美凯龙2026年前三季度营业收入为人民币45.77亿元，较上年同期的49.69亿元下降了3.92亿元，其中自营及租赁板块的收入为35.24亿元，与上年同期的36.73亿元相比，下降了1.49亿元，保持了基本稳定，自有及租赁商场的数量下降一定程度上造成了自营及租赁板块收入的下降，2025年初至2026年4月期间，公司主动关闭了经营不达预期的7家自营商场。委管商场数量减少亦导致委管相关的收入下降1.76亿元。整体上看，单体商场的经营质量已明显提升。公司2026年前三季度的归母净利润较上年同期已显著改善，由上年同期的-31.43亿元上升至本年前三季度的0.93亿元，主要是由于单体商场的盈利能力显... 查看全部▼

　　美凯龙2026年前三季度营业收入为人民币45.77亿元，较上年同期的49.69亿元下降了3.92亿元，其中自营及租赁板块的收入为35.24亿元，与上年同期的36.73亿元相比，下降了1.49亿元，保持了基本稳定，自有及租赁商场的数量下降一定程度上造成了自营及租赁板块收入的下降，2025年初至2026年4月期间，公司主动关闭了经营不达预期的7家自营商场。委管商场数量减少亦导致委管相关的收入下降1.76亿元。整体上看，单体商场的经营质量已明显提升。公司2026年前三季度的归母净利润较上年同期已显著改善，由上年同期的-31.43亿元上升至本年前三季度的0.93亿元，主要是由于单体商场的盈利能力显著改善，投资性房地产公允价值变动损失大幅缩窄，以及公司持续降本增效、降低融资成本，期间费用大幅降低所致。公司前三季度的经营活动现金净流入也出现了显著提升，由上年同期的6.43亿元大幅提升至15.77亿元。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所处行业情况　　1.宏观经济环境　　2026年上半年，中国经济延续稳中有进的发展态势。根据国家统计局数据，初步核算，上半年国内生产总值（GDP）达69.57万亿元，按不变价格计算同比增长4.7%，名义GDP同比增长5.4%，GDP增量达3.6万亿元，为近五年同期最大增量。在收入端，上半年全国居民人均可支配收入达22,981元，比上年同期名义增长5.2%，扣除价格因素后实际增长4.2%。　　消费端，上半年社会消费品零售总额为24.87万亿元，同比增长1.3%，低于GDP增速。在公司所处行业的终端消费方面，家居相关品类表现疲软。上半年，限... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所处行业情况
　　1.宏观经济环境
　　2026年上半年，中国经济延续稳中有进的发展态势。根据国家统计局数据，初步核算，上半年国内生产总值（GDP）达69.57万亿元，按不变价格计算同比增长4.7%，名义GDP同比增长5.4%，GDP增量达3.6万亿元，为近五年同期最大增量。在收入端，上半年全国居民人均可支配收入达22,981元，比上年同期名义增长5.2%，扣除价格因素后实际增长4.2%。
　　消费端，上半年社会消费品零售总额为24.87万亿元，同比增长1.3%，低于GDP增速。在公司所处行业的终端消费方面，家居相关品类表现疲软。上半年，限额以上单位家具类商品零售额870亿元，同比下降3.7%；建筑及装潢材料类商品零售额609亿元，同比下降8.8%；家用电器和音像器材类商品零售额5,437亿元，同比下降7.4%。家居、家电类消费所属行业作为房地产后周期行业，受房地产市场调整和居民消费意愿不足的双重影响，上半年整体呈现负增长态势，行业面临的需求压力仍然较大。
　　2.行业政策环境
　　国家持续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，宏观政策逆周期调节效果逐步显现。国家统计局数据显示，2026年5月房价指标持续边际好转，房地产市场出现企稳迹象；2026年上半年，GDP平减指数结束此前连续12个季度为负的情况，价格温和回升，PPI同比上涨1.5%。国务院及多部委出台的一揽子刺激政策扎实落地，包括下调房贷利率、加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策等，为家居建材行业的后续复苏提供了政策支撑。
　　（1）房地产政策持续优化，市场筑底企稳
　　2026年以来，国家继续坚持“房住不炒”定位，加快构建房地产发展新模式。一方面，优化住房限购政策、下调房贷利率、实行购房补贴等措施持续推进，部分城市首套房贷利率已降至3.15%左右的历史低位；另一方面，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，同时支持城乡居民多样化改善性住房需求。2026年1月1日起，存量住房公积金贷款利率统一下调25个基点，存量商业性住房贷款利率同步优化，有效减轻了居民住房消费负担，促进了二手房交易活跃度的提升。
　　（2）以旧换新政策优化聚焦
　　2025年12月30日，国家发改委、财政部印发《关于2026年实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，明确2026年“两新”政策较前两年呈现显著收缩与聚焦特征，政策重心更偏向带动效应强、技术迭代快的消费品。消费品以旧换新方面，进一步集中资源，着力提升覆盖人群广、带动效应强的重点消费品“得补率”。继续实施汽车报废更新和汽车置换更新补贴，继续实施家电以旧换新补贴，同时，将数码产品购新补贴拓展为数码和智能产品购新补贴，支持范围包括手机、平板、智能手表（手环）、智能眼镜和智能家居产品（含适老化家居产品）。
　　进入2026年，随着普通家居家装消费品退出全国统一补贴，先前被补贴部分掩盖的市场深层问题与竞争压力全面浮现，家居企业彻底回归靠自身产品力、服务力与运营力生存的竞技场。对家居卖场而言，以旧换新政策红利的消退意味着商场客流和商户销售面临更大压力，行业需更多依靠存量房翻新、局部改造等内生需求驱动增长。
　　（3）“十五五”规划引领，绿色智能成为新增长引擎
　　随着“十五五”规划的深入推进和新型工业化部署落地，家居建材行业进入高质量转型的关键期。国家层面聚焦绿色制造、智能制造、标准体系完善等重点方向，推动家居建材企业推进节能改造、研发绿色产品。双碳战略持续加码，绿色建材渗透率持续提升，多地政府明确要求新建住宅全装修比例并强制使用环保认证材料。同时，智能家居、适老化家居等新兴领域蓬勃发展，AI技术深度赋能，推动行业从“规模扩张”向“价值创造”转型。
　　（4）消费结构升级，年轻化与多元化趋势明显
　　新生代消费群体成为家居消费主力，消费观念从“有房住”向“住得好”升级，对产品的设计感、品质感、智能化和个性化提出了更高要求。整装大家居模式加速落地，消费者更倾向于“一站式”家装解决方案。同时，适老化改造需求加速释放，银发经济为行业带来新的增长空间。
　　（二）报告期内公司主要业务情况
　　公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，公司还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。公司专注于打造集家电、家居、家装于一体的商场运营、互联网零售、M+高端设计等泛家居消费服务体系，以“运营+服务”模式，致力于打造国内领先的全国性中高端耐用消费品场景体验连锁企业。
　　自营模式是针对自营商场的经营模式，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、场地租赁、员工培训、销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以收取固定且稳定增长的租金及相关收入。
　　委管模式是针对委管商场的合作模式，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，通过组建管理团队，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装修咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司根据与合作方签署不同管理深度的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目商业管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。
　　特许经营模式是针对特许经营家居建材项目的合作模式，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，根据合作方要求提供咨询及招商服务，授权合作方以公司许可的方式使用公司旗下品牌“星艺佳”，并部分参与项目开业后的日常经营管理，以向合作方收取商业咨询费。
　　公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位；通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行有效的渗透。公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系，使公司在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。
　　截至2026年6月30日，公司经营72家自营商场，平均出租率为86.9%，211家不同管理深度的委管商场，平均出租率为78.4%，通过战略合作经营6家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权16家特许经营家居建材项目，共包括331家家居建材店/产业街。覆盖全国30个省、直辖市、自治区的178个城市，商场总经营面积1,853.59万平方米。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）聚焦核心，提质增效
　　2026年上半年，公司持续优化商场布局和品类结构，加强对核心自营商场的精细化运营管理。截至2026年6月30日，公司经营72家自营商场，较2025年末的74家和2024年末的77家持续优化，关闭经营效率较低的商场，集中资源提升核心商场运营质量，公司自营商场平均出租率达到86.9%，较2025年末的85.0%进一步提升，单体商场的经营质量明显提升。公司持续推进组织优化和费用管控，报告期内营业成本、销售费用和管理费用合计同比下降，盈利能力和现金流情况得到显著改善。同时，根据国家统计局数据，2026年5月房价指标持续边际好转，投资性房地产的市场估值企稳，报告期间投资性房地产的公允价值变动损失和相关资产的减值损失同比大幅收窄。综上原因，公司2026年半年度归属于上市公司股东的净利润扭亏为盈。公司2026年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为7,485.99万元，2026年半年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2,377.85万元。
　　（二）“3+星生态”战略——业态融合，生态升级
　　（1）家电业态：MEGA-E智电绿洲加速落地，电器战略进入2.0时代
　　公司电器业务通过“拓品类、聚品牌、增服务”三维升级，从高端破局走向生态共赢，成为公司“3+星生态”战略的核心增长引擎之一，2026年是公司电器新三年战略的关键之年，全年规划在全国13个核心城市完成首批MEGA-E智电绿洲升级打造，未来三年计划升级40座并打造100家城市旗舰店。2026年上半年，MEGA-E落地两家，分别是重庆至尊Mall的西南首座MEGA-E智电绿洲及新乡牧野商场MEGA-E智电绿洲。
　　场景创新方面，六大创新场景矩阵已初步成型。MEGA-E智电绿洲推出“潮电荟、影音汇、厨房空间、Ecolife、适老康养、零碳绿能”六大创新场景，其中潮电荟、影音汇、Ecolife三大品类集合场景于2026年5月在重庆全国首发。潮电荟集合清洁、厨房、个护等小家电品牌；影音汇聚合彩电、音响、投影等黑色家电；Ecolife覆盖冰箱、洗衣机、空调等白色家电。合作模式方面，公司创新推出“渠道云商平台”计划。为解决品牌方“开店难、运营难、获客难”的痛点，公司提供品牌专卖店与品牌集合店两种灵活店态，并首创“渠道云商平台”，由商场主动在本地“打捞—孵化—帮扶”有潜力的服务商，使其成为可代理多个互补品牌的“渠道整合合作商”，帮助品牌实现快速、轻量、高效的下沉落地。2026年上半年潮电荟已打造完成12家。
　　（2）家装业态：M+高端家装设计中心战略升级，“30+10+1”新目标发布
　　战略升级方面，公司2026年上半年发布“30+10+1”业务新战略——即公司将打造30个城市旗舰M+家装设计中心、落地10个材料图书馆、搭建1个全国性设计师俱乐部平台，以设计为纽带重构家装产业生态链。截至报告期末，全国26家样板商场打造完成，引入1,800多家设计工作室，合作超过4,700位优秀设计师，M+小程序上线至报告期末，汇聚超过8,300位设计师，带动销售3.1亿元。2026年目标实现“一Mall一M+”全覆盖，构建中国最大的家装设计服务网络。
　　生态运营方面，设计师服务与赛事IP双向赋能，形成南京音乐节、郑州AI设计大赛等可复制案例。M+中国高端室内设计大赛2026赛季先后在河北、山东淄博正式启动，2025颁奖礼揭晓全国TOP100设计师，2026年新赛季向全国设计师发出参赛邀请，赛事已成为设计师个人IP打造、新媒体推广、商场客户资源对接的重要平台。
　　（3）新零售家具标杆场馆加速落地
　　截至报告期末，全国新零售家具相关经营总面积达26.6万平方米，2024至2025年该品类经营面积增速均位列集团所有品类首位。新零售家具以线上起家，林氏家居、源氏木语、出乎、朴愫木作、木陌、巢趣、菠萝斑马、时余、一具一家、越映等10余家新零售家具品牌纷纷选择进驻红星美凯龙线下开店，线上品牌借道解决场景和体验问题，线下品牌走向线上实现产品轻量化和市场辐射范围扩大，公司针对性推出让利扶持体系，包括总对总承接、品商城市双选、样板模式试点等，助力新零售家具品牌快速落地生根。公司计划在北京、天津、成都、武汉等多城落地20座5,000平方米以上标杆场馆，按照规划，2026年末全国新零售家具经营总面积将突破30万平方米。
　　（4）新业态拓展持续探索
　　公司持续探索泛家居及中高频生活方式品类，丰富产品矩阵。报告期内完成上海真北1号店商场美食广场店态升级样板打造；与星巴克、麦当劳等连锁大品牌持续扩大合作；新拓人宠共居品类，已引入品牌入驻；适老、户外、餐饮等业务试点在样板商场有序推进。2026年上半年完成全国首店7个、美凯龙首店8个、最新店态77个，以场景创新、首店效应和配套功能完善加强引流能力。
　　（三）风险管控及数字化运营
　　报告期内，公司夯实风险管控体系，推动商户经营档案应用培训，高风险商户基础信息维护率达80.1%，全量商户基础信息维护率达73.9%。组织全国风控培训，集团400排查高风险品类品牌订单9,391笔，筛选并管控130条风险数据。上半年高等级客诉394笔、金额1,346万元，结案率89.1%，金额同比下降40%；先行赔付638万元，同比下降2%，风险处置效率显著提升。
　　会员小程序运营持续深化：发布会员权益指导手册，每月组织“超级会员日”活动；推动47家自营商场上线AI客服，小程序移动支付功能已全面开通。上半年新会员招募39.3万人，同比增长50%，目标达成率65.5%，会员转化人数21.5万人。上线商户通系统，商户通系统旨在构建全渠道运营体系，汇集线上全渠道流量赋能商户经营，涉及商户日常商品、经营、服务等8大功能，上半年已覆盖197家商场。
　　市场品牌方面，全国企划费用同比下降13%，蓄客投入同比提升4%，实现资源精准投放与费用效率优化。品牌代言人落地沈阳线下专场活动，现场客流1.02万人次，线上直播观看量25万次；多平台话题热度出圈，登上沈阳同城热搜第2、文娱热搜第6、全国热搜第12，相关话题总阅读14.5亿，转评赞2,168万次。公司推进百Mall一店一策，结合城市等级、竞争情况、平台热点城市，与区域双向确认运营渠道；输出抖音运营SOP、高德/美团运营SOP；优化绩效提点制度，建立楼盘营销评估维度，为全域流量运营能力建设奠定基础。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）卓越的品牌影响力与深厚的行业资源壁垒
　　公司经营的“红星美凯龙”品牌已成为国内家居装饰及家具行业的代名词。依托数十年的深耕，公司构建了极高的准入门槛。资源号召力方面，公司积淀了深厚的家居、建材、电器行业资源，品牌库拥有超41,000个品牌。近年来，公司利用品牌优势深度响应国家“以旧换新”政策，成为政府补贴发放与品类换新的首选线下平台之一。IP化文化运营方面，通过“爱家日”、“M+设计大赛”、“超级星主播”等成熟IP，将单纯的购物场景转化为家文化与美学文化的体验中心，增强了消费者的情感粘性与品牌忠诚度。
　　（二）“自营+委管”双轮驱动，核心资产构建强大护城河
　　公司拥有行业内稀缺的优质物业资源，形成了难以复制的线下渠道网络。
　　重资产构筑底座：公司在全国主要城市落地63座自持家居商场，多位于一、二线城市核心地段。自持物业不仅规避了租金成本波动风险，更为公司提供了稳健的现金流和强有力的议价能力。通过成熟的委管及特许经营模式，利用标准化招商与管理体系，实现在三线及以下下沉市场的低投入布局，保持了全国范围内的网络覆盖广度。
　　（三）品类业态持续进化，“人车家”全生态协同效应显现
　　公司不断打破传统卖场边界，通过业态融合创造新流量。深度优化智能电器生活馆，借力近年家电换新红利，强化了在高净值人群中的渗透力，打造高端电器第一渠道；大力推进M+高端设计中心，将消费触角前伸至设计环节，通过“设计带动材料销售”的逻辑，提升了商场内十大主题馆的关联销售率；探索“人车家”生态：深化与新能源汽车头部品牌的合作，引入汽车改造、充换电等高频业态，将家居卖场升级为综合性大家居生活场域。
　　（四）数字化新零售领先地位与全域获客能力
　　公司信息化起步早、建设程度高，数字化赋能进一步下沉至经销商端。目前公司实现了从单渠道向多平台矩阵的战略转型，线上流量获取能力持续增强。构建多平台流量矩阵，整合抖音本地生活、天猫同城站、高德地图、美团点评及微信小程序等多平台，实现“线上留资、线下核销”的高效转化。通过“金牌导购”与“超级星主播”项目，孵化了一批专业化的家居达人，实现商场常态化直播，大幅提升了非节假日的场域活跃度。
　　（五）股东结构持续优化，建发协同释放深度红利
　　自引入股东建发股份、联发集团以来，公司的治理结构与业务协同迎来质变。供应链协同方面，依托建发股份在全球供应链运营领域的领先优势，公司在集采、家电拓展、新能源汽车业务等方面获得赋能。地产业务联动方面，公司与建发房产、联发集团深度对接，探索“交房即装修”的精装房配套及社区服务新模式，直接锁定上游流量，大幅降低获客成本。
　　（六）专业化的管理体系与远见卓识的团队
　　公司拥有具备深厚行业背景且稳定的管理团队，拥有从商场开发、招商策划到运营管理的全流程专业能力。标准化的SOP（标准作业程序）确保了全国数百家商场在服务质量、绿色环保品质及售后维保上保持高度一致，有效提升了品牌溢价。

　　四、可能面对的风险
　　1.宏观经济波动及消费复苏不及预期的风险
　　家居行业作为耐用消费品行业，其需求受宏观经济波动及居民消费信心影响较大。如果未来居民收入预期出现波动，或消费复苏势头放缓，可能导致家居装饰及家具等大宗消费需求被压抑或延迟。
　　应对措施：公司将密切关注宏观经济走向，将“以旧换新”及“局部焕新”作为突破口，深挖存量市场潜力，提升客流转化率。
　　2.房地产市场波动的风险
　　虽然房地产市场正致力于“止跌回稳”，但行业整体仍处于转型阵痛期。新房交付量的持续收缩可能对传统建材及前装市场造成冲击。
　　应对措施：公司将加快业务重心向二手房翻新、老旧小区改造等领域倾斜，主动对接大股东建发股份的地产开发链条，锁定上游精装房及交付后的软装配套需求。
　　3.行业竞争加剧及新业态冲击的风险
　　家居流通行业竞争日益激烈，除了传统卖场间的博弈，具备强大引流能力的互联网平台、装修全案公司以及品牌直营模式均在分流传统商场的流量。若公司无法在空间场景优化、业态融合及服务链延伸上持续领先，可能面临市场份额下滑及租金议价能力减弱的风险。
　　应对措施：通过套餐化、场景化、家居生活百货化实现内容破局，重塑卖场吸引力，优化商户运营与转化效率，通过业态多元化布局，提升商场坪效，强化线下物理空间不可替代的“体验价值”。
　　4.政策补贴持续性及执行不确定性的风险
　　2025年公司深度受益于“以旧换新”政策。若未来相关补贴政策发生退坡，或者各地区、各品类之间的补贴标准及兑付细则出现调整，可能导致短期内的销售增速出现波动。
　　应对措施：公司将积极配合各级政府落实补贴政策，同时加强品牌建设和产品力的提升，将“政策驱动”转化为“品牌驱动”，减少对单一补贴政策的依赖。2026年国家政策重点补贴方向如家电、数码智能产品、汽车及智能家居项目依旧与美凯龙战略业务板块强相关，公司将继续扎实聚焦运营。2026年以旧换新政策中新增支持线下商业综合体设备更新政策，设备达到或超过规定年限，重点支持电梯、空调、智能安防、节能照明、消防设施等系统的升级改造，推动商业设施节能减碳及数字化转型、提升绿色消费环保水平、促进安全服务升级。后续公司将密切关注地方政府部门发布的设备更新支持政策实施细则，成立专项小组，对现有设备进行评估，确定更新需求、制定更新计划，利用政策利好。
　　5.投资性房地产公允价值下滑的风险
　　截至2026年6月末，公司经营72家自营商场，其中自有商场63家，除北四环商场及杭州古墩商场之外的相关物业资产计入投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。
　　公司投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。若上述因素发生重大不利变动，公司以公允价值计量的投资性房地产价值将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益将相应减少甚至产生损失，从而对公司的财务状况和经营业绩造成不利影响。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，公司还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。公司专注于打造集家电、家居、家装于一体的商场运营、互联网零售、M+高端设计等泛家居消费服务体系，以“运营+服务”模式，致力于打造国内领先的全国性中高端耐用消费品场景体验连锁企业。
　　自营模式是针对自营商场的经营模式，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，公司还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。公司专注于打造集家电、家居、家装于一体的商场运营、互联网零售、M+高端设计等泛家居消费服务体系，以“运营+服务”模式，致力于打造国内领先的全国性中高端耐用消费品场景体验连锁企业。
　　自营模式是针对自营商场的经营模式，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、场地租赁、员工培训、销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以收取固定且稳定增长的租金及相关收入。
　　委管模式是针对委管商场的合作模式，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，通过组建管理团队，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装修咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司根据与合作方签署不同管理深度的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目商业管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。
　　特许经营模式是针对特许经营家居建材项目的合作模式，公司利用强大的品牌心智和多年的经营管理经验，根据合作方要求提供咨询及招商服务，授权合作方以公司同意的方式使用公司旗下品牌“星艺佳”，并部分参与项目开业后的日常经营管理，以向合作方收取商业咨询费。
　　公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位；通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行有效的渗透。公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系，使公司在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。
　　截至2025年12月31日，公司经营74家自营商场，平均出租率为85.0%，218家不同管理深度的委管商场，平均出租率为82.9%，通过战略合作经营7家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权19家特许经营家居建材项目，共包括345家家居建材店/产业街。覆盖全国30个省、直辖市、自治区的181个城市，商场总经营面积1,913.48万平方米。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，在党中央、国务院的领导下，我国宏观政策逆周期调节力度显著加大。通过落实一揽子增量政策与大规模消费品以旧换新行动，社会预期和信心有效提振。
　　（一）宏观经济运行平稳，居民消费潜力持续释放
　　根据国家统计局数据，2025年全年我国国内生产总值（GDP）达140.19万亿元，同比增长5.0%，经济总量稳步迈上新台阶。随着就业优先政策及减税降费措施的落地，全国居民人均可支配收入增长约5.0%，扣除价格因素，与经济增长基本同步。居民消费结构持续优化，消费模式从以满足基本生活需求为主的“生存型消费”逐步转向追求品质、体验和自我实现的“发展型消费”。
　　（二）行业零售数据表现：以旧换新政策释放强劲动能
　　2025年，国家加力支持消费品以旧换新，政策效应由“家电”快速向“家装厨卫”及“家居焕新”渗透。全年社会消费品零售总额（社零总额）达50.12万亿元，同比增长3.7%。在细分领域中，家用电器和音像器材类受补贴政策直接驱动，全年零售额突破1万亿元，同比增长11.0%，增速处于近五年高位；家具类在存量房翻新需求和以旧换新补贴的双重拉动下，表现出较强韧性，全年零售额实现同比增长14.6%，较2024年显著加速；建筑及装潢材料类受房地产市场转型期影响，全年同比下降约2.7%，但降幅较上年明显收窄，行业底部支撑逻辑增强。国家对家装、厨卫局部改造的专项支持，有效带动了家居全产业链的活跃度，成为社零增长的重要拉动力。
　　（三）人口结构与城镇化进程：存量市场成为主引擎
　　2025年末，我国城镇化率进一步提升至67.89%，比上年末提高0.89个百分点。尽管人口总量有所下降，但城镇化质量的提升及超大规模市场的韧性未变。特别是核心城市二手房交易占比持续提升，带动了大规模的“二次装修”与“局部翻新”需求，家居行业已正式步入存量博弈与品质升级并重的新阶段。
　　（四）房地产市场：止跌回稳态势显现，新模式加速构建
　　2025年，房地产政策着力于“止跌回稳”与“去库存、优增量”。随着金融、财税组合拳的深度落实，房地产市场信心逐步提振，核心城市二手房成交保持活跃，刚性及改善性住房需求得到有效释放。与此同时，建筑行业“好房子”标准的推广以及老旧小区改造的深入推进，为中高端家居流通平台提供了稳定的市场空间。
　　（五）行业竞争格局与公司地位
　　随着消费者对一站式家居解决方案及绿色智能化产品的偏好增强，家居装饰及家具行业正加速向品牌化、集成化、数字化转型。公司作为行业龙头，积极响应国家以旧换新号召，通过渠道下沉与品类拓展，在存量房翻新、厨卫局部改造等新赛道上保持领先地位，行业集中度在市场洗牌中持续提升，资源加速向具备全链路综合服务能力的头部平台高度集聚，公司作为行业标杆显著受益于这一趋势。
　　三、经营情况讨论与分析
　　报告期内，公司实现营业收入65.8亿元，归属于上市公司股东的净利润为-237.2亿元，造成亏损主要是由于公司的投资性房地产大额的公允价值变动损失，以及各类资产减值造成的资产减值损失和信用减值损失的增加。由于受到近两年行业波动的影响，公司各类资产的公允价值和变现情况也受到不同程度的影响，公司对截止2025年末各类资产的公允价值和可变现净值进行了评估，并对应计提了相应的公允价值变动损失和减值准备。其中，公允价值变动损失主要是由于公司行业和市场环境连续两年的显著变化，以及公司近两年业绩的大幅波动带来的预期变化导致的。受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响，租金水平较以往年度显著下降。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，因此公司对未来租金预期的收益情况进行了相应调整，致使投资性房地产价值显著下降，2025年度公司公允价值变动合计损失234.4亿元。此外，由于市场环境的变化，公司历史上各类投资的资产包括土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产、商誉及固定资产等，由于其底层资产与公司的投资性房地产价值、资产预计的未来现金流情况和资产当下市场的变现等情况紧密相关，投资性房地产的减值以及对未来收益情况的调整也会导致其他资产出现较大的减值情况，2025年度公司的减值合计损失39.0亿元。
　　以上相关事项的减值不会对公司未来的经营能力造成影响，不影响公司目前所持有的物业赚取现金流的能力，不会对公司目前偿债能力造成影响，不影响公司整体经营的止跌企稳，以及不改变公司出租率和经营活动净流入已大幅优化和改善的现状。公司商场租赁及运营业务依然实现了较为稳健的盈利能力，2025年度实现的经营活动净现金流流入为8.2亿元，相比较2024年的2.2亿元实现了较快的复苏。
　　公司将顺应国家“十五五”规划及新的市场环境，主动调整，将战略定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，聚焦家居主业升级，同时拓展家居产业生态服务，打造第二增长曲线，尽快提升公司的经营业绩，扭转公司目前亏损的情况，实现规模价值双提升。
　　（一）聚焦家居核心主业，提升市场竞争力
　　报告期内，公司在品类发展、业务规划、出租率提升、资源整合、租金管理与租赁管理等方面稳步推进，并在品类拓展方面持续突破创新。
　　1.核心品类深度运营，样板工程成效显著
　　高端电器（MEGA-E）战略全速推进：报告期内，电器馆经营面积达140.5万平方米，可租面积占比提升至10.1%。公司通过“项目组机制”打造样板商场，成功固化潮电荟、影音汇、厨房空间等六大场景，形成标准化产品矩阵。其中，上海一号店MEGA-E旗舰店重装开业，面积翻倍至3万平方米，品牌数增至100个；潮电荟模块实现全国铺开41家，成为生活电器品类的增长极。
　　新零售家具异军突起：公司抢占线上品牌线下落地的首选渠道红利，新零售家具品类面积同比增长51.5%，达18.4万平方米，成为增速最快的二级品类。通过举办全国巡回推介会及上海家博会首创“新零售专区”，公司吸引了源氏木语、出乎等20余个头部品牌入驻，并已在全国遴选43家商场进行样板复制。
　　M+高端家装设计中心前置获客：公司以设计为引擎驱动关联销售。截至报告期末，设计中心总面积达70.8万平方米。通过小程序矩阵数字化赋能，汇聚逾6,300位专业设计师，全年开展500余场IP活动增强粘性，最终撬动带单销售额超过1.5亿元，有效实现了“设计引流+商场转化”的闭环。
　　2.“人车家”生态跨界融合，新兴业态多点开花
　　汽车业态倍速增长：公司深化“品牌集群+场景联动”模式，汽车经营面积实现翻倍增长，从16万平方米增至32万平方米，覆盖全国46座城市。公司与超30家车企及平台深度合作，成功将中高端家庭客群转化为汽车消费流量，打造出重庆欧陆汽车港等多个行业标杆项目，完善了“人车家”消费闭环。
　　餐饮配套业态全面覆盖：公司致力于提升商场生活化功能，全国餐饮业态面积达9.2万平方米，自营商场餐饮覆盖率提升至96%。通过与星巴克、德克士等连锁品牌的战略合作，并积极引入Tims、库迪等新兴流量品牌，显著优化了消费者的到店体验与留存时长。
　　创新品类前瞻布局：公司积极挖掘市场空白，成功打造上海“山丘-美凯龙银发生活美学馆”，抢占康养家居新赛道。同时，金属定制等细分垂直品类在全国范围实现稳步拓展。
　　（二）加强商户和用户运营管理、数智驱动与服务生态协同增效
　　报告期内，公司营运管理体系紧密围绕“提升用户价值”与“赋能商户经营”双核驱动，通过数字化工具迭代、国家政策深度衔接及全链路服务体系构建，全面提升场域经营质效。
　　1.数字化会员运营实现跨越式增长
　　公司完成官方小程序功能的全面重构，集在线客服、智能客服及设计师端等功能于一体，显著增强了用户触达与转化能力。截至报告期末，小程序覆盖商场达225家，平台PV(页面浏览量)达2,366万，同比大幅增长161%，UV(独立访客)增长94%至280万。数字化运营直接赋能业绩增长，注册会员消费人数占统一收银总人数的39.8%；会员贡献消费金额达100亿元，占统一收银总额的47.7%，占比同比提升84%。
　　2.精准衔接国家“以旧换新”政策，释放消费动能
　　公司率先响应国家政策，通过政企双补、全员直播及全国联动，打造了行业领先的“焕新”声量。2025年，全国商场累计实现国补销售订单102.9万单，累计销售金额达99.1亿元，其中政府补贴投入16.0亿元。以旧换新政策均衡拉动了全品类增长，其中电器类销售占比38.7%，建材类占比33.8%，家具类占比27.5%，有效提振了场内商户的经营信心。
　　3.构建全生命周期服务生态，重塑品牌口碑
　　公司坚持“顾客第一”导向，通过完善服务链条提升差异化竞争力，拓展家电延保、维保、回收及3C维修等增值服务。公司开发延保产品49款，结合3C数码产品服务刚需、大众化、粘性强等特性，拓展上线手机维修等377款产品，建设回收服务能力，统一回收标准和服务体系，将回收服务融入家居卖场场景之中，新增小家电回收、清洁电器回收、智能数码回收三大类共30项回收服务产品。服务中心模式落地，全国首家美凯龙服务中心于上海全球家居1号店正式揭牌运营，涵盖维修清洗、收银承诺、水饮休闲等功能专区，实现了由单纯购物空间向品质生活服务平台的转型。报告期内，公司实施全流程服务质量管控，整体订单好评率98.90%，综合服务满意度95.81%。
　　4.营运专业能力与风险管控体系持续强化
　　人才素质提升方面，通过“用户运营全能班”及龙E学《运营宝典》，实现营运条线人才盘点与专业技能的精准赋能；风控与质量标准方面，组织全国逾3万个在营品牌完成风险评级；坚持常态化环保质量抽检，全年实现重大绿色环保质量零事故，环保质量检测整体合格率达98.9%。
　　（三）强化品牌势能，深耕全域流量与数字化营销
　　报告期内，公司市场品牌工作聚焦“品牌向上、流量向下”，通过重大事件营销提升公众认知，依托数字化工具深度赋能一线，实现了品牌声量与销售转化的协同增长。
　　1.重大事件与顶流资源赋能，品牌势能显著提升
　　借势顶级赛事，总冠名2025年钻石联赛红星美凯龙厦门站，通过国际级赛事联动实现媒体传播价值达14.17亿元。落地多场顶流代言人活动，全网话题阅读量突破20亿，0成本斩获热搜31个，成功拉动两地商场声誉与销量双升。坚持“原创内容+AI工具”应用，全网粉丝总量突破505万，全年度发布内容210篇，稳步夯实品牌自媒体影响力。
　　2.全域流量运营模式突破，驱动客资高效转化
　　公司实现了从单渠道向多平台矩阵的战略转型，线上流量获取能力持续增强。构建多平台流量矩阵，整合抖音本地生活、天猫同城站、高德地图、美团点评及小程序等多平台，全年获取线上流量达6.3亿。其中，新晋平台美团与高德贡献增量客资超7万。直播营销方面，线上营销发起“超级星主播”等IP活动，获取客资同比增幅达96%。抖音本地生活业务表现亮眼，商品及权益券到店核销率超40%，同比增长95%。私域沉淀与赋能方面，强化企业微信与设计师小程序运营，企业微信覆盖超200家商场，新增好友100万+，关联销售额达57.6亿元。
　　3.跨界资源整合与品类专项传播
　　深化与控股股东建发股份的资源整合，联动钻石联赛、厦门马拉松等赛事开展品宣。依托建发/联发楼盘资源，实现20城76盘深度合作，拓客1.4万+，转化金额约1.5亿元。针对“智电2.0”与“M+高端设计中心”实施专项传播，联动吴声、秦朔等意见领袖，全网曝光量分别超过1.6亿及2.36亿。同时，通过创新叙事赋能汽车及新零售家居业务，助力创新品类的招商与合作拓展。
　　4.营销创新与费效管控
　　2025年公司IP营销升级，315/818两大核心大促实现创新突破，315期间通过引入“脱口秀”形式聚焦核心优势，总曝光超5,000万，档期销售额同比增长33%。报告期内，费用管控提效显著，在提升品牌声量的同时，公司通过优化授权与过程管控，实现自营商场企划基础预算同比下降30.8%，在客流获客成本上涨的背景下，客总价同比提升37%，确保了整体费效的可控性。
　　（四）提速数智化转型，构建智慧家居零售新生态
　　报告期内，公司以“业务赋能、流程提效、模型驱动、智能应用”为核心，全面开启新五年数智化战略规划。通过落地关键数字化应用、深化数据治理及探索人工智能场景，为公司战略执行与稳健经营提供了高质量的科技支撑。
　　1.业财深度融合，驱动管理效能升级
　　公司聚焦核心业务链路的数字化重塑，显著提升了财务自动化与管理精度。业务流程自动化方面，快速上线“以旧换新”全链路平台，实现政府补贴全流程自动化处理，支撑了99.1亿元换新销售额的达成。结算与报表提效方面，交付开单收银优化项目，构建自主可控的结算体系，提升开单效率40%；上线合并报表系统，处理时效提升超40%。流程中枢升级方面，通过“统一待办中心”集成多套系统，审批效率提升超30%；利用低代码平台实现234次流程迭代，审批周期由5.7天大幅缩减至2.1天。
　　2.数据模型驱动，辅助科学经营决策
　　公司持续夯实数据底座，将数据资产转化为决策动力。提升数据治理标准化水平，完成“数据仓库2.0”建设，统一约200个原子指标，数据开发效率提升50%。上线“经营一览表”，覆盖6大主题域及300余项指标，实现总部到区域的口径统一与灵活下钻分析。提升风险评估精准化水平，迭代商户评估模型，每年为14万余家商户提供风险评级，有效夯实经营质量并预警经营风险。
　　3.AI场景化探索，赋能一线业务增长
　　公司积极试点人工智能技术，提升用户体验与产研效率。企业级AI平台方面，建设统一的AI服务平台，将智能应用交付效率提升50%；通过业绩档案AI助手，提升公司优秀案例的学习与推广效率，帮助省营发快速沉淀业务经验，赋能一线团队提升经营质量；实现智能服务闭环，打造小程序AI客服，实现秒级响应与精准问答，沉淀高意向客资赋能营销；在一盘货商城中，通过AI智能推荐跨商户套餐，优化用户选配体验；提升产研能效，引入智能代码助手，提升开发效率超30%，显著加速研发体系的智能化升级。
　　4.筑牢安全底座，确保稳健运营
　　公司持续强化数字化基础设施的稳定性与安全性。报告期内，完成集团首次攻防演习实战，成功拦截外部攻击超5亿次；通过架构优化与云资源治理，在保障系统可用性达99.9%以上的同时，有效节约了运营成本。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　2025年，面对行业从“增量驱动”向“存量驱动”的深度转型，公司依托强大的品牌护城河、独有的物理网络优势以及与大股东建发股份的深度协同，进一步巩固并提升了在大家居零售领域的领导地位。
　　（一）卓越的品牌影响力与深厚的行业资源壁垒
　　公司经营的“红星美凯龙”品牌已成为国内家居装饰及家具行业的代名词。依托数十年的深耕，公司构建了极高的准入门槛。资源号召力方面，公司积淀了深厚的家居、建材、电器行业资源，品牌库拥有超41,000个品牌。2025年，公司利用品牌优势深度响应国家“以旧换新”政策，成为政府补贴发放与品类换新的首选线下平台。IP化文化运营方面，通过“爱家日”、“M+设计大赛”、“超级星主播”等成熟IP，将单纯的购物场景转化为家文化与美学文化的体验中心，增强了消费者的情感粘性与品牌忠诚度。
　　（二）“自营+委管”双轮驱动，核心资产构建强大护城河
　　公司拥有行业内稀缺的优质物业资源，形成了难以复制的线下渠道网络。
　　重资产构筑底座：公司在全国主要城市落地64座自持家居商场，多位于一、二线城市核心地段。自持物业不仅规避了租金成本波动风险，更为公司提供了稳健的现金流和强有力的议价能力。通过成熟的委管及特许经营模式，利用标准化招商与管理体系，实现在三线及以下下沉市场的低投入布局，保持了全国范围内的网络覆盖广度。
　　（三）品类业态持续进化，“人车家”全生态协同效应显现
　　公司不断打破传统卖场边界，通过业态融合创造新流量。深度优化智能电器生活馆，借力2025年家电换新红利，强化了在高净值人群中的渗透力，打造高端电器第一渠道；大力推进M+高端设计中心，将消费触角前伸至设计环节，通过“设计带动材料销售”的逻辑，提升了商场内十大主题馆的关联销售率；探索“人车家”生态：深化与新能源汽车头部品牌的合作，引入汽车改造、充换电等高频业态，将家居卖场升级为综合性大家居生活场域。
　　（四）数字化新零售领先地位与全域获客能力
　　公司信息化起步早、建设程度高，2025年数字化赋能进一步下沉至经销商端。目前公司实现了从单渠道向多平台矩阵的战略转型，线上流量获取能力持续增强。构建多平台流量矩阵，整合抖音本地生活、天猫同城站、高德地图、美团点评及小程序等多平台，实现“线上留资、线下核销”的高效转化。通过“金牌导购”与“超级星主播”项目，孵化了一批专业化的家居达人，实现商场常态化直播，大幅提升了非节假日的场域活跃度。
　　（五）股东结构持续优化，建发协同释放深度红利
　　自引入新股东建发股份、联发集团以来，公司的治理结构与业务协同迎来质变。供应链协同方面，依托建发股份在全球供应链运营领域的领先优势，公司在集采、拓展家电、新能源汽车业务等方面获得赋能。地产业务联动方面，公司与建发房产、联发集团深度对接，探索“交房即装修”的精装房配套及社区服务新模式，直接锁定上游流量，大幅降低获客成本。
　　（六）专业化的管理体系与远见卓识的团队
　　公司拥有具备深厚行业背景且稳定的管理团队，拥有从商场开发、招商策划到运营管理的全流程专业能力。标准化的SOP（标准作业程序）确保了全国数百家商场在服务质量、绿色环保品质及售后维保上保持高度一致，有效提升了品牌溢价。
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1.消费需求重构：从“置业刚需”向“生活品质改善”转型
　　随着房地产市场进入存量时代，家居行业增长动能发生根本性转换。未来，基于存量房产的翻新改造、局部更新（如厨卫焕新、适老化改造）将取代新房配套，成为市场的核心增量。消费者的决策逻辑正从单纯的“买产品”向“买场景、买服务”转变，对空间利用率、功能集成度及居住健康的要求达到新高度，推动家居行业从单纯的商品流通向“空间解决方案”转型。
　　2.政策长效化影响：绿色、智能、健康成为准入标准
　　2025年大规模消费品“以旧换新”政策的实施，不仅在短期内刺激了消费，更在深层次重塑了行业标准。未来，低碳环保与智能化不再是附加值，而是市场竞争的底线。政府补贴导向将加速缺乏环保技术优势和供应链透明度的中小品牌退出，行业正进入品牌集中度快速提升的窗口期，具备合规优势与全链条管控能力的头部企业将占据更有利的竞争地位。
　　3.渠道边界模糊：全渠道融合与“大家居”业态集成
　　传统单体卖场的流量红利正向多端引流、全域运营转型。流量前置化，流量入口正由线下门店向社交媒体、本地生活服务平台以及装修前端的设计环节前移；品类集成化，家居卖场竞争格局已由单品类竞争演变为“大家居”生态的对抗；家电、家具、家装的深度融合（如嵌入式家电、门墙柜一体化）成为主流，能够提供全品类集成、一站式交付的平台化商场将显著提升客单值与渠道议价权。
　　4.产业逻辑重塑：由“制造销售型”向“服务运营型”进化
　　未来的家居行业格局将由单纯的销售规模竞争转向“后市场服务能力”的较量。随着家居产品生命周期的延长，维修、保养、拆旧、绿色检测等后端服务正成为构建用户黏性的核心抓手。能够建立起覆盖全国、标准化、数字化的交付与售后服务体系的企业，将把流量变为“存量资产”，实现从单次交易向全生命周期服务的价值升级。
　　5.技术驱动变革：数字化与AI重塑设计与营销效能
　　数字化技术正在深度赋能行业。AI设计工具的普及使得“所见即所得”的方案生成效率大幅提升，极大地缩短了消费决策链路。同时，数字化管理系统实现了从工厂、商场到消费者的全链路透明化，提升了供应链响应速度。未来，数据驱动的精准营销和智慧运营将成为大型连锁商场提升坪效、降低获客成本的关键武器。
　　(二)公司发展战略
　　美凯龙未来战略定位明确为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”。“家居生活新商业运营商”：聚焦家居行业为用户提供更美好的生活，通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商业模式、提升空间价值。“家居产业生态服务商”：与家居商业同频共振，打造第二增长曲线平衡整体业务规模，承担服务型角色定位，将服务范围拓展至产业链上游如品牌工厂等，提升全产业链整体运作效率。
　　未来五年，美凯龙将立足“十五五”战略全局，突破局部战略修补的传统框架，构建清晰的战略重构路径，分阶段推进系统性进化，完成全面升级，夯实行业引领地位。
　　1.聚焦商业模式构建，推进轻重资产分离，分拆两大专业化主体，实现重资产经营与轻资产运营双轮驱动，破解重资产困境，夯实“人-货-场”核心能力，筑牢转型基础。
　　2.强化商业内容供给，通过套餐化、场景化、家居生活百货化实现内容破局，重塑卖场吸引力，优化商户运营与转化效率，打通“内容-流量-变现”链路。
　　3.深耕存量精准捕捉改善需求，布局前置触点织密获客网络，聚焦流量拦截、深挖存量痛点、迭代产品服务，巩固存量市场份额与商业模式闭环稳定性。
　　4.拓展第二增长曲线，依托积淀优势发展家居供应链业务，探索生态圈要素型业务，拓宽收入来源，增强抗风险韧性，实现全生态服务跨越。
　　(三)经营计划
　　1.推进家居核心主业高质量发展
　　公司将提升专业化经营能力，学习商业综合体“首店经济”模式，提升项目吸引力、客流量与商业价值；重点打造13家电器2.0MEGA-E智电绿洲样板商场，推进电器新场景体验和生态创新；通过“标杆引领”计划，系统化推动专业经营水平提升；创新企划营销，实施“核心渠道深耕+高潜渠道探索”双线策略；加强精细化管理能力，发挥集采优势降低采购成本，提升采购管理的水平和效率；迭代全面预算管理，持续优化薪酬结构与业务发展目标适配。
　　2.盘活存量资产，释放资产价值
　　公司将聚焦存量资产精细化运营，通过资产焕新、委托运营等盘活手段提升优质低效资产收益，以股权转让、资产置换等出清方式优化资产组合，借助REITs发行、股权合作等资本化路径打通退出闭环。加快资产盘点节奏，对历史遗留问题评估定策，及时汰换问题项目。匹配资产尽调估值、资本运作落地等专业能力建设与针对性绩效导向，实现重资产“价值经营、高效周转、风险隔离”目标，筑牢美凯龙发展资产根基。
　　3.夯实轻资产运营业务
　　公司将推动各省轻资产运营公司投拓业务的开展，推进新委管模式的标准化建设，加速轻资产项目优质高效落地，聚焦商业内容再造核心方向深化推进，包括但不限于套餐化、场景化、家居生活百货化在内的三大战略，持续释放轻资产运营价值，扩大经营规模、提升经营质量。
　　4.推进商业内容、商业模式创新
　　公司将积极开拓新品牌、新品类、新商户，深耕导购资源，对标同行综合体等前沿先进商业模式，向市场挖潜力，促进业务工作创新。公司将探索商业模式转型机会，把握行业发展规律和市场发展趋势，适时调整商业模式，提升竞争力，从租赁业务向商业运营转型。
　　5.孵化第二曲线
　　公司将积极拓展产业生态、供应链服务、装饰业务与海外业务。供应链业务方面，利用美凯龙行业生态超2万亿资源规模，在B端挖掘业务机会，同时考虑孵化内生、外延、融合及其他路径的业务。装饰业务方面，尽快落实业务初创期相关工作机制，鼓励创新业务模式，落实资源配置和差异化考核激励机制打造竞争力。海外业务方面，借力建发丰富的国际化供应链运营服务经验和美凯龙的品牌影响力，帮助中国的建材家居品牌出海，共同探讨家居商场轻资产输出的实施路径。
　　6.强化金融和科技赋能
　　公司将以多元化、低成本和结构优化为核心，持续提升资金配置效率与融资能力。积极推进REITs发行上市，拓展权益融资渠道；深化与各类金融机构的合作，积极开拓融资渠道，扩大融资规模；优化融资结构，降低综合融资成本；积极利用境内外资本市场平台进行再融资，发挥资本平台的价值。
　　公司将推进科技赋能，增加业务一线急需的项目投入，深化商场全周期管理系统建设；落地资财税一体化平台，提升业财一体化水平；构建“用户通”全渠道流量运营体系；开发全国停车场统一智慧停车管理平台；建设协同办公统一平台；重构人力数字化平台；深挖高价值AI应用业务场景，实现业务赋能和用户体验双提升。
　　7.优化组织架构，保障战略执行
　　公司将精简去化部分低效、无效业务，加快新业务布局；推动存量业务在整合、转型与升级中动态调整；提升组织决策效率，确保各项战略规划与经营策略得到有效执行。
　　8.打造高素质的干部人才队伍
　　公司将推进年轻业务骨干和干部的培养和梯队建设；建立常态化流动与轮岗机制；提升“星动力”人才引进的数量和质量；升级“青年鲁班”盘点项目。
　　9.加强风控合规和安全管理防线
　　公司将加强商户经营健康度评估，降低商户逃场风险，减少应收租金坏账情况的发生；推进安全生产管理体系规范化、标准化、系统化建设；优化考核评价机制，确保责任闭环、管理落地、隐患清零；聚焦关键风险开展审计监督工作，发挥经责审计作用。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观经济波动及消费复苏不及预期的风险
　　家居行业作为耐用消费品行业，其需求受宏观经济波动及居民消费信心影响较大。尽管2025年国民经济稳步增长，但如果未来居民收入预期出现波动，或消费复苏势头放缓，可能导致家居装饰及家具等大宗消费需求被压抑或延迟。
　　应对措施：公司将密切关注宏观经济走向，以“以旧换新”及“局部焕新”为突破口，深挖存量市场潜力，提升客流转化率。
　　2.房地产市场波动及新发展模式转换的风险
　　虽然房地产市场正致力于“止跌回稳”，但行业整体仍处于转型阵痛期。新房交付量的持续收缩可能对传统建材及前装市场造成冲击；同时，房地产发展新模式的建立需要时间，市场预期的彻底扭转存在不确定性。
　　应对措施：公司将加快业务重心向二手房翻新、老旧小区改造渗透，主动对接大股东建发股份的地产开发链条，锁定上游精装房及交付后的软装配套需求。
　　3.行业竞争加剧及新业态冲击的风险
　　家居流通行业竞争日益激烈，除了传统卖场间的博弈，具备强大引流能力的互联网平台、装修全案公司以及品牌直营模式均在分流传统商场的流量。若公司无法在空间场景优化、业态融合及服务链延伸上持续领先，可能面临市场份额下滑及租金议价能力减弱的风险。
　　应对措施：通过套餐化、场景化、家居生活百货化实现内容破局，重塑卖场吸引力，优化商户运营与转化效率，通过业态多元化布局，提升商场坪效，强化线下物理空间不可替代的“体验价值”。
　　4.政策补贴持续性及执行不确定性的风险
　　2025年公司深度受益于“以旧换新”政策。若未来相关补贴政策发生退坡，或者各地区、各品类之间的补贴标准及兑付细则出现调整，可能导致短期内的销售增速出现波动。
　　应对措施：公司将积极配合各级政府落实补贴政策，同时加强品牌建设和产品力的提升，将“政策驱动”转化为“品牌驱动”，减少对单一补贴政策的依赖。2026年国家政策重点补贴方向如家电、数码智能、汽车、智能家居项目依旧与美凯龙战略业务板块强相关，公司将继续扎实聚焦运营。2026年以旧换新政策中新增支持线下商业综合体设备更新政策，设备达到或超过规定年限，重点支持电梯、空调、智能安防、节能照明、消防设施等系统的升级改造，推动商业设施节能减碳、数字化转型、绿色消费环保水平及安全服务升级。后续公司将密切关注地方政府部门发布的设备更新支持政策实施细则，成立专项小组，对现有设备进行评估，确定更新需求、制定更新计划，利用政策利好。
　　5.投资性房地产公允价值下滑的风险
　　截至2025年12月末，公司经营74家自营商场，其中自有商场64家，除北四环商场及杭州古墩商场之外的相关物业资产计入投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。公司2025年投资性房地产公允价值大幅度下降，主要是公司所处行业和市场环境连续两年的显著变化，以及公司近两年业绩的大幅波动带来的预期变化导致。
　　公司投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。若上述因素发生重大不利变动，公司以公允价值计量的投资性房地产价值将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益将相应减少甚至产生损失，从而对公司的财务状况和经营业绩造成不利影响。
　　此外，公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业A股上市公司普遍采用成本模式计量的方式缺乏可比性，敬请投资者注意。 收起▲