营收利润同比增长，临港片区建设主力军，维持“买入”评级
　　上海临港发布2023年年报，公司全年营收和归母净利润分别同比增长17.55%和5.13%，新增土储同比增长67.0%。受毛利率下滑影响，我们下调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为13.4、15.3和17.2亿元（2024-2025年原值15.8和18.0亿元），对应EPS为0.53、0.61、0.68元，当前股价对应PE为18.5、16.1、14.4倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
　　营收利润双增，毛利率同比下降
　　公司2023年实现营业收入70.52亿元，同比增长17.55%；实现归母净利润10.61亿元，同比增长5.13%；实现扣非归母净利润7.53亿元，同比下降34.80%；实现经营性净现金流-55.57亿元，基本每股收益0.42元。公司归母净利润增速不及营收增速主要由于（1）销售毛利率同比下降4.2pct至50.6%；（2）少数股东损益增加约2亿元。经营性净现金流为负主要由于公司土储和工程建设支出增加。
　　园区业务收入实现增长，新增土储保障未来收入
　　公司2023年科学精准推动重点区域拿地，全年新增土储面积约31.4万方，同比增长67.0%，截至2023年末公司持有待开发面积50万方，各类载体在建面积544.7万方，园区物业总在租面积313.3万方，同比增长3.9%。公司全年物业销售收入37.21亿元，同比增长12.38%，毛利率35.04%，同比下降6.3pct；园区物业租金收入29.97亿元，同比增长23.32%，毛利率70.81%，同比下降1.8pct。
　　投资净收益稳步提升，融资畅通成本下降
　　公司坚持“基金+基地”的发展模式，以投资为驱动、以产业为纽带，强化产业投资联动发展，公司2023实现投资净收益1.73亿元，同比增长15.4%。公司2023年月发行6笔超短融债券和2笔中期票据，公开市场融资80亿元，票面利率2.31%-3.42%，融资渠道畅通；公司以“融资+配置”的高效能运行，将平均融资成本降低14个BP至3.16%，助力发挥了金融创新对于园区经济发展的加速功能。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。

　　营业收入规模收窄，归母净利同比微增，维持“买入”评级
　　上海临港发布2023年三季报，公司前三季度实现营收约33.14亿元，同比下降32.66%，受到国内外经济形势以及项目结转周期的影响，公司销售收入结转同比有所减少；归母净利润约7.50亿元，同比增长1.88%；每股收益0.30元，同比增长3.45%。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为11.9、15.8和18.0亿元，对应EPS为0.47、0.63、0.71元，当前股价对应PE为23.1、17.4、15.3倍，维持“买入”评级。
　　三季度营业收入有所下降，归母净利润大幅增长
　　公司三季度实现营业收入约12.34亿元，同比下降21.17%；实现归母净利润约2.03亿元，同比增长32.04%，归母净利润变动的主要原因为公司在不同阶段按节奏、有步骤地调整经营决策，持续优化租售结构，提升资产运营质量。报告期内，公司租赁面积、收入及毛利率同比稳步增长，盈利能力持续增强，经营效益稳步提升。
　　园区业务进展迅猛，产业培育引领产出
　　公司主动调整园区发展和产业培育策略，积极打造高端产业引领、创新动能活跃、特色产品适配、产出效益突出的卓越园区。前三季度园区物业签约销售面积6.7万方，签约销售金额13.23亿元；物业租金收入22.81亿元；园区服务及其他收入2.08亿元。公司下属园区企业上半年固定资产投资总额达139.55亿元，同比增长47.98%，园区企业营收规模超过6835.07亿元，同比增长56.65%，园区企业纳税总额超过206亿元，同比增长73%，园区经济活力呈现引领式复苏和高质量发展趋势。
　　土储充裕保障未来收入，融资畅通加码成本优势
　　公司上半年持土地储备39.8万平方米，各类物业载体总在建面积达516.1万方，截至三季度末在租园区房地产总面积约312.2万方。公司1-7月发行五笔10亿元的超短融债券，票面利率2.31%-2.52%，融资渠道畅通，融资成本保持较低水平。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。