一、经营情况讨论与分析　　2023年，房地产行业处于探底调整阶段，恢复不及预期，房企经营依然面临挑战。在此形势下，公司以推进建立房地产发展新模式为指引，坚持稳中求进的总基调，主动应对市场的巨大变化和行业的深度调整，紧密围绕转型升级、创新发展启动年的经营目标，积极推进发展模式、发展方式转型，创新工作举措，提升工作实效，全力推动公司稳健发展。　　（一）惟实励新，转型升级、创新发展成效进一步显现　　1、营销管理持续创新。密切关注政策及市场变化，不断提高市场预判能力，做实客群研究，做细案场管理，加快资源去化。西安永安华府项目全年销售业绩位居西安商品房住宅排行榜前10位；苏州平江观棠项目连续两次加推... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，房地产行业处于探底调整阶段，恢复不及预期，房企经营依然面临挑战。在此形势下，公司以推进建立房地产发展新模式为指引，坚持稳中求进的总基调，主动应对市场的巨大变化和行业的深度调整，紧密围绕转型升级、创新发展启动年的经营目标，积极推进发展模式、发展方式转型，创新工作举措，提升工作实效，全力推动公司稳健发展。
　　（一）惟实励新，转型升级、创新发展成效进一步显现
　　1、营销管理持续创新。密切关注政策及市场变化，不断提高市场预判能力，做实客群研究，做细案场管理，加快资源去化。西安永安华府项目全年销售业绩位居西安商品房住宅排行榜前10位；苏州平江观棠项目连续两次加推，蝉联区域销售榜前3位；咸阳珺樾坊、和樾溪谷项目销售业绩稳居咸阳市场第一梯队。
　　2、产品创新迭代升级。积极推进产品标准化体系建设，编制自然系观棠产品线和住宅类精装修设计产品标准化手册，制定《产品品质精细化管理办法》《产品创新管理办法》，加快推进产品标准化应用，产品受到市场的高度关注和认可。
　　3、资产运营扎实推进。组建资产运营团队，制定了《开发产品租赁管理办法》，确定滞重资产的界定标准和运营思路，资产运营工作取得初步进展。
　　4、品牌建设焕新赋能。以重组上市20周年为契机，推出品牌焕新形象，公司品牌满意度、美誉度进一步提升，获评中指研究院2023中国房地产百强企业（72名）、2023中国房地产公司品牌价值TOP30（23名）、2023中国房地产稳健性企业TOP10、2023中国房地产交付力优秀企业、2022-2023中国房地产年度社会责任感企业等。
　　（二）提质增效，管理效能在强化落实中进一步提升
　　1、运营速度稳步提升。严格落实标准工期，强化节点管控，西安高新宸樾项目实现提前开盘，西安永安华府、苏州平江观棠、咸阳和樾溪谷项目提前实现现金流回正；完成7个项目交付，其中3个项目实现了提前交付，彰显了国企担当。
　　2、资金管理平稳顺畅。持续强化资金风险管控，累计解除受限资金约91亿元，全年融资到账96亿元，开发贷款综合加权融资利率较上年下降0.83%，有效降低了融资成本。
　　3、深挖内潜降本增效。深入项目运营的全周期及各业务环节，落细落实《优化管控提质增效实施方案》各项举措；优化管理人员薪酬，压减营销管理费用，不断提升降本控费工作成效。
　　4、管理效能持续提高。编制《四个创新和精细化管理办法》，修订《董事会议事规则》等8项制度，完善《绩效考核实施细则》等4项制度，不断提升规范治理水平和管理效能。
　　5、风险防范全面加强。修订《招标投标管理办法》《投资业务管理办法》，有效防范经营风险。设立安全管理部，逐级夯实管理责任，扎实开展隐患排查和问题整改，提升了安全管理及应急处置能力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，公司所处房地产行业形势和发展环境严峻复杂，国内有效需求不足，行业继续出清，房地产市场投资、开发和销售持续放缓，房企业绩普遍下滑，行业艰难寻底、修复。
　　国家统计局数据显示，2023年，房地产投资额11.1万亿元，同比下降9.6%；商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，商品房销售规模回到2014年水平。中指研究院数据显示，2023年，TOP100房企累计全口径销售金额同比下降17.3%；销售额超千亿房企16家，较上年同期减少4家；超百亿房企116家，较上年同期减少14家。不同区域、不同企业之间分化加剧，行业内优胜劣汰更加显著。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。
　　报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极构建地产开发和资产运营双轮驱动经营模式。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司核心竞争优势主要体现在发展战略、公司治理、产品品质、融资能力、人才队伍等方面。
　　（一）稳健清晰的战略规划
　　公司形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划，并在业务组合、区域布局等方面制定了切实可行的发展策略和实施路径。
　　（二）健全规范的公司治理
　　公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。
　　（三）品质为先的工匠精神
　　公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客户至上、文化引领、产品主义，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。
　　（四）多元创新的融资能力
　　公司凭借稳健的经营和良好的企业信用，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，在融资规模和融资利率方面取得了相对优势。同时，公司积极开展创新融资业务，不断改善公司债务结构。
　　（五）凝心聚力的人才队伍
　　经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　公司实现销售收入115.26亿元，实现归属于母公司净利润-3.90亿元。实现合同销售金额114.95亿元，同比增长6.39%；权益合同销售金额100.08亿元，同比增长9.71%。实现销售回款119.06亿元，权益销售回款103.45亿元。
　　新增房地产土地购置计容建筑面积22.26万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积22.26万平方米；公司实现合同销售面积58.64万平方米，权益合同销售面积47.21万平方米；新开工面积67.94万平方米，权益新开工面积67.94万平方米；竣工面积86.22万平方米，权益竣工面积76.05万平方米。施工（在建）面积299.65万平方米，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约为8.06个月。
　　截止2023年12月31日，公司总资产为352.99亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为38.95亿元，每股收益-0.4518元，加权平均净资产收益率为-9.43%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、行业发展趋势展望
　　2023年，各级政府相继出台了放松开发商流动性管理、释放需求端潜力等一系列有利于行业稳定、风险缓解的政策措施。2024年，随着宏观经济持续恢复、居民收入增加、置业意愿改善，各地建立城市房地产融资协调机制、推进实施“三大工程”，房地产市场信心将逐步修复，行业基本面将得到稳步改善，房地产业将向新发展模式平稳过渡。
　　2、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析
　　根据克尔瑞、中原地产等第三方机构数据，2023年，西安市土地市场规模收缩，商品住宅成交量价齐涨，全年商品住宅成交面积同比上升21%，成交均价同比上涨7%，房地产市场整体基本面相对较好。咸阳市全年商品住宅成交面积同比下滑8%，销售价格同比微涨，预计市场仍将延续低位运行。苏州市土地成交面积同比下滑，商品住宅成交量降价涨，全年商品住宅成交面积同比下降14%，房价同比上涨8%，市场基本面较好。镇江市土地市场冷清，全年商品房成交面积同比下降20%，成交均价同比微涨，预计市场仍将以去库存为主，维持低位运行。广州市土地市场持续低迷，全年商品住宅成交量价均小幅上涨，预计随着政策持续发力，市场有望筑底回升。珠海市商品房市场呈现底部企稳态势，全年商品住宅成交量价均小幅回升，预计市场或将维持低位运行态势。天津市土地市场量价回升，全年商品住宅成交面积同比上涨22%，成交价格同比微涨，预计市场将止跌企稳。重庆市土地出让规模再创新低，全年商品住宅成交同比上涨9%，价格同比微涨，预计中心城区住宅成交继续维持稳定。
　　2023年以来，公司紧跟市场变化，抢抓市场机遇，在西安、苏州市场的开发项目超额完成销售任务，在咸阳市场的开发项目新签合同额蝉联市场榜首，品牌影响力得到有效提升。中指研究院数据显示，公司在全国行业销售排名较2022年前进了17位。今后，随着公司持续区域深耕，不断提高公司产品品质、服务品质，不断提升项目运营能力、物业服务能力，公司在区域内、行业内的地位将继续稳步提升。
　　(二)公司发展战略
　　1、战略定位：以稳健成长、规模突破为导向，以多元布局、持续发展为手段，营造文化产品服务，构筑美好生活场景，致力于发展成为“文化地产引领者、美好生活运营商”，坚持以文化筑美好。
　　2、商业模式：以精品住宅为基础业务，以智慧服务、文旅、产业、商业地产为成长业务，以精装修、智能化、房地产经纪为协同业务，以科技为创新业务，构筑“1+4+3+X”业务组合，形成系统化竞争优势。
　　3、总体战略规划：做文化地产引领者、美好生活运营商，把握产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力四大核心策略，打造“1+3+N”区域布局，强化投资发力、产品精进、运营提升、资产经营、资本运作五项关键举措，以党建引领、组织优化、人才保障、数字转型、品牌建设、风险管控为支撑体系。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司计划实现销售收入110亿元。全年公司开发的项目有：
　　西安永安华府、西安高新宸樾、西安万熙天地、西安棠樾坊、西安棠颂坊、苏州平江观棠、镇江时光里、镇江君和雅苑、珠海上唐府、珠海悦唐阁、广州伴山溪谷、咸阳珺樾坊、重庆水墨江山。
　　上述经营计划不代表公司2024年度的盈利和经营预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在一定的不确定性，敬请投资者注意。
　　2024年重点工作如下：
　　1、以夯实“四个创新和精细化”为抓手，实现经营效益突破
　　一是夯实经营创新和精细化。细化《标准工期管理办法》，加快推进落实5-8-18标准工期落地；加强产品标准化应用，提速项目运营；加强市场和客群研究，提高线上线下获客转化率；构建资产运营平台，完善资产运营管理体系，建立公寓资源运营标准，逐步提升资产运营能力；提高产品的研发和创新能力，推进产品迭代升级，突破行业同质化竞争。
　　二是夯实管理创新和精细化。设计方面要提高施工图纸的设计深度和质量，提升运营前端的成本管理效益；工程方面要不断优化施工组织方案，合理安排施工节奏，提高施工质量；成本方面要实施全成本管控，加大EPC招标模式的推广应用，重点做好标后管理和清标工作，提升标后管理水平；销售方面要充分评估销售费用的必要性和有效性，确保费用效能最大化。
　　三是夯实服务创新和精细化。狠抓服务细节，加强案场特约服务的精细化管理；全面梳理交付敏感点，重点提升交付期间的接待服务工作，保障顺利交付；做好物业的精细化管理，持续提升物业基础服务水平。
　　四是夯实队伍建设创新和精细化。要牢固树立“重实绩、看实效”的用人导向，进一步加大年轻后备干部储备和梯队建设力度，持续优化队伍结构；不断完善公司收入分配制度，建立健全激励约束机制；突出业绩导向，实施分类考核，强化考核结果的运用，激发团队整体战斗力和凝聚力。
　　2、以保障“四个安全”为支撑，进一步稳固公司发展根基
　　一是确保资金安全。落实落细“稳资金、强保障”系列工作，做好各阶段资金风险预警及动态收支统筹平衡；加快经营性现金流的回笼，做好高成本资金置换，积极推进定向增发工作，加大应收账款清收及受限资金解除力度，多措并举保障资金安全。
　　二是确保经营安全。进一步健全风险管理体系，完善风险管理机制，全过程、链条式、动态化防控重大风险；加快难点问题的破解，重点突破非住资源去化难题；强化资源储备，在确保资金链安全、风险可控的前提下，力争获取优质土地资源。
　　三是确保生产安全。建立健全安全生产标准化体系，持续优化安全管理制度，压紧压实各级安全管控责任，确保安全管理措施落实到位；加强安全生产培训，提高应急演练的实战效果，增强全员的安全防范意识和应急处置能力。
　　四是确保品牌安全。进一步强化产品的文化属性，诠释好文化地产主题；充分发挥天客会平台效应，打造自媒体传播矩阵；开展品牌直播IP活动，全方位进行品牌宣传推广；加强客户沟通，重视客户投诉，维护品牌美誉度。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济影响
　　当前国内有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，宏观经济形势将会对房地产市场产生一定影响。
　　应对举措：加强宏观经济、行业政策研究，做好市场监控，及时优化经营策略，最大程度减少经济波动对公司经营的不利影响。
　　2、市场风险
　　我国房地产市场供求关系发生重大变化，不同区域之间持续分化，市场竞争将进一步加剧。
　　应对措施：密切关注市场趋势，坚持获取确定性高、盈利性强的优质土地资源；加快产品和服务创新，加强精细化管理和成本管控，有效推进转型升级，通过经营、管理创新抵御市场风险。
　　3、资金风险
　　房地产作为资金密集型行业，受行业自身的持续调整以及行业监管政策和金融监管政策影响，企业资金依然面临压力。
　　应对举措：加大销售力度，加快资金回收；加强资金筹措，调整融资结构，进一步降低资金成本。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司主要从事房地产开发与经营业务，拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极打造规模速度和质量效益双增长的经营模... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司主要从事房地产开发与经营业务，拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极打造规模速度和质量效益双增长的经营模式。
　　报告期内，国内经济承压前行，房地产行业波动发展。一季度，前期积累的住房需求快速释放；二季度，宏观经济数据有所放缓、回落，叠加供求关系、居民收入预期、购买力等因素影响，房地产市场下行势头明显。房地产行业长期积累的风险仍需较长时间才能逐步消化、出清，行业发展的趋势依然严峻复杂。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年上半年，公司紧紧围绕“转型升级-创新发展”的年度主题，坚持统筹发展和安全，主动适应外部环境的巨大变化，有效防范化解各类风险，努力实现有效益、有质量、有增长的发展。
　　报告期内，公司实现销售收入483,889.26万元，实现归属于母公司净利润2,819.92万元。新增房地产土地储备面积7.95万平方米，权益新增房地产土地储备面积4.38万平方米,权益新增房地产计容建筑面积约12.24万平方米；新开工面积36.13万平方米，权益新开工面积36.13万平方米；竣工面积10.51万平方米，权益竣工面积9.81万平方米。实现合同销售面积33.28万平方米，同比增长6.39%；实现权益合同销售面积25.21万平方米，同比下降1.98%；实现合同销售金额598,001.05万元，同比增长2.15%；实现权益合同销售金额498,052.08万元，同比下降1.10%。
　　截止报告期末，公司总资产为4,095,077.80万元，净资产（归属母公司所有者权益）为431,330.09万元，基本每股收益0.0326元，加权平均净资产收益率为0.64%。
　　（一）发展为要，党建经营融合取得新成效
　　在公司党委的坚强领导下，公司不断把国企党建优势转化为经营发展成果，上半年实现了“时间过半、任务过半”的目标。公司连续两年被中指研究院评为“中国房地产百强企业”和“中国房地产百强企业稳健性TOP10”，行业排名稳步提升。
　　（二）创新为先，企业生产经营增添新动能
　　一是全力确保资金安全。加快销售回款和受限资金释放，合理安排大额资金支付和低成本资金置换，提高资金使用效率，降低融资成本；不断创新融资模式，积极拓展股权融资渠道，深化与金融机构业务合作，探索权益类融资工具，强化经营资金安全。
　　二是扎实推进营销创新。积极抢抓市场机遇，加强客户与市场分析、量价敏感性分析，促进线上营销向线下成交转化。西安永安华府项目，两开两摇，逆势热销；苏州平江观棠项目，两次加推，去化超九成；咸阳珺樾坊与和樾溪谷项目，上半年销售额稳居当地市场第一。
　　三是持续提升产品竞争力。持续推进产品标准化建设，修订完善标准化管理办法；以智能化为切入点，编制《小区智能化技术标准》；严控关键技术节点，提高设计管理质量，加快产品标准化及产品创新在新项目推广应用。
　　四是稳步推进资产运营。锚定由单纯依靠开发收益向开发与运营收益并重转变的发展方向，初步搭建了资产运营团队，编制了《资产租赁管理办法》，为有效开展资产运营工作奠定了基础。
　　（三）管理为本，健康发展基础得到新提升
　　一是顺利实现项目交付。上半年实现1,454套房屋的交付，彰显了国企的责任担当。
　　二是着力推进降本增效。加强成本管控，修订完善《工程建设项目招标投标管理办法》，制定标后评估和清标报告模板，开展清标专项检查,优化项目直接成本；加强费用管控，严格落实《优化管控提质增效实施方案》，从严从紧管控费用支出。
　　三是持续加强内部管理。修订完善了绩效考核、奖金管理等制度，确保薪酬分配聚焦公司的健康发展和效益提升；强化创新意识，编制产品品质精细化、产品创新管理等办法；开展项目阶段性复盘，为高质量运营提供保障。
　　四是不断强化品牌引领。开展多种形式品牌宣传活动，结合产品创新、营销创新、服务创新等内容进行品牌输出，公司的品牌满意度、美誉度和知名度不断提升。公司被中指研究院评为“2023中国房地产交付力优秀企业”、“2022-2023中国房地产年度社会责任感企业”以及西安区域“2023中国城市居民居住满意度优秀企业”、“2023中国居民忠诚度优秀企业”。
　　下半年，公司将坚持稳中求进工作总基调，重点做好以下工作：一是聚焦目标达成，全面实现年度任务指标；二是聚焦管理提升，持续提高干事创业效率；三是聚焦经营发展，努力创造更多实绩实效；四是聚焦服务优化，不断提高创新服务能力；五是聚焦队伍建设，有效增强保障发展能力，有力推动公司实现转型升级、创新发展。

　　三、风险因素
　　1、宏观经济影响
　　经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。当前，国民经济持续恢复、总体回升向好。但经济运行依然面临国内需求不足，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻等困难挑战。
　　应对举措：公司将加强对宏观经济、行业政策研究以及市场监控，及时调整项目运营节奏，提高运营效率，最大程度减少经济波动对公司经营的不利影响。
　　2、市场风险
　　房地产行业供求关系发生重大变化，市场预期未出现明显好转，市场恢复尚需时间，以价换量越来越普遍。同时，不同区域、不同城市、不同板块之间的市场分化趋势加剧，市场竞争日益激烈。
　　应对措施：密切关注市场趋势变化，坚持审慎拿地；加强精细化管理，做好降本增效；加快转型升级，以经营创新、管理创新、产品创新抵御市场风险。
　　3、资金风险
　　房地产作为资金密集型行业，受行业监管政策和金融监管政策影响较大，企业资金依然面临压力。
　　应对举措：加大销售力度，加快资金回收；加强资金筹措，调整融资结构，降低资金成本。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司核心竞争优势主要体现在发展战略、公司治理、产品品质、融资能力、人才队伍等方面。
　　（一）稳健清晰的战略规划
　　公司形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划，并在业务组合、区域布局等方面制定了切实可行的发展策略和实施路径，有力保障了公司业绩的持续增长。
　　（二）健全规范的公司治理
　　公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。
　　（三）品质为先的工匠精神
　　公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客户至上、文化引领、产品主义，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。
　　（四）多元创新的融资能力
　　公司凭借稳健的经营和良好的企业信用，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，在融资规模和融资利率方面取得了相对优势。同时，公司持续优化融资结构，积极开展创新融资业务，不断改善公司债务结构。
　　（五）凝心聚力的人才队伍
　　经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2022年，房地产调控政策影响持续显现，加之新冠疫情反复、经济下行和消费者信心不足等因素影响，行业形势和发展环境日益严峻复杂，房企的发展面临着前所未有的考验。面对这样的形势，公司围绕“固本强基-创新发展”年度主题，统筹生产经营、疫情防控和风险管控，积极应对政策、行业和市场的巨大变化，主动作为，全力推动企业健康发展。　　（一）强化工作落实，努力夯实公司健康发展的基础　　一是顺利实现项目交付，圆满完成9个项目95万平方米6,400套房屋的交付工作，以实际行动践行国企责任、彰显国企担当。　　二是全力确保资金安全，全年实现融资到账95.8亿元，全年解除受限资金92.49亿... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，房地产调控政策影响持续显现，加之新冠疫情反复、经济下行和消费者信心不足等因素影响，行业形势和发展环境日益严峻复杂，房企的发展面临着前所未有的考验。面对这样的形势，公司围绕“固本强基-创新发展”年度主题，统筹生产经营、疫情防控和风险管控，积极应对政策、行业和市场的巨大变化，主动作为，全力推动企业健康发展。
　　（一）强化工作落实，努力夯实公司健康发展的基础
　　一是顺利实现项目交付，圆满完成9个项目95万平方米6,400套房屋的交付工作，以实际行动践行国企责任、彰显国企担当。
　　二是全力确保资金安全，全年实现融资到账95.8亿元，全年解除受限资金92.49亿元。公司发行的公募债占同评级房企、同期限债券总发行规模的20.52%。
　　三是加强优质资源储备，成功获取西安高新区永安华府、棠颂坊等3个项目，共254亩，其中红庙村项目于2023年1月完成股权收购。建立了总部—区域—项目三维研究机制，优化《投资测算模型》，完善《项目可研报告编制模板和框架》，增强投资研判的精准性和系统性。
　　（二）强化精细管理，推动公司管理效能进一步提升
　　一是坚持高效运营。在新项目上严格落实新标准工期，提速项目运营，云水天境项目开盘以来六开六磬，平江观棠项目提前开工。加强运营后评估，为后续项目总结经验提供帮助。
　　二是加强营销创新。创新营销举措，加强线上营销，举办“星主播大赛”，吸引观众约43万人次。在全国多个项目开展“书果公益行动”，促进项目销售。增强市场应变能力，紧盯市场变化及竞品动态，加强量价敏感性分析，保证开盘去化率。加强营销案场的规范化、精细化管理，提升客户体验。
　　三是加强产品创新。推进产品标准化建设，建立自然、人文、现代三个产品系标准化标识，完成示范区和全龄活动场地标准化技术手册，形成82个相对固化、可复制的户型组合。积极探索新技术，落实新发展理念。
　　四是加强内部管理。强化刚性考核，修订《绩效考核实施细则》，激发员工干事创业积极性。修订、制定《授权管理手册》等多项制度，开展执行情况的监督检查，增强制度落实成效。强化公司治理，修订《公司章程》等10项治理规则，进一步提升公司治理的规范化水平。
　　五是加强风险管控。强化全面风险管理，编制年度《全面风险管理工作报告》，实施各类审计检查14次。强化安全管理，修订完善《安全文明施工标准化手册》和《项目安全应急指导手册》，开展“安全生产月”系列活动。曲江香都E区三期、珺樾坊二期被评为“省级文明工地”。
　　六是加强品牌建设。增强品牌影响力，通过线上线下、总部与区域公司联动等方式，持续进行品牌发声，公司被评为“2022中国房地产住宅开发专业领先品牌”。加强物业管理，枫林绿洲入选住建部“加强物业管理共建美好家园”典型案例，曲江香都被评为“省级园林式居住区”。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，面对需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，房地产市场急剧降温，投资活力降低，消费者信心受阻，房企业绩普遍下滑，房地产行业进入变革期。
　　国家统计局数据显示，2022年，全国土地购置面积1.01亿平方米，同比下降53.4%。商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售规模回到2015-2016年水平。中指研究院数据显示，2022年，TOP100房企累计全口径销售金额同比下降41.3%。销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。企业分化现象逐渐加剧，进入优胜劣汰阶段。
　　2022年四季度，中央明确支持刚性和改善性住房需求，信贷、债券、股权融资三箭齐发，满足房企合理融资需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，房地产市场开始逐步修复。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。
　　报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极打造规模速度和质量效益双增长的经营模式。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司核心竞争优势主要体现在发展战略、融资能力、人才队伍、产品品质、公司治理等方面。
　　（一）稳健清晰的发展战略
　　公司因时而动、顺势而为、应势而新，深入研判行业趋势变化，剖析自身经营实际，形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划。
　　（二）健全规范的公司治理
　　公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。
　　（三）品质为先的工匠精神
　　公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客户至上、产品主义，聚焦“品质、文化、温度、智能”，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。
　　（四）多元创新的融资能力
　　公司凭借稳健经营及良好的信用水平，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，积极开展创新型融资业务，进一步优化融资结构，再融资规模和融资利率方面均取得了相对优势。
　　（五）高效专业的人才队伍
　　经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　公司实现销售收入105.52亿元，实现归属于母公司净利润3.43亿元。公司实现合同销售金额108.04亿元，实现权益合同销售金额91.23亿元。实现销售回款106.84亿元，实现权益销售回款88.80亿元。
　　新增房地产土地购置计容建筑面积25.06万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积25.06万平方米；公司实现合同销售面积61.06万平方米，实现权益合同销售面积47.51万平方米。新开工面积64.63万平方米，权益新开工面积49.52万平方米。公司竣工面积137.14万平方米，权益竣工面积106.98万平方米。施工（在建）面积368.26万平方米，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约为9.07个月。
　　截止2022年12月31日，公司总资产为403.08亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为43.88亿元，每股收益0.3965元，加权平均净资产收益率为8.02%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、行业发展趋势展望
　　2022年，各地促进住房消费的政策力度加大，出台了多项税费优惠政策。2023年，地方需求端政策力度有望继续加码，因城施策、精准施策，通过降低房贷利率、首付比、放松限购等，进一步提振房地产市场信心。随着政策效力的逐步显现，市场将逐步企稳，一线城市、核心二线城市基本面好，或将率先企稳恢复，弱二线、三四线城市恢复尚需较长周期。短期看，房产地产市场存在结构性机会。长期看，房地产行业仍是重要支柱产业。因此，做好产品和服务、提升精细化管理能力将是企业健康发展的立身之本。
　　2、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析
　　2022年，受各种因素影响，公司已经进驻的区域和城市呈现不同的趋势表现。（以下数据来源于克尔瑞、中原地产等第三方机构）
　　（1）大西安区域。土地市场降温明显。商品住宅市场量缩价涨，全年商品住宅供应面积1,525万㎡，同比下降3%；成交面积1,074万㎡，同比下降35%；成交均价15,391元/㎡，库存出清周期14.6个月，市场基本面相对较好。
　　（2）关中平原区域。咸阳市土地市场供求量价下降，市场热度处于近三年低位。商品住宅市场供求下滑，供应面积85万㎡，同比下滑67%；成交面积59万㎡，同比下滑75%；年末销售价格下降至9,312元/㎡，市场表现平淡。
　　（3）长三角区域。苏州市商品住宅用地成交面积同比下滑30%。商品住宅供应面积508万㎡，同比下降43%；成交面积716万㎡，同比下降20%；房价基本稳定，库存出清周期12个月，市场基本面依然较好。常熟市土地市场量缩价涨，成交面积88万㎡，同比下降30%，楼面地价5,145元/㎡，同比上涨16%；商品住宅供应面积91万㎡，同比下降60%；成交面积110万㎡，同比下降29%；成交均价18,213元/㎡，同比微涨，库存出清周期28个月，市场存量去化压力大。镇江市土地市场量价齐跌，商品住宅市场购买力不足，成交面积同比下降56%，成交价格同比下降3%，库存出清周期25个月。
　　（4）粤港澳大湾区。广州市商品住宅用地成交量同比下降35%，优质地块增多。商品住宅新增供应面积892万㎡，同比下降27%；成交面积742万㎡，同比下降37%，成交均价同比上涨11%，库存出清周期23个月。珠海市商品住宅用地量增价跌，商品住宅供需同比下降超五成，销售价格持续小幅下降，库存出清周期33个月，市场低位徘徊。
　　（5）天津、郑州、重庆区域。天津市土地市场量价齐降，成交量同比下降60%，楼面价下降4%。商品住宅成交量同比下降36%，成交价格小幅上扬，库存出清周期18个月，市场库存压力大。郑州市主城区土地市场供求双降，商品住宅供应面积同比下降49%，成交面积同比下降46%，销售均价同比略降，主城区库存出清周期31个月，市场去化压力大。重庆市土地市场需求下滑，成交量下降66%。主城区商品住宅成交同比下降69%，价格基本持平，中心城区商品住宅库存出清周期11.5个月。
　　2022年以来，公司根据市场变化，持续优化城市布局，深耕西安大本营，加大优质资源储备力度，不断夯实公司发展基础。公司在西安、咸阳、榆林、重庆等市场的开发项目，按计划实现去化目标，在苏州市场的开发项目超额完成销售任务，品牌影响力得到有效提升。中指研究院数据显示，公司在全国行业销售排名较2021年前进了18位，在西安市场销售排名连续三年跻身TOP10，在咸阳市场销售排名位列第一名。今后，随着公司持续区域深耕，不断提高公司产品品质、服务品质，不断提升项目运营能力、物业服务能力，公司在区域内、行业内的地位将继续稳步提高。
　　(二)公司发展战略
　　1、战略定位：以稳健成长、规模突破为导向，以多元布局、持续发展为手段，营造文化产品服务，构筑美好生活场景，致力于发展成为“文化地产引领者、美好生活运营商”，坚持以文化筑美好。
　　2、商业模式：以精品住宅为基础业务，以智慧服务、文旅、产业、商业地产为成长业务，以精装修、智能化、房地产经纪为协同业务，以科技为创新业务，构筑“1+4+3+X”业务组合，形成系统化竞争优势。
　　3、总体战略规划：做文化地产引领者、美好生活运营商，把握产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力四大核心策略，打造“1+3+N”区域布局，强化投资发力、产品精进、运营提升、资产经营、资本运作五项关键举措，以党建引领、组织优化、人才保障、数字转型、品牌建设、风险管控为支撑体系。
　　(三)经营计划
　　2023年，公司计划实现销售合同新签额105.02亿元。全年公司开发的项目有：
　　西安万熙天地、西安棠樾坊、西安永安华府、西安棠颂坊、西安高新宸樾、西安云水天境、镇江十里香都、常熟金兰雅苑、镇江君和雅苑、苏州平江观棠、珠海上唐府、珠海悦唐阁、广州伴山溪谷、郑州熙樾坊、咸阳珺樾坊、咸阳和樾溪谷、重庆水墨江山、重庆玖玺香都。
　　2023年公司计划开工、竣工面积如下：
　　上述经营计划不代表公司2023年度的盈利和经营预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在一定的不确定性，敬请投资者特别注意。
　　1、2023年公司年度主题：转型升级-创新发展。
　　2、2023年重点工作和举措
　　（1）扎实推进发展模式的转型，逐步实现由单纯依靠开发收益向开发与运营收益并重的转变。
　　一是着力加强政策与行业研究。密切关注政策、行业发展和市场需求端的变化，加强对未来已见的行业趋势研究。保持对新理念、新材料、新工艺、新需求的高度敏锐性，开展主动、超前的研究，更好地指导生产经营工作。
　　二是着力推动资产运营取得突破。探索资产运营思路，加强对先进企业的对标学习，结合公司实际尽快形成可行的工作思路和举措。探索地产运营新业务，大力培育发展商业资产运营、房地产经纪等业务，增强主业的竞争力。
　　三是着力确保现金流安全。大力增加经营性现金流的净流入，做到应回尽回、应回早回。强化创新融资，推进受政策支持的前沿性、创新性融资工具落地，提高融资议价能力，降低融资成本。动态做好资金收支平衡，提高资金使用效率。
　　四是着力强化营销管理创新。细化市场和客户研究，保证开盘去化率达到预期目标。科学调整营销策略，精准提炼营销卖点，体现产品特色与核心竞争力。持之以恒推动线上营销，实现线上引流到线下获客的有效突破。
　　五是着力提升高效运营能力。持续推进标准化模块建设，系统总结“九维一度”的精装体系。在新项目上坚决推广应用已建立的产品标准化模块。加强项目现场施工组织，切实加快工程进度。
　　六是着力加强优质土地储备。在确保资金链安全的前提下，精准出击获取区位更核心、市场更健康、质素更优质的土地。加强市场趋势和投前研究、投后管理，为经营决策提供有效支撑。探索股权收并购、合作拿地、引入战略投资等多元化拿地方式，降低资金压力和经营风险。
　　七是着力强化合作项目管理。从投资标的、合作伙伴、操盘模式、风险防控等方面加强合作方式研究，加强前端管理，细化合作管控内容，高效推进项目开发建设。加强过程管理，及时风险预警，努力实现既定的经营目标。
　　（2）扎实推进发展方式的转型，逐步实现由依靠规模增长向注重效益和质量增长的转变。
　　一是着力实现降本增效。严控费用支出，做实做细不同营销策略的投入产出比评估，切实提高费效比。严格落实《优化管控提质增效工作实施方案》，确保管控措施落实到位，积极保障年度盈利目标的实现。
　　二是着力强化成本管控。增强成本策划能力，形成与产品线匹配的成本标准。增强成本优化能力，针对客户敏感点和产品溢价点精准进行成本投放。加强招投标管理，严控设计变更，将成本管控贯穿于项目开发建设全过程。
　　三是着力强化产品和服务创新。更多关注业主感受，做精产品、做优服务。加强新技术的研究应用，加快产品的迭代升级。强化设计质量通病防治，构建社区景观规划体系，提高设计细节的施工呈现度。强化服务创新，多渠道、多方式拓展增值业务，提高业主满意度。
　　四是着力实现难点问题破局。强化营销创新，加快难点项目的资源去化。加强非住资源盘活研究，通过调整运营思路，实现非住资源的破局。
　　五是着力提高规范治理水平。加强全面风险管理，根据新的组织构架和授权手册修订制度流程，确保制度执行到位。加强内部控制审计，扎实做好经营决策、招投标、工程结算等事项的审计监督。严格落实新的监管要求，进一步提高信息披露质量和公司治理水平。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济风险
　　当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势变化将对房地产市场产生一定影响。
　　应对举措：公司将加强对宏观经济、行业政策研究以及市场监控，及时调整项目运营节奏，提高运营效率，最大程度减少经济波动对公司经营的不利影响。
　　2、市场风险
　　随着城镇化、人均住房面积提升等因素影响，我国商品房需求增速放缓，不同区域分化明显，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，市场竞争风险将进一步加剧。
　　应对措施：密切关注市场趋势，继续坚持审慎拿地；加强精细化管理和成本管控，加快转型升级，通过经营管理创新抵御市场风险。
　　3、资金风险
　　房地产作为资金密集型行业，受行业监管政策和金融监管政策影响较大，企业资金依然面临压力。
　　应对举措：加大销售力度，加快资金回收；加强资金筹措，调整融资结构，降低资金成本。 收起▲