一、经营情况回顾
　　（一）商业模式
　　根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所处行业为“L租赁和商业服务业”。公司主营业务为：商业物业资产经营管理及咨询服务，尤其是社区商业综合体、办公空间、创意园区等商业物业资产的规划、改造、招商和运营管理，旨在提升商业物业的使用效率。
　　公司主要采取“承租运营”的轻资产模式经营管理商业物业资产，即以整体租赁方式取得具有商业价值提升空间的商业物业资产，对其进行规划、定位、设计、改造，将其打造成符合各类商业业态经营需要和满足消费者一站式体验消费需求的新型商业物业，从而提升其使用价值，通过招商、运营管理等方式获得租金收入。同时，为进一步发挥在商业物业资... 查看全部▼

　　一、经营情况回顾
　　（一）商业模式
　　根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所处行业为“L租赁和商业服务业”。公司主营业务为：商业物业资产经营管理及咨询服务，尤其是社区商业综合体、办公空间、创意园区等商业物业资产的规划、改造、招商和运营管理，旨在提升商业物业的使用效率。
　　公司主要采取“承租运营”的轻资产模式经营管理商业物业资产，即以整体租赁方式取得具有商业价值提升空间的商业物业资产，对其进行规划、定位、设计、改造，将其打造成符合各类商业业态经营需要和满足消费者一站式体验消费需求的新型商业物业，从而提升其使用价值，通过招商、运营管理等方式获得租金收入。同时，为进一步发挥在商业物业资产经营管理方面的专业优势和品牌优势，公司还采取“受托运营”的模式为非自营商业物业资产提供包括商业业态规划、招商代理等运营管理服务，并获得相关服务收入。
　　报告期内，公司的主要收入来源是为提供商业物业租赁所获得租金收入和提供物业管理获得的物业管理收入。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。
　　（二）经营情况回顾
　　报告期内，公司深耕商业项目，落实项目责任制管理，激励团队潜能，提升运营效益。强化应收账款的管理，使项目的经营性现金流处于合理的结构。
　　报告期内，公司实现营业收入1345万元，同比增长2.42%；毛利率-40.64%，净利润-586.47万元，同比亏损下降42.84%；归属于母公司所有者的净利润-585.99万元，同比亏损下降39.97%，公司营业收入增长、毛利润和净利润增加主要系：（1）因疫情影响，公司及各子公司给下游上游1-3个月的免租期，上述免租期均体现在下半年即2020年6月30日之后，故疫情导致营业收入未在本报告期体现。因
　　疫情影响，上游对公司及各公司的部分项目给予1个月的免租期，上述免租期均体现在2020年6月30日之前，即本报告期内。（2）公司个别项目中因电影院承租面积占据该项目50%面积，由于受到疫情政府管控原因，截至止2020年6月30日电影院尚未开门营业，无任何收入来源，导致该项目电影院的租金无法正常收回。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　公司一直诚信经营、合法纳税，用认真、负责的态度去服务客户，对公司全体股东和每一位员工负责。公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，积极承担社会责任，将社会责任意识融入到发展实践中去，和社会共享企业的发展成果。 收起▲

　　一、业务概要 商业模式 根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所处行业为“L租赁和商务服务业”。公司主营业务为：商业物业资产经营管理及咨询服务，尤其是社区商业综合体、办公空间、创意园区等商业物业资产的规划、改造、招商和运营管理，旨在提升商业物业的使用效率。 公司主要采取“承租运营”的轻资产模式经营管理商业物业资产，即以整体租赁方式取得具有商业价值提升空间的商业物业资产，对其进行规划、定位、设计、改造，将其打造成符合各类商业业态经营需要和满足消费者一站式体验消费需求的新型商业物业，从而提升其使用价值，通过招商、运营管理等方式获得租金收入。同时，为进一步发挥在商业物业资产经... 查看全部▼

　　一、业务概要
商业模式
根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所处行业为“L租赁和商务服务业”。公司主营业务为：商业物业资产经营管理及咨询服务，尤其是社区商业综合体、办公空间、创意园区等商业物业资产的规划、改造、招商和运营管理，旨在提升商业物业的使用效率。
公司主要采取“承租运营”的轻资产模式经营管理商业物业资产，即以整体租赁方式取得具有商业价值提升空间的商业物业资产，对其进行规划、定位、设计、改造，将其打造成符合各类商业业态经营需要和满足消费者一站式体验消费需求的新型商业物业，从而提升其使用价值，通过招商、运营管理等方式获得租金收入。同时，为进一步发挥在商业物业资产经营管理方面的专业优势和品牌优势，公司还采取“受托运营”的模式为非自营商业物业资产提供包括商业业态规划、招商代理等运营管理服务，并获得相关服务收入。
报告期内，公司的主要收入来源是为提供商业物业租赁所获得租金收入和提供物业管理获得的物业管理收入。
报告期内，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。

　　二、经营情况回顾
(一)经营计划
报告期内，公司继续深耕社区商业项目，落实项目责任制管理。2019年下半年，为应对市场竞争，基于长期发展考虑，公司对旗下商业项目“铂澜大象城”进行重新定位、业态调整和改造升级。同时，公司进一步优化资产结构，对拖累公司业绩的商业项目和新业务进行了调整和缩减，以避免未来进一步影响公司的业绩和现金流。2019年上半年，公司转让了持续亏损的新昌铂澜商业管理有限公司，下半年注销了浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司及大伙邦（杭州）电子商务有限公司，在投资的电子商务平台大伙邦（天津）电子商务有限公司尚未有明确的经营情况改善时，控制缩减了该
公司的预算支出。
报告期内，公司实现营业收入3,441.16万元，同比下降31.45%；归属于母公司所有者的净利润-1232.03万元，同比下降161.08%。公司营业收入及净利润下降主要系：（1）公司子公司杭州宋盒资产管理有限公司引入盒马商超及海底捞等客户替换原有的衣之家等客户，上半年配合主力商户入驻进行了工程改造，同时，2019年10月启动了对项目的内部环境及外立面的改造升级，涉及到大量商铺的调整（大型商铺撤铺及其他空铺率上升）导致营业收入（含房租及物业费收入）减少740.84万元；（2）公司2018年底出售了全资子公司宁波铂澜商业有限公司全部股权，2019年4月出售了全资子公司新昌铂澜有限公司全部股权，导致营业收入较去年下降718万；（3）虽然公司营业收入出现下降，但公司仍需承受承租物业的租金支出，且按合同约定本期租金较去年递增致使成本上升，导致公司净利润下降；（4）2019年上半年出售新昌铂澜商业管理有限公司100%股权，报告期内公司核销了对其的其他应收款500万，导致资产减值，进一步导致了报告期内的净利润下降。

　　三、持续经营评价
报告期内，未发生对公司持续经营能力有重大影响的事项。报告期内，公司继续深耕商业项目，落实项目责任制管理。对主要项目进行改造与提升，对拖累公司业绩的商业项目和新业务进行了调整和缩减，以避免未来进一步影响公司的业绩和现金流。公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持良好的独立自主经营能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运营良好。公司主要管理层队伍稳定，具有丰富的运营管理经验和良好的专业技能水平。
公司具备持续经营的能力。

　　四、风险因素
1、宏观经济波动风险
公司所处的商业运营管理行业上游为商业地产行业,下游为提供体验式消费的商业业态。行业上下游易受宏观经济运行的影响。近几年,得益于宏观经济稳定增长,固定资产投资不断增长,居民收入快速提高,商业运营管理行业快速发展,公司经营状况逐渐改善。若未来宏观经济运行波动,发生社会固定投
资放缓等情形,可能影响公司经营业绩的增长。应对措施:公司在获取项目前期具备一套完备的项目评估体系,包括对项目城市的商业调研、工程改造预算及经济收益测算等,深度挖掘具有发展潜力的项目。
签约项目后,公司将根据周边商业环境及居民消费习惯,进行业态策划定位,并在运营后进行适当的进行品牌调整和升级,以满足和引导周边居民的消费需求。
2、合同违约风险
公司目前主要以“承租运营”的轻资产模式对商业物业资产进行规划、改造及运营管理,一般不获得商业物业的所有权。获得社区商业综合体等商业物业资产的经营管理权是公司获得经营收入的前提。随着当地经济发展和周边土地用途的改变,以及出租方经营状况的变化,存在出租方违约的风险。上游出租方提前收回物业或其他违约行为将对公司经营造成不利影响。公司收入来源于下游承租方的租金,能否成功出租经营管理的商业物业资产会对公司经营状况产生重大影响。随着当地经济发展及下游承租方经营状况的变化,存在下游承租方违约的风险。下游承租方在租赁合同未到期之前退租等违约行为将对公司经营造成不利影响。应对措施:公司会严格筛选与考察合作方,与有品牌影响力、经济实力的开发商和物业持有方合作,以降低出租方违约带来的风险。在招商阶段,公司会选择有品牌、经营能力和实力的商家入驻,以降低商家的自身经营风险。同时,在未来经营过程中,项目运营人员将实时监测商家的经营情况,如果发生由于定位问题、自身经营理念等导致商家经营不善的情况出现,运营人员会及时引导商家做出经营调整以改善经营情况,同时招商人员将根据情况提前进行换铺的招商准备,以最大限度降低掉铺带来的空置期。
3、人才流失风险
公司发展离不开专业人才的支持,人才是公司发展的重要支撑。若未来公司经营不善、薪酬不达预期、激励机制不足等问题导致人才流失,会对公司业务发展产生不利影响。应对措施:公司为员工创造了良好的工作环境,给予员工足够的发展空间和支持,并且提供了有竞争力的薪酬体系和学习培训机会,来留住和稳定核心人员。目前,公司已通过设立持股平台,使优秀员工间接持有公司股份,分享公司的业绩成长,公司也将适时通过股权激励来进一步留住优秀人员。此外,公司已经建立了完备的管理体系,最大限度的避免个别人员的流动对公司的影响。
4、项目出租率风险
项目的出租率是衡量项目盈利能力的重要指标。如果公司项目(含已运营项目、未来新运营项目)的出租率受经济形势、市场需求、行业变化等因素的影响未达到预期或大幅下降,则将对公司的盈利能力产生不利影响。应对措施:公司在获取项目的阶段,通过预招商,确定整个项目的主力品牌商家。后期招商阶段,公司将通过主力品牌商家的影响力和吸引力,以及公司上千家的各业态商家库资源,来选择业态、经营理念和能力都匹配的商家入驻,以保障项目的出租率。
5、实际控制人的控制力风险
公司实际控制人邱炜萤先生直接持有公司3.38%的股份,通过实际控制的景顺集团间接控制公司69.68%的股份,通过实际控制的么么哒投资间接控制公司11.81%的股份,合计可控制公司84.87%的股份,且自公司成立以来一直担任公司的董事长(执行董事)、总经理,可对公司的经营决策施加重大影响。
若实际控制人利用其控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制,可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
应对措施:公司股改后,建立了“三会”制度,制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《对外担保管理制度》、《对外投资决策制度》、《关联交易管理制度》、《总经理工作细则》、《董事会秘书工作细则》、《投资者关系管理制度》、《信息披露管理制度》等规章制度。健全的公司治理,能以“法制”代替“人制”,从而能够有效降低公司实际控制人控制风险。 收起▲

　　一、商业模式
　　根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所处行业为“L租赁和商务服务业”。公司主营业务为：商业物业资产经营管理及咨询服务，尤其是社区商业综合体、办公空间、创意园区等商业物业资产的规划、改造、招商和运营管理，旨在提升商业物业的使用效率。
　　公司主要采取“承租运营”的轻资产模式经营管理商业物业资产，即以整体租赁方式取得具有商业价值提升空间的商业物业资产，对其进行规划、定位、设计、改造，将其打造成符合各类商业业态经营需要和满足消费者一站式体验消费需求的新型商业物业，从而提升其使用价值，通过招商、运营管理等方式获得租金收入。同时，为进一步发挥在商业物业资产经营管理方面的专业优势... 查看全部▼

　　一、商业模式
　　根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所处行业为“L租赁和商务服务业”。公司主营业务为：商业物业资产经营管理及咨询服务，尤其是社区商业综合体、办公空间、创意园区等商业物业资产的规划、改造、招商和运营管理，旨在提升商业物业的使用效率。
　　公司主要采取“承租运营”的轻资产模式经营管理商业物业资产，即以整体租赁方式取得具有商业价值提升空间的商业物业资产，对其进行规划、定位、设计、改造，将其打造成符合各类商业业态经营需要和满足消费者一站式体验消费需求的新型商业物业，从而提升其使用价值，通过招商、运营管理等方式获得租金收入。同时，为进一步发挥在商业物业资产经营管理方面的专业优势和品牌优势，公司还采取“受托运营”的模式为非自营商业物业资产提供包括商业业态规划、招商代理等运营管理服务，并获得相关服务收入。
　　报告期内，公司的主要收入来源是为提供商业物业租赁所获得租金收入和提供物业管理获得的物业管理收入。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。

　　二、经营情况回顾
　　报告期内，公司继续深耕商业项目，落实项目责任制管理。2019年上半年，基于公司整体战略发展布局考虑，为突出公司主业，有效应对市场竞争，整合公司资源，公司对旗下商业项目进行业态调整和改造升级。同时，公司进一步优化资产结构，对拖累公司业绩的商业项目进行了调整和缩减，以避免未来进一步影响公司的业绩和现金流。报告期内公司出售了持续亏损的全资子公司新昌铂澜商业管理有限公司100%股权。
　　报告期内，公司实现营业收入1,313.65万元，同比减少52.62%；毛利率-61.73%；净利润-1026.06万元；归属于母公司所有者的净利润-976.09万元。
　　公司营业收入、毛利率和净利润下降主要系：
　　（1）公司子公司杭州宋盒资产管理有限公司引入盒马商超及海底捞等客户替换原有的衣之家等客户，上半年进行了大面积的工程改造，涉及到大量商铺的调整（大型商铺撤铺及其他空铺率上升）导致营业收入（含房租及物业费收入）减少775.7万元；
　　（2）公司2018年底出售了全资子公司宁波铂澜商业有限公司全部股权，2019年4月出售了全资子公司新昌铂澜有限公司全部股权，导致营业收入较去年同期下降418万；
　　（3）虽然公司营业收入出现下降，但公司仍需承受承租物业的租金支出，且按合同约定本期租金较去年递增致使成本上升，导致公司毛利率下降幅度较大；
　　（4）2019年上半年出售新昌铂澜商业管理有限公司100%股权，报告期内公司核销了对其的其他应收款500万，导致资产减值，进一步导致了报告期内的净利润下降。

　　三、风险与价值
　　1、宏观经济波动风险
　　公司所处的商业运营管理行业上游为商业地产行业，下游为提供体验式消费的商业业态。行业上下游易受宏观经济运行的影响。近几年，得益于宏观经济稳定增长，固定资产投资不断增长，居民收入快速提高，商业运营管理行业快速发展，公司经营状况逐渐改善。若未来宏观经济运行波动，发生社会固定投资放缓等情形，可能影响公司经营业绩的增长。
　　应对措施：公司在获取项目前期具备一套完备的项目评估体系，包括对项目城市的商业调研、工程改造预算及经济收益测算等，深度挖掘具有发展潜力的项目。签约项目后，公司将根据周边商业环境及居民消费习惯，进行业态策划定位，并在运营后进行适当的进行品牌调整和升级，以满足和引导周边居民的消费需求。
　　2、合同违约风险
　　公司目前主要以“承租运营”的轻资产模式对商业物业资产进行规划、改造及运营管理，一般不获得商业物业的所有权。获得社区商业综合体等商业物业资产的经营管理权是公司获得经营收入的前提。随着当地经济发展和周边土地用途的改变，以及出租方经营状况的变化，存在出租方违约的风险。
　　上游出租方提前收回物业或其他违约行为将对公司经营造成不利影响。公司收入来源于下游承租方的租金，能否成功出租经营管理的商业物业资产会对公司经营状况产生重大影响。随着当地经济发展及下游承租方经营状况的变化，存在下游承租方违约的风险。下游承租方在租赁合同未到期之前退租等违约行为将对公司经营造成不利影响。
　　应对措施：公司会严格筛选与考察合作方，与有品牌影响力、经济实力的开发商和物业持有方合作，以降低出租方违约带来的风险。在招商阶段，公司会选择有品牌、经营能力和实力的商家入驻，以降低商家的自身经营风险。同时，在未来经营过程中，项目运营人员将实时监测商家的经营情况，如果发生由于定位问题、自身经营理念等导致商家经营不善的情况出现，运营人员会及时引导商家做出经营调整以改善经营情况，同时招商人员将根据情况提前进行换铺的招商准备，以最大限度降低掉铺带来的空置期。
　　3、人才流失风险
　　公司发展离不开专业人才的支持，人才是公司发展的重要支撑。若未来公司经营不善、薪酬不达预期、激励机制不足等问题导致人才流失，会对公司业务发展产生不利影响。
　　应对措施：公司为员工创造了良好的工作环境，给予员工足够的发展空间和支持，并且提供了有竞争力的薪酬体系和学习培训机会，来留住和稳定核心人员。目前，公司已通过设立持股平台，使优秀员工间接持有公司股份，分享公司的业绩成长，公司也将适时通过股权激励来进一步留住优秀人员。
　　此外，公司已经建立了完备的管理体系，最大限度的避免个别人员的流动对公司的影响。
　　4、项目出租率风险
　　项目的出租率是衡量项目盈利能力的重要指标。如果公司项目（含已运营项目、未来新运营项目）的出租率受经济形势、市场需求、行业变化等因素的影响未达到预期或大幅下降，则将对公司的盈利能力产生不利影响。
　　应对措施：公司在获取项目的阶段，通过预招商，确定整个项目的主力品牌商家。后期招商阶段，公司将通过主力品牌商家的影响力和吸引力，以及公司上千家的各业态商家库资源，来选择业态、经营理念和能力都匹配的商家入驻，以保障项目的出租率。
　　5、实际控制人的控制力风险
　　公司实际控制人邱炜萤先生直接持有公司3.38%的股份，通过实际控制的景顺集团间接控制公司65.00%的股份，通过实际控制的么么哒投资间接控制公司11.81%的股份，合计可控制公司80.19%的股份，且担任公司的董事长（执行董事）、总经理，可对公司的经营决策施加重大影响。若实际控制人利用其控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
　　应对措施：公司股改后，建立了“三会”制度，制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《对外担保管理制度》、《对外投资决策制度》、《关联交易管理制度》、《总经理工作细则》、《董事会秘书工作细则》、《投资者关系管理制度》、《信息披露管理制度》等规章制度。健全的公司治理，能以“法制”代替“人制”，从而能够有效降低公司实际控制人控制风险。

　　四、企业社会责任
　　（一）其他社会责任履行情况
　　公司一直诚信经营、合法纳税，用认真、负责的态度去服务客户，对公司全体股东和每一位员工负责。公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，积极承担社会责任，将社会责任意识融入到发展实践中去，和社会共享企业的发展成果。 收起▲