境处于恢复期，不利因素依然存在。
　　房地产行业在经历重大变革后，虽然政府出台了一系列宽松政策支持房地产行业企稳，但市场信心仍需要一定时间恢复，行业以往高周转的模式亟需调整，房地产公司之间的竞争将愈发激烈，企业面临生存发展严峻考验。在此情况下，公司需在行业景气度下降的情况下积极应变，谋求生存空间，谋划发展出路。 收起▲