营收利润下滑，园区运营服务表现稳健，维持“买入”评级
　　上海临港发布2025年年报，受结转规模下降、毛利率承压影响，公司收入利润有所下降，运营服务表现稳健，产业投资平稳推进。受公司房产结转毛利率下滑影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为10.4、12.0和13.3亿元（原值12.8、13.7亿元），对应EPS为0.41、0.48、0.53元，当前股价对应PE为22.9、19.8、17.8倍，公司作为临港新片区开发建设主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
　　结转毛利率下降，现金流同比改善
　　公司2025年实现总营业收入79.4亿元，同比-29.7%；实现归母净利润9.7亿元，同比-12.6%；实现扣非归母净利润7.1亿元，同比-28.3%；实现经营性净现金流-9.5亿元，同比大幅改善。公司营业收入下降主要由于房产销售结转收入同比-40.5%，利润下降主要由于销售结转毛利率同比-18.6pct至19.0%，同时计提资产减值损失1.5亿元。截至2025年末，公司资产负债率67.0%，同比+1.5pct；在手货币资金77.5亿元，有息负债382.1亿元，平均融资成本2.99%；实现毛利率、净利率分别为35.7%、13.6%，同比分别-9.4pct、-2.5pct，房产租赁毛利率63.4%，同比-0.5pct；每股拟派发现金红利0.2元，派息比例约52%。
　　园区租赁业务保持稳健，产业投资进入收获期
　　公司2025年共计实现销售金额29.4亿元，同比-38.5%；销售面积13.1万方，同比-35.7%；实现新增土储3.05万方，全年无新开工面积，竣工面积164万方。截至2025年末，公司园区物业总在租面积276.6万方，实现房产租赁收入29.1亿元，同比-4.4%；园区运营服务相关收入5.0亿元。公司构建“产业引领+投资驱动+科创赋能”的赋能体系，2025年以来通过多种渠道投资的壁仞科技、云汉芯城、精锋医疗等多家企业成功挂牌上市，并已完成对盛合晶微、新微科技等重点产业赛道上相关潜力项目的投资布局，得益于临港康桥商务绿洲作为底层资产REITs扩募，公司实现投资净收益8.3亿元。
　　风险提示：地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期。