租赁及销售收入均增长，投资规模稳步扩容，维持“买入”评级
　　张江高科发布2025年年报，公司收入利润均保持增长，产业投资力度持续提升。受公允价值变动收益影响，我们下调公司2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为10.30、11.00、11.05亿元（前值14.55、15.07亿元），对应EPS为0.66、0.71、0.71元，当前股价对应PE为53.4、50.0、49.8倍，公司存量在建项目充足，投资规模扩容带动产业转型，维持“买入”评级。
　　产业空间载体结转收入高增，公允价值变动净收益拖累利润
　　公司2025年实现营收41.82亿元，同比增长110.9%，主要系产业空间载体销售收入大幅增加；实现归母净利润9.86亿元，同比增长0.4%；实现经营性现金流净额3.97亿元，同比转正；基本每股收益0.62元，毛利率和净利率同比下降8.1pct、26.8pct至48.7%、23.3%；投资净收益达6.73亿元，同比+219%。公司归母净利润增速不及收入增速主要由于毛利率下降，同时公允价值变动净收益同比下降11.4亿元。
　　租赁收入同比增长，存量在建项目充裕
　　公司2025年实现房地产租金收入11.7亿元，同比增长11.5%，截至年末出租房地产总面积为169.2万方。公司2025年实现空间载体销售收入29.9亿元，同比增长228%，销售面积21.85万方。公司全年无新增开发项目，新开工面积0.27万方，竣工项目50.8万方，存量在建项目6个，涉及总建筑面积约134万方。
　　投资规模稳步扩容，积极推进产业项目并购
　　公司依托长三角科创核心区位，张江科学城集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业集群规模达4200亿元，占上海全市同类产业规模的32%。截至2025年末，公司累计投资规模已达106亿元，其中直投项目59个，金额53亿元；参投基金31支，认缴出资53亿元，撬动了585亿元的资金规模，投资企业中已上市60家。公司积极推进产业项目并购，推动公司产业资源组织及整合能力提升，已进入实质谈判阶段，正加快向科技产业投资控股集团转型。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

　　核心观点
　　事件：公司发布2025年报。2025年，公司实现营收41.82亿元，同比增长110.85%；归母净利润9.86亿元，同比增长0.38%。每股收益0.62元/股，同比下降1.59%。叠加中期派息后每10股派发现金股利2.00元。
　　营收大幅提高：2025年公司实现营收41.82亿元，同比增长110.85%。营收大幅度增长，主要由于公司销售租赁住房、产业办公空间载体的收入增长112.12%。公司2025年实现归母净利润9.86亿元，同比增长0.38%。归母净利润的增速低于收入增速，主要受到如下因素影响。1）毛利率下滑。2025年公司整体毛利率为48.65%，较2024年下滑8.12pct，其中产业空间载体、服务业两大主业的毛利率分别为48.52%、32.79%，分别较2024年下滑7.88pct、28.11pct。2）公允价值变动收益为负。2025年公司公允价值变动收益为-3.35亿元，2024年为8.04亿元，降幅较大主要由于公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本期公允价值下降。3）资产处置损失。2025年公司资产处置损失0.46亿元，2024年为收益0.25亿元。费用管控看，公司2025年的销售费用率和管理费用率分别为2.29%、2.56%，分别较2024年下降0.63pct、2.36pct，费用管控成效显现。
　　出租平均租金增长：1）销售：2025年公司产业空间载体销售业务实现销售收入29.90亿元，同比增长228.3%，销售面积21.86万方，同比增长419.79%；对应的销售均价为13676元/平米，较2024年下滑36.84%。2025年公司销售的业态以科研教育用地、商办、租赁住宅、文体、办公为主。2）出租：2025年公司产业空间载体出租实现租金收入11.70亿元，同比增长11.49%。截至2025年末，公司出租房地产总面积169.22万方，较2024年末提高3.56%，较2025年三季度末收窄9.43%。从平均租金看，2025年全年平均租金为1.92元/平米/天，较2024年平均租金提高7.70%，较2025年前三季度提高12.52%。在项目储备上，2025年公司在建项目6个，总建面145万方；2025年公司新开工项目1个，总建面0.27万方；2025年竣工3个项目，对应建面50万方。另外公司尚有待开发土地5.49万方作为储备，支持公司未来发展。
　　积极推进科技产业投资。2025年公司投资3.84亿元，同比下降43.37%。2025年公司向3个经营股权投资及投资管理的企业进行增资，并主要新增1个资产管理计划和1个合伙企业。投资规模上，截至2025年末公司累计投资106亿元，较2024年末提高11.58%、直投项目59个，较2024年末增加3个，直投项目资金规模53亿元；参与投资基金31个，认缴资金53亿元，撬动资金规模585亿元。公司的投资方向包括集成电路、生物医药、新能源、航空航天、智能制造等。在投资成果上，公司投资企业中已上市60家，其中科创板、主板、创业板分别上市18家、20家、8家，展现公司优秀的投资能力。
　　投资建议：公司收入快速增长，归母净利润小幅提高。公司房地产业务的销售规模扩大，出租稳中有升，平均租金提高。投资业务持续推进，投资方向以科技产业为主，加快战略转型。基于此，我们预测公司2026-2028年归母净利润为10.40亿元、10.82亿元、11.00亿元，对应EPS为0.67元/股、0.70元/股、0.71元/股，对应PE为51.45X、49.43X、48.65X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、投资业务不及预期的风险。

　　事件：公司发布2025年三季报。2025年前三季度，公司实现营业收入20.04亿元，同比增长19.09%；归母净利润6.17亿元，同比增长20.66%；每股收益0.38元，同比增长15.15%。
　　投资收益大幅提高：2025年前三季度公司实现收入20.04亿元，同比增长19.09%，归母净利润6.17亿元，同比增长20.66%。公司归母净利润增速高于收入增速，主要由于1）投资收益大幅提高，2025年前三季度公司实现投资收益6.96亿元，去年同期为0.71亿元，主要由于公司实现对联营企业和合营企业的投资收益4.84亿元，去年该值为负；2）信用减值损失减少，2025年前三季度公司计提信用减值损失82.27万元，去年同期计提信用减值损失712.99万元；3）营业外收入明显提高，2025年前三季度公司实现营业外收入103.24万元，去年同期该值为6746元，主要由于公司于2025年收到的违约金较上年同期大幅增长。从费用管控看，2025年前三季度公司销售费用率、管理费用率分别为2.29%、2.87%，分别较去年同期提高0.67pct、下降0.74pct。
　　出租面积扩大：1）销售：2025年前三季度，公司房地产业务实现销售收入11.29亿元，同比增长24.81%。2025年前三季度，公司新开工面积和竣工面积分别为0.27万方、10.3万方，其中以上新开工面积和竣工面积均于第三季度完成。2）出租：2025年前三季度公司实现租金收入8.61亿元，同比增长13.31%。截至2025年三季度末，公司出租房地产总面积为186.33万方，较2025年上半年末的168.56万方增长10.84%。第三季度实现租金收入2.94亿元，同比增长6.79%，环比Q2增长1.38%。从平均租金看，按照上期末和本期末出租面积的均值计算，2025年Q3的平均租金为1.84元/平米/天，2025年Q2该值为1.95元/平米/天，即2025年Q3平均租金较Q2下降5.86%。
　　投资建议：公司收入和归母净利润均同比双位数增长。公司房地产业务出租面积扩大，销售和出租收入均实现增长；得益于优秀的投资能力，公司投资收益大幅提高。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为11.23亿元、12.20亿元、12.24亿元，按照目前股本计算对应EPS为0.73元/股、0.79元/股、0.79元/股，对应PE为61.59X、56.68X、56.52X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、投资业务不及预期的风险。