投资要点：
　　东百集团发布2025年年报及2026年一季报：公司2025年分别实现营收/归母净利润/扣非归母净利润18.47亿元/0.46亿元/0.67亿元，同比分别+1.71%/+5.23%/+0.15%。公司2025年Q4营收/归母净利润/扣非归母净利润同比分别为+0.01%/-0.76%/+5.4%。公司2026年Q1分别实现营收/归母净利润/扣非归母净利润5.05亿元/0.45亿元/0.43亿元，同比分别+2.79%/+13.71%/+14.87%。
　　核心门店兰州中心表现稳健，仓储物流业务驱动增长。1）2025年核心门店兰州中心全年引入首进品牌57家，30个品牌销售额进入全国TOP10，全年销售规模/客流分别同比增长8%/7%，稳居甘肃市场首位。2）分业务看，公司2025年仓储物流实现营收19.01亿元，同比+37.72%，主要系公司仓储物流项目持续投入运营，租金收入增加；商业地产实现营收0.99亿元，同比-59.63%，主要系公司对优质商业资产自持运营。3）分经营模式看，公司2025年自营/联营/租赁模式分别实现营收5.22亿元/4.12亿元/6.10亿元，同比分别-2.06%/-6.34%/+3.85%。
　　仓储物流毛利拉动整体盈利，费用端优化推动净利率改善。公司2025年毛利率/净利率分别为58.65%/7.71%，同比+0.65pct/+0.38pct；2026年Q1毛利率/净利率分别为57.16%/14.56%，同比-0.85pct/+1.18pct。分业务看，商业零售/仓储物流/酒店餐饮毛利率分别为54.96%/92.29%/35.27%，同比分别-1.28pct/+1.73pct/+3.90pct。2025年净利率提升主要得益于仓储物流高毛利业务占比提升及费用端优化，2026Q1净利率改善主要系销售费用和管理费用有所降低。
　　双轮驱动战略稳步推进，轻资产运营模式稳步推进。公司继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以"商业零售+仓储物流"为双轮驱动，通过轻资产管理模式持续深化布局。1）东百商业从"定位焕新、体验升维、数字赋能、轻资产拓展"四个维度推进，锚定"城市级零售购物与服务消费目的地"战略蓝图，着力构建“核心城市资产+文商旅融合运营+轻资产管理输出”的生态闭环。2）东百物流持续沉淀项目选址、开发、运营等核心能力，已与黑石集团、香港领展基金完成多个项目合作，未来将根据项目情况合理选择REITs方式退出，积极推进仓储物流项目资产证券化工作。
　　盈利预测与投资建议：预计2026-2028年公司归母净利润为1.22亿元/1.52亿元/1.86亿元，2026年5月27日收盘价对应PE为71.9/57.6/47.0倍。给予“增持”评级。
　　风险提示：宏观环境风险、业务创新风险、跨区域运营风险