一、报告期内公司从事的业务情况　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。　　1.商业零售　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1.商业零售行业
　　2025年，我国商业零售行业在政策精准发力与消费需求升级的双重驱动下，实现规模与质量的同步提升，全年社会消费品零售总额首次突破50万亿元大关，同比增长3.7%，消费对经济增长的贡献率稳定在52%，持续巩固经济增长“主引擎”地位。从全年走势看，消费市场呈现“前稳后升、结构优化”特征，一季度受益于春节假日消费拉动，重点零售和餐饮企业销售额同比增长4.2%；二季度延续复苏态势，社会消费品零售总额增速升至5.0%；三四季度在政策加码与新业态爆发带动下，消费活力进一步释放，其中四季度限额以上单位消费品零售额增速达5.8%，为全年增长画上圆满句号。
　　政策端持续强化“扩内需、促消费”的核心导向，形成全周期、多层次的政策支持体系。年初《提振消费专项行动方案》深入落地，各地累计投放消费券超300亿元，覆盖餐饮、零售、文旅等重点领域；年中国务院办公厅印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦服务消费提质扩容，推动冰雪旅游、非遗体验、县域商业等场景创新；下半年消费品以旧换新政策全面深化，中央统筹625亿元国补资金，带动家电、通讯器材、家具等大宗耐用消费品零售额分别增长11%、20.9%和14.6%，新能源乘用车市场渗透率提升至53.9%。同时，政策着力优化消费基础设施，健全县域商业体系、扩大免签国家范围、升级离境退税政策，形成“政策+场景+保障”的消费促进闭环，推动乡村消费与入境消费双增长，全年乡村消费品零售额达6.8万亿元，增速比城镇快0.5个百分点，离境退税商品销售额近乎翻倍。
　　消费结构呈现深刻变革，从“物质消费为主”向“商品与服务消费并重”转型，服务消费占比持续提升，全年居民人均服务性消费支出13,602元，同比增长4.5%，占居民消费支出比重稳定在46.1%，接近“半壁江山”。需求端呈现三大特征：一是情绪价值与健康需求成为核心驱动力，95后等年轻消费群体引领“悦己消费”潮流，Labubu手办、Loopy联名产品等情绪消费品热销，药食同源类产品成为商超顶流，艾灸、推拿等中式理疗门店数增速接近50%；二是体验消费与场景创新蓬勃发展，“餐饮+零售”融合的“餐超”模式全面普及，胖东来、华润万家等企业通过现制熟食、堂食体验重构线下场景，自助KTV、攀岩馆等体验式消费订单同比增速超90%；三是全域消费格局加速形成，线上线下深度融合，实物商品网上零售额增长5.2%，即时零售、跨境消费持续扩容，中低线城市休闲玩乐订单增长近三成，“多代同游”“反向带动长辈消费”等新场景推动家庭消费结构优化。
　　行业策略导向全面转向“精细化运营+价值化创新”，以适配新消费周期的发展需求。一方面，存量竞争下的差异化运营成为核心抓手，零售企业从“规模扩张”转向“精准深耕”；另一方面，业态创新与价值再造成为增长关键，头部企业加速“商品销售”向“生活方式服务”转型。全行业形成“技术赋能效率、创新创造价值、服务凝聚人心”的发展共识，推动商业零售进入“能共情、能引爆、能场景”的高质量发展新阶段。
　　2.仓储物流行业
　　在当今全球供应链深度重构与数字化转型加速推进的时代背景下，仓储物流行业作为物流产业链的核心枢纽，正经历着前所未有的变革与重塑。它不仅是商品流通的关键节点，更是企业优化供应链管理、提升运营效率、增强市场竞争力的重要支撑。
　　技术迭代方面，从自动化迈向智能化仓储行业的技术升级正呈现出“全链路智能化”的显著特征；需求结构深度调整消费升级与产业转型正驱动仓储物流需求发生结构性变化，在消费端，即时零售、跨境电商等新兴模式的兴起，对仓储的时效性、灵活性提出了更高要求；在产业端，制造业向柔性化、智能化转型，要求仓储物流具备精准库存管理与快速响应能力。
　　2025年中国仓储物流行业正处于一个关键的分水岭阶段，从过去的规模扩张转向高质量发展。行业开发与运营分离，专业化分工加速，不再单纯依赖租金差，开始关注资产全周期管理和精细化运营。另外，REITs产品为仓储物流资产打通“投融管退”闭环，为企业提供资产退出渠道，并且市场需求结构优化，仓储物流资产长期价值依然可期。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司围绕“系统经营、能力建设”的经营思路，推动各业务板块在存量环境中稳步运行、持续优化，实现营业收入18.47亿元，同比增长1.71%，净利润1.42亿元，同比增长7.06%，归属于上市公司股东的净利润4,576.31万元，同比增长5.23%。东百商业坚持以内容力和运营效率为抓手，着力构建“核心城市资产+文商旅融合运营+轻资产管理输出”的生态闭环，依托核心地段的稀缺资源优势与区域市场引领地位，打造穿越经济周期、支撑企业稳健发展的长期核心价值。东百物流随着最后三个项目的竣工，实现全部资产交付，相关业务进入收获期，仓储物流板块全年主营业务收入同比增长37.72%，同时积极推进仓储物流项目资产证券化工作，稳步落实轻资产发展战略。
　　（一）行业审视与“城市引领者”的战略觉醒
　　2025年，国内商业零售行业进入“存量博弈”与“深度调改”的阵痛期，东百商业展现较强的抗周期韧性，通过锁定核心资产、主导供应渠道、定义消费场景，完成了从“空间经营者”向“城市引领者”的身份转换。
　　（二）核心旗舰分析——从“业绩高地”到“区域垄断”
　　1.兰州中心：全景化漫游空间的商业奇迹
　　兰州中心位于兰州市市中心，毗邻甘肃省博物馆，2025年度全馆销售额实现45.11亿元，剔除汽车商户后销售额37.71亿元，同比增长8%；客流近3,900万人次，同比增长7%，销售规模及客流量保持甘肃省市场第一。
　　首店经济的绝对优势：全年引入首进品牌57家，其中“甘青宁”三省首进品牌36家。通过引入HOURGLASS、JOMALONE等顶级美妆及HELLYHANSEN、KOLONSPORT等轻奢户外矩阵，持续强化项目在区域商业的引领地位。全馆30个品牌销售额进入全国TOP10，179个品牌销售额甘肃省第一，20个品牌销售额兰州市第一。
　　运营颗粒度的提升：3楼少淑女装通过品类重组，实现了千万级楼层的业绩突破；5-6楼餐饮区引入“山野板扎”等首店，保持了20%以上的品牌更新率，通过引进不同客群适销品牌的策略实现客群全覆盖。
　　2.福州东百中心：引领生活方式的城市标杆
　　东百中心位于福州市核心区域，毗邻我国十大历史文化名街三坊七巷，2025年度全馆销售额实现28.88亿元，剔除汽车商户后销售额25.26亿元，同比增长3%。
　　数据透视：全年引入首店37家，首店数量依然保持区域领先优势；全馆23个品牌销售额进入全国TOP10，168个品牌销售额福建省第一，179个品牌福州市第一，周大福荟馆、优衣库、LANCOME等48个品牌年销售额破千万元。
　　文商旅融合逻辑：通过“强促销、重文旅、重会员”的策略，落地近30场主题策展和宋制婚礼、木偶戏等数十场文化联动，打造城市文旅打卡目的地。
　　（三）生态矩阵深度剖析——福建大本营的“全方位护城河”
　　东百商业通过差异化的门店定位，精准覆盖了全维度的消费需求：
　　年轻动力：东百城永嘉天地
　　位于福州大学城核心区域，紧邻多所高校，致力于打造成服务大学校园与周边社区的时尚化购物中心。定位为娱乐、生活“补给站”，打造新兴零售、童真趣玩、珍馐美味、人文艺术、潮流科技五大消费场景。2025年通过对一楼调改升级，引入27家体系首店及33家区域首店，稳固“大学城年轻客群”的基本盘，全年客流同比增长11.88%。
　　县域标杆：东百城福安店
　　作为所在区域唯一购物中心，门店定位为全客层生活休闲广场，打造集“游乐+零售+体验”于一体的商业中心，项目涵盖生活、购物、餐饮、休闲、文化娱乐等全方位城市生活业态。全年客流同比增长8.69%，其“福安新鲜事”的定位，通过引入“冠乐福”超市等主力店，成功在县域市场建立起品牌虹吸效应。
　　精致社区：东百仓山店
　　门店引入国内外知名珠宝、国际化妆品、女装，并辅以休闲、娱乐、餐饮等多元化业态，打造集精致时尚购物、多元化配套为一体的综合性购物百货，满足家庭一站式需求。2025年聚焦“商圈营销融合与会员提质”，通过打造“脆皮养生市集”等IP活动，15个千万品牌的稳定表现证明了其作为精致家庭生活中心的稳定性。
　　（四）战略前瞻——政策红利、焕新升级与资产管理
　　1.“十五五”规划下的副中心爆发：福清东百利桥古街
　　福州市“十五五”规划提出，“加快形成以福州中心城区为核心、福清为副中心”。福清市将承担着承接福州中心城区功能外溢，辐射带动周边区域一体化发展的重要职能。
　　福清东百利桥古街作为公司首个“文商旅”结合项目，紧抓政策机遇，引入大疆、朱富贵、达美乐等16家首店，持续优化业态布局和品牌组合，同时聚焦年轻客群与在地文化融合，结合坊塔市集、古风巡游等特色内容，联动政府节庆资源形成“商业活动+城市IP”的联动效应，2025年全年客流量2,166万人次，同比增长39%，并于2026年初获评国家3A级旅游景区。项目在微度假商业模式上进行有效探索，为福州都市圈副中心建设提供了“文商旅”融合的实践样本。
　　2.存量资产“焕新”
　　2025年，东百中心B馆启动调改，将原有家电家纺业态升级为以高人气特色餐饮为核心的餐饮消费空间，聚焦“质价比”与“时尚烟火气”，引进1,500平方米的法式风格海底捞大排档标准店，主打沉浸式山野主题的餐饮品牌漫山食野，以及人气餐饮品牌大鱼寿司、龍歌小火锅、逐山鹿、重磅串城、洪发发等餐饮品牌，与A馆的网红餐饮、品质餐饮形成互补。
　　3.轻资产合作：商业零售第二生命曲线
　　东百商业正全力构建以“运营输出”为核心的新增长支柱，旨在从重资产持有向高周转管理转型。标准化模式构建：将兰州、福州项目的成功经验封装为标准化运营模块（招商、运营、物业、营销）及定制化工具箱，创立独立的轻资产管理品牌，确立“城市商业焕新专家”的价值主张。
　　区域化布局拓展：聚焦闽浙赣、甘青宁及长三角、珠三角二三线城市、东部沿海经济强县，通过全委托、咨询输出等模式灵活切入。
　　多元化产品创新：研发可复制的“微度假”文旅模型及城市更新非标产品线，并探索精品仓储会员店、亲子娱乐综合体等创新业态。
　　报告期内，公司与甘肃省新投商业管理有限公司正式达成合作，全面承接兰州新区“新投中心”项目的轻资产管理，该项目是继庆阳昊鑫时代广场项目后，公司商业轻资产管理模式在西北市场的又一重要布局。项目位于兰州新区中心城区核心地带，建筑面积约7万方，具备打造城市商业新地标的优越条件。公司将为该项目提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条服务，助力该项目成为兰州新区商业新标杆。
　　（五）仓储物流——项目全面竣工，进入收获期
　　1.新竣工3个物流项目，营业收入快速增长
　　自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米；目前剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约30万平方米；至此，公司自持11个项目已全部竣工。随着物流项目的陆续竣工交付，公司仓储物流板块实现主营业务收入1.90亿元，同比增长37.72%。
　　2.稳健高效的运营管理服务，客户覆盖领域更趋多元
　　东百物流加大招商运营力度，不断提升客户服务品质，为客户降本增效，持续得到客户和市场认可，全年新增和续租客户的租约面积超过55万平方米，同比增长约93%，各领域客户合作成效显著。
　　零售消费：为顺应消费提振带动内需持续走强的大潮，积极拓展头部零售行业和连锁餐饮茶饮客户，携手顺丰冷运，成为沃尔玛山姆运营的生鲜配送中心，并吸引古茗茶饮、塔斯汀、美宜佳等零售消费行业标杆企业入驻。
　　电商客户：公司与京东、SHEIN（希音）等电商建立紧密合作关系，其中，与京东在多个项目深度合作，凭借优质服务获得京东集团招采体系“最具潜力供应商奖”。
　　智能制造：精准对接智能制造企业需求，吸引全球智能家电巨头追觅科技入驻园区，构建集研发、生产、创新于一体的总部经济；推动小米科技入园，打造更具成本优势、效率更敏捷的供应链；比亚迪在园区设立零配件中心，助力企业出海业务和汽车产业供应链升级。
　　快递快运：持续深化与顺丰、中国邮政等战略客户合作，同时积极拓展大零担物流、融辉物流、第三方物流、至和天下物流等客户，完善快递快运客户布局。
　　3.可持续发展，建设绿色物流园区
　　东百物流高度重视物流园区可持续发展，通过引入新能源企业，推进绿色物流园区低碳转型。2025年，福州华威、武汉黄陂、肇庆大旺项目屋顶分布式光伏电站项目已正式发电并网运营，其他部分园区亦在推进绿色电站建设。东百物流通过场地资源开放，推动储能、充电设施，以及园区节能诊断与改造等多项内容调整，帮助园区构建更高效、更清洁的能源体系。
　　4.轻资产发展，稳步推进资产证券化
　　公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略，报告期内，公司向上海证券交易所申报了东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”），专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目，公司已收到上交所反馈意见，目前正在积极推进各项发行工作。专项计划发行成功后，作为公司仓储物流资产证券化平台，可有效盘活公司存量资产，提升资产流动性，增加公司营运资金，促进整体业务发展。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）经营模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方位赋能经营。定期分析会员运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开展精准营销模式，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，最终实现经营提升。东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自由贸易试验区的政策优势，正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据化优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期，公司实现营业收入18.47亿元，较上期增加0.31亿元，同比增长1.71%；公司实现归属于上市公司股东的净利润0.46亿元，较上期增加0.03亿元，同比增长5.23%；公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67亿元，同比增长0.15%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1.商业零售行业
　　根据国家相关数据显示，2026年开年消费市场延续复苏向好态势，春节假期全国重点零售和餐饮企业日均销售额较2025年同期增长5.7%，重点商圈营业额增幅达7.5%，为全年市场增长奠定坚实基础。政策端持续强化精准发力，以“十五五”规划开局为契机，商务部联合多部门开展“乐购新春”专项行动，统筹20.5亿元消费券资金与625亿元消费品以旧换新国补资金直达市场终端，同时通过完善消费基础设施、优化消费环境等政策组合拳，持续释放内需潜力，筑牢消费对经济增长的基础性作用。
　　行业发展层面，商业市场已全面进入“质效并举”的深度转型期，存量竞争下的精细化运营向“精准化、场景化、价值化”升级。优质运营商加速轻资产模式深化与数字化能力沉淀，通过整合供应链资源、优化线下场景体验、构建全域服务体系，实现从“商品销售”向“生活方式服务”的转型，行业集中度进一步提升的同时，细分赛道创新活力持续迸发。
　　零售消费趋势呈现显著升级特征：一方面，消费需求从“物质满足”向“体验消费”“情绪价值”跃迁，年轻一代引领新式消费潮流，情感化、个性化、健康化商品成为市场热点，“多代同游”“反向带动长辈消费”等新场景推动家庭消费结构优化；另一方面，线上线下融合进入深水区，即时零售、跨境消费、县域市场崛起成为新增长极，春节期间中低线城市休闲玩乐订单同比增长近三成，海外入境消费与长线出境游预订量大幅攀升，消费市场呈现全域联动、多元繁荣的格局。
　　新质生产力在商业领域的释放效应全面凸显，成为行业转型的核心驱动力。以人工智能为代表的数字技术从“概念应用”走向“价值兑现”，AI智能体深度嵌入客群分析、营销推广、供应链调度等全流程，旅行智能体、AI试妆、虚拟导购等应用普及，推动消费效率与体验双重提升；智能家电、可穿戴设备等科技产品成为消费“顶流”，一级能效家电销售占比超92%，绿色智能消费与低空物流、数字文旅等新业态加速融合，为商业市场注入持久增长动能，推动“新消费革命”向更高质量阶段演进。
　　2.仓储物流行业
　　近年来中国仓储行业市场规模持续扩大，但增长动力已从传统基础服务转向智能化、绿色化、跨境物流等新兴领域。传统运输、仓储等基础服务增速逐渐放缓，而智能仓储、冷链物流、跨境物流等新兴领域以较高增速快速崛起，成为行业增长的核心引擎。
　　高标仓作为智能化、绿色化的重要载体，从传统的“存储空间提供者”转变为供应链效率的核心节点。通过模块化设计实现快速部署，结合光伏发电、储能系统等绿色技术，降低能耗的同时提升运营效率，成为“碳中和供应链”的实践标杆，受到市场的广泛关注与青睐。
　　电商物流，作为仓储物流的最大需求方，电商行业的快速发展推动了前置仓、云仓等新型仓储模式的广泛普及，为仓储行业带来了新的增长点；同时，随着消费者对食品安全、品质的要求不断提升，冷链市场规模持续扩张，企业为满足市场需求，纷纷加大在冷链仓储设施建设、技术研发等方面的投入。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，通过轻资产管理模式，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，加快智慧零售升级，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
　　1.商业零售
　　东百商业从“定位焕新、体验升维、数字赋能、轻资产拓展”四个方面推进业务发展。锚定“城市级零售购物与服务消费目的地”战略蓝图，推动线下空间从“消费提供场所”向“生活场景构建”深度转型。以消费者需求为核心，通过精细化业态升级与全维度品牌焕新，从环境舒适度、氛围温度、业态组合张力、品牌精神气质、服务细腻度五大维度构建超预期体验价值。同时以数字化会员体系贯通线上线下，构建全域融合商业生态，打造行业标杆级会员服务矩阵。战略布局上，坚持以福建、甘肃为双中心，打造“城市标杆购物中心为核心，文旅街区、城市更新非标项目为两翼”的多元资产组合，形成“核心标杆项目自持运营+轻资产管理与品牌输出”的可持续发展格局，稳步实现商业价值与品牌影响力双重提升。
　　2.仓储物流
　　东百物流将强化招商运营能力，打造强大的招商运营团队及运营管理体系，提高运营管理效率，不断提升园区运营品质。重点推进轻资产战略，进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，持续构建以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　(三)经营计划
　　1.商业零售
　　（1）夯实双心迭代，锻造全国标杆
　　夯实福建、甘肃两大战略中心核心地位，推动商业能级从“区域第一”向城市文化时尚策源地、品质生活引力场双维进阶，全力打造全国商业标杆项目。深度挖掘属地文化底蕴与城市特色，将本土文化基因融入空间打造、场景营造与内容运营，构建兼具在地性与唯一性的商业体验，打造不可复制的城市商业名片。持续巩固核心优势业态与标杆品类竞争力，优化业态组合结构，大幅提升体验式、策展式、社交型业态占比，重点打造主题特色街区、文化艺术展演空间、快闪慢闪创意市集、特色餐饮集群等多元消费场景，强化商业空间的社交属性与体验价值。聚焦首店经济与独家资源，精准引入更多区域性首店、全国性首店及城市独家品牌，持续更新品牌矩阵，保持商业内容的新鲜感、独特性与行业引领性，以高辨识度的品牌组合与场景体验，打造城市级消费打卡地与品质生活首选地。
　　（2）聚力轻资产运营，拓展发展路径
　　模式构建上，东百商业将打造可复制、高辨识度的轻资产运营体系，深度沉淀福州、兰州标杆项目成功运营经验，系统化提炼招商、运营、营销、物业全链路核心能力，封装形成适配不同城市能级、不同物业类型的标准化运营管理模块，同步搭建定制化解决方案工具箱，实现轻资产输出的标准化落地与定制化适配；同时构建辨识度强、内涵鲜明的轻资产管理品牌，明确核心定位并提炼清晰的品牌价值主张。拓展方面聚焦闽浙赣、甘青宁核心区域，兼顾长三角、珠三角二三线城市及东部沿海经济强县，以全委托管理、品牌及咨询输出、招商与筹备服务等多种灵活模式切入市场，并依托强大的商业策划能力、完善的招商资源库及标准化培训体系，保障管理输出品质与落地成效，稳步推进轻资产业务规模化拓展。
　　（3）聚焦数字赋能，提升会员服务能力
　　数字化创新建设方面，着重提升会员权益、会员营销、数据治理三个方面。会员权益方面通过对标行业头部企业，并结合项目所在地的第三方场景，全面提升会员在东百商业购物时的体验感、价值感，增强会员对东百商业体系的黏性及认同感。会员营销方面通过对商场的硬件设施进行改造，增加顾客消费时的互动，让东百更懂顾客，为顾客提供更为贴心的产品及服务。数据治理方面将加强对经营数据的复核、有效性的管理、颗粒度的细化、覆盖面的扩展，并结合会员权益、会员营销及轻资产运营，实现以数据驱动业务，用数据指导管理，靠数据创造价值。
　　（4）探索业态创新，培育增长动能
　　探索创新业态，研发可复制的“微度假”文旅商业模型，深挖在地文化、打造主题场景、创新业态组合，打造文旅街区特色产品线；探索城市更新领域，形成针对历史文化街区、存量社区商业等载体的改造专长，打造兼具强社交属性与话题性的非标商业空间产品线；同时关注精品仓储会员店、亲子娱乐综合体、健康生活中心等与商业空间融合的创新业态与异业合作，择机开展试点孵化，持续丰富商业产品矩阵。
　　2.仓储物流
　　（1）强化招商与资产运营，全面提升项目收益
　　深度洞察新消费、新能源等高增长赛道的特定仓储物流需求，通过内训与外拓结合，打造专业化、懂产业的招商团队；积极推进驻地招商，加强与地方政府、合作伙伴协同招商，持续完善并动态迭代客户画像，确保精准锁定优质目标；全面实施“招运一体化”全周期服务，以定制化交付解决客户痛点，推动优质企业“招得准、留得住、长得大”，不断提升资产溢价能力和项目回报水平。
　　（2）精进物业服务品质，构建园区产业生态
　　推行交叉巡检机制，加强各园区人员管理、环境卫生、安全等精细化品质培训，复制标杆园区先进经验，将服务落实到每个管理环节，全面提升物业品质；深入挖掘租户需求，引入充电桩、共享设备等多元化增值服务，拓宽经营边界；通过持续优化租户结构，引入上下游关联企业，初步构建园区内部业务微循环，形成“以物业吸引招商、以招商提升物业”的良性循环，持续构建优质产业社区生态。
　　（3）创新资本运作模式，加快资产证券化进程
　　紧抓国家各项利好政策机遇，积极推进机构间REITs项目落地，加强“投-建-招-退-管”的资本闭环。针对公司自持的11个项目进行资产分层管理，结合市场情况，探索多元化的资产证券化策略。深化与国内外长期资本合作，通过输出管理能力扩大资产管理规模，推动企业从重资产持有向轻资产运营的战略转型。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司主要业务及经营模式　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。　　1.商业零售　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司主要业务及经营模式
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：致力于数字化运营提升，实现线上线下一体化经营目标，通过利用线上运营工具的开发与运用实现需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重塑，从而进一步实现“人找货”-“货找人”的双向交互时代。运用新媒体资源，盘活公私域流量，促进公域流量转向私域，实现纳新与转化，增加消费者触点，提升顾客消费意愿度。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，形成系统化的会员消费数据报告、会员基础数据分析，为线下会员运营提供数据基础与框架模型，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　（二）报告期行业情况
　　1.商业零售行业
　　今年以来，为应对外部挑战，我国把做大做强国内大循环摆在更加突出的位置，各项提振消费扩大内需政策落地显效，各地促消费活动亮点纷呈，消费市场活力不断增强。上半年内需对GDP增长的贡献率为68.8%，其中，最终消费支出贡献率为52.0%，较一季度提高0.3个百分点，是增长的主动力。上半年，我国社会消费品零售总额实现24.55万亿元，同比增长5.0%，增速比去年全年加快1.5个百分点，其中二季度增长5.4%，较一季度加快0.8个百分点。消费结构中服务消费的占比提升，假日消费拉动效应显著，春节、五一、端午等节日外出人数创新高。随着95后新一代消费主力军的崛起，新的消费模式和业态层出不穷，悦己消费、情绪消费以及新兴个性化、多元化消费方兴未艾，消费者更愿意为兴趣买单，接受溢价，情绪价值、场景体验和内容共鸣成为购买动因，商业零售正在进入一个“能共情、能引爆、能场景”的新消费周期。在当前市场环境下，需要精细化、差异化运营及价值再造，赢得消费者的青睐。
　　2.仓储物流行业
　　据中国物流与采购联合会公布的数据显示，上半年全国社会物流总额171.3万亿元，同比增长5.6%。中国物流与采购联合会和中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数，6月份为51%，较上月回升0.5个百分点，连续八个月运行在扩张区间，显示仓储行业延续良好运行态势。新订单、平均库存周转次数、业务利润、业务活动预期等主要分项指数均有回升，期末库存指数小幅下降，显示仓储业务需求继续扩张，商品周转效率保持高效，库存去化速度加快，企业生产经营状况良好，对市场前景信心充足。
　　非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。上半年实物商品网上零售额同比增长6.0%，高出社会消费品零售总额增速，特别是国补政策，激发市场消费潜力，电商及家电类相关三方物流服务商仓储需求扩张。上半年装备制造业增加值同比增长10.2%，我国制造业持续向高端化转型，催生了高附加值产品的高标仓需求。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，面对复杂多变的市场环境，公司围绕“创新商业场景、提升服务体验”的经营思路，通过深化供应链资源整合与数字化能力建设，强化品牌矩阵协同效应，实现营业收入9.29亿元，同比增长0.11%，实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长2.40%。
　　（一）商业零售调改，服务体验升级赋能发展
　　1.首店经济引领品牌焕新浪潮
　　依托门店区位优势，东百商业持续深化首店战略，积极推动品牌焕新升级，上半年新引进品牌201个，其中首店品牌67个，包括FASCINO、裕莲茶楼、野果餐饮、星星地堡、MOODY TIGER等，为区域消费者带来了丰富的“首购、首尝、首体验”机会，公司核心门店东百中心、兰州中心也成为品牌首店的核心聚集地。同时，通过品牌调改存量升级,持续优化商业生态结构，提升经营效益，其中：东百中心23个品牌销售额跻身全国TOP10，169个品牌销售额位居福建第一，197个品牌销售额福州第一；兰州中心22个品牌销售额进入全国TOP10，159个品牌销售额位居甘肃省第一，43个品牌销售额兰州第一。
　　2.情感体验与场景创新深度融合
　　东百商业以“情绪价值”为切入点，将消费服务与情感共鸣深度绑定，全方位升级顾客的情感体验与消费获得感，东百商业上半年客流量超7,100万人次，同比增长1.92%。东百中心上半年累计举办40余场文化交互活动，包括宋制婚礼、端午屈原话剧、木偶戏、窗台音乐会、古风巡游等，同时打造花园天台、卡皮巴拉IP策展等美陈活动，通过沉浸式传统文化体验，构建多维体验场景，精准挖掘年轻客群情感触点，提升品牌好感与粘性。兰州中心承接火热旅游资源，联动甘肃省博物馆，以及风起大汉沉浸式演艺项目，打造文化、旅游与商业深度融合的城市新名片；同时联合天真蓝与女企业家协会发起“她，无限可能”主题活动，聚焦本地女性成长故事，将女性力量与在地情感融入场景互动，精准触达消费者深层情感需求，实现全网曝光5万+，强化品牌与消费者的情感联结。
　　3.会员体系与数字化运营持续优化
　　东百商业秉持“精准营销、会员服务”理念，不断完善会员生命周期管理，截至报告期末会员总量超430万人，较2024年底增长5.19%。上半年公司策划亲子互动、童趣手工等会员活动超150场，为会员提供多元化、品质型的活动体验，提升会员忠诚度与粘性。公司自主研发的“东百会员中心”平台持续迭代，完善会员服务功能，为线上线下一体化经营提供高效载体，平台浏览量超2,200万次。
　　东百商业通过“内容预埋-互动引导-场景预体验”递进式营销策略，让客户在线上就产生“想亲临现场”的期待，为线下场景引流，并放大体验后的二次传播效应。上半年，东百商业通过抖音、视频号、小红书、公众号等新媒体账号运营，精准营销，合计曝光量超1,000万人次；打造同城热点，笔记曝光量超3,800万次，抖音官方话题累计曝光量近6,500万次；策划并打造16个爆款话题，4次登顶同城热榜；此外，员工深度参与公司营销活动，产出内容1.35万篇，带动曝光量超2,400万，凝聚全员传播的强劲势能。
　　4.商管输出项目持续拓展
　　今年4月，公司与甘肃省新投商业管理有限公司正式达成合作，将全面承接兰州新区“新投时代中心”项目的轻资产管理合作，该项目是继庆阳昊鑫时代广场项目后，公司商业轻资产管理模式在西北市场的又一重要布局。新投时代中心项目位于兰州新区中心城区核心地带，项目建筑面积约7万平方米，具备打造城市商业新地标的优越条件。公司将为该项目提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条服务，助力该项目成为兰州新区商业新标杆。
　　（二）仓储物流项目全面竣工，资产证券化稳步推进
　　自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米；目前剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约30万平方米；至此，公司自持11个项目已全部竣工。
　　随着物流项目的陆续竣工交付，公司加大招商运营力度，充分发挥与商业零售板块的协同效应，通过千余家终端商业客户资源共享，拓展渠道，提升招商转化效率。此外，持续深化与京东、顺丰、SHEIN（希音）、中国邮政等战略合作伙伴的紧密联动，夯实核心客户基本盘；同时精准捕捉新能源汽车、电商新模式、快消茶饮等领域的增长机遇，成功吸引比亚迪、小米、美团、霸王茶姬、古茗茶饮、沃尔玛山姆等行业标杆企业入驻，客户群体结构进一步优化，覆盖领域更趋多元。2025年上半年，公司仓储物流板块实现主营业务收入8,348.07万元，同比增长29.52%。
　　公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略，今年3月，公司向上海证券交易所申报了东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”），专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目，公司已收到上交所反馈意见，目前正在积极推进各项发行工作。专项计划发行成功后，作为公司仓储物流资产证券化平台，可有效盘活公司存量资产，提升资产流动性，增加公司营运资金，促进整体业务发展。
　　（三）文旅奥莱业态，创新融合激活消费潜力
　　福清利桥古街作为公司文商旅战略的核心载体，上半年持续释放增长活力，二期文旅奥莱街区通过“奥莱+古街”的互补生态，以千人风筝节、小龙虾啤酒节等活动吸引亲子及年轻客群，精准覆盖多元客群；古街区结合坊塔市集、古风巡游等特色内容，联动政府节庆资源形成“商业活动+城市IP”的联动效应；在招商方面，福清利桥古街上半年引进37个品牌，其中14个为区域首进品牌，持续完善业态布局和品牌组合，推动客流稳步攀升。上半年福清利桥古街客流超1,100万人次，同比增长30.83%。
　　未来，奥特莱斯板块将聚焦名品美妆、运动潮流等品类，打造契合新中产消费偏好的场景，持续强化福清利桥古街的IP独有性，挖掘历史文化底蕴，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，创建打造城市名片级项目。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）经营模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方位赋能经营。定期分析会员运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开展精准营销模式，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，最终实现经营提升。东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自由贸易试验区的政策优势，正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据化优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。

　　四、报告期内主要经营情况
　　报告期，公司实现营业收入9.29亿元，较上期增加0.01亿元，同比增长0.11%；实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，较上期增加0.02亿元，同比增长2.40%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.65亿元，较上期增加0.02亿元，同比增长3.14%。

　　五、可能面对的风险
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，公司坚持创新思维，持续调改升级，强化精致服务，提升服务体验，各业务板块稳健发展，实现归母净利润同比增长24.09%。其中，商业零售业务营业毛利8.77亿元，同比增长7.74%，客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，销售规模超100亿元，稳居区域龙头地位；仓储物流业务加强招商力度，吸引多领域客户入驻，已竣工项目陆续贡献收入，仓储物流营业收入同比增长39.17%。　　（一）商业零售调改，提升服务体验　　1.持续调改升级，发力首店经济　　公司充分发挥门店区位优势，持续推进调改升级工作，新引进305个品牌，其中：38个福建首进品牌，43个甘肃首进品牌，21... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，公司坚持创新思维，持续调改升级，强化精致服务，提升服务体验，各业务板块稳健发展，实现归母净利润同比增长24.09%。其中，商业零售业务营业毛利8.77亿元，同比增长7.74%，客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，销售规模超100亿元，稳居区域龙头地位；仓储物流业务加强招商力度，吸引多领域客户入驻，已竣工项目陆续贡献收入，仓储物流营业收入同比增长39.17%。
　　（一）商业零售调改，提升服务体验
　　1.持续调改升级，发力首店经济
　　公司充分发挥门店区位优势，持续推进调改升级工作，新引进305个品牌，其中：38个福建首进品牌，43个甘肃首进品牌，21个福州首进品牌。东百商业品牌标签持续深化，2024年核心门店东百中心有28个品牌销售额进入全国TOP10，184个品牌销售额福建省第一，188个品牌销售额福州第一；核心门店兰州中心有31个品牌销售额进入全国TOP10，170个品牌销售额甘肃省第一，27个品牌销售额兰州第一。
　　2.迎合消费群体，提供情绪价值
　　公司坚持从顾客出发，迎合新消费需求，全方位提升顾客的消费体验。2024年，东百中心引进多家全国性品牌“谷子店”，兰州中心对兰飨街区进行二次元风格改造，为年轻消费群体构建一个社交属性拉满、潮流氛围浓厚的专属空间。此外，兰州中心成功引进甘肃省首个大型文化演绎型街区——“风起大汉”项目,该项目占地面积超1.5万平方米，精心规划三大沉浸式主题空间与五大特色演艺集群，为消费者提供全方位、全维度的深度文化体验。2024年，东百商业客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，其中：核心门店东百中心客流量超3,700万人次，同比增长6.22%；兰州中心客流量超3,600万人次，同比增长7.87%。
　　3.强化精致服务，提升会员体验
　　公司始终秉持“精准营销，会员服务”的核心理念，着重从提升服务质量、会员分层运营以及会员生命周期管理等维度发力，积极探索创新举措，提升会员活跃度与忠诚度。截至2024年末，公司会员总量突破410万人，较年初增长12.78%，活跃会员总量超65万人。公司全年策划各类会员活动超200场，涵盖亲子手工、品牌联动、娱乐竞赛等多个领域，为会员提供个性化、多元化的优质体验，提升会员价值感与对东百品牌的认同感。东百自主研发的会员中心程序，进一步完善运营工具与功能模块，提升运营效率与数据质量，全年平台浏览量近5,000万次。
　　4.完善体系建设，蓄力商管输出
　　在商业轻资产业务领域，公司完善产品线手册、供应商战略资源库、信息化共享管理与服务平台1.0等12项标准化体系制度。公司始终坚守既定战略方针，依托专业业务团队、独家品牌资源以及灵活合作模式，积极探寻市场拓展机遇，持续在福州和兰州两大核心区域巩固自身优势，为轻资产业务的后续拓展筑牢根基。
　　（二）仓储物流项目竣工，强化招商运营
　　自布局仓储物流业务以来，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，合计建筑面积约70万平方米，剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。2024年，公司重点推进在建项目的建设进度，其中福州华威（三期）于2024年12月竣工，长沙雨花、东莞沙田项目于2025年1月竣工，合计建筑面积约29万平方米。截至本报告披露日，除武汉东西湖项目（建筑面积约8万平方米）系在建状态外，其他项目均已竣工。
　　公司保持与京东、顺丰、SHEIN（希音）、中国邮政等战略客户紧密合作关系，并抓住新能源汽车、快消茶饮等新行业扩张机会，吸引比亚迪、小米、海底捞、古茗茶饮等标杆企业入驻，客户群体更加丰富。
　　公司高度重视园区可持续发展，积极推进物流园区绿色低碳转型，公司与小麦新能就开展新能源项目达成战略合作，并就多个物流园区屋顶分布式光伏电站项目签署具体合作协议。园区屋顶光伏电站建成后，将为园区入驻客户提供绿色清洁能源，减少碳排放，推动绿色供应链建设，实现园区绿色低碳运营，有效拓展物流园区增值服务。
　　2024年，公司大力推进仓储物流业务轻资产转型。2024年9月，公司凭借着过往与黑石集团合作所积累的互信基础和合作经验，就转让佛山睿优、天津兴建、成都欣嘉及佛山睿信4家参股公司20%股权事项签署协议，股权转让对价合计人民币2.79亿元。截至本报告披露日，公司亦正在推进以福州华威项目、肇庆大旺项目作为底层资产开展持有型不动产资产支持专项计划业务。
　　（三）文旅奥莱业态开业
　　福清东百利桥古街是公司首个“文商旅”结合项目，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，全盘规划了“旅、宿、商、行、娱”等五大功能业态。截至报告期末，福清东百利桥项目已竣工建筑面积17.07万平方米，其中已商业运营即“福清东百利桥古街+奥莱”建筑面积16.68万平方米，在建建筑面积8.32万平方米。
　　2024年12月31日，公司首个奥莱项目——福清利桥奥特莱斯盛大启幕。项目坐落于东百利桥古街龙江南岸的A区，商业面积约5万平方米，通过福清首座观光步行桥吉桥，与2022年12月开业的东百利桥古街一期连接。福清利桥奥特莱斯与项目历史文化古街、商业配套区域等形成相互区隔又紧密互补的有机联系，共同营造多元化的消费生态。在跨年夜活动中，利桥古街客流量高达30万人次，南北两大功能片区商业销售额突破1,000万元，商业活力与人气空前高涨，成为福清乃至周边地区的文旅消费新地标。
　　福清东百利桥古街，作为福州15个特色历史文化街区之一，在文化与商业领域成绩斐然，先后荣获“省特色步行街”、“福州市十佳精美小街巷”等称号，并在法国巴黎DNA设计奖中成功斩获“大规模建筑大奖”，充分彰显福清东百利桥古街的独特魅力与卓越品质。未来，随着东百利桥奥特莱斯的持续发展，将创设以名品美妆集合、运动潮流、男女亲子为主要消费场景的新中产年轻消费奥莱街区，为城市注入新的消费活力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1.商业零售行业
　　2024年，国家高度重视扩大内需，推出一系列扩内需促消费政策，2024年7月30日政治局会议强调要以提振消费为重点扩大国内需求，经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费；第二十届三中全会后，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，对扩大商品和服务消费做出措施部署和方向引导；12月11日至12日举行的中央经济工作会议对未来一年经济工作部署中，将扩大内需任务提升至首位，对消费领域的重视程度显著提升。
　　根据国家统计局数据，2024年我国社会消费品零售总额48.79万亿元，同比增长3.5%，一至四季度同比分别增长4.7%、2.6%、2.7%、3.8%，呈V字走势。第四季度社会消费品零售总额同比增长明显提速，达到3.8%，反映了政策刺激下消费市场的回暖，整体趋势向好。据华西证券研报显示，2024年前三季度，一线城市、新一线城市、二线城市的社零增速平均值分别为-1.1%、2.7%、3.7%，下沉市场消费较高线市场更具活力。
　　随着新一代消费群体崛起，消费者越来越重视消费过程中的情感体验和消费品质，更多关注商品的个性化特征、情感附加、文化内涵等，渴望从中获取情绪价值和能量。公司围绕消费者的需求提升服务价值，更加有效满足消费者的情绪价值、社交价值等，让消费者以低成本方式获得社交情感和安全健康需求，保障客流及销售增长。
　　2.仓储物流行业
　　据中国物流与采购联合会公布的数据显示，2024年全国社会物流总额360.6万亿元，同比增长5.8%，增速比上年提高0.6个百分点。伴随智能制造、高技术制造等高端产业的高速增长，工业品物流总额同比增长5.8%，是物流需求增长的主要动力。同时，电商新模式拉动线上消费快速增长，实物商品网上零售额同比增长6.5%，消费市场的平稳增长态势也持续助力高标仓租赁市场的发展。
　　据戴德梁行报告显示，截至2024年末，中国内地高标仓存量1.26亿平方米。2024年，不同城市间的租赁活跃度和需求主力仍存在差异，华北地区市场整体新增供应量较2023年有所回落，需求端以存量租户降本搬迁为主；长三角地区依托超大规模市场优势，第三方物流仍是主要需求驱动力，制造业向高端迈进、精益物流贡献增长需求；大湾区物流市场需求仍然强劲，跨境电商持续发力，其租赁成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，市场空置率维持在较低水平。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）经营模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
　　东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据化优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期，公司实现营业收入18.16亿元，较上期减少0.70亿元，同比下降3.73%；实现归属于上市公司股东的净利润0.43亿元，较上期增加0.08亿元，同比增长24.09%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67亿元，较上期减少0.35亿元，同比下降34.47%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1.商业零售行业
　　根据国家统计局数据显示，2025年1-2月份，社会消费品零售总额8.37万亿元，同比增长4.0%。2025年开年以来政策端持续加码，3月16日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，旨在全方位扩大国内需求，提升居民消费信心。
　　当前，中国商业零售规模化发展已迈入存量时代，精细化运营管理正逐渐成为商业零售领域的主流趋势。2025年，随着政策进一步发力提振消费，商业零售市场将迎来新的发展机遇，优质商业零售运营商凭借自身优势，进一步深化运营管理，积极探索轻资产模式，寻求可持续发展路径，为行业发展注入新的活力。
　　春节前夕，中国AI应用DeepSeek横空出世，人工智能正在深刻影响世界上每一个人的日常生活和工作，消费市场亦不例外。一方面，科技产品实体门店在商场大幅扩张；另一方面，科技赋能消费，AI算法应用到客群分析、营销推广、会员管理等，触达消费者，提升忠诚度，提升复购率。数智经济与消费的同频共振，正在推动新一波消费热潮，酝酿“新消费革命”。
　　2.仓储物流行业
　　根据仲量联行报告显示，展望2025年，在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，社会消费品零售总额预计将进一步复苏；消费市场的逐步改善也有望带动相关企业对物流地产的增量需求，传统的需求来源如第三方物流、传统电商、零售企业等的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。
　　行业前沿性数字化、智能化技术的场景化应用取得突破性进展，数智仓储快速发展，物流“大模型”可以优化分拣计划，提升仓储运营效率，在仓储配送领域应用无人车辆、无人机，为仓储、供应链提质增效提供助力。同时，仓储物流企业绿色低碳理念增强，低碳解决方案逐步迈向实践，绿色化已成为企业高质量发展的重要内容。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，通过轻资产管理模式，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，加快智慧零售升级，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持创新引领，拥抱数智科技，为消费者提供优质服务和体验场景。凭借敏锐的市场洞察力，精准把握市场动态，借助精细化的业态调改与全方位的品牌焕新举措，为商业价值最大化赋能。通过多业态不断调整，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值，以福州和兰州作为两大战略中心，大力拓展轻资产运营项目，规模能效双重提升。推动智慧零售向智惠服务升级，通过数字化会员运维和多元创新策略，形成线上线下生态圈，打造领先行业的会员服务体系。同时，聚焦内容端提升，通过与外部平台公司共同探索异业合作，保持商业活力，开拓创新业务发展机会。
　　2.仓储物流
　　东百物流将重点推进轻资产战略，进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，推进重资产项目退出或资产证券化。强化招商运营能力，打造强大的招商运营团队及运营管理体系，提高运营管理效率，不断提升园区运营品质。
　　(三)经营计划
　　2025年，政府将大力提振消费列为首要工作任务，公司将抓住政策机遇，积极响应《提振消费专项行动方案》的号召，持续推进商业门店的调改迭代，强化首店经济，探索消费新业态新模式；在仓储物流业务方面，将重点围绕项目退出、招商增效、物业提升工作，完善资产管理运营能力，夯实轻资运营模式；同时，公司将密切跟踪行业发展趋势，挖掘高潜力赛道，寻求新的投资机会及业务增长点，为公司发展注入新动能。
　　1.商业零售
　　（1）强化首店经济，优化运营提质增效
　　公司继续围绕消费品质需求，以“首店经济”为抓手，通过市场研判与品牌资源整合，重点引进国内外知名品牌的区域首店、概念店及旗舰店资源。同时，各商业门店将持续调改迭代，精准调整商场店铺布局，完善服务体系，增设智能客服与线上线下联动售后，提升消费者购物体验。此外，针对低坪效品牌，公司将建立分类分级管理机制，通过动态监测与分析，优化商业生态结构，提升整体经营效益，实现商业资源的高效配置。
　　（2)深耕会员资产，深化线上营销矩阵
　　会员资产是东百商业的核心资产，在会员权益体系方面，公司将根据消费金额、频次以及品类偏好等，对会员进行分类，精心定制差异化权益；在会员互动体验方面，将通过自研“东百会员中心”平台打造会员社区，定期发布资讯，积极举办各类会员专属特色活动，如美容护肤课堂、户外露营拓展等，增强会员与品牌之间的情感连接，提升会员对品牌的认同感。同时，强化数字化营销，持续通过各类社交媒体、直播带货等方式开展线上营销，与字节跳动、小红书等合作进行品牌宣传，实现线上线下营销的深度融合。
　　（3）加大文旅消费业态，激活消费新动能
　　公司将结合门店自身禀赋，创新融合文旅+商业消费场景，满足消费者新消费需求。公司将持续强化福清东百利桥古街的IP独有性，挖掘其历史文化底蕴，创新研学、旅游休闲及奥莱商业消费场景。同时，东百中心将深化与三坊七巷跨界合作，打造福州文旅地标，配套营销话题和活动，吸引游客深度参与；兰州中心则承接兰州火热旅游资源，联动甘肃省博物馆及沉浸式演艺项目，促进文化流量向商业消费转化，全面提升文商旅融合价值。
　　（4）输出品牌与管理，轻资产模式加速布局
　　随着公司首个商业轻资产管理输出项目的落地开业，公司将紧跟行业及市场发展趋势，优化线下商业模式，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，从管理服务到投资领域转型升级，将继续依托福州和兰州两大核心区域，向周边地区辐射，拓展商业轻资产项目。
　　2.仓储物流
　　（1）资产证券化盘活资产，深化合作轻资产拓展
　　公司将继续加强“投-建-招-退-管”的资产管理能力，持续探索REITs等资产证券化机会。目前，公司已启动部分物流项目资产支持证券专项计划申报工作，将加快存量资产的盘活，打造专业资产运营的品牌形象。此外，公司将积极推进与国内外产业基金、金融机构的合作，精准对接资本投资偏好和标准，通过开发基金拓展项目，践行轻资产发展战略。
　　（2）聚焦招商运营效能，驱动项目收益提升
　　随着公司仓储物流项目陆续竣工及投入运营，公司将把握头部电商多元、综合、全球化发展趋势，消费复苏分级释放的增量机遇、新能源制造产业升级机遇，持续夯实战略客户储备。同时，依托商业零售客户资源协同优势，结合全民招商和属地招商策略，多维度拓宽客户渠道。此外，公司将建立市场动态监测体系，实时跟踪政策和市场变化，前瞻识别潜在风险，针对不同风险制定应对策略，确保招商目标实现。
　　（3）紧抓建设确保交付，精耕运营提升价值
　　针对在建项目，公司将加强全周期管控，严格把控施工质量与安全文明标准，全力保障武汉东西湖项目高质量竣工交付，为后续运营奠定坚实基础；在项目资产运营方面，公司将着力构建专业化资产运营服务体系，持续提升资产管理服务水平，打造轻资产管理标准，通过标准化、精细化的资产运营管理，赋能经营效益和资产价值的提升。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 收起▲