中新集团发布三季报：Q3实现营收4.97亿元（yoy+4.81%，qoq-60.11%），归母净利2.39亿元（yoy+115.46%，qoq-28.33%）。2025年Q1-Q3实现营收26.01亿元（yoy+30.98%），归母净利8.30亿元（yoy+23.46%），扣非净利7.74亿元（yoy+17.96%）。得益于三季度科技板块估值提升带来的产业投资业务板块收益，Q3净利显著增长。公司土储充沛，财务稳健，科技产投业务有望继续增厚未来收益，中长期具备发展弹性，维持“买入”评级。
　　受益于土地开发业务增长以及科技板块估值提升，营收利润双增
　　年初至报告期末，公司营业收入达26.01亿元，同比增长30.98%，动力主要来自于行业修复以及区位优势：上半年土地市场景气度有所修复，土地开发业务增长推动营收增长，Q3虽然市场热度有所转淡，但凭借区位优势，公司收入同比依然保持个位数增长。净利增速较H1显著提升，主要因为Q3科技板块性行情带来产业基金投资价值重估，推动公允价值变动损益同比+249%至2.34亿元，同时投资收益同比+23.1%至2.46亿元。展望全年，去年归母净利因受资产减值影响形成低基数，我们预计全年净利同比增速有望在Q3基础上进一步扩大。
　　招投联动步入收获期，产业投资成为重要增长极
　　产业投资作为公司“一体两翼”发展战略中的重要一翼，随着科技板块的估值中枢上移，也迎来收获期。报告期内，产投业务为公司贡献公允价值变动损益及投资收益合计4.8亿。今年以来公司重点发力于招投联动，发挥平台优势。截至2025H1末，公司已累计认缴参投基金52支，金额约44亿，基金所投项目中国家级科技创新项目超300个，上市和已过会项目34个；累计直投项目42个，合计投资金额5.98亿元，产业投资的布局叠加产城融合优势有望助力公司充分受益于科技产业的估值提升。
　　经营现金流净额增长，科创属性以及区中园业务强化融资优势
　　公司现金流充沛，经营活动产生的现金流量净额为9.11亿元，同比增长42.83%，主要是本期园区开发及税费支付比上年同期减少所致。同时，区中园的稳健发展不仅为公司提供稳定现金流，首单区中园类REITs的发行意味着已顺利达成与资本市场的对接，实现投管退的业务闭环。此外，科创属性以及国企背景为公司进一步夯实公司融资优势：7月公司成功发行10亿元科技创新公司债券，利率仅1.75%，这也为持续的多业务布局奠定基础。
　　盈利预测与估值
　　由于科技板块估值提升带来公允价值变动损益以及土地出让收入超我们预期，我们上调公司25-27年归母净利润至8.91/9.96/10.79亿元（上调幅度29.05%/32.65%/31.74%），对应EPS为0.59/0.66/0.72元。可比公司25年Wind一致预期PE均值为19.9倍，给予公司25年19.9倍PE，目标价为11.72元（前值10.03元，对应21.8倍2025年PE）。
　　风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；科技板块估值波动风险。

　　营收利润同比增长，区中园出租率维持高位，维持“买入”评级
　　中新集团发布2025年半年报，公司营收利润同比增长，园区业务进展稳健，毛利率水平有所下行，产业投资基金赋能主业，整体业务运行稳健，我们维持2025-2027盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为8.3、9.0、10.2亿，EPS分别为0.55、0.60、0.68元，当前股价对应PE分别为13.3、12.2、10.8倍，公司业务协同发展，园区运营质量提升，新兴业务有望增厚业绩，维持“买入”评级。
　　营收利润同比增长，毛利率水平有所下降
　　2025年上半年，公司实现营业收入21.04亿元，同比增长39.19%；实现归母净利润5.92亿元，同比增长5.32%；实现扣非归母净利润5.47亿元，同比下降1.11%，公司实现毛利率、净利率分别为44.46%、32.63%，同别分别-17.50pct、-8.59pct。公司营业收入同比增长主要是土地开发业务收入增加所致。截至2025年底，公司资产负债率44.69%，权益乘数1.81，流动比率1.85，速动比率0.73。
　　园区开发业务提质增效，区中园出租率维持高位
　　截至2025年上半年，公司累计落地区中园建筑面积约300万平方米，已投入运营建筑面积约225万平方米，综合出租率约81%。其中，公司在苏州工业园区内，累计落地区中园建筑面积约155万平方米，已投入运营建筑面积约125万平方米，综合出租率约92%，为园区企业创新发展提供了有力的载体保障。
　　两翼发展赋能主业，产业投资多层次布局
　　截至2025年6月，基金参投方面，公司已累计认缴投资外部市场化基金52支，认缴总金额约44亿元，促成123个招商项目落户园区及走出去园区，其中苏州工业园区74个，走出去园区49个，拉动总投资761亿元。基金（不含母基金）所投项目中国家级科技创新项目超300个，上市和已过会项目34个。科创直投方面，截至2025年6月，累计直接投资科技项目42个，合计投资金额5.98亿元，拉动总投资99亿元。
　　风险提示：市场竞争加剧、产业投资风险、新能源业务拓展不及预期。

　　中新集团发布半年报，2025年H1实现营收21.04亿元（yoy+39.19%），归母净利5.92亿元（yoy+5.32%），扣非净利5.47亿元（yoy-1.11%）。其中Q2实现营收12.46亿元（yoy+160.75%，qoq+45.18%），归母净利3.33亿元（yoy+269.04%，qoq+28.67%）。上半年土地市场有所修复，推动净利触底回升。公司土储充沛，财务稳健，科技产投业务有望增厚未来收益，中长期具备发展弹性，维持“买入”评级。
　　土地开发收入增长叠加产业投资估值提升，推动业绩稳增
　　期内公司归母净利实现触底回升，主要有如下原因：1.土地市场景气度有所修复，土地开发业务增长推动营收实现较高增长；2.产业基金投资评估同比实现增值，推动公允价值变动损益同比+176.33%至0.56亿元。展望全年，去年归母净利因受资产减值影响形成低基数，同时随着行业估值上行，科技产投业务有望提振投资收益，我们预计全年净利同比增速有望在上半年基础上进一步扩大。
　　区中园业务稳步增长，资本化进程提速有望拓宽管理边界
　　期内公司发挥中新合作招商运营优势，持续催化各大在营产业园的进一步成熟。此外，区中园业务持续增长。截至2025H1末，区中园投入运营建面较2024年末增长12.5%至225万方，签约落地建面300万方。6月，公司成功发行首单区中园类REITs，规模5.8亿元，票面利率2%，创全国类REITs产品历史新低。此外，期内公司参股的私募基金平台中新园瑞成立，累计落地4个产业园项目，在建在管面积约85万方。区中园业务在持续发展的同时，顺利达成与资本市场的对接，实现投管退的业务闭环，有利于公司持有运营业务的稳定发展，拓展管理边界。
　　持续布局产业投资，有望充分受益于科技产业估值提升
　　两翼业务稳步发展。产投方面，2025H1公司重点发力于招投联动，发挥平台优势。期内基金新推荐有效招商项目源28个，新增落地项目16个。新增投资力度有所放缓，上半年新增认缴投资基金1支，新增直投项目2个。截至期末，公司已累计认缴参投基金52支，金额约44亿，基金所投项目中国家级科技创新项目超300个，上市和已过会项目34个；累计直投项目42个，合计投资金额5.98亿元。产业投资的布局叠加产城融合优势有望助力公司充分受益于科技产业的估值提升。绿色能源方面，光伏产业规模亦有增长。期内新增并网157MW，累计并网已达626MW。
　　投资建议
　　科创属性以及国企背景为公司奠定融资优势，也为公司持续的多业务布局奠定基础。7月公司成功发行10亿元科技创新公司债券，利率仅1.75%。我们维持公司25-27年EPS为0.46/0.50/0.55元的盈利预测。可比公司25年Wind一致预期PE均值为21.8倍，25年土地市场有所修复，科技板块估值提升带动公司产投业务发展预期，给予公司25年21.8倍PE，目标价10.03元（前值9.25元，基于20.1x25PE），维持“买入”评级。
　　风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；新能源业务拓展不及预期。

　　事项：
　　公司2025年上半年实现营收21.04亿元，同比上升39.19%；归母净利润5.92亿元，同比上升5.32%，扣非归母净利润5.47亿元，同比下降1.11%。
　　评论：
　　土地出让带动营收高增，归母净利受成本影响小幅增长。1）公司2025年上半年实现营收21.04亿元，同比上升39.19%；归母净利润5.92亿元，同比上升5.32%，扣非归母净利润5.47亿元，同比下降1.11%。2）营收大幅增长主因土地开发业务大幅增长，但土地开发对应结转成本也大幅提高。3）分业务来看，园区开发运营、绿色公用、其他分别实现营收16.6、3.6、0.9亿元，同比分别增长44%、22%、30%；毛利率分别为48.8%、24.82%、43.41%，同比分别-26.98、+11.26、+4.07pct。
　　区中园租赁稳定增长，土地出让业务恢复增长。1）2025年上半年区中园租赁收入4.1亿元，同比增长3.8%，毛利率维持在61%，业务较稳定。2）截至2025年6月，公司累计落地区中园建筑面积约300万平方米，已投入运营建筑面积约225万平方米，综合出租率约81%。其中，公司在苏州工业园区内，累计落地区中园建筑面积约155万平方米，已投入运营建筑面积约125万平方米，综合出租率约92%。3）园区开发运营收入同比大幅增长主因土地开发业务收入增长，如2025年上半年苏州工业园区斜塘项目完成一宗住宅地块出让，面积44.53亩，地块总价14.29亿元。
　　绿色公用与产业投资稳步推进。1）绿色公用实现收入3.6亿元，同比增长22%，其中绿色发电方面，分布式光伏电站资产规模稳步扩大。2025年上半年，中新绿能、中新春兴新增并网157MW，累计并网626MW，主要分布在长三角区域，持续为500余家优质企业提供可再生清洁电力。绿色减排方面，中新联科处理工业废水58万吨，同比增长8%。2）基金参投方面，公司已累计认缴投资外部市场化基金52支，认缴总金额约44亿元，促成123个招商项目落户园区及走出去园区，其中苏州工业园区74个，走出去园区49个，拉动总投资761亿元。基金（不含母基金）所投项目中国家级科技创新项目超300个，上市和已过会项目34个。科创直投方面，截至2025年6月，累计直接投资科技项目42个，合计投资金额5.98亿元，拉动总投资99亿元。
　　投资建议：公司作为中新合资的苏州工业园区开发主体，公司招商引资能力强，产业园区位好，积极转型园区运营、绿色公用等业务，逐步增强业务稳定性。土地出让具有不确定性，我们预测中新集团2025-2027年EPS分别为0.47、0.52、0.61元（25-26年前值0.78、0.73元），参考行业可比公司估值，考虑到公司在管产业园运营业务及绿色发展业务均稳定增长，给予公司2025年20倍PE，目标价为9.44元，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续大幅下行；不同园区招商引资竞争加剧；产业投资风险。