地铁商业物业的租赁与运营管理服务
地租赁、物业管理、场地使用
租赁 、 物业管理 、 场地使用
商业管理；承租轨道站点附属的建筑物和商铺出租、经营、物业管理；停车场管理服务。（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理申请）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业收入 X
| 业务名称 | 营业收入(元) | 收入比例 | 营业成本(元) | 成本比例 | 主营利润(元) | 利润比例 | 毛利率 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
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| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 田正荣 |
153.85万 | 3.23% |
| 田正荣 |
153.85万 | 3.23% |
| 无锡市顺旗商业管理有限公司 |
111.65万 | 2.34% |
| 无锡市顺旗商业管理有限公司 |
111.65万 | 2.34% |
| 杭军翔 |
107.39万 | 2.25% |
| 杭军翔 |
107.39万 | 2.25% |
| 无锡市一秀艺术咨询有限公司 |
97.24万 | 2.04% |
| 无锡市一秀艺术咨询有限公司 |
97.24万 | 2.04% |
| 杭州德克士食品有限公司 |
80.84万 | 1.70% |
| 杭州德克士食品有限公司 |
80.84万 | 1.70% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 无锡地铁资源开发有限公司 |
2294.86万 | 46.06% |
| 无锡地铁资源开发有限公司 |
2294.86万 | 46.06% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
1031.79万 | 20.71% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
1031.79万 | 20.71% |
| 南京中天装饰工程有限公司 |
829.00万 | 16.64% |
| 南京中天装饰工程有限公司 |
829.00万 | 16.64% |
| 南京地铁集团有限公司 |
692.17万 | 13.89% |
| 南京地铁集团有限公司 |
692.17万 | 13.89% |
| 江苏南源消防工程有限公司苏南分公 |
134.79万 | 2.71% |
| 江苏南源消防工程有限公司苏南分公司 |
134.79万 | 2.71% |
| 江苏南源消防工程有限公司苏南分公司 |
134.79万 | 2.71% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 田正荣 |
148.65万 | 4.23% |
| 田正荣 |
148.65万 | 4.23% |
| 无锡欧唐餐饮管理有限公司 |
85.02万 | 2.42% |
| 无锡欧唐餐饮管理有限公司 |
85.02万 | 2.42% |
| 泉盛餐饮管理江苏有限公司 |
72.35万 | 2.06% |
| 泉盛餐饮管理江苏有限公司 |
72.35万 | 2.06% |
| 张家港市天逸中启投资管理有限公司 |
70.22万 | 2.00% |
| 张家港市天逸中启投资管理有限公司 |
70.22万 | 2.00% |
| 杜旻远 |
66.43万 | 1.89% |
| 杜旻远 |
66.43万 | 1.89% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 无锡地铁集团有限公司 |
1141.58万 | 40.20% |
| 无锡地铁集团有限公司 |
1141.58万 | 40.20% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
1007.10万 | 35.46% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
1007.10万 | 35.46% |
| 南京地铁资源开发有限责任公司 |
642.05万 | 22.61% |
| 南京地铁资源开发有限责任公司 |
642.05万 | 22.61% |
| 苏州风云建设工程有限公司 |
37.20万 | 1.31% |
| 苏州风云建设工程有限公司 |
37.20万 | 1.31% |
| 杭州天际线商业形象策划有限公司 |
11.89万 | 0.42% |
| 杭州天际线商业形象策划有限公司 |
11.89万 | 0.42% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 泉盛二餐饮管理(上海)有限公司 |
128.26万 | 4.02% |
| 泉盛二餐饮管理(上海)有限公司 |
128.26万 | 4.02% |
| 田正荣 |
122.32万 | 3.83% |
| 田正荣 |
122.32万 | 3.83% |
| 王勇 |
69.97万 | 2.19% |
| 王勇 |
69.97万 | 2.19% |
| 苏州济世保盛医药连锁有限公司 |
62.37万 | 1.95% |
| 苏州济世保盛医药连锁有限公司 |
62.37万 | 1.95% |
| 於婷婷 |
50.74万 | 1.59% |
| 於婷婷 |
50.74万 | 1.59% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 无锡地铁集团有限公司 |
984.65万 | 39.81% |
| 无锡地铁集团有限公司 |
984.65万 | 39.81% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
821.50万 | 33.21% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
821.50万 | 33.21% |
| 南京地铁资源开发有限责任公司 |
643.36万 | 26.01% |
| 南京地铁资源开发有限责任公司 |
643.36万 | 26.01% |
| 无锡市江大建筑装饰工程有限公司 |
17.52万 | 0.71% |
| 无锡市江大建筑装饰工程有限公司 |
17.52万 | 0.71% |
| 南京市消防工程有限公司无锡第三分公司 |
6.40万 | 0.26% |
| 南京市消防工程有限公司无锡第三分公司 |
6.40万 | 0.26% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 章顺南 |
112.50万 | 5.17% |
| 章顺南 |
112.50万 | 5.17% |
| 於婷婷 |
66.92万 | 3.08% |
| 於婷婷 |
66.92万 | 3.08% |
| 邱婷 |
52.18万 | 2.40% |
| 邱婷 |
52.18万 | 2.40% |
| 王勇 |
51.74万 | 2.38% |
| 王勇 |
51.74万 | 2.38% |
| 泉盛餐饮管理江苏有限公司 |
45.60万 | 2.10% |
| 泉盛餐饮管理江苏有限公司 |
45.60万 | 2.10% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
529.93万 | 35.09% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
529.93万 | 35.09% |
| 南京地铁资源开发有限责任公司 |
449.60万 | 29.77% |
| 南京地铁资源开发有限责任公司 |
449.60万 | 29.77% |
| 无锡地铁集团有限公司 |
424.84万 | 28.13% |
| 无锡地铁集团有限公司 |
424.84万 | 28.13% |
| 苏州优尼科物业管理公司 |
42.70万 | 2.83% |
| 苏州优尼科物业管理公司 |
42.70万 | 2.83% |
| 无锡地铁物业发展有限公司 |
9.22万 | 0.61% |
| 无锡地铁物业发展有限公司 |
9.22万 | 0.61% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 江苏蜂云供应链管理有限公司 |
14.75万 | 26.80% |
| 江苏蜂云供应链管理有限公司 |
14.75万 | 26.80% |
| 唐国良 |
13.08万 | 23.76% |
| 唐国良 |
13.08万 | 23.76% |
| 高巧馨 |
7.95万 | 14.44% |
| 高巧馨 |
7.95万 | 14.44% |
| 苏州市伟鹰机电工程有限公司 |
7.02万 | 12.76% |
| 苏州市伟鹰机电工程有限公司 |
7.02万 | 12.76% |
| 李二伟 |
3.23万 | 5.87% |
| 李二伟 |
3.23万 | 5.87% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
242.52万 | 82.88% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 |
242.52万 | 82.88% |
| 苏州优尼科物业管理公司 |
17.52万 | 5.99% |
| 苏州优尼科物业管理公司 |
17.52万 | 5.99% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司 |
2.88万 | 0.98% |
| 苏州市轨道交通集团有限公司 |
2.88万 | 0.98% |
| 湖南喜盈门范城物业服务有限公司 |
7200.00 | 0.24% |
| 湖南喜盈门范城物业服务有限公司 |
7200.00 | 0.24% |
| 朱明 |
5400.00 | 0.18% |
| 朱明 |
5400.00 | 0.18% |
一、商业模式 本公司处于商业服务业，以“承租运营”的轻资产模式对轨道交通站点附属的商业物业资产进行规划、招商出租和运营管理，收入来源主要为地铁商业铺位的租金收入和物业管理服务费。同时，公司出租通道墙体、包柱等处的广告位置获得场地使用收入。具体而言，公司依靠核心团队的商业定位与规划能力和地铁商业项目经验，选取最具商业价值提升空间的地铁站点，进行项目开发。公司凭借资金、品牌等优势，通过各个城市轨道交通公司的招拍挂流程，以整租的方式获得一个或多个地铁站点附属商业物业的经营权，租期一般为10-15年，并不取得地铁商业物业的所有权。经过整体装修，利用公司积累的商业渠道资源，按照定位与规划完成招商，... 查看全部▼
一、商业模式
本公司处于商业服务业，以“承租运营”的轻资产模式对轨道交通站点附属的商业物业资产进行规划、招商出租和运营管理，收入来源主要为地铁商业铺位的租金收入和物业管理服务费。同时，公司出租通道墙体、包柱等处的广告位置获得场地使用收入。具体而言，公司依靠核心团队的商业定位与规划能力和地铁商业项目经验，选取最具商业价值提升空间的地铁站点，进行项目开发。公司凭借资金、品牌等优势，通过各个城市轨道交通公司的招拍挂流程，以整租的方式获得一个或多个地铁站点附属商业物业的经营权，租期一般为10-15年，并不取得地铁商业物业的所有权。经过整体装修，利用公司积累的商业渠道资源，按照定位与规划完成招商，以2-3年短租的形式分割铺位引入零售、餐饮、社区配套服务、便捷服务等多元化商户，迅速提升地铁站点周围的商业价值，进而获得稳定且极具增长潜力的租金、物管费等收入。
报告期内，及报告期后至报告披露日，公司的商业模式没有发生变化。
二、经营情况回顾
报告期内，公司不断提升商铺现场氛围和服务质量，公司主营业务稳健发展，加上去年年底开业新项目的正常运营，主营业务收入增长较多。
一、财务状况
报告期末，公司资产总额为85,475,050.57元，比年初94,414,380.06元减少8,939,329.49元，降幅为9.47%，主要原因为：
（1）报告期内，公司将持有的交通银行S型理财产品2900万元全部赎回，新购入结构性存款1900万元，并依据新的会计政策，将其从其他流动资产调整至交易性金融资产科目；使其他流动资产较期初减少38,934,283.51元，交易性金融资产增加29,420,101.37元；
（2）报告期内，公司支付南京中天装饰工程有限公司苏州石路二期项目及无锡三东二期项目工程预付款2,920,000.00元，使预付款项期末数比期初数增加3,123,543.70元。负债总计为39,071,245.22元，比年初48,584,775.98元减少9,513,530.76元，降幅为19.58%，主要原因为：
（1）报告期内，公司支付无锡三阳二期项目改造施工款较多，使应付账款余额减少2,030,149.46元；
（2）报告期内，三阳二期大部分商户已于2018年11月预缴一年房租，本期预收租金较少，使预收账款余额减少5,609,261.19元；
（3）报告期内，公司支付部分应付暂收款，使其他应付款比上年期末减少2,270,323.91元。归属于挂牌公司股东的净资产为46,403,805.35元，比年初45,829,604.08元增加574,201.27元，增幅为1.25%，主要原因为报告期内，公司实现盈利5,574,201.27元，同时，进行2018年度权益分派，分派现金股利5,000,000.00元。
二、经营成果
报告期内，营业收入为31,685,214.02元，比去年同期22,333,973.42元增加9,351,240.60元，增长41.87%，主要原因是：随着项目的不断成熟，市场认可度逐渐提高，项目经营收入增长较快，其中无锡分公司实现租赁及物业管理费收入20,706,836.30元，比去年同期增加收入9,589,089.57元。营业成本为21,544,439.03元，比去年同期14,130,188.00元增加7,414,251.03元，增长52.47%，主要原因为：
1、无锡三东二期及胜利门项目增加无锡地铁租赁成本5,365,779.47元，增加装修改造摊销成本942,158.88元。
2、苏州、无锡地铁租赁单价按合同递增，增加营业成本1,106,312.68元。报告期内，毛利率为32.00%，较上期36.73%下降4.73个百分点。
主要原因是：
1、报告期内，租赁及物业管理费收入综合毛利率为26.81%，较上期28.93%，下降2.12个百分点，主要为三阳二期新开项目出于培育期，商户稳定性不强，存在一定的商铺空置期，拉低了整体的毛利率。
2、报告期内，因配合消防通道的需要，我司撤销了部分临时摊位的租赁，场地租赁费收入比去年同期减少了322,213.84元；同时，因为三阳二期及胜利门项目的运营，电费收入比去年同期增加122,044.87元，上述业务无对应的成本，本期及上期毛利率均为100%。净利润为5,574,201.27元，较去年同期4,130,447.26元增加1,443,754.01元，增长34.95%。
主要原因是：
1、报告期内，随着营业收入的增长，毛利增加1,936,989.57元；
2、报告期内，因为三阳二期项目的运营，人员费用、水电费的增加，使管理费用增加1,196,786.95元。
3、报告期内，收到定期存款利息626,953.64元，上年同期未发生。
三、现金流量
报告期内，经营活动产生的现金流量净额为-4,818,481.33元，比去年同期-1,849,927.08元增加现金净流出2,968,554.25元，主要原因是：
1、报告期内，公司三阳二期项目运营，使销售商品、提供劳务收到的现金较上期增加4,614,688.75元，购买商品、接受劳务支付的现金增加9,788,770.59元，比收到现金多的原因为三阳二期租金大部分在2018年11月收到，而支付给地铁公司租金为每个季度支付；报告期内，收到的其他与经营活动有关的现金比去年同期减少2,164,181.71元，减少76.46%。主要原因为去年同期收到无锡胜利门站商户各项押金及三东二期招商前期各项押金比报告期多2,436,548.19元。
报告期内，支付的各项税费比去年同期增加1,101,643.91元，增加261.22%，主要原因为报告期内支付2018年企业所得税779,229.23元，三阳二期项目2018年11月30日新开业报告期内缴纳2018年12月增值税。
2、报告期内，公司未发生支付投标保证金事宜，上年同期公司支付长沙招投标服务公司投标保证金5,000,000.00元，使支付的其他与经营活动有关的现金减少5,629,989.34元。报告期内，投资活动产生的现金流量净额为11,003,324.79元，比去年同期-3,447,557.16元，减少现金净流出14,450,881.95元，主要原因是：报告期内公司赎回交行日增利S款理财产品29,000,000.00元，购买结构性存款19,000,000.00元，去年同期赎回理财产品7,000,000.00元，购买理财产品10,000,000.00元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为-6,100,223.00元，去年同期为-706,359.94元，增加现金净流出5,393,863.06元，主要为报告期内，公司进行2018年度权益分派，分派现金股利5,000,000.00元。
三、风险与价值
1、存在出租方提前解除物业租赁合同的风险
公司与出租方签订的物业租赁合同，受地铁交通运行管理和当地政府政策的影响，尽管公司已与三个城市地铁商业出租方签订合同，并租赁了多个站点，且公司仍在积极开拓其他城市和其他站点，一定程度上能够分散该等风险，但如果地铁物业出租方违约导致物业租赁合同提前解除仍会公司经营造成负面影响。
应对措施：一是不断增加项目运营能力及招商能力，加强对物业设备设施的维护，做好安全生产工作。项目稳定发展地铁物业出租方违约风险自然降低。二是加强市场开拓力度，扩大公司项目数量及城市数量，分散风险。
2、地铁商铺小商户租赁合同到期不续签的风险
考虑到市场租金水平的预期增长及经营业态的良性调整，而承租方考虑到自身经营的变动性，公司与地铁商铺承租户签订的租赁合同大部分为1年期或2年期。合同期结束有公司将面临地铁商铺小商户租赁合同到期不续签的风险。
应对措施：
1、运营部做好日常巡场工作，每月了解商户的经营业绩和经营需求；将商户按业绩情况进行划分。对经营业绩欠佳的商户经营分析，帮商户找到业绩提高点，如帮助商户全方位推广宣传或改变经营品类、更换营业员。同时对这部分业绩较差的商户进行持续辅导，从而提前预知合同到期是否续签。
2、招商部做好日常储备招商工作，不要等到商户离场才启动招商工作，要长期保有储备商户。可
通过不间断的外出走访和多方位的招商宣传来储备一定量的商户。
3、各地轨交集团可参与招标的标的物租赁单价提高的风险
随着轨道交通线路延伸、地铁出行观念的深入人心，地铁商业价值进一步扩大。地铁商业将掀起更大的商业企业“夺位”战。各地新开发的地铁商业项目的政府投标指导价必将有较大提高。这将增加我司获取新项目的难度及后续租赁成本的增加。
应对措施：
1、加强市场开拓力度，扩大项目考察目标范围，深入内地及西部新市场。
2、根据可租赁标的物所在城市定位、区域定位及具体性状制定不同的开发定位，做到差异化经营、个性化经营。
3、细分市场，填补空缺，提高商铺租赁单价。
4、有效提高项目物业地方率，做到开发价值最大化。
四、企业社会责任
(一)其他社会责任履行情况
作为服务型企业，为政府解决就业问题是公司的社会责任之一。公司在南京、苏州、无锡共有近450间商铺，据统计，平均每间商铺聘用5名服务人员，可为当地政府解决2250人的就业问题。
报告期内，公司遵纪守法，合规经营，依法纳税，促进当地内需的增长。在追求经济效益保护股东利益的同时，充分地尊重和维护员工、商户、供应商、顾客的合法权益。公司努力发展经济，建立完善培训体系、提供晋升空间和舒适工作环境，促进员工的发展。
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